Absolute nullity of sale contract for illicit cause based on fraudulent collusion and bad faith in violation of preliminary sale agreement

Şedinţa publică din data de 14 decembrie 2023

asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea adresată Tribunalului Braşov, secţia I civilă, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâtele S.C. C. S.R.L. şi S.C. D. S.R.L., solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x din data de 6.07.2021 şi perfectat între pârâte; să se dispună radierea din CF x Braşov a pârâtei S.C. D. S.R.L. şi pe cale de consecinţă să se dispună retranscrierea dreptului de proprietate asupra imobilului în favoarea fostului proprietar.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă.

Prin sentinţa civilă nr. 53/S din 26 martie 2022 pronunţată de Tribunalul Braşov, secţia I civilă, s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii A. şi B. în contradictoriu cu pârâtele S.C. C. SRLşi S.C. D. S.R.L..

3. Hotărârea pronunţată în apel.

Prin decizia civilă nr. 248/Ap din 15 februarie 2023, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a admis apelul declarat de apelanţii reclamanţi A. şi B., împotriva sentinţei civile nr. 53/S pronunţată la data de 26.03.2022 de Tribunalul Braşov, secţia I civilă, pe care a schimbat-o în tot în sensul că a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţi în contradictoriu cu pârâtele C. S.R.L. şi D. S.R.L., a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/06.07.2021 de BNP E. din mun. Braşov, încheiat între cele două pârâte, a dispus radierea din CF nr. x Braşov a pârâtei D. S.R.L. şi înscrierea dreptului de proprietate în favoarea fostului proprietar- C. S.R.L.; a obligat pârâtele la plata către reclamanţi, în solidar, a sumei de 10.259 RON, reprezentând cheltuieli de judecată aferente judecăţii în fond şi a sumei de 4.204 RON, reprezentând cheltuieli de judecată în apel.

4. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei civile nr. 248/Ap din 15 februarie 2023 pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a declarat recurs recurenta - pârâtă C. S.R.L.

În motivarea recursului, ulterior expunerii situaţiei de fapt, recurenta a formulat critici întemeiate pe dispoziţiile art. 488 pct. 8 şi pct. 6 C. proc. civ.

Sub un prim aspect, consideră că decizia civilă recurată este rezultatul unei greşite aprecieri a probatoriului administrat în cauză şi al interpretării şi aplicării greşite a dispoziţiilor legale şi contractuale referitoare la constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, reprezentate de dispoziţiile art. 1246-1247, 1179, 1653-1655 C. civ.

Apreciază că niciunul dintre motivele invocate de apelanţii-reclamanti în susţinerea apelului nu constituie cauze de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâţi şi critică greşita reţinere a situaţiei de fapt de către instanţa de apel care a considerat că apelanţii reclamanţi ar fi dovedit caracterul ilicit al cauzei contractului de vânzare-cumpărare.

Consideră că apărările sale nu au fost analizate de instanţa de apel motiv pentru care nu a avut parte de un proces echitabil, în limitele prevederilor art. 9 alin. (2) şi ale art. 22 alin. (6) C. proc. civ., raportat la motivele de nulitate absolută invocate prin cererea de apel, precum şi la situaţia de fapt reţinută, contrar actelor şi lucrărilor dosarului sau chiar a dispoziţiilor legale.

În acest sens a arătat că instanţa de apel nu a analizat apărarea potrivit căreia nu constituie motiv de nulitate absolută declaraţia sa, din contractul de vânzare-cumpărare, conform căreia imobilul nu face obiectul vreunei promisiuni de înstrăinare cu orice titlu, declaraţie dată pentru informarea cocontractantului, întrucât interesul ocrotit prin declaraţia menţionată este unul privat, respectiv cel al pârâtei cumpărătoare, căreia i se garantează, în această manieră, lipsa unor obligaţii în legătură cu imobilul obiect al vânzării.

De asemenea, nu constituie motiv de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare nici faptul că reclamanţii nu şi-au notat în cartea funciară promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/16.01.2018 de BNP F., potrivit dispoziţiilor art. 906 alin. (1) C. civ.

Este eronată şi interpretarea instanţei potrivit căreia s-ar fi dovedit cunoaşterea de către intimata D. S.R.L. a antecontractului de vânzare-cumpărare, astfel că notarea în cartea funciară nu mai prezintă relevanţă. Prin interogatoriul administrat din oficiu, S.C. D. S.R.L. a răspuns că la data încheierii contractului de vânzare nu cunoştea despre existenţa antecontractului, ci doar că a fost reziliată o promisiune de vânzare-cumpărare a acestui imobil dintre S.C. C. S.R.L. şi un promitent cumpărător.

Susţine că notarea unei promisiuni în cartea funciară se face pentru opozabilitatea faţă de terţi. Cum la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nu era notată promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, nu exista niciun impediment în perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.

Referitor la rezoluţiunea promisiunii de vânzare, afirmă că reclamanţilor le-au fost comunicate notificările nr. x/28.04.2021 şi nr. y/28.04.2021 formulate de S.C. C. S.R.L. prin care li se aducea la cunoştinţa rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

Contrar susţinerilor apelanţilor-reclamanţi, învederează că aceştia niciodată nu şi-au manifestat dorinţa de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică având ca obiect spaţiu tehnic conform extrasului de carte funciară.

Consideră că instanţa de apel a omis să analizeze temeiul de drept şi motivarea în fapt privind rezoluţiunea unilaterală a promisiunii din dosarul pendinte, respectiv art. 1550 şi 1554 C. civ., efectul notificărilor, cărora nu li s-a contestat ineficacitatea până în prezent, fiind acela că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este considerată a nu fi fost niciodată încheiată.

Arată că notificarea de rezoluţiune unilaterală a produs efecte de la momentul comunicării ei. Eventualul control asupra modului în care creditorul a invocat rezoluţiunea unilaterală şi o stabilire a consecinţelor exercitării abuzive a dreptului rezolutoriu pot avea loc pe cale judiciară a posteriori, adică după invocarea rezoluţiunii de către creditor, eventual la sesizarea debitorului, care contestă rezoluţiunea printr-o cerere în declararea/constatarea nulităţii notificărilor de rezoluţiune sau în contextul acţiunii prin care creditorul solicită aplicarea efectelor retroactive ale rezoluţiunii, respectiv repunerea părţilor în situaţia anterioară.

Instanţa de apel nu a analizat apărarea recurentei potrivit căreia nu constituie motiv de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare nici susţinerea reclamanţilor în sensul că au un interes actual, întrucât prin invocarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare urmăresc revenirea imobilului în proprietatea intimatei-pârâte S.C. C. S.R.L. şi încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Învederează că, în mod eronat, cu aplicarea greşită a normelor de drept şi contrar actelor şi lucrărilor dosarului, instanţa de apel a reţinut faptul că, prin notificarea formulată de apelanţi, i s-a pus în vedere să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului în formă autentică la data de 30.06.2021, întrucât, prin acea notificare, reclamanţii au solicitat încheierea contractului având ca obiect apartamentul nr. x şi nu spaţiul tehnic, astfel cum este menţionat în extrasul de carte funciară.

Refuzul perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică având ca obiect spaţiul tehnic aparţine doar apelanţilor - reclamanţi. Motivul pentru care în cartea funciară este menţionat spaţiu tehnic şi nu apartament nu se datorează intimatei-pârâte C. S.R.L., ci studiului de însorire efectuat pentru eliberarea autorizaţiei de construire, astfel că nu mai poate schimba destinaţia imobilului din spaţiu tehnic în apartament, chiar dacă, în realitatea, funcţiunea imobilului este a unui apartament.

Instanţa de apel nu a analizat apărarea recurentei potrivit căreia nu constituie motiv de nulitate absolută susţinerea apelanţilor - reclamanţi în sensul că a înstrăinat imobilul ce face obiectul prezentei cauze, către S.C. D. S.R.L. la preţul de 310.394,7 RON cu rea-credinţă şi în frauda drepturilor reclamanţilor, urmărind un scop ilicit şi profitând de explozia preţurilor în segmentul imobiliar.

Apreciază că nu există nicio dovadă a faptului că pârâta cumpărătoare S.C. D. S.R.L. cunoştea de existenţa unei promisiuni valabile de vânzare-cumpărare.

Cum contractul de vânzare-cumpărare ce face obiectul prezentei cauze a fost încheiat între data convocării intimatei-pârâte C. S.R.L. la notar, 30.06.2021 şi data înregistrării acţiunii -15.07.2021, sunt aplicabile dispoziţiile Legii nr. 7/1996, precum şi ale Regulamentului de aplicare a acestei legi, astfel că, în această perioadă, reclamanţii aveau posibilitatea legală să formuleze cerere de notare a litigiilor, formă de publicitate imobiliară obligatorie pentru a se invoca ulterior reaua credinţă a vânzătorului şi cumpărătorului.

Instanţa de fond nu a înlăturat apărarea recurentei potrivit căreia nu constituie motiv de nulitate absolută faptul că preţul din contractul de vânzare-cumpărare este aproape dublu faţă de cel din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, că a fost achitat prin compensare şi faptul că între intimatele-pârâte existau raporturi juridice contractuale anterioare semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Deşi instanţa de apel a solicitat din oficiu depunerea la dosarul cauzei a dovezilor privind compensarea preţului conform ordinelor de compensare, obligaţie îndeplinită recurentă, totuşi, în considerentele deciziei recurate, instanţa de apel reţine că analiza plăţii preţului nu prezintă relevanţă juridică, raportat la motivul de nulitate dedus judecăţii, faţă de dispoziţiile art. 478 şi 480 alin. (2) C. proc. civ.

Instanţa de apel nu a analizat nici apărarea recurentei potrivit căreia nu constituie motiv de nulitate absolută faptul ca intimata pârâtă D. S.R.L. nu a vizionat imobilul înainte de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.

5. Apărările formulate în cauză

Intimaţii - reclamanţi A. şi B. au depus întâmpinare prin care au invocat pe cale de excepţie, nulitatea recursului, iar, pe fond, au solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Intimata - pârâtă S.C. D. S.R.L. a depus întâmpinare prin care a arătat că lăsă la aprecierea instanţei de judecată soluţia ce urmează a fi pronunţată raportat la întreg probatoriul pe care recurenta îl va administra în prezenta cauză.

Recurenta a depus răspuns la întâmpinare, solicitând instanţei respingerea excepţiei nulităţii recursului, iar pe fondul cauzei, admiterea recursului, casarea hotărârii recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare la instanţa de apel.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În esenţă, litigiul are ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare încheiat între societăţile pârâte cu fraudarea interesului legitim al reclamanţilor, beneficiari ai unei promisiuni de vânzare cumpărare pentru spaţiul ce a constituit obiect al înstrăinării.

Instanţa de apel a constatat nulitatea contractului pentru cauză ilicită, reţinând reaua credinţă a părţilor contractante.

Identificând critici formulate în memoriul de recurs ce pot fi supuse controlului de legalitate în calea extraordinară de atac, instanţa de recurs reţine că societatea recurentă, cea care a vândut imobilul, a susţinut că instanţa de apel nu i-a analizat apărările menite a demonstra că nu au fost încălcate condiţiile de valabilitate ale contractului care atrag sancţiunea civilă a nulităţii absolute a acestuia, pe de o parte, iar, pe de altă parte, reproşează instanţei de apel că nu a ţinut cont de împrejurarea că promisiunea de vânzare era rezolvită de drept prin efectul declaraţiilor unilaterale de rezoluţiune, astfel că reclamanţii nu mai justificau un interes în a obţine nulitatea contractului de vânzare.

Recurenta mai susţine că decizia atacată este rezultatul unei greşite aprecieri a probatorului administrat şi al interpretării şi aplicării greşite a dispoziţiilor legale şi contractuale.

Raportat la conţinutul acestei critici, urmează să se reţine şi a se verifica exclusiv interpretarea şi aplicarea greşită a condiţiilor de valabilitate a contractului de vânzare subsumate cazului de recurs reglementat de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., în condiţiile în care evaluarea probatoriului reprezintă o chestiune de netemeinicie ce excedează prezentului cadru procesual, iar interpretarea eronată a unor dispoziţii contractuale poate fi verificată în măsura în care se invocă greşita aplicare a unei norme din materia interpretării contractelor ce ar conduce la o denaturare a voinţei contractuale a părţilor.

De asemenea, aspectul referitor la neanalizarea apărărilor privind inexistenţa cauzelor de nulitate absolută a contractului este relevant în măsura în care acestea răspund celor reţinute de instanţa de apel ca reprezentând cauza invalidării contractului.

Astfel, sub un prim aspect, recurenta susţine că declaraţia pe proprie răspundere inserată în contractul de vânzare-cumpărare, conform căreia imobilul nu face obiectul vreunei promisiuni de înstrăinare cu orice titlu, nu reprezintă o cauză de nulitate absolută întrucât interesul ocrotit prin declaraţia menţionată este unul privat, al pârâtei cumpărătoare, căreia i se garantează, în această manieră, lipsa unor obligaţii în legătură cu imobilul obiect al vânzării. De asemenea, cum reclamanţii nu au notat în cartea funciară promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, consideră că nu exista niciun impediment în perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.

Instanţa de apel a constatat că societatea pârâtă a fost de rea credinţă la încheierea contractului întrucât, deşi a cunoscut care sunt obligaţiile care îi incumbau în calitatea sa de promitent vânzător, conform antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu intimaţii reclamanţi, aceasta nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate. De asemenea, validând considerentele primei instanţe, a reţinut că pârâta nu şi-a dovedit afirmaţiile în sensul că reclamanţii ar fi refuzat executarea antecontractului pe motiv că înscrierea în cartea funciară a imobilului a fost ca spaţiu tehnic, iar nu ca apartament.

A concluzionat instanţa că, de vreme ce societatea pârâtă a fost cea care nu şi-a îndeplinit în mod culpabil obligaţiile care îi incumbau, conform antecontractului încheiat cu apelanţii şi fără a-i încunoştinţa pe aceştia asupra inconvenientului major reţinut, legat de intabularea în cartea funciară a imobilului, nu ca apartament, ci ca spaţiu tehnic şi boxă, reaua sa credinţă este dincolo de orice dubiu prin vânzarea ulterioară, a aceluiaşi imobil, către intimata cumpărătoare D. S.A., imediat după ce a fost notificată de reclamanţi la notar în acelaşi scop, al încheierii contractului de vânzare-cumpărare, calificând ca "discutabilă aşa numita rezoluţiune a antecontractului, notificată la data de 05.05.2021, emisă în încercarea de a induce o idee de legalitate modului său de acţiune ulterior".

În acest context, sunt lipsite de relevanţă aserţiunile recurentei în sensul că declaraţia sa din cuprinsul contractului, conform căreia imobilul nu face obiectul vreunei promisiuni de vânzare, nu constituie un motiv de nulitate, întrucât interesul ocrotit prin declaraţia menţionată este interesul privat al cumpărătorului. Aceasta, întrucât, ceea ce a considerat instanţa de apel ca reprezentând o cauză ilicită nu este simpla declaraţie de informare a cocontractantului, necorespunzătoare adevărului, ci încălcarea de către recurentă, cu intenţie, a unor obligaţii contractuale anterioare, cu nesocotirea drepturilor reclamanţilor izvorâte din încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare şi ocrotite şi garantate de dispoziţiile art. 1270 C. civ., ce guvernează efectele contractelor, care conferă contractului putere de lege între părţi.

Existenţa unei cauze ilicite sau imorale (cauza fiind definită de art. 1235 C. civ. drept motivul care determină partea să încheie contractul), a fost prezumată de legiuitor ca reprezentând afectarea unui interes general, de vreme ce sancţiunea civilă aplicabilă actului juridic încheiat în aceste condiţii este cea mai drastică din ordinea juridică. Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 1238 alin. (2) C. civ., cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia s-o cunoască.

Prin urmare, analiza caracterului ilicit al cauzei nu poate fi subsumată, astfel cum susţine recurenta, unui interes privat al părţii cocontractante, în privinţa căruia aceasta ar trebui să dovedească vătămarea. Dimpotrivă, corect a reţinut instanţa de apel că prevederea în mod expres a sancţiunii nulităţii actului juridic încheiat cu nerespectarea condiţiei cauzei juridice de a fi licită prezumă încălcarea unei norme legale institute pentru ocrotirea unui interes general.

Dispoziţia legală menţionată mai impune ca nulitatea contractului pentru cauză ilicită să poată fi dispusă doar dacă cauza ilicită este comună sau dacă partea cocontractantă a cunoscut-o sau trebuia să o cunoască.

Analizând îndeplinirea, în cauză, a acestei condiţii, instanţa de apel a reţinut că între societăţile contractante se desfăşurau activităţi legate de prestări servicii, cumpărătoarea nefiind un simplu terţ care nu avea posibilitatea de a lua cunoştinţă în concret de situaţia de fapt şi de drept a imobilului obiect al contractului, că existau contracte de utilităţi încheiate pentru punctul de consum reprezentat de imobilul respectiv, iar între reprezentanţii celor două societăţi, exista o anumită legătură de rudenie, intimata D. S.R.L. menţionând expres la interogatoriu că ştia că în imobil locuieşte cineva.

În consecinţă, instanţa de apel a concluzionat, pe baza probelor administrate, că intimata D. S.R.L. cunoştea existenţa promisiunii de vânzare-cumpărare, iar faţă de această stare de fapt, lipsa notării în cartea funciară a antecontractului de vânzare-cumpărare nu mai prezintă relevanţă, de vreme ce notarea nu reprezintă o obligaţie, ci numai o posibilitate legală pe care partea interesată o are în a-şi conserva, a face cunoscut dreptul său la încheierea contractului, faţă de terţi.

Plecând de la situaţia de fapt expusă, ce nu mai poate face obiectul unei reevaluări în recurs, se reţine că prezumţia de bună credinţă a cumpărătoarei, întemeiată pe inexistenţa unei notări în cartea funciară a promisiunii de vânzare, a fost înlăturată de către instanţa de apel prin probatoriul administrat, fiind astfel dovedită complicitatea la fraudă a cocontractantului.

Prin urmare, lipsa notării promisiunii de vânzare în cartea funciară nu poate fi valorificată cu efectul pretins de recurentă.

În ceea ce priveşte chestiunea rezoluţiunii unilaterale, anterior vânzării, a promisiunii, prin exercitarea de către promitenta vânzătoare a dreptului recunoscut de art. 1552 C. civ., recurenta susţine că, în lipsa unei hotărâri de anulare a declaraţiei de rezoluţiune, aceasta a produs de plin drept efecte, fiind considerat că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu a fost niciodată încheiată, astfel că reclamanţilor le lipseşte interesul în promovarea prezentei acţiuni.

Critica este nefondată. Astfel, instanţa de apel a evaluat interesul reclamanţilor de a promova acţiunea în constatarea nulităţii contractului de vânzare încheiat în frauda drepturilor lor, prin raportare la promisiunea de vânzare încheiată anterior, a cărei existenţă a examinat-o pe cale incidentală, considerând că "aşa numita" rezoluţiune a antecontractului, notificată la data de 05.05.2021, ar fi fost emisă în încercarea de a induce o idee de legalitate modului de acţiune ulterior al vânzătoarei.

Astfel, fără a analiza în concret rezoluţiunea unilaterală a antecontractului de vânzare-cumpărare invocată de C. S.R.L., neconsiderându-se legal învestită în acest sens, instanţa de apel a reţinut că vânzătoarea nu a justificat în niciun mod care a fost motivul rezonabil care a condus-o la invocarea acestei rezoluţiuni, cu atât mai mult cu cât ea era cea care nu şi-a îndeplinit în mod corespunzător şi la timp obligaţiile care îi incumbau în calitatea sa de promitent vânzător, în condiţiile în care a considerat că apelanţii au plătit integral preţul stabilit de comun acord, încă din data de 16.01.2018 şi au luat în primire imobilul la data de 26.11.2018, conform procesului-verbal de predare primire ataşat la dosarul de fond. Motivul invocat în faţa instanţei de fond pentru care promitenta vânzătoare a decis că nu poate vinde imobilul obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare l-ar fi reprezentat imposibilitatea de intabulare în cartea funciară a acestuia cu destinaţia de apartament, fiind intabulat ca boxă şi spaţiu tehnic. Instanţa de apel a apreciat că o astfel de imposibilitate îi este imputabilă numai intimatei, cu atât mai mult cu cât a susţinut că motivul care a stat la baza clasificării astfel a imobilului l-a reprezentat studiul de însorire solicitat de Primăria Braşov în vederea emiterii autorizaţiei de construire. Deşi imobilul a fost finalizat, fiind luat în primire de către apelanţi din data menţionată, intimata nu i-a încunoştinţat pe apelanţi despre acest inconvenient în niciun moment, până când aceştia au aflat abia în cursul anului 2021, şi nici nu au purtat discuţii cu privire la încheierea sau nu a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în aceste condiţii.

Prin urmare, în limitele situaţiei de fapt astfel reţinute, se constată că recurenta vânzătoare nu se poate prevala de propria culpă pentru a da efect juridic unui act emis de ea însăşi în condiţiile în care instituţia juridică a rezoluţiunii unilaterale nu poate valida o clauză pur potestativă. Cu alte cuvinte, simpla manifestare a părţii exprimată în condiţiile art. 1552 C. civ. este condiţionată, în cazul în care se neagă efectul declaraţiei, de dovedirea împrejurării că partea cocontractantă este cea care nu îşi îndeplineşte obligaţiile asumate prin convenţia rezolvită, nefiind suficientă simpla voinţă nejustificată a iniţiatorului.

Această chestiune poate fi analizată incidental, în cazul în care oricare dintre părţi contestă efectul declaraţiei de rezoluţiune asupra încetării raporturilor contractuale, ceea ce s-a şi întâmplat în situaţia de faţă, când, în contextul analizei cauzei ilicite şi a relei credinţe cerute de lege pentru constatarea acesteia, instanţa de fond a considerat, cu temei, că recurenta şi-a invocat propria culpă atunci când a iniţiat desfiinţarea antecontractului şi a încheiat un nou contract cu un terţ, în detrimentul drepturilor reclamanţilor.

Ca atare, nu era necesară sancţionarea actului juridic într-o procedură judiciară separată pentru a produce efectul de înlăturare a lui în raporturile dintre părţi, câtă vreme simpla existenţă a promisiunii de vânzare prezumă interesul actual, juridic protejat al reclamanţilor în promovarea prezentei acţiuni.

În ceea ce priveşte chestiunea refuzului reclamanţilor de a încheia contractul, raportat la clasificarea imobilului dată prin autorizaţia de construire astfel cum a fost înscrisă în cartea funciară, instanţa de apel a reţinut că promitenta vânzătoare nu a probat opoziţia reclamanţilor la încheierea contractului, motiv pentru care, fiind un aspect de fapt, nu poate fi supus unui control de legalitate.

Chestiunile referitoare la diferenţele de preţ sau împrejurarea că pârâta cumpărătoare nu a vizionat imobilul înainte de încheierea contractului, au fost menţionate de instanţa de apel însă, nu au fost reţinute ca element de nulitate a contractului, ci ca o chestiune în baza factuală a evaluării relei credinţe a cumpărătoarei, astfel că nu au relevanţa pretinsă de recurentă, ca elemente distincte care ar atrage, fiecare în parte, nulitatea absolută a contractului.

În consecinţă, în condiţiile în care s-a reţinut, pe baza probatoriului administrat, existenţa unui conivenţe frauduloase a societăţilor pârâte care au încheiat actul de înstrăinare cu încălcarea unor drepturi legitime ale reclamanţilor izvorâte dintr-un antecontract valabil, aceasta reprezintă o cauză ilicită susceptibilă de a atrage, pentru actul juridic încheiat în aceste condiţii, sancţiunea nulităţii absolute.

Recurenta a supus controlului de legalitate aceleaşi aspecte analizate anterior şi din perspectiva dispoziţiilor art. 488 pct. 6 C. proc. civ., susţinând că apărările sale nu ar fi fost analizate.

Motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 6 din C. proc. civ. conţine diferite ipoteze care constituie temei pentru casarea unei hotărâri judecătoreşti atunci când lipseşte motivarea soluţiei sau instanţa de prim control judiciar a preluat tale quale argumentele hotărârii atacate, fără să răspundă criticilor, când utilizează argumente fără legătură cu situaţia dedusă judecăţii, precum şi atunci când există contradicţie între considerente şi dispozitiv sau există contradicţie între considerente, în sensul că din unele rezultă netemeinicia acţiunii, iar din altele faptul că acţiunea este întemeiată.

Din perspectiva acestui motiv de nelegalitate invocat, care vizează prin conţinutul său nerespectarea prevederilor art. 425 alin. (1) pct. b) din C. proc. civ., recurenta s-a referit la teza privind lipsa unei motivări care să conţină înlăturarea apărărilor sale.

Or, nu se poate reţine că instanţa de apel nu a analizat apărările recurentei legate de combaterea motivelor de nulitate absolută (privind interesul privat ocrotit de lege în materie contractuală, lipsa notării în Cartea funciară sau nedeclararea, într-o procedură judiciară distinctă, a ineficacităţii notificărilor unilaterale de rezoluţiune, ceea ce ar conduce la lipsa unui interes procesual actual al reclamanţilor, seriozitatea preţului, procedura vizionării imobilului) în condiţiile în care, astfel cum s-a arătat anterior, aceasta a răspuns punctual fiecăreia dintre aceste aserţiuni. Nemulţumirea recurentei vizează, în realitate, nevalidarea concluziilor sale ce urmăresc respingerea acţiunii.

În consecinţă, raportat la aceste considerente, în baza art. 496 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul ca nefondat.

În baza art. 453 alin. (1) C. proc. civ. instanţa o va obliga pe recurenta - pârâtă la plata către intimaţii - reclamanţi B. şi A. a sumei de 3.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocaţial.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta - pârâtă C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 248/Ap din 15 februarie 2023 pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

Obligă recurenta - pârâtă C. S.R.L. la plata către intimaţii - reclamanţi B. şi A. a sumei de 3.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 14 decembrie 2023, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform dispoziţiilor art. 402 din C. proc. civ.