Recurse on sale promises and lease contract annulment: appeal dismissed, lower court rulings upheld

Şedinţa publică din data de 19 septembrie 2024

Asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului constată următoarele:

1. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 29 martie 2021 pe rolul Tribunalului Constanţa, secţia I civilă, sub nr. x/2021, reclamanta A. S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu B. S.R.L., pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare în privinţa imobilelor ce au făcut obiectul promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate între părţi.

În drept, reclamanta a invocat dispoziţiile art. 1669, art. 1179 şi art. 1244 C. civ.

Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea ca neîntemeiată a cererii de chemare în judecată şi, pe calea cererii reconvenţionale, a solicitat să se constate că a intervenit rezoluţiunea promisiunilor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 13.05.2020 şi nr. 314 din 13.05.2020 de C., din culpa exclusivă a promitentului-cumpărător, ca urmare a declaraţiei de rezoluţiune nr. 436 din 30.03.2021.

În drept, pârâta a invocat dispoziţiile art. 1270, art. 1538, art. 1549, art. 1552 şi art. 1669 C. civ.

Prin încheierea nr. 2665 din 29 iunie 2021, pronunţată de Tribunalul Constanţa – secţia I civilă s-a admis excepţia necompetenţei materiale procesuale a secţiei I civilă a Tribunalului Constanţa şi a fost declinată competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea secţiei a II-a civilă a aceleiaşi instanţe.

Prin cererea înregistrată la 05 ianuarie 2022 pe rolul Judecătoriei Constanţa, sub nr. x/2022, reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâtele B. S.R.L. şi D. S.R.L., a solicitat, în principal, anularea contractului de închiriere nr. x din 30.03.2021 încheiat între cele două pârâte, atestat de avocat E. sub nr. x din 30.03.202, iar în subsidiar, declararea inopozabilităţii faţă de reclamantă a contractului de închiriere.

În drept, reclamanta a invocat dispoziţiile art. 629, art. 627, art. 1270, art. 1237 şi art. 1562 C. civ.

Prin încheierea nr. 9271 din 15.07.2022, Judecătoria Constanţa a admis excepţia conexităţii şi a dispus conexarea dosarului nr. x/2022 la dosarul nr. x/2021.

Prin sentinţa civilă nr. 1486 din 22.12.2022, pronunţată de Tribunalul Constanţa – secţia a II-a civilă, s-au respins ca neîntemeiate cererea de chemare în judecată şi cererea reconvenţională formulate în dosarul nr. x/2021.

Au fost respinse ca neîntemeiate excepţiile lipsei calităţii procesual active a reclamantei A. S.R.L. şi lipsei de interes, invocate de pârâte în dosarul nr. x/2022.

A fost respinsă ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamantă, în dosarul nr. x/2022.

Au fost respinse cererile de acordare a cheltuielilor de judecată ca neîntemeiate.

2. Împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamanta A. S.R.L. şi pârâta B. S.R.L.

Prin apelul formulat de reclamanta A. S.R.L. s-a solicitat admiterea apelului şi schimbarea în parte a hotărârii apelate, în sensul pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de înstrăinare a imobilelor ce au făcut obiectul promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate între A. S.R.L., în calitate de promitentă-cumpărătoare şi B. S.R.L., în calitate de promitentă- vânzătoare.

De asemenea, s-a solicitat, în principal, anularea contractului de închiriere nr. x din 30.03.2021, încheiat între B. S.R.L. şi D. S.R.L., iar, în subsidiar, constatarea inopozabilităţii faţă de A. S.R.L. a acestui contract.

Pârâta B. S.R.L. a formulat apel atât împotriva considerentelor sentinţei cât şi împotriva hotărârii, solicitând admiterea apelului, desfiinţarea în parte a sentinţei, în ceea ce priveşte soluţia de respingere ca neîntemeiată a cererii reconvenţionale formulate de pârâta şi, în rejudecare, admiterea cererii reconvenţionale formulate de aceasta.

Prin decizia civilă nr. 120 din 07 iulie 2023, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de insolvenţă şi litigii cu profesionişti şi societăţi, au fost respinse ambele apeluri ca nefondate.

3. Împotriva acestei decizii, pârâta B. S.R.L. a declarat recurs, în temeiul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., prin care a solicitat casarea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

În motivare, recurenta a susţinut că, prin respingerea apelului formulat de aceasta împotriva considerentelor hotărârii primei instanţe, instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 476 C. proc. civ. privind efectul devolutiv al apelului.

În acest sens, s-a menţionat că recurenta-pârâtă nu a invocat în apel nemotivarea sentinţei primei instanţe în ceea ce priveşte soluţionarea cererii reconvenţionale, ci a criticat considerentele prin care a fost respinsă cererea principală deoarece prima instanţă a structurat hotărârea prin trimiterea la acestea.

În concret, recurenta-pârâtă susţine că a contestat modul de interpretare a a contractului de vânzare-cumpărare pe care reclamanta intenţiona să îl impună pârâtei, în executarea promisiunii de vânzare-cumpărare.

În aceste condiţii, instanţa de apel trebuia să analizeze susţinerile părţilor şi să prezinte propriul raţionament care a condus la soluţia dată. Faţă de lipsa acestor argumente, se arată că soluţia nu este motivată cu privire la primul capăt de cerere. De asemenea, decizia recurată este nelegală şi ca urmare a interpretării greşite a dispoziţiilor art. 461 alin. (2) coroborate cu art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.

În continuare, recurenta a susţinut încălcarea dispoziţiilor art. 1270, art. 1266 alin. (1) şi art. 1279 C. civ. în ceea ce priveşte soluţia dată de instanţa de apel asupra cererii reconvenţionale.

În opinia recurentei, dispoziţiile art. 1279 C. civ. au fost interpretate restrictiv doar cu privire la obiectul şi preţul contractului, deşi părţile au libertatea contractuală de a conveni şi alte clauze cărora să le confere caracterul de a fi esenţiale la perfectarea contractului promis. Sub acest aspect, s-a arătat că reclamanta şi-a asumat faţă de pârâtă, pe lângă obligaţia de plată a avansului şi obligaţiile de realizare a investiţiilor, de plată a ratelor preţului începând cu decembrie 2020 şi de reluare în contractul de vânzare-cumpărare a tuturor clauzele prevăzute la art. 5.4 şi art. 7 din promisiunile de vânzare-cumpărare.

Potrivit recurentei, toate aceste obligaţii nu au fost respectate, astfel că instanţa de apel în mod greşit nu a reţinut culpa reclamantei în executarea obligaţiilor prevăzute în promisiunile de vânzare-cumpărare.

Astfel, recurenta susţine că reclamanta nu a efectuat investiţiile asumate, nu a făcut dovada achitării primei rate din diferenţa de preţ şi nu a preluat clauzele de la art. 5.4 şi 7 din cuprinsul promisiunilor de vânzare-cumpărare în contractul propus pentru autentificare.

Recurenta apreciază că sunt îndeplinite condiţiile pentru constatarea intervenirii rezoluţiunii pe motiv că reclamanta nu şi-a respectat obligaţiile prevăzute în cele două promisiuni de vânzare-cumpărare, iar declaraţia de rezoluţiune a fost comunicată şi recepţionată de reclamantă.

În opinia recurentei, instanţa de apel în mod greşit a respins criticile privind dreptul acesteia de a reţine avansul achitat, fiind încălcate dispoziţiile art. 1270 C. civ.. În realitate, refuzul reclamantei de a încheia contractele de vânzare-cumpărare în forma agreată prin promisiunile încheiate şi prin înţelegerea ulterioară din 16.01.2021 are drept consecinţă reţinerea avansului achitat de aceasta.

Prin urmare, recurenta consideră că a fost îndreptăţită să formuleze declaraţia de rezoluţiune a promisiunilor de vânzare-cumpărare.

Prin întâmpinarea formulată, intimata - reclamantă A. S.R.L. a invocat excepţia nulităţii recursului pentru nemotivare iar pe fond a solicitat respingerea recursului.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie la 13 martie 2024, iar prin rezoluţia din 6 iunie 2024 a fost acordat termen de judecată la 19 septembrie 2024.

Înalta Curte, analizând decizia atacată în raport cu criticile formulate, în limitele controlului de legalitate şi temeiurilor de drept invocate, va respinge ca nefondat recursul pentru următoarele considerente:

Motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. nu este întemeiat.

Casarea hotărârii pentru motivul prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. se poate solicita atunci când au fost încălcate reguli de procedură sau principii ale procesului civil, a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, potrivit art. 174 C. proc. civ.

Nulitatea reprezintă principala sancţiune care se resfrânge asupra actelor de procedură ce au fost aduse la îndeplinire cu nesocotirea dispoziţiilor legale.

Subsumat acestui motiv, recurenta a invocat încălcarea de către instanţa de apel a normelor de procedură privind efectul devolutiv al apelului, consacrat de art. 476 C. proc. civ.

Sub acest aspect, s-a arătat că, în apel, instanţa de prim control judiciar nu a procedat la o nouă judecată asupra fondului apelului ce viza considerentele hotărârii primei instanţe prin care se reţinuse lipsa unei neexecutări culpabile a obligaţiilor asumate de intimata-reclamantă în cuprinsul celor două promisiuni de vânzare-cumpărare.

Potrivit dispoziţiilor art. 476 C. proc. civ. apelul are caracter devolutiv, în sensul că readuce în faţa instanţei superioare toate problemele de fapt şi de drept ce au fost dezbătute în primă instanţă, provocând o nouă judecată a fondului.

Examinând actele dosarului, instanţa supremă constată că prin cererea introductivă reclamanta a solicitat instanţei să pronunţe o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, iar pârâta a solicitat, pe cale reconvenţională, să se constate că a intervenit rezoluţiunea promisiunilor de vânzare-cumpărare din culpa exclusivă a reclamantei. Totodată, instanţa de fond a fost învestită şi cu soluţionarea cererii reclamantei de anulare a contractului de închiriere nr. x din 30.03.2021, prin conexarea dosarului nr. x/2022

Tribunalul a respins cererea formulată de reclamantă şi ceareconvenţională, precum şi cererea conexă. Împotriva acestei hotărâri au declarat apel atât reclamanta cât şi pârâta.

Pârâta B. S.R.L. a declarat apel atât împotriva considerentelor hotărârii primei instanţe care priveau conţinutul raportului juridic născut între părţi şi modalitatea în care acestea şi-au executat propriile obligaţii, cât şi împotriva dispozitivului.

Instanţa de apel a respins apelul pârâtei împotriva considerentelor hotărârii primei instanţe prin prezentarea unor consideraţii teoretice referitoare la conţinutul obligaţiei de motivare hotărârii judecătoreşti.

În acelaşi timp, în examinarea apelului formulat de pârâtă împotriva soluţiei din dispozitiv, privind respingerea cererii reconvenţionale, instanţa de apel a analizat pe fond criticile pârâtei ce priveau conţinutul raportului juridic născut între părţi şi neexecutarea culpabilă a obligaţiilor asumate de intimata-reclamantă în cuprinsul celor două promisiuni de vânzare-cumpărare.

Astfel, subsecvent stabilirii obiectului obligaţiilor esenţiale născute în sarcina părţilor din cele două promisiuni de vânzare-cumpărare, în decizia recurată s-a reţinut că reclamanta nu este în culpă pentru modificarea clauzelor contractuale cu prilejul întocmirii actului de vânzare-cumpărare, în realitate notarul public preluând în proiectul contractului de vânzare-cumpărare toate dispoziţiile din promisiuni, prin renumerotarea clauzelor din acestea.

În continuare, s-a reţinut că pârâta nu a demonstrat faptul că reclamanta era în imposibilitate de a plăti preţul convenit, contractele de vânzare cumpărare nefiind perfectate la cererea pârâtei, astfel cum rezultă din încheierea de autentificare nr. x din 16.03.2021 întocmită de notarul public.

Prin urmare, constatând că una dintre condiţiile cumulative pentru constatarea intervenirii rezoluţiunii nu este îndeplinită, pârâta fiind cea în culpă pentru refuzul de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, instanţa de apel nu a mai analizat restul condiţiilor, reţinând incidenţa principiului de drept nemo auditur propriam turpitudinem alegans.

În considerarea celor prezentate, Înalta Curte constată că instanţa de prim control judiciar a respectat normele de procedură privind efectul devolutiv al apelului, criticile pârâtei ce priveau considerentele reţinute de prima instanţă în analiza solicitării de constatare a rezoluţiunii promisiunilor de vânzare-cumpărare din culpa reclamantei fiind cercetate în cadrul considerentelor redate în soluţionarea apelului aceleiaşi părţi împotriva dispozitivului.

Nefiind încălcate norme de procedură a căror sancţiune atrage nulitatea hotărârii, instanţa supremă constată că motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. nu este întemeiat.

În egală măsură, nici criticile subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. nu sunt întemeiate.

În considerarea acestui motiv, recurenta-pârâtă a susţinut că decizia recurată nu cuprinde motivele instanţei de apel asupra apelului declarat de parte împotriva considerentelor hotărârii primei instanţe.

În realitate, astfel cum s-a arătat, se constată că instanţa de apel a analizat criticile invocate de pârâtă prin apelul la considerente cu prilejul examinării apelului declarat de aceeaşi parte împotriva dispozitivului hotărârii, o astfel de abordare fiind justificată prin prisma faptului că, atât acţiunea principală, cât şi cererea reconvenţională, au dedus judecăţii acelaşi raport juridic obligaţional, născut din promisiunile de vânzare cumpărare încheiate între părţi.

Ca atare, chiar dacă instanţa de apel a motivat soluţia de respingere a apelului împotriva considerentelor sentinţei apelate în cadrul analizei efectuate asupra apelului declarat împotriva soluţiei din dispozitiv, nu suntem în ipoteza unei nemotivări a deciziei recurate, în sensul dispoziţiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.

Pe de altă parte, împrejurarea că recurenta nu este de acord cu motivarea instanţei de apel nu determină incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Referitor la motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., instanţa supremă constată că este invocat în mod formal, nefiind relevate critici de nelegalitate a deciziei recurate.

Astfel, recurenta susţine că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 1266, art. 1270 şi art. 1279 C. civ., prin aceea că a reţinut în mod greşit culpa exclusivă a părţii pentru neperfectarea contractelor de vânzare cumpărare şi, subsecvent, neîndeplinirea condiţiilor cumulative pentru intervenirea rezoluţiunii promisiunilor de vânzare-cumpărare.

Se constată, aşadar, că deşi invocă încălcarea dispoziţiilor art. 1266, art. 1270 şi art. 1279 C. civ., în realitate recurenta contestă culpa reţinută în sarcina acesteia de instanţa de apel în perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, solicitând reevaluarea situaţiei de fapt în ce priveşte reluarea în contractul de vânzare cumpărare a clauzelor din promisiuni, respectiv respectarea de către reclamantă a obligaţiilor asumate, referitoare la efectuarea investiţiilor şi plata primelor rate ale preţului convenit de părţi.

Or, prin aceste critici se solicită instanţei de recurs să reinterpreteze probele administrate şi să reaprecieze situaţia de fapt în ceea ce priveşte culpa părţilor în neîndeplinirea obligaţiilor asumate prin promisiunile de vânzare-cumpărare, aspecte de netemeinicie care au fost soluţionate în mod definitiv de instanţele de fond şi care nu pot forma obiect al controlului judiciar în calea extraordinară a recursului.

Având în vedere că prin aceste critici nu se aduc în dezbatere, în mod real, norme de drept material încălcate sau aplicate greşit, motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. nu poate fi primit spre analiză.

În consecinţă, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 120 din 07 iulie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de insolvenţă şi litigii cu profesionişti şi societăţi.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 120 din 07 iulie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de insolvenţă şi litigii cu profesionişti şi societăţi, ca nefondat.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 19 septembrie 2024.