Buyers prevail; sellers' appeal rejected as resolutory financing condition extinguished pre-contract, advance of RON 28,923.90 plus interest and costs upheld.

Şedinţa publică din data de 11 aprilie 2024

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Potrivit art. 499 teza I C. proc. civ., "Prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanţei de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate şi analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins".

A. Circumstanţele cauzei. Cadrul procesual

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată la data de 20 august 2021 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă, sub nr. x/2021, reclamanta A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâţii B. şi C., solicitând instanţei să constate, în temeiul art. 1404 din C. civ., îndeplinirea condiţiei rezolutorii prevăzute de părţi în cuprinsul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, autentificată sub nr. x din 27 decembrie 2018, din motive neimputabile reclamantei. De asemenea, reclamanta a solicitat instanţei să constate încetarea de drept a acestei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, ca urmare a îndeplinirii condiţiei rezolutorii.

Reclamanta a depus o cerere de modificare a cererii de chemare în judecata prin intermediul căreia înţelege să completeze petitul cererii introductive în sensul în care solicităm instanţei suplimentar să dispună:

i. Obligarea debitorilor în solidar la plata sumei de 28.923,905 RON, reprezentând obligaţia de restituire a avansului, asumată de aceştia prin antecontractul de vânzare-cumpărare x/27.12.2018, astfel cum a fost modificat prin actul adiţional x/2019, ambele autentificate de BNP D.;

ii. Obligarea debitorilor în solidar la plata dobânzii legale penalizatoare calculate de la data de 15.04.2019 şi până la plata efectivă;

2. Soluţia instanţei de fond

Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, prin sentinţa civilă nr. 235 din 3 februarie 2023, a admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâţii C. şi B.; a constatat că a operat condiţia rezolutorie prevăzută în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din 27 decembrie 2018 de Biroul Notarului Public E., modificată prin actul adiţional autentificat sub nr. x din 22 februarie 2019; a constatat că această promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, astfel cum a fost modificată, a încetat cu efect retroactiv, ca urmare a îndeplinirii condiţiei rezolutorii; pârâţii au fost obligaţi, în solidar, la plata sumei de 28.923,90 RON, cu titlu de avans, către reclamantă; de asemenea, pârâţii au fost obligaţi, în solidar, la plata către reclamantă a dobânzii legale penalizatoare calculate asupra debitului principal, începând cu data de 11 decembrie 2019 şi până la achitarea integrală a debitului; pârâţii au mai fost obligaţi la plata către reclamantă a sumei de 17.159,78 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

3. Hotărârea instanţei de apel

Împotriva acestei sentinţe, pârâţii C. şi B. au promovat apel, prin care au solicitat schimbarea în tot a hotărârii atacate, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată.

Reclamanta A. S.R.L. a formulat apel incident, prin care a solicitat modificarea în parte a soluţiei instanţei de fond referitoare la data de la care sunt datorate dobânzile penalizatoare. În concret, societatea reclamantă a cerut instanţei să dispună în sensul obligării intimaţilor-pârâţi la plata dobânzii începând cu data de 15 aprilie 2019.

Prin decizia civilă nr. 1380A din 5 octombrie 2023, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2021, s-a respins apelul principal formulat de apelanţii-pârâţi C. şi B., împotriva sentinţei civile nr. 235 din 3 februarie 2023 a Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în contradictoriu cu intimata-reclamantă A. S.R.L., ca nefondat; s-a admis apelul incident formulat de apelanta-reclamantă A. S.R.L. împotriva aceleiaşi sentinţe, care a fost schimbată în parte, în sensul că pârâţii au fost obligaţi, în solidar, la plata către reclamantă a dobânzii legale penalizatoare calculate asupra debitului principal de 28.923,90 RON, începând cu data de 15 aprilie 2019 până la data achitării integrale a debitului; totodată, intimaţii-pârâţi C. şi B. au fost obligaţi să plătească apelantei-reclamante A. suma de 70,87 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru în apel.

B. Calea de atac exercitată în cauză

La data de 7 decembrie 2023 s-a înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, sub nr. x/2021, recursul declarat de recurenţii-pârâţi B. şi C. împotriva deciziei civile nr. 1380A din 5 octombrie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Recurenţii-pârâţi au solicitat, în principal, admiterea recursului, casarea în tot a hotărârii atacate şi trimiterea cauzei, spre o nouă judecată, instanţei de apel. În subsidiar, au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi, în rejudecare, schimbarea în tot a hotărârii instanţei de apel, cu consecinţa respingerii acţiunii şi obligării intimatei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de soluţionarea recursului.

Decizia recurată a fost criticată sub aspectul nelegalităţii, pentru următoarele motive:

Potrivit considerentelor hotărârii atacate cu recurs, din modalitatea de redactare a clauzelor promisiunii rezultă clar că voinţa concordantă a părţilor la data semnării a fost aceea de a restitui avansul în cazul în care banca refuză finanţarea până la data convenită pentru semnarea contractului de vânzare.

Instanţa de apel a mai reţinut că din interpretarea prevederilor înscrise la fila x din antecontract reiese că părţile au stabilit că data până la care intimata putea face dovada imposibilităţii obţinerii creditului ipotecar pentru a-i putea fi restituit avansul este aceeaşi cu data încheierii contractului, respectiv 28 februarie 2019 şi că odată prelungit acest termen prin actul adiţional nr. x din 22 februarie 2019 a avut loc şi o prelungire implicită a datei până la care intimata putea face dovada imposibilităţii obţinerii creditului ipotecar.

Această concluzie ar rezulta din aplicarea regulilor de interpretare a contractului prevăzute de art. 1.266, art. 1.267 şi 1.268 C. civ.

În ceea ce priveşte teza propusă de pârâţi, instanţa de apel a reţinut că aceasta se bazează pe o interpretare strict gramaticală a clauzelor contractuale, interpretare ce nu poate fi primită, întrucât ar lăsa fără conţinut clauza referitoare la posibilitatea intimatei de a se prevala de încetarea de drept a promisiunii.

Recurenţii-pârâţi apreciază că statuările instanţei de apel se fundamentează pe o aplicare sau interpretare greşită a prevederilor art. 1.178 şi art. 1.270 din C. civ., precum şi a celor cuprinse în art. 1.266, art. 1.267 şi art. 1.268 din C. civ. referitoare la interpretarea contractului.

Este adevărat că instanţele sunt în drept să aplice regulile generale de interpretare reglementate de art. 1.266 şi art. 1.268 din C. civ. şi să atribuie clauzelor unei convenţii înţelesul ce rezultă din intenţia reală a părţilor, însă apelarea la regulile de interpretare a contractului trebuie să intervină doar în cazul în care termenii utilizaţi în redactarea acestora sunt susceptibili de interpretări diferite, iar înţelesul contractului este neclar.

Totodată, este real că interpretarea contractului se poate dovedi necesară în situaţii determinate fie de o folosire improprie, greşită a terminologiei juridice sau a vocabularului uzual, fie de contradicţia dintre manifestarea expresă de voinţă şi voinţa internă, reală a părţilor, însă nu aceasta este ipoteza în speţă.

Titularii recursului consideră că prevederile promisiunii bilaterale sunt clare şi stabilesc în mod neechivoc mecanismul de operare a condiţiei rezolutorii, nefiind necesară recurgerea la regulile de interpretare a contractului pentru a decela voinţa reală a părţilor.

Interpretarea stabilită de instanţa de apel în considerentele deciziei atacate determină o modificare a conţinutului drepturilor şi obligaţiilor antecontractului, o suplinire a voinţei părţilor, ce contravine prevederilor art. 1.270 din C. civ.

Instanţa de control judiciar ar trebui să observe că din simpla lecturare a prevederilor contractuale incidente în cauză rezultă clar că activarea clauzei de care se prevalează intimata-reclamantă depinde de îndeplinirea cumulativă a două condiţii:

- intimata să se afle în imposibilitate de a obţine creditul ipotecar, ca urmare a respingerii cererii de finanţare de către bancă;

- imposibilitatea obţinerii creditului ipotecar să fie dovedită şi comunicată pârâţilor cel târziu până la data de 28 februarie 2019;

Pentru claritate, recurenţii au redat conţinutul clauzei analizate, care stabileşte că "imposibilitatea dovedită a obţinerii creditului ipotecar de la una din băncile cu care promitentul cumpărător negociază (...) din cauza respingerii bunului de către banca finanţatoare duce la încetarea de drept a prezentei promisiuni (...). În situaţia în care răspunsul băncilor pentru promitentul cumpărător întârzie peste termenul din 28.02.2019, părţile sunt de acord că acest termen va fi automat prelungit, o singură dată, cu încă 30 de zile, prin simpla notificare (...) ".

Din interpretarea per a contrario a tezei finale, rezultă că refuzul băncii şi, implicit, imposibilitatea obţinerii creditului ipotecar, trebuie să intervină până la data de 28 februarie 2019, iar prin excepţie, în situaţia în care răspunsul băncii urma să întârzie peste această dată, părţile aveau posibilitatea de a prelungi termenul stabilit (28 februarie 2019) cu încă 30 de zile, o singură dată.

Instanţa de apel s-a aflat în eroare atunci când a reţinut că părţile au stabilit în cuprinsul promisiunii aceeaşi dată pentru semnarea contractului de vânzare şi pentru ca intimata să facă dovada imposibilităţii obţinerii creditului ipotecar, respectiv 28 februarie 2019.

Recurenţii au subliniat faptul că nu coincid cele două date. Referirea, în cuprinsul clauzei analizate, la data de 28 februarie 2019 nu poate fi asimilată, în mod automat, cu "data încheierii contractului de vânzare".

Această interpretare contravine voinţei părţilor, clar exprimată în cuprinsul antecontractului.

Prin urmare, dacă părţile ar fi dorit ca data perfectării contractului să fie aceeaşi cu data până la care intimata putea face dovada imposibilităţii obţinerii creditului ipotecar, astfel încât prelungirea primei date să conducă, în mod automat, la prelungirea celei de-a doua, aşa cum a reţinut instanţa de apel, ar fi prevăzut-o ca atare. Cu alte cuvinte, nu s-ar mai fi indicat, în mod expres, data de 28 februarie 2019 ca termen limită până la care intimata putea face în mod valabil dovada imposibilităţii obţinerii creditului ipotecar, ci s-ar fi menţionat direct data încheierii contractului de vânzare.

Or, câtă vreme părţile au făcut distincţie între cele două termene contractuale, recurenţii consideră că există şi o raţiune.

Raţiunea este aceea că s-a dorit ca răspunsul băncii să fie comunicat până la o anumită dată, iar în cazul în care această dată nu putea fi respectată, părţile au stabilit şi o procedură de prelungire cu încă 30 de zile prin transmiterea unei notificări de către intimată, cu 3 zile înainte.

Având în vedere modalitatea clară de redactare a clauzei şi faptul că părţile au convenit o procedură expresă de prelungire a termenului limită, rezultă că voinţa părţilor la data încheierii contractului a fost în sensul că dovada imposibilităţii obţinerii creditului ipotecar putea fi făcută în mod valabil de intimată doar până la o anumită dată, expres prevăzută, respectiv 28 februarie 2019, iar nu până la data încheierii contractului de vânzare propriu-zis.

Mergând mai departe cu analiza, recurenţii-pârâţi consideră că sunt greşite şi statuările instanţei de apel conform cărora atribuirea unei altei interpretări ar lăsa fără conţinut clauza referitoare la posibilitatea intimatei de se prevala de încetarea de drept a promisiunii în cazul în care banca refuză să acorde finanţarea până la data limită a încheierii contractului.

Contrar acestor statuări, posibilitatea intimatei de a se prevala de încetarea de drept a promisiunii în cazul în care banca refuză să acorde finanţarea nu ar fi, nici pe departe, lipsită de conţinut dacă s-ar ţine cont de interpretarea propusă de pârâţi (interpretare care coincide cu voinţa părţilor la data semnării antecontractului).

Recurenţii au solicitat instanţei de control judiciar să observe că, într-o atare de situaţie, în care banca finanţatoare refuză să acorde împrumutul, intimata avea posibilitatea/obligaţia:

- fie de a comunica pârâţilor răspunsul (refuzul) băncii, până la termenul limită convenit, respectiv 28 februarie 2019, fapt ce ar fi determinat activarea condiţiei rezolutorii, cu consecinţa încetării de drept a promisiunii şi repunerii părţilor în situaţia anterioară;

- fie de a notifica, cu 3 zile înainte, intenţia de a prelungi termenul, o singură dată, cu încă 30 de zile;

În ceea ce priveşte statuările instanţei de apel conform cărora termenul pentru încheierea contractului a fost prelungit tocmai pentru motivul că întârzia răspunsul băncii, recurenţii au arătat că şi această interpretare contravine voinţei părţilor. Astfel, au menţionat că în interpretarea dată de instanţa de apel, prelungirea prevăzută în cuprinsul tezei a II-a a clauzei analizate nu ar avea nicio aplicabilitate practică, ceea ce, în mod evident, nu poate fi primit.

Inserarea unei astfel de clauze în cuprinsul antecontractului are ca scop tocmai tranşarea unei situaţii precum cea incidentă în cauză, în care răspunsul băncii cu are promitenta cumpărătoare negocia urma să întârzie peste termenul convenit, 28 februarie 2019.

Referindu-se la interpretarea şi concluzia instanţei cu privire la încheierea actului adiţional nr. x din 22 februarie 2019, autentificat de Biroul Notarului Public E., recurenţii-pârâţi au menţionat că prin acest act adiţional nu s-a prelungit data până la care promitenţii cumpărători puteau face, în mod valabil, dovada imposibilităţii obţinerii creditului ipotecar, ci s-a prelungit doar data stabilită pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare.

Relevante în acest sens sunt stipulaţiile din cuprinsul actului adiţional, "Se modifică Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, menţionată mai sus, în sensul că termenul limită stabilit pentru încheierea contractului de vânzare în formă autentică se prelungeşte, promitenţii-vânzători şi promitentul-cumpărător obligându-se să încheie contractul de vânzare în formă autentică până cel târziu la data de 15 aprilie 2019".

Aşa cum se poate observa, voinţa explicită a părţilor a fost în sensul modificării exclusiv a datei stabilite pentru autentificarea contractului de vânzare. Conform menţiunilor de la fila x din actul adiţional al promisiuni, "Celelalte dispoziţii din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din data de 27.12.1018 de notar public E. din cadrul Societăţii Notariale "D." din mun. Bucureşti, în măsura în care nu au fost modificate prin prezentul act adiţional, rămân neschimbate".

Aşa cum s-a arătat în cele ce preced, pentru ipoteza în care răspunsul băncii urma să întârzie peste termenul din 28 februarie 2019, părţile au reglementat o procedură de prelungire separată, expresă. În cuprinsul clauzei analizate (înscrisă la fila x) se prevede în mod clar că "În situaţia în care răspunsul băncii întârzie peste termenul din 28 februarie 2019, părţile sunt de acord că acest termen va fi automat prelungit, o singură dată, cu încă 30 de zile (...)". Din clauza anterior citată, rezultă că prelungirea datei până la care promitenta cumpărătoare putea face, în mod valabil, dovada imposibilităţii obţinerii creditului ipotecar se putea realiza doar în condiţiile stipulate în cuprinsul acestei clauze specifice, respectiv cu o notificare prealabilă transmisă cu cel puţin 3 zile înainte de data semnării.

Pentru orice altă situaţie, în care părţile ar fi decis prelungirea termenului pentru semnarea şi autentificarea contractului de vânzare, erau aplicabile prevederile contractuale subsecvente clauzei analizate, care au următorul conţinut:

"Noi, părţile contractante, independent de clauza anterioară, convenim ca, în cazul în care situaţia o va impune, de comun acord, să prelungim termenul de semnare şi autentificare a contractului de vânzare a imobilului ce face obiectul prezentului precontract, prin act adiţional la prezentul înscris".

Autorii căii de atac au solicitat instanţei de recurs să constate că părţile nu şi-au exprimat niciodată voinţa de a prelungi şi termenul până la care promitenta cumpărătoare putea face în mod valabil dovada imposibilităţii obţinerii creditului ipotecar, termen care nu a fost prelungit, ca urmare a modificării prin act adiţional a datei de încheiere a contractului de vânzare.

În aceste circumstanţe, recurenţii au apreciat că forţa obligatorie a contractului şi, implicit, obligaţia de acţiona cu bună credinţă în executarea convenţiei, trebuie raportate la obligaţiile şi drepturile convenite în mod real de către părţi. Interpretarea în sensul că părţile au prevăzut aceeaşi dată pentru semnarea contractului de vânzare şi pentru ca promitenta cumpărătoare să facă dovada imposibilităţii obţinerii creditului ipotecar, dar şi interpretarea conform căreia modificarea acestui termen a determinat şi schimbarea datei până la care intimata putea opune în mod valabil acest incident contractual, ar însemna o modificare a convenţiei în ceea ce priveşte un element esenţial al acesteia, respectiv obiectul. Cum această modificare se situează în afara voinţei exprimate de părţi, recurenţii-pârâţi au apreciat că se impune reformarea hotărârii atacate.

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

C. Apărarea intimatei

Intimata-reclamantă A. S.R.L. a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat, în principal, anularea recursului declarat de pârâţi, ca efect al admiterii excepţiei nulităţii, arătând că recurenţii au reiterat apărările din fond ce vizau aspecte de fapt. Sub rezerva soluţiei pe care o va pronunţa instanţa asupra excepţiei nulităţii, intimata a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, cu obligarea recurenţilor-pârâţi la plata cheltuielilor de judecată. La termenul din 11 aprilie 2024 reprezentantul convenţional al intimatei-reclamante, domnul avocat F., a depus la dosarul cauzei înscrisuri care atestă efectuarea cheltuielilor de judecată în sumă de 3.995,45 RON, reprezentând onorariul de avocat.

Recurenţii-pârâţi nu au formulat răspuns la întâmpinare.

D. Aplicabilitatea dispoziţiilor art. 493 din C. proc. civ., în forma cu modificările aduse prin Legea nr. 310/2018

În cauză nu este aplicabilă procedura de filtrare a recursului, reglementată de art. 493 din C. proc. civ., deoarece procesul a început ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 310/2018, fiind astfel incident art. I pct. 56 din Legea nr. 310/2018, care prevede că art. 493 se abrogă, raportat la conţinutul art. 24 din C. proc. civ., conform căruia, "Dispoziţiile legii noi de procedură se aplică numai proceselor şi executărilor silite începute după intrarea acesteia în vigoare".

Procedura de soluţionare a recursului

În etapa recursului s-a derulat procedura de regularizare a cererii de recurs şi de comunicare a actelor de procedură între părţi, prin intermediul grefei instanţei, în conformitate cu dispoziţiile art. 490 din C. proc. civ.

Prin rezoluţia din 26 februarie 2024 s-a fixat termen la data de 11 aprilie 2024, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

Astăzi, în şedinţă publică, excepţia nulităţii a fost respinsă, în considerarea celor expuse în partea introductivă a prezentei decizii.

E. Considerentele Înaltei Curţi asupra recursului declarat în cauză

Analizând recursul în limitele controlului de legalitate, în conformitate cu dispoziţiile art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., Înalta Curte constată că acesta este nefondat, pentru considerentele ce succed.

În ceea ce priveşte criticile pe care recurenţii-pârâţi le încadrează în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., se impune a face o serie de precizări preliminare analizei propriu-zise a acestora.

Recursul este o cale extraordinară de atac în reformare ce poate fi exercitată pentru temeiuri de nelegalitate limitativ determinate de lege, nu şi de netemeinicie. Aşa cum rezultă din prevederile art. 483 alin. (3) C. proc. civ., scopul recursului este doar acela de examinare a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile.

Motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 include în conţinutul său cazurile de încălcare sau de aplicare greşită a normelor de drept material, cum ar fi interpretarea eronată a unui text legal, aplicarea unei norme juridice deşi aceasta nu era incidentă în cauză ş.a.m.d.

Aşadar, incongruenţa normei juridice raportată la situaţia de fapt reţinută de instanţele de fond poate fi subscrisă acestui motiv de nelegalitate. Însă multe dintre criticile formulate de către recurentă vizează, în realitate, reaprecierea probelor administrate şi, în consecinţă, stabilirea unei alte situaţii de fapt, esenţial diferită de cea reţinută de către instanţele de fond.

Or, aprecierea probelor şi stabilirea elementelor de fapt ale cauzei constituie atributul exclusiv al instanţelor devolutive, aceste aspecte, de netemeinicie, neputând face obiectul căii de atac a recursului.

În acest context, în cele ce succed vor fi analizate doar acele critici care pot fi încadrate în motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. şi excluse din dezbatere celelalte susţineri.

Recurenţii-pârâţi B. şi C. invocă încălcarea, de către instanţa de apel, a prevederilor art. 1.266, art. 1.267 şi art. 1.268 C. civ., respectiv a regulilor de interpretare a clauzelor îndoielnice, atunci când a analizat clauza din contract ce conţine condiţia rezolutorie, operând o scindare a acesteia şi o încălcare a voinţei reale a părţilor. Potrivit celor susţinute în cererea de recurs, data până la care se putea face dovada imposibilităţii obţinerii creditului era data de 28 februarie 2019, indiferent de modificarea datei de semnare a contractului final pentru 15 aprilie 2019.

Verificarea respectării normelor legale de interpretare a contractelor apreciem că poate face obiectul unei critici de nelegalitate din moment ce, potrivit art. 1270 alin. (1) C. civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante.

Este adevărat că înscrisul ce constată convenţia este o probă în procesul civil şi că interpretarea probelor este apanajul stabilirii elementelor de fapt ale cauzei şi intră în domeniul rezervat exclusiv instanţelor devolutive. Însă regulile de interpretare a contractului, statornicite în art. 1266 - 1269 C. civ., sunt norme de drept material şi se adresează organelor de jurisdicţie, atunci când interpretarea formează obiect al unei dispute litigioase, astfel că verificarea aplicării lor, în raport cu o convenţie, privite în sens de negotium, iar nu de instrumentum, poate constitui o critică de nelegalitate.

Înalta Curte constată însă că instanţa de apel a aplicat în mod corect regulile de interpretare a clauzelor contractuale, observând că în promisiunea de vânzare-cumpărare părţile au prevăzut aceeaşi dată, respectiv 28 februarie 2019, pentru semnarea contractului şi pentru ca promitenta-cumpărătoare să facă dovada imposibilităţii obţinerii creditului ipotecar.

Instanţa de prim control judiciar a reţinut că, prin această clauză, promitenta-cumpărătoare a urmărit să se protejeze în eventualitatea obţinerii unui răspuns negativ din partea băncii de la care intenţiona să obţină finanţare pentru plata preţului imobilului, iar promitenţii vânzători au fost de acord cu această prevedere. Un răspuns negativ din partea băncii atrăgea încetarea de drept a promisiunii, cu repunerea părţilor în situaţia anterioară, promitentul vânzător restituind avansul în întregime. De asemenea, Curtea de Apel Bucureşti a reţinut că părţile au condiţionat încetarea contractului şi repunerea în situaţia anterioară de dovada imposibilităţii de a obţine creditul ipotecar de la una din băncile cu care promitentul cumpărător negocia. Prin decalarea datei de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare a operat, implicit, o decalare a termenului până la care promitenta cumpărătoare putea face dovada imposibilităţii obţinerii creditului bancar, având în vedere motivele pentru care a fost stipulată această clauză.

Înalta Curte constată că recurenţii din prezenta cauză invocă o interpretare a clauzelor contractuale care, în mod evident, ar adăuga la contract. Soluţia pronunţată de tribunal şi confirmată de instanţa de apel are în vedere situaţia de fapt reală şi care, mai ales la momentul semnării actelor autentice, a reprezentat şi cauza juridică a actelor întocmite.

Achitarea diferenţei de preţ a fost agreată de la început ca urmând a fi făcută şi prin creditare bancară. Această prevedere contractuală nu a făcut obiectul nici unei contestări şi nici a modificări prin actul adiţional semnat.

Însuşi motivul prelungirii termenului de semnare a fost acela că întârzia răspunsul de la banca finanţatoare.

Nu există nicio raţiune pentru a interpreta în mod disociat efectul schimbării datei de semnare din 28 februarie 2019 în 15 aprilie 2019, respectiv ca având efect asupra termenului de semnare, dar nu şi asupra condiţiei rezolutorii.

Contrar celor susţinute de recurenţii-pârâţi, chiar şi o eventuală nerespectare de către societatea reclamantă a vreunui termen de 28 februarie 2019 pentru comunicarea rezultatului demersurilor cu banca ar fi avut drept sancţiune neprelungirea automată cu 30 de zile a datei semnării şi, în nici un caz, nu ar fi anulat prevederile contractuale referitoare la modalitatea de plată sau la termenul de informare referitor la imposibilitatea obţinerii creditului din pricina bunului finanţat.

Instanţa de apel a reţinut, în mod corect, că o interpretare contrară, respectiv cea propusă de pârâţi, lasă fără conţinut clauza referitoare la posibilitatea promitentei-cumpărătoare de a se prevala de încetarea de drept a promisiunii în cazul în care banca refuza să acorde finanţare până la data limită a încheierii contractului. Totodată, Curtea de Apel Bucureşti a reţinut că pârâţii se prevalează de o interpretare strict gramaticală a clauzelor contractuale, fără a ţine seama de regulile de interpretare a contractelor prevăzute de C. civ.

Din modalitatea de redactare a clauzelor promisiunii de vânzare-cumpărare, rezultă clar că voinţa concordantă a părţilor, la semnarea promisiunii, a fost aceea de a restitui avansul în cazul în care banca refuză finanţarea până la data convenită pentru semnarea contractului.

Având în vedere că refuzul instituţiei bancare de a acorda reclamantei creditul a fost comunicat apelanţilor-pârâţi la data de 12 aprilie 2019, instanţa de apel a constatat că această comunicare s-a făcut cu respectarea termenului contractual, astfel cum a fost prelungit prin actul adiţional.

În realitate, recurenţii-pârâţi încearcă să creeze impresia că ar exista o altă voinţă a părţilor decât cea de la momentul semnării actelor autentice.

Aceste susţineri ale recurenţilor nu pot fi primite, deoarece se insistă asupra rigorii termenului din 28 februarie 2019 pentru prelungirea termenului de semnare din cauza lipsei răspunsului băncii, în condiţiile în care exista un răspuns din partea băncii şi nu putea fi vorba de nicio prelungire.

În plus, mecanismul de prelungire pentru a primi acordul băncii era direct şi indisolubil legat de clauza de achitare a preţului, care stipula în mod clar finanţarea bancară, rezultând că, de fapt, acel mecanism era unul stipulat, mai degrabă, în favoarea vânzătorilor, care să nu fie nevoiţi să caute alt cumpărător decât în măsura în care e clar că banca promitentului cumpărător nu va finanţa achiziţia.

Părţile, de bună-credinţă la acel moment, au prevăzut achiziţia ca fiind perfectabilă în mod obligatoriu prin finanţare bancară, ceea ce înseamnă că nu a existat o obligaţie a promitentei cumpărătoare de a plăti preţul din surse proprii. Dacă ar fi existat o asemenea prevedere contractuală, vânzătorii ar fi cerut aplicarea ei printr-o acţiune care să antreneze răspunderea civilă contractuală sau care să ducă la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, însă nu este cazul în speţă.

Înalta Curte constată că toate criticile aduse de recurenţii-pârâţi B. şi C. hotărârii pronunţate de către instanţa de apel sunt nefondate, soluţia instanţei de prim control judiciar este corectă, reflectă aplicarea judicioasă a prevederilor legale pertinente şi incidente în raport cu situaţia de fapt rezultată în urma cercetării judecătoreşti efectuate, nefiind regăsit în cauză motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Pentru raţiunile înfăţişate, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul formulat în cauză, ca nefondat.

Faţă de soluţia de respingere a recursului, în temeiul art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte îi va obliga pe recurenţii-pârâţi B. şi C. la plata sumei de 3.995,45 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimata-reclamantă A. S.R.L.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de recurenţii-pârâţi B. şi C. împotriva deciziei civile nr. 1380A din 5 octombrie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, ca nefondat.

Obligă recurenţii-pârâţi B. şi C. la plata sumei de 3.995,45 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimata-reclamantă A. S.R.L.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 11 aprilie 2024.