Validity of real estate sale involving unnotified historical monument and proportionality of state preemption rights

Şedinţa publică din data de 06 martie 2024

După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cauzei

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti – secţia a IV-a civilă sub nr. x/2019, la data de 06.02.2019, reclamanta A., în contradictoriu cu Ministerul Culturii şi Identităţii Naţionale, prin Direcţia pentru Cultură a Municipiului Bucureşti şi Municipiul Bucureşti prin Primar, a solicitat instanţei să constate valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/27.04.2009 de B.N.P. B., cu obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.

La data de 25.10.2019, reclamanta a formulat cerere precizatoare, arătând că înţelege să atribuie calitate procesuală pasivă Direcţiei pentru Cultură şi Patrimoniu Naţional a Municipiului Bucureşti, reprezentată prin Directorul Executiv.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 1022 din 29 iulie 2020, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins ca neîntemeiate excepţiile lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor Direcţia pentru Cultură a Municipiului Bucureşti şi Municipiul Bucureşti, prin Primarul General.

A admis cererea astfel cum a fost precizată.

A constatat valabilitatea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/27.04.2009 de B.N.P. B..

A obligat pe pârâţi la plata către reclamantă a sumei de 4971,37 RON cheltuieli de judecată, din care 3.471,37 RON taxă judiciară de timbru şi 1.500 RON onorariu de avocat cu aplicarea art. 451 alin. (2) C. proc. civ.

3. Hotărârea pronunţată în apel

Prin decizia civilă nr. 1426A din 25 octombrie 2021, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins apelurile formulate de apelantul – pârât Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, şi de apelanta - pârâtă Direcţia Pentru Cultură a Municipiului Bucureşti împotriva sentinţei civile nr. 1022 din 29.07.2020, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă în dosarul nr. x/2019, ca nefondate.

A obligat pe apelanţii-pârâţi, în solidar, la plata către intimata-reclamantă a sumei de 4165 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel constând în onorariu de avocat.

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 1426A din 25 octombrie 2021 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a declarat recurs pârâta Direcţia Pentru Cultură a Municipiului Bucureşti, cu a cărui soluţionare a fost învestită Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în prezenta cauză.

Prevalându-se de motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei curţii de apel, recurate, şi reţinerea cauzei spre rejudecare, cu consecinţa respingerii ca neîntemeiate a acţiunii.

După expunerea pe scurt a istoricului litigiului, recurenta-pârâtă arată că instanţa de apel a pronunţat hotărârea cu încălcarea/greşita aplicare a prevederilor legislaţiei privind protejarea monumentelor istorice şi cu precădere a Legii nr. 422/2001.

Astfel, art. 14 din Legea nr. 422/2001, invocat de către instanţă, face parte din Capitolul II: Inventarierea şi clasarea monumentelor istorice, care precizează metodologia de clasare individuală a monumentelor istorice, pe baza unui dosar ce cuprinde studiu istoric, acte de proprietate, etc., conform art. 13 din lege.

Imobilul situat în str. x, Bucureşti a fost clasat ca şi monument istoric încă din anul 1992, statutul juridic de monument istoric fiind consacrat în Lista Monumentelor, Ansamblurilor şi Siturilor Istorice elaborată în anul 1992 de Comisia Naţională a Monumentelor, Ansamblurilor şi Siturilor Istorice, înfiinţată conform Decretului nr. 91/1990, deci anterior adoptării actualei legislaţii care prevede clasarea individuală în Lista monumentelor istorice cu întocmirea unei dosar de clasare pentru fiecare imobil.

Procedura întocmirii unui dosar individual de clasare a fost, deci, aprobată ulterior, prin Ordinul Ministerului Culturii şi Cultelor nr. 2682/2003, publicat în Monitorul Oficial nr. 448 din 24 iunie 2003, cu aplicare pentru viitor.

Având în vedere că imobilul în discuţie a fost clasat conform art. 60 din Legea nr. 422/2001, iar nu în baza prevederilor art. 14 din Legea nr. 422/2001, adică nu în baza unei clasări individuale care să conţină şi obligaţia Direcţiei pentru Cultură a Municipiului Bucureşti de a comunica de îndată proprietarului bunului imobil declanşarea procedurii de clasare, solicită a se constata că hotărârea atacată este nelegală, legea neaplicându-se retroactiv.

În continuare, recurenta invocă statuările Curţii Constituţionale din decizia nr. 477 din 22 septembrie 2005, prin care a fost respinsă excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 60 alin. (1) din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice.

În raport cu cele arătate, solicită a se constata că obligaţia de comunicare reţinută în sarcina acesteia de către curtea de apel nu există, imobilul din str. x nefiind clasat în baza art. 14 din Legea nr. 422/2001, ci în baza Listei Monumentelor Istorice, elaborată în anul 1991-1992, recunoscută de art. 60 din Legea nr. 422/2001.

Cât priveşte sancţiunea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, aceasta este prevăzută prin art. 4 din Legea nr. 422/2001 şi nu de art. 14 şi 17 din acelaşi act normativ, aşa cum ar fi fost reţinut de instanţă în motivarea deciziei recurate.

Conchizând susţine recurenta că nulitatea contractului este efectul neexercitării dreptului de preemţiune, iar nu reprezintă o consecinţă a încălcării obligaţiei prevăzute de art. 14 din Legea nr. 422/2001, de a comunica de îndată proprietarului bunului imobil declanşarea procedurii de clasare, ori a obligaţiei prevăzute de art. 17 alin. (1), de a întocmi şi comunica proprietarului, în termen de 90 de zile ordinul de clasare.

5. Apărările formulate în cauză

În data de 21 iulie 2023, intimata-reclamantă A. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului, ca neîntemeiat, aceasta fiind comunicată recurentei şi intimatului-pârât, care nu au formulat răspuns la întâmpinare.

6. Procedura derulată în faţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Având în vedere data înregistrării cererii de chemare în judecată pe rolul instanţelor judecătoreşti, 13 iunie 2023, în cauză sunt aplicabile dispoziţiile C. proc. civ., cu modificările aduse prin Legea nr. 310/2018.

Constatându-se încheiată procedura de comunicare, în condiţiile art. 490 alin. (2) coroborate cu art. 4711 alin. (5) şi (6) C. proc. civ., a fost fixat termen de judecată la 06 martie 2024, cu citarea părţilor, în şedinţă publică, în vederea soluţionării căii de atac, termen la care instanţa a şi rămas în pronunţare pe fondul recursului.

II. Considerentele şi soluţia Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului precum şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează a fi expuse.

Cererea dedusă judecăţii de partea reclamantă are ca obiect constatarea valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/27.04.2009 de BNP B..

Solicitarea a fost justificată din perspectiva faptului că reclamanta a dobândit acest imobil de la societatea vânzătoare C. S.R.L., radiată în prezent, fără ca părţile să aibă cunoştinţă că imobilul din Bucureşti, str. x, sector 3 ar avea regim de monument istoric, drept pentru care nici nu a fost transmisă o notificare de exercitare a unui eventual drept de preempţiune cu privire la acest imobil.

Deşi niciunul dintre pârâţi nu a solicitat constatatea nulităţii absolute în privinţa actului translativ de proprietate încheiat în anul 2009, reclamanta a formulat prezenta acţiune pentru a preîntâmpina un atare demers juridic, dorind să-şi consolideze dreptul de proprietate, justificat de împrejurările de fapt şi de drept în care contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat, respectiv neîndeplinirea formalităţilor prevăzute de lege pentru ca imobilul să poată fi clasificat drept monument istoric.

Acţiunea în constatarea valabilităţii contractul de vânzare-cumpărare a fost întemeiată pe dispoziţiile Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, art. 1 alin. (3), (12) alin. (3), art. 14, 16, 17, 18, 26 alin. (1) pct. 22, art. 60 alin. (2).

Prioritar, se impune a se reţine că, prin hotărârea instanţei de apel s-a constatat că imobilul din Bucureşti, str. x, sector 3 a fost inclus în lista monumentelor istorice, validată de Comisia Naţională a Monumentelor, Ansamblurilor şi Siturilor Istorice încă din data de 27.05.1992.

Acest aspect nu numai că nu a fost contestat de către niciuna dintre părţi, dimpotrivă chiar, prin motivele de recurs, recurenta a invocat că, în raport cu data clasării imobilului, în 1992 şi având în vedere că obligaţia de întocmire şi comunicare a ordinului de clasare ar fi fost impusă abia prin Legea nr. 422/2001, nu s-ar putea reţine o culpă a autorităţilor care să fi condus la încheierea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/27.04.2009 cu nerespectarea dreptului de preempţiune al pârâtei.

Or, la momentul anului 1992, erau în vigoare prevederile O.G. nr. 27/1992, care la art. 2 alin. (1) prevedeau următoarele: "Calitatea de bun imobil aparţinând patrimoniului cultural naţional este atestată prin clasificarea acestuia în Lista monumentelor, ansamblurilor şi siturilor istorice, aprobată de Comisia Naţională a Monumentelor, Ansamblurilor şi Siturilor Istorice. Lista se revizuieşte anual şi se comunică deţinătorilor împreună cu obligaţiile ce le revin".

În analiza probatoriului administrat în dosar, Curtea de Apel Bucureşti a constat că această listă a fost comunicată exclusiv Primăriei Municipiului Bucureşti, iar nu şi deţinătorilor imobilelor.

Drept urmare, obligaţia de comunicare a încadrării imobilului pe lista monumentelor istorice, precum şi a obligaţiilor ce le revin proprietarilor acestora ori altor deţinători de drepturi reale în legătură cu acestea, exista încă de la momentul 1992, deci anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare dintre societatea S.C. C. S.R.L. şi cumpărătoarea reclamantă din prezenta cauză, A..

Prevederile ordonanţei au fost preluate în legislaţia ulterioară în materie, inclusiv în Legea nr. 422/2001 care, prin art. 60 prevede că:

"(1) Lista cuprinzând monumentele, ansamblurile şi siturile istorice, aprobată de Comisia Naţională a Monumentelor, Ansamblurilor şi Siturilor Istorice în anii 1991-1992, cu modificările şi completările ulterioare, rămâne în vigoare. În termen de 3 ani de la data intrării în vigoare a prezentei legi, Institutul Naţional al Patrimoniului va actualiza Lista monumentelor istorice, potrivit atribuţiilor stabilite prin art. 27 alin. (3).

(2) Serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Cultelor sunt obligate să înştiinţeze, în scris, proprietarii sau titularii drepturilor reale asupra monumentelor istorice despre regimul juridic special al imobilelor în cauză şi să le transmită obligaţia privind folosinţa monumentului istoric".

Totodată, potrivit art. 14 din acelaşi act normativ, serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Cultelor aveau obligaţia de a comunica de îndată proprietarului, titularului dreptului de administrare sau, respectiv, titularului altui drept real asupra bunului imobil declanşarea procedurii de clasare sau de declasare.

De asemenea, potrivit art. 17 din lege, în termen de 90 zile de la data publicării în Monitorul Oficial al României, Partea I, a ordinului de clasare, direcţiile pentru cultură, culte şi patrimoniul cultural naţional judeţean, respectiv a Municipiului Bucureşti, întocmesc şi comunică proprietarului actul prin care sunt precizate condiţiile şi regulile de utilizare sau exploatare şi de întreţinere a bunului imobil în cauză.

În aplicarea acestor norme, prin Ordinul Ministrului Culturii şi Cultelor nr. 2314/2004 a fost aprobată Lista monumentelor istorice actualizată, în Anexa 1 a acestui ordin fiind cuprins şi imobilul din Bucureşti, str. x.

Or, nici la acest moment nu s-a procedat la informarea proprietarilor despre faptul clasării imobilului drept monument istoric, aceştia nefiind înştiinţati despre obligaţiile care le incumbă în virtutea acestei calităţi.

Legea nr. 422/2001 a intrat în vigoare din data de 24 iulie 2001, fiind aplicabilă tuturor raporturilor juridice constituite după această dată, inclusiv actului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamantă cu S.C. C. S.R.L. la 27 aprilie 2009.

Drept urmare, este nefondată critica recurentei-pârâte prin care se susţine lipsa obligaţiei de înştiinţare a titularilor drepturilor de proprietate ori a altor drepturi reale în legătură cu un imobil ce fusese inclus în Lista monumentelor, ansamblurilor şi siturilor istorice încă din anul 1992, şi deci clasificat drept monument istoric anterior intrării în vigoare a Legii nr. 422/2001, câtă vreme şi în legislaţia anterioară exista o atare obligaţie, care, la momentul intrării în vigoare a noii legi, trebuia oricum reîndeplinită, astfel cum reiese din dispoziţiile art. 60 alin. (2) din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice.

Odată constatată pasivitatea recurentei-pârâte în legătură cu sarcinile ce îi reveneau în legătură cu notificarea autorului reclamantei despre clasarea imobilului din Bucureşti, str. x, instanţele de fond au concluzionat, în mod corect, în sensul că imposibilitatea exercitării în concret a dreptului de preempţiune prevăzut de lege a fost creată prin însăşi fapta pârâtei-recurente, care nici după ce a fost notificată despre intenţia reclamantei din prezenta cauză de a vinde acest imobil, nu s-a preocupat să exercite acest drept.

Astfel, în raport cu scopul urmărit de legiuitor prin recunoaşterea dreptului de preempţiune, care a fost acela de a permite statului să dobândeacă prin cumpărare anumite imobile clasificate drept monumente istorice, iar nu de a împiedica fără vreo justificare rezonabilă vânzarea acestora de către proprietar, s-a procedat în continuare la verificarea echilibrului dintre interesul statului şi ingerinţa în dreptul de proprietate al reclamantei, conchizându-se că aceasta nu este proporţională cu scopul urmărit.

Potrivit art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1/1952 la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, "Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional.

Dispoziţiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuţii sau a amenzilor."

Aşadar, recunoscând că orice persoană are dreptul la bunurile sale, curtea de apel a constatat că reclamanta din prezenta cauză deţine un "bun" în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 al CEDO, în condiţiile în care contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/27.04.2009 a fost înscris în cartea funciară liber de orice sarcini, nefiind desfiinţat la momentul la care prezenta acţiune a fost introdusă pe rolul instanţelor.

O privare de proprietate se poate justifica, astfel, numai dacă se demonstrează în special că ea a intervenit din motiv de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege. În plus, orice ingerinţă în exercitarea dreptului de proprietate trebuie să răspundă criteriului de proporţionalitate, fiind necesar a fi păstrat un echilibru just între cerinţele interesului general al comunităţii şi imperativele protecţiei drepturilor fundamentale ale omului. Echilibrul ce trebuie păstrat va fi distrus dacă persoana în cauză suportă o sarcină specială şi exorbitantă (cauza Raicu împotriva României).

Or, în cauză, instanţele de fond au apreciat că lipsirea de efecte a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în anul 2009 ar înfrânge acest principiu al proporţionalităţii, fiind excesiv a se pune în sarcina victimei suportarea consecinţelor produse prin omisiunea obligaţiilor legale ce reveneau, în primul rând statului şi autorităţilor sale (care nu au comunicat autorului reclamantei faptul clasării imobilului în discuţie drept monument istoric şi nici nu a marcat prin semn distinctiv imobilul pentru a se evidenţia regimul acestuia), şi apoi notarului public (care nu a efectuat verificări cu privire la situaţia juridică a imobilului, nesolicitând vânzătorului documente justificative în legătură cu informarea titularilor dreptului de preemţiune despre posibilitatea de exercitare a acestui drept) şi societăţii vânzătoare (care, generat de culpa agenţilor statului, a omis notificarea statului în vederea exercitării dreptului de preempţiune).

Se impune a se observa că, prin motivele de recurs, nu se contestă faptul că reclamanta beneficiază de un "bun" în sensul jurisprudenţei Curţii, ori că imobilul nu ar fost dobândit cu bună-credinţă, doar în acest caz partea reclamantă putând fi pusă în situaţia de a suporta povara responsabilităţii autorului acesteia, care nu ar fi procedat la notificarea autorităţii publice în vederea exercitării dreptului de preempţiune.

Drept urmare, având în vedere că lipsirea de efecte a contractului de vânzare-cumpărare ar aduce o atingere în dreptului reclamantei la respectarea bunurilor sale, a căror contravaloare nici nu mai poate fi recuperată în condiţiile în care societatea vânzătoare a fost radiată, în mod just instanţa de apel a apreciat că procedând de o atare manieră s-ar rupe, în defavoarea reclamantei, justul echilibru ce trebuia păstrat între protecţia proprietăţii şi cerinţele interesului general, motiv pentru care a dispus respingerea apelurilor formulate de pârâţi, cu consecinţa păstrării soluţiei primei instanţe, de constatare a valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/27.04.2009.

Raportat tuturor considerentelor expuse, reţinând ca fiind nefondate motivele de recurs în ansamblul acestora, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., urmează a respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta Direcţia pentru Cultură a Municipiului Bucureşti.

Având în vedere dispoziţiile art. 453 alin. (1) C. proc. civ., conform cărora partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată, şi văzând că fundamentul plăţii cheltuielilor de judecată îl reprezintă culpa procesuală dovedită prin faptul pierderii procesului, interesând pentru aplicarea dispoziţiei legale rezultatul procesului, va obliga pe recurenta-pârâtă la plata acestor cheltuieli către intimata-reclamantă A..

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta Direcţia pentru Cultură a Municipiului Bucureşti împotriva deciziei nr. 1426A din 25 octombrie 2021, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti – secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Obligă recurenta-pârâtă la plata către intimata-reclamantă A. a sumei de 4.760 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 06 martie 2024, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei.