Servitude validity exceeding mandate limits and boundary demarcation based on unlitigated agreement in property transfer enforcement

După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Cererea de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 31 iulie 2017, pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca, sub nr. x/211/2017, reclamanta A a solicitat, în contradictoriu cu pârâții B şi C, obligarea acestora la încheierea unui contract autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul compus din curte și grădină, în suprafață de 3.098 mp, situat în Cluj-Napoca, str. (...), înscris în CF nr. (...) Cluj-Napoca (CF vechi nr. (...)), nr. cadastral (...), ce provine din dezmembrarea imobilului situat în Cluj-Napoca, str. (...), înscris în CF nr. (...) Cluj-Napoca. A+l cu număr top (...) - curte și grădină „D”, în suprafață de 3.576 mp sau, în caz de refuz, pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic, apt de intabulare; obligarea pârâților la constituirea unui drum de acces pietonal și auto până la terenul care face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 972/13.04.2009 de către BNP E, cu identificarea poziției, a coordonatelor și a dimensiunilor drumului de acces, conform raportului de expertiză judiciară topografică ce se va efectua în cauză; obligarea pârâților, în solidar, la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de proces.

În drept, cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe prevederile art. 969, art. 1077, art. 1295 C. civ. de la 1864, ale art. 27 din Legea nr. 7/1996, precum şi ale art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958.

Reclamanta A, în temeiul art. 204 alin. (1) C. proc. civ., a formulat cerere adiţională, prin care a extins acţiunea față de pârâții F, G şi H, solicitând, în contradictoriu și cu aceştia, să se constatate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1182/2017 din data de 10 aprilie 2017 de către BNP I, încheiat de către pârâții B și C, în calitate de vânzători și pârâții F, G și H, în calitate de cumpărători, având ca obiect imobilul teren intravilan situat în Cluj-Napoca, str. (...), jud. Cluj, înscris în CF nr. (...) Cluj-Napoca (CF vechi nr. (...)), nr. cadastral (...), cu suprafața totală de 3.098 mp, cu categoria de folosință curte și grădină; rectificarea CF nr. (...) Cluj-Napoca (CF vechi nr. (...)), nr. cadastral (...), în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâților F, G și H și reînscrierea imobilului în favoarea vechilor proprietari B și C; obligarea pârâților, în solidar, la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de proces, precizând că petitele din acțiunea introductivă de instanță rămân valabile.

Pârâţii B şi C au formulat cerere reconvenţională, în contradictoriu cu reclamanta A şi pârâţii J şi K, care au fost chemați în judecată în calitate de proprietari ai terenului înscris în CF (...) (nr. vechi (...)) Cluj, nr. top., învecinat direct cu terenul proprietatea lor, iar pârâţii L, M, N fiind atraşi în proces în calitate de constructori ai clădirilor edificate ilegal pe terenul învecinat cu terenul aflat în proprietatea lor. Prin cererea reconvenţională, pârâţii-reclamanţi au solicitat stabilirea liniei de hotar între terenul proprietatea lor, înscris în CF (...) Cluj-Napoca nr. cad. (...), situat în Cluj-Napoca, str. (...) și terenul aflat în proprietatea pârâților J și K, înscris în CF (...) (nr. vechi (...)) Cluj-Napoca, nr. top. (...), situat în Cluj-Napoca, str. (...); obligarea pârâților la desființarea construcțiilor realizate ilegal asupra terenurilor situate în Cluj-Napoca, str. (...) în baza autorizațiilor de construire nr. 280/21.03.2008 și 421/14.04.2008, anulate prin decizia civilă nr. 2425/2015 a Curții de Apel Cluj, sau în caz de refuz să fie autorizați să desființeze aceste construcții pe cheltuiala pârâților, cu cheltuieli de judecată.

În temeiul art. 209 C. proc. civ., pârâţii J şi K, asistată de reclamanta A, au formulat cerere reconvenţională, în contradictoriu cu pârâții B şi C, prin care au solicitat să se dispună, în temeiul art. 560 C. civ., obligarea acestora la suportarea cotei de 1/2 din cheltuielile ocazionate de edificarea gardului și fixarea semnelor corespunzătoare pe limita de hotar ce se va stabili între terenurile părților, precum şi la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 4739 din 2 iulie 2018, Judecătoria Cluj-Napoca a admis excepţia necompetenței materiale invocate de pârâţi prin întâmpinare şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Cluj - Secţia civilă.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Cluj – Secţia civilă la 6 septembrie 2018, sub acelaşi număr de dosar.

Hotărârea Tribunalului Cluj

Prin sentinţa nr. 351 din 17 iunie 2022, Tribunalul Cluj - Secția civilă a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune privind petitul din cuprinsul cererii principale referitor la validarea antecontractului de vânzare-cumpărare, invocată de pârâții B și C. A respins excepția prescripției dreptului material la acțiune privind petitul din cuprinsul cererii reconvenționale formulate de pârâții B și C, referitor la demolarea construcțiilor, invocată de către pârâții L, M, N. A admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A în contradictoriu cu pârâții B și C, precum și cererea adițională formulată de aceeași reclamantă în contradictoriu cu pârâții G, H și F, decedat în cursul procesului, continuarea judecății realizându-se în contradictoriu cu pârâții menționați anterior, în calitate de succesori, mai puțin pârâta G, A admis cererea reconvențională formulată de pârâții J şi K, asistată de mama A, în contradictoriu cu pârâții B și C.

A admis, în parte, cererea reconvențională formulată de pârâții B și C în contradictoriu cu reclamanta A, a pârâților J şi K, asistată de mama A, precum și a pârâților L, M, N, și în consecință, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1182 din 10 aprilie 2017 de către BNP I, încheiat de pârâții B și C, în calitate de vânzători, și pârâții F, G și H, în calitate de cumpărători, având ca obiect imobilul teren intravilan situat în Cluj-Napoca, str. (...), jud.

Cluj, înscris în CF nr. (...) Cluj-Napoca (CF vechi nr. (...)), nr. cadastral (...), cu o suprafață totală de 3.098 mp, având categoria de folosință curte și grădină. A dispus rectificarea CF nr. (...) Cluj-Napoca (CF vechi nr. (...)), nr. cadastral (...), în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâților F (decedat), G și H și reînscrierea imobilului în favoarea vechilor proprietari B și C, I-a obligat pe pârâții B și C să încheie cu reclamanta contract autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul curte și grădină în suprafață de 3.098 mp, situat în Cluj-Napoca, str. (...), înscris în CF nr. (...) Cluj-Napoca (CF vechi nr. (...)), nr. cadastral (...), imobil ce provine din dezmembrarea imobilului situat în Cluj-Napoca, str. (...), înscris în CF nr. (...) Cluj-Napoca, A+l cu număr top (...) - curte și grădină „D”, în suprafață de 3.576 mp, iar în caz de refuz, prezenta hotărâre urmând a ține loc de act autentic apt de intabulare, prețul fiind achitat integral.

I-a obligat pe pârâții B și C la constituirea unui drum de acces pietonal și auto până la imobilul teren care face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 972 din 13 aprilie 2009 de către BNP E, cu identificarea poziţiei, a coordonatelor și a dimensiunilor drumului de acces, conform raportului de expertiză judiciară topografică efectuat de expertul O, în varianta cuprinsă în anexa 29a, parte integrantă din sentință. A stabilit linia de hotar dintre proprietatea pârâților B și C și terenul aparținând pârâţilor J și K, conform variantei 16A din răspunsul la obiecțiuni nr. 2 depus la data de 17 noiembrie 2022, pe aliniamentul 49 - 35 și în continuare pe aliniamentul trasat conform anexei 29 a, ambele anexe făcând parte integrantă din sentință.

I-a obligat pe pârâții B și C la suportarea cotei de 1/2 parte din cheltuielile ocazionate de edificarea gardului și fixarea semnelor corespunzătoare pe limita de hotar stabilită anterior. I-a obligat pe pârâții B și C, în solidar, la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 19.967,11 lei, în favoarea reclamantei A, precum şi în favoarea pârâtului L, în sumă de 1.000 lei, cu acelaşi titlu.

Prin încheierea nr. 170 din 24 octombrie 2022, pronunţată de Tribunalul Cluj - Secţia civilă în dosarul nr. x/211/2017/a1, a fost respinsă cererea formulată de reclamanta A, având ca obiect îndreptarea erorii materiale a sentinţei nr. 351 din 17 iunie 2022, pronunţate de aceiaşi instanţă în dosarul nr. x/211/2017.

Hotărârea Curții de Apel Cluj

Prin încheierea din 2 februarie 2023, pronunţată în dosarul nr. x/211/2017/a1, Curtea de Apel Cluj - Secţia civilă a dispus conexarea dosarului nr. x/211/2017/a1 la dosarul nr. x/211/2017, pe motiv că vizează o încheiere de îndreptare a erorii materiale cu privire la dosarul nr. x/211/2017.

Prin decizia nr. 92 din 16 martie 2023, pronunţată de Curtea de Apel Cluj - Secția I civilă a admis apelul declarat de reclamanta A împotriva încheierii nr. 170/CC/2022 pronunţate de Tribunalul Cluj în dosarul nr. x/211/2017/a1 pe care a schimbat-o, în sensul că a admis cererea formulată de A privind îndreptarea erorii materiale strecurate în considerentele şi dispozitivul sentinţei civile nr. 351/2002 pronunţate în dosarul nr. x/211/2017, în sensul că i-a obligat pe pârâţii B şi C, în solidar, să plătească în favoarea reclamantei A suma de 4.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în onorariu avocat. A respins apelul declarat de apelanţii-pârâţi B, C şi H împotriva sentinţei civile nr. 351 din 17 iunie 2022, pronunţată de Tribunalul Cluj în dosar nr. x/211/2017 care a fost menţinută. Au fost obligaţi, în solidar, apelanţii B, C şi H să plătească intimatului J suma de 10.000 lei şi intimatei A suma de 5.950 lei, reprezentând cheltuieli de judecată în apel.

Recursul

Împotriva încheierii de dezbateri din 2 martie 2023 și a deciziei nr. 92 din 16 martie 2023, pronunţate în dosarul nr. x/211/2017 de aceeaşi instanţă, pârâții-reclamanţi B, C şi H au declarat recurs, criticând decizia pentru nelegalitate, motivele fiind întemeiate în drept pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivelor de recurs, pârâții-reclamanţi au susţinut că respingerea, ca inutilă soluționării cauzei, prin încheierea din 2 martie 2023, a probei cu martori cu privire la predarea folosinţei terenului, încalcă dispozițiile art. 22 C. proc. civ., în condițiile în care martorii părților afirmau fiecare că partea care i-a chemat să depună mărturie a folosit terenul, iar folosința terenului a fost considerată de prima instanță ca fiind elementul determinant în soluționarea excepției prescripției dreptului la acțiunea în executarea antecontractului de vânzare cumpărare, stabilind că folosința a fost exercitată de reclamantă, astfel încât termenul de prescripție a fost întrerupt în baza unui act de recunoaștere din partea debitorului.

Recurenţii au mai susținut că nu există probe directe ale predării posesiei, martori la semnarea antecontractului sau la operațiunea de predare a folosinței, context în care această împrejurare de fapt trebuia dovedită cu probe indirecte, martori și prezumții.

Au arătat că, prin probațiunea solicitată în fața instanței de apel, au intenţionat să facă dovada faptului că doar recurenţii au exercitat folosința terenului în intervalul de timp cuprins între încheierea antecontractului de vânzare cumpărare și formularea cererii de chemare în judecată, iar respingerea, ca inutilă soluționării cauzei, a probei echivala cu o acceptare de către instanță a faptului că susținerile sunt deja dovedite. Cu toate acestea, soluția pronunțată, în sensul că reclamanta a folosit terenul, este contradictorie cu soluția dată asupra necesităţii administrării probelor pe care le-au propus.

Referitor la solicitarea de completare a raportului de expertiză topografică, au menţionat că linia de hotar stabilită de prima instanță nu a reprezentat o variantă solicitată de vreuna dintre părți şi nici nu a fost pusă în discuția părților, în raportul de expertiză neregăsindu-se un plan de situație în care linia de hotar să fie evidențiată, în mod complet, astfel cum s-a stabilit prin hotărârea de fond.

Au considerat că respingerea acestei solicitări, motivat de faptul că în fața primei instanțe nu s-au formulat obiecțiuni, iar aspectele invocate privesc lămurirea hotărârii, este nelegală, întrucât, pe de o parte, în dosarul de fond se regăsesc raportul de expertiză inițial și cel refăcut, precum și patru răspunsuri la obiecțiuni, iar, pe de altă parte, recurenții nu au cunoscut varianta de grănițuire aleasă de prima instanță, traseul fiind compus din mai multe aliniamente ce se regăsesc în planşe distincte, și, astfel, nu aveau cum să formuleze obiecțiuni, primul moment în care au putut solicita completarea raportului de expertiză fiind în apel.

Au afirmat că această probă este necesară și utilă, în condițiile în care, de modalitatea de stabilire a graniței depinde și soluționarea celorlalte capete de cerere deduse judecății, în legătură cu poziționarea drumului de acces și determinarea distanței dintre construcțiile intimaților și linia de proprietate fixată de prima instanță, pentru a se verifica dacă se respectă retragerea minimă laterală de 3,3 m.

În privinţa deciziei, o primă critică vizează modul de soluţionare a excepţiei prescripţiei dreptului de a solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Au susținut recurenţii că instanța de apel nu a motivat modalitatea în care a ajuns la concluzia că reclamanta a folosit terenul, nu a analizat declarațiile martorilor și nu a explicat de ce a preferat declarațiile martorilor reclamantei în locul martorilor pârâților, care sunt vecini și au avut cunoştinţă despre modalitatea de folosință a terenului. Instanța de apel avea obligația de a dezlega aspectele referitoare la folosința terenului, în raport de care a soluţionat excepţia prescripţiei, tranșând și concludenţa, veridicitatea și credibilitatea probelor administrate, iar această analiză și motivare erau absolut necesare și implicau un proces de coroborare a probelor de la dosar, inclusiv construcția unor prezumții judiciare acolo unde se puteau trage concluzii indirecte din probe directe.

Fundamentarea hotărârii pe probe legale, pertinente, concludente și verosimile, împreună cu obligația de motivare a hotărârii sunt chestiuni ce țin de legalitatea hotărârii și reprezintă o expresie a principiului legalității, instituit de art. 7 C. proc. civ. și a dreptului la un proces echitabil, prevăzut de art. 6 din același act normativ și de Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

Au invocat aplicarea greșită a dispozițiilor art. 16 alin. (1) lit. a) din Decretul nr. 167/1958, arătând că folosința terenului nu echivalează cu un act de recunoaștere absolută a dreptului, ci trebuie analizată de la caz la caz, iar, în speță, din momentul în care relațiile dintre părți au devenit litigioase (anul 2010), nu se mai poate discuta despre o recunoaștere a dreptului, încetând orice întrerupere a termenului de prescripție. Prin urmare, prescripţia a început să curgă la 15.03.2010, data stabilită pentru încheierea actului autentic, acţiunea fiind prescrisă la momentul introducerii ei, 31.07.2017.

Referitor la soluția și considerentele privind nulitatea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1182/2017, arată că, din motivarea hotărârii, rezultă că instanța de apel a înțeles să utilizeze mecanismele de construire a unei prezumții și de coroborare a probelor, în mod arbitrar, cu încălcarea dreptului recurenților la un proces echitabil. Susțin că actul de vânzare cumpărare nr. 1182/2017 nu este afectat de o cauză ilicită și imorală întrucât, dacă intenția era de fraudare a reclamantei, nu ar fi înstrăinat imobilul propriilor copii, recurenții având reprezentarea juridică a dezinteresului reclamantei timp de 7 ani cu privire la antecontract.

În privința chestiunii privind constituirea dreptului de superficie, au formulat mai multe motive de nelegalitate a hotărârii recurate.

Sub aspectul posibilității ca drepturile și obligațiile stabilite prin antecontractul încheiat în formă autentică să poată fi modificate printr-un act sub semnătură privată, au învederat că motivarea instanței, vizând lipsa necesității formei autentice în privința promisiunii de instituire a unui drept de servitute având în vedere că pentru încheierea actului adițional la antecontract nu era necesară această formă, este străină susținerilor recurenților, potrivit cărora orice modificare adusă uneia ori alteia dintre clauzele actului juridic civil trebuie să îmbrace aceeași formă ca actul modificat, cu respectarea principiului simetriei formelor.

Referitor la lipsa împuternicii mandatarei P de a greva dreptul de proprietate al recurenților cu un drept de servitute în favoarea parcelei promise spre vânzare reclamantei, au invocat dispozițiile art. 1546 și ale art. 1537 C. civ. de la 1864 și limitele mandatului acordat, respectiv dezmembrarea terenului de 3576 mp în două parcele (una de 478 mp și alta de 3098 mp, ce urma să fie vândută reclamantei), constituirea unei servituți de trecere în favoarea parcelei de 478 mp peste terenul recurenților cu nr. cadastral (...) și vinderea parcelei nou create, de 3098 mp.

Au arătat că instanța de apel a reținut că, întrucât în urma partajului ambele parcele de 478 mp și de 3098 mp au rămas în proprietatea acelorași persoane, nu se justifică instituirea unui drept de trecere și în favoarea parcelei în suprafață de 3098 mp peste parcela în suprafață de 478 mp.

Au apreciat că acest raționament este greșit, având în vedere că parcela de 478 mp devenea prin dezmembrare un loc înfundat, fiind necesară constituirea unei servituți de trecere peste parcela nr. IV, care aparținea tot recurenților, astfel încât calitatea proprietarului nu asana obligația legală de constituire a unei servituți de trecere. În situația în care parcela de 3098 mp ar fi fost un loc înfundat, au considerat că legea impunea constituirea unei servituți de trecere peste parcela de 478 mp, chiar dacă ambele parcele aparțineau aceluiași proprietar. Așadar, dacă parcela de 3098 mp era un loc înfundat, încă de la bun început constituirea servituții de trecere ar fi trebuit să se facă, inițial, peste parcela nr. IV pentru a asigura accesul la parcela de 478 mp și apoi peste parcela de 478 mp pentru a asigura accesul la parcela de 3098 mp.

Au menţionat că nu au acoperire legală considerentele instanței de apel, potrivit cărora împuternicirea de vânzare a parcelei de 3098 mp implică și împuternicirea pentru calea de acces. În acest sens, au invocat dispozițiile art. 1536 C. civ. de la 1864 și au susținut că un asemenea mandat nu poate fi implicit, ci doar expres. Mai arată că rațiunea pentru care nu a fost acordată o astfel de împuternicire este, pe de o parte, că parcela de 3098 mp avea acces din partea opusă, aspect cunoscut reclamantei încă din momentul semnării antecontractului, iar, pe de altă parte, reclamanta era proprietara livezii alăturate terenului de 3098 mp și avea acces, în mod direct, de pe proprietatea sa.

Recurenţii au afirmat că instanța de apel a concluzionat greșit că, la întâlnirea de la notar, aceștia au fost de acord cu constituirea servituții în favoarea reclamantei. În acest sens, au arătat că au fost utilizate arbitrar mecanismele prezumțiilor, cu încălcarea dreptului la un proces echitabil, iar motivarea este nelegală.

Au invocat dispozițiile art. 1546 C. civ. de la 1864 și au specificat că, în speță, nu poate fi vorba despre o ratificare expresă sau tacită a ceea ce mandatarul a făcut peste limitele mandatului. Totodată, au susținut că motivarea instanței este contradictorie întrucât sunt reținute în considerente manifestările exprese de voință ale recurenților din care rezultă că aceștia nu au fost de acord cu constituirea unei servituți în favoarea reclamantei, iar acest subiect a cauzat neînțelegeri cu privire la vânzarea terenului.

Legat de motivul refuzului recurenților de a încheia contractul în formă autentică, potrivit căruia notificările mandatarului cumpărătoarei le-au parvenit cu o zi înainte și au fost în imposibilitate obiectivă de a procura actele necesare perfectării contractului, au învederat că instanța de apel a reținut că celelalte documente pe care pârâții trebuiau să le prezinte erau cele legate de documentația cadastrală pentru servitute.

Au apreciat că această motivare este fără suport legal și că nesocoteşte dispozițiile art. 77 - 85 din Legea nr. 36/1995, care reglementează procedura încheierii actelor notariale, vânzătorul fiind obligat să prezinte notarului public actele de proprietate teren, actele de dezmembrare anterioare, certificat de urbanism, dacă terenul este construibil, rol fiscal și certificat fiscal, schiță cadastrală, acte de stare civilă, acestea fiind actele la care s-au referit recurenții în invocarea motivului de refuz anterior menționat, și nu la vreo documentație cadastrală de constituire a dreptului de servitute.

Cu referire la încheierea de certificare nr. 7655 din 17 iunie 2010, au arătat că drumul de acces era o condiție esențială de încheiere a contractului pentru reclamantă, iar recurenții nu au fost de acord cu constituirea dreptului de servitute, stabilit fraudulos prin actul adițional nr. 2 la antecontractul de vânzare cumpărare, și, drept urmare, nu există pretinsul acord de voință reținut de instanța de apel. Invocă nesocotirea dispozițiilor art. 983 și ale art. 984 C. civ. de la 1864, susținând că instanța avea obligația de a interpreta actul, în situația în care ar fi fost neclar.

Referitor la aspectul vizând natura servituții și caracterul împovărător al acesteia pentru fondul aservit, au susținut că hotărârea pronunțată este nelegală și contradictorie, învederând că s-a apreciat asupra faptului că terenul de 3098 mp nu este loc înfundat, servitutea fiind convențională, astfel încât nu se impune analiza caracterului împovărător al servituții, pentru ca, ulterior, din raționamentul instanței să rezulte că, de fapt, parcela de 3098 mp ar fi fost loc înfundat, iar accesul trebuia să i se asigure reclamantei pe parcela de 478 mp și că vânzarea nu s-ar fi putut face fără ca parcela să aibă acces.

Au învederat că, în momentul în care a analizat limitele puterilor acordate mandatarei, instanța a tratat această parcelă de 3098 mp ca fiind un loc înfundat, pentru ca atunci când a examinat natura servituții, să o trateze ca fiind una convențională și nu legală (pentru loc înfundat).

S-au prevalat de dispozițiile art. 616 - 618 C. civ. de la 1864, menţionând că instanța nu putea realiza o analiză pertinentă a caracterului de loc înfundat a terenului de 3098 mp întrucât nu existau probe la dosar în acest sens.

Au susținut că, din perspectiva analizei caracterului împovărător, servitutea legală ar fi trebuit stabilită pe traseul care pricinuia cea mai mică pagubă proprietarului fondului aservit, iar varianta aleasă de prima instanță și validată în apel conduce la o afectare a terenului acestora care va deveni neconstruibil în viitor, în raport de lățimea terenului și retragerile laterale minime obligatorii de 3 m.

Au invocat înrăutățirea situației în propria cale de atac, cu încălcarea dispozițiilor art. 481 C. proc. civ., aspect ce rezultă din cuprinsul considerentelor, prin reținerile și concluziile formulate. Astfel, statuând că nu se impune analizarea caracterului împovărător al servituții, instanța de apel a tranșat faptul că recurenții nu sunt îndreptățiți la despăgubiri pentru afectarea proprietății cu dreptul de servitute, inclusiv într-un litigiu viitor, conform prevederilor art. 619 C. civ. de la 1864, aspecte pe care prima instanță nu le-a statuat.

În privința cererii de grănițuire și desființare de construcții, au arătat că linia de graniță stabilită de prima instanță și confirmată de instanța de apel nu reprezintă o variantă de grănițuire solicitată de vreuna dintre părți.

Au apreciat că, în condițiile în care pârâții nu au cerut în prezentul proces valorificarea înțelegerii din anul 2007, nici instanța de judecată nu putea dispune în acest sens, fiind ținută să reconstituie linia de hotar pe vechiul amplasament, astfel încât s-a pronunțat asupra unor lucruri ce fac obiect de analiză în dosarul nr. x/211/2021. Au afirmat că cedarea suprafeței de 60 mp din terenul recurenților (1 m lățime și 60 m lungime) către intimați (deci mutarea graniței în interiorul proprietății recurenților) este analizată în dosarul anterior menționat, iar această cedare de suprafață este condiționată de îndeplinirea conformă a obligației intimaților de a contribui la drumul de acces cu cei 248 mp la care s-au obligat.

Au susținut că cedarea suprafeței de 60 mp se făcea pentru a compensa faptul că intimații contribuiau cu o suprafață mai mare la drumul de acces, însă în condițiile în care aceștia nu au contribuit cu cei 248 mp la care s-au obligat, dispare cauza cedării suprafeței de 60 mp. Astfel, dacă în dosarul nr. x/211/2021 se va stabili că recurenții trebuie să transfere în proprietatea intimaților o suprafață de 1 ml pe 60 m lungime din terenul lor, atunci se va putea discuta despre stabilirea unei noi linii de graniță între proprietăți.

Recurenții au contestat executarea înțelegerii din anul 2007, invocând în dosarul nr. x/21/2021 excepția de neexecutare a contractului, instanța neconsiderând necesar să suspende judecata cauzei până la finalizarea celuilalt litigiu, pe care l-a „soluționat” anticipat prin considerentele prezentei hotărâri atacate.

Au arătat că granița a fost stabilită transferând o porțiune din terenul recurenților în proprietatea intimaților, soluția fiind nelegală.

Au învederat că în dosarul nr. x/117/2011 s-a stabilit, în contradictoriu cu intimații, că aceștia din urmă nu au construit drumul de acces la care s-au obligat în conformitate cu prevederile înțelegerii încheiate între părți, suprafața de teren alocată de aceștia pentru drum fiind de o dimensiune mai redusă și mai îngustă decât suprafața stabilită între părți; intimații au falsificat planurile depuse în procedura de obținere a autorizațiilor de construire, încorporând, în mod nereal, în terenul lor, o parte a terenului recurenților; înțelegerea din anul 2007 nu este în măsură să constituie un drept real în favoarea reclamantei, fiind necesară încheierea unor acte autentice care să se reflecte și în documentațiile cadastrale.

Au afirmat că, în acest context, acțiunea în grănițuire nu poate fi soluționată altfel decât prin reconstituirea vechiului hotar dintre proprietăți, urmând ca la finalizarea dosarului nr. x/211/2021, dacă intimații vor dobândi un drept de proprietate asupra terenului recurenților de 60 mp, granița să fie retrasă pe noul amplasament.

În ceea ce privește cererea de desființare a construcțiilor, au susţinut că soluția este nelegală și pronunțată cu depășirea limitelor învestirii și chiar a puterii judecătorești întrucât instanța nu a fost învestită cu o cerere de intrare în legalitate a construcțiilor și cu atât mai puțin se putea pronunța asupra acestui aspect, care este de competența autorităților urbanistice.

Au considerat că această soluție nu este sprijinită de probe, iar cererea lor de demolare a construcțiilor este întemeiată întrucât cele două autorizații de construire a două construcții de tip duplex edificate pe terenul proprietatea intimaților au fost anulate, iar intimații nu au făcut niciun demers pentru a intra în legalitate.

Apărările formulate

5.1 Prin întâmpinările formulate, intimaţii A, J, K, asistată de mama A, L, M, N au invocat excepţia inadmisibilităţii motivelor de recurs, susţinând că acestea nu vizează nelegalitatea hotărârii, ci reprezintă argumente cate ţin de aprecierea probelor de către instanţa de apel, precum şi interpretarea asupra clauzelor cuprinse în convenţiile încheiate de părţi, dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ. fiind indicate în mod formal.

Intimaţii au afirmat că, deşi recurenţii au atacat încheierea de şedinţă din 2 martie 2023, considerentele instanţei de apel asupra utilităţii probelor se referă la netemeinicia hotărârii, iar nu la nelegalitatea acesteia.

În subsidiar, au solicitat respingerea recursului, ca nefondat, susţinând, în esenţă, că în mod corect a reţinut instanţa de apel caracterul imprescriptibil al acţiunii în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare atunci când promitentul-cumpărător exercită posesia asupra imobilului care formează obiectul contractului de vânzare-cumpărare, precum şi că actul exhibat de pârâţi, nr. 1182 din 10 aprilie 2017 autentificat de BNP I, este întemeiat pe o cauză ilicită, impunându-se constatarea nulităţii absolute a acestuia.

În ceea ce priveşte constituirea dreptului de servitute, intimaţii au arătat că în mod corect curtea i-a obligat pe pârâţii B şi C la constituirea unui drum de acces pietonal şi auto până la terenul care formează obiectul contractului de vânzare-cumpărare, cu identificarea poziţiei, a coordonatelor şi a dimensiunilor drumului de acces, conform raportului de expertiză efectuat în cauză de expertul O, în varianta cuprinsă în Anexa 29a, care corespunde căii de acces convenite.

Referitor la cererea reconvenţională (de grănițuire şi desfiinţare de construcţii), au susţinut că în mod corect a fost stabilită linia de hotar între proprietatea pârâţilor B şi C şi imobilul aparţinând pârâţilor J şi K, conform variantei 16A din răspunsul la obiecțiuni nr. 2 din 17 noiembrie 2022.

Prin întâmpinare, intimata A a invocat excepţia inadmisibilităţii motivelor de recurs, afirmând că acestea vizează aspecte probatorii, invocate în cadrul motivelor pe baza cărora s-a susţinut nelegalitatea încheierii de şedinţă din 2 martie 2023, precum şi aspecte care nu au fost supuse dezbaterii în fazele anterioare ale litigiului, cum ar fi cele legate de posesia neutilă exercitată ulterior anului 2010.

Intimata a învederat că nu se poate reţine că hotărârea instanţei de apel este nemotivată şi că nu s-au analizat corect probele administrate, curtea aplicând corect dispoziţiile Decretului nr. 167/1958 şi reţinând în mod judicios că pârâţii B şi C au declarat în fals, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, că imobilul nu a fost promis spre vânzare/nu a fost înstrăinat prin acte sub semnătură privată, iar pârâţii F, G şi H cunoşteau existenţa antecontractului de vânzare-cumpărare, precum şi notarea acestuia în cartea funciară în anul 2011, când au pretins că a intervenit înţelegerea cu părinţii lor şi au achitat preţul vânzării.

Referitor la constituirea servituţii de trecere pietonală şi auto asupra terenului pârâţilor, a arătat că această obligaţie a fost asumată de L, B, C, Q şi R prin înţelegerea din 31 martie 2007, precum şi prin actul adiţional la contractul de vânzare-cumpărare din 19 martie 2010 încheiat între B, C şi intimată.

Intimata G a depus întâmpinare la recurs, prin care a susţinut că cererea de chemare în judecată, introdusă la 31 iulie 2017 este prescrisă, întrucât termenul stabilit pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică era 15 martie 2010.

Cu privire la constituirea dreptului de servitute, a arătat că soluţia instanţei de apel nu este legală, întrucât drepturile şi obligaţiile stabilite prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică nu puteau fi modificate printr-un act sub semnătură privată.

A invocat lipsa mandatului mandatarei recurenţilor şi a susţinut că aceştia i-au înstrăinat terenul ce a format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare fără a-i aduce la cunoştinţă existenţa unui alt antecontract şi pretinzând că, prin transferul proprietăţii, se va stinge datoria pe care o aveau faţă de intimată.

Aceasta a depus şi răspuns la întâmpinarea intimatei A, solicitând respingerea excepţiei inadmisibilităţii motivelor de recurs.

Procedura de filtru

Raportul întocmit în condiţiile prevăzute de art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost comunicat părţilor, iar prin încheierea din camera de consiliu din 18 aprilie 2024, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Secţia I civilă a admis în principiu recursul, stabilind termen pentru soluţionarea acestuia la data de 26 septembrie 2024.

Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând recursul prin prisma criticilor invocate şi a dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte constată următoarele:

Litigiul poartă asupra unei solicitări de pronunţare a unei hotărâri ce ţine loc de act de vânzare cumpărare asupra unui teren în suprafață de 3098 mp (întemeiată pe existența unei promisiuni de înstrăinare încheiată la data de 13.04.2009), concomitent cu obligarea promitenților vânzători să constituie un drum de acces până la parcela-obiect al vânzării, constatarea nulităţii contractului de vânzare încheiat la data de 10.04.2017 pentru acelaşi teren, precum şi a cererii reconvenţionale privind grănițuirea proprietăţilor, cu suportarea corespunzătoare a cheltuielilor aferente stabilirii semnelor de hotar şi a desfiinţării construcţiilor neautorizate care nu respectă dispoziţiile legale privind limitele proprietăţii.

Instanţa de fond a respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune privind petitul referitor la validarea antecontractului, reţinând că reclamanta deţine posesia terenului, a respins excepţia prescripţiei dreptului de a solicita demolarea construcţiilor, iar pe fond, a constatat nulitatea contractului de vânzare din 10.04.2017, i-a obligat pe pârâţi să încheie contract de vânzare-cumpărare, în caz de refuz hotărârea urmând să ţină loc de act autentic, i-a obligat pe pârâţi să constituie un drum de acces până la terenul respectiv şi a stabilit linia de hotar cu plata corespunzătoare a fixării semnelor de hotar, validând variantele din raportul de expertiză ce au consfinţit cele dispuse.

Instanţa de apel a menţinut soluţia pronunţată asupra fondului.

Printr-o primă critică formulată împotriva încheierii de dezbateri din data de 2 martie 2023 (care face corp comun cu decizia recurată) ce poate fi încadrată în cazul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenţii pârâţi susţin că instanţa de apel, cu încălcarea art. 22 C. proc. civ. privind rolul activ al judecătorului în aflarea adevărului, a respins cererea de refacere a probei testimoniale sub aspectul deţinerii posesiei terenului de către reclamantă, circumstanţă factuală relevantă în soluţionarea excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune, precum şi solicitarea de completare a raportului de expertiză, în condiţiile în care instanţa de fond a stabilit, fără a supune dezbaterii contradictorii a părţilor, o linie de hotar combinând mai multe variante și planșe ale raportului de expertiză.

Aceste afirmaţii referitoare la respingerea unor probe prin încheierea din 2 martie 2023 nu se constituie în veritabile critici de nelegalitate care ar putea fi asociate cu încălcarea principiului reglementat de art. 22 C. proc. civ. deoarece reprezintă chestiuni de apreciere a utilități, pertinenţei şi concludenţei probelor în stabilirea situaţiei de fapt, atribut suveran al unui instanţe devolutive.

Problema administrării unui probatoriu complet, de natură a lămuri instanța în identificarea aspectelor factuale, nu reprezintă o chestiune de legalitate, ci de temeinicie, concluzie aplicabilă atât în ceea ce priveşte faptul material al posesiei terenului, cât şi cel al trasării liniei de hotar de o manieră care nemulţumeşte partea. Din această perspectivă, nici modalitatea eronată, în opinia recurenţilor, în care instanța de apel a înțeles să valorifice probatoriile administrate în etapa procesuală anterioară nu îndeplineşte caracteristicile unei critici de nelegalitate care să atragă desființarea încheierii și refacerea probatorului.

În ceea ce privește recursul împotriva deciziei, printr-o primă critică formulată, recurenții susțin că în mod greșit a fost soluționată excepția prescripției dreptului material la acțiune întrucât, distinct de împrejurarea că a fost întemeiată pe o constatare factuală eronată, și anume aceea că reclamanta ar fi folosit terenul încă de la momentul încheierii antecontractului, când s-ar fi și predat posesia, faptul predării posesiei nu presupune, prin el însuşi, o recunoaştere a dreptului în favoarea promitenților cumpărători şi o achiesare la executarea convenţiei din partea promitenților vânzători, cu atât mai mult cu cât, cel puţin de la debutul raporturilor litigioase între părţi, în anul 2010, posesia nu mai putea constitui fundament al recunoașterii vreunui drept în favoarea reclamantei.

Critica, ce poate fi analizată prin prisma dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., este nefondată întrucât se întemeiază pe o statuare factuală ce nu mai poate fi schimbată în recurs. De vreme ce instanțele devolutive au apreciat că reclamanta deține posesia acestui teren, această constatare constituie un temei suficient pentru a se aprecia că termenul de prescripție a dreptului de a solicita executarea obligaţiei prevăzute în antecontract, de a tranfera dreptul de proprietate, a fost întrerupt.

Astfel, raportat la data reținută a fi momentul predării posesiei, 13.04.2009, data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, în cauză în mod corect au fost aplicate, potrivit art. 6 alin. (4) C. civ., dispoziţiile art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958, conform cărora cursul prescripţiei se întrerupe prin recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie, făcută de cel în folosul căruia curge prescripţia.

Or, câtă vreme instanţele devolutive au constatat că posesia exercitată de către reclamantă a continuat asupra terenului cel puţin până în anul 2016, când martorii au declarat ultimele acte de folosinţă, existenţa anterioară a litigiilor izvorâte din raporturile de vecinătate, care nu au avut ca rezultat stingerea acesteia, nu sunt de natură a determina aprecierea că nu ar mai fi operat întreruperea prescripției.

Într-o altă critică, subsumată dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenții susțin că în mod greșit instanțele devolutive au constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare încheiat de recurenţii B şi C cu pârâţii H şi F, copiii acestora, pe motiv că instanța ar fi aplicat exclusiv prezumţii pentru a reține reaua credință a părților contractante care ar fi vrut să sustragă bunul de sub imperiul promisiunii de vânzare-cumpărare.

Critica este nefondată. Nulitatea întemeiată pe o cauză ilicită și morală a fost constatată de către instanţele devolutive în aplicarea dispoziţiilor art. 1235 şi ale art. 1236 C. civ. de la 1864 prin raportare la elemente factuale, ce nu mai pot fi reevaluate în recurs, pe baza cărora s-a stabilit reaua credinţă şi conivenţa frauduloasă a părţilor contractante. În acest sens, s-a reţinut, pe baza probelor administrate (interogatorii, martori, prezumţii – mijloc de probă admisibil în cauză) că terenul litigios a fost înstrăinat copiilor pârâţilor iniţiali, cumpărători care aveau cunoştinţă de promisiunea de vânzare-cumpărare, înscrisă şi în cartea funciară pentru opozabilitate, dar şi de litigiile dintre reclamantă și pârâții inițiali, declaraţiile părţilor contractante fiind contradictorii inclusiv cu privire la circumstanţele plăţii preţului înscris în contract.

Astfel, circumstanţele factuale ale încheierii contractului de vânzare-cumpărare au dus la constatarea existenței unor cauze ilicite şi imorale, iar, raportat la aceste constatări, sancţiunea nulităţii actului juridic a fost corect aplicată.

Recurenţii au criticat şi validarea de către instanţele devolutive a unui drept de servitute convenţional, critica vizând două aspecte: pe de o parte, au susţinut că mandatarul lor şi-a depăşit limitele mandatului atunci când şi-a dat acordul pentru constituirea unui drum de trecere asupra terenului lor, iar, pe de altă parte, că acordul dintre mandatar şi reclamantă este nul pentru că dispune asupra unui drept real în lipsa unei forme autentice.

Critica referitoare la modalitatea de constituire a dreptului de servitute validată de instanța de apel, ce poate fi analizată din perspectiva dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., este, în parte, fondată.

Astfel, prin cererea introductivă de instanță reclamanta a solicitat obligarea pârâților la constituirea unui drum de acces pietonal și auto prevalându-se, în motivarea cererii, de existența unei convenții încheiate la data de 19.03.2010, dar și de situația terenului care nu are nicio cale de acces, fiind teren înfundat.

Dreptul de trecere reglementat de dispozițiile art. 616 - 619 C. civ. de la 1864, aplicabile potrivit art. 59 din Legea nr. 71/2011 situaţiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a noului Cod civil, reprezintă o servitute ce poate fi recunoscută prin lege, prin convenţie sau pe cale judiciară.

Cu privire la aspectul litigios analizat, s-a reţinut că pârâții B și C au împuternicit pe numita P, în calitate de mandatar în baza contractului de mandat autentificat sub nr. 707/16.03.2009, să dezmembreze şi să vândă terenul de 3098 mp oricui va crede de cuviinţă, să încaseze preţul, să solicite intabularea, să formuleze cereri și declarații în numele vânzătorilor şi să garanteze pe cumpărători pentru evicţiune. În baza acestui mandat, a fost încheiată promisiunea de vânzare-cumpărare la data de 13.04.2009. Printr-un înscris sub semnătură privată intitulat act adiţional, încheiat la data de 19.03.2010, mandatara a consimțit, în numele şi pe seama mandanţilor, la constituirea unui drum de acces pietonal şi auto până la parcela promisă reclamantei, cu trecere peste una dintre parcelele proprietatea vânzătorilor (,,garantează pe cumpărător, conform legilor în vigoare că drumul de acces conform documentației cadastrale (...) va continua până la (...)”). Instanţele devolutive au reţinut existenţa dreptului de servitute constituit prin convenţia părţilor. În acest sens, au apreciat că această obligaţie asumată de mandatară, valabilă şi sub forma unui înscris sub semnătură privată, a fost făcută în limitele mandatului, întrucât în împuternicirea pentru dezmembrare figura menţiunea instituirii unui drept de servitute pentru parcela de 478 mp, rezultată după dezmembrarea acesteia de cea de 3098 mp ce a constituit obiectul promisiunii de vânzare. În plus, au apreciat că obligaţia de constituire a servituţii a fost ratificată de vânzători, care, deşi au revocat mandatul la data de 14.04.2010, prin răspunsul la notificarea prin care au fost somaţi să se prezinte la notar la data de 17.06.2010 cu documentele necesare încheierii actului autentic şi documentaţia privind extinderea servituţii, au fost de acord cu încheierea contractului, dar s-au declarat în imposibilitate de a procura actele necesare, solicitând reprogramarea.

Susţinerile recurenţilor privind lipsa formei autentice a actului pentru constituirea valabilă a dreptului de servitute, deşi reale, dat fiind că, și anterior noului Cod civil, în perioada 2005 - 2011, dispozițiile art. 2 alin. (1) şi (2) din Titlul X din Legea nr. 247/2005 impuneau o astfel de condiție, nu dobândesc relevanța susținută de aceștia întrucât, în cauză, nu s-a pus problema constituirii unui drept de trecere, ci a valabilității unei obligații de a face, respectiv o promisiune de a garanta în viitor accesul la parcela obiect al antecontractului prin recunoașterea dreptului de trecere odată cu transferul dreptului de proprietate asupra fondului dominant. Or, chiar dacă promisiunea de vânzare a fost formalizată printr-un act autentic, ea ar fi fost valabilă şi sub forma unui înscris sub semnătură privată, astfel cum rezultă din aplicarea, în cauză, a jurisprudenţei Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie reflectată prin Decizia nr. 23/2017 pronunţată în soluţionarea unui recurs în interesul legii. Prin urmare, o promisiune de constituire a dreptului de servitute, în contextul asociat obligației de a înstrăina un imobil pentru care cumpărătorul solicită acces de pe terenul vânzătorului, pentru identitate de raţiune, produce aceleaşi efecte juridice precum o promisiune de transfer al dreptului de proprietate, asumată valabil și în lipsa unei forme autentice.

Este întemeiată, însă, critica de nelegalitate referitoare la depăşirea limitelor mandatului prin faptul că promisiunea a fost asumată de mandatar în lipsa unei dispoziţii exprese cuprinse în procura în baza căreia a acţionat.

Astfel, constituirea unui drept real, cum este dreptul de servitute, reprezintă un act de dispoziţie, iar pentru asumarea unei astfel de obligații în numele și pe seama titularului este necesară existența unui mandat expres, astfel cum dispun prevederile art. 1536 alin. (2) C. civ. de la 1864 ,,Cînd e vorba de înstrăinare, ipotecare, sau de facerea unor acte ce trec peste administraţia ordinară, mandatul trebuie să fie special”.

Este adevărat că recurenţii au mandatat persoana fizică pentru a încheia promisiunea de vânzare cumpărare, însă, cu depășirea limitelor mandatului, aceasta a promis, în numele şi pe seama vânzătorilor, să constituie și un drept de servitute pe terenul lor, adiacent celui ce reprezenta obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare.

În lipsa indicării exprese în cuprinsul procurii a dreptului de dispoziţie, mandatarul și-a depășit atribuțiile și această depășire a limitelor împuternicirii face ca obligația asumată să nu mai poată fi opozabilă promitenților vânzători.

Contrar celor reţinute de instanţele devolutive, nu se poate aprecia că recurenții ar fi ratificat tacit această obligație prin faptul că nu s-au opus explicit notificării care cuprindea şi somaţia de a depune documentaţia în vederea înscrierii servituţii. Fiind vorba de promisiunea efectuării unui act de dispoziție, această obligație nu ar putea fi ratificată în modalitatea reținută, ci în mod expres, de vreme ce ratificarea unui act nu se poate face decât respectând condițiile cerute de lege pentru încheierea sa valabilă, sau, după caz, prin executarea obligației asumate de mandatar.

Prin urmare, reţinând greșit existenţa unei obligații de a constitui o servitute convenţională valabilă, instanţa de apel a respins ca nerelevantă necesitatea de a analiza situaţia imobilului de loc înfundat în vederea evaluării îndeplinirii condiţiilor pentru a stabili o servitute legală în sensul vechiului Cod civil.

Astfel, Înalta Curte va admite recursul sub acest aspect, va casa decizia recurată, în baza art. 497 C. proc. civ. și va trimite cauza pentru rejudecarea apelului cu privire la petitul referitor la dreptul de trecere pretins de reclamantă, urmând a se avea în vedere că, susținând în cererea introductivă că imobilul este loc înfundat, fără cale de acces, reclamanta a învestit instanța și cu o solicitare de verificare a condițiilor de instituire a unei servituți legale cu privire la care, de altfel, recurenţii au dezvoltat critici subsidiare în apelul declarat.

Sunt fondate și criticile formulate de pârâți în ceea ce privește capătul din cererea reconvențională referitoare la grănițuire și desființarea construcțiilor, critici încadrabile în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ.

Înalta Curte reține că motivarea instanţei de apel este contradictorie întrucât a validat soluția fondului care, deși a susținut că restabileşte o linie de hotar, nu s-a raportat la vechiul amplasament al acestuia, ci a ținut cont de limitele proprietăţilor stabilite, pe cale convențională, de către părțile învecinate. Pentru a ajunge la această concluzie, instanţele devolutive au valorificat convenția părților, materializată într-un înscris sub semnătură privată încheiat la data de 31 martie 2007, prin care își făceau reciproc concesii cu privire la cedarea unor suprafeţe de teren pentru a constitui un drum de acces către toate parcelele.

Însă, în prezenta cauză, părțile nu s-au prevalat de existența convenției în susținerea temeiniciei pretențiilor lor și, mai mult, o acțiune vizând constatarea valabilității acesteia și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare se află pendinte pe rolul Judecătoriei Cluj Napoca, fiind suspendată până la soluționarea cauzei de față.

Prin urmare, instanţele devolutive au depășit limitele învestirii valorificând, în ceea ce privește soluția de grănițuire și cea de desființare a construcțiilor, subsidiară acesteia, convenția ce nu fusese dedusă judecății în această cauză, fiind astfel incidente dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Reținând, în aplicarea prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., și că soluţia se bazează pe argumente contradictorii şi străine de cauză, recursul va fi admis, în baza art. 497 C. proc. civ., casată hotărârea recurată și din această perspectivă, cu trimiterea cauzei spre rejudecarea capătului de cerere privind grănițuirea. Urmează ca instanţa de rejudecare să pună în discuţia părţilor, cu respectarea principiului disponibilităţii, modalitatea în care se raportează la convenţia a cărei valorificare este dezbătută pe cale judiciară într-un alt dosar, decelând asupra efectelor juridice pe care aceasta le poate produce în prezentul litigiu.

S-a mai susținut de către recurenţi şi faptul că obligația de desființare a construcțiilor nu poate fi dispusă de către instanță, ci doar de către autoritatea administrativă. De vreme ce instanțele devolutive au constatat că, dată fiind limita de hotar stabilită pe baza convenției părților, construcțiile au intrat în legalitate în ceea ce privește respectarea distanței minime de retragere față de limita de proprietate, orice critică referitoare la demolarea construcțiilor formulată la acest moment, în prezenta fază procesuală, este lipsită de relevanță.

Cu toate acestea, dat fiind caracterul subsidiar al acestei solicitări, pentru care interesul procesual al pârâților se justifică exclusiv în raport de modul de stabilire a liniei de hotar, urmează a fi rejudecată în funcție de soluția ce se va da cu privire la petitul principal.

În consecință, raportat la aceste considerente, instanța de recurs urmează a admite recursul şi a trimite cauza spre rejudecare instanței de apel care va avea în vedere rejudecarea capetelor de cerere referitoare la stabilirea unui drept de servitute legală, stabilirea liniei de hotar şi desfiinţarea construcţiilor.

Va fi menţinută soluţia privind apelul declarat de reclamantă împotriva hotărârii de completare dispozitiv întrucât nu a fost atacată, însă va urma soarta sentinţei în a cărei completare s-a pronunţat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâţii B, H şi C împotriva deciziei nr. 92/A din 16 martie 2023 pronunţate de Curtea de Apel Cluj – Secţia I civilă.

Casează în parte decizia recurată şi trimite cauza aceleiaşi instanţe de apel pentru rejudecarea apelului declarat de pârâţii B, H şi C împotriva sentinţei nr. 351 din 17 iunie 2022 a Tribunalului Cluj – Secţia civilă.

Menține dispozițiile deciziei în ceea ce privește soluționarea apelului declarat împotriva încheierii nr. 170/CC/2022 de către reclamanta A.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 10 octombrie 2024, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform dispoziţiilor art. 402 C. proc. civ.