Judgment in lieu of authentic deed of sale: enforceability of antecontract and proof of price payment despite alleged procedural contradictions

Şedinţa publică din data de 27 februarie 2025

După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa, secţia I civilă, sub nr. x/2021, reclamantul A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta B., pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate ca fiind intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului situat în jud. Constanţa, respectiv a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, precum şi să se dispună intabularea în cartea funciară a titlului de proprietate astfel obţinut, cu cheltuieli de judecată.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1669 şi art. 1279 alin. (3) C. civ.

Prin întâmpinare, pârâta a invocat excepţia inadmisibilităţii cererii. Pe fondul cauzei a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată, radierea din cartea funciară a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare x/22.12.2018 şi obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

2. Hotărârea instanţei de fond

Prin sentinţa nr. 3004 din 27 octombrie 2023, Tribunalul Constanţa, secţia I civilă a respins, ca nefondată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâta B..

3. Hotărârea instanţei de apel

Prin decizia nr. 111/C din 29 mai 2024, Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă a admis apelul declarat de reclamantul A. împotriva sentinţei nr. 3004 din 27 octombrie 2023 pronunţate de Tribunalul Constanţa, secţia I civilă, în contradictoriu cu intimata-pârâtă B.. A schimbat în tot sentinţa civilă apelată, admiţând, în parte, acţiunea. A constatat intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului situat în jud. Constanţa, compus din teren intravilan în suprafaţă totală de 76 mp, din care 11 mp servitute de trecere, cu nr. cadastral x şi construcţie - locuinţă cu suprafaţa construită de 51,28 mp, formată din demisol şi parter, cu nr. cadastral x. A respins capătul de cerere privind dispunerea de către instanţă a intabulării imobilului în cartea funciară. A obligat intimata-pârâtă la plata către apelantul-reclamant a sumei de 7.958 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxe judiciare de timbru achitate la fond şi în apel.

4. Recursul

Împotriva deciziei nr. 111/C din 29 mai 2024 pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă a declarat recurs pârâta B., solicitând casarea acesteia, în baza dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta a învederat că în decizia recurată s-a menţionat despre existenţa înscrisului care ar atesta obligaţia de înstrăinare a întregului imobil, precum şi a elementelor referitoare la plata preţului.

A susţinut că un aspect contradictoriu al hotărârii recurate reiese din consemnările instanţei de apel, în sensul că achiziţionarea imobilului pe numele său ar fost justificată de reclamant prin aceea că mai procedaseră la fel şi în privinţa altor imobile, deşi nu au fost administrate dovezi care să confirme această ipoteză.

Făcând referire la anumite pasaje ale deciziei atacate, a afirmat că instanţa de apel s-a erijat într-un apărător al reclamantului, motivând decizia cu o evidentă lipsă de imparţialitate, reţinând că, potrivit extraselor de cont depuse la dosar, în intervalul 10.10.2016-28.10.2016, contul recurentei, deschis la C., a fost alimentat cu importante sume de bani, cu specificaţia "dividende A., D.", suficiente pentru ca, la 28.10.2016, să se achite, prin transfer bancar, din contul acestuia, suma de 66.673 RON către Biroul Executorului Judecătoresc E. în vederea adjudecării imobilului. Referitor la cauţiunea de 23.527 RON, a menţionat că instanţa de apel a reţinut că a fost achitată cu foaie de vărsământ, prin depunere în bancă, reclamantul susţinând că diferenţa de preţ până la suma de 200.200 RON a fost obţinută de la tatăl sau cu titlu de împrumut, ceea ce a făcut posibilă, la 01.11.2016, emiterea actului de adjudecare.

Invocând o greşită motivare a deciziei recurate prin raportare la situaţia de fapt dedusă judecăţii, recurenta a apreciat că se impune efectuarea unei analize asupra modalităţii de adjudecare a imobilului, care a presupus plata sumei de 200.200 RON, achitate integral de recurentă, precum şi a celei legate de încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare.

În susţinerea acestei critici, recurenta s-a prevalat de dispoziţiile art. 850 alin. (1) C. proc. civ., menţionând că actul de adjudecare emis de Biroul Executorului Judecătoresc E. a fost încheiat la 01.11.2016, iar sumele de bani au fost transferate în perioada 10.10.2016-01.10.2018. De asemenea, a făcut referire la răspunsul la interogatoriu al reclamantului (respectiv la întrebarea nr. 18), prin care s-a precizat că acesta a achitat doar preţul antecontractului, adică suma de 210.634 RON, iar nu şi suma de 200.200 RON, care reprezintă contravaloarea preţului adjudecării acestuia.

În ceea ce priveşte chestiunea referitoare la suma împrumutată de reclamant de la tatăl său, recurenta a afirmat că nu reprezintă o apărare nouă, formulată în apel, ci că aceasta a fost inserată, explicit, în răspunsul la întâmpinare depus în etapa procesuală a fondului.

Cu privire la aspectul reţinut de instanţa de apel, ce a vizat neinvocarea de către recurentă a unor apărări prin care să combată aspectele referitoare la situaţia financiară a tatălui reclamantului, recurenta a specificat că a expus prin întâmpinarea depusă în etapa procesuală anterioară că, prin aceste susţineri, partea adversă a dorit să inducă în eroare instanţa cu privire la provenienţa banilor. Sub acest aspect, a mai arătat că există o contrarietate a susţinerilor recurentului, care nu au suport probatoriu, ceea ce contravine dispoziţiilor art. 249 C. proc. civ.

Recurenta a afirmat că instanţa de apel a reţinut o altă situaţie de fapt faţă de cea redată de reclamant prin cererea de chemare în judecată, prin răspunsul la întâmpinare sau prin cererea de apel, invocând erori de calcul şi interpretări greşite ale aspectelor referitoare la provenienţa sumelor pretins achitate în vederea achiziţionării imobilului.

De asemenea, a criticat modalitatea de interpretare a antecontractului de vânzare-cumpărare, afirmând că reclamantul nu a achitat niciuna dintre sumele reţinute în cuprinsul deciziei recurate, banii provenind din economiile părinţilor/bunicilor săi, iar dividendele încasate de la firma recurentului fiindu-i restituite acestuia, pe motiv că nu dorea deschiderea unui cont personal la o bancă.

A combătut situaţia de fapt reţinută de instanţa de apel, referitoare la sumele pretins suportate de reclamant pentru renovările efectuate la imobilul achiziţionat, în legătură cu care s-a constatat că recurenta nu le-ar fi contestat.

Contrar celor reţinute de instanţa de apel, sumele virate de reclamant în contul său nu au constituit plata preţului antecontractului de vânzare-cumpărare, întrucât acestea i-au fost restituite reclamantului de îndată ce se realiza transferul, suma cu care a achiziţionat imobilul în discuţie provenind, astfel cum a arătat, în exclusivitate de la familia sa.

Cu privire la modalitatea în care actul juridic a fost încheiat, recurenta a susţinut, faţă de stipulaţia referitoare la achitarea integrală a preţului vânzării anterior perfectării sale, că se pune problema existenţei unui contract de vânzare-cumpărare, eventual afectat de modalităţi (termen sau condiţie) deghizat sub forma unui antecontract sub semnătură privată, de vreme ce acesta naşte obligaţii pentru viitor, în sarcina părţilor semnatare.

Recurenta s-a raportat la dispoziţiile art. 1244 C. civ., menţionând că prin încălcarea acestora, reclamantul a urmărit eludarea formei ad validitatem prevăzute de lege sub sancţiunea nulităţii absolute.

Referitor la preţul contractului de vânzare-cumpărare, a afirmat că acesta trebuie sa fie determinat, nu aproximat, din această perspectivă hotărârea instanţei fiind greşită.

Cât priveşte ordinele de plată depuse de reclamant, precum şi aducerea repetată în discuţie a dispoziţiilor art. 1472 din C. civ., a susţinut că în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare nu s-a făcut referire la acestea, astfel încât să se poată stabili, chiar şi indirect, existenţa unei legături între plăţile afirmate şi preţul plătit.

În acest sens, a solicitat ca instanţa să se raporteze, în analiza sa, la susţinerile reclamantului, potrivit cărora preţul a fost achitat în perioada 10.10.2016-01.10.2018, precum şi la data încheierii actului de adjudecare, respectiv la 01.11.2016.

Expunând situaţia de fapt, recurenta a relevat condiţiile în care a acceptat semnarea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu reclamantul, precum şi a procurii notariale date în acest sens mamei părţii adverse, pe care ulterior a revocat-o.

Totodată, a susţinut că preţul menţionat în antecontract nu a fost achitat, iar înscrisul semnat la 22.12.2018 nu este acelaşi/nu cuprinde aceleaşi menţiuni cu cel înregistrat la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, întrucât nu a formulat vreo cerere în acest sens la instituţia menţionată.

Recurenta a afirmat că instanţa de apel nu a făcut referire la declaraţiile martorilor audiaţi, cu precădere a martorei F., şi că a ignorat susţinerile contradictorii ale reclamatului.

5. Apărările formulate

La 4 noiembrie 2024, intimatul-reclamant a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Recurenta-pârâtă a depus răspuns la întâmpinare la 17 decembrie 2024.

6. Procedura în faţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Prin rezoluţia din 21 noiembrie 2024, Înalta Curte a stabilit termen pentru soluţionarea recursului, cu citarea părţilor în şedinţă publică.

La termenul de judecată menţionat, Înalta Curte a rămas în pronunţare asupra recursului.

7. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând recursul prin prisma criticilor invocate şi a dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte constată următoarele:

7.1 Sub un prim aspect, prin motivele de recurs circumscrise cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta a susţinut că hotărârea instanţei de apel cuprinde considerente contradictorii, referitoare, în esenţă, la existenţa înscrisului care ar atesta obligaţia de înstrăinare a întregului imobil, precum şi a elementelor referitoare la plata preţului, provenienţa sumelor achitate cu acest titlu, a modalităţii de adjudecare a bunului, a apărărilor formulate, dar şi a situaţiei de fapt deduse judecăţii.

Potrivit dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., "Casarea unor hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate", (...), "când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei".

Motivul de casare enunţat implică o nelegalitate a hotărârii recurate, fie prin prisma faptului că aceasta nu cuprinde motivele pe care se întemeiază, fie prin existenţa unor motive contradictorii sau străine de natura cauzei.

Analizând, din această perspectivă legală, criticile anterior rezumate, Înalta Curte constată că hotărârea atacată respectă dispoziţiile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., în ceea ce priveşte expunerea motivelor de fapt de drept pe care se întemeiază soluţia pronunţată.

Prioritar oricărei analize, curtea a evocat caracterul devolutiv al apelului şi a precizat că verificarea soluţiei instanţei de fond se va axa pe temeinicia acesteia, urmând a statua dacă situaţia de fapt reţinută prin sentinţă concordă cu probele administrate şi a fost corespunzător stabilită, precum şi asupra legalităţii hotărârii, din perspectiva modalităţii de identificare, interpretare şi aplicare a normelor de drept material incidente situaţiei de fapt.

Făcând referire la dispoziţiile art. 6 paragr. 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale, dar şi la jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului în ceea ce priveşte respectarea dreptului la un proces echitabil, din perspectiva motivării hotărârilor judecătoreşti, şi analizând criticile formulate în calea ordinară de atac, instanţa de apel a confirmat raţionamentul tribunalului privind existenţa înscrisului care atestă obligaţia asumată de către recurentă în ceea ce priveşte înstrăinarea întregului imobil, precum şi aspectele legate de plata preţului.

Precizând că prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină de loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa nu încheie contractul în locul părţilor, ci verifică, exclusiv, existenţa elementelor acestuia în înţelegerea părţilor, curtea a arătat că hotărârea judecătorească ce se pronunţă în această ipoteză este de natură să asigure executarea silită a obligaţiei de a face, legal asumată prin promisiunea de vânzare-cumpărare.

Corelativ, instanţa de apel a notat că prin hotărârea pronunţată de instanţă se valorifică dreptul creditorului (promitentului-cumpărător) de a obţine, în natură, executarea obligaţiei de a încheia contractul apt să transmită dreptul de proprietate, asumată de debitor (promitentul-vânzător), hotărârea judecătorească neputând fi confundată cu însuşi contractul de vânzare-cumpărare, în sensul acestuia de negotium.

Evocând prevederile art. 1669 alin. (1), dar şi pe cele ale art. 1279 alin. (3) C. civ., curtea a analizat îndeplinirea condiţiilor prescrise de lege pentru admisibilitatea acţiunii şi, raportându-se la situaţia de fapt dedusă judecăţii, astfel cum aceasta a fost relevată de susţinerile părţilor, a consemnat că nu se pune în discuţie faptul că pârâta nu ar fi proprietarul imobilului ori că reclamantul ar fi incapabil de a dobândi bunul, antecontractul fiind dovedit cu înscrisul sub semnătură privată depus la dosar.

Instanţa de apel a apreciat că discuţiile în cauză poartă asupra valabilităţii acestui act juridic, a refuzului nejustificat al promitentului-vânzător de a-şi obligaţiile asumate, iar analiza elementelor promisiunii de vânzare-cumpărare nu se poate face decât în contextul circumstanţelor factuale relevate de susţinerile părţilor şi de probele din dosar.

Conform situaţiei de fapt expuse de instanţa de fond (în privinţa căreia s-a reţinut că nu a fost contestată de părţi), curtea a constatat că reclamantul realizează venituri din activitatea de programator de software exercitată la propriile societăţi comerciale.

Deşi a remarcat că imobilul în litigiu a fost achiziţionat prin adjudecare la licitaţie publică, pe numele pârâtei, a notat că întreaga corespondenţă cu executorul judecătoresc, inclusiv cu privire la ofertă, a fost purtată de reclamant, achiziţionarea imobilului pe numele pârâtei fiind justificată de faptul că părţile procedaseră similar şi anterior, cu privire la alte imobile, aceasta din urmă având la dispoziţie mai mult timp liber şi fiind asociat cu 5% în cadrul societăţii D. S.R.L. (până în septembrie 2021, când a cedat reclamantului părţile sociale deţinute).

Instanţa de apel a făcut referire la actul de adjudecare încheiat la 01.11.2016 de Biroul Executorului Judecătoresc E., în care s-a consemnat că suma de 23.527 RON, reprezentând cauţiune, a fost achitată la 25.10.2016, suma de 66.673 RON la 28.10.2016, iar diferenţa de preţ de 110.000 RON a fost plătită la 31.10.2016, preţul final la care imobilul a fost adjudecat fiind de 200.200 RON.

Examinând extrasele de cont depuse la dosar, curtea a remarcat că în intervalul 10.10.2016 - 28.10.216 contul pârâtei, deschis la C., a fost alimentat cu importante sume de bani, cu specificaţia "dividende A., D.", suficiente pentru ca la 28.10.2016 să se plătească, prin transfer bancar, din contul acesteia, suma de 66.673 RON către Biroul Executorului Judecătoresc E.. Cu privire la cauţiunea de 23.527 RON, a reţinut că a fost achitată cu foaie de vărsământ, deci prin depunere la bancă, iar referitor la diferenţa de preţ până la 200.200 RON, a notat că existau indicii serioase cum că ar fi fost obţinută de reclamant de la tatăl său cu titlu de împrumut, această împrejurare făcând posibilă, la 1.11.2016, emiterea actului de adjudecare.

Contrar susţinerilor intimatei din întâmpinare, curtea a notat că chestiunea referitoare la împrumutul luat de reclamant de la tatăl său nu a reprezentat o apărare nouă în apel, întrucât aceasta a fost inserată în mod explicit în răspunsul la întâmpinare depus la fond, reclamantul menţionând că tatăl său are bonitatea necesară, întrucât deţine un hotel şi o terasă pe litoral. Totodată, curtea a constatat că aceste susţineri ale reclamantului nu au fost combătute de pârâtă.

Instanţa de apel a constatat că în perioada ce a urmat adjudecării, singurele sume cu care a fost alimentat contul pârâtei au provenit din salariul acesteia, până la 09.02.2017, 23.03.2017, 22.08.2017, 27.06.2018, 3.07.2018, 01.10.2018 când i-au fost virate sumele de 48.450 RON, 12.825 RON, 13.300 RON, 49.637,50 RON, 9.566,50 RON, respectiv 6.555 RON, cu titlul de "dividende A., D.". Adiţionând sumele menţionate, curtea a arăta că însumează 140.000 RON şi că acestea au fost folosite, conform susţinerilor reclamantului, pentru achitarea împrumutului menţionat.

Examinând extrasele de cont bancar depuse la dosar, curtea a reţinut că sumele transferate cu titlu de dividende erau retrase de pârâtă în aceeaşi zi sau în zilele următoare şi că, potrivit afirmaţiilor acesteia, erau înmânate reclamantului. Aceste aspecte au fost considerate de către instanţa de apel că sunt de natură să susţină explicaţia acestuia, în sensul că sumele restituite de către reclamant erau folosite în vederea restituirii împrumutului către tatăl său.

Acceptând calculul propus de reclamant, adică adiţionând valoarea de 140.000 RON cu cea de 19.000 RON, virată la date de 10.10.2016, şi de 51.300 RON, transferată la data de 27.10.2016 în contul pârâtei, cu titlul de "dividende A., D.", curtea a remarcat că reiese o valoare de 210.634 RON, cu 634 RON mai mare faţă de cea de 210.000 RON, înscrisă în antecontract, reprezentând preţul imobilului, însă a explicat că diferenţa rezultă, cel mai probabil, din comisioanele bancare aplicabile sumelor foarte mari.

Contrar susţinerilor pârâtei, în sensul că sumele proveneau de la societatea comercială D., iar nu de la reclamant, instanţa de apel a apreciat că sumele rezultate din dividende reprezintă bun propriu al persoanei fizice, reclamantul A..

În ceea ce priveşte sumele mai mici, cu care contul pârâtei a fost alimentat, cu titlul "dividende A., D." (2.375 RON, la 22.06.2017, 3.800 RON, la 24.08.2017, 1.995 RON, la 5.12.2018 etc.), instanţa de apel a reţinut că din aceste sume reclamantul ar fi achitat renovările la imobilul achiziţionat, precum şi că pârâta nu a contestat că partea adversă a suportat aceste lucrări ori că ele nu ar fi fost executate.

Referitor la afirmaţiile pârâtei, în sensul că preţul imobilului a fost plătit cu sume care au provenit de la familia sa (părinţi şi bunică), instanţa de apel le-a considerat neîntemeiate, apreciind că înscrisurile depuse în probaţiune (declaraţii olografe ale acestor persoane) nu au forţa de a atesta aspectele învederate, fiind întocmite pro causa, întrucât nu s-au coroborat cu alte probe administrate şi cu situaţia de fapt dedusă judecăţii.

Dimpotrivă, raportat la aceste elemente menţionate, curtea a constatat că întregul preţ pentru adjudecarea imobilului a fost achitat de reclamant, din resurse proprii (în care se include şi împrumutul de la tatăl său), iar sumele virate în contul pârâtei după data de 01.11.2016 au fost retrase de aceasta pentru a fi folosite la achitarea împrumutului.

Cu privire la notarea în cartea funciară a antecontractului de vânzare-cumpărare, instanţa a reţinut că aceasta a fost solicitată la 18.02.2019 de către pârâtă, iar la 12.04.2019, ca urmare a cererii acesteia, a fost întocmită procura specială autentificată sub nr. x, prin care o împuternicea pe mama reclamantului să vândă, conform antecontractului de vânzare-cumpărare din 22.12.2018 încheiat de părţile litigante, dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu.

Instanţa de apel a apreciat că toate susţinerile pârâtei, legate de presiunile la care a fost supusă pentru încheierea actului juridic, precum şi la falsificarea acestuia de către reclamant prin înlocuirea primelor file, mai puţin a celei care le conţinea semnăturile, nu sunt sincere, mai ales că, urmare plângerii penale formulate în dosarul penal nr. x/2020 al Parchetului de pe lângă Judecătoria Constanţa, s-a dispus, prin ordonanţă, clasarea pentru săvârşirea infracţiunilor de înşelăciune, fals în înscrisuri sub semnătură privată, uz de fals şi fals în înscrisuri oficiale, pe motiv că faptele penale sesizate nu există.

Similar, curtea a constatat că nu erau reale susţinerile pârâtei legate de faptul că cererea de notare a antecontractului la cartea funciară nu a fost semnată de aceasta, faţă de concluziile raportului de constatare criminalistică întocmit în dosarul penal, dar şi de cele ale expertizei criminalistice extrajudiciare, efectuate la solicitarea reclamantului.

În aceste condiţii relevate, curtea a reţinut că preţul imobilului a fost plătit integral de către reclamant, anterior semnării antecontractului de vânzare-cumpărare, prin intermediul acestui act părţile convenind să reglementeze situaţia imobilului, iar pârâta refuzând, în mod nejustificat, să îşi respecte obligaţia asumată.

Înalta Curte constată că aceste considerente ale hotărârii instanţei de apel nu sunt de natură a crea confuzie asupra a ceea ce instanţa de apel a analizat, ci, dimpotrivă, au menirea de a confirma, explicit şi argumentat, motivele pentru care a procedat la admiterea apelului reclamantului şi, pe cale de consecinţă, la reformarea hotărârii pronunţate la fond, în sensul admiterii în parte a acţiunii şi constatării intervenirii vânzării-cumpărării imobilului.

Contrar susţinerilor recurentei, instanţa de apel a examinat alegaţiile părţilor din cuprinsul actelor de procedură formulate (atât la fond, cât şi în apel), expunând cu claritate considerentele pentru care pe unele dintre acestea le-a reţinut, în detrimentul altora, pe baza probaţiunii administrate, considerată relevantă în stabilirea cronologiei faptelor, care au condus, potrivit logicii juridice, la confirmarea aspectelor relevate de reclamant cu privire la circumstanţele încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, dar şi la plata preţului şi a modalităţii de achitare a acestuia.

În acest context al analizei, nu se poate imputa instanţei de apel o lipsă de imparţialitate a instanţei de apel în soluţionarea cauzei, de vreme ce soluţia pronunţată reflectă o analiză a probatoriului administrat, care, raportat la situaţia de fapt expusă de părţi, a confirmat susţinerile reclamantului.

Modalitatea de apreciere a probaţiunii este apanajul instanţei de judecată şi vizează ansamblul circumstanţelor de fapt pe care se întemeiază pretenţiile părţilor, precum şi alte circumstanţe relevante pentru o justă soluţionare a cauzei. Aşadar, instanţa de judecată apreciază dovezile după intima ei convingere, întemeiată pe cercetarea, completă şi obiectivă, a tuturor împrejurărilor pricinii, în ansamblul lor, raportându-se la normele de drept aplicabile.

Or, în cuprinsul deciziei pronunţate, curtea a enunţat mijloacele de probă la care s-a raportat în soluţionarea cauzei, iar faptul că a dat prevalenţă celor invocate de reclamant nu poate atrage aplicarea motivului de casare analizat, de vreme ce dovezile de care recurenta s-a folosit au fost apreciate că nu au forţa probantă de atesta împrejurările de fapt relatate.

Apărarea recurentei, în sensul că alegaţiile reclamantului au fost contradictorii şi de natură să inducă în eroare instanţa nu corespund realităţii, considerentele deciziei recurate susţinând soluţia pronunţată, ca rezultat al evaluării probaţiunii administrate în ansamblul său, şi a situaţiei de fapt prezentate de ambele părţi, dispoziţiile art. 249 C. proc. civ. fiind, aşadar, respectate.

Faptul că instanţa de apel a examinat cauza într-o altă manieră faţă de cea agreată de recurentă nu echivalează cu o analiză denaturată a acesteia, de vreme ce din conţinutul deciziei recurate transpare contrariul, motivarea conţinând argumente ce fundamentează soluţia, de natură să faciliteze exercitarea controlului de legalitate în prezenta etapă procesuală, motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. fiind, din aceste considerente, nefondat şi urmând a fi respins ca atare.

7.2 Nefondat este şi motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., invocat din perspectiva neîndeplinirii condiţiilor prevăzute de lege pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Potrivit dispoziţiilor art. 1279 alin. (1) C. civ., "Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea." (alin. (3) "(...) dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel."

Articolul menţionat reglementează promisiunea de a contracta, în principal, sub aspectele conţinutului şi efectelor în caz de nerespectare a obligaţiilor promitentului-vânzător, în situaţia în care promisiunea nu se onorează, beneficiarul putând opta între dreptul de a obţine daune-interese sau încheierea forţată a contractului prin hotărâre judecătorească.

În literatura juridică s-a apreciat că antecontractul de vânzare-cumpărare reprezintă o convenţie distinctă faţă de viitorul act de înstrăinare, ceea ce face să nu fie confundat cu contractul de vânzare-cumpărare propriu-zis. Totodată, s-a apreciat că nu poate fi considerat a fi o simplă ofertă de înstrăinare, indirect, antecontractul constituind o garanţie a perfectării în viitor a contractului de vânzare-cumpărare în formă solemnă.

În acelaşi sens, s-a statuat că admisibilitatea unei acţiuni prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare este condiţionată de existenţa unui înscris din care să rezulte obligaţia de înstrăinare, obiectul acestuia (lucrul vândut şi preţul), precum şi modalităţile de plată a acestuia. Pentru ca o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a unui imobil să-şi producă efectele juridice specifice, s-a reţinut că este necesar ca preţul să fie stabilit în bani, determinat ori, cel puţin, determinabil, precum şi serios.

Aşadar, pentru promovarea unei acţiuni în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, ca cea din cauza pendinte, se impunea îndeplinirea unor condiţii esenţiale, respectiv existenţa unui antecontract valabil încheiat, refuzul uneia dintre părţi de autentifica actul de înstrăinare, iar partea care a iniţiat demersul judiciar să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin convenţia încheiată, cererea reclamantului urmând a fi examinată pe fondul său, în fapt şi în drept, raportat la circumstanţele sale particulare.

Potrivit situaţiei de fapt deduse judecăţii (care nu poate fi reevaluată în recurs faţă de dispoziţiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ.) părţile litigante au încheiat, sub semnătură privată, la 22.12.2018, antecontractul de vânzare-cumpărare, prin care recurenta se obliga să înstrăineze pârâtului imobilul situat în jud. Constanţa, compus din teren intravilan în suprafaţă totală de 76 mp, din care 11 mp servitute de trecere, având nr. cadastral x, şi construcţia C1, reprezentând locuinţă cu o suprafaţă construită de 51,28 mp, formată din demisol şi parter, cu nr. cadastral x, intabulat în cartea funciară nr. x a localităţii Constanţa, dobândit prin actul de adjudecare emis de Biroul Executorului Judecătoresc E. la 01.11.2016, în dosarul de executare silită nr. x/2012.

Prin clauza inserată la art. 1 alin. (1) din antecontract părţile au stabilit obiectul acestuia, constând în obligaţia de a încheia, în viitor, un contract de vânzare-cumpărare autentic, prin care recurenta să transmită reclamantului dreptul de proprietate asupra imobilului menţionat.

Conform constatărilor curţii de apel, preţul de vânzare al imobilului a fost stabilit prin antecontract la suma de 210.000 RON, la art. 2 alin. (2) consemnându-se că plata în procent de 100% a fost achitată până la data încheierii actului juridic, prin transfer bancar, în contul promitentei-vânzătoare, deschis la C. S.A..

Având în vedere că prin apelul formulat reclamantul a criticat soluţia de respingere a acţiunii civile pronunţate de instanţa de fond, curtea de apel a procedat, în limitele devoluţiunii prevăzute de art. 477 C. proc. civ., la examinarea cauzei, raportat la ceea ce s-a apelat, nemotivarea sentinţei în conformitate cu dispoziţiile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., respectiv neanalizarea punctuală a condiţiilor de fond, prevăzute de lege pentru admisibilitatea cererii de chemare în judecată.

Pornind de la dispoziţiile art. 1279 alin. (3) C. civ., curtea a stabilit că pentru admisibilitatea unei acţiuni pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, trebuie să fie îndeplinite următoarele condiţii: să existe un antecontract valabil încheiat cu respectarea dispoziţiilor legale; antecontractul să fie dovedit potrivit dreptului comun; una dintre părţi să refuze autentificarea actului; reclamantul să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract, promitentul vânzător să fie proprietarul bunului imobil, iar promitentul-cumpărător să nu fie incapabil a dobândi acel bun la data pronunţării sentinţei.

Reţinând că situaţia de fapt a confirmat că recurenta este proprietarul imobilului, precum şi că reclamantul nu este incapabil să dobândească bunul, iar existenţa antecontractului a fost dovedită cu înscrisul sub semnătură privată depus la dosar, instanţa de apel a constatat că analiza cauzei se impunea a se axa pe valabilitatea acestui act juridic, respectiv pe refuzul nejustificat al promitentei-vânzătoare de a încheia contractul în formă autentică, precum şi pe îndeplinirea obligaţiilor asumate de către promitentul-cumpărător, contestate de recurentă.

Înalta Curte constată că prin motivele de recurs formulate, recurenta a criticat modalitatea în care instanţa de apel a examinat actul juridic, în special clauzele referitoare la preţ, la plata acestuia şi la provenienţa sumei achitate de reclamant cu acest titlu, cu privire la care a susţinut că provenea de la familia sa.

Având în vedere că motivele de recurs vizează, în mare parte, aspecte de fapt şi de probaţiune, asupra cărora instanţa nu se poate pronunţa în calea extraordinară de atac, faţă de dispoziţiile imperative ale art. 488 alin. (1) C. proc. civ., analiza recursului se va axa, exclusiv, asupra aspectelor de nelegalitate ale deciziei recurate, invocate din perspectiva unei greşite aplicări a dispoziţiilor art. 1279, art. 1244 şi art. 1472 C. civ., analiză întemeiată pe situaţia de fapt astfel cum a fost reţinută în etapa devolutivă a procesului.

Astfel, cu privire la plata preţului (fără a relua aspecte deja expuse cu prilejul examinării motivului de recurs de la pct. 7.1 în prezentele considerente), curtea de apel a reţinut că probaţiunea administrată a atestat faptul că preţul imobilului, menţionat în antecontractul de vânzare-cumpărare, a fost achitat integral de către reclamant, din resurse proprii, provenite din dividende plătite de firma la care era acesta era asociat, D., precum şi dintr-un împrumut contractat de la tatăl său.

Totodată, potrivit clauzei stipulate la art. 2 alin. (2) în antecontractul de vânzare-cumpărare, instanţa de apel a constatat că, în proporţie de 100%, preţul imobilului a fost achitat până la data încheierii actului juridic, elocvente în acest sens fiind expunerile din considerentele de la pct. 7.1 ale prezentei decizii, referitoare la provenienţa sumelor achitate cu acest titlu (dividende aparţinând persoanei fizice A. de la societatea comercială D.) şi la calculul realizat de instanţa de apel pe baza probatoriului administrat.

Astfel cum s-a arătat cu ocazia precedentei analize, interpretarea coroborată a probelor administrate în cauză, realizată de instanţa de apel, nu a confirmat susţinerea recurentei, în sensul că suma cu care aceasta a achiziţionat imobilul provine de la familia sa.

În aceste condiţii, o încălcare a dispoziţiilor art. 1472 C. civ. nu poate fi reţinută, de vreme ce probaţiunea evaluată de instanţa de apel a atestat că sumele destinate plăţii integrale a preţului imobilului, adjudecat în procedura executării silite, provin din resursele proprii ale reclamantului, iar, potrivit prezumţiei judiciare a instanţei de apel, sumele virate în contul recurentei după data de 01.11.2016 au fost folosite în vederea restituirii împrumutului către tatăl său, luat în vederea achiziţionării imobilului.

În ceea ce priveşte preţul contractului, Înalta Curte constată, contrar susţinerilor recurentei, că acesta se circumscrie noţiunii reglementate de dispoziţiile art. 1660 C. civ., prin antecontractul de vânzare-cumpărare fiind determinat, în mod neechivoc, la suma de 210.000 RON.

Înalta Curte nu va primi susţinerea recurentei, în sensul că tranzacţionarea sub forma unui antecontract de vânzare-cumpărare a fost aleasă de reclamant în scopul eludării normelor juridice care impun încheierea contractului în formă autentică, de vreme ce dezideratul exprimat de părţi în cuprinsul convenţiei a fost perfectarea sa în formă solemnă, pentru însăşi valabilitatea sa, demersul judiciar iniţiat susţinând această ipoteză.

Referitor la alegaţiile reclamantei, potrivit cărora nu s-ar fi adresat cu o cerere Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Constanţa în vederea înscrierii în cartea funciară a antecontractului de vânzare-cumpărare, se constată că situaţia de fapt reţinută de curtea de apel pe baza probelor administrate infirmă această ipoteză, înscrisurile depuse la dosar atestând, potrivit considerentelor deciziei recurate, că o solicitare, în acest sens, a fost formulată la 18.02.2019.

Deşi recurenta a afirmat că înscrisul depus la această instituţie nu corespunde, prin conţinutul său, celui eliberat la solicitarea sa, la 12.04.2021, fiind falsificat de către reclamant, aceste susţineri sunt nefondate, întrucât prin ordonanţa Parchetului de pe lângă Judecătoria Constanţa din 20.10.2022, dată în dosarul nr. x/2020, s-a dispus clasarea cauzei penale pe motiv că faptele de înşelăciune, fals în înscrisuri sub semnătură privată, uz de fals şi fals în înscrisuri oficiale nu există.

De altfel, curtea a constatat că recurenta nu a depus, în contraprobă, antecontractul pretins încheiat în formă iniţială, care să îi susţină afirmaţiile. Totodată, a constatat, potrivit raportului de expertiză criminalistică efectuat în dosarul penal, precum şi a celui extrajudiciar realizat la solicitarea reclamantului, că semnătura de pe cererea de înscriere a antecontractului de vânzare-cumpărare în cartea funciară aparţine recurentei.

Pe de altă parte, instanţa de apel a remarcat că recurenta nu a formulat cerere în vederea constatării nulităţii antecontractului de vânzare-cumpărare şi nici plângere împotriva ordonanţei din 20.10.2022, emise în dosarul penal nr. x/2020 de Parchetul de pe lângă Judecătoria Constanţa, prin care s-a dispus clasarea cauzei penale în care reclamantul a fost cercetat sub aspectul săvârşirii infracţiunilor de înşelăciune, fals în înscrisuri sub semnătură privată, uz de fals şi fals în înscrisuri oficiale.

De asemenea, instanţa de apel a notat că reclamantul a susţinut, iar recurenta nu a contestat, că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat a fost preluat de pe internet şi adaptat situaţiei concrete a părţilor, astfel că orice stipulaţie cu privire la o plată ulterioară celei a avansului, inserată în cuprinsul acestuia, ar fi putut reprezenta o reminiscenţă a modelului pe care s-a lucrat, preţul imobilului fiind achitat integral la 22.12.2018, potrivit dovezilor depuse la dosar.

Având în vedere că s-a reţinut că reclamantul a făcut dovada executării obligaţiei asumate prin actul juridic încheiat, plata integrală a preţului fiind efectuată, se constată că în mod corect instanţa de apel a dispus obligarea recurentei, în calitatea sa de promitentă-vânzătoare, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Pentru considerentele expuse, reţinând că nici motivul de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. nu este incident în cauză, Înalta Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) din acelaşi act normativ va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta B. împotriva deciziei nr. 111C din 29 mai 2024, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta B. împotriva deciziei nr. 111C din 29 mai 2024, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 27 februarie 2025, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform dispoziţiilor art. 402 din C. proc. civ.