Civil liability for unauthorized post-lease occupation: delictual versus contractual basis for loss-of-use damages

Şedinţa publică din data de 31 octombrie 2023

Asupra recursului de faţă, din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Timişoara la data de 21.12.2020, sub nr. x/2020, reclamanţii Statul Român prin Consiliul Local al Municipiului Timişoara şi Municipiul Timişoara prin Primar au solicitat, în contradictoriu cu pârâta A. S.R.L., obligarea pârâtei la plata unei despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a imobilului (situat în Timişoara, B-dul x nr. 22, compus din 5 încăperi în suprafaţă de 111,55 m.p., înscris în CF nr. x C1-U7, nr. top. x), începând cu data de 01.01.2015 şi până la data eliberării efective a spaţiului, reprezentând echivalentul sumei de 24 euro/lună/m.p., calculată la nivelul dublului chiriei lunare conform art. 12 din contractul de închiriere, ajuns la termen, respectiv la data de 31.12.2014.

În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că, în fapt, imobilul este ocupat fără titlu de către pârâta A. S.R.L. şi, cu toate că a fost somată să elibereze şi să predea spaţiul într-un termen de 30 zile de la primirea notificării, având în vedere faptul că nu deţine niciun titlu asupra acestuia, folosindu-1 în mod abuziv şi fără drept, pârâta nu a dat curs celor solicitate, astfel încât reclamanţii au fost nevoiţi să promoveze o acţiune în vederea evacuării acesteia din imobil.

Totodată, au învederat că, prin sentinţa civilă nr. 7843/04.08.2020 pronunţată de Judecătoria Timişoara, definitivă prin decizia civilă nr. 1806/08.12.2020, pronunţată de Tribunalul Timiş, s-a dispus evacuarea pârâtei din spaţiul aflat în Timişoara, B-dul x nr. 22, compus din 5 încăperi în suprafaţă de 111,55 m.p.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 555, art. 868, art. 870, art. 1381, 1385, 1531 şi 1532 C. civ.

La 18.01.2021, reclamanţii au depus un răspuns la adresa de regularizare comunicată de instanţă, arătând că, faţă de împrejurarea că pârâta nu a procedat la evacuarea din spaţiul ce îl ocupa fără titlu, cuantumul debitului până la 31.12.2020 este de 160.632 euro, menţionând că despăgubirile vor continua să curgă până la data eliberării efective a spaţiului de către pârâtă.

Prin întâmpinare, pârâta a invocat, pe cale de excepţie, necompetenţa materială a Judecătoriei Timişoara. Totodată, a invocat şi excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune pentru perioada 2015-2017, considerând că se impune respingerea în parte a pretenţiilor solicitate prin cererea de chemare în judecată, ca fiind prescrise, iar pentru restul pretenţiilor (în privinţa cărora nu a intervenit prescripţia dreptului material la acţiune) respingerea acestora ca neîntemeiate.

La data de 22.02.2021, reclamanţii au depus precizare de acţiune, prin care au arătat că societatea pârâtă a eliberat la data de 22.01.2021 spaţiul din Timişoara, B-dul x nr. 22, solicitând, astfel, obligarea pârâtei la plata unor despăgubiri pentru lipsa folosinţei imobilului aferentă perioadei 01.01.2015-22.01.2021, sens în care au arătat că debitul calculat până la data de 31.12.2020 este în cuantum de 161.970,6 euro.

Prin sentinţa civilă nr. 2329/24.02.2021, Judecătoria Timişoara a admis excepţia necompetenţei sale materiale şi a declinat competenţa de soluţionare a acţiunii în favoarea Tribunalului Timiş.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Timiş la data de 03.03.2021 sub acelaşi număr de dosar (x/2020).

La primul termen de judecată stabilit în cauză (04.05.2021), instanţa a pus în vedere reclamanţilor să precizeze în scris dacă invocă răspunderea civilă contractuală sau delictuală, aspect care se invocă pentru soluţionarea excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune, având în vedere dispoziţiile art. 1350 C. civ. şi apărările formulate de pârâtă.

La 2 iunie 2021, reclamanţii au dat curs solicitării instanţei, sens în care au indicat art. 1349 C. civ. privind răspunderea civilă delictuală ca fiind temeiul legal al acţiunii formulate în contradictoriu cu pârâta A. S.R.L.

La 27 octombrie 2021, pârâta A. S.R.L. a formulat note scrise ca urmare a clarificărilor privind obiectul cererii de chemare în judecată, solicitând respingerea cererii de chemare în judecată, sens în care a invocat inadmisibilitatea capătului de cerere privind obligarea pârâtei la plata prejudiciului în temeiul răspunderii civile delictuale, considerând că sunt incidente dispoziţiile art. 1350 C. civ. privind răspunderea civilă contractuală, iar, în subsidiar, a solicitat instanţei să respingă cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată, apreciind că nu există nicio probă care să susţină afirmaţiile reclamanţilor.

Prin sentinţa civilă nr. 50/PI din 8 februarie 2022, pronunţată în dosarul nr. x/2020, astfel cum a fost îndreptată prin încheierea de cameră de consiliu din 11 aprilie 2022, Tribunalul Timiş – secţia I Civilă a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată prin întâmpinare de pârâta A. S.R.L. pentru perioada 01.01.2015-21.12.2017 şi, în consecinţă, a respins cererea de chemare în judecată formulată de Statul Român prin Consiliul Local al Municipiului Timişoara şi Municipiul Timişoara prin Primar, în contradictoriu cu pârâta A. S.R.L. având ca obiect pretenţii, pentru perioada 01.01.2015-21.12.2017; totodată, a admis în parte cererea de chemare în judecată şi, în consecinţă, a obligat pârâta A. S.R.L. la plata către reclamanţi a sumei de 48.189 euro reprezentând contravaloare lipsă de folosinţă, pentru perioada 21.12.2017-21.12.2020; fără cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentinţe, pârâta A. S.R.L. a declarat apel, solicitând respingerea cererii de chemare în judecată, în ceea ce priveşte obligaţia de plată pentru perioada 21.12.2017-21.12.2020, ca inadmisibilă şi, în subsidiar, ca netemeinică.

Distinct, pârâta-apelantă a formulat la termenul din 12 octombrie 2022, prin note scrise, şi o cerere de suspendare a judecării prezentei cauze, până la pronunţarea unei hotărâri definitive în dosarul nr. x/2022 aflat pe rolul Tribunalului Timiş, arătând că, la data de 06.06.2022, a formulat cerere de chemare în judecată prin care a solicitat obligarea Comisiei pentru vânzarea spaţiilor comerciale şi de prestări servicii, constituită în temeiul Legii nr. 550/2002, să efectueze procedura de vânzare a spaţiului comercial situat în mun. Timişoara, b-dul x nr. 22, înscris în CF. nr. x, în acest sens fiind deschis pe rolul Tribunalului Timiş dosarul nr. x/2022. Pârâta apelantă a considerat că dezlegarea prezentei cauze depinde de soluţionarea dosarului amintit mai sus, scopul fiind acela de a dobândi dreptul de proprietate asupra spaţiului comercial situat în mun. Timişoara, b-dul x nr. 22, înscris în C.F. nr. x, fapt care ar fi trebuit să se fi realizat încă din anul 2014.

La termenul din 7 decembrie 2022, instanţa a respins cererea de suspendare a judecării cauzei, apreciind că soluţionarea prezentului dosar nu depinde de soluţionarea dosarului nr. x/2022 indicat de apelantă în cererea de suspendare.

Prin decizia civilă nr. 348 din 28 decembrie 2022, pronunţată în dosarul nr. x/2020, Curtea de Apel Timişoara – secţia Civilă a respins apelul formulat de apelanta-pârâtă A. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 50/08.02.2022, pronunţată de Tribunalul Timiş în dosarul nr. x/2020.

Împotriva acestei decizii, pârâta A. S.R.L. a declarat recurs, solicitând, în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., casarea sentinţei civile nr. 50/PI din 08.02.2022 a Tribunalului Timiş, în ceea ce priveşte obligarea sa la plata sumei de 48.189 euro pentru perioada 21.12.2017-21.12.2020 şi a deciziei civile nr. 348 din 28.12.2022, pronunţată de Curtea de Apel Timişoara; respingerea cererii de chemare în judecată, în ceea ce priveşte obligaţia de plată pentru perioada 21.12.2017-21.12.2020, ca inadmisibilă.

În motivare, recurenta arată că, în data de 30.04.1999, între părţile litigante s-a încheiat contractul de închiriere SAD nr. 638/1999, convenţie prin care locatorii s-au obligat să-i asigure folosinţa imobilului situat în Timişoara, b-dul x nr. 22, în schimbul unei chirii lunare.

Totodată, a învederat că, printre obligaţiile născute din contract (obligaţie contractuală), exista şi obligaţia de a restitui bunul primit în locaţiune, susţinând că, în cazul de faţă, această obligaţie nu putea fi exigibilă decât ulterior momentului la care s-a împlinit termenul suspensiv pentru care a fost acordată folosinţa imobilului, respectiv 29.12.2013.

Arătând că, în acest sens dispun atât art. 1821 alin. (1) C. civ., cât şi art. 8 lit. B) din contractul de închiriere SAD nr. 638/1999, recurenta susţine că în mod eronat ambele instanţe de fond au constatat incidenţa dispoziţiilor care reglementează răspunderea civilă delictuală, fiind în contradicţie cu art. 1350 C. civ.

Aşadar, în accepţiunea recurentei, fapta care ar fi provocat prejudiciul invocat de către intimaţii-reclamanţi poate reprezenta cel mult o neexecutare a unei obligaţii contractuale, respectiv obligaţia de a restitui bunul primit în locaţiune la un anumit termen (obligaţie de a face), consecinţa fiind angajarea răspunderii civile contractuale a debitorului, potrivit art. 1350 C. civ.

Totodată, arată că, interpretând dispoziţiile care reglementează răspunderea civilă contractuală (art. 1350 şi 1516-1557 C. civ.), recurenta susţine că debitorul contractual este obligat, suplimentar executării obligaţiei contractuale, să acopere şi prejudiciul produs prin neexecutarea propriilor obligaţii sau printr-o executare defectuoasă a acestor obligaţii.

De asemenea, arătând că prejudiciul invocat de către intimaţii-reclamanţi reprezintă, potrivit art. 1530 C. civ., daune-interese, recurenta remarcă faptul că, şi în cazul daunelor-interese, sunt incidente doar dispoziţiile care reglementează răspunderea civilă contractuală, aceste daune fiind consecinţa unei neexecutări ori executări defectuoase a unei obligaţii contractuale.

În continuare, susţinând că acţiunea intimaţilor-reclamanţi este contrară art. 1350 alin. (3) C. civ., recurenta arată că a ridicat excepţia inadmisibilităţii temeiului legal al cererii de chemare în judecată, precizând că distincţia dintre răspunderea delictuală şi cea contractuală rezultă din originea obligaţiei care a fost încălcată şi a cărei nesocotire determină caracterul ilicit al acţiunii sau inacţiunii.

De asemenea, a mai arătat că, în timp ce răspunderea civilă delictuală alcătuieşte dreptul comun al răspunderii civile, răspunderea contractuala este o răspundere cu caracter special, consecinţa fiind aceea că, ori de câte ori nu avem de-a face cu o răspundere contractuală, vor fi aplicabile regulile privitoare la răspunderea civilă delictuală. Prin urmare, cu excepţia cazurilor prevăzute în mod expres de lege, în accepţiunea recurentei, în cazul neexecutării lato sensu a obligaţiilor contractuale, creditorul păgubit nu are dreptul de a opta între acţiunea în răspunderea contractuală şi acţiunea în răspundere delictuală.

În continuare, arătând că reclamanţii şi-au întemeiat demersul judiciar pe dispoziţiile care reglementează răspunderea civilă delictuală, recurenta afirmă că această cauză a acţiunii civile este inexplicabilă şi cu totul surprinzătoare, dat fiind faptul că, în prezentarea faptei (pe care reclamanţii o susţin a fi ilicită), în probarea existenţei prejudiciului şi a întinderii acestuia, aceştia uzează de clauzele contractului de închiriere SAD 638/1999. Astfel, deşi şi-au întemeiat cererea de chemare în judecată pe dispoziţiile ce reglementează răspunderea civilă delictuală, reclamanţii s-au prevalat şi de dispoziţii din regimul răspunderii civile contractuale, combinând, astfel, cele două forme ale răspunderii civile, fapt interzis în mod expres de art. 1350 alin. (3) C. civ.

Susţinând, totodată, că încetarea contractului de închiriere SAD 638/1999 nu conduce automat la încetarea raporturilor contractuale dintre părţi, recurenta arată că, în cazul contractului de locaţiune, există obligaţii care pot fi executate doar în momentul în care contractul a încetat, context în care precizează că încetarea contractului nu reprezintă şi încetarea efectelor pe care acesta le-a produs, existând posibilitatea ca aceste efecte de natură contractuală să se nască după momentul încetării contractului, cum ar fi, de exemplu, obligaţia de restituire a bunul primit în locaţiune.

Prin urmare, în accepţiunea recurentei, neexecutarea sau executarea cu întârziere a obligaţiei de restituire şi posibilul prejudiciu rezultat din aceste fapte sunt reglementate numai în spectrul normelor care reglementează obligaţiile contractuale sau a celor care reglementează în mod special un anumit contract, astfel încât, în cazul în care creditorul unei obligaţii contractuale este prejudiciat de o executare defectuoasă a acesteia, respectivul creditor poate solicita, conform art. 1350 alin. (3) C. civ., repararea acestui prejudiciu doar în temeiul răspunderii civile contractuale.

Raportându-se la situaţia litigioasă din speţă, recurenta-pârâtă arată că fapta sa poate reprezenta neexecutarea la timp a obligaţiei contractuale prevăzute de art. 8 lit. b) din Contractul de închiriere SAD nr. 638/1999: "Obligaţiile chiriaşului: b) să elibereze spaţiul la data împlinirii termenului prevăzut în contractul de închiriere sau a încetării acestuia în orice alt mod" şi, cum nu şi-a îndeplinit la timp această obligaţie, intimaţii-reclamanţi au solicitat instanţei evacuarea sa pe motiv că foloseşte fără drept spaţiul comercial după data de 29.12.2013, acţiunea de evacuare fiind întemeiată pe art. 1038 C. proc. civ. (care reglementează evacuarea doar în cazul în care relaţia părţilor este dată de calitatea de părţi într-un contract de locaţiune - relaţie eminamente contractuală).

De altfel, mai arată că, prin decizia civilă nr. 1806/2020, Tribunalul Timiş a admis cererea de evacuare doar pentru motivul că reclamanţii din acel dosar (intimaţii-reclamanţi din prezentul dosar) au avut calitatea de locatori, sens în care a evocat anumite considerente apreciate ca fiind relevante în acest sens.

Prin urmare, subliniind că cererea prin care intimaţii-reclamanţi au solicitat evacuarea s-a întemeiat pe relaţia contractuală dintre părţile litigante, recurenta arată că intimaţii-reclamanţi, în demersul lor de a obţine un titlu executoriu prin care să o oblige la executarea obligaţiei de restituire a bunului primit în locaţiune, aveau posibilitatea, potrivit legii, de a opta între procedura de drept comun (întemeiată pe contract) şi procedura specială reglementată de art. 1034 coroborat cu art. 1038 C. proc. civ.

În continuare, recurenta-pârâtă arată că, deşi este evident că prejudiciul solicitat de către intimaţii-reclamanţi reprezintă în fapt daune-interese, astfel cum sunt stabilite de art. 1530 C. civ., atât instanţa de apel, cât şi cea de fond au considerat că acesta reprezintă un prejudiciu provocat de un delict civil, ceea ce, în opinia recurentei, încalcă art. 1350 alin. (3) C. civ., oferind creditorului contractual posibilitatea de a opta pentru tipul de răspundere civilă care îi este mai favorabilă.

Verificând hotărârea atacată prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte reţine următoarele:

În esenţă, prin criticile formulate, subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta reproşează instanţei de apel că a încălcat art. 1350 alin. (3) din C. civ., având în vedere existenţa art. 8 lit. b) din Contractul de închiriere SAD nr. 638/1999, susţinând, totodată, că în mod eronat a fost respinsă excepţia inadmisibilităţii acţiunii în răspundere civilă delictuală pe care a invocat-o, întrucât, în speţă, reclamanta nu se putea întemeia pe un astfel de temei de drept.

Răspunzând criticilor formulate, Înalta Curte reţine că raportul dintre răspunderea civilă delictuală şi cea contractuală este cel de la general la special, în sensul că răspunderea delictuală alcătuieşte dreptul comun al răspunderii civile.

În cauză, recurenta susţine că obligaţia pretins încălcată este ataşată contractului de închiriere SAD nr. 638/1999 încheiat de părţile litigante, respectiv art. 8 lit. b) din contract, potrivit căruia chiriaşul (în speţă, recurenta-pârâtă) are obligaţia să elibereze spaţiul la data împlinirii termenului prevăzut în contractul de închiriere sau a încetării acestuia în orice alt mod.

Pentru a stabili dacă fapta păgubitoare este rezultatul neîndeplinirii obligaţiilor contractuale izvorâte din contractul de închiriere încheiat de părţi, se impune un examen al conţinutului contractului, al obiectului acestuia, respectiv, al obligaţiilor născute în temeiul său.

Art. 1 din contractul de închiriere pentru suprafeţele locative cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă nr. 638/30.04.1999, încheiat între intimata-reclamantă în calitate de locator şi societatea recurentă, în calitate de locatar (chiriaş), menţionează că obiectul contractului constă în închirierea şi exploatarea de către părţile contractante a spaţiului construit în suprafaţă de 111.55 mp (structurat în 5 încăperi), pentru care locatarul s-a angajat (prin art. 8 lit. a) din contract) să plătească o chirie lunară, conform art. 4-5 din acelaşi Contract.

Din anul 2009, contractul de locaţiune a fost prelungit prin acte adiţionale până în data de 29.12.2014, raporturile juridice de natură contractuală dintre recurenta-pârâtă şi municipiul Timişoara încetând prin ajungerea la termen a contractului de locaţiune SAD 638/30.04.1999.

Cu toate că recurenta îşi fundamentează construcţia juridică pe obligaţia înscrisă la art. 8 lit. b) din contract, respectiv, de a elibera spaţiul la data împlinirii termenului prevăzut în contractul de închiriere sau a încetării acestuia în orice alt mod, în cauză, fapta ilicită ce i-a fost imputată constă în ocuparea fără titlu a spaţiului ce a făcut obiectul contractului de închiriere după data la care acesta a încetat, pentru care reclamanţii au solicitat despăgubiri începând cu data de 01.01.2015 şi până la data eliberării efective a spaţiului.

În această ipoteză, obligaţia recurentei-pârâte, de plată a despăgubirilor pentru prejudiciul produs din culpa de a ocupa fără titlu spaţiul ce a făcut obiectul contractului de închiriere, după data încetării contractului, nu rezultă din contractul de închiriere încheiat, fiind ataşată sferei răspunderii delictuale, respectiv obligaţiei generale de a repara prejudiciul produs din culpa sa.

În altă ordine de idei, se impune observaţia că, în speţă, părţile nu au convenit o clauză penală prin care să fi evaluat anticipat prejudiciul produs locatorului prin refuzul de a elibera spaţiul închiriat la împlinirea termenului locaţiunii. Prin urmare, criticile recurentei referitoare la felul răspunderii sunt lipsite de relevanţă întrucât, în speţă, mecanismul răspunderii civile nu are o componentă contractuală, din moment ce cuantumul prejudiciului nu a fost evaluat anticipat prin acordul de voinţă al părţilor.

Aşadar, referitor la tipul de răspundere civilă în situaţia ocupării fără titlu a unui spaţiu deţinut în baza contract de locaţiune încetat, Înalta Curte reţine că în mod corect instanţa de apel a statuat că pretenţiile reclamanţilor sunt determinate de faptele pârâtei (recurenta din prezenta cauză) situate în afara cadrului contractual, respectiv ocuparea fără drept a unui spaţiu aflat în proprietatea reclamantului după încetarea contractului de închiriere.

Aşa fiind, Înalta Curte constată că soluţia adoptată de prima instanţă şi menţinută de instanţa de apel nu este susceptibilă de casare pe aspectul aplicării greşite a legii, motiv pentru care, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul declarat de recurenta-pârâtă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 348 din 28 decembrie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Timişoara – secţia Civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 348 din 28 decembrie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Timişoara – secţia Civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 31 octombrie 2023.