Revendication partly upheld; appellate ruling quashed in part for retrial of defendants’ expenses counterclaim.

Şedinţa publică din data de 4 iunie 2025

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, în data de 01.08.2017, sub nr. x/2017, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B., C. şi D. S.A. (în calitate de succesor în drepturi şi obligaţii al societăţii E.), în principal, obligarea pârâţilor la lăsarea în deplină proprietate şi posesie a apartamentului nr. x situat în imobilul din Bucureşti, B-dul x nr. 31A, înscris în CF nr. x (nr. CF vechi x, nr. cadastral vechi 808/68), iar în subsidiar, obligarea pârâţilor la plata prejudiciului suferit de către reclamantă, cuantificat estimativ la suma de 340.032 RON, compus din 327.040 RON, reprezentând contravaloarea apartamentului nr. x situat în imobilul din Bucureşti, B-dul x nr. 31A, înscris în CF nr. x (nr. CF vechi x, nr. cadastral vechi 808/68), şi 12.992 RON, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a apartamentului menţionat anterior pentru perioada 09.07.2014 - la zi; obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate art. 192 şi urm. C. proc. civ., art. 563 şi urm., precum şi art. 1.349 şi urm. C. civ.

În data de 15.02.2018, a formulat întâmpinare pârâta D. S.A., prin care a invocat excepţia netimbrării fiecărui petit al cererii de chemare în judecată, excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, în ceea ce priveşte primul petit al cererii, având în vedere că nu deţine calitatea de proprietar al imobilului ce formează obiectul cererii şi excepţia inadmisibilităţii acţiunii în revendicare, iar în subsidiar, a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

În data de 16.02.2018, au formulat întâmpinare pârâţii B. şi C., prin care au solicitat respingerea, ca neîntemeiat, a capătului principal al cererii de chemare în judecată, având în vedere că pârâţii şi-au înscris dreptul de proprietate în cartea funciară şi, potrivit principiului publicităţii materiale, beneficiază de o prezumţie legală relativă de proprietate, care poate fi răsturnată doar prin dovada contrară, însă în sistemul cărţilor funciare dovada contrară se poate face numai în cadrul unei acţiuni în rectificare de carte funciară, prin care se tinde la dovedirea împrejurărilor de excepţie prevăzute de art. 908 alin. (1) C. civ., iar, pe de altă parte, reclamanta nu şi-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară şi nici nu a promovat acţiunea în rectificare. De asemenea, au precizat că au dobândit dreptul de proprietate cu bună-credinţă, fiind întrunite elementele erorii comune şi invincibile.

Au solicitat respingerea capătului subsidiar al cererii de chemare în judecată, ca fiind formulat împotriva unor persoane lipsite de calitate procesuală pasivă, respectiv, în subsidiar, ca neîntemeiat.

În data de 16.02.2018, pârâţii B. şi C. au formulat cerere de chemare în garanţie a societăţii F. S.R.L., solicitând instanţei ca, în cazul în care va admite capătul principal al cererii de chemare în judecată, să dispună obligarea chematei în garanţie la plata către pârâţi a sumei de 349.207.50 RON (echivalentul sumei de 75.000 Euro), reprezentând preţul achitat chematei în garanţie pentru apartamentul vândut, a dobânzii legale aferente acestei sume, în cuantum de 55.712,87 RON, calculată de la data încheierii contractului de vânzare autentificat sub nr. x/07.05.2015 şi până la data formulării cererii de chemare în garanţie, precum şi până la data plăţii efective, a sumei de 11.289,92 RON, reprezentând cheltuielile necesare încheierii şi executării contractului de vânzare, precum şi a sumei de 24.585 RON, reprezentând contravaloarea lucrărilor necesare şi utile efectuate de pârâţi pentru a putea locui în apartament.

În ipoteza admiterii capătului subsidiar al cererii de chemare în judecată, au solicitat obligarea chematei în garanţie la plata sumei de 340.032 RON direct către reclamantă, precum şi obligarea chematei în garanţie la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu.

În aceeaşi dată, 16.02.2018, pârâţii B. şi C. au formulat cerere reconvenţională, solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, în ipoteza admiterii capătului principal al cererii de chemare în judecată, să dispună obligarea reclamantei la plata către pârâţi a lucrărilor necesare şi utile efectuate pentru a putea locui în apartament, în cuantum de 24.585 RON.

În data de 23.03.2018, reclamanta A. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat admiterea, în parte, a cererii reconvenţionale formulate de către pârâţi, în sensul obligării sale la plata cheltuielilor necesare şi utile efectuate.

Pârâţii B. şi C. au formulat cerere de introducere în cauză a succesorilor în drepturi ai societăţii F. S.R.L., ca urmare a lichidării şi dizolvării societăţii, respectiv pe numiţii G., H., I., J. şi K., asociaţi ai societăţii.

La termenul de judecată din data de 12.09.2019, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins, ca inadmisibilă în principiu, cererea de chemare în garanţie formulată de către pârâţii B. şi C. împotriva S.C. F. S.R.L..

La termenul de judecată din data de 14.01.2020, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis excepţia netimbrării cererii de chemare în garanţie a numiţilor G., H., I. şi J., K., a unit cu fondul excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor persoane fizice; a luat act de renunţarea pârâtei D. la susţinerea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a băncii pe primul capăt de cerere şi a excepţiei inadmisibilităţii.

La acelaşi termen, reclamanta a precizat, prin avocat, că înţelege să se judece cu pârâţii persoane fizice pe capătul de cerere privind revendicarea şi cu toţi pârâţii pe capătul de cerere privind repararea prejudiciului.

În data de 11.11.2021, reclamanta a formulat cerere precizatoare a capătului de cerere subsidiar, solicitând instanţei să oblige pârâţii la plata prejudiciului suferit, respectiv 77.959 euro, echivalentul în RON la data plăţii, reprezentând contravaloarea apartamentului nr. x, situat în imobilul din Bucureşti, B-dul. x nr. 31A, înscris în CF nr. x, şi 39.058 euro, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a apartamentului nr. x în litigiu, pentru perioada august 2014 - ianuarie 2021 inclusiv.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Bucureşti

Prin sentinţa nr. 2042/23.12.2021, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor C. şi B. cu privire la capătul de cerere subsidiar vizând atragerea răspunderii civile delictuale; a admis capătul principal, formulat de reclamantă în contradictoriu cu pârâţii C. şi B., pe care i-a obligat să-i lase reclamantei în deplină proprietate şi liniştită posesie apartamentul nr. x situat în Bucureşti, B-dul x nr. 31A, înscris în CF nr. x; a obligat-o pe pârâta D. S.A. la plata către reclamantă a sumei de 190.377 RON, cu titlu de contravaloare lipsă de folosinţă a apartamentului menţionat, pentru perioada august 2014 - ianuarie 2021 (inclusiv); a respins capătul de cerere subsidiar formulat în contradictoriu cu pârâţii C. şi B., ca fiind formulat împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă; a respins cererea reconvenţională, ca neîntemeiată; a obligat-o pe pârâta D. S.A. la plata către reclamantă a sumei de 750 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând 1/2 din onorariul expertului.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti

Prin decizia nr. 1995A/22.12.2022, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins apelul principal formulat de pârâta D. S.A. şi apelul incident formulat de reclamanta-pârâtă A. împotriva sentinţei, ca nefondate; a admis apelul pârâţilor-reclamanţi C. şi B., în contradictoriu cu apelanta-reclamantă-pârâtă A. şi cu intimatul participant-chemat în garanţie F. S.R.L.; a anulat, în parte, sentinţa şi a trimis cauza, pentru rejudecarea cererii reconvenţionale referitoare la pretenţiile băneşti în sumă de 18.999 RON, pretinse cu titlu de cheltuieli necesare şi utile; a păstrat, în rest, sentinţa şi încheierea din 12.09.2019, apelate de apelanţii-pârâţi-reclamanţi C. şi B..

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva acestei decizii au declarat recurs principal reclamanta-pârâtă A., pârâţii-reclamanţi C. şi B., respectiv pârâta D. S.A..

De asemenea, în data de 23.01.2024, reclamanta-pârâtă A. a formulat şi recurs incident împotriva aceleiaşi decizii.

Prin încheierea de admitere în principiu din 12.02.2025, completul de filtru a anulat recursul declarat de pârâta D. S.A..

i. În ceea ce priveşte recursul principal formulat de către reclamanta-pârâtă A.:

- Printr-o primă critică, subsumată celui dintâi motiv de recurs invocat, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., reclamanta-pârâtă a invocat încălcarea dispoziţiilor art. 480 alin. (3) C. proc. civ., prin aceea că, în mod greşit, instanţa de apel a trimis cauza spre rejudecarea cererii reconvenţionale primei instanţe, din moment ce niciuna dintre părţi nu a solicitat o astfel de soluţie.

- Printr-o altă critică, subsumată celui de-al doilea motiv de recurs invocat, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., reclamanta-pârâtă a invocat nelegalitatea deciziei atacate prin aceea că, statuând asupra limitelor rejudecării în fond a cererii reconvenţionale, respectiv stabilirea cheltuielilor necesare şi utile prin raportare la lucrările pretins efectuate de către pârâţii-reclamanţi, cu trimitere la raportul de expertiză efectuat în cauză şi la probele cu înscrisuri administrate, inclusiv la întâmpinarea sa la cererea reconvenţională a pârâţilor-reclamanţi (prin care nu au fost contestate lucrările necesare cu privire la uşile apartamentului), instanţa de apel nu a pus în discuţia părţilor necesitatea administrării unor noi probe, iar trimiterea cauzei spre rejudecare la prima instanţă, pentru a interpreta probatoriul deja administrat, încalcă dreptul la judecarea unui proces într-un termen rezonabil.

Arată şi că prima instanţă a reţinut, în mod corect, că pârâţii au depus la dosarul cauzei o listă în care au enumerat o serie de bunuri şi preţul acestora, listă pe care reclamanta-pârâtă nu şi-a însuşit-o, totodată, nefiind niciun înscris din care să rezulte achiziţia respectivelor materiale şi/sau lucrări executate.

Or, sarcina probei revine celor care au promovat cererea reconvenţională, conform art. 249 C. proc. civ.

Expunând situaţia factuală, arată că în raportul de expertiză se menţionează că, analizând actele depuse de către părţi, nu au fost identificate acte doveditoare (facturi/chitanţe) din care să rezulte valoarea lucrărilor necesare şi utile efectuate pentru a locui în apartament.

Precizează şi că, prin întâmpinarea pe care a formulat-o cu privire la cererea reconvenţională a pârâţilor-reclamanţi, a arătat că este de acord să achite contravaloarea lucrărilor necesare şi utile efectuate de către pârâţi în apartamentul nr. x, dar cât timp din probele administrate în cauză nu rezultă executarea unor astfel de lucrări, prima instanţă a pronunţat o hotărâre legală şi temeinică.

Mai arată şi că limitele rejudecării statuate de către instanţa de apel constau într-o reapreciere de către prima instanţă a probatoriului administrat, ceea ce nu înseamnă că prima instanţă a soluţionat procesul fără a intra în judecata fondului ori judecata s-a făcut în lipsa părţii care a fost legal citată.

Or, într-o astfel de situaţie, instanţa de apel avea obligaţia să judece cauza pe fond, iar nu să o trimită spre rejudecare.

ii. În ceea ce priveşte recursul (principal) formulat de către pârâţii-reclamanţi B. şi C.:

- Printr-o primă critică, subsumată celui dintâi motiv de recurs invocat, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., pârâţii-reclamanţi au invocat încălcarea normelor de procedură cu privire la funcţia probatorie a principiului publicităţii materiale a cărţii funciare.

În acest sens, au precizat că nu înţeleg să critice temeinicia deciziei instanţei de apel sub aspect probatoriu (temeinicia probelor ori coroborarea lor), ci admisibilitatea probelor.

Arată, astfel, că, în materia publicităţii materiale, în măsura în care se reclamă revendicarea unui bun imobil înscris în cartea funciară, unica probă admisibilă cu privire la dreptul de proprietate ce poartă asupra unui imobil este extrasul de carte funciară, conform art. 565 C. civ.

Conform art. 255 alin. (1) C. proc. civ., probele dintr-un proces civil trebuie să îndeplinească două condiţii cumulative, să fie admisibile potrivit legii şi să ducă la soluţionarea procesului.

Or, instanţele de fond şi-au fundamentat considerentele şi soluţiile pe probe cu privire la care legea prevede că nu sunt admisibile, în condiţiile în care au considerat ca fiind admisibile titlurile de proprietate reprezentate de contractele de vânzare prin care părţile din cauză au obţinut dreptul de proprietate asupra imobilului din speţă, în condiţiile în care acesta era înscris în cartea funciară, însă, conform art. 565 C. civ., proba dreptului de proprietate se face numai cu extrasul de carte funciară în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară.

- Printr-o altă critică întemeiată pe acelaşi motiv de recurs, pârâţii-reclamanţi au invocat încălcarea, de către instanţa de apel, a principiului disponibilităţii, consacrat prin prevederile art. 9 C. proc. civ., a dreptului la apărare, prevăzut de art. 13 din acelaşi cod, şi a principiului contradictorialităţii, prevăzut de dispoziţiile art. 14 din acelaşi cod, cu ocazia soluţionării apelului formulat de aceştia împotriva încheierii din 12.09.2019 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă.

În acest sens, precizează că instanţa de apel face o confuzie şi consideră că modificarea cererii de chemare în garanţie a fost calificată distinct ca fiind o nouă cerere de chemare în garanţie şi că a fost anulată, ca netimbrată, prin încheierea din 14.01.2020.

Recurenţii-pârâţi-reclamanţi precizează, însă, că au formulat două cereri, respectiv o cerere de chemare în garanţie, întemeiată pe dispoziţiile art. 72 C. proc. civ., cerere pe care ulterior au modificat-o (iar cererea de modificare nu a fost pusă în discuţia părţilor şi nici nu a fost soluţionată de prima instanţă) şi o cerere de introducere în cauză, întemeiată pe dispoziţiile art. 78 alin. (2) C. proc. civ. (cerere ce a fost calificată ca fiind o nouă cerere de chemare în garanţie, prin încheierea din 14.11.2019, şi anulată, ca netimbrată, prin încheierea din 14.01.2020).

Contrar reţinerilor instanţei de apel, prin încheierea din 14.01.2020 nu a fost anulată "cererea pe care apelanţii o numesc de modificare a cererii de chemare în garanţie", ci a fost anulată cererea de introducere în cauză întemeiată pe dispoziţiile art. 78 alin. (2) C. proc. civ., calificată de instanţă ca fiind o cerere de chemare în garanţie prin încheierea din 14.11.2019.

Cererea de chemare în garanţie a societăţii F. S.R.L. a fost formulată în termen, odată cu depunerea întâmpinării în faţa primei instanţe. Ulterior, cu privire la această cerere, arată că au depus o cerere de modificare sub aspectul părţilor.

Ulterior, a fost formulată şi o cerere de introducere în cauză a succesorilor în drepturi ai societăţii radiate F. S.R.L., calificată de prima instanţă ca o nouă cerere de chemare în garanţie.

Raportat la calificarea dată de prima instanţă, noua cerere de chemare în garanţie nu ar fi fost considerată ca fiind formulată în termen şi ar fi fost respinsă, ca tardivă.

Aşadar, pentru pârâţii-reclamanţi prezenta interes ca instanţa să ia act de modificarea primei cereri de chemare în garanţie, depusă odată cu întâmpinarea, şi să analizeze admisibilitatea acesteia în forma în care a fost modificată.

Întrucât cererea de chemare în garanţie este o veritabilă cerere de chemare în judecată, care poate fi făcută şi pe cale separată, dar şi prin raportare la prevederile art. 73 alin. (1) C. proc. civ., regulile privind modificarea acesteia sunt aceleaşi ca şi la cererea de chemare în judecată, astfel încât prima instanţă trebuia să pună în discuţie modificarea cererii de chemare în garanţie înainte de a discuta admisibilitatea aceleiaşi cereri în forma iniţială depusă.

Drept urmare, pârâţii-reclamanţi susţin ca fiind greşite reţinerile instanţei de apel potrivit cărora modificarea putea fi realizată doar după admiterea în principiu a cererii de chemare în garanţie.

- Printr-o altă critică, subsumată celui de-al doilea motiv de recurs invocat, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., pârâţii-reclamanţi au invocat, sub un prim aspect, ignorarea, de către instanţele de fond, a textelor de lege aplicabile în speţă din materia principiului publicităţii cărţilor funciare, prin aceea că au reţinut că principiul publicităţii materiale a cărţii funciare nu este aplicabil până când nu vor fi finalizate lucrările de cadastru, interpretând eronat dispoziţiile art. 56 din Legea nr. 71/2011.

Mai mult, instanţele de fond au făcut aplicarea unei forme ieşite din vigoare a art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, considerând în baza dispoziţiilor vechi, că dispoziţiile art. 557 alin. (4), art. 565, art. 885 alin. (1) şi art. 886 C. civ. nu sunt incidente.

În acelaşi sens, precizează şi că instanţele de fond au ignorat funcţia probatorie a (principiului publicităţii materiale) cărţii funciare, făcând o greşită aplicare a dispoziţiilor în această materie, precum şi a celor care impun formularea unei acţiuni în rectificare de carte funciară anterior sau cel târziu concomitent cu formularea acţiunii în revendicare pentru admiterea celei din urmă (art. 901, art. 908, art. 909 C. civ.).

Nu în ultimul rând, instanţele de fond au făcut o aplicare eronată a noţiunii juridice de "bună-credinţă" a recurenţilor. În acest sens, arată că este drept că buna-credinţă este o chestiune de fapt, însă ataşată acţiunilor în revendicare şi, cu precădere, dobândirii unor drepturi tabulare, aceasta comportă implicaţii juridice esenţiale.

În concret, ceea ce s-a întâmplat în cauză a fost ca instanţele de fond să aplice incorect normele juridice cu privire la buna-credinţă în materie tabulară (art. 901 C. civ.).

Recurenţii-pârâţi-reclamanţi au arătat şi că înţeleg să recureze nu numai dispozitivul deciziei atacate, ci şi considerentele acesteia, în conformitate cu prevederile art. 461 alin. (2) teza a II-a C. proc. civ.

În continuare, ulterior expunerii situaţiei factuale şi a parcursului procesual al pricinii, recurenţii-pârâţi-reclamanţi au dezvoltat susţinerile formulate în ansamblul lor, sens în care au invocat posibilitatea structurării criticilor împotriva considerentelor instanţei de apel pe două paliere, respectiv legea aplicabilă mijloacelor de probă şi principiul publicităţii materiale a cărţii funciare.

În primul rând, într-adevăr, art. 26 alin. (1) C. proc. civ. prevede că "legea care guvernează condiţiile de admisibilitate şi puterea doveditoare a probelor preconstituite şi a prezumţiilor legale este cea în vigoare la data producerii ori, după caz, a săvârşirii faptelor juridice care fac obiectul probaţiunii".

În acord cu aceste dispoziţii, s-ar putea susţine că acordul de vânzare cumpărare din anul 2003, care reprezintă, în viziunea recurentei-reclamante, titlul său de proprietate, este o probă admisibilă în cadrul prezentei cauze.

Cu toate acestea, dispoziţiile menţionate reprezintă numai regula generală în materie probatorie.

Acest aspect se traduce prin aceea că legea (specială) poate impune alte modalităţi de probă în anumite materii, aspect ce se regăseşte chiar în materia acţiunii în revendicare, unde legea specială din punct de vedere probatoriu (C. civ.) prevede că proba dreptului de proprietate se face prin extrasul de carte funciară (art. 565 C. civ.) în cazul imobilelor pentru care sunt deschise cărţi funciare.

Aşa fiind, proba contrară în aceste situaţii nu admite un înscris (precum contractul de vânzare-cumpărare din 2003) care să facă dovada în contra extrasului de carte funciară.

Drept urmare, arată că instanţa de apel şi-a fundamentat considerentele şi soluţia pe un mijloc de probă inadmisibil, fapt ce atrage nulitatea acelor probe.

În al doilea rând, instanţa de apel a reţinut în mod greşit că art. 56 din Legea nr. 71/2011 amână data de la care dispoziţiile art. 565 C. civ. îşi vor găsi aplicabilitatea.

Or, ceea ce se amână este efectul constitutiv de drepturi în materie de carte funciară, efectul probatoriu fiind pe deplin aplicabil încă de la adoptarea Legii nr. 7/1996.

Aşa fiind, proba (contrară a) dreptului de proprietate se realizează prin extrasul de carte funciară, iar nu prin titlul de proprietate derivat, reprezentat de contractul de vânzare.

Ulterior, instanţa de apel a procedat la compararea titlurilor de proprietate a părţilor litigante întocmai ca prima instanţă, reţinând în mod greşit că "nu este relevantă, nici măcar sub aspect probatoriu al combaterii proprietăţii reclamantei-pârâte, înscrierea de către pârâţii-reclamanţi a proprietăţii cumpărate în 2015 în cartea funciară, în revendicarea prin comparare a titlurilor în litigiu".

Precizează că art. 26 alin. (1) C. proc. civ. reclamă regula generală în materie de legea aplicabilă probelor.

Or, în cazul de faţă există o reglementare specială în materie de probaţiune în materia acţiunii în revendicare imobiliară, respectiv art. 565 C. civ.. În ciuda faptului că art. 565 este cuprins în C. civ., acest aspect nu repudiază ideea că acest text este, de fapt, o normă procedurală (specială prin raportare la art. 26 C. proc. civ.).

În consecinţă, instanţa de apel, întocmai primei instanţe, a decis să ignore dispoziţia specială în materie de probaţiune, alegând, în mod eronat, să aplice dispoziţiile generale cu privire la probele preconstituite.

De asemenea, în ciuda faptului că instanţa de apel reţine că art. 565 C. civ. reprezintă o normă specială în materie de probe, alege să nu o aplice în contra art. 26 C. proc. civ., invocând ca temei dispoziţia tranzitorie din art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011.

Cu toate acestea, instanţa de apel invocă un temei de drept ieşit din vigoare, care nu mai este de actualitate juridică, deoarece face referire la forma art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, în forma de dinainte de modificările aduse prin art. I pct. 22 din Legea nr. 60/2012, care prevedeau că "dispoziţiile art. 557 alin. (4), art. 565, art. 885 alin. (1) şi art. 886 din C. civ. se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare."

Or, ulterior modificării amintite anterior, textul de lege nu mai vizează izolat aplicabilitatea totală a anumitor texte, ci vizează numai efectul constitutiv de drepturi a înscrierii în cartea funciară, iar nu şi pe cel probatoriu.

Prin urmare, instanţa de apel în mod greşit a reţinut inaplicabilitatea art. 565 C. civ. în cauza dedusă judecăţii.

În continuare, recurenţii-pârâţi-reclamanţi au expus consideraţii privitoare la soluţia probatorie aplicabilă în ipoteza în care numai pârâtul este înscris în cartea funciară.

În această situaţie, în care doar pârâtul este înscris în cartea funciară, soluţia de principiu cu privire la acţiunea în revendicare imobiliară va fi ca aceasta să fie respinsă.

Într-o asemenea ipoteză, pârâtul va putea face dovada dreptului de proprietate cu extrasul de carte funciară (art. 565 C. civ.), beneficiind de prezumţia că dreptul există în favoarea sa (art. 900 alin. (1) C. civ.), sens în care a invocat inclusiv soluţii de practică judecătorească.

Prin urmare, "singura cale" prin care reclamantul poate să obţină câştig de cauză în acţiunea în revendicare promovată împotriva pârâtului înscris în cartea funciară este răsturnarea prezumţiei de existenţă a dreptului de proprietate înscris în cartea funciară în folosul pârâtului (în folosul recurenţilor), conform art. 900 alin. (3) C. civ.

În acest fel, de lege lata, recurenta-reclamantă-pârâtă ar fi putut răsturna prezumţia de proprietate ce operează în favoarea recurenţilor-pârâţi-reclamanţi (conform art. 900 alin. (1) C. civ.) făcând dovada contrară extrasului de carte funciară (art. 565 C. civ.), prin (i) invocarea unui mod originar de dobândire a proprietăţii; (ii) invocarea unui mod de dobândire a proprietăţii nesupus înscrierii în cartea funciară; (iii) exercitarea acţiunii în rectificarea înscrierilor în cartea funciară; (iv) exercitarea acţiunii în radierea dreptului concurent al pârâtului din cartea funciară sau exercitarea acţiunii în prestaţie tabulară (specială) în ipoteza în care pârâtul este terţ dobânditor de rea-credinţă.

Cât priveşte cea dintâi ipoteză, recurenţii arată că reclamanta nu a invocat un mod originar de dobândire a proprietăţii, fapt ce conduce la concluzia că pretenţia reclamată de aceasta nu a fost dovedită în contra extrasului de carte funciară prin care recurenţii-pârâţi şi-au dovedit dreptul de proprietate asupra imobilului.

Relativ la cea de-a doua ipoteză, recurenţii precizează că, în mod similar, reclamanta nu a invocat un mod de dobândire a proprietăţii nesupus înscrierii în cartea funciară, fapt ce conduce la concluzia că pretenţia reclamată de aceasta nu a fost dovedită în contra extrasului de carte funciară prin care recurenţii şi-au dovedit dreptul de proprietate asupra imobilului.

Referitor la cea de-a treia ipoteză, recurenţii menţionează că acţiunea în rectificare tabulară, "întemeiată exclusiv pe dispoziţiile art. 908 alin. (1) pct. 1 (înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desfiinţat) - art. 909 alin. (3) teza I C. civ., va putea fi promovată în termenul de decădere de 3 ani "de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere".

Or, ţinând cont de faptul că F. S.R.L. şi-a înscris dreptul de proprietate asupra imobilului încă din anul 2014, arată că reclamanta este decăzută din dreptul de a cere rectificarea cărţii funciare.

Mai mult, reclamanta nu are deschisă calea acţiunii în revendicare fără a exercita calea prevăzută de lege (art. 900 alin. (3) C. civ.) pentru răsturnarea prezumţiei de existenţă a dreptului în cartea funciară în folosul pârâtului (art. 900 alin. (1) C. civ.).

În ceea ce priveşte cele din urmă ipoteze, susţin că acestea presupun exercitarea a două acţiuni care implică combaterea calităţii de proprietar a celui înscris în cartea funciară.

Cu toate acestea, ambele acţiuni (art. 892 şi art. 897 C. civ.) pot fi exercitate de reclamant împotriva pârâtului înscris în cartea funciară numai în acele situaţii în care pârâtul este terţ-dobânditor de rea-credinţă, situaţie de fapt ce nu concordă cu speţa de faţă, în ciuda considerentelor instanţei de apel, care a reţinut în mod eronat reaua-credinţă a recurenţilor.

În continuare, au formulat critici cu privire la considerentele reţinute de instanţa de apel cu privire la reaua-credinţă a recurenţilor-pârâţi-reclamanţi.

Problema de nelegalitate pe care o invocă se grefează pe ideea că instanţele de fond au dat noţiunii de "bună-credinţă tabulară" (situaţia de fapt calificată juridic) o dimensiune juridică diferită faţă de cea prevăzută de lege (art. 901 C. civ.), interpretând normele de drept material în mod eronat.

Astfel, instanţa de apel sugerează ideea că recurenţii-pârâţi-reclamanţi sunt de rea-credinţă, deoarece cunoşteau faptul că imobilul provine dintr-o executare silită, titlul de proprietate al celor dintâi dobânditori fiind reprezentat de un act de adjudecare.

Precizează ca fiind eronat acest raţionament, din perspectiva faptului că actul de adjudecare este un titlu de proprietate (conform art. 857 alin. (1) şi (2) C. proc. civ.), cu privire la care se impun aceleaşi standarde ca la un orice alt titlu de proprietate.

De asemenea, de vreme ce actul de adjudecare reprezintă un titlu de proprietate, acestuia trebuie să i se aplice în consecinţă prevederile în materie tabulară, inclusiv cele cu privire la buna-credinţă în materie tabulară (art. 901 alin. (2) C. civ.).

Aplicându-i-se prevederile în materie tabulară, art. 901 alin. (2) C. civ. prevede, în termeni stricţi, modalitatea de determinare a bunei ori relei-credinţe, un raţionament de interpretare care să extindă criteriile prevăzute de textul de lege indicat fiind dăunător în ceea ce priveşte stabilitatea raporturilor juridice (tabulare).

Cartea funciară nr. x, pe care instanţa de apel o reiterează pentru a evidenţia reaua-credinţă a recurenţilor-pârâţi-reclamanţi, este o carte funciară veche, anterioară, din care reieşea faptul că imobilul fusese dobândit printr-o procedură de executare silită, aspect care nu poate fi admis în operaţiunea de stabilire a bunei-credinţe (tabulare).

Consideră, în acest sens, ca fiind eronate considerentele instanţei de apel prin care s-a apreciat că "nu se poate reţine (sub aspectul caracterizării titlului din revendicare) buna-credinţă bazată pe o cercetare trunchiată, numai a cărţii funciare nr. x, fără cercetarea cărţii funciare nr. x, ci trebuie reţinută (strict sub aspectul acţiunii în revendicare) reaua-credinţă a apelanţilor pârâţi-reclamanţi de la data dobândirii în patrimoniul lor a imobilului în litigiu", deoarece buna ori reaua-credinţă se apreciază prin raportare la cartea funciară de actualitate, iar nu la cea veche (în măsura în care cartea funciară actuală este definitivă).

Mai mult, faptul că titlul de proprietate este un act de adjudecare nu conduce la soluţia că acel titlu de proprietate este unul ineficient, viciat.

Precizează că standarului bunei-credinţe în materie tabulară este stabilit prin dispoziţiile art. 901 alin. (2) C. civ.. Buna-credinţă în materie tabulară este o noţiune ce nu se poate aprecia în persoana oricărei persoane, ci numai în cea a dobânditorului nemijlocit, iar nu în cea a dobânditorilor ulteriori.

Art. 901 alin. (2) C. civ. trebuie interpretat prin coroborare cu art. 908 şi art. 909 din acelaşi cod, care fixează cadrul de aplicare a principiului publicităţii materiale în materie funciară.

În acest sens, din coroborarea art. 909 cu art. 908 alin. (4) C. civ., reiese că "dobânditorul nemijlocit" la care face referire art. 909 alin. (3) C. civ. este antecesorul terţului înscris în cartea funciară împotriva căruia există riscul să se introducă o acţiune în rectificare.

Raportat la datele prezentei cauze, calitatea de "dobânditor nemijlocit" se regăseşte în persoana lui F. S.R.L..

Prin urmare, arată că buna-credinţă tabulară reprezintă un standard în reglementările funciare care comportă interes din perspectiva inadvertenţelor care pot afecta o carte funciară, care se apreciază numai în persoana dobânditorului nemijlocit (în speţă, F. SRL).

În măsura în care se apreciază că se impune analiza bunei-credinţe în persoana recurenţilor-pârâţi-reclamanţi, precizează, cu privire la condiţiile regăsite la art. 901 alin. (2) C. civ., că luarea la cunoştinţă pe orice cale a inexactităţii cuprinsului cărţii funciare înseamnă rea-credinţă, însă luarea la cunoştinţă trebuie să fie efectivă, iar nu doar speculativă.

Aşa fiind, cel în persoana căruia se apreciază buna ori reaua-credinţă trebuie să fi fost în contact direct cu realitatea din care rezultă inexactitatea cărţii funciare, iar nu doar să fi putut intui riscul ca înscrierea funciară pe care se întemeiază să fie desfiinţată.

Practica judiciară a reţinut în mod constant buna-credinţă a terţului dobânditor atunci când acesta s-a întemeiat exclusiv pe cuprinsul cărţii funciare.

Prin urmare, minima diligentă ce trebuie depusă de cel în persoana căruia se analizează buna-credinţă se limitează la verificarea titlului de proprietare şi a cărţii funciare, motiv pentru care susţin că nu este necesară verificarea încheierilor de întabulare, ultimul extras de carte funciară fiind suficient pentru verificarea cuprinsului cărţii funciare.

Mai mult, recurenţii şi-au întemeiat manifestarea de voinţă cu privire la dobândirea imobilului pe o carte funciară definitivă (extrasul de carte funciară nr. x), aspect ce a întărit convingerea acestora cu privire la valabilitatea înscrierii anterioare.

Aşa fiind, raţionamentul expus de instanţa de apel este eronat. Faptul că art. 883 C. civ. nu limitează accesul la cărţile funciare, acestea putând fi verificate de orice persoană, nu conduce la ideea că buna-credinţă în materie tabulară (art. 901 alin. (2) C. civ.) se reţine numai atunci când nu se regăseşte nicio menţiune cu privire la înstrăinările anterioare în cărţile funciare.

Totodată, arată că mediatizarea unor aspecte de fapt cu privire la ineficacitatea unor operaţiuni bancare nu este suficientă pentru a activa condiţia prevăzută de art. 901 alin. (2) lit. c) C. civ., întrucât, dacă s-ar îmbrăţişa acest raţionament, s-ar putea susţine că publicitatea realizată prin mass-media in genere are aceeaşi forţă juridică cu formele legale de publicitate.

Mai mult, instanţa de apel reţine în mod inadmisibil că reaua-credinţă în materie tabulară a recurenţilor-pârâţi-reclamanţi reiese automat din faptul că aceştia, deşi aveau posibilitatea, nu au cercetat cărţile funciare anterioare (cartea funciară nr. 38429) din care reieşea faptul că imobilul fusese dobândit printr-o executare silită şi acesta fusese ulterior înstrăinat în mai multe rânduri, situaţie de fapt ce se regăsea şi în anumite materiale publicitare mediatizate.

Or, standardul bunei-credinţe se apreciază in concreto, iar mediatizarea unor cazuri generale nu are vocaţia de a se încadra în ipoteza reglementată la lit. b) sau c) a art. 901 alin. (2) C. civ., acele ipoteze grefându-se pe o apreciere făcută în concret, iar nu la o apreciere generală cu privire la totalitatea înscrierilor funciare făcute în baza unei proceduri de executare silită.

Totodată, buna-credinţă se prezumă, reclamanta având sarcina probei contrare. Astfel, susţin că s-au încrezut în titlul de proprietate al proprietarului aparent, reprezentat de un act autentic de vânzare, şi în extrasul de carte funciară pentru autentificare.

Toate aceste documente juridice şi verificări au confirmat calitatea vânzătorului de proprietar şi au format convingerea recurenţilor-pârâţi-reclamanţi că vânzătorul este adevăratul proprietar, astfel că au calitatea de dobânditori de bună-credinţă.

În continuare, recurenţii-pârâţi-reclamanţi au făcut trimitere la o serie de clauze contractuale cuprinse în contractul de vânzare autentificat sub nr. x din 7 mai 2015 şi în contractul de vânzare autentificat sub nr. x din 12 decembrie 2014.

Au mai susţinut şi că au arătat instanţei de apel că reclamanta este un exemplu veritabil de proprietar nediligent şi că această situaţia litigioasă este cauzată din propria sa culpă şi pasivitate.

iii. În ceea ce priveşte recursul incident formulat de către reclamanta-pârâtă A.:

Prin recursul incident formulat de către reclamanta-pârâtă A. împotriva aceleiaşi decizii, a solicitat (în ipoteza admiterii admiterii recursului pârâţilor-reclamanţi) casarea hotărârii atacate şi al trimiterii cauzei, spre rejudecare, instanţei de apel cu privire la capătul de cerere având ca obiect revendicare, solicită casarea deciziei şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, instanţei de apel, pentru a se pronunţa şi cu privire la apelul său incident şi a obligării pârâtei D. S.A. la plata sumei de 77.959 euro, reprezentând contravaloarea apartamentului nr. x.

Recurenta-reclamantă a redat prevederile art. 1.349 alin. (1) şi (2) C. civ. şi a arătat că fapta ilicită constă în acţiunea pârâtei D. S.A. de a înstrăina apartamentul nr. x, cunoscând că titlul executoriu a fost anulat anterior, iar actul de adjudecare este desfiinţat de drept.

Arată şi că, prin decizia civilă nr. 2288R din data de 08.07.2014, pronunţată în dosarul nr. x/2013, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis, în parte, recursul declarat de către contestatoare, după cum urmează:

"Admite contestaţia la executare. Dispune nulitatea contractului de garanţie reală imobiliară autentificat sub nr. x/17.03.2008 de BNP Asociaţi L.. Constată nulitatea parţială a convenţiei de credit nr. x/17.03.2008 cu privire la calitatea de garant a contestatoarei".

Dat fiind faptul că titlul executoriu în baza căruia creditorul E. S.A. a pornit executarea silită împotriva reclamantei este nul începând cu data de 08.07.2014, toate actele de executare, inclusiv actul de adjudecare nr. 739/2012, au fost desfiinţate de drept, conform art. 3791 C. proc. civ. de la 1865.

Cunoscând dispoziţiile deciziei nr. 2288R/08.07.2014, fiind parte în proces, pârâta D. S.A., în calitate de succesor al E. S.A., a înţeles să înstrăineze apartamentul nr. x, adjudecat prin executare silită, deşi ştia că titlul său este desfiinţat de drept, împreună cu actele succesive acestuia.

Mai arată şi că, în data de 15.10.2014, reclamanta A. a înregistrat, cu nr. x/2014, pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, cererea de chemare în judecată ce are ca obiect contestaţie la executare, inclusiv întoarcerea executării silite.

Contestaţia la executare înregistrată cu nr. x/2014, pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, a fost comunicată către E. S.A. (actualmente D.) la data de 27.10.2014, conform dovezii de îndeplinire a procedurii de citare.

Pentru a evita reîntoarcerea apartamentului ce face obiectul prezentei cauze, pârâta D. S.A. a procedat la vânzarea acestuia către M. S.R.L., conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/21.11.2014 de notar public N., la un preţ redus cu mai mult de 50% din valoarea cu care l-a adjudecat.

Paguba suferită de către recurenta-reclamantă constă, pe de o parte, în contravaloarea bunului imobil, iar, pe de altă parte, în imposibilitatea de a exercita posesia şi folosinţa apartamentului din care a fost evacuată împreună cu familia.

E. S.A. (actuala D.) a acţionat cu intenţie, respectiv a prevăzut rezultatul faptei sale şi a urmărit producerea lui.

Acţiunea D. S.A., în calitate de succesoare în drepturi şi obligaţii a firmei E. S.A., de a dispune evacuarea reclamantei din apartamentul nr. x, urmată de înstrăinarea acestuia, cu toate că avea cunoştinţă că titlul executoriu în baza căruia a adjudecat imobilul a fost anulat, iar actul de adjudecare desfiinţat de drept, întrunesc elementele cumulative ale răspunderii civile delictuale.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Nu au fost identificate motive de ordine publică, în condiţiile art. 489 alin. (3) C. proc. civ.

5. Apărări formulate în cauză

Recurenta-reclamantă-pârâtă a formulat întâmpinări la cererile de recurs formulate de recurenţii-pârâţi-reclamanţi şi de către recurenta-pârâtă, prin care a solicitat respingerea acestora, ca nefondate.

- Astfel, în ceea ce priveşte recursul pârâţilor-reclamanţi, reclamanta-pârâtă a solicitat respingerea acestuia, ca nefondat.

Precizează că susţinerile referitoare la admisibilitatea probelor au fost formulate cu nerespectarea prevederilor art. 488 alin. (2) C. proc. civ., având în vedere că recurenţii-pârâţi-reclamanţi nu au formulat pe calea apelului critici împotriva încheierii prin care tribunalul s-a pronunţat asupra admisibilităţii probelor.

Mai mult, critica este şi nefondată, deoarece actele de vânzare- cumpărare privind imobilul îndeplinesc condiţiile cumulative prevăzute de art. 255 alin. (1) C. proc. civ., respectiv sunt admisibile şi duc la soluţionarea cauzei.

Aprecierea probatoriului, inclusiv a actelor de vânzare-cumpărare este o chestiune de interpretare a probatoriului de către instanţa de judecată, fiind un aspect de temeinicie.

Cât priveşte cea de-a doua critică formulată, recurenta-reclamantă-pârâtă precizează că, la data de 16.02.2018, pârâţii-reclamanţi au formulat cerere de chemare în garanţie a societăţii F. S.R.L., dată la care aceasta era dizolvată şi radiată din registrul comerţului, iar ulterior au formulat cerere de introducere în cauză a succesorilor în drepturi ai acestei societăţi, în calitate de asociaţi ai firmei radiate.

În mod eronat, recurenţii-pârâţi susţin că au solicitat modificarea cererii de chemare în garanţie.

Prin încheierea de şedinţă din 12.09.2019, instanţa a respins, ca inadmisibilă în principiu, cererea de chemare în garanţie a societăţii F. S.R.L., iar prin încheierea de şedinţă din 14.11.2019, cu respectarea principiului disponibilităţii şi al contradictorialităţii, instanţa a calificat cererea de introducere în cauză a succesorilor în drepturi ai societăţii radiate, ca fiind o cerere de chemare în garanţie şi a dispus plata taxei de timbru, pentru ca prin încheierea din 14.01.2020, instanţa să anuleze, ca netimbrată, cererea de chemare în garanţie formulată împotriva persoanelor fizice.

Modalitatea de soluţionare a cererii de chemare în garanţie este legală, sens în care instanţa s-a pronunţat asupra admisibilităţii în principiu a cererii de chemare în garanţie, în conformitate cu art. 74 C. proc. civ., cu aplicarea art. 64 si 65 din acelaşi act normativ.

În mod legal, prima instanţă a reţinut că societatea chemată în garanţie a fost radiată anterior formulării cererii de chemare în judecată, respectiv nu are capacitate de folosinţă şi a statuat că nu poate avea calitatea de parte, iar atât timp cât chematul în garanţie nu avea calitatea de parte, era prematur a se modifica respectiva cerere, în sensul introducerii în cauză a succesorilor acestuia, respectiv a persoanelor fizice, în calitate de asociaţi ai societăţii.

Mai arată şi că încheierea din 14.11.2019, prin care a fost calificată cererea ca fiind una de chemare în garanţie şi a fost stabilită taxa de timbru, nu a fost atacată cu apel de către recurenţii-pârâţi-reclamanţi.

Mai mult, dacă recurenţii-pârâţi-reclamanţi ar fi apreciat că prima instanţă nu s-a pronunţat asupra cererii de chemare în garanţie a persoanelor fizice, aveau posibilitatea de a solicita completarea hotărârii, iar nu de a invoca drept motive de apel existenţa unei cereri nesoluţionate de către prima instanţă.

Referitor la critica în sensul că instanţa de fond a interpretat eronat dispoziţiile art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, precizează că, pe lângă faptul că o astfel de critică nu poate fi primită, conform art. 488 alin. (2) C. proc. civ., aceasta este şi nefondată.

Instanţa de apel a arătat raţiunile pentru care a admis, în parte, apelul recurenţilor-pârâţi, înfăţişând considerentele de fapt şi de drept care au condus la pronunţarea hotărârii şi nu a interpretat nicio problemă de drept în mod greşit, motiv pentru care afirmaţiile recurenţilor-pârâţi nu pot fi încadrate în dispoziţiile art. 466 alin. (2) teza a II-a C. proc. civ. şi urmează a fi respinse.

Mai arată şi că recurenţii-pârâţi-reclamanţi susţin, în mod nelegal, că instanţele trebuie să reţină regula de prioritate conform căreia dacă numai unul dintre titluri este înscris în cartea funciară, acela trebuie să aibă câştig de cauză în acţiunea în revendicare, indiferent dacă titlurile provin de la acelaşi autor sau nu provin de la acelaşi autor.

Regula de prioritate expusă de recurenţii-pârâţi este consacrată de dispoziţiile art. 891 C. civ., care reglementează conflictul dintre terţii dobânditori de la un autor comun, aspect care nu vizează prezenta cauză, motiv pentru care înscrierea în cartea funciară nu prezintă relevanţă nici măcar sub aspect probatoriu, neavând consecinţe în acţiunea în revendicare.

- În ceea ce priveşte recursul pârâtei D. S.A., a solicitat respingerea acestuia, ca nefondat.

6. Procedura de filtrare a recursurilor

Prin încheierea din 5 martie 2025, completul de filtru a admis în principiu recursul principal şi recursul incident declarate de reclamanta A., precum şi recursul declarat de pârâţii B. şi C. împotriva deciziei nr. 1995 A din 22 decembrie 2022 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie; totodată, completul de filtru a anulat recursul declarat de pârâta D. S.A. împotriva aceleiaşi decizii şi a stabilit termen în şedinţă publică, cu citarea părţilor, pentru soluţionarea recursurilor admise în principiu.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate de recurenţi şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte reţine următoarele:

Prealabil, se reţine că prin încheierea din 12.02.2015, completul de filtru a anulat recursul declarat de pârâta D. S.A., astfel că, în cele ce succedă, vor fi analizate recursul principal şi recursul incident declarate de reclamanta A., precum şi recursul declarat de pârâţii B. şi C..

II.1. Recursul principal declarat de recurenta-reclamantă A.:

Criticile formulate de recurenta-reclamantă prin memoriul de recurs, cu privire la greşita aplicare a măsurii trimiterii cauzei spre rejudecare primei instanţe, în condiţiile în care o astfel de măsură nu a fost solicitată prin cererea de apel sau prin întâmpinare, vizează modul de aplicare a dispoziţiilor art. 480 alin. (3) C. proc. civ., care reprezintă o normă de procedură, astfel că aceste critici se încadrează în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ.

Conform art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., hotărârea poate fi casată când instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii. În concret, recurenta-reclamantă a invocat încălcarea dispoziţiilor imperative de procedură care reglementează soluţiile pe care le poate pronunţa instanţa de apel.

Prin demersul său judiciar, reclamanta a solicitat obligarea pârâţilor B., C. şi D. S.A. (în calitate de succesor în drepturi şi obligaţii al firmei E.) să îi lase în deplină proprietate şi posesie apartamentul nr. x situat în imobilul din Bucureşti, B-dul x nr. 31A, iar în subsidiar, să oblige pârâţii la plata prejudiciului suferit de către reclamantă, cuantificat estimativ, la suma de 340.032 RON, compus din suma de 327.040 RON, reprezentând contravaloarea apartamentului nr. x şi suma de 12.992 RON, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a apartamentului menţionat anterior pentru perioada 09.07.2014 - la zi.

Prin sentinţa primei instanţe a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor C. şi B. cu privire la capătul de cerere vizând atragerea răspunderii civile delictuale, a fost admis capătul principal al acţiunii formulat de reclamantă, în contradictoriu cu pârâţii C. şi B., au fost obligaţi pârâţii C. şi B. să-i lase reclamantei în deplină proprietate şi liniştită posesie apartamentul nr. x situat în Bucureşti, Bd. x, înscris în CF nr. x, a fost obligată pârâta D. S.A., la plata către reclamantă a sumei de 190.377 RON cu titlu de contravaloare lipsă de folosinţă a apartamentului menţionat, pentru perioada august 2014 - ianuarie 2021 (inclusiv), a fost respins capătul de cerere subsidiar formulat în contradictoriu cu pârâţii C. şi B., ca fiind formulat împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă, a fost respinsă cererea reconvenţională, ca neîntemeiată şi a fost obligată pârâta D. S.A. la plata către reclamantă a sumei de 750 RON cu titlu de cheltuieli de judecată - 1/2 onorariu expert achitat de către reclamantă.

Împotriva acestei sentinţe au formulat apel principal apelanta-pârâtă D. S.A. şi apelanţii-pârâţi-reclamanţi, precum şi apel incident apelanta-reclamantă-pârâtă, toate părţile solicitând admiterea căii de atac, fără a solicita trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanţe, o astfel de solicitare nefiind formulată nici prin întâmpinările depuse în cauză.

Prin decizia recurată, Curtea de Apel Bucureşti a respins apelul pârâtei D. S.A. şi apelul incident formulat de reclamanta-pârâtă, respectiv a admis apelul pârâţilor-reclamanţi, a anulat în parte sentinţa apelată şi a trimis cauza spre rejudecare primei instanţe pentru rejudecarea cererii reconvenţionale referitoare la pretenţiile băneşti în sumă de 18999 RON pretinse cu titlu de cheltuieli necesare şi utile.

În conformitate cu dispoziţiile art. 480 alin. (3) din C. proc. civ., în cazul în care prima instanţă a soluţionat procesul fără a intra în judecata fondului, instanţa de apel va anula hotărârea atacată şi va trimite cauza spre rejudecare, o singură dată, primei instanţe sau altei instanţe egale în grad cu aceasta din aceeaşi circumscripţie, dacă părţile au solicitat în mod expres luarea acestei măsuri prin cererea de apel ori prin întâmpinare.

Cum prevederile art. 480 alin. (3) din C. proc. civ. au caracter imperativ, reiese că, în cazul admiterii apelului şi anulării hotărârii atacate, pentru a se putea dispune trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeaşi instanţă, este necesar ca să fie formulată, fie de către titularul căii de atac a apelului, prin cererea de apel, fie de către intimaţi, prin întâmpinare, o cerere de trimitere a cauzei spre rejudecare.

Or, în speţă, niciuna dintre părţi, prin cererile de apel sau întâmpinări, nu a solicitat trimiterea cauzei spre rejudecare, în condiţiile stabilite de art. 480 alin. (3) din C. proc. civ.

Cum prin această normă, legiuitorul a înţeles să acorde prioritate principiului celerităţii judecării cauzelor faţă de cel al dublului grad de jurisdicţie, lăsând la aprecierea părţilor din proces beneficiul acestuia, ca expresie a principiului disponibilităţii, principiu fundamental al procesului civil, potrivit căruia obiectul şi limitele procesului sunt stabilite prin cererile şi apărările părţilor, iar în speţă, părţile nu au uzat de acest beneficiu, instanţa de apel nu avea posibilitatea de a dispune trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanţe.

În acest sens sunt şi următoarele reţineri ale instanţei supreme din cuprinsul Deciziei nr. 23/2017, pronunţate în recursul în interesul legii:

"31. În ceea ce priveşte interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 480 alin. (3) teza a doua din C. proc. civ. referitor la termenul şi actul de procedură prin care partea interesată poate cere instanţei de apel trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanţe, textul de lege dispune în mod clar că această solicitare trebuie să fie expres formulată prin cererea de apel sau prin întâmpinare.

32. Aşadar, solicitarea de trimitere a cauzei spre rejudecare poate fi formulată de apelant doar prin cererea de apel sau de intimat doar prin întâmpinare.

33. În consecinţă, termenul în care se poate cere trimiterea cauzei spre rejudecare este termenul de apel sau, după caz, termenul de formulare a întâmpinării".

Aşa fiind, în mod nelegal instanţa de apel, prin decizia recurată, a dispus trimiterea spre rejudecare a cauzei, ca urmare a admiterii apelului, câtă vreme părţile nu au solicitat în mod expres luarea acestei măsuri prin cererea de apel ori prin întâmpinare.

În consecinţă, în contextul speţei, măsura trimiterii cauzei spre rejudecare nu are suport legal, ea putând fi dispusă numai în situaţia în care sunt îndeplinite cerinţele textului legal.

În cauză, se observă şi poziţia procesuală a reclamantei care s-a opus constant trimiterii cauzei spre rejudecare. Pronunţându-se asupra excepţiei de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 480 alin. (3) din C. proc. civ., Curtea Constituţională, prin decizia nr. 26/2016, a subliniat că "textul dă posibilitatea părţii care manifestă un interes să solicite dispunerea trimiterii cauzei spre judecare primei instanţe, beneficiind în acest mod de un dublu grad de jurisdicţie. Textul legal criticat reprezintă o garanţie a aplicării art. 21 din Constituţie astfel cum acesta se interpretează, potrivit art. 20 alin. (1) din Legea fundamentală, şi prin prisma art. 6 din Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale prin care se asigură celeritatea judecării cauzei, evitându-se tergiversarea judecăţii prin reluarea ciclului procesual din motive imputabile primei instanţe."

Din perspectiva celor expuse, a incidenţei motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., apreciind nelegală dispoziţia instanţei de apel de trimitere a cauzei spre rejudecare la prima instanţă, în condiţiile în care această prerogativă a rejudecării pricinii revenea însăşi instanţei de apel, în temeiul prevederilor legale analizate mai sus, văzând dispoziţiile art. 497 din C. proc. civ., Înalta Curte nu va mai analiza celălalt motiv de recurs invocat de recurenta-reclamantă şi va admite recursul principal declarat de reclamanta A. împotriva deciziei nr. 1995 A din 22 decembrie 2022 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, va casa, în parte, decizia recurată şi va trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi curţi de apel în ceea ce priveşte cererea reconvenţională.

II.2. Recursul principal declarat de recurenţii-pârâţi B. şi C.:

Cu titlu preliminar, se observă că la paginile 9-13 din cererea de recurs, recurenţii-pârâţi au formulat critici directe împotriva sentinţei pronunţate de prima instanţă, susţinând că sentinţa a fost pronunţată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor de drept material (art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, art. 563 şi art. 565 C. civ., precum şi cele ce reglemenetază principiul publicităţii materiale a cărţii funciare şi consecinţele ce decurg din acestea).

Însă, se reţine că obiectul recursului nu este reprezentat, în mod direct, de sentinţa primei instanţe, ci de hotărârea pronunţată chiar în urma cercetării legalităţii şi temeiniciei acestui prim act jurisdicţional pronunţat în cauză, având în vedere că potrivit art. 483 alin. (1) C. proc. civ., obiectul şi scopul recursului este reprezentat de hotărârile data în apel, cele date, potrivit legii, fără drept de apel, precum şi alte hotărâri în cazurile expres prevăzute de lege.

În cele ce urmează, vor fi analizate doar criticile de nelegalitate care sunt îndreptate împotriva raţionamentului instanţei de apel, nu şi cele care vizează sentinţa primei instanţe, reaprecierea situaţiei de fapt sau a probatoriului administrat.

Printr-o primă critică, circumscrisă motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenţii-pârâţi au invocat încălcarea principiului disponibilităţii (art. 9 C. proc. civ.), principiului contradictorialităţii (art. 14 C. proc. civ.) şi principiul dreptului la apărare, cu prilejul soluţionării apelului declarat împotriva încheierii din 12.09.2019 pronunţată de prima instanţă, prin care a fost respinsă, ca inadmisibilă în principiu, cererea de chemare în garanţie a societăţii F. S.R.L., întemeiată pe art. 72 C. proc. civ., fără a pune în discuţie şi a soluţiona în prealabil cererea de modificare a cererii de chemare în garanţie sub aspectul părţilor, în sensul că apelanţii nu au mai cheamat în garanţie societatea radiată, ci pe acţionarii acesteia, împrejurare care nu ar mai fi determinat respingerea cererii, ca inadmisibilă.

Raportat la normele de procedură pretins încălcate de instanţa de apel odată cu soluţionarea căii de atac declarate împotriva încheierii din 12.09.2019, se cuvine notat că procesul civil este guvernat de principiile disponibilităţii, contradictorialităţii şi respectării dreptului la apărare, care reprezintă adevărate garanţii procesuale ale părţilor litigante.

Disponibilitatea reprezintă posibilitatea conferită de lege părţilor de a sesiza autorităţile judiciare, de a dispune de obiectul litigiului şi de mijloacele de apărare, sens în care judecătorul nu poate soluţiona un litigiu decât în baza cererii părţii interesate şi numai în limitele sesizării.

În acest sens, art. 9 alin. (2) din C. proc. civ. prevede că obiectul şi limitele procesului sunt stabilite prin cererile şi apărările părţilor şi, corelativ, art. 22 alin. (6) C. proc. civ. impune ca judecătorul să se pronunţe asupra a tot ceea ce s-a cerut.

Contradictorialitatea, reglementată de art. 14 din C. proc. civ., domină întreaga activitate de soluţionare a litigiului şi impune ca nicio măsură să nu fie ordonată de instanţă înainte ca aceasta să fie pusă în discuţia părţilor, cărora trebuie să le fie acordată posibilitatea de a-şi susţine şi argumenta cererile, de a invoca probe, de a combate dovezile solicitate de adversar, de a ridica şi combate excepţiile de procedură.

Principiile menţionate sunt o componentă a dreptului la un proces echitabil, consacrat prin dispoziţiile art. 6 par. 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, potrivit cărora "orice persoană are dreptul la judecarea în mod echitabil, în mod public şi într-un termen rezonabil a cauzei sale, de către o instanţă independentă şi imparţială, instituită de lege, care va hotărî fie asupra încălcării drepturilor şi obligaţiilor sale cu caracter civil, fie asupra temeiniciei oricărei acuzaţii în materie penală îndreptată împotriva sa".

Încălcarea principiilor enunţate şi neexaminarea integrală a capetelor de cerere şi a temeiurilor juridice distincte care le justifică şi cu care o instanţă a fost învestită semnifică încălcarea însăşi a substanţei dreptului de acces la un tribunal, cu consecinţa producerii unei vătămări procesuale care nu poate fi înlăturată altfel decât prin casarea în totalitate a hotărârii recurate şi reluării judecăţii.

Aplicând aceste principii prezentei cauze, cu luarea în considerare a circumstanţelor particulare ale acesteia, Înalta Curte reţine că pentru a răspunde criticii recurenţilor-pârâţi este necesar a prezenta istoricul cererilor formulate de aceştia în faţa primei instanţe.

În 16.02.2018, pârâţii au depus întâmpinare, cerere reconvenţională şi cerere de chemare în garanţie a societăţii F. S.R.L., întemeiată pe dispoziţiile art. 72 şi urm. C. proc. civ. taxa de timbru aferentă acestei cereri a fost eşalonată prin încheierea din 21.11.2018.

În 13.12.2018, pârâţii au formulat cerere de introducere în cauză a succesorilor în drepturi ai societăţii F. S.R.L. (cerere identică fiind depusă şi în 03.06.2019), ca urmare a dizolvării şi lichidării acestei societăţi, respectiv a numiţilor G., H., I., J. şi K., invocând dispoziţiile art. 78 alin. (2) C. proc. civ.

Prin încheierea din 12.09.2019, tribunalul a apreciat că discutarea cererii de introducere în cauză a succesorilor este prematură discutării cererii de chemare în garanţie; a respins, ca inadmisibilă în principiu, cererea de chemare în garanţie a societăţii F. S.R.L., reţinând că această societate a fost radiată din evidenţa ONRC la data de 03.05.2017, anterior formulării cererii de chemare în judecată şi a prorogat pronunţarea asupra cererii formulate de pârâţi în temeiul art. 78 alin. (2) C. proc. civ., fiind necesare lămuriri suplimentare.

Numiţii G., H., I., J. şi K., prin cererea formulată în 14.11.2019 au invocat excepţia inadmisibilităţii cererii de introducere în cauză, pe motiv că art. 78 alin. (2) C. proc. civ. prevede expres că doar judecătorul va dispune din oficiu introducerea în cauză a altor persoane, nu şi părţile, precum şi excepţia netimbrării cererii de introducere în cauză.

Prin încheierea din 14.11.2019, tribunalul a calificat cererea formulată de pârâţi în temeiul art. 78 alin. (2) C. proc. civ., ca fiind o cerere de chemare în garanţie în temeiul art. 72 şi urm. C. proc. civ., nefiind îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 78 C. proc. civ., încadrarea fiind dată de obiectul solicitării şi de argumentele de fapt ale cererii. A stabilit în sarcina pârâţilor obligaţia de a achita taxa judiciară de timbru în cuantum de 11320,06 RON, aducându-le la cunoştinţă că au dreptul de a formula cerere de reexaminare ori cerere de ajutor public şi a prorogat discutarea admisibilităţii în principiu a cererii de chemare în garanţie.

Prin încheierea din 14.01.2020, pârâţii au învederat că nu vor achita taxa judiciară de timbru stabilită pentru soluţionarea cererii de chemare în garanţie, iar tribunalul a admis excepţia netimbrării cererii de chemare în garanţie a numiţilor G., H., I., J. şi K..

Astfel, prin cererea de apel formulată de pârâţi, aceştia au criticat, pe lângă decizia pronunţată asupra fondului cauzei, şi încheierea din 12.09.2019 prin care a fost respinsă ca inadmisibilă în principiu prima cerere de chemare în garanţie a societăţii F. S.R.L., înainte de a se analiza "modificarea cererii" sub aspectul persoanelor chemate în garanţie, respectiv asociaţii societăţii (cu referire la cererea intitulată "cerere de introducere în cauză" din 13.12.2018).

În acest sens, curtea de apel a apreciat judicios că pârâţii consideră nefondat cererea de chemare în garanţie ca fiind o cerere modificată, de vreme ce prima instanţă a soluţionat, separat, prin încheierea din 14.01.2020, neapelată, cererea pe care părţile o numesc de modificare a cererii de chemare în garanţie.

Înalta Curte observă că prima cerere de chemare în garanţie a societăţii F. S.R.L. a fost respinsă, ca inadmisibilă în principiu, pe motiv că societatea era radiată de la ONRC, prima instanţă neputând analiza cererea de introducere în cauză a succesorilor în drepturi ca fiind o cerere de modificare a cererii de chemare în garanţie, în condiţiile în care cererea de introducere în cauză din 13.12.2018 nu a fost formulată ca fiind o cerere de modificare a cererii iniţiale de chemare în garanţie, ci, dimpotrivă, una întemeiată pe dispoziţiile art. 78 alin. (2) C. proc. civ., care reglementează o altă ipoteză procesuală de participare a terţilor la judecată, respectiv introducerea forţată în cauză, din oficiu, a altor persoane.

Mai mult decât atât, această cerere intitulată "cerere de introducere în cauză", pe care pârâţii o consideră de modificare a primei cereri de chemare în garanţie, a fost calificată, de către prima instanţă, prin încheierea din 14.11.2019, ca fiind o veritabilă cerere de chemare în garanţie formulată în temeiul art. 72 C. proc. civ., chiar dacă temeiul juridic indicat de pârâţi a fost reprezentat de dispoziţiile art. 78 alin. (2) C. proc. civ., pentru soluţionarea căreia instanţa a stabilit cuantumul taxei judiciare de timbru aferent soluţionării, pe care pârâţii au indicat expres că înţeleg să nu îl achite, ceea ce a determinat anularea, ca netimbrată, prin încheierea din 14.01.2020, a cererii de chemare în garanţie a succesorilor care au preluat drepturile şi obligaţiile societăţii lichidate F. S.R.L..

În condiţiile în care încheierea din 14.11.2019 (prin care a fost calificată cererea din 13.12.2018 ca fiind o nouă cerere de chemare în garanţie) şi încheierea din 14.01.2020 (prin care a fost anulată, ca netimbrată, cererea nouă de chemare în garanţie) nu au fost atacate cu apel în condiţiile art. 466 alin. (4) C. proc. civ., cele statuate prin aceste încheieri au dobândit autoritate de lucru judecat şi nu mai poate fi repusă în discuţie chestiunea dacă cererea intitulată "cerere de introducere în cauză" reprezintă sau nu o cerere de modificare a primei cereri de chemare în garanţie, în contextul în care calificarea sa nu a fost criticată pe calea apelului declarat de către pârâţi.

Aşadar, Înalta Curte nu poate reţine ca fondată critica recurenţilor-pârâţi cu privire la împrejurarea că această modificare pe care o invocă (cererea de introducere în cauză) nu a fost pusă în discuţia părţilor, în contextul în care a fost calificată ca o cerere de chemare în garanţie prin încheierea din 14.11.2019, din cuprinsul căreia reiese că părţile au fost legal citate, iar instanţa, cu respectarea principiului contradictorialităţii, a pus în discuţia părţilor calificarea cererii.

Şi în ipoteza în care s-ar considera că cererea de introducere în cauză reprezintă o cerere de modificare ce vizează prima cerere de chemare în garanţie care a fost discutată şi respinsă prin încheierea din 12.09.2019, ulterior "modificării" din 13.12.2018 (03.06.2019), şi că instanţa ar fi trebuit, cu garanţiile disponibilităţii, contradictorialităţii şi dreptului la apărare, să analizeze prima cerere de chemare în garanţie, aşa cum se pretinde că ar fi fost modificată, se constată că lipseşte totuşi vătămarea procesuală a pârâţilor, de vreme de cererea considerată modificatoare a fost calificată ca fiind o cerere de chemare în garanţie, dar nu a putut fi soluţionată din cauza lipsei achitării taxei judiciare de timbru de către pârâţi, care, în condiţiile în care nu dispuneau de disponibilităţi băneşti pentru a achita taxa stabilită (aşa cum au susţinut în faţa instanţei de apel), puteau uza de prevederile O.U.G. nr. 51/2008 în vederea acordării ajutorului public judiciar sau de prevederile art. 39 din O.U.G. nr. 80/2013, pentru a invoca pe calea reexaminării faptul că taxa nu ar fi datorată pe motiv că s-a achitat pentru prima cerere de chemare în garanţie care nu a fost soluţionată, ci respinsă ca inadmisibilă în principiu.

Prin urmare, criticile circumscrise motivului de recurs prevăzut de art. 488 pct. 5 C. proc. civ. sunt nefondate.

Printr-o altă critică circumscrisă aceluiaşi motiv de casare, recurenţii-pârâţi au învederat că înţeleg să critice decizia recurată din prisma admisibilităţii probelor (art. 255 alin. (1) C. proc. civ.), întrucât în materia publicităţii materiale, în măsura în care se revendică un bun imobil înscris în cartea funciară, unica probă admisibilă cu privire la dreptul de proprietate al imobilului este extrasul de carte funciară potrivit art. 565 C. civ., or instanţele de fond au apreciat ca fiind admisibilă proba cu titlurile de proprietate reprezentate de contractele de vânzare prin care părţile au obţinut dreptul de proprietate asupra imobilului cărţii funciare, cu nesocotirea art. 565 C. civ. şi în contra dispoziţiilor art. 26 C. proc. civ.

Au mai susţinut recurenţii-pârâţi că decizia recurată a fost pronunţată şi cu aplicarea greşită a art. 56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a C. civ., atunci când instanţele de fond au apreciat că principiul publicităţii materiale nu este aplicabil până când nu vor fi finalizate lucrările de cadastru la nivel teriorial, norma aplicată de instanţă fiind ieşită din vigoare.

Această critică, deşi circumscrisă motivului de recurs prevăzut de art. 488 pct. 5 C. proc. civ., nu va fi analizată prin prisma motivului invocat, ci a celui indicat de art. 488 pct. 8 Cod procedură, întrucât pune în discuţie dispoziţiile de drept material ale art. 565 C. civ. care se referă la dovada dreptului de proprietate asupra imobilelor înscrise în cartea funciară, precum şi dispoziţiile tranzitorii din cuprinsul art. 56 al Legii nr. 71/2011.

Înalta Curte constată că nici această critică nu este fondată.

Potrivit art. 565 C. civ., este adevărat că proba dreptului de proprietate asupra imobilelor înscrise în cartea funciară se va face cu extrasul de carte funciară, însă, acest text legal nu este aplicabil în cauză întrucât, aşa cum a reţinut şi instanţa de apel, potrivit art. 56 din Legea nr. 71/2011, regula instituită prin dispoziţiile art. 565 C. civ. se va aplica numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 7/1996. Până la data mai sus menţionată, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se va face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.

Instanţa de apel a reţinut, în acord cu prima instanţă, că în procesul de revendicare, pentru titlul de proprietate al reclamantei nu se aplică dispoziţia referitoare la probă din art. 565 C. civ. nou, ci se aplică cea de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărarare care reprezintă titlul său din anul 2003, ce face legal dovada proprietăţii reclamantei asupra imobilului ce se solicită a fi revendicat. În consens cu art. 26 alin. (1) C. proc. civ. ("Legea care guvernează condiţiile de admisibilitate şi puterea doveditoare a probelor preconstituite şi a prezumţiilor legale este cea în vigoare la data producerii ori, după caz, a săvârşirii faptelor juridice care fac obiectul probaţiunii"), instanţa de apel a apreciat că sunt incidente dispoziţiile tranzitorii din art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 în forma în vigoare la data adoptării C. civ., în considerarea datei anterioare titlului de proprietate al reclamantei, prevederi care dispun că,,(1) Dispoziţiile art. 565 din C. civ. se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare".

Astfel, reţinând că titlurile de proprietate nu provin de la acelaşi autor, instanţa de apel a considerat, întocmai cum a argumentat şi prima instanţă, că nu este relevantă în revendicare prin compararea titlurilor în litigiu, nici măcar sub aspect probatoriu al combaterii proprietăţii reclamantei, înscrierea de către pârâţi în cartea funciară a proprietăţii cumpărate în 2015.

Contrar susţinerilor recurenţilor-pârâţi, Înalta Curte constată că raţionamentul juridic al instanţei de apel respectă dispoziţiile legale.

Acţiunea în revendicare este acţiunea prin care cel care se pretinde titular al dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, dar nu are stăpânirea materială a acestuia, îl cheamă în judecată pe cel care are stăpânirea materială, cerând instanţei de judecată să i se recunoască dreptul de proprietate şi, ca urmare a acestei recunoaşteri, să i se predea bunul respectiv.

Această acţiune reală este reglementată la art. 563 din C. civ. adoptat prin Legea nr. 287/2009 (aplicabil în prezenta cauză), care are următorul conţinut: "(1) Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deţine fără drept. El are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este cazul. (2) Dreptul la acţiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepţia cazurilor în care prin lege se dispune altfel. (3) Dreptul de proprietate dobândit cu bună-credinţă, în condiţiile legii, este pe deplin recunoscut. (4) Hotărârea judecătorească prin care s-a admis acţiunea în revendicare este opozabilă şi poate fi executată şi împotriva terţului dobânditor, în condiţiile C. proc. civ.."

Plecând de la aceste dispoziţii legale, se reţine că, în urma constatării, prin decizia nr. 2288R/08.07.2014 a Tribunalului Bucureşti pronunţată în dosarul nr. x/2013, a nulităţii absolute a contractului de garanţie reală imobiliară autentificat sub nr. x/17.03.2008 de către BNP Asociaţii L. şi a nulităţii parţiale a convenţiei de credit nr. x/17.03.2008 cu privire calitatea de garant a contestatoarei, reclamanta deţine un titlu de proprietate reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/30.01.2003 de Biroul Notarului Public O., dreptul de proprietate asupra imobilului fiind intabulat în cartea funciară prin încheierea nr. 1486/03.02.2003 eliberată de Judecătoria Sector 3 Bucureşti - Biroul de Carte Funciară. Prin urmare, este îndeplinită premisa acţiunii în revendicare, prevăzută la art. 563 alin. (1) din C. civ.

Din perspectiva stabilirii calităţii recurentei-reclamante de proprietar al imobilului revendicat, este lipsită de relevanţă şi împrejurarea invocată de recurenţii-pârâţi în sensul că recurenta-reclamantă nu mai figurează înscrisă ca proprietar al imobilului în cartea funciară, ci doar aceştia din urmă deţin o carte funciară valabilă.

Aceasta, întrucât înscrierea în cartea funciară nu are efectul constitutiv prevăzut de art. 885 din C. civ., ci doar efect de opozabilitate faţă de terţi, astfel cum se prevede la art. 56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ.

În considerarea celor expuse, rezultă că recurenta-reclamantă deţine un titlu de proprietate asupra imobilului revendicat, reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/30.01.2003, prin care vânzătorii P. şi Q. i-au transmis dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. x, situat în Bucureşti, b-dul x nr. 31A, blocul N21, şi a apartamentului nr. x, care la rândul lor au dobândit dreptul de proprietate prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/01.04.1992.

Deşi este un aspect necontestat în cauză, totuşi, pentru claritatea raţionamentului logico-juridic, este de notat că şi recurenţii-pârâţi au exhibat un titlu de proprietate asupra imobilului revendicat, reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/07.05.2015 de Societatea Profesională Notarială "R. şi S.", de la vânzătoarea S.C. F. S.R.L., care a dobândit dreptul de proprietate în litigiu, tot prin cumpărare, de la M. S.R.L. prin contractul de vânzare autentificat sub nr. x/12.12.2014 de către BNP "N. şi Asociaţii". Potrivit acestui din urmă contract, M. S.R.L. a dobândit apartamentul nr. x, anterior individualizat, prin cumpărare de la E. S.A., în baza contractului de vânzare autentificat sub nr. x/21.11.2014, de notar public N., iar anterior, apartamentul a fost dobândit de E. S.A., prin adjudecare, conform Procesului-verbal de licitaţie nr. x/202 din 04.10.2013 şi a Actului de adjudecare nr. 739/2012 din 28.10.2013, emise în dosarul de executare silită nr. x/2012 de BEJ T..

Situaţia de fapt relevantă, astfel cum a fost reţinută de către instanţa de apel, mai arată că în perioada în care s-a judecat contestaţia la executare ce a făcut obiectul dosarului nr. x/2013, prin care s-a constat nulitatea contractului de garanţie imobiliară şi nulitatea parţială a convenţiei de credit cu privire la calitatea reclamantei de garant, anterior indicate, creditorul E. S.A. a solicitat adjudecarea imobilului în contul creanţei, iar la data de 28.10.2013 a fost încheiat de către executorul judecătoresc actul de adjudecare nr. 739/2012 care constituie titlu de proprietate pentru adjudecatarul E. S.A. asupra apartamentului în litigiu.

În acest context, Înalta Curte reţine că acţiunea în revendicare a fost corect soluţionată de către instanţele de fond conform regulilor specifice ipotezei în care ambele părţi fac dovada unui titlu de dobândire cu privire la imobilul în litigiu.

De asemenea, având în vedere că prin hotărâre judecătorească definitivă s-a constatat nulitatea titlului de proprietate al autorului recurenţilor-pârâţi, în mod corect instanţa de apel a analizat raportul juridic litigios conform regulilor specifice ipotezei în care titlurile de dobândire ale părţilor provin de la autori diferiţi, având a stabili care dintre titlurile de dobândire, pe care le înfăţişează reclamanta şi pârâţii, este preferabil, respectiv care dintre autorii celor două părţi este verus dominus (adevăratul proprietar) sau, cel puţin, beneficiază de aparenţe mai puternice că ar avea o asemenea calitate, operaţie logico-juridică necesară pentru a satisface adagiul nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, ce a fost consacrat expres la art. 17 alin. (1) din C. civ. ("nimeni nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi decât are el însuşi").

Procedând judicios la compararea titlurilor de dobândire ale autorilor părţilor litigante, instanţa de apel a ţinut cont de împrejurarea că pârâţii deţin un titlu mai nou care provine de la un neproprietar (titlul băncii, în urma adjudecării silite în contul creanţei, de la care provine titlul pârâţilor, fiind anulat irevocabil), faţă de titlul mai vechi al reclamantei (care era înscris în cartea funciară nr. x), şi care provine de la adevăraţii proprietari necontestaţi ai bunului dobândit de aceasta.

Contrar susţinerilor recurenţilor-pârâţi, înscrierea dreptului de proprietate al acestora în cartea funciară, în anul 2015, nu are relevanţă în operaţiunea de comparare a titlurilor exhibate de părţi, întrucât acestea provin de la autori diferiţi, iar de efectele înscrierii în registrele de publicitate imobiliară trebuie să se ţină seama doar în situaţia în care titlurile de proprietate provin de la acelaşi autor. Sub acest ultim aspect, reglementând conflictul dintre terţii dobânditori de la un autor comun, art. 891 din C. civ. prevede următoarele:

"În cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptăţite să dobândească, prin acte încheiate cu acelaşi autor, drepturi asupra aceluiaşi imobil care se exclud reciproc, cel care şi-a înscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârşit înscrierea în cartea funciară".

Or, în condiţiile în care titlurile de dobândire ale reclamantei şi pârâţilor provin de la autori diferiţi, în cauză nu se aplică principiile publicităţii imobiliare, ci regulile de drept comun din materia acţiunii în revendicare, care dau preferinţă celui care are un drept mai puternic, adică celui care a dobândit de la autorul al cărui drept este mai bine caracterizat.

În acest context, rezultă că, în mod corect, instanţa de apel a reţinut că titlul pârâţilor nu este un titlu mai bine caracterizat faţă de titlul mai vechi şi provenind de la adevăratul proprietar al reclamantei, care era de asemenea înscrisă în cartea funciară (CF nr. 38429), neverificată de pârâţi la cumpărarea de către ei a imobilului apartament în litigiu nr. 68, după cum rezultă din lecturarea completă a menţiunilor titlului lor de proprietate, contractul de vânzare cumpărare din 2015.

Astfel, instanţa de apel a apreciat că înscrierea de către pârâţi în cartea funciară a titlului lor, dobândit de la un autor diferit de cel al reclamantei, nu acordă preferinţă titlului pârâţilor, deoarece executarea silită (diferită juridic de o înstrăinare voluntară) a înlăturat posibilitatea reţinerii unui autor comun, nefiind în consecinţă criteriu legal de preferinţă înscrierile în cartea funciară decât pentru situaţiile când imobilul ar proveni de la acelaşi autor (art. 891 C. civ.), ceea ce nu se regăseşte în speţă.

Contrar criticilor recurenţilor, dispoziţiile art. 909 alin. (3) din C. civ., care consacră principiul publicităţii materiale, nu sunt aplicabile în cauză, întrucât, din moment ce titlurile recurentei-reclamante şi recurenţilor-pârâţi provin de la autori diferiţi, în cauză nu se aplică principiile publicităţii imobiliare, ci regulile de drept comun din materia acţiunii în revendicare, după cum s-a arătat deja. Mai mult, aceste dispoziţii legale pot fi invocate de către terţul subdobânditor care se consideră de bună-credinţă doar împotriva dobânditorului nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, adică antecesorului său tabular (şi avânzilor săi cauză), nu şi contra persoanei care se pretinde adevăratul proprietar (neînscris în cartea funciară) şi care poate să-şi apere dreptul subiectiv prin intermediul acţiunii în revendicare.

Referitor la dispoziţiile art. 563 alin. (3) din C. civ., conform cărora "dreptul de proprietate dobândit cu bună-credinţă, în condiţiile legii, este pe deplin recunoscut", nici acestea nu pot fi interpretate în sensul că ar fi preferabil dreptul pârâţilor, întrucât în cauză nu se pune problema dobândirii dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau asupra fructelor ca efect al posesiei de bună-credinţă, în condiţiile art. 937 şi art. 948 din C. civ., ci asupra unui bun imobil, prin act juridic translativ de proprietate

Cu alte cuvinte, art. 563 alin. (3) din C. civ., recunoscând dreptul de proprietate "dobândit cu bună-credinţă, în condiţiile legii", are în vedere doar acele situaţii şi condiţii în care, potrivit legii, buna-credinţă poate duce la dobândirea dreptului de proprietate, neputând fi aplicate, prin analogie, la celelalte modalităţi de dobândire enumerate la art. 557 din C. civ.. De altfel, buna-credinţă nu este suficientă per se pentru a conchide că titlul pârâţilor este mai bine caracterizat, cu consecinţa respingerii acţiunii în revendicare.

Or, în cauză, instanţa de apel a apreciat că pârâţii au dobândit bunul cu rea-credinţă, relevată (strict sub aspectul caracterizării titlului lor în cadrul acţiunii în revendicare) de menţiunile din contractul de vânzare cumpărare care detaliază toate transmisiunile succesive rapide provenind de la neproprietara E., (care a adjudecat silit imobilul în contul creanţei bancare, deşi contractul de garanţie imobiliară a fost anulat în etapa procesuală a recursului din procedura contestaţiei la executare silită), de neverificarea de către recurenţii-pârâţi, deşi aveau posibilitatea, a cărţii funciare nr. x cu privire la dreptul reclamantei şi în care hotărârea nr. 2288R/8.07.2014 privind anularea irevocabilă a contractului de constituire a dreptului real de garantie imobiliară asupra apartamentului nr. x era înscrisă legal din oficiu, nu la cererea reclamantei.

În atare condiţii, nu se poate reţine că instanţa de apel a interpretat greşit dispoziţiile art. 901 C. civ. ce reglementează dobândirea cu bună-credinţă a unui drept tabular, întrucât, deşi recurenţii invocă, drept criteriu de preferinţă, buna-credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, se reţine că atitudinea subiectivă a acestora nu poate fi avută în vedere într-o acţiune în revendicare, în care se analizează titlul preferabil, şi nu legalitatea titlului de proprietate exhibat de aceştia.

Nu se poate, aşadar, reproşa instanţei de apel nicio încălcare a principiului bunei-credinţe, câtă vreme a precizat cu argumente convingătoare de ce reţine reaua-credinţă a pârâţilor cu trimitere la probatoriul administrat, constatând, totodată, că nici dacă ar fi fost de bună-credinţă la data încheierii contractului, pârâţii tot nu ar fi avut un criteriu de preferinţă faţă de reclamanta proprietară.

În egală măsură, nici critica privind neformularea unei acţiuni în rectificarea cărţii funciare nu este fondată, recurenţii susţinând că o astfel de cerere trebuia formulată anterior sau concomitent cu acţiunea în revendicare, nesocotind astfel dispoziţiile exprese ale art. 908 alin. (4) C. civ. potrivit cu care acţiunea în rectificare poate fi introdusă concomitent sau separat, după ce a fost admisă acţiunea în revendicare.

Prin urmare, contrar criticilor recurenţilor-pârâţi, faptul că reclamanta a ales să nu formuleze acţiune în rectificarea cărţii funciare odată cu acţiunea în revendicare nu înseamnă cu nu mai are posibilitatea de a formula ulterior o astfel de acţiune, de vreme ce dispoziţiile art. 908 alin. (4) C. civ. îi permit.

Pentru aceste considerente, constând ca nefondate în ansamblul lor criticile formulate de recurenţii-pârâţi, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de aceştia.

II.3. Recursul incident declarat de recurenta-reclamantă A.:

Având în vedere soluţia de respingere a recursului declarat de recurenţii-pârâţi şi caracterul subsidiar al recursului incident declarat de recurenta-reclamantă, întrucât partea a subordonat analiza acestei cereri unei eventuale soluţii de admitere a recursului pârâţilor ce vizează rezolvarea dată capătului principal de cerere (acţiunea în revendicare), Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul incident declarat de recurenta-reclamantă.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul principal declarat de reclamanta A. împotriva deciziei nr. 1995 A din 22 decembrie 2022 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Casează, în parte, decizia recurată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi curţi de apel în ceea ce priveşte cererea reconvenţională.

Respinge, ca nefondate, recursul principal declarat de pârâţii B. şi C. şi recursul incident declarat de reclamanta A. împotriva aceleiaşi decizii.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 4 iunie 2025.