Lease damages claim revived: partially quashed and remanded for new hearing on 473,510 RON repair costs; termination and cross-claims upheld.

Şedinţa publică din data de 15 decembrie 2022

Deliberând asupra recursurilor, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului, constată următoarele:

I. Cadrul procesual şi soluţia primei instanţe

1. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Specializat Cluj la data de 13.11.2019, sub nr. x/2019, reclamanta A. S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L.:

- obligarea pârâtei B. S.R.L. la plata sumei de 18.886.060,04 RON, reprezentând contravaloarea chiriei datorate reclamantei de către pârâtă, pentru toată perioada rămasă până la expirarea termenului de 7 ani, aferent celei de-a doua perioade a închirierii, conform prevederilor art. 6.6. din Contractul de închiriere a unui spaţiu cu destinaţie de folosinţă birouri nr. 410 din data de 16.03.2012;

- obligarea pârâtei B. S.R.L. la plata sumei de 4.096.425,01 RON, reprezentând contravaloarea taxei pentru servicii datorate reclamantei de către pârâtă, pentru toată perioada rămasă până la expirarea termenului de 7 ani, aferent celei de-a doua perioade a închirierii, conform prevederilor art. 6.6. din Contractul de închiriere a unui spaţiu cu destinaţie de folosinţă birouri nr. 410 din data de 16.03.2012;

- obligarea pârâtei B. S.R.L. la plata sumei de 36.320,95 RON, reprezentând chirie şi taxă pentru servicii aferente lunii mai 2019, conform facturii fiscale nr. x din data de 08.05.2019, potrivit prevederilor art. 8.1. şi ale art. 10.2. din Contractul de închiriere a unui spaţiu cu destinaţie de folosinţă birouri nr. 410 din data de 16.03.2012;

- obligarea pârâtei B. S.R.L. la plata sumei de 8.409,98 RON, reprezentând cuantumul penalităţilor de întârziere datorate reclamantei de către pârâtă faţă de neexecutarea culpabilă a obligaţiilor de plată, conform facturilor fiscale din x/2019 şi 08.05.2019, calculate potrivit prevederilor art. 8.6. din Contractul de închiriere a unui spaţiu cu destinaţie de folosinţă birouri nr. 410 din data de 16.03.2012;

- obligarea pârâtei B. S.R.L. la plata sumei de 473.510 RON, reprezentând daune-interese, ca urmare a neexecutării culpabile de către pârâtă a obligaţiei de a returna reclamantei spaţiul închiriat în starea in care acesta a fost preluat, conform prevederilor art. 11.4. din Contractul de închiriere a unui spaţiu cu destinaţie de folosinţă birouri nr. 410 din data de 16.03.2012;

- obligarea pârâtei B. S.R.L. la plata tuturor penalităţilor de întârziere pentru perioada cuprinsă între data 01.07.2019 şi data plăţii efective de către pârâtă a tuturor sumelor datorate reclamantei;

- obligarea pârâtei B. S.R.L. la plata tuturor cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu, prin raportare la art. 451 alin. (1) şi art. 453 alin. (1) C. proc. civ.

2. Prin cererea reconvenţională depusă la 24.02.2020, pârâta B. S.R.L. a solicitat:

- obligarea reclamantei-pârâte A. S.R.L. la plata sumei de 110.074,70 Euro, reprezentând contravaloarea scrisorii de garanţie bancară nr. 127/17.11.2017, executate abuziv, precum şi obligarea reclamantei-pârâte la plata dobânzii legale pentru perioada cuprinsă între data executării abuzive a scrisorii de garanţie (30.04.2019) şi data plăţii efective a sumei de 110.074,70 Euro;

- în subsidiarul (1), compensarea contravalorii scrisorii de garanţie bancară nr. 127/17.11.2017, în valoare de 110.074,70 Euro şi a dobânzii legale aferente, cu orice sumă la care va fi obligată de către instanţa de judecată;

- în subsidiarul (2), în cazul în care instanţa va aprecia că nu a intervenit încetarea contractului prin ajungerea la termen la data de 01.04.2019, a solicitat anularea art. 6.3 din contractul de închiriere, ca fiind o clauză neuzuală şi ne-negociată şi, în consecinţă, anularea şi a art. 6.6 din contractul de închiriere;

- în subsidiarul (3), în cazul în care instanţa va constata că contractul de închiriere nu a încetat la data de 01.04.2019, să se constate prelungirea contractului de închiriere pe un termen de 4 luni, până la data de 01.08.2019, conform actului adiţional transmis de reclamanta reconvenţională la data de 22.03.2018 şi acceptat de reclamanta A. la data de 29.03.2018.

A mai solicitat obligarea reclamantei pârâte reconvenţionale la plata cheltuielilor de judecată.

3. Prin sentinţa civilă nr. 1917 din 08.12.2020, pronunţată în dosarul nr. x/2019 al Tribunalului Specializat Cluj, s-a respins, ca nefondată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L.

S-a admis, în parte, cererea reconvenţională formulată de către pârâta reclamantă reconvenţională B. S.R.L., în contradictoriu cu reclamanta pârâtă reconvenţională A. S.R.L.

A fost obligată pârâta reconvenţională A. S.R.L. să achite reclamantei reconvenţionale B. S.R.L. suma de 110.074,70 Euro (echivalentul în RON la cursul BNR din data plăţii), reprezentând contravaloarea scrisorii de garanţie bancară nr. 127/17.11.2017, precum şi dobânda legală penalizatoare aferentă, calculată începând cu data de 30.04.2019 şi până la achitarea integrală a debitului.

A fost respinsă în rest, cererea reconvenţională.

A fost obligată reclamanta pârâtă reconvenţională A. S.R.L. să achite pârâtei reclamante reconvenţionale B. S.R.L. suma de 382.436,37 RON, cheltuieli de judecată.

Prin încheierea din 22.10.2021, pronunţată în dosarul nr. x/2019 al Tribunalului Specializat Cluj, s-a admis cererea formulată de petenta B. S.R.L. şi s-a dispus îndreptarea erorii materiale strecurate în minuta, dispozitivul şi considerentele sentinţei civile nr. 1917/2020 pronunţate de Tribunalul Specializat Cluj în dosarul nr. x/2019, în sensul menţionării în mod corect că: "Obligă reclamanta pârâtă reconvenţională A. S.R.L. să achite pârâtei reclamante reconvenţionale B. S.R.L. suma de 439.912,89 RON, cheltuieli de judecată.", în loc de "Obligă reclamanta pârâtă reconvenţională A. S.R.L. să achite pârâtei reclamante reconvenţionale B. S.R.L. suma de 382.436,37 RON, cheltuieli de judecată.", cum greşit s-a menţionat.

II. Soluţia instanţei de apel

Împotriva sentinţei primei instanţe, la 08.09.2021, a declarat apel principal reclamanta-pârâtă A., solicitând admiterea acestuia şi schimbarea hotărârii atacate, ca fiind netemeinică şi nelegală, cu consecinţa admiterii cererii de chemare în judecată; în subsidiar, înlăturarea sau reducerea cheltuielilor de judecată acordate în fond intimatei B. S.R.L., reprezentând onorariu avocaţial.

Împotriva aceleiaşi sentinţe, la 13.10.2021, a declarat apel incident pârâta-reclamantă B., solicitând admiterea acestuia şi schimbarea în parte a hotărârii primei instanţe, în sensul obligării apelantei principale la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 439.912,89 RON (382.436,37 RON la care se adaugă 57.476,52 RON), reprezentând onorariu de avocat; în subsidiar, în cazul admiterii cererii de apel a apelantei-reclamante A., solicită admiterea capetelor de cerere subsidiare nr. (1), (2), (3) şi (4) din cererea reconvenţională, solicitând, totodată, şi obligarea apelantei principale A. la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezenta cauză.

În sinteză, apelul incident priveşte:

- cheltuielile de judecată;

- în subsidiar, în cazul respingerii apărărilor privind încetarea la termen a contractului, nulitatea art. 6.3. şi art. 6.6 din Contractul de închiriere; constatarea prelungirii Contractului pe un termen de 4 luni, până la data de 01 august 2019; compensarea contravalorii scrisorii de garanţie bancară şi reducerea cuantumului penalităţii prevăzute de art. 6.6 din Contract.

Împotriva încheierii de îndreptare eroare materială din data de 22.10.2021, a declarat apel reclamanta-pârâtă A., solicitând anularea încheierii atacate ca fiind nelegală, în principal ca urmare a constatării inadmisibilităţii cererii de îndreptare a erorii materiale pentru motivul invocat de către intimată, iar în subsidiar ca fiind netemeinică şi nelegală, cu consecinţa respingerii cererii de îndreptare a erorii materiale formulată de către B. S.R.L., precum şi obligarea intimatei B. S.R.L., la plata tuturor cheltuielilor de judecată ocazionate de soluţionarea prezentului demers judiciar.

Prin decizia civilă nr. 84/2022 din 14 februarie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Cluj – secţia a II-a Civilă, au fost respinse apelul incident formulat de pârâta-reclamantă B. S.R.L. şi apelul principal declarat de reclamanta-pârâtă A. S.R.L. împotriva încheierii din 22.10.2021 şi a sentinţei civile nr. 1917 din 08.12.2020, pronunţate în dosarul nr. x/2019 al Tribunalului Specializat Cluj. Au fost respinse cererile părţilor de obligare la plata cheltuielilor de judecată.

III. Judecata în recurs

Motivele de casare invocate

1. Împotriva deciziei instanţei de apel, a declarat recurs reclamanta-pârâtă A. S.R.L., solicitând casarea hotărârii instanţei de apel ca fiind nelegală, cu consecinţa reţinerii cauzei în vederea rejudecării acesteia în ceea ce priveşte efectele prelungirii contractului de închiriere, iar ca urmare a rejudecării, admiterea cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată, respingerea cererii reconvenţionale şi respingerea solicitării intimatei privind cheltuielile de judecată acordate în primă instanţă.

În subsidiar, recurenta reclamantă-pârâtă a solicitat casarea hotărârii atacate ca fiind nelegală, cu consecinţa trimiterii cauzei în vederea rejudecării acesteia în ceea ce priveşte daunele-interese cauzate ca urmare a neexecutării culpabile de către intimată a obligaţiei de a returna proprietarului spaţiul închiriat în starea în care acesta a fost preluat.

1.1. În motivarea recursului, reclamanta-pârâtă a invocat cazul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. în ceea ce priveşte încetarea contractului de închiriere nr. x/16.03.2012, susţinând că instanţa de apel, printr-o interpretare eronată a prevederilor art. 1266-1269 din C. civ., art. 1188 şi 1202 din C. civ., validează susţinerile intimatei, considerând contractul de închiriere încetat la data de 01.04.2019 şi că interpretarea oferită de prima instanţă este în consonanţă cu prevederile art. 6.3. din Contractul de închiriere.

Dezvoltând acest motiv de recurs, reclamanta-pârâtă susţine că, prin hotărârea adoptată, instanţa de apel nu a ţinut cont de prevederile art. 1266-1269 C. civ. privind regulile de interpretare a contractelor, în primul rând de principiul potrivit căruia interpretarea contractului trebuie să pornească de la voinţa concordantă a părţilor, chiar dacă aceasta diferă de sensul literal al termenilor folosiţi, cu referire la clauzele 6.2 şi 6.3 din contract.

În accepţiunea recurentei, din interpretarea sistematică şi în acord cu regulile prevăzute de art. 1268 C. civ. a clauzelor anterior menţionate, reiese că intenţia de a nu prelungi contractul, notificată de către una dintre părţi celeilalte, trebuie să fie clară şi expresă, iar notificarea trebuie să exprime dorinţa de a nu prelungi închirierea pe cei 7 ani.

Recurenta reclamantă-pârâtă consideră că partea adversă nu a respectat procedura de notificare a încetării contractului de închiriere prevăzută de clauza 6.3 din contract, întrucât nu există nicio notificare din partea intimatei din care să reiasă intenţia de a nu prelungi contractul, în conformitate cu prevederile contractuale. Consideră că raţionamentul instanţei de apel este nelegal şi contrar prevederilor art. 1240 alin. (2) din C. civ. în sensul că atribuie o relevanţă juridică diferită manifestării de voinţă a intimatei contrar prevederilor art. 6.3 din Contractul de închiriere.

Recurenta susţine că nu există niciun argument al instanţei de apel de unde să reiasă faptul că ar trebui să se subînţeleagă că B. a avut intenţia unei încetări a contractului, din moment ce corespondenţa s-a purtat în sensul prelungirii perioadei contractuale. În plus, întreaga corespondenţă invocată, precum şi propunerea de "act adiţional" formulată de B. dovedesc exclusiv existenţa unei simple oferte/intenţii de negociere (neurmate de acceptare).

Prin această interpretare, instanţa de apel nu face altceva decât să adauge prevederi la contractul încheiat între părţi, contract care are putere de lege conform art. 1270 C. civ., iar echivalarea unei notificări care indică o posibilă prelungire a contractului cu notificarea prevăzută de art. 6.3 din contractul de închiriere nu ţine cont de dispoziţiile art. 1240 alin. (2) C. civ.

1.2. Reclamanta-pârâtă a invocat nelegalitatea deciziei în ceea ce priveşte daunele-interese pretinse ca urmare a neexecutării culpabile de către intimată a obligaţiei de a returna proprietarului spaţiul închiriat în starea în care acesta a fost preluat, încadrându-şi criticile în motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ.

În primul rând, a arătat că instanţa de apel a respins solicitarea de efectuare a unei expertize, fără a motiva de ce nu este această probă utilă soluţionării cauzei. Simpla menţiune că proba nu este utilă raportat la înscrisurile existente la dosar echivalează cu nemotivarea hotărârii, iar părţii îi este afectat dreptul la un proces echitabil şi dreptul la apărare prin respingerea unei probe esenţiale în soluţionarea cauzei. Această soluţie a instanţei de apel contravine totodată principiului rolului activ al judecătorului în aflarea adevărului, precum şi dispoziţiilor art. 22 C. proc. civ.

Recurenta A. a mai arătat că instanţa de apel a înlăturat o recunoaştere a dreptului realizată chiar de către intimată, invocând motivul că protocolul nu ar fi fost semnat de către creditoare, deşi propunerea plăţii sumei de 100.000 Euro pentru aducerea spaţiului la starea iniţială a fost a intimatei, iar acest aspect nu a fost negat în cursul procesului.

Făcând trimitere la clauza de la art. 11.4 din contractul de închiriere, recurenta a mai arătat că, deşi intimatei îi incumba obligaţia de a preda spaţiul închiriat în starea şi în situaţia în care acesta a fost preluat la încheierea contractului, aceasta nu şi-a îndeplinit nici această obligaţie contractuală, imobilul fiind părăsit într-o stare necorespunzătoare, necesitând avansarea de cheltuieli pentru readucerea acestuia la starea iniţială.

În opinia recurentei, obligaţia de despăgubire a fost recunoscută, în mod expres, de către intimată, aceasta acceptând să plătească echivalentul prejudiciului provocat prin părăsirea ilicită şi abuzivă a spaţiului închiriat, prin prevederile exprese ale art. 2.1. şi 2.2. din Protocolul de predare.

În schimb, soluţia instanţelor de fond conferă chiriaşului dreptul de a lăsa spaţiul închiria într-o stare necorespunzătoare, contrar obligaţiilor esenţiale ale chiriaşului prevăzute la art. 11.4 din contractul de închiriere, dar şi la art. 1788 alin. (2), art. 1802, art. 1822 C. civ.

1.3. Printr-un ultim motiv de recurs, reclamanta-pârâtă a invocat netemeinicia deciziei civile în ceea ce priveşte cheltuielile de judecată acordate intimatei în etapa procesuală a fondului, considerând incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Recurenta A. apreciază nelegal faptul că instanţa de apel a considerat ca fiind corectă modalitatea de calcul prin care instanţa de fond a obligat-o la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariul avocaţial dovedit al intimatei în cuantum de 371.555,52 RON iniţial, iar ulterior 439.912,89 RON, ca urmare a admiterii cererii de îndreptare a erorii materiale formată de către B.. Criticând modalitatea de evaluare a înscrisurilor anexe ale notei de cheltuieli depuse de partea adversă, recurenta consideră că nu s-a făcut dovada efectuării acelor cheltuieli, respectiv transferul sumei de bani în contul societăţii civile de avocatură în baza unor facturi fiscale emise pentru activităţi prestate în cadrul dosarului respectiv, precum şi a unor ordine de plată pentru plăţile efectuate prin virament bancar.

2. Împotriva deciziei instanţei de apel, a declarat recurs pârâta-reclamantă B. S.R.L., solicitând modificarea în parte a hotărârii recurate, în sensul obligării părţii adverse la plata cheltuielilor de judecată datorate în urma respingerii apelului principal formulat de apelanta A..

În motivarea recursului, pârâta-reclamantă a invocat cazurile de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ. şi a arătat că este nelegală soluţia instanţei de apel de respingere a cererii de acordare a cheltuielilor de judecată constând onorariul avocaţial de 138.778,85 RON, solicitat de B. în faţa instanţei de apel.

Recurenta a arătat că apelurile principale ale A. au fost respinse, deci partea adversă a pierdut procesul, iar apelul incident al B. a fost respins ca fiind lipsit de obiect, având în vedere soluţia de respingere a apelului principal al A..

Instanţa de apel a omis în mod nelegal să explice cum anume a ajuns în concret la respingerea cererii B. de obligare a A. la plata cheltuielilor de judecată şi cum anume au fost aplicate în concret prevederile art. 451 - 453 C. proc. civ.

Recurenta pârâta-reclamantă a susţinut că instanţa de apel nu a motivat conform exigenţelor C. proc. civ. respingerea capătului de cerere privind acordarea de cheltuieli de judecată şi, în subsidiar, dacă se consideră că singura propoziţie de 3 rânduri reprezintă o motivare conformă, atunci aceasta cuprinde motive contradictorii. Aşadar, deşi apelanta A. a pierdut procesul (apelul principal fiind respins), instanţa de apel a respins totuşi în totalitate cererea de obligare la plata cheltuielilor de judecată a A., fără nicio motivare concretă. Mai mult, aşa-zisa "motivare" este şi contradictorie, întrucât nu este nicio legătură între respingerea apelului A. (obiectul principal al litigiului) şi respingerea apelului incident al B. (care oricum era doar subsidiar, atât ca importanţă, cât şi ca volum al activităţii de asistenţă juridică).

Analiza motivelor de casare

Examinând, în condiţiile legii, conformitatea hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, Înalta Curte reţine următoarele:

1. Recursul declarat de reclamanta-pârâtă A. S.R.L.

1.1. Primul motiv de recurs, referitor la încetarea contractului de închiriere nr. x/16.03.2012, este nefondat.

Deşi invocă greşita aplicare a prevederilor art. 1266-1269 din C. civ., referitor la interpretarea clauzelor 6.2. şi 6.3. din contractul de închiriere, în realitate, disputa părţilor priveşte calificarea corespondenţei electronice iniţiată de B. la 22 martie 2018, prin propunerea/oferta de încheiere a actului adiţional nr. 8.

Astfel, B. consideră că, prin invocarea în cuprinsul actului adiţional propus a prevederilor art. 6.3 din contract, şi-a manifestat în mod expres, în formă scrisă, intenţia de a nu prelungi valabilitatea contractului pentru "A Doua Perioadă" de 7 ani.

În schimb, A. apreciază că această propunere de act adiţional poate fi considerată cel mult o ofertă de a contracta din partea chiriaşului, neînsuşită de proprietar, şi nu poate avea valoarea unei manifestări de voinţă neechivoce a chiriaşului de a nu prelungi contractul de închiriere în condiţiile prevăzute de clauza 6.3.

Instanţele de fond au interpretat corect clauza 6.3. din contractul de închiriere, stabilind că notificarea prin care chiriaşul împiedică prelungirea automată a contractului cu cea "de-A Doua Perioadă" de 7 ani trebuie să îndeplinească următoarele condiţii: să fie scrisă (singura condiţie de formă); să fie formulată într-un anumit termen, şi anume să fie primită de proprietar până în data de 01.04.2018, dar în niciun caz mai târziu de 14 zile de la această dată; prin notificare, chiriaşul să îşi exprime dorinţa de a nu prelungi închirierea, evident, pentru a doua perioadă de închiriere de 7 ani, prevăzută de art. 6.2 (singura condiţie de fond).

În mod evident, această clauză este clar formulată, nefiind susceptibilă de mai multe înţelesuri, astfel încât nu erau aplicabile regulile de interpretare prevăzute de art. 1268 C. civ.. De asemenea, nu poate fi identificată o încălcare a regulii de interpretare după voinţa concordantă a părţilor (art. 1266 C. civ.) şi nici sistematică, prin raportare la ansamblul clauzelor contractului (art. 1267 C. civ.).

Disputa părţilor priveşte însă un act distinct şi ulterior, pretins emis în aplicarea acestei clauze, respectiv dacă o propunere de act adiţional, prin care chiriaşul notifică proprietarului, cu indicarea clauzei 6.3, că doreşte prelungirea valabilităţii contractului cu 4 luni, până la 1 august 2019, constituie o notificare clară şi neechivocă prin care chiriaşul îşi exprimă dorinţa de a nu prelungi închirierea cu cea "de-A Doua Perioadă" de 7 ani.

Sub acest aspect, instanţele de fond au apreciat că propunerea de prelungire a duratei închirierii până la data de 1 august 2019 confirmă ipoteza încetării contractului la finalul primei perioade de închiriere, în 1 aprilie 2019, ipoteza prelungirii automate pentru o perioadă de încă 7 ani nefiind aplicabilă cât timp a fost solicitată o perioadă mai scurtă.

În lipsa tăcerii chiriaşului, acţiunea acestuia în scopul obţinerii acordului părţilor pentru o durată mult redusă a închirierii poate fi considerată că exprimă dorinţa de a nu prelungi închirierea pentru "A Doua Perioadă" de 7 ani, prevăzută de art. 6.2.

Faptul că proprietarul nu a acceptat oferta de act adiţional în sensul prelungirii contractului de închiriere cu 4 luni nu are relevanţă în privinţa calificării acestei oferte ca notificare în sensul clauzei 6.3. şi nu constituie o încălcare sau interpretare eronată a prevederilor art. 1188 şi 1202 din C. civ.

Interpretarea recurentei reclamante-pârâte A. presupune un formalism excesiv al notificării care împiedică prelungirea automată a închirierii, prin care este eliminată posibilitatea unei prelungiri reduse, cu o altă perioadă, în concordanţă cu interesul comercial al părţilor.

Nu poate fi primită susţinerea recurentei reclamante-pârâte potrivit căreia raţionamentul instanţei de apel este nelegal şi contrar prevederilor art. 1240 alin. (2) din C. civ.. Dimpotrivă, voinţa chiriaşului de a nu se prelungi automat închirierea cu "A Doua Perioadă" de 7 ani, prevăzută de art. 6.2., s-a manifestat într-un mod care nu lasă nicio îndoială asupra intenţiei de a produce efectele juridice corespunzătoare, respectiv prin propunerea de prelungire mutuală, iar nu automată, cu doar 4 luni.

1.2. Al doilea motiv de recurs, referitor la daunele-interese pretinse ca urmare a neexecutării culpabile de către intimată a obligaţiei de a returna spaţiul închiriat în starea în care acesta a fost preluat, este fondat.

Potrivit clauzei 11.4 din contractul de închiriere, "la data expirării duratei contractului sau la încetarea contractului, Chiriaşul va returna obiectul închirierii Proprietarului în starea şi situaţia în care l-a preluat, precum şi curăţat, igienizat, cu toate cheile şi dotările aferente şi va înlătura toate bunurile proprietate a Chiriaşului şi va repara orice pagubă provocată de acesta".

În dovedirea pretenţiilor în cuantum de 473.510 RON, formulate la capătul 5 de cerere, reclamanta a susţinut că părţile au agreat, "în mod expres şi fără rezerve", ca pârâta să achite reclamantei suma totală de 100.000 Euro, cu titlu de despăgubiri, ca urmare a faptului că spaţiul închiriat nu a fost returnat în starea în care acesta a fost preluat şi că asumarea fără rezerve a acestei obligaţii de către pârâtă decurge din prevederile art. 2.1. din Protocolul de predare.

Instanţele de fond au calificat acest înscris negociat de părţi ca o ofertă neacceptată şi au înlăturat orice valoare probatorie cu privire la daunele-interese în discuţie pe motiv că Protocolul de predare nu a mai fost semnat de părţi.

Cu toate acestea, reclamanta-pârâtă A. a susţinut că instanţa a înlăturat o recunoaştere a dreptului său realizată chiar de către intimată, invocând motivul că protocolul nu ar fi fost semnat, deşi propunerea plăţii sumei de 100.000 Euro pentru aducerea spaţiului la starea iniţială a fost a intimatei B..

Instanţa de apel nu a mai analizat susţinerea reclamante-pârâte privind valoarea probatorie a unei pretinse mărturisiri extrajudiciare, conform art. 350 C. proc. civ., sub aspectul existenţei prejudiciului (starea necorespunzătoare a imobilului la momentul predării), făcută prin corespondenţa părţilor şi propunerea pârâtei-reclamante B. de încheiere a unui Protocol de predare.

Valorificând într-o manieră interdependentă clauzele prevăzute în Protocolul de predare, instanţa de apel a încercat să argumenteze neacordarea sumei de 100.000 Euro propuse de B., însă a omis să cerceteze existenţa prejudiciului, în acord cu clauza 11.4 din contractul de închiriere.

Înlăturând această modalitate de evaluare a prejudiciului, instanţa de apel nu a fost preocupată, în conformitate cu dispoziţiile art. 22 alin. (2) C. proc. civ., să stăruie, prin administrarea probelor necesare, pentru a aflarea adevărului sub aspectul valorii reale a pagubelor provocate de chiriaş la returnarea spaţiului închiriat, deşi reclamanta-pârâtă A. a solicitat în şedinţa din 14 februarie 2022, încuviinţarea probei cu expertiză tehnică judiciară în specialitatea construcţii civile, care să aibă ca obiectiv determinarea costurilor pentru readucerea spaţiului la starea de la momentul încheierii contractului de închiriere.

Motivul succint pentru care instanţa de apel a respins această probă – "nu apare ca fiind utilă pentru justa soluţionare a apelului, având în vedere existenţa înscrisurilor de la dosar", nu reprezintă o motivare coerentă, în condiţiile în care înscrisurile de la dosar au fost înlăturate ca nefăcând dovada pretenţiilor afirmate.

În aceste condiţii, instanţa de apel nu a expus o motivare pertinentă care să justifice respingerea probei cu expertiză tehnică judiciară în specialitatea construcţii civile propuse de reclamanta-pârâtă în scopul evaluării prejudiciului, deşi a înlăturat evaluarea rezultată din Protocolul de predare.

Procedând astfel, instanţa de apel a încălcat dreptul la apărare al reclamantei-pârâte întrucât nu i-a acordat posibilitatea de a administra probele necesare dovedirii pretenţiei afirmate şi principiul rolului activ în aflarea adevărului, ceea ce face aplicabil motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., prin raportare la prevederile art. 20 C. proc. civ.

De asemenea, neanalizând susţinerea apelantei A. referitoare la valoarea probatorie de mărturisire extrajudiciară a propunerii părţii adverse de încheiere a unui Protocol de predare, cel puţin sub aspectul existenţei prejudiciului, dacă nu şi al evaluării lui, prin raportare la clauza 11.4 din contractul de închiriere, instanţa de apel nu a motivat hotărârea în acord cu prevederile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., ceea ce face aplicabil motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

1.3. Printr-un ultim motiv de recurs, reclamanta-pârâtă A. a invocat netemeinicia deciziei civile în ceea ce priveşte cheltuielile de judecată acordate intimatei în primă instanţă.

Criticând modalitatea de evaluare a înscrisurilor anexe ale notei de cheltuieli depuse de partea adversă la prima instanţă, recurenta se îndepărtează de scopul recursului, prevăzut de art. 483 alin. (3) C. proc. civ., respectiv examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile.

Această critică nu constituie un aspect de nelegalitate a deciziei instanţei de apel, ci priveşte, eventual, netemeinicia hotărârii de primă instanţă cu privire la dovada cheltuielilor de judecată, constând în onorariul de avocat suportat de pârâta-reclamantă B., astfel încât acest motiv nu poate fi analizat în recurs.

2. Recursul declarat de pârâta-reclamantă B. S.R.L.

Instanţa de apel a respins cererea pârâtei-reclamante privind obligarea părţii adverse la plata cheltuielilor de judecată în apel cu motivarea succintă că s-a raportat la respingerea apelurilor declarate de ambele părţi.

Instanţa de apel nu a avut în vedere, însă, faptul că apelul incident declarat de pârâta-reclamantă B. S.R.L. privea:

- cheltuielile de judecată acordate prin sentinţa primei instanţe şi a fost respins ca fiind lipsit de obiect, întrucât diferenţa de cheltuieli pretinsă fusese acordată prin încheierea din 22.10.2021 de îndreptare eroare materială;

- în subsidiar, în cazul respingerii apărărilor privind încetarea la termen a contractului, nulitatea art. 6.3. şi art. 6.6 din Contractul de închiriere; constatarea prelungirii Contractului pe un termen de 4 luni, până la data de 01 august 2019; compensarea contravalorii scrisorii de garanţie bancară şi reducerea cuantumului penalităţii prevăzute de art. 6.6 din Contract, fiind respins ca rămas fără interes, întrucât instanţa de apel a constatat încetarea contractului la momentul expirării primei perioade de închiriere şi a respins acţiunea introductivă, astfel că nu se mai impunea analiza acestor petite ale cererii reconvenţionale.

Pornind de la fundamentul acordării cheltuielilor de judecată – culpa procesuală a părţii care pierde procesul, Înalta Curte constată că instanţa de apel nu a motivat în concret aplicarea dispoziţiilor art. 451-453 C. proc. civ., în sensul că nu a explicat în ce măsură poate fi considerată în culpă procesuală partea a cărei cale de atac este respinsă ca rămasă fără obiect/interes ca urmare a respingerii căii de atac principale declarate de partea adversă.

Aşadar, este incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

3. Pentru aceste considerente, în temeiul art. 496 alin. (2), art. 497 şi art. 499 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursurile declarate de recurenta-reclamantă A. S.R.L. şi de recurenta-pârâtă B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 84/2022 din 14 februarie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Cluj – secţia a II-a Civilă, va casa, în parte, decizia atacată şi va trimite cauza aceleiaşi instanţe pentru o nouă judecată a apelului reclamantei A. S.R.L.

În acord cu problemele de drept dezlegate prin prezenta decizie, rejudecarea în fond după casare, potrivit art. 501 C. proc. civ., se va limita la daunele-interese pretinse de reclamanta-pârâtă ca urmare a neexecutării culpabile de către chiriaş a obligaţiei de a returna spaţiul închiriat în starea în care acesta a fost preluat.

Ca urmare, întrucât disputa referitoare la încetarea contractului de închiriere nr. x/16.03.2012 a fost definitiv tranşată, se menţin argumentele instanţei de apel care au fundamentat respingerea apelului incident ca rămas fără interes.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile declarate de recurenta-reclamantă A. S.R.L. şi de recurenta-pârâtă B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 84/2022 din 14 februarie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Cluj – secţia a II-a Civilă.

Casează, în parte, decizia atacată şi trimite cauza aceleiaşi instanţe pentru o nouă judecată a apelului reclamantei A. S.R.L.

Menţine, în rest, dispoziţia din decizie privind respingerea apelului incident.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 15 decembrie 2022.