Validity of real estate alienation under seismic consolidation contracts: absolute nullity of transfers without prior repayment of state-funded debt

Şedinţa publică din data de 22 mai 2025

După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 7 august 2020 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, sub nr. x/2020, reclamantul Municipiul Bucureşti, prin primarul general, a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul A., obligarea acestuia la plata sumei de 140.160,04 RON, a dobânzii legale aferente, reprezentând rate restante conform contractului de consolidare nr. x/04.03.2008, precum şi a sumei actualizate, conform art. 6.4 din contract, potrivit calculului detaliat al debitelor, anexat cererii, cu precizarea că majorările de întârziere sunt calculate conform O.G. nr. 39/2010, respectiv Legii nr. 207/2015; anularea contractului de schimb autentificat sub nr. x/21.11.2017 de notarul public B., încheiat între pârâţii C. şi A., cu privire la apartamentul nr. x, situat în imobilul din Bucureşti, Bd. x, cu cheltuieli de judecată.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile O.U.G. nr. 20/1994, ale Legii nr. 50/1991, HCGMB nr. 211/1997, Legii nr. 215/2001, Legii nr. 210/2005, ale Codul fiscal, precum şi pe cele ale art. 1350 şi art. 1246 alin. (1) C. civ.

La 3 decembrie 2020, reclamantul a precizat acţiunea, solicitând, în ceea ce priveşte capătul de cerere având ca obiect anularea contractului de schimb autentificat sub nr. x/21.11.2017 de notarul public B., ca acesta să fie pronunţat în contradictoriu şi cu pârâta C., a cărei introducere în cauză a apreciat că se impune în temeiul dispoziţiilor art. 68 C. proc. civ.

Prevalându-se de adresa nr. x/12.11.2020 emisă de Direcţia Monitorizare Recuperare Debite/Creanţe, a solicitat obligarea pârâtului A. la plata sumei de 75.976,11 RON, reprezentând rate restante aferente contractului de consolidare nr. x/04.03.2008, sumă actualizată potrivit art. 6.4 din contract, conform calcului detaliat anexat cererii precizatoare.

La 16 decembrie 2020, numita C. a depus cerere de intervenţie voluntară principală, solicitând respingerea capătului de cerere privind obligarea pârâtului A. la suma de 140.160,04 RON, ca rămasă fără obiect; respingerea, ca neîntemeiat, a capătului de cerere privind anularea contractului de schimb autentificat sub nr. x/21.11.2017 de notarul public B. şi radierea din cartea funciară a dreptului de ipotecă instituit asupra imobilului situat în Bucureşti, Bd. x, în favoarea reclamantului.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 61 C. proc. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 1145 din 17 februarie 2021, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a admis excepţia necompetenţei materiale, invocate din oficiu, şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti.

2. Hotărârile instanţei de fond

Prin încheierea de şedinţă din 1 iulie 2021, pronunţată în dosarul nr. x/2020, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, aplicând dispoziţiile art. 204 alin. (1) C. proc. civ., a calificat cererea depusă de reclamant la 3 decembrie 2002 ca fiind cerere de modificare a acţiunii civile şi a dispus introducerea în cauză, în calitate de pârâtă, a numitei C..

Prin aceeaşi încheiere, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a anulat, ca netimbrată, cererea de intervenţie voluntară principală, formulată de numita C..

Prin sentinţa civilă nr. 1806 din 29 noiembrie 2022, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul Municipiul Bucureşti, în contradictoriu cu pârâţii C. şi A., ca neîntemeiată. A obligat reclamantul să achite pârâtului A. suma de 7.140 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată. A obligat reclamantul să achite pârâtei C. suma de 1.504,7 RON, cu acelaşi titlu.

3. Apelul

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul Municipiul Bucureşti, prin primarul general. Cauza a fost înregistrată pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă la 20 iulie 2023, sub acelaşi număr de dosar.

4. Hotărârile instanţei de apel

Prin decizia nr. 1729 A din 6 decembrie 2023, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis apelul declarat de reclamantul Municipiul Bucureşti, prin primarul general, împotriva sentinţei nr. 1806 din 29 noiembrie 2022 pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă. A anulat sentinţa apelată şi a acordat termen pentru evocarea fondului la 17 aprilie 2014.

Prin decizia nr. 872 din 18 septembrie 2024, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, evocând fondul, a respins, ca neîntemeiată, cererea având ca obiect pretenţii formulată de reclamantul Municipiul Bucureşti, prin primarul general, în contradictoriu cu pârâţii C. şi A.. A admis cererea privind constatarea nulităţii absolute a contractului de schimb autentificat sub nr. x/21.11.2017 de notarul public B. şi, pe cale de consecinţă, a constatat nulitatea acestui contract.

5. Recursurile

Împotriva deciziei nr. 872 din 18 septembrie 2024 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a declarat recurs reclamantul Municipiul Bucureşti, prin primarul general.

Împotriva deciziei nr. 1729 A din 6 decembrie 2023 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă au declarat recurs pârâţii A. şi C., criticând soluţia de admitere a apelului declarat de reclamantul Municipiul Bucureşti, prin primarul general. Aceştia au atacat şi decizia nr. 872 din 18 septembrie 2024 a aceleiaşi instanţe, solicitând casarea în parte, în temeiul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., şi respingerea capătului de cerere privind anularea/constatarea nulităţii absolute a contractului de schimb autentificat sub nr. x/21.11.2017 de notarul public B..

5.1 Recursul reclamantului Municipiul Bucureşti, prin primarul general

Prin motive de critică încadrate în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul a arătat că pretenţiile sale se întemeiată pe dispoziţiile art. 1270 C. civ., precum şi pe cele ale O.G. nr. 20/1994 privind măsurile de reducere a riscului seismic al construcţiilor existente.

A considerat că este corectă concluzia instanţei de apel prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de schimb autentificat sub nr. x/21.11.2017 de notarul public B., fiind în acord cu prevederile art. 1246 alin. (1) C. civ.

În ceea ce priveşte pretenţiile formulate, a observat că instanţa de apel a reţinut că temeiul capătului de cerere privind suma actualizată conform art. 6.4 din contractul nr. x/04.03.2008 rezidă în cuprinsul actului adiţional nr. x la contract, în sensul că, prin art. 4.1, pârâtul A. nu şi-a asumat obligaţia de a plăti valoarea actualizată a preţului contractului, ci pe aceea de a încheia un act adiţional cu privire la valoarea finală a acestuia, care nu echivalează cu însuşirea clauzelor actului adiţional.

A susţinut că, potrivit contractului de consolidare nr. x/04.03.2008, precum şi a dispoziţiilor art. 9 din O.G. nr. 20/1994, pârâtul, în calitate de proprietar al ap. 6 din imobilul situat în Bucureşti, Bd. x, a beneficiat, în condiţiile prevăzute de această ordonanţă de urgenţă, respectiv de finanţarea lucrărilor de consolidare.

A afirmat că, în baza art. 4.1 din contract, la finalizarea lucrărilor de consolidare, pârâtul era obligat să restituie integral (în rate egale lunare pe durata a 25 de ani, fără dobândă) sumele aferente, care erau în cuantum de 101.900,21 RON, urmând ca valoarea contractului să fie modificată la data recepţiei, la finalizarea lucrărilor în funcţie de situaţia de plată definitivă, rezultată din actualizarea preţului şi din eventualele lucrări şi cantităţi suplimentare sau neexecutate, reglementarea făcându-se printr-un act adiţional.

Recurentul a arătat că, prin adresa nr. x/13.02.2012 emisă de Primăria Municipiului Bucureşti - Direcţia Generală de Dezvoltare şi Investiţii, s-a comunicat pârâtului faptul că a fost întocmit actul adiţional nr. x la contractul de consolidare nr. x/04.03.2008, fiind invitat, în termen de 5 zile de la primire, să se prezinte la sediul primăriei pentru semnarea acestuia.

Pârâtul nu a dat curs acestei invitaţii, iar, prin contractul de schimb autentificat sub nr. x.11.2017 de notarul public B., a transmis dreptul de proprietate asupra ap. 6 din imobilul situat în Bucureşti, Bd. x, pârâtei C., fără a achita integral, la data schimbului, sumele datorate pentru efectuarea lucrărilor de consolidare în baza contractului nr. x//04.03.2008, încălcând dispoziţiile art. 6.4 ale acestuia.

Recurentul a susţinut că încheierea contractului de schimb, în lipsa notificării sale cu privire la această împrejurare, s-a realizat cu nerespectarea prevederilor art. 7 din contractul de consolidare nr. x/04.03.2008.

Totodată, a menţionat că instanţa de apel a constatat că singura convenţie producătoare de efecte între părţi este contractul nr. x/04.03.2008, potrivit căruia pârâtul era obligat la plata sumei de 101.900,21 RON, iar, conform art. 12 din O.G. nr. 20/1994, la data încheierii contractului de schimb, ratele aferente lucrărilor de consolidare executate trebuiau rambursate integral, condiţie care nu era îndeplinită la 21.11.2017 (data încheierii contractului de schimb).

Precizând că debitele restante cu titlu de majorări de întârziere sunt în valoare de 55.148,54 RON, fiind calculate raportat la restul sumei rămase de achitat din valoarea contractuală de 101.900,21 RON, la data înstrăinării imobilului, a specificat că, faţă de prevederile art. 6.4 ale contractului nr. x/04.03.2008, la 21.11.2017, pârâtul mai avea de achitat suma de 74.047 RON, întrucât, prin încheierea contractului de schimb, suma ajunsese la scadenţă.

Recurentul a afirmat că această sumă a fost ulterior plătită, în mai multe etape, în intervalul 21.11.2017-15.11.2023, însă, pentru achitarea cu întârziere a acestei sume, au fost calculate majorări de întârziere în valoare de 55.148,54 RON, în baza art. 6.2 lit. (iii) din contractul nr. x/04.03.2008 şi a prevederilor art. 9 alin. (1) lit. c) şi alin. (1)1 din O.G. nr. 20/1994, potrivit art. 11 alin. (5) din ordonanţă, creanţele generate de contractele de consolidare fiind creanţe fiscale.

A menţionat că pârâtul a fost notificat cu privire la cuantumul acestei sume, precum şi la temeiul legal în baza căruia a fost calculată, prin adresele nr. x/18.12.2023 şi nr. y/06.02.2024.

În ceea ce priveşte actualizarea sumei rămase de achitat din contractul iniţial, potrivit art. 6.4, în funcţie de indicele preţurilor de consum total al populaţiei publicat lunar de Institutul Naţional de Statistică în Buletinul statistic de preţuri, pentru intervalul cuprins între luna de referinţă a recepţiei, a arătat că la terminarea lucrărilor de intervenţie, şi luna achitării integrale a restului rămas de achitat, valoarea actualizării sumei rămase de achitat, de 74.047,67 RON, calculată la 23.11.2023, data achitării sumei din contractul iniţial, este de 31.931,88 RON.

Conform precizărilor recurentului, această sumă nu a fost determinată prin raportare la suma totală cheltuită de autoritatea administrativ teritorială pentru consolidarea acestui apartament, ci la restul rămas de achitat din valoarea contractului iniţial, la data înstrăinării dreptului de proprietate.

Referitor la valoarea finală a cheltuielilor efectuate din transferuri de la bugetul de stat, a menţionat că pârâtul mai are de achitat suma de 49.889,77 RON, care face obiectul actului adiţional încheiat în condiţiile prevăzute de art. 4.1 din contractul nr. x/04.03.2008.

Recurentul a reiterat că pârâtul a fost notificat, prin adresa nr. x/13.02.2012, cu privire la întocmirea actului adiţional nr. x la contractul nr. x/04.03.2008, în scopul modificării valorii contractului, la finalizarea lucrărilor de consolidare, în baza situaţiei de plată definitive, diferenţa fiind de 49.889,77 RON.

Astfel, a susţinut că, deşi pârâtul nu s-a prezentat pentru a semna actul adiţional, acesta nu este scutit de la plata valorii modificate la finalizarea lucrărilor de consolidare, suma actualizată comunicată nefiind contestată.

5.2 Recursul pârâţilor A. şi C.

Invocând incidenţa dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii au arătat că, potrivit raportului de expertiză contabilă efectuat în cauză, la data formulării cererii de chemare în judecată nu existau debite restante conform contractului de consolidare nr. x/04.03.2008.

Ca atare, au susţinut că este legală hotărârea instanţei de fond, din evidenţele depuse de reclamant reieşind că obligaţiile de plată aferente contractului de consolidare nu au fost modificate, fiind menţinut graficul de rambursare iniţial, care, potrivit concluziilor expertului, a fost respectat de către toţi proprietarii succesivi ai imobilului.

În cazul în care raţionamentul reclamantului ar fi valabil, atunci ar rămâne un rest de plată de 61.440 RON.

Corelativ cererii reclamantului având ca obiect constatarea nulităţii contractului de schimb autentificat sub nr. x/21.11.2017 de notarul public B., au apreciat că se impunea formularea unui petit prin care acesta să solicite repunerea părţilor în situaţia anterioară şi restituirea prestaţiilor primite, conform art. 1254 C. civ.

Totodată, au considerat că în mod corect s-a reţinut de către prima instanţă că cererea de chemare în judecată nu a vizat constatarea nulităţii absolute, ci anularea contractului de schimb, cazurile de anulare fiind expres şi limitativ prevăzute de lege, acestea nefiind incidente în cauză.

Au arătat că dreptul de dispoziţie al reclamantului s-a concretizat prin formularea capătului de cerere privind anularea contractului de schimb, astfel că nu era posibilă o recalificare a acestuia, de către instanţa de apel în calea ordinară de atac.

De altfel, la termenul la care s-au desfăşurat dezbaterile asupra apelului, reprezentantul reclamantului a omis să pună concluzii asupra acestui capăt de cerere, ceea ce denotă lipsa sa de interes în a obţine anularea unui act juridic intrat în circuitul civil, care, de altfel, nu a produs vreo vătămare dat fiind că toate sumele rezultate din contractul de consolidare au fost achitate.

Au precizat că după semnarea contractului de schimb pârâtul a solicitat reclamantului emiterea unui înscris cu privire la suma rămasă de achitat. În lipsa unui răspuns, au continuat să achite ratele ce rezultau din contractul de consolidare, rate pe care primăria le-a încasat fără obiecţiuni.

În situaţia în care ar trebui analizată incidenţa dispoziţiilor art. 12 şi 14 din O.G. nr. 20/1994, au afirmat că ar trebui să se reţină că nulitatea absolută se aplică acelor contracte finanţate, exclusiv, de la bugetul local, condiţie care, în cauză, nu este îndeplinită, întrucât fiecare dintre proprietari trebuie să ramburseze doar sumele cu care statul a finanţat lucrarea. Au apreciat că nulitatea contractului de schimb intervenea doar în situaţia existenţei unor debite restante la momentul încheierii acestuia, în decursul a 25 de ani de la data încheierii procesului-verbal de la terminarea lucrărilor, iar un astfel de document nu a fost depus la dosar de către reclamant.

În acest context, au arătat că instanţa de apel, la analizarea capătului de cerere privind constatarea nulităţii absolute, trebuia să stabilească dacă natura clauzei prevăzute de art. 12-14 din O.G. nr. 20/1994 este de inalienabilitate sau de interdicţie de înstrăinare şi grevare.

În opinia recurenţilor, intenţia legiuitorului a fost de a institui o interdicţie de înstrăinare, în considerarea garantării dreptului de creanţă al unităţii administrativ teritoriale, analiza acestei chestiuni rezidând în dispoziţiile art. 627 şi următ. C. civ.. Or, în situaţia în care scopul instituirii acestei clauze a fost atins, atunci reclamantul nu avea interesul actual de a invoca nulitatea contractului de schimb.

Recurenţii au susţinut că instanţa de apel a aplicat eronat dispoziţiile privitoare la conversiunea actului juridic şi la principiul salvgardării actului juridic ce face parte din circuitul civil. Clauza de nulitate este prevăzută printr-o ordonanţă de urgenţă, iar nu printr-o lege. Dacă legiuitorul a reglementat, la art. 1260 C. civ., posibilitatea conversiunii contractului nul absolut, atunci textul de lege trebuia aplicat în prezenta cauză, mai ales că întreaga motivare a hotărârii din apel se bazează pe norma generală ce reglementează nulitatea absolută.

Recurenţii au solicitat să se observe că interesul urmărit prin introducerea clauzei nu a fost unul general, ci unul individual, al creditorului obligaţiei de a recupera sumele finanţate pentru executarea lucrărilor de consolidare, actul juridic fiind susceptibil de confirmare şi executare, chiar şi în condiţiile art. 1247 şi ale art. 1250 C. civ., orice altă interpretare a normelor privitoare la nulităţi, în lipsa vreunei vătămări, aducând atingere dreptului constituţional inserat la art. 53 din Constituţia României.

6. Apărările formulate

Prin întâmpinarea depusă la 27 decembrie 2024, recurenţii-pârâţi au invocat excepţia nulităţii recursului reclamantului pentru neîncadrarea criticilor în dispoziţiile art. 488 C. proc. civ.. În subsidiar, au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Aceeaşi excepţie, pentru neîncadrarea motivelor de recurs în cazurile de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ., a fost invocată de reclamant, prin întâmpinarea depusă la 21 ianuarie 2025, în subsidiar, acesta solicitând respingerea recursului, ca nefondat.

La 4 februarie 2025, pârâţii au depus răspuns la întâmpinarea reclamantului.

7. Procedura în faţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Prin rezoluţie, s-a stabilit termen pentru soluţionarea recursurilor în şedinţa publică din 15 mai 2025.

La acest termen de judecată, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a respins excepţiile de nulitate a recursurilor, invocate de fiecare dintre recurenţi cu privire la recursul părţii adverse, apreciind că cererile de recurs deduse judecăţii conţin critici ce pot fi examinate prin prisma motivelor de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ.. Totodată, Înalta Curte a rămas în pronunţare asupra recursurilor.

8. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând recursurile din perspectiva criticilor invocate şi a dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte constată următoarele:

8.1 Recursul reclamantului Municipiul Bucureşti, prin primarul general, este fondat, pentru următoarele considerente:

Prin cererea de chemare în judecată, reclamantul Municipiul Bucureşti, prin primarul general, a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul A., obligarea acestuia la plata sumei de 140.160,04 RON şi a dobânzii legale aferente, reprezentând rate restante, conform contractului de consolidare nr. x/04.03.2008; la suma actualizată, potrivit art. 6.4 din contract, în baza calculului detaliat al debitelor, anexat cererii, cu precizarea că majorările de întârziere sunt calculate conform O.G. nr. 39/2010, respectiv Legii nr. 207/2015; anularea contractului de schimb autentificat sub nr. x/21.11.2017, de notarul public B., încheiat între pârâţii C. şi pârâtul A., cu privire la apartamentul nr. x, situat în imobilul din Bucureşti, Bd. x.

La 3 decembrie 2020, reclamantul a precizat acţiunea, solicitând obligarea pârâtului A. la plata sumei de 75.976,11 RON, precum şi a dobânzii legale, reprezentând rate restante conform contractului de consolidare, actualizată potrivit art. 6.4 din contract, în baza graficului de rambursare anexat, dar şi a adresei nr. x/12.11.2020 emise de Primăria Municipiului Bucureşti - Direcţia Monitorizare Recuperare Debite/Creanţe.

Prin încheierea de şedinţă din 1 iulie 2021, pronunţată în dosarul nr. x/2020, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, aplicând dispoziţiile art. 204 alin. (1) C. proc. civ., a dispus introducerea în cauză, în calitate de pârâtă, a numitei C., astfel cum solicitase reclamantul, cu privire la petitul 2 al cererii de chemare în judecată.

Potrivit consemnărilor din cuprinsul încheierii de şedinţă din 2 noiembrie 2022, pronunţate în acelaşi dosar de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă (prin care s-a dispus amânarea pronunţării asupra cauzei), reprezentantul reclamantului, prezent la dezbateri, a solicitat obligarea pârâtului A. la plata sumei de 75.976,11 RON, cu titlu de rate restante conform contractului de consolidare nr. x/04.03.2008, precum şi a dobânzii legale aferente, pe motiv că acestea ar fi ajuns la scadenţă la data încheierii de către pârâţi a contractului de schimb.

Prin sentinţa nr. 1806 din 29 noiembrie 2022, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul Municipiul Bucureşti, prin primarul general, în contradictoriu cu pârâţii A. şi C., reţinând, în esenţă, că, potrivit art. 6.4 din contractul nr. x/04.03.2022, în cazul înstrăinării locuinţei proprietate privată la care au fost executate lucrări de consolidare, finanţate prin transferuri de la bugetul de stat, în decurs de 25 de ani de la data recepţiei de la terminarea lucrărilor de consolidare, beneficiarul era obligat să ramburseze integral ratele neachitate, actualizate la data înstrăinării, conform evidenţelor de plată depuse la dosar.

Instanţa de fond a dat valenţă dispoziţiilor 14 din O.G. nr. 20/1994 republicată, reţinând că nulitatea absolută pe care o reglementează este condiţionată de nerespectarea art. 12 alin. (1), iar din raportul de expertiză contabilă întocmit în cauză a reieşit că pârâtul şi-a îndeplinit integral obligaţiile de plată ale sumelor asumate prin art. 4.1 din contractul de consolidare nr. x/04.03.2008, la data introducerii cererii de chemare în judecată (07.08.2020), neexistând debite restante.

Prin apelul declarat, reclamantul a criticat hotărârea instanţei de fond pentru netemeinicie şi nelegalitate, fiind consecvent în a arăta că pârâtul A. datorează suma de 75.976,11 RON, precum şi dobânda legală aferentă, cu titlu de rate restante, scadente potrivit dispoziţiilor art. 6.4 din contractul de consolidare.

Sentinţa a fost criticată şi prin prisma soluţiei pronunţate asupra capătului de cerere ce a vizat contractul de schimb încheiat între cei doi pârâţi, pentru o pretinsă încălcare, de către instanţa de fond, a prevederilor art. 12 şi art. 14 din O.G. nr. 20/1994, precum şi pentru ignorarea dispoziţiilor art. 7 din contractul de consolidare, care sancţionează cu nulitatea absolută actul de înstrăinare.

Prin notele de şedinţă depuse la 6 decembrie 2023, în dosarul instanţei de apel, reclamantul a revenit asupra solicitărilor sale, pretinzând suma de 55.148,54 RON, cu titlu de majorări de întârziere, calculate de la 21.11.2015 (data încheierii de către pârâţi a contractului de schimb) până la 15.11.2023 (data efectuării ultimei plăţi a ratelor, conform evidenţelor depuse la dosar).

Prin decizia nr. 1729A din 6 decembrie 2023, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a anulat sentinţa nr. 1806 din 29 noiembrie 2022 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, reţinând, în esenţă, că soluţia de respingere a primului capăt de cerere a fost adoptată pe baza raportului de expertiză judiciară contabilă întocmit în etapa procesuală a fondului, prin care s-a constatat că, la data introducerii cererii de chemare în judecată (7 august 2020), nu existau debite restante, obligaţiile de plată aferente contractului de consolidare nefiind actualizate conform art. 6.4, fiind păstrate condiţiile de plată în rate lunare şi calculate majorări de întârziere în funcţie de data scadentă a ratei lunare, potrivit graficului de plată iniţial.

Curtea a remarcat că instanţa de fond a reţinut că nedepunerea la dosar a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor de consolidare a făcut imposibilă verificarea împrejurării dacă înstrăinarea imobilului a survenit în decurs de 25 de ani de la terminarea lucrărilor de consolidare, pentru a putea da eficienţă clauzei penale prevăzute la art. 6.4 din contractul nr. x/04.03.2008.

Totodată, a apreciat că anularea sentinţei civile se impune şi în raport de greşita soluţionare a celui de-al doilea capăt de cerere, prin prisma nulităţii relative, iar nu a nulităţii absolute prevăzute de art. 14 din O.G. nr. 20/1994, dispoziţie legală invocată de reclamant în susţinerea cererii sale.

Prin decizia nr. 872 din 18 septembrie 2024, instanţa de apel, evocând fondul, a respins, ca neîntemeiată, cererea având ca obiect pretenţii formulată de reclamantul Municipiul Bucureşti, prin primarul general, în contradictoriu cu pârâţii C. şi A.. A admis cererea privind constatarea nulităţii absolute a contractului de schimb autentificat sub nr. x/21.11.2017 de notarul public B. şi, pe cale de consecinţă, a constatat nulitatea acestuia.

Pentru a dispune astfel, curtea a notat că primul capăt al cererii de chemare în judecată a vizat obligarea pârâtului A. la plata sumei totale de 140.160,04 RON, suma reprezentând ratele restante, aferente contractului de consolidare nr. x/04.03.2008, actualizată conform art. 6.4 din contract.

Instanţa a consemnat că acest capăt de cerere a fost precizat de reclamant ca urmare a efectuării unor plăţi în contul acestui debit pretins, pe parcursul judecăţii, valoarea finală din actualizarea preţului contractului fiind de 155.789,44 RON, din care a reţinut că a fost achitată suma de 104.206,27 RON (ultima plată fiind efectuată la 15.11.2023), şi, în final, menţionând că datoria pârâtului însumează, în prezent, 55.148,54 RON.

Curtea a notat că temeiul acestui capăt de cerere, respectiv cel privitor la suma actualizată conform art. 6.4 din contractul nr. x/04.03.2008, ce a rezultat din procesul-verbal încheiat la terminarea lucrărilor, rezidă în cuprinsul actului adiţional nr. x la contract, la încheierea căruia pârâtul s-a obligat conform art. 4.1.

Totodată, a apreciat că, potrivit acestei clauze, pârâtul nu şi-a asumat obligaţia plăţii valorii actualizate a preţului contractului, ci pe aceea de a încheia un act adiţional care să cuprindă valoarea finală a contractului.

În acest context, a considerat că obligaţia de încheia în viitor un act adiţional nu echivalează cu însuşirea clauzelor actului adiţional, pârâtul declinând invitaţia reclamantului de a-l semna, motiv pentru care acesta nu poate produce vreun efect juridic în ceea ce îl priveşte.

Pe baza acestui raţionament, curtea a concluzionat că singura convenţie care produce efectele între părţi este contractul nr. x/04.03.2008, prin care pârâtul s-a obligat la plata sumei de 101.900,21 RON, din care 19% TVA, suma fiind achitată în rate până la data încheierii cu pârâta C. a contractului de schimb autentificat sub nr. x/21.11.2017 de notarul public B. şi ulterior, de către pârâtă, ultima plată fiind efectuată la 15.11.2023, potrivit evidenţelor depuse la dosar.

Evocând dispoziţiile art. 1169, art. 1270 şi art. 1350 C. civ., instanţa de apel a reţinut, aplicând principiul res inter alios acta, că actul adiţional nr. x la contractul nr. x/04.03.2008, cuprinde doar o ofertă de contract, voinţa prestatorului (a reclamantului), fiind singura manifestare de voinţă exprimată, deşi aceasta nu a întâlnit acordul pârâtului.

De vreme ce suma solicitată de reclamant nu a fost acceptată de pârât, curtea a considerat că acesta nu poate fi obligat la plată, capătul de cerere cu acest obiect fiind respins, ca neîntemeiat.

Cât priveşte contractul de schimb autentificat sub nr. x/21.11.2017 2017 de notarul public B., în temeiul art. 6.1 din contractul nr. x/04.03.2008, dar şi a dispoziţiilor art. 12 din O.U.G. nr. 20/1994, curtea l-a apreciat ca fiind întemeiat, reţinând că este lovit de nulitatea absolută expres prevăzută de norma din ordonanţă, care prevedea, drept condiţie de validitate la data încheierii contractului, rambursarea integrală a ratelor neachitate, conform evidenţei consiliului local, actualizate la data înstrăinării, în funcţie de indicele preţurilor de consum total al populaţiei, publicat lunar de Institutul Naţional de Statistică, cerinţa nefiind îndeplinită la 21.11.2017, pârâţii înţelegând să îşi îndeplinească obligaţia izvorâtă din contractul nr. x/04.03.2008, şi nu neapărat pe cea menţionată la art. 12 din O.G. nr. 20/1994, în luna noiembrie 2023, conform evidenţelor de plată şi susţinerilor lor.

În recursul pendinte, recurentul Municipiul Bucureşti, prin primarul general, a criticat această din urmă decizie, susţinând că pentru partea de pretenţii solicitată în prezent, respectiv a debitelor rămase de achitat, cererea se întemeiază atât pe dispoziţiile art. 1270 C. civ., dar şi pe cele ale O.G. nr. 20/1994, sumele restante, cu titlu de majorări de întârziere fiind în valoare de 55.148,54 RON, fiind calculate prin raportare la suma rămasă de achitat din valoarea contractuală de 101.900,21 RON la data înstrăinării.

Cu privire la valoarea actualizării restului rămas de achitat de 74.047,67 RON, calculată la data de 23.11.2023, a menţionat că este de 31.931,88 RON, calculată la restul sumei rămase de achitat din valoarea contractului iniţial, la data înstrăinării. Recurentul a precizat că suma de 74.047,67 RON a fost achitată în mai multe etape, în intervalul cuprins între 21.11.2017-15.11.2023, pentru plata cu întârziere fiind aplicate majorări în cuantum de 55.148,54 RON.

Potrivit art. 9 C. proc. civ., "(1) Procesul civil poate fi pornit la cererea celui interesat sau, în cazurile anume prevăzute de lege, la cererea altei persoane, organizaţii ori a unei autorităţi sau instituţii publice ori de interes public. (2) Obiectul şi limitele procesului sunt stabilite prin cererile şi apărările părţilor."

Norma legală citată, expresie a principiului disponibilităţii procesului civil, instituie prerogativa procesuală a părţilor de a determina existenţa procesului, prin declanşarea procedurii judiciare, precum şi conţinutul acestuia, prin stabilirea cadrului procesual cu privire la părţi, obiect şi cauză.

Conform art. 22 alin. (2) C. proc. civ., "Judecătorul are îndatorirea să stăruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greşeală privind aflarea adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor şi prin aplicarea corectă a legii, în scopul pronunţării unei hotărâri temeinice şi legale. În acest scop, cu privire la situaţia de fapt şi motivarea în drept pe care părţile le invocă, judecătorul este în drept să le ceară să prezinte explicaţii, oral sau în scris, să pună în dezbaterea acestora orice împrejurări de fapt sau de drept, chiar dacă nu sunt menţionate în cerere sau în întâmpinare, să dispună administrarea probelor pe care le consideră necesare, precum şi alte măsuri prevăzute de lege, chiar dacă părţile se împotrivesc. " Alin. 6 al aceluiaşi articol prevede că "Judecătorul trebuie să se pronunţe asupra a tot ceea ce s-a cerut, fără însă a depăşi limitele învestirii, în afară de cazurile în care legea ar dispune altfel."

În temeiul acestei dispoziţii legale, instanţa judecătorească este obligată să statueze asupra cererilor părţilor fără a putea depăşi, ca regulă, cadrul procesual trasat de acestea prin actele de procedură formulate, atât sub forma cererilor de învestire, precum şi a celor ce conţin apărările formulate.

Rolul activ al judecătorului nu trebuie, aşadar, să afecteze dreptul de disponibilitate al părţilor, ci să se armonizeze cu iniţiativa acestora, în scopul stabilirii adevărului.

Înalta Curte constată că reclamantul a învestit instanţa de fond cu soluţionarea unei cereri, prin care a solicitat, printre altele, obligarea pârâtului A. la plata sumei de 140.160,04 RON, precum şi a dobânzii legale, reprezentând rate restante, în baza contractului de consolidare nr. x/04.03.2008, calculul detaliat al sumei fiind anexat cererii de chemare în judecată. cu precizarea că majorările de întârziere sunt calculate conform O.G. nr. 39/2010, respectiv Legii nr. 207/2015.

Este de observat, sub aspect terminologic, faptul că, deşi reclamantul a menţionat în prima parte a petitului sintagma dobândă legală, a solicitat ca aceasta să fie calculată conform Codului de procedură fiscală (O.G. nr. 39/2010, respectiv Legii nr. 207/2015), invocând dispoziţiile O.G. nr. 20/1994, care, la art. 9 alin. (1) lit. c) şi alin. (1)1, prevăd aplicarea unei cote de majorare, stabilite în condiţiile legii, pentru neplata la termen a obligaţiilor bugetare.

Reiese, aşadar, că reclamantul a solicitat majorări de întârziere, astfel cum acestea sunt aplicate creanţelor bugetare.

La 3 decembrie 2020, reclamantul a depus precizări la cererea de chemare în judecată, solicitând obligarea pârâtului la plata sumei totale de 75.976,11 RON, actualizată potrivit art. 6.4 din contractul antemenţionat.

În susţinerea acestei pretenţii, reclamantul s-a prevalat de adresa nr. x/12.11.2020, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti - Direcţia Monitorizare Recuperare Debite/Creanţe, conform căreia suma pe care pârâtul o mai avea de achitat era în valoare de 75.976,11 RON, din totalul sumei aferente lucrărilor de consolidare realizate în baza contractului nr. x/04.03.2008.

Potrivit consemnărilor instanţei de fond din încheierea de şedinţă din 2 noiembrie 2022, când au avut loc dezbaterile asupra fondului cauzei, reprezentantul reclamantului, prezent la judecată, a solicitat admiterea cererii de chemare în judecată, astfel cum aceasta a fost modificată, şi obligarea pârâtului A. la plata sumei de 75.976,11 RON, cu titlu de rate restante conform contractului de consolidare nr. x/04.03.2008, care ar fi devenit exigibile, în opinia sa, la data încheierii cu pârâta C. a contractului de schimb autentificat sub nr. x/21.11.2017 de notarul public B..

Prin notele de şedinţă depuse la 17 februarie 2022, pârâtul a contestat valoarea, chiar şi diminuată, a sumei solicitate de reclamant, învederând că lucrările de finanţare au însumat 101.900 RON, iar ratele în valoare totală de 40.460 RON au fost achitate începând cu anul 2011, până la data încheierii cu pârâta C. a contractului de schimb autentificat sub nr. x/21.11.2017 2017 de notarul public B., care a preluat obligaţia de plată a ratelor eşalonate, datoria fiind stinsă în prezent.

Analiza instanţei de fond asupra acestui capăt de cerere s-a raportat la precizările reclamantului, în sensul că suma pretinsă de la pârâţi este în valoare de 75.976,11 RON, la care se adaugă dobânda aferentă, conform clauzei inserate la art. 4.1 din contractul de consolidare nr. x/04.03.2008, dar şi la concluziile raportului de expertiză contabilă efectuat în cauză, prin care s-a reţinut că la data introducerii cererii de chemare în judecată, 7 august 2020, pârâtul nu figura cu debite restante.

Curtea a demontat acest eşafodaj juridic, prin hotărârea pronunţată (ulterior anulării sentinţei prin decizia nr. 1729A din 6 decembrie 2023), reţinând că acest capăt de cerere a fost precizat de reclamant în apel, ca urmare a faptului că s-a constatat efectuarea unor plăţi în contul debitului pretins, pe parcursul judecăţii, concluzionând că valoarea finală actualizată a preţului contractului era de 155.789,44 RON, din care fusese achitată suma de 104.206,27 RON (ultima plată efectuându-se la 15.11.2023 potrivit evidenţelor depuse la dosarul cauzei), şi, în final, constatând că pârâtul datorează reclamantului, în prezent, suma de 55.148,54 RON, cu titlu de majorări de întârziere.

Totodată, a apreciat că suma de 55.148,54 RON rezidă în cuprinsul actului adiţional nr. x la contractul de consolidare nr. x/04.03.2008, întrucât, prin art. 4.1 al acestui din urmă act juridic, pârâtul nu şi-a asumat obligaţia plăţii valorii actualizate a preţului contractului, ci pe aceea de a încheia un act adiţional cu privire la valoarea finală a contractului, care, însă, nu s-a realizat.

Înalta Curte constată că această ultimă aserţiune, deşi corectă în principiu, dat fiind faptul că pârâtul nu a semnat actul adiţional, obligaţia de plată neputând avea un izvor contractual, ignoră reglementarea legală aplicabilă litigiului.

Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 12 alin. (1) din O.G. nr. 20/1994, înstrăinarea, în decurs de 25 de ani de la recepţia terminării lucrărilor de intervenţie, a locuinţelor proprietate privată a persoanelor fizice din construcţiile incluse în programele anuale şi la care s-au executat lucrări de intervenţie finanţate prin transferuri de la bugetul de stat este condiţionată de rambursarea integrală a ratelor neachitate, conform evidenţei consiliului local, actualizate la data înstrăinării.

Prin urmare, legea dispune asupra faptului că, la momentul înstrăinării imobilului, suma rămasă de achitat, eşalonată potrivit ratelor convenite între părţi, devine scadentă, astfel că ea trebuie achitată în valoarea actualizată, ca o condiţie de valabilitate a contractului prin care s-a procedat la transferul dreptului de proprietate.

În consecinţă, actualizarea sumei de plată la data înstrăinării este o condiţie legală şi nu convenţională, astfel că este datorată de proprietarul care înstrăinează, independent de existenţa sau nu a unei astfel de clauze inserată în contractul părţilor.

Împrejurarea că, în cauză, dobânditoarea imobilului a continuat să achite contravaloarea consolidării în rate, rate ce au fost încasate de creditor, Municipiul Bucureşti, nu poate înlătura de la aplicare dispoziţia legală menţionată anterior, astfel că, în sarcina celui care a înstrăinat subzistă obligaţia de plată a actualizării sumei rămase de achitat la data înstrăinării, chiar dacă debitul principal a fost, ulterior, achitat în rate.

Pe de altă parte, rezultă din constatările instanţei de apel că şi aceste rate au fost achitate cu întârziere faţă de graficul convenit de părţi prin contractul iniţial încheiat, caz în care devine incidentă clauza care stipulează aplicarea de majorări şi penalizări de întârziere la ratele scadente prevăzută la art. 6.4 din contract şi care redă dispoziţiile art. 9 alin. (1) lit. c) din O.G. nr. 20/1994.

Prin urmare, creditorul este îndreptăţit să primească daune interese, astfel cum prevede legea, pentru fiecare rată neachitată la termen, pe perioada cuprinsă între data scadenţei şi data plăţii.

Deşi, în etapa procesuală anterioară, la data de 6 decembrie 2023, reclamantul a solicitat obligarea pârâtului la plata sumei de 55.148,54 RON, reprezentând majorări de întârziere, calculate de la data de 21.11.2017 (data încheierii de către pârâţi a contractului de schimb) şi până la 15.11.2023 (data achitării ultimei rate, potrivit evidenţelor), în temeiul dispoziţiilor art. 9 alin. (1) lit. c) şi alin. (1)1, art. 12 alin. (1) din O.G. nr. 20/1994 şi ale art. 6.2 lit. iii) din contractul de consolidare nr. x/04.03.2008, precum şi suma de 49.889,23 RON rest neachitat la care se adaugă indicii de consum, potrivit art. 6.4 din contract, instanţa de apel a apreciat greşit că, ceea ce solicită reclamantul, este preţul actualizat conform actului adiţional pe care pârâtul nu l-a mai semnat şi că valoarea contractului iniţial a fost achitată până la 15.11.2023, astfel încât pârâţii nu mai datorează nicio sumă de bani reclamantului.

Procedând de această manieră, instanţa a nesocotit atât principiul disponibilităţii, cât şi dispoziţiile art. 9 alin. (1) lit. c) şi pe) cele ale art. 12 alin. (1) din O.G. nr. 20/1994, care vizează majorările de întârziere şi actualizarea ratelor restante, iar nu valoarea actualizată a preţului final.

Prin urmare, din această perspectivă, criticile recurentului, subsumate dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., sunt întemeiate, motiv pentru care, în baza art. 497 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul împotriva deciziei nr. 872 din 18 septembrie 2024, va casa decizia recurată şi va trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel, care urmează a verifica temeinicia pretenţiilor referitoare la actualizarea sumei rămase neachitate la data înstrăinării astfel cum dispune art. 12 alin. (1) din O.G. nr. 20/1994, respectiv la majorările datorate pentru neplata la termenul convenit de părţi, conform programului stabilit prin graficul de rambursare, a fiecărei rate.

5.2 Recursul pârâţilor C. şi A. împotriva deciziei nr. 1729A din 6 decembrie 2023, precum şi a deciziei nr. 872 din 18 septembrie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă este nefondat, urmând a fi respins, pentru următoarele considerente:

În esenţă, prin motive de critică întemeiate pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., sub un prim aspect, recurenţii au contestat soluţia pronunţată de instanţa de apel asupra capătului de cerere ce a vizat constatarea nulităţii absolute a contractului de schimb autentificat sub nr. x/21.11.2017 2017 de notarul public B., afirmând că analiza acestuia impunea stabilirea naturii juridice a dispoziţiilor art. 12-14 din O.G. nr. 20/1994, respectiv a se clarifica dacă acestea instituie o clauză de inalienabilitate sau o interdicţie de înstrăinare şi de grevare.

Apreciind că prevederile legale menţionate reglementează o interdicţie de înstrăinare, în considerarea garantării dreptului de creanţă al autorităţii locale asupra sumei finanţate din bugetul său/al statului, au considerat că analiza acestei chestiuni rezidă în dispoziţiile art. 627 şi următ. C. civ., iar, în situaţia atingerii scopului pentru care normele au fost instituite, au arătat că reclamantul nu mai avea interesul de a solicita constatarea nulităţii contractului de schimb.

Recurenţii au criticat raţionamentul instanţei de apel, care în mod greşit nu a procedat la conversia actului juridic şi nu a dat eficienţă principiului salvgardării acestuia, deşi se afla în circuitul civil, mai ales că norma ce prevede nulitatea este reglementată printr-o ordonanţă de urgenţă, iar nu printr-o lege, forţa legislativă a unei ordonanţe de urgenţă fiind mai slabă faţă de cea a unei legi.

De asemenea, au mai susţinut că interesul ocrotit prin reglementarea de la art. 12-14 din O.G. nr. 20/1994 este unul individual, şi nu general, astfel că actul juridic era susceptibil de confirmare şi executare, în condiţiile prevăzute de art. 1247 şi art. 1250 C. civ., în lipsa constatării unei vătămări fiind încălcat dreptul garantat prin art. 53 din Constituţia României.

Critica nu este fondată.

Potrivit situaţiei de fapt reţinute de instanţa de apel (care nu poate fi cenzurată în recurs faţă de dispoziţiile imperative ale art. 488 alin. (1) C. proc. civ.), prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/24.11.2007 de notarul public D., pârâtul A. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în municipiul Bucureşti, Bd. x.

La 04.03.2008, între reclamantul Municipiul Bucureşti şi acest pârât s-a încheiat contractul nr. x, având ca obiect finanţarea executării lucrărilor de consolidare a clădirii de locuit multietajată, încadrată în clasa I de risc seismic.

Examinând situaţia de fapt expusă de părţi prin actele procedurale îndeplinite şi evaluând probaţiunea administrată, instanţa de apel a reţinut că actul de schimb autentificat sub nr. x/21.11.2017 de notarul public E. este lovit de nulitate absolută, sancţiune expres prevăzută de dispoziţiile art. 12 alin. (1) din O.G. nr. 20/1994.

Pe baza graficelor de rambursare depuse la dosar, curtea a constatat că ultima plată a ratelor aferente lucrărilor de consolidare la imobil a fost efectuată la 15.11.2023, dată la care apartamentul nr. x din imobilul situat în Bucureşti, Bd. x, se afla în patrimoniul recurentei C., ca urmare a încheierii cu recurentul A. a contractului de schimb autentificat sub nr. x/21.11.2017 de notarul public E..

Totodată, a reţinut că prin intermediul contractului menţionat, recurenta C. i-a transmis recurentului A. dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. x situat în municipiul Bucureşti, Calea x, Bloc Podgoreanu.

Art. 6.4 şi art. 7 din contractul de consolidare nr. x/04.03.2008, preiau dispoziţiile art. 12 alin. (1) şi (2), respectiv pe cele ale art. 14 din O.G. nr. 20/1994 conform cărora:

"Înstrăinarea, în decurs de 25 de ani de la recepţia terminării lucrărilor de intervenţie, a locuinţelor proprietate privată a persoanelor fizice din construcţiile incluse în programele anuale şi la care s-au executat lucrări de intervenţie finanţate prin transferuri de la bugetul de stat este condiţionată de rambursarea integrală a ratelor neachitate, conform evidenţei consiliului local, actualizate la data înstrăinării. (2) Actualizarea se efectuează în funcţie de indicele preţurilor de consum total al populaţiei, publicat lunar de Institutul Naţional de Statistică în Buletinul statistic de preţuri, pentru intervalul cuprins între luna de referinţă a recepţiei la terminarea lucrărilor de intervenţie şi luna actualizării ratelor neachitate.", respectiv:

"Actele juridice de înstrăinare încheiate cu încălcarea prevederilor art. 12 sunt lovite de nulitate absolută. Nicio persoană care încheie astfel de acte nu poate invoca buna-credinţă în asemenea cazuri."

Identificând o astfel de ipoteză, prin demersul judiciar iniţiat, reclamantul Municipiul Bucureşti, prin primarul general, a solicitat anularea contractului de schimb autentificat sub nr. x/21.11.2017 de notarul public E., invocând încălcarea clauzei stipulate la art. 6.1 din contractul de consolidare nr. x/04.03.2007, a dispoziţiilor art. 12 alin. (1) şi (2) şi ale art. 14 din O.G. nr. 20/1994, întrucât, la data încheierii actului de schimb nu fusese achitată suma avansată pentru consolidare, în cuantul actualizat, astfel cum prevedeau normele menţionate.

Înalta Curte constată că prin dispoziţiile legale enunţate legiuitorul a instituit sancţiunea nulităţii absolute a contractelor având ca obiect înstrăinarea, în decurs de 25 de ani de la recepţia terminării lucrărilor de intervenţie, a dreptului de proprietate privată asupra imobilelor incluse în programele anuale de intervenţie pentru reducerea riscului seismic, o astfel de procedură fiind condiţionată de rambursarea integrală a ratelor rămase de achitat.

Formularea din cuprinsul art. 14 din O.G. nr. 20/1994 nu lasă loc de interpretare, sancţiunea nerespectării acesteia fiind nulitatea absolută, norma de la art. 12 alin. (1) din acest act normativ instituind o interdicţie de a înstrăinare a dreptului de proprietate privată asupra spaţiilor cu destinaţia de locuinţă din clădirile incluse în program, în termenul stipulat.

Prin excepţie, ordonanţa prevede posibilitatea înstrăinării acestor imobile cu condiţia ca, la data înstrăinării, să fie rambursată integral şi actualizată suma alocată de la bugetul de stat sau local, ca şi cotă-parte din valoarea totală a investiţiei.

Potrivit art. 1247 C. civ., "(1) Este nul contractul încheiat cu încălcarea unei dispoziţii legale instituite pentru ocrotirea unui interes general. (2) Nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată, pe cale de acţiune sau de excepţie. (3) Instanţa este obligată să invoce din oficiu nulitatea absolută. (4) Contractul lovit de nulitate absolută nu este susceptibil de confirmare decât în cazurile prevăzute de lege."

Nulitatea absolută a actului juridic civil sancţionează nerespectarea, la încheierea actului juridic civil, a unei norme juridice care ocroteşte un interes general, respectiv a unei norme juridice imperative de ordine publică, ce instituie, în mod obligatoriu, o condiţie de validitate pentru încheierea actului juridic.

Având în vedere că din formularea uzitată de legiuitor în cuprinsul textului de la art. 14 din O.G. nr. 20/1994 reiese cu evidenţă că norma juridică este de ordine publică, a decela, potrivit solicitării reclamantului, asupra naturii juridice a clauzei, ca fiind una de inalienabilitate sau de înstrăinare şi grevare, nu este relevant în cauză.

Totodată, se constată că textul legal nu se raportează la vreo vătămare, ci doar sancţionează cu nulitatea absolută actele juridice de înstrăinare încheiate cu încălcarea prevederilor art. 12 alin. (1) din O.G. nr. 20/1994.

Contrar susţinerilor recurenţilor, un capăt de cerere prin care să se solicite repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului nu putea fi formulat de către reclamant, întrucât acesta nu avea interesul restituirii unor prestaţii deja executate, folosul practic al acţiunii deduse judecăţii reprezentând, în ipoteza sa, constatarea nulităţii actului juridic încheiat prin eludarea unor norme juridice imperative, în baza cărora avea dreptul la rambursarea sumelor finanţate din bugetul său/al statului pentru efectuarea lucrărilor de consolidare, actualizate în funcţie de indicele preţurilor de consum total al populaţiei, pentru intervalul cuprins între luna de referinţă a recepţiei la terminarea lucrărilor de intervenţie şi luna actualizării ratelor neachitate.

Ca atare, o încălcare a dispoziţiilor art. 53 (restrângerea unor drepturi şi libertăţi) din Constituţia României nu poate fi reţinută.

Deşi recurenţii au criticat decizia recurată prin prisma neefectuării unei conversiuni juridice a contractului de schimb analizat, această critică nu este fondată, în contextul în care dispoziţiile art. 1247 alin. (4) C. civ. prevăd că actul juridic lovit de nulitate absolută nu este susceptibil de confirmare decât în cazurile prevăzute de lege.

Chiar dacă, potrivit art. 1260 din acelaşi act normativ, "(1) Un contract lovit de nulitate absolută va produce totuşi efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condiţiile de fond şi de formă prevăzute de lege", conform alin. (2) al aceluiaşi articol, "(...) dispoziţiile alin. (1) nu se aplică dacă intenţia de a exclude aplicarea conversiunii este stipulată în contractul lovit de nulitate sau reiese, în chip neîndoielnic, din scopurile urmărite de părţi la data încheierii contractului."

Aşadar, pentru a fi operantă, conversiunea trebuie să implice existenţa condiţiilor de fond şi de formă ale noului act juridic (care trebuie să reiasă din structura actului nul), precum şi manifestarea de voinţă a părţilor, în sensul încheierii unui alt act juridic în situaţia în care nulitatea actului iniţial perfectat ar fi fost cunoscută.

În aceste condiţii, în cauză, conversiunea actului juridic în discuţie nu era posibilă, de vreme ce intenţia de a contracta a părţilor, exprimată prin contractul autentificat sub nr. x/21.11.2017, a vizat, exclusiv, realizarea schimbului între dreptul de proprietate aparţinând pârâtei C. asupra apartamentului nr. x, situat în Bucureşti, Calea x, Bloc Podgoreanu, şi cel al pârâtului A. asupra apartamentului nr. x, situat în Bucureşti, Bd. x, manifestarea de voinţă a copermutanţilor nelăsând loc de interpretare în ceea ce priveşte scopul urmărit la încheierea convenţiei, anume schimbul de imobile.

Pentru identitate de raţiune, în cauză nu se impunea o salvgardare a contractului de schimb, faţă de norma juridică încălcată prin încheierea acestuia şi de interesul general ocrotit.

Similar, Înalta Curte constată că actul juridic nu era susceptibil de confirmare, o astfel de operaţiune juridică fiind prohibită prin norma stipulată la art. 1247 alin. (4) C. civ., faţă de nerespectarea dispoziţiilor legale privitoare la cerinţele de validitate, suma scadentă la data înstrăinării imobilului, chiar şi în condiţiile plăţii eşalonate, generând obligaţia de achitare a diferenţelor rezultate din actualizarea în funcţie de indicele preţurilor de consum total al populaţiei, publicat lunar de Institutul Naţional de Statistică în Buletinul statistic de preţuri, pentru intervalul cuprins între luna de referinţă a recepţiei la terminarea lucrărilor de intervenţie şi luna actualizării ratelor neachitate, conform art. 12 alin. (2) din O.G. nr. 20/1994.

Cât priveşte motivul de recurs invocat de recurenţi, prin care, prevalându-se de concluziile raportului de expertiză contabilă judiciară întocmit în cauză, contestă existenţa vreunei sume restante de plată, se constată că această critică vizează o circumstanţă factuală ce urmează a fi reevaluată cu ocazia rejudecării cauzei, în conformitate cu ceea ce s-a dispus prin decizia de casare în privinţa naturii juridice a sumelor pretinse de reclamant şi a izvorului lor legal/convenţional.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii C. şi A. împotriva deciziei nr. 1729A din 6 decembrie 2023, precum şi a deciziei nr. 872 din 18 septembrie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii C. şi A. împotriva deciziei nr. 1729A din 6 decembrie 2023, precum şi a deciziei nr. 872 din 18 septembrie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Admite recursul declarat de reclamantul Municipiul Bucureşti, prin primarul general, împotriva deciziei nr. 872 din 18 septembrie 2024 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel, cu privire la cererea având ca obiect pretenţii.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 22 mai 2025, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform dispoziţiilor art. 402 din C. proc. civ.