Classification of pre-contract clause as penalty rather than waiver: exclusion of appellate review of contractual interpretation

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

1.Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea înregistrată la data 11.08.2022 pe rolul Tribunalului Caraş-Severin sub nr. x/115/2022, reclamanţii A şi B, în contradictoriu cu pârâta S.C. C S.R.L. au solicitat instanţei (i) să constate că între reclamanţii A şi B, în calitate de creditori-cumpărători şi pârâta S.C. C S.R.L., în calitate de debitoare-vânzătoare, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, la data de 02.09.2021, având ca obiect casa şi teren în suprafaţă de 279,28 mp din imobilul înscris în C.F.(...), Reșița, nr. top/cadastral (...) în suprafaţă totală de 1.580 mp, situat administrativ în Reșița, cartier x., str. (...), jud. Caras-Severin; (ii) să dispună obligarea pârâtei să își îndeplinească obligaţia de a finaliza construcţia/casa așa cum s-a stabilit prin antecontractul de vânzare-cumpărare imobil din 02.09.2021 şi să intabuleze această construcţie/casa, iar dacă nu își îndeplineşte această obligaţie să autorizeze reclamanții să efectueze aceste demersuri, pe cheltuiala pârâtei; (iii) să dispună obligarea pârâtei să efectueze operaţiunea de dezlipire a suprafeţei de 279,28 mp din suprafaţa totală de 1.580 mp din imobilul înscris în C.F.(...), Reşiţa, nr. top/cadastral (...) (conform schiţelor anexe ale antecontractului de vânzare-cumpărare imobil din 02.09.2021), iar dacă nu îşi îndeplineşte această obligaţie să aibă dreptul de a efectua aceste demersuri, pe cheltuiala pârâtei; (iv) să pronunţe o hotărâre judecătorească care să tină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul, casă şi teren de 279,28 mp, identificate în antecontractul de vânzare-cumpărare imobil din 02.09.2021 şi schiţele anexă, imobilul ce face parte din imobilul înscris în C.F.(...), Reșița, nr. top /cadastral (...) în suprafaţă totală de 1.580 mp, situat administrativ în Reșița, cartier x., str. (...), jud. Caras-Severin şi care face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare; (v) să dispună autorizarea O.C.P.I. Caras-Severin - B.C.P.I. Reşiţa să efectueze aceste menţiuni în Cartea Funciară; (vi) să dispună obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

2.Hotărârea pronunţată în primă instanţă.

Prin sentinţa civilă nr. 425/20.04.2023, pronunţată de Tribunalul Caraș-Severin în dosarul nr. x/115/2022, s-a admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanţii A şi B în contradictoriu cu pârâta S.C. C S.R.L.; s-a constatat intervenită vânzare-cumpărarea imobilului casă şi teren în suprafaţă de 387,38 mp, situat administrativ în Reşiţa, cartier x., str. (...), judeţ Caraş-Severin, înscris în CF nr. (...) Reşiţa, nr. cadastral (...), identificat în planul de amplasament şi delimitare a imobilului prin punctele 1,2,3,4,20,22 între pârâtă, în calitate de vânzătoare şi reclamanţi, în calitate de cumpărători; au fost autorizați reclamanţii să se adreseze OCPI Caraş-Severin în vederea intabulării dreptului de proprietate; a fost obligă pârâta să predea reclamanţilor documentaţia cadastrală referitoare la imobil, necesară dezlipirii şi intabulării; a fost suplinit consimţământul pârâtei pentru dezlipirea parcelei dobândită în proprietate de către reclamanţi; au fost obligați reclamanţii să restituie pârâtei suma de 5000 lei; au fost obligați reclamanţii să plătească pârâtei suma de 105.000 euro, cu titlu de preţ al contractului de vânzare-cumpărare; au fost respinse celelalte petite ale cererii de chemare în judecată; a fost respinsă cererea reconvenţională formulată de către pârâtă în contradictoriu cu reclamanţii; a fost obligată pârâta să plătească reclamanţilor suma de 8700 lei cheltuieli de judecată.

3.Hotărârea pronunţată în apel.

Prin decizia nr. 88 din 8 aprilie 2024 Curtea de Apel Timişoara - Secţia I civilă a respins apelul formulat de apelanta-pârâta S.C. C S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 425/20.04.2023, pronunţată de Tribunalul Caraș-Severin în dosarul nr. x/115/2022, în contradictoriu cu intimații-reclamanţi A şi B și intervenienții D și E.

A respins cererea de intervenţie accesorie formulată de intervenienții D și E în interesul apelantei.

A obligat apelanta la plata către intimaţii A şi B a sumei de 5.000 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocaţial redus.

4.Căile de atac formulate în cauză.

Împotriva deciziei nr. 88 din 8 aprilie 2024 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara - Secţia I civilă au declarat recurs atât recurenta-pârâta S.C. C S.R.L., cât şi recurenţii-intervenienți E şi D.

Recursul formulat de recurenta-pârâta S.C. C S.R.L.

Prin recursul formulat de recurenta-pârâtă S.C. C S.R.L. s-a invocat incidența motivelor de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C. proc. civ.

O primă critică de nelegalitate vizează interpretarea dată de instanța de apel dispozițiilor art. 4 alin. (1) din antecontract ca fiind clauză de arvună, arătându-se că o atare interpretare este contră scopului avut în vedere de către părţi.

Recurenta face referire la celelalte dispoziții contractuale, arătând că potrivit art. 3 din antecontract aceasta - în calitate de promitent vânzător, se obliga ca în termenul de 8 luni calculat de la momentul încheierii antecontractului, respectiv 02.09.2021 şi până la momentul definit şi determinat pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, să nu înstrăineze unei terţe persoane imobilul sau o parte de acesta şi să nu ii greveze cu drepturi/sarcini în favoarea unei terţe persoane.

Potrivit art. 4 alin. (1) din antecontract promitenta-vânzătoare avea obligaţia de a achita promitenţilor-cumpărători dublul avansului primit, după împlinirea termenului de 8 luni prevăzut pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare (respectiv în 3 zile lucrătoare de la împlinirea termenului) în cazurile în care aceasta refuză încheierea contractului de vânzare-cumpărare și nu îşi îndeplineşte în totalitate sau la timp obligaţiile prevăzute în antecontract.

Mai arată recurenta că s-a stipulat, cu acordul părților, posibilitatea promitentei-vânzătoare de a decide, fără nicio formalitate, denunţarea antecontractului şi, respectiv, refuzul de a încheia contractul de vânzare- cumpărare. Totodată, arată că nu s-a prevăzut posibilitatea promitenţilor-cumpărători de a îşi asuma în mod implicit depăşirea termenului contractual de 8 luni pentru finalizarea lucrării şi a tolera acest aspect. Din contră, acest termen a fost stipulat ţinând cont de planul de execuţie al dezvoltatorului, nicidecum fiind prevăzut drept o necesitate pentru finalizarea construcției şi mutarea cumpărătorilor în imobil, în termenul precizat.

Subsumat motivului de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta arată că decizia instanței de apel conţine motive contradictorii, întrucât intimaţii-reclamanţi nu au susţinut în cadrul cererii de chemare în judecată că ar fi vorba despre o clauză penală, iar recurenta-pârâtă s-a apărat în primul ciclu procesual prin prezentarea naturii clauzei disputate, respectiv art. 4 din convenţie, arătând că aceasta este o clauză de dezicere.

Prin întâmpinarea formulată în etapa apelului, intimaţii-reclamanţi au invocat pentru prima dată dispoziţiile legale ce reglementează clauza penală.

Or, Curtea de Apel Timişoara în mod eronat a reținut natura unei clauze penale prin raportare la ansamblul contractului, întrucât instanţa nu trebuia să analizeze şi să interpreteze clauza în raport cu alte obligaţii, ci doar pe cele care fac obiectul pactului comisoriu, întrucât nu a fost învestită cu o astfel de cerere, în caz contrar instanţa intervenind în acordul de voinţă al părţilor cu încălcarea prevederilor art. 1270 C. civ.

Curtea de Apel Timişoara a reținut că art. 4 din antecontract nu reprezintă o clauză de dezicere, nefiind folosite expresiile corespunzătoare unei astfel de clauze, întrucât de regulă clauza de dezicere conţine verbe precum „se va răzgândi", „nu va mai dori", ori altele similare, de esenţa sa fiind aceea că dă posibilitatea părţii de a nu mai încheia contractul contra unui preţ al dezicerii, de regulă, diferit de suma achitată cu titlu de avans sau de cea stabilită cu titlu de clauză penală.

Raţionamentul instanţei de apel cu privire la folosirea unei anumite expresii pentru a sugera incidenţa clauzei de dezicere nu poate fi reținut, cât timp părţile nu sunt profesionişti în domeniu şi este dincolo de orice dubiu că au urmărit încheierea unei convenţii într-o formă cât mai simplă, în care să fie redată intenţia acestora.

Per a contrario, mergând pe firul logic al raţionamentului, având în vedere faptul că în cuprinsul antecontractului nu apare cuvântul „arvună", urmează ca interpretarea actului să se facă potrivit voinţei concordante, reale, a părţilor. Recurenta arată că prin clauza de dezicere se înţelege acea prevedere contractuală ce conferă uneia sau ambelor părţi contractante dreptul ca într-un anumit termen, determinat sau nedeterminat, să denunţe unilateral contractul încheiat.

Conform antecontractului, promitenta-vânzătoare era ținută doar de termenul de 8 luni de realizare a imobilului, iar odată depăşit acest termen, în absenţa oricărei posibilităţi expres prevăzute de prelungire a termenului prin acte adiţionale (ce fac parte integrantă din antecontract), recurenta avea tot dreptul de a activa clauza, chiar şi în absenţa oricărei justificări.

Mai mult decât atât, promitenta-vânzătoare a respectat dreptul intimaților-reclamanți la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, de vreme ce a oferit acestora opţiunea prelungirii termenului de realizare a construcţiei, condiţionat de suplimentarea sumelor necesare pentru acoperirea costurilor.

Pentru delimitarea clauzei penale de arvună recurenta a procedat la indicarea dispozițiilor art. 1538 alin. (1) C. civ. care reglementează clauza penală și respectiv a art. 1544 - 1546 C. civ. care reglementează arvuna, menționând că arvuna îmbracă două forme: confirmatorie şi penalizatoare.

Arvuna confirmatorie are rol de clauză penală, însă arvuna penalizatoare are rol de dezicere şi constituie preţul denunţării unilaterale a contractului de către partea în favoarea căreia a fost stipulată în contract, fiind totodată acea clauză convenţională prin care părţile stipulează expres dreptul de dezicere de contract al uneia.

Clauza regăsită în art. 4 din convenţia părților are rol confirmator, în sensul că în caz de nerealizare a vânzării în termenul determinat, indiferent de motivul survenit, o parte are alegerea de a întrerupe producerea oricărui efect al convenţiei.

Așadar, interpretându-se contractul potrivit dispoziţiilor şi elementelor sale, rezultă că intenţia reală şi comună a părţilor nu a fost de a da clauzei o funcţie de garantare a executării promisiunii, ci de clauză de dezicere.

Subsumat art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta arată că instanța de apel nu a pus în discuția părților natura clauzei contractuale redată prin art. 4 din convenţie.

În continuare, recurenta arată că dacă arvuna funcţionează ca o clauză penală, fiind o estimare convenţională a prejudiciului suferit în caz de denunţare unilaterală, arvuna se deosebeşte de clauza penală prin faptul că, aceasta constă într-o prestaţie efectivă, în vreme ce în cazul clauzei penale, suma constituind penalitatea este numai promisă.

Mai mult decât atât, clauza de arvuna se deosebeşte de clauza penală, întrucât este un contract real, şi nu consensual, presupunând remiterea materială a bunului asupra căruia poartă, predarea sumei de bani sau a bunului fungibil având loc cu anticipaţie, la momentul încheierii contractului, şi nu după momentul producerii prejudiciului, cum se întâmplă în cazul clauzei penale.

Chiar dacă s-ar aprecia, că art. 4 îmbracă forma unei arvune cu dublu rol, atât penalizator, cât şi confirmator, această ipoteză nu a fost pusă în discuţia părţilor şi nu a făcut obiectul analizei instanţelor, cu precădere a instanţei de control judiciar, în contextul în care din cadrul dezbaterilor consemnate în încheieri reiese că apărarea intimaţilor-reclamanţi a fost pusă în baza aprecierii instanţelor de judecată, fără a se da o interpretare proprie a clauzelor contractuale, cât şi fără a prezenta în detaliu mecanismul ilustrat ce a creat situaţia conflictuală.

În continuare, recurenta-pârâtă arată că pentru soluționarea corectă a litigiu se impunea introducerea în cauză a proprietarilor - soţii F, iar soluţionarea în primă instanţă a cauzei a avut loc fără introducerea în cauză a acestora, deși sunt cei care au încheiat cu recurenta-pârâtă contractul de vânzare cumpărare al imobilului disputat, ulterior denunţării contractului de vânzare-cumpărare.

Fiind proprietarii imobilului disputat şi existând riscul de se dispune validarea contractului de vânzare-cumpărare în favoarea intimaţilor-reclamanţi, va coexista dreptul de proprietate asupra aceluiaşi imobil în favoare a doi titulari distincţi, motiv pentru care natura cauzei impunea introducerea în cauză a soţilor F, revenind primei instanțe în virtutea rolului său activ, de a dispune în acest sens.

Subsumat punctului 8 al art. 488 alin. (1) C. proc. civ., recurenta-pârâtă arată că instanţa a ignorat dreptul recurentei-pârâte de a denunţa antecontractul, realizând o interpretare trunchiată a clauzelor contractuale, instanța de apel analizând doar ipoteza favorabilă intimaţilor-reclamanţi, fără a avea în vederea posibilitatea recurentei-pârâte de a rezilia contractul.

Deși se poate accepta că art. 4 din convenţie conţine o exprimare posibil neobişnuită, nu poate fi ignorat înţelesul clauzei privind denunţarea raporturilor contractuale şi, implicit, al sensului de clauză de dezicere.

Prevalându-se de această posibilitate, recurenta-pârâtă a denunţat antecontractul asumându-şi obligaţia de a achita dublul avansului primit, în vreme ce intimaţii-reclamanţi nu au atacat denunţarea contractului.

Din acest motiv, în situaţia validării contractului de vânzare-cumpărare, vor coexista două acte juridice contradictorii, intrate în circuitul civil, unul dintre acestea producând deja efecte, respectiv generând prejudicii societății dezvoltatoare şi soţilor F, ce nu au fost luate în considerare de niciuna dintre părţi la momentul semnării contractelor, cei din urmă realizând pana la acest moment investiţii în imobilul obiect al acestui litigiu, notificate la valoarea cel puţin egală cu cea a imobilului.

Mai precizează recurenta că finalizarea construcţiei a fost posibilă cu ajutorul financiar al promitenţilor-cumpărători, soţii F, iar totodată, aceştia au tolerat depăşirea termenului estimat iniţial pentru realizarea construcţiei.

De asemenea, precizează recurenta că nu poate fi acceptată susţinerea instanţei de apel privind reaua sa credinţă în neonorarea propriilor obligaţii, în contextul în care preţul obţinut ca urmare a noii vânzări nu poate fi considerat de un observator obiectiv ca fiind net superior preţului prevăzut pentru intimaţii-reclamanţi, ţinând cont atât de pierderea suferită şi asumată de subscrisa prin restituirea dublului avansului primit, a perioadei de timp scurse, cât şi a refuzului promitenţilor-cumpărători de a suplimenta costurile aferente.

Scopul art. 4 nu era de a evita aplicarea principiului forţei obligatorii, ci de a oferi pârghiile necesare dezvoltatorului de a se retrage din raporturile contractuale, prevalându-se astfel de clauza de dezicere.

Dimpotrivă, de rea-credinţă şi abuz de drept pot fi acuzați intimații-reclamanți, care au acceptat criteriile enumerate în convenţiile sale şi aplicabile cu titlu general.

Refuzul încheierii contractului de vânzare cumpărare cu intimaţii-reclamanţi a fost justificat şi exercitat în limitele contractuale ca urmare a constatării imposibilităţii obiective de finalizare a lucrărilor, necontestată de altfel. Dreptul de dezicere a fost exercitat în mod corect, cu bună-credinţă, fără afectarea drepturilor sau intereselor legitime ale celeilalte părţi contractante ori cu intenţia de a păgubi, din contră, intimaţilor-reclamanţi fiindu-le restituit dublul avansului achitat. Or, restituirea efectuată de recurenta-pârâtă nu a fost pusă în discuţie de intimaţii-reclamanţi.

Pentru aceste motive, solicită admiterea recursului.

Recursul formulat de recurenţii-intervenienți E şi D

Prin recursul formulat de recurenții-intervenienți E și D s-a invocat incidența motivelor de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 9 C. proc. civ.

Subsumat motivului de casare reglementat de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenții-intimați arată că atât prima instanţă de judecată, cât și instanţa de apel au încălcat principiul disponibilităţii prevăzut de art. 9 C. proc. civ., prin aceea că instanţa nu a fost învestită cu o acţiune în constatare, respectiv să constate dacă părţile au încheiat sau nu o vânzare-cumpărare, chiar reclamanţii-intimaţi recunoscând că nu s-a încheiat între părţi un contract de vânzare cumpărare, motiv pentru care au solicitat instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract translativ.

Din acest motiv, instanţa s-a pronunţat asupra unor aspecte care nu au fost solicitate de părţi, şi nu s-a pronunţat cu privire la unul dintre capetele de cerere solicitat de către reclamanţi prin cererea de chemare în judecată - prin efectul hotărârii pronunţate se constată intervenită vânzarea cu privire la imobilul în cauză fără a se fi cerut acest lucru, fără a fi fost învestită cu soluţionarea unei acţiuni în constatare și fără a se menţiona de către instanţe care este momentul de la care se constată intervenită vânzarea.

Recurenții arată că reclamanţii au încheiat cu pârâta o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, pe un formular completat cu pixul, fără ca instanţa să fi verificat capacitatea de reprezentare sau dispoziţie a semnatarilor.

Instanţa nu trebuia să analizeze şi să interpreteze alte obligaţii din cele asumate contractual, ci doar pe cele care fac obiectul contractului, pentru că nu a fost învestită cu o cerere în realizare, întrucât în caz contrar instanţa intervine în acordul de voinţă al părţilor şi încalcă prevederile art. 1270 C. civ.

Concluzionând asupra acestui motiv de recurs, se arată că atât hotărârea primei instanţe, cât şi a celei de apel sunt lovite de nulitate absolută întrucât instanţele au modificat cadrul procesual şi au nesocotit în mod absolut evident regulile de procedură.

Recurenții-intervenienți mai arată că s-a încălcat principiul egalităţii de tratament prevăzut de art. 8 C. proc. civ., asigurându-se părţii adverse un tratament preferenţial cu ocazia deliberărilor, fiind pe deplin ignorate susţinerile prezentate de aceștia, prioritatea actelor lor, buna lor credinţă și calitatea de buni şi corecţi detentori ai dreptului de folosinţă interimar.

Din perspectiva motivului de casare reglementat de dispoziţiile art. 488, alin. (1) pct. 6 teza 1 C. proc. civ., recurenții-intervenienți arată că simultan, considerentele expuse, infirmă şi susţin dispozitivul hotărârii, făcând, în realitate, neclar raţionamentul judiciar care ar trebui să explice coerent rezultatul deliberării.

Hotărârea recurată nu respectă standardele de motivare prevăzute de art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., din analiza hotărârii instanţei de apel, care are 21 de pagini, se poate observa că motivarea propriu zisă a instanţei de judecată, deşi începe la jumătatea paginii cu numărul 16, în esenţă reproduce fragmente din hotărârea primei instanţe sau din apărările reclamanţilor-intimaţi, fiind afectată de viciul nemotivării. Din lecturarea comparativă a hotărârilor de la fond şi din apel, se poate observa că instanţa de control judiciar nu a făcut decât să sintetizeze parte din motivarea Tribunalului Caraş-Severin, putându-se observa o argumentare nu a respingerii cererii noastre, ci a confirmării apărărilor reclamanţilor-intimaţi, ceea ce echivalează cu o lipsă a motivării.

De asemenea, se mai arată că instanța de apel a omis să se pronunţe cu privire la toate motivele care au format raţionamentul juridic expus de către intervenienți în etapa apelului, impunându-se casarea hotărârii întrucât hotărârea este nemotivată, câtă vreme instanţa de apel ar fi trebuit să-şi motiveze hotărârea într-o manieră care să creeze claritate în ceea ce priveşte înlăturarea argumentelor părţilor şi să ofere o înlănţuire logică a faptelor corelate cu regulile de drept pe baza cărora s-a ajuns la concluzia prezentată în dispozitiv.

Concluzionând cu privire la acest motiv de recurs se arată că instanța de apel nu a procedat la o analiză amplă a probelor şi apărărilor deduse judecăţii, ignorând argumentele recurenților-intervenienți în dovedirea aspectelor susținute cu privire la natura clauzei în speţă.

Cu privire la incidenţa motivului de casare reglementat de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenții arată că instanța de apel a dat hotărârea cu greşita interpretare şi aplicare a art. 1669 alin (1) C. civ., în sensul în care instanţa, în loc să analizeze condiţiile pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract, a pronunţat o hotărâre prin care a constatat intervenită între părţi vânzarea-cumpărarea a respectivului imobil.

De asemenea, s-a invocat greşita interpretare şi aplicare a art. 1538 C. civ. - text de lege care nu este aplicabil în speţă, clauza în discuţie prevăzută la art. 4 din antecontract nefiind o clauză penală după cum au reţinut instanțele fondului, aceasta fiind o clauză de dezicere. Totodată art. 1258 C. civ. a fost interpretat în mod eronat de instanţa de apel.

S-a mai invocat și greşita interpretare şi aplicare în speţă a dispoziţiilor art. 1544 - 1546 C. civ., art. 1669 C. proc. civ. Reclamanţii-intimaţi au solicitat Tribunalului să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, în schimb tribunalul a constatat faptul că ar fi intervenit încheierea unui contract de vânzare cumpărare.

Cu privire la interpretarea eronată a art. 1669 alin (1) C. civ., instanţa a fost investită printr-un capăt de cerere să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, astfel că aceasta trebuia să analizeze dacă sunt îndeplinite toate condiţiile de validitate ale contractului de vânzare cumpărare, din punctul recurenților de vedere nefiind îndeplinită forma scrisă a promisiunii încheiată prin mandatar, care trebuie să fie însoţită de procura dată mandatarului, care la rândul ei trebuie să îmbrace forma scrisă.

Instanța a omis sa verifice capacitatea de reprezentare şi identitate părților semnatare, trecând astfel peste principiile ce protejează capacitatea de dispoziție şi dreptul de proprietate.

Instanţa de apel în mod absolut neîntemeiat a considerat că art. 4 din antecontractul încheiat de reclamanţi cu pârâta este o clauză penală, intervenind astfel în contract, susţinând că, în temeiul art. 1268 C. civ., interpretarea care poate fi dată acestui articol este cea de clauză penală.

Împrejurarea că părţile au denumit acest articol 4 sub denumirea de „Penalităţi", nu exclude posibilitatea de a putea fi interpretat în alt sens având în vedere că părţile nu au cunoştinţe juridice pentru a califica o astfel de clauză, prin urmare, în temeiul art. 22 alin (4) C. proc. civ., instanţa putea să califice această clauză ca fiind una de dezicere şi să nu o interpreteze ca fiind o clauză penală doar pentru faptul că poartă denumirea de „penalităţi". De altfel această clauză permite oricăruia dintre părţi să denunţe unilateral contractul având în vedere obiectul acestuia respectiv încheierea în viitor a unui contract de vânzare cumpărare cu privire la un imobil compus din casă şi teren, casă care la momentul încheierii promisiunii nu era edificată, urmând ca în viitor să fie edificată, aspect pe care instanţa nu 1-a analizat în temeiul art. 1268 C. civ. dar în baza căruia pretinde că ar fi interpretat această clauză ca fiind una „penală".

Referitor la verbele cuprinse în această clauză, respectiv „se va răzgândi"„nu va mai dori" ori altele similare, instanţa ar fi trebuit să analizeze şi gradul de pregătire juridică a părţilor şi dacă aceştia înţeleg această semnificaţie, în special modul în care părţile au ajuns să încheie acest antecontract. Totodată, prima instanţă ar fi trebuit să solicite introducerea forţată a subsemnaţilor în prezenta cauză pentru a putea să ne formulăm o apărare în nume propriu, şi a aduce argumente suplimentare cu privire la acest antecontract, astfel încât să nu fim prejudiciaţi, prin faptul că Subsemnaţii nu am avut cunoştinţă de existenţa prezentului proces decât în faza procesuală a apelului.

Pentru toate aceste motive, apreciază că instanţa de apel a dat o greşită interpretare naturii Clauzei de la art. 4 din Antecontract, atât prin interpretarea conţinutului trunchiat al acestei clauze, cât şi prin reţinerea de către instanţă că natura juridică a clauzei în discuţie ca fiind o clauză penală, redând textelor de lege invocate o altă semnificaţie decât cea dată de legiuitor, şi anume art. 1538 C. civ., art. 1266 C. civ., art. 1268 C. civ. şi art. 1270 C. civ.

5. Apărările formulate în cauză

Intimaţii-reclamanţi A şi B au formulat în termen legal, în 04.09.2024 întâmpinare la cererea de recurs a recurenţilor-intervenienţi, precum și o întâmpinare distinctă la recursul recurentei-pârâte, prin care au solicitat respingerea recursurilor ca nefondate.

Recurenta-pârâtă S.C. C S.R.L. şi recurenţii-intervenienţi E şi D au depus la dosar răspunsuri la întâmpinarea formulată de intimaţii-reclamanţi A şi B.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursurile declarate sunt nefondate pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Având în vedere că unele critici sunt comune celor două memorii de recurs, Înalta Curte va răspunde acestora printr-o analiză și argumentare comună, urmând ca ulterior să fie analizate distinct motivele de nelegalitate invocate în mod distinct, prin căile de atac exercitate.

Cu referire la prima critică comună atât recursului formulat de către recurenta-pârâtă S.C. C S.R.L., cât și recursului formulat de recurenţii-intervenienți E şi D, vizând greșita interpretare a art. 4 din antecontractul de vânzare-cumpărare intervenit între părți, ca fiind o clauză de arvună și nu una de dezicere, Înalta Curte reține că în economia actualului Cod de procedură civilă, nu poate fi suspusă cenzurii instanței de recurs interpretarea dată de către instanța de apel, clauzelor contractuale intervenite între părți, aceasta necircumscriindu-se niciunuia dintre motivele de nelegalitate expres și limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Înalta Curte reține că o atare critică nu s-ar putea încadra în motivul de nelegalitate reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., respectiv în ipoteza în care instanța de apel ar fi încălcat ori aplicat greșit legea prin aceea că a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, schimbând natura ori înțelesul lămurit al acestuia, de natură să atragă aplicarea greșită a unui alt text de lege, astfel cum se arată prin motivele de recurs. Aceasta întrucât, dacă actul juridic este ambiguu, astfel încât este necesară interpretarea lui, judecătorii fondului sunt suverani sub acest aspect, iar interpretarea dată nu poate face obiect de control în etapa recursului.

Or, astfel cum reiese din hotărârea instanței de apel, dar și din susținerile părților, clauza inserată la pct. 4 alin. (1) din antecontract este departe de a fi clară, fiind susceptibilă de mai multe înţelesuri. În acest context, instanțele fondului au procedat la aplicarea regulilor de interpretare a clauzelor contractuale reglementate de art. 1266 - 1269 C. civ., operațiune în urma căreia s-a statuat asupra naturii juridice a clauzei, ca fiind arvună, iar nu una de dezicere.

Schimbarea naturii juridice a clauzei ce face obiect al memoriilor de recurs, ar presupune ca instanța de recurs să procedeze, ea înseşi, la o reanaliză a situației de fapt pentru a determina, în acord cu regulile de interpretare a contractului, voința reală a părților, aspect nepermis în fața instanței de recurs în cadrul procesual configurat prin actualul Cod de procedură civilă, de vreme ce un atare motiv de recurs nu este expres reglementat, iar statuarea asupra situației de fapt rămâne atributul exclusiv al instanțelor de fond.

În consecință, Înalta Curte nu va analiza aceste critici ce țin de recalificarea naturii juridice a clauzei contractuale prevăzute de art. 4 din antecontractul de vânzare-cumpărare și nici a celor care conduc, în mod direct ori implicit la această finalitate, amplu redate în cele două memorii de apel, dat fiind faptul că aceste critici excedează analizei instanței de recurs.

În ce privește recursul formulat de către recurenta-pârâtă S.C. C S.R.L., din perspectiva motivului de nelegalitate reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., prin care se critică, de asemenea, greșita calificare a naturii juridice a art. 4 din antecontract, prin aceea că deși reclamanții au invocat pentru prima dată în etapa apelului natura juridică a clauzei ca fiind una penală, în contextul susținerilor pârâtei potrivit cărora aceasta ar reprezenta o clauză de dezicere, Înalta Curte reține caracterul neîntemeiat al acestuia. Din expunerea aferentă acestui motiv de nelegalitate nu se pot desprinde elemente ale unui raționament contradictoriu al instanței de apel, ci, dimpotrivă, sunt reiterate aceleași critici ce țin de interpretarea dată de instanțele fondului clauzelor contractuale, în raport de situația juridică stabilită.

Nefondate sunt și criticile subsumate motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., prin care se susține că instanța de apel nu a pus în discuția părților natura clauzei contractuale redată prin art. 4 din convenţie.

În realitate, prin însuși apelul formulat de către recurenta-pârâtă S.C. C S.R.L. s-a criticat maniera în care instanța de fond a statuat asupra naturii juridice a clauzei prevăzute de art. 4 din antecontract, iar apărările intimaților-reclamanți au răspuns acestor critici. Instanța de apel a fost, așadar, învestită în principal cu dezlegarea naturii juridice a art. 4 din antecontractul intervenit între părți, acesta reprezentând elementul central generator de consecințe juridice, în raport de care urmau a fi admise ori respinse, în tot sau în parte, capetele cererii introductive de instanță. În consecință, însuși cadrul procesual obiectiv configurat în etapa apelului a presupus, per se, analiza naturii juridice a clauzei disputate, astfel că nu se poate reține împrejurarea că instanța de apel s-ar fi pronunțat asupra acestui aspect fără a-l fi pus în prealabil în discuția părților.

Înalta Curte nu va dezlega celelalte critici subsumate pct. 5 dar care, în fapt, reprezintă o reiterare a argumentelor prin care se tinde la recalificarea, în recurs, a naturii juridice a art. 4 din antecontract.

În ce privește critica potrivit căreia pentru o corectă soluționare a cauzei deduse judecății, s-ar fi impus introducerea forțată în cauză a cumpărătorilor ulteriori ai imobilului – soții F, soluția fiind dată cu încălcarea art. 78 C. proc. civ., Înalta Curte reține caracterul nefondat al acestor critici de vreme ce, cum în mod corect a statuat instanța de apel, în raport de obiectul litigiului, dar și de efectul relativ al convenției încheiate între părți, nu se impunea introducerea forțată, în cauză, a unor terți între care a intervenit ulterior o convenție similară, asupra aceluiași imobil. În plus, potrivit celor reținute de instanța de apel, litigiul a fost notat în cartea funciară a imobilului, orice parte interesată având posibilitatea de a formula cerere de intervenție în cauză, astfel cum, de altfel, au și înțeles să procedeze în etapa apelului recurenții-intervenienți E și D. Cererea de intervenție în interesul apelantei-pârâte a fost admisă de către instanța de apel, aceștia având posibilitatea de a exercita toate apărările pe care le-ar fi considerat utile pentru corecta dezlegare a cauzei deduse judecății.

Aspectele ce țin de consecințele juridice ale coexistenței a două acte juridice, un contract și respectiv hotărârea judecătorească - ambele translative de proprietate, asupra aceluiași bun, ca efect al dinamicii raporturilor juridice dintre părțile litigante și respectiv conduitei acestora, ori aspectele ce țin de buna ori reaua credință a părților, nu pot face obiectul dezlegărilor instanței de recurs, întrucât presupun o reinterpretare a probatoriului și a situației de fapt, chestiuni sustrase analizei instanței de recurs.

Pentru aceste motive, instanța va respinge recursul formulat de recurenta-pârâtă S.C. C S.R.L.

Cu referire la recursul formulat de recurenţii-intervenienți E şi D, Înalta Curte îl va respinge ca nefondat.

Înalta Curte reține că parte din criticile formulate sunt comune recursului exercitat de recurenta-pârâtă S.C. C S.R.L., astfel că acestea primind o dezlegare în cele anterior statuate, nu vor fi reiterate, urmând a fi analizate acele critici care au fost formulate distinct și care nu au fost antamate prin calea de atac anterior analizată.

Subsumat motivului de casare reglementat de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenții-intimați arată că atât prima instanţă de judecată, cât și instanţa de apel au încălcat principiul disponibilităţii prevăzut de art. 9 C. proc. civ., prin aceea că instanţa nu a fost învestită cu o acţiune în constatare, astfel că instanţa s-a pronunţat asupra unor aspecte care nu au fost solicitate de părţi, şi nu s-a pronunţat cu privire la unul dintre capetele de cerere solicitat de către reclamanţi prin cererea de chemare în judecată.

Înalta Curte reține caracterul nefondat al acestui motiv de recurs, întrucât, astfel cum reiese din analiza hotărârii recurate, critica potrivit căreia s-ar fi încălcat principiul disponibilității a fost amplu analizată, reținându-se că, deși prima instanță nu a precizat în mod expres în dispozitiv că hotărârea ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare, nu înseamnă că aceasta nu reprezintă un act autentic, apt a justifica înscrierea dreptului de proprietate al reclamanților în cartea funciară, de îndată ce prețul va fi integral achitat și vor fi efectuate operațiunile tehnice necesare intabulării.

Cu referire la împrejurarea că tribunalul nu a admis petitul exact în formula redacțională uzitată de către reclamanți, instanța de apel a reținut, în mod corect, că nu înseamnă nici că a schimbat cauza juridică a acțiunii, și nici că ar fi dat altceva, sau mai mult decât s-a cerut.

În raport de principiul disponibilităţii care guvernează procesul civil, prin cererea de chemare în judecată reclamanţii conturează cadrul procesual atât sub aspectul părţilor, cât şi sub aspectul pretenţiei formulate şi al motivelor care o justifică, instanţa fiind ţinută să statueze doar asupra cererilor formulate. În cauză, cadrul procesual obiectiv nu a fost extins ori modificat, dat fiind că, astfel cum a reținut instanța de apel “prima instanță, decelând interesul litigios pendinte alegat, în virtutea rolului activ consfințit de art. 22 din legea procedurală civilă a conchis în mod judicios că, pentru intabularea imobilului în cartea funciară, reclamanții aveau nevoie atât de consimțământul pârâtei cât și de documentația aflată în posesia celei din urmă. În acest context, cu respectarea întru totul a cauzei debendi a acțiunii, a obligat pârâta să predea reclamanţilor documentaţia cadastrală referitoare la imobil, necesară dezlipirii şi intabulării, suplinind totodată consimţământul acesteia pentru dezlipirea parcelei dobândită în proprietate de către reclamanţi. Procedând astfel, nu a depășit limitele învestirii, ci a reformulat petitul formulat de către intimați. Fiind evident că formula să aibă dreptul de a efectua aceste demersuri ei înșiși implica în mod necesar și suplinirea consimțământului pârâtei.”

Înalta Curte reţine că aprecierea instanţei de apel este concordantă cu jurisprudenţa constantă a Curţii Europene a Drepturilor Omului potrivit căreia o interpretare deosebit de riguroasă dată de instanţele interne unei norme de procedură, cu un formalism excesiv, poate fi de natură a priva părţile de dreptul de acces la un tribunal (cauza Perez de Rada Cavanilles c. Spaniei, p. 49; cauza Sotiris et Nikos Koutras ATTEE c. Greciei, p.20, cauza RTBF c. Belgiei, p. 71-72, 74). Aşadar, soluţia instanţei de apel este de natură a asigura respectarea dreptului de acces la un tribunal, prevăzut de art. 6 alin. (1) din Convenția Europeană pentru apărarea drepturilor Omului și a libertăților fundamentale.

În consecință, nu se poate reține o modificare a cadrului procesual obiectiv, urmând a respinge acest motiv de recurs ca neîntemeiat.

În ceea ce priveşte pretinsa încălcare a principiului egalităţii de tratament prevăzut de art. 8 C. proc. civ., prin aceea că partea adversă ar fi beneficiat de un tratament preferenţial cu ocazia deliberărilor, fiind pe deplin ignorate susţinerile prezentate de intervenienți, Înalta Curte reține caracterul nefondat al criticii, și reamintește că, principiul egalității de tratament se reflectă în respectarea normelor de ordin procesual de către instanțele de judecată, recunoscând, în mod egal părților litigante, exercitarea acelorași drepturi și în aceleași condiții, în cadrul legal stabilit. Or, pretinsa încălcare a art. 8 C. proc. civ. se reflectă, în opinia recurenților-intervenienți, în soluția pe care instanța de apel a pronunțat-o, acordând prevalență poziției procesuale a reclamanților. Dezlegarea dată de instanța de apel, în urma analizării probatoriului și a susținerilor părților, și ulterior motivarea acesteia nu poate reflecta, în egală măsură, susțineri ale tuturor părților litigante de vreme ce soluția pronunțată este de admitere a cererii de chemare în judecată ceea ce presupune, implicit, respingerea apărărilor formulate de pârâtă și respectiv de către intervenienți.

Cu referire la motivul de casare reglementat de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 teza 1 C. proc. civ., prin care se invocă o contradicție în considerentele hotărârii instanței de apel, precum și nerespectarea de către instanța de apel a standardelor de motivare ale hotărârii prevăzute de art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., prin aceea că nu s-a răspuns tuturor motivelor care au format raţionamentul juridic expus de către intervenienți în etapa apelului, dar și prin aceea că au fost reluate aspecte ce au făcut obiectul dezlegării instanței de fond și susțineri ale reclamanților, Înalta Curte îl va respinge ca neîntemeiat.

Înalta Curte reţine că hotărârea instanței de apel este motivată în conformitate cu standardul de calitate instituit de art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., fiind enunțate cu claritate atât situația de fapt reținută în cauză pe baza probatoriului administrat, normele legale incidente, precum și modul de aplicare al legii la situația de fapt determinată. De asemenea, Înalta Curte reține că au fost analizate și s-a răspuns tuturor argumentelor principale invocate de apelantul-reclamant – subsumate cadrului procesual obiectiv cu care a fost legal învestită instanţa, iar considerentele sunt formulate și structurate coerent, de natură a susține concluzia și raționamentul instanței.

Nefondate sunt și criticile de nelegalitate subsumate pct. 8 din art. 488 alin. (1) C. proc. civ., intimații invocând încălcarea dispozițiilor art. 1669 alin (1) C. civ., prin aceea că instanţa a pronunţat o hotărâre prin care a constatat intervenită între părţi vânzarea-cumpărarea a respectivului imobil, în loc să analizeze condiţiile pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

Aceste critici sunt subsumate, în fapt, motivului de recurs anterior analizat, vizând o încălcare a limitelor cu care a fost învestită instanța și, astfel cum reiese din cuprinsul hotărârilor instanțelor fondului, s-a procedat la o analiză a tuturor condițiilor pentru a conduce la admiterea cererii de chemare în judecată.

În privinţa criticii vizând absența formei scrise a procurii acordate mandatarului care a încheiat în numele societății promisiunea de vânzare, Înalta Curte constată că aceasta reprezintă un motiv de nelegalitate invocat omisso medio, care nu a fost invocat în etapa apelului, nici de către recurenții-intervenienți și nici de către recurenta-pârâtă S.C. C S.R.L. în interesul căreia au înțeles să formuleze cererea de intervenție. În consecință, acest motiv de recurs nu va fi analizat.

Cu referire la încălcarea art. 1544 - 1546 C. civ. ce vizează arvuna, Înalta Curte reține că prin aceste critici se tinde, în fapt, la o recalificare a naturii juridice a clauzei prevăzute de art. 4 din antecontract, aspect care nu poate face obiectul dezlegării instanței de recurs.

În consecință, reținând că nu există motive care să justifice casarea deciziei atacate, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondate recursurile declarate de recurenta-pârâtă S.C. C S.R.L. şi de recurenţii-intervenienți E şi D.

În raport de dispoziţiile art. 453 alin. (1) C. proc. civ., reţinând culpa procesuală a recurenților, se va dispune obligarea recurentei-pârâte S.C. C S.R.L. la plata sumei de 5.000 lei și a recurenţilor-intervenienți E şi D la plata sumei de 2.500 lei către intimaţii-reclamanţi A şi B, cu titlu de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de recurenta-pârâta S.C. C S.R.L. şi de recurenţii-intervenienți E şi D împotriva deciziei nr. 88 din 8 aprilie 2024 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara - Secţia I civilă.

Obligă pe recurenta-pârâtă S.C. C S.R.L. la plata sumei de 5.000 lei către intimaţii-reclamanţi A şi B, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Obligă pe recurenţii-intervenienți E şi D la plata sumei de 2.500 lei către intimaţii-reclamanţi A şi B, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 21 ianuarie 2025.