Nullity of real estate sale: Absence of personal interest to sue where rescission returns property to seller's estate rather than claimant's patrimony

Şedinţa publică din data de 23 ianuarie 2025

Deliberând asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Pretenţia dedusă judecăţii

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov, secţia I civilă (ca urmare a declinării competenţei materiale de către Judecătoria Braşov, prin sentinţa civilă nr. 668 din 31 ianuarie 2023), reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii C., D. şi E., să se constate, în principal, nulitatea absolută, iar, în subsidiar, nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.09.2004, să se dispună repunerea părţilor în situaţia anterioară şi să fie obligaţi pârâţii la plata daunelor morale în cuantum de 1.500.000 RON.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 220 din 14 iunie 2023, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active şi a respins capătul de cerere având ca obiect declararea nulităţii relative a contractului, ca fiind introdusă de persoane fără calitate procesuală activă, a admis excepţia lipsei de interes şi a respins capătul de cerere privind constatarea nulităţii absolute a contractului, ca lipsit de interes, a respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere având ca obiect daunele morale şi a obligat reclamanţii la plata către pârâţi a sumei de 5.000 de RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat.

3. Hotărârea pronunţată în apel

Împotriva acestei sentinţe civile, au declarat apel reclamanţii.

Prin decizia civilă nr. 1926/Ap din 6 decembrie 2023, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a respins apelul, ca nefondat, şi a obligat apelanţii-reclamanţi să plătească intimatului-pârât C. suma de 5000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, reprezentând onorariu de avocat.

4. Recursul exercitat în cauză

Împotriva acestei decizii civile, la 5 aprilie 2024, au declarat recurs reclamanţii, solicitând casarea deciziei şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

Recurenţii au invocat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., susţinând că decizia a fost dată cu încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, în condiţiile în care instanţa de apel a respins criticile privind încălcarea dreptului la apărare şi la un proces echitabil. Astfel, prima instanţă le-a respins cererea de amânare formulată pentru termenul din 19 iunie 2023 şi a rămas în pronunţare, fără a le da posibilitatea să formuleze răspuns la întâmpinare şi cerere de probe, şi a soluţionat cauza ignorând concluziile scrise formulate de apărătorul ales, prin care acesta a dat o formă juridică acţiunii iniţiale şi a prezentat situaţia reală de fapt.

Recurenţii au invocat şi motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susţinând că decizia recurată a fost dată cu aplicarea greşită a normelor de drept material, sens în care au învederat următoarele:

Instanţa de apel a menţinut, în mod nelegal, soluţia primei instanţei de admitere a excepţiei lipsei de interes, deşi, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.09.2004, vânzătorul F. a înstrăinat o suprafaţă de teren mai mare decât cea pe care o deţinea în proprietate, fiindu-le astfel încălcat dreptul de proprietate. Astfel, prin decizia civilă nr. 1356/1994, pronunţată de Tribunalul Braşov, terenul a fost atribuit în cote aproximativ egale de 1/2, un lot fiind de 901,50 mp, format din 669,10 mp teren şi 202,40 mp clădire, iar cel de-al doilea fiind de 914,70 mp, format din 786,10 mp teren şi 128,60 mp clădire. Prin contractul de vânzare-cumpărare, F. a vândut suprafaţa de teren de 1.030,10 mp, deşi prin hotărâre definitivă acesta a obţinut în proprietate o suprafaţă de cel mult jumătate din totalul de 1.816,20 mp. Ca atare, F. a vândut cu 122,10 mp mai mult decât suprafaţa atribuită prin hotărâre.

În acest context, interesul în promovarea acţiunii este determinat, legitim, născut şi actual, întrucât reclamanţii sunt proprietarii care urmăresc nulitatea contractului prin care se înstrăinează o parte din terenul lor, respectiv amprenta la sol a clădirii în care locuiesc. În aceste condiţii, raportat la art. 33 din C. proc. civ., nu se poate reţine lipsa interesului în promovarea acţiunii, prin aceasta reclamanţii urmărind constatarea nulităţii absolute a contractului prin care s-a înstrăinat, fără consimţământul lor, o parte din terenul pe care îl deţin în proprietate, fiind incidente prevederile art. 971 şi art. 1295 din C. civ. 1864.

Soluţia instanţei de apel este nelegală, întrucât, în ipoteza constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, suprafaţa de teren pe care se află amprenta la sol a clădirii nu s-ar întoarce în masa succesorală a defunctului F., ci ar fi întregit dreptul de proprietate al reclamanţilor.

5. Apărările formulate în cauză

Intimaţii-pârâţii au depus întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului, ca nefondat, şi obligarea recurenţilor la plata cheltuielilor de judecată.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând recursul, prin prisma motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., Înalta Curte îl va respinge, ca nefondat, pentru următoarele considerente de drept:

Invocând motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., recurenţii-reclamanţi au susţinut că decizia recurată a fost dată cu încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, în condiţiile în care instanţa de apel a respins criticile privind încălcarea, de către prima instanţă, a dreptului la apărare şi a dreptului la un proces echitabil.

Înalta Curte constată că acest motiv de recurs este nefondat.

Principiul garantării dreptului la apărare are sorginte convenţională şi constituţională, fiind consacrat atât prin art. 6 par. 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, cât şi prin art. 24 din Constituţia României. Tot de natură convenţională şi constituţională este şi dreptul la soluţionarea cauzei într-un termen rezonabil (art. 6 par. 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi art. 21 alin. (3) din Constituţia României), garantat inclusiv prin dispoziţiile art. 10 din C. proc. civ., care impun părţilor să contribuie fără întârziere la desfăşurarea şi finalizarea proceselor, îndeplinind actele de procedură în condiţiile, ordinea şi termenele stabilite de lege ori de instanţă.

Contrar susţinerilor recurenţilor-reclamanţi, instanţa de apel a înlăturat, în mod corect, criticile privind încălcarea, de către prima instanţă, a dreptului la apărare şi a dreptului la un proces echitabil, raportându-se la circumstanţele cauzei şi la exigenţele impuse de art. 222 alin. (1) din C. proc. civ., în sensul că amânarea judecăţii pentru lipsa de apărare poate fi dispusă numai excepţional, pentru motive temeinice, neimputabile părţii sau reprezentantului ei.

În acest sens, instanţa de apel a constatat că prima instanţă a respins, în mod justificat, cererea de amânare formulată de apărătorul ales al reclamanţilor pentru termenul de judecată din 19 iunie 2023, în condiţiile în care, de la data înregistrării cererii (6 iunie 2022), reclamanţii au beneficiat de o perioadă de 1 an pentru angajarea unui avocat şi pregătirea apărării şi se acordase deja un termen pentru lipsă de apărare. În acest context, respingerea cererii de amânare nu este de natură a afecta condiţiile echitabile de desfăşurare a procesului, de vreme reclamanţii au avut la dispoziţie un interval de timp suficient pentru a depune diligenţele necesare în vederea angajării unui avocat, care să poată studia actele dosarului şi să pregătească, în mod corespunzător, apărarea.

De altfel, în jurisprudenţa sa (de exemplu, decizia nr. 167/2019, publicată în Monitorul Oficial nr. 396 din 21 mai 2019), Curtea Constituţională a arătat că dreptul la apărare, deşi are o deosebită importanţă, nu este un drept absolut, întrucât, pentru a se putea asigura desfăşurarea în condiţii optime a procesului, comportă o serie de condiţii şi limitări, iar facultatea instituită pentru judecător, de a nu acorda un termen pentru lipsa de apărare sau de a acorda un singur termen, implică responsabilitatea acestuia în înfăptuirea actului de justiţie.

Instanţa de apel a mai constatat că cererea de probe a reclamanţilor a fost discutată la termenul de judecată din 19 iunie 2023, precum şi că reţinerea cauzei în pronunţare la primul termen de judecată nu constituie o încălcare a accesului la justiţie, din moment ce au fost respectate toate garanţiile procesuale. Sub acest din urmă aspect, instanţa de apel a reţinut că judecătorul fondului a respectat şi prevederile art. 222 alin. (2) din C. proc. civ., amânând pronunţarea soluţiei, la cererea părţii interesate, pentru a depune concluzii scrise la dosar.

În acest context, este legală concluzia instanţei de apel că reclamanţilor nu le-a fost încălcat, în primă instanţă, dreptul la apărare şi la un proces echitabil.

Pe de altă parte, invocând motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., recurenţii-reclamanţi au susţinut că instanţa de apel a menţinut nelegal soluţia primei instanţei referitoare la admiterea excepţiei lipsei de interes, deşi, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.09.2004, vânzătorul F. a înstrăinat cu 122,10 mp mai mult decât suprafaţa de teren pe care o deţinea în proprietate, încălcându-le dreptul lor de proprietate, astfel că interesul în promovarea acţiunii este determinat, legitim, născut şi actual, întrucât urmăresc constatarea nulităţii absolute a contractului prin care s-a înstrăinat o parte din terenul lor, respectiv amprenta la sol a clădirii în care locuiesc. Au mai învederat recurenţii că soluţia instanţei de apel este nelegală, întrucât, în ipoteza constatării nulităţii absolute a contractului, suprafaţa de teren pe care se află amprenta la sol a clădirii nu s-ar întoarce în masa succesorală a defunctului F., ci ar întregi dreptul lor de proprietate.

Înalta Curte constată că şi acest motiv de recurs este nefondat.

Prealabil, se impune precizarea că recurenţii-reclamanţi nu au formulat critici referitoare la modalitatea în care instanţa de apel a soluţionat motivele de apel referitoare la soluţia de admitere a excepţiei lipsei calităţii procesuale active, ci doar în ceea ce priveşte soluţia de admitere a excepţiei lipsei de interes.

Din moment ce recurenţii-reclamanţi au criticat modalitatea în care instanţa de apel a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 33 şi art. 36 din C. proc. civ., referitoare la lipsa interesului în promovarea acţiunii, se mai reţine că argumentele dezvoltate la pct. 2 din memoriul de recurs se încadrează şi urmează a fi analizate tot în cadrul motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., nefiind vorba despre aplicarea greşită a unei norme de drept material, care să atragă incidenţa motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., acesta fiind eronat indicat în memoriul de recurs.

Dispoziţiile art. 32 alin. (1) din C. proc. civ. reglementează condiţiile de exercitare a acţiunii civile, printre acestea regăsindu-se, la lit. d), justificarea unui interes, care, conform art. 33 teza I din acelaşi Cod, trebuie să fie determinat, legitim, personal, născut şi actual. Ca atare, interesul în promovarea unei acţiuni în justiţie este o cerinţă necesară pentru existenţa dreptului la acţiune, deoarece reclamantul trebuie să urmărească afirmarea sau realizarea unui drept subiectiv recunoscut de lege, respectiv a unui folos propriu personal.

Plecând de la situaţia de fapt reţinută de instanţa de apel, se reţine, contrar celor susţinute de către recurenţii-reclamanţi, că instanţa de apel a făcut o corectă aplicare în cauză a dispoziţiilor art. 33 şi art. 36 din C. proc. civ., dat fiind că, şi în ipoteza în care s-ar constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.09.2004 şi s-ar dispune repunerea părţilor în situaţia anterioară, terenul în suprafaţă de 1.030,10 mp, ce a făcut obiectul contractului, s-ar întoarce în masa succesorală a defunctului F. şi ar reveni moştenitorului său legal, respectiv intimatei-pârâte D., astfel că nu ar reîntregi dreptul de proprietate al recurenţilor-reclamanţi, cum, în mod eronat, au susţinut aceştia. În atare condiţii, instanţa de apel a constatat judicios că recurenţii-reclamanţi nu ar obţine niciun folos practic.

În măsura în care efectele unei eventuale constatări a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.09.2004 nu se răsfrâng, în mod direct, asupra patrimoniului recurenţilor-reclamanţi, în sensul dobândirii, în tot sau în parte, a dreptului de proprietate asupra imobilului ce a făcut obiectul înstrăinării, nu se poate reţine existenţa interesului de a acţiona în justiţie, în sensul art. 32 lit. d) şi art. 33 din C. proc. civ.. Deşi nulitatea absolută ocroteşte un interes general, un asemenea interes nu exclude existenţa şi a unui interes individual, astfel că persoana care o invocă trebuie să urmărească obţinerea unui folos propriu din constatarea nulităţii actului juridic.

În motivarea soluţiei, instanţa de apel a mai reţinut că actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.09.2004 nu contravine deciziei civile nr. 1356/A/13.12.1994 a Tribunalului Braşov, prin care s-a dispus formarea celor două loturi rezultate din ieşirea din indiviziune, în condiţiile în care defunctul F. a vândut imobilul cu nr. top. x, intabulat în C.F. nr. x, compus din teren construit şi neconstruit de 1.030,10 mp, exact astfel cum s-a dispus prin decizia civilă nr. 1356/A/13.12.1993. A mai reţinut instanţa de apel că expertiza extrajudiciară invocată de reclamanţi, potrivit căreia lotul I ar avea suprafaţa măsurată de 895,24 mp, diferită de cea din cartea funciară (1.030,10 mp), iar lotul II ar avea suprafaţa măsurată de 920,26 mp, diferită de cea din cartea funciară (786,10 mp), nu poate fi validată, în vederea justificării interesului în promovarea acţiunii, întrucât contravine concluziilor expertizei judiciare întocmite de expertul G., ce a fost însuşită de Tribunalul Braşov la momentul pronunţării deciziei civile nr. 1356/A/13.12.1993.

Recurenţii-reclamanţi au criticat acest raţionament al instanţei de apel, însă susţinerile respective nu pot fi analizate în această etapă procesuală, întrucât aduc în discuţie modalitatea în care instanţa de apel a stabilit situaţia de fapt, în urma coroborării mijloacelor de probă administrate în cauză. Or, în recurs se exercită un control de legalitate asupra hotărârii, prin raportare la motivele prevăzute, în mod expres şi limitativ, la art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din C. proc. civ., niciunul dintre acestea nefiind conceput astfel încât să permită instanţei de recurs reanalizarea mijloacelor de probă sau reevaluarea situaţiei de fapt. Scopul recursului transcede interesului particular şi constă în asigurarea unui cadru juridic coerent şi unitar, printr-o interpretare şi aplicare uniformă a legii materiale şi/sau procesuale, în timp ce interpretarea mijloacelor de probă este de resortul convingerii judecătorilor de fond. Cu alte cuvinte, în recurs nu pot fi invocate orice fel de nemulţumiri, ci doar acelea care îmbracă forma unor aspecte de nelegalitate ce pot fi subsumate motivelor de casare prevăzute de lege.

În consecinţă, sunt nefondate susţinerile recurenţilor-reclamanţi privind existenţa unui interes determinat, legitim, personal, născut şi actual în formularea acţiunii, dispoziţiile art. 32 lit. d) şi art. 33 din C. proc. civ. fiind, în mod corect, interpretate şi aplicate de către instanţa de apel.

Faţă de aceste considerente, constatând că nu este întemeiat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ. şi că decizia instanţei de apel este legală, Înalta Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., va respinge recursul, ca nefondat.

Constatând că sunt îndeplinite condiţiile impuse de art. 451-453 din C. proc. civ., Înalta Curte îi va obliga pe recurenţii-reclamanţi, în solidar, să plătească intimatului-pârât C. suma de 3.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată (onorariu de avocat), dovedite a fi efectuate în recurs prin documentele justificative depuse la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii B. şi A. împotriva deciziei civile nr. 1926/Ap din 6 decembrie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

Obligă pe recurenţii-reclamanţi la plata sumei de 3.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimatul-pârât C.,

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 23 ianuarie 2025.