Resolution of interdependent antecontracts where failure to clear land encumbrances triggers automatic rescission of related asset transfers without individual fault

Şedinţa publică din data de 20 iunie 2024

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanţa, la data de 24 iunie 2019, reclamanţii A., B. şi C. S.R.L. au învestit instanţa de judecată, în contradictoriu cu pârâtele D. şi E. Persoană Fizică Autorizată (PFA), cu soluţionarea acţiunii având ca obiect rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 8 noiembrie 2018 la Biroul Notarului Public F. şi a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din 8 noiembrie 2018 la Biroul Notarului Public F., restituirea dublului sumei achitate cu titlul de avans în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 8 noiembrie 2018 la Biroul Notarului Public F., respectiv a sumei de 30.000 euro, în echivalent în RON, la cursul BNR din data efectuării plăţii, cu cheltuieli de judecată.

Prin cererilea reconvenţionale formulate de pârâtele E. şi D., acestea au solicitat obligarea reclamanţilor C. S.R.L., respectiv A. şi B. la plata sumei de 30.000 euro fiecăreia, cu titlu de daune interese compensatorii.

Prin sentinţa civilă nr. 10286 din 17 noiembrie 2020, Judecătoria Constanţa a admis excepţia necompetenţei sale materiale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Constanţa.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 1644 din 18 mai 2022, Tribunalul Constanţa a respins acţiunea civilă formulată de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâta D., ca nefondată. A respins cererea reconvenţională formulată de pârâta reconvenientă D., în contradictoriu cu pârâţii reclamanţi A. şi B., ca nefondată. A respins acţiunea civilă formulată de reclamanta C. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta Persoană Fizică Autorizată E., ca nefondată. A respins cererea reconvenţională formulată de pârâta reconvenientă Persoana Fizică Autorizată E., în contradictoriu cu pârâta reclamantă C. S.R.L., ca nefondată.

3. Hotărârea pronunţată în apel

Prin decizia civilă nr. 149/C din 15 iunie 2023, Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă a admis apelul reclamanţilor C. S.R.L., A. şi B., împotriva sentinţei civile nr. 1644 din 18 mai 2022 pronunţate de Tribunalul Constanţa. A schimbat, în parte, sentinţa apelată, în sensul că: A admis, în parte, acţiunea principală. A dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x din 8 noiembrie 2018 şi a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nr. x din 8 noiembrie 2018.

A obligat pârâta E., reprezentată de E., să restituie reclamantei C. S.R.L. suma de 15.000 euro, echivalent în RON, la data plăţii, reprezentând avans din preţul antecontractului nr. x din 8 noiembrie 2018.

A obligat pârâtele E., reprezentată de E., şi D. la plata cheltuielilor de judecată pentru etapa fondului, după cum urmează: pârâta E. la plata către reclamanta C. S.R.L. a sumei de 7.807 RON reprezentând taxă de timbru şi 4000 RON onorariu de avocat corespunzător pretenţiilor admise, iar pârâta D. la plata către reclamanţii A. şi B. a sumei de 3.938 RON reprezentând taxă de timbru.

A menţinut dispoziţiile sentinţei apelate referitoare la cererile reconvenţionale.

A respins apelul pârâtelor E., reprezentată de E., şi D., declarat împotriva sentinţei civile nr. 1644 din 18 mai 2022 pronunţate de Tribunalul Constanţa, ca nefondat.

A obligat intimatele E., reprezentată de E., şi D. la plata cheltuielilor de judecată din apel, după cum urmează: intimata E. la plata către apelanta C. S.R.L. a sumei de 1.842 RON, reprezentând taxă de timbru şi 1.750 RON onorariu de avocat şi intimata D. la plata către apelanţii A. şi B. a sumei de 1.842 RON reprezentând taxă de timbru şi 1.750 RON, onorariu de avocat.

4. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei civile nr. 149/C din 15 iunie 2023 pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă au declarat recurs pârâta - reclamantă D. şi pârâta - reclamantă E..

4.1. Prin cererea de recurs, pârâta - reclamantă D. a solicitat admiterea căii extraordinare de atac şi, în principal, casarea cu trimitere la instanţa de apel, spre rejudecare a cererii de chemare în judecată cu consecinţa respingerii acesteia şi admiterii cererii reconvenţionale. În subsidiar, a solicitat casarea deciziei şi rejudecarea cauzei, cu consecinţa respingerii cererii de chemare în judecată şi admiterii cererii reconvenţionale.

Recurenta şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 din C. proc. civ.

După o prezentare detaliată a situaţiei de fapt şi a hotărârilor pronunţate de către instanţele de fond, recurenta a arătat că decizia recurată este nelegală.

A învederat că instanţa de apel a dispus rezoluţiunea Promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare nr. x din 8 noiembrie 2018 şi obligarea la restituirea avansului în valoare de 15.000 euro şi la plata cheltuielilor de judecată, deşi în considerentele hotărârilor pronunţate anterior nu se reţine vreo culpă a fiicei sale.

A arătat că la data de 31 ianuarie 2019, nici B. şi nici A. nu au invocat ca motiv de refuz al semnării contractului de vânzare -cumpărare existenţa superficiei. Aceştia cunoşteau că urma să se radieze superficia din cartea funciară concomitent cu înregistrarea contractului de vânzare cumpărare de terenuri.

B. nu s-a prezentat, spre a semna actul de vânzare-cumpărare, iar A., deşi prezent, a refuzat să semneze actul autentic translativ de proprietate convenit în temeiul promisiunii bilaterale autentificată sub nr. x din 8 noiembrie 2018 la Biroul Notarului Public F., refuzul său fiind întemeiat pe condiţia întocmirii acestui act concomitent şi numai împreună cu actul care forma obiectul antecontractului autentificat sub nr. x din 8 noiembrie 2018.

Vinovăţia pentru neîntocmirea actului translativ de proprietate convenit prin antecontractul autentificat sub nr. x din 8 noiembrie 2018, la data de 31 ianuarie 2019, îi aparţine promitentei cumpărătoare C. S.R.L., care, prevalându-se de neexecutarea unei obligaţii neasumate despre care consideră, în mod greşit, că îi incumbă pârâtei PFA E., a refuzat încheierea actului de vânzare-cumpărare.

A arătat că dispoziţiile art. 1405 alin. (1) din C. civ. stabilesc că o condiţie se consideră îndeplinită, dacă debitorul obligat sub această condiţie împiedică realizarea ei. Or, instanţa de apel, în mod greşit, nu a dat eficienţă acestui text. Cei care au împiedicat semnarea actelor translative de proprietate, conform celor expuse anterior, sunt reclamanţii care în mod culpabil nu au încheiat actele.

Astfel, instanţa de apel a reţinut eronat că nu se putea face vânzarea terenurilor libere de sarcini în condiţiile în care şi notarul a reţinut ca erau întrunite toate elementele necesare semnării contractului final.

Având în vedere faptul că nu este în culpă pentru neîncheierea contractului în forma autentică, nu poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezenta cerere.

A apreciat că instanţa de apel a aplicat eronat prevederile art. 1554 alin. (1) din C. civ. în condiţiile în care erau incidente dispoziţiile art. 1554 alin. (2) din acelaşi act normativ.

Prin urmare, a solicitat admiterea recursului în sensul celor dezvoltate prin cererea formulată.

4.2. Prin cererea de recurs, pârâta - reclamantă E. a solicitat admiterea căii extraordinare de atac şi, în principal, casarea cu trimitere la instanţa de apel, spre rejudecarea cererii de chemare în judecată cu consecinţa respingerii acesteia şi admiterii cererii reconvenţionale. În subsidiar, a solicitat casarea deciziei şi rejudecarea cauzei, cu consecinţa respingerii cererii de chemare în judecată şi admiterii cererii reconvenţionale.

Recurenta şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 din C. proc. civ.

După o prezentare detaliată a situaţiei de fapt şi a hotărârilor pronunţate de către instanţele de fond, recurenta a arătat că decizia recurată este nelegală.

A învederat că instanţa de apel a dispus rezoluţiunea Promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare nr. x din 8 noiembrie 2018 şi obligarea la restituirea avansului în valoare de 15.000 euro şi la plata cheltuielilor de judecată, deşi în considerentele hotărârilor pronunţate anterior nu se reţine vreo culpă a sa.

Consideră că aspectele invocate de către reclamanţi, cu privire la pretinsele vicii, cum ar fi starea construcţiilor solarii, nu s-au dovedit a fi reale şi nici asumate de către recurentă, prin convenţie semnată, aspect confirmat atât de hotărârea instanţei de fond, cât şi cea din apel. Culpa pentru neîncheierea actului translativ de proprietate aparţine reclamantei C. S.R.L. - promitentă cumpărătoare.

Instanţele au stabilit deja că nu există nicio obligaţie convenţională a pârâtei E. de remediere a viciilor pretins semnalate de reclamanţi şi că, în măsura în care părţile ar fi vrut să deroge de la regimul instituit de art. 1707 din C. civ., ar fi putut reglementa acest aspect printr-o clauză expresă.

Ceea ce a reţinut diferit instanţa de apel a fost condiţia stipulată în ambele contracte, ca acestea să se încheie concomitent. A apreciat că, în speţă, sunt aplicabile dispoziţiile art. 1405 din C. civ. întrucât C. S.R.L., promitentă cumpărătoare în cadrul convenţiei autentificate sub nr. x din 8 noiembrie 2018, a fost aceea care a refuzat, în mod nelegal, să încheie actul translativ de proprietate în formă autentică. Reclamanţii A. şi B. sunt asociaţi în cadrul persoanei juridice reclamante, voinţa acestora reflectând, în fapt, voinţa juridică a societăţii. Astfel că, din culpa lor, nu s-au încheiat ambele contracte în forma autentică.

Instanţa de apel a interpretat greşit actele depuse la dosarul cauzei şi situaţia de fapt, în condiţiile în care culpa pentru nesemnarea actului nu aparţine nici recurentei şi nici mamei acesteia, existând toate premisele încheierii contractelor translative de proprietate. Prin urmare, a reţinut eronat că nu se putea face vânzarea terenurilor libere de sarcini în condiţiile în care şi notarul a constatat că erau întrunite toate elementele necesare semnării contractului final, existând doar obligaţia radierii din cartea funciară a drepturilor de ipotecă în favoarea G. S.A., nu şi a superficiei.

Singurul argument al instanţei de apel, pentru nesemnarea contractului de vânzare a terenurilor, este menţiunea superficiei din extrasul de carte funciară. Însă, şi cu privire la aceste aspect, instanţa se contrazice întrucât, în aceeaşi propoziţie arată că "se putea realiza în prealabil", astfel că nu exista niciun impediment juridic de întocmire a declaraţiei de radiere a superficiei şi totodată de semnare a contractului final.

Învederează că instanţa de apel a analizat cele două contracte prin raportare la intenţia părţilor, fără să aibă în vedere, în concret, actele cauzei şi situaţia de fapt. Consideră că rezoluţiunea nu putea fi dispusă din culpa sa şi nici, ca efect al rezoluţiunii, să fie obligată la restituirea avansului.

Totodată, a arătat că societatea reclamantă este vinovată de neîndeplinirea obligaţiilor pe care şi le-a asumat convenţional, anume de a plăti preţul convenit şi de a se prezenta la notarul public pentru a semna actul translativ de proprietate, obligaţii de a căror îndeplinire depinde, în mod esenţial, încheierea actului. Prin urmare, nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1549 - art. 1550 din C. civ. pentru a se dispune rezoluţiunea antecontractului autentificat sub nr. x din 8 noiembrie 2018, deoarece nu s-a constatat culpa recurentei.

Instanţa de apel, în mod greşit, a reţinut incidenţa art. 1516 alin. (2) C. civ., în sensul ca rezoluţiunea reprezintă unul dintre remediile prevăzute la îndemână creditorului pentru situaţia în care debitorul nu-şi execută obligaţia ce-i incumbă şi se află în întârziere. Culpa, în speţă, aparţine reclamanţilor.

A mai arătat recurenta că instanta de apel, în momentul în care a dispus rezoluţiunea Antecontractului de vânzare - cumpărare nr. x din 8 noiembrie 2018, nu a ţinut cont de prevederile convenţiei care stipulau expres că "în cazul în care promitenta vânzătoare nu îşi executa toate obligaţiile asumate prin promisiune sau contractul de vânzare în forma autentică nu se încheie din culpa sa, promitentul cumpărător va putea opta între:

- a cere acesteia restituirea dublului sumei achitate cu titlu de avans;

- sau promitentul cumpărător va putea solicita instanţei competente pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare, cu consemnarea restului de preţ.

În cazul în care promitentul cumpărător nu îşi execută toate obligaţiile asumate prin promisiune, sau contractul de vânzare în formă autentică nu se încheie din culpa sa, promitenta vânzătoare va putea opta între:

- a cere rezoluţiunea prezentei promisiuni bilaterale de vânzare- cumpărare, situaţie în care promitentul cumpărător nu va mai primi suma pe care a plătit-o drept avans, aceasta fiind păstrată de promitenta vânzătoare cu titlu de despăgubiri,

- sau promitenta vânzătoare va putea solicita instanţei competente pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare."

De altfel, instanţele nici nu au reţinut culpa recurentei, motiv pentru care nu au dispus "restituirea dublului sumei achitate cu titlu de avans".

La data de 18 februarie 2019, recurenta a notificat, prin executor judecătoresc, C. S.R.L. cu privire la neexecutarea obligaţiilor contractuale privind plata sumei de 74.000 euro, aşa cum se obligase prin antecontract. Iar în urma rezoluţiunii avea dreptul să păstreze suma de 15.000 euro cu titlu de despăgubiri, suma care este cu mult mai mică faţă de prejudiciile create.

Dacă instanţa de apel a dispus rezoluţiunea contractului fără a constata culpa recurentei în neexecutarea obligaţiilor contractului semnat, atunci nu mai putea dispune restituirea avansului.

A arătat că motivul pentru care cele două contracte prevăzute a fi încheiate "concomitent şi împreună…" nu au mai putut fi finalizate este dat de neexecutarea de către C. S.R.L. a obligaţiei de plată a diferenţei de 74.000 euro până la data de 31 ianuarie 2019, fapt pe care instanţa de apel a uitat să-l analizeze.

Refuzul plăţii diferenţei de preţ a intervenit strict ca urmare a solicitării de către aceştia a reducerii preţului tranzacţiei. Aceasta solicitare, care a fost refuzată, a fost întocmită pe fondul unor ameninţări, fiind net dezavantajoasă financiar pentru recurentă.

În concluzie, instanţa de apel a aplicat eronat prevederile art. 1554 alin. (1) din C. civ., în condiţiile în care ar fi trebuit să aplice art. 1554 alin. (2) din acelaşi act normativ.

A mai apreciat recurenta că, în mod greşit, s-a dispus rezoluţiunea ambelor antecontracte în raport de neexecutarea promisiunii de vânzare cumpărare nr. x din 8 noiembrie 2018. Rezoluţiunea trebuia să fie analizată în raport de clauzele fiecărui contract. Nu se poate dispune rezoluţiunea unui contract motivat de neexecutarea altui contract.

La data de 31 ianuarie 2019, nici B. şi nici A. nu au invocat ca motiv de refuz al semnării contractului de vânzare -cumpărare existenţa superficiei. Aceştia cunoşteau că urma să se radieze superficia din cartea funciară concomitent cu înregistrarea contractului de vânzare cumpărare de terenuri, astfel cum recurentele pârâte s-au obligat prin declaraţia autentificată sub nr. x din 8 noiembrie 2018 la Biroul Notarului Public F..

Încheierea de certificare de fapte nr. 2 din 4 februarie 2019 întocmită de Biroul Notarului Public F. confirmă faptul că la data de 31 ianuarie 2019 la sediul biroului notarial a fost prezentă pârâta promitentă vânzătoare D. şi reclamantul promitent cumpărător A., asistat de către doamna avocat H., lipsind reclamantul B..

Aşadar este de necontestat faptul că, la data de 31 ianuarie 2019, pârâtele se aflau în posesia tuturor documentelor necesare pentru realizarea transferului dreptului de proprietate în condiţiile legii.

A arătat că nici instanţa de fond şi nici cea de apel nu au analizat obligaţia de plată a sumei de 74.000 euro de către C. S.R.L. până la data de 31 ianuarie 2019, obligaţie prevăzută de Antecontractul nr. x din 8 noiembrie 2018.

Având în vedere că s-a reţinut deja cu putere de lucru judecat că nu este culpa sa, pentru nesemnarea antecontractului autentificat nr. x din 8 noiembrie 2018, nu poate produce efecte clauza de restituire a avansului achitat de către reclamanţi, culpa pentru nesemnarea actului în forma autentică aparţinând acestora.

A susţinut că dispoziţiile art. 1405 alin. (1) din C. civ. stabilesc că o condiţie se consideră îndeplinită dacă debitorul obligat sub această condiţie împiedică realizarea ei. Or, instanţa de apel, în mod greşit, nu a dat eficienţă acestui text. Cei care au împiedicat semnarea actelor translative de proprietate, conform celor expuse anterior, sunt reclamanţii care, în mod culpabil, nu au încheiat actele.

În considerarea aspectelor anterior expuse, rezoluţiunea contractului nu putea interveni din culpa recurentei, astfel că nu pot fi reţinute cheltuieli de judecată în sarcina sa.

Promisiunea de vânzare a terenurilor prevedea, în mod expres, că "Noi părţile am luat la cunoştinţă că, dacă una dintre noi refuză să-şi exercite obligaţia de a încheia contractul de vânzare la termenul stabilit, cealaltă parte este îndreptăţită să solicite instanţei de judecată pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare, caz în care va suporta şi toate cheltuielile ocazionate de proces."

Singurul caz în care, prin promisiunea de vânzare, s-a obligat să suporte eventualele cheltuieli de judecată sunt cele referitoare la un proces prin care promitentul cumpărător să solicite instanţei de judecată pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare, situaţie care nu se regăseşte în cauză.

Având în vedere faptul că nu este în culpă pentru neîncheierea contractului în forma autentică, nu poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezenta cerere.

A apreciat că instanţa de apel a aplicat eronat prevederile art. 1554 alin. (1) din C. civ., în condiţiile în care erau incidente dispoziţiile art. 1554 alin. (2) din acelaşi act normativ.

De altfel, taxa de timbru este calculată la suma de 30.000 euro, şi nu la suma la care a fost obligată, de 15.000 euro, astfel că nu poate fi obligată la plata taxei de timbru decât în limita sumelor admise.

Nefiind dovedită culpa sa pentru neîncheierea actelor în forma autentică, nu poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată.

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională, arată că instanţa a soluţionat-o greşit. Recurenta a depus la dosarul cauzei, atât la fond, cât şi în apel, înscrisul care dovedeşte faptul că nu a putut înstrăina imobilul din cauza litigiului existent. Or, instanţa de apel nu face nicio referire la înscrisul depus şi nici nu motivează de ce nu l-a luat în considerare, astfel că soluţia este una formală şi nemotivată.

Prin urmare, a solicitat admiterea recursului în sensul celor dezvoltate prin cererea formulată.

5. Apărările formulate în cauză

La data de 27 octombrie 2023, intimaţii B. şi C. S.R.L. au formulat întâmpinare la recursul formulat de E., prin care au invocat excepţia nulităţii pentru lipsa numelui părţii care exercită recursul, susţinând că parte în dosar este E. şi nu persoana fizică E., excepţia nulităţii pentru lipsa semnăturii, învederând că semnează avocat I. în numele unei persoane fără nicio calitate în acest recurs - D. şi excepţia nulităţii pentru neîncadrarea criticilor în motivele de recurs.

Tot la data de 27 octombrie 2023, intimaţii B. şi C. S.R.L. au formulat întâmpinare la recursul formulat de D., prin care au invocat excepţia nulităţii pentru lipsa domiciliului profesional al avocatului care semnează cererea şi excepţia nulităţii pentru neîncadrarea criticilor în motivele de recurs.

La data de 8 noiembrie 2023, intimatul A. şi C. S.R.L. au formulat întâmpinare la recursul declarat de E., prin care au invocat excepţia nulităţii pentru neîncadrarea criticilor în motivele de recurs, iar pe fond au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

La data de 23 noiembrie 2023, intimatul A. a formulat cerere de repunere în termenul de a propune probe şi de a formula excepţii şi întâmpinare la recursul formulat de D.. A invocat excepţia nulităţii pentru neîncadrarea criticilor în motivele de recurs, iar pe fond a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

6. Procedura în faţa instanţei de recurs

Prin rezoluţia din data de 20 decembrie 2023, s-a fixat termen de judecată la data de 28 martie 2024.

La termenul din data de 28 martie 2024, cauza a fost amânată faţă de imposibilitatea de prezentare a apărătorului ales al recurentelor. De asemenea, la acelaşi termen de judecată, instanţa de recurs a admis excepţia netimbrării recursului declarat de pârâta - reclamantă D. împotriva deciziei civile nr. 149/C din 15 iunie 2023 pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

II.1 În ceea ce priveşte recursul declarat de recurenta D., Înalta Curte a admis excepţia netimbrării căii de atac având în vedere următoarele:

Accesul la justiţie presupune respectarea cerinţelor formale în legătură cu promovarea unei acţiuni sau căi de atac, precum şi a dispoziţiilor imperative ce vizează plata taxelor judiciare de timbru, fără de care nu se poate trece la analiza cererilor formulate în faţa instanţei.

Potrivit dispoziţiilor art. 1 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, "acţiunile şi cererile introduse la instanţele judecătoreşti, precum şi cererile adresate Ministerului Justiţiei şi Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie sunt supuse taxelor judiciare de timbru prevăzute în prezenta ordonanţă de urgenţă."

Taxele judiciare de timbru se datorează atât pentru judecata în prima instanţă, cât şi pentru exercitarea căilor de atac, în condiţiile prevăzute de lege, aspect reglementat expres prin art. 32 din acelaşi act normativ.

De asemenea, art. 33 alin. (1) prevede că "taxele judiciare de timbru se plătesc anticipat", iar pentru situaţia în care cererea de chemare în judecată este netimbrată sau insuficient timbrată, "reclamantului i se pune în vedere, în condiţiile art. 200 alin. (2) teza I din C. proc. civ., obligaţia de a timbra cererea în cuantumul stabilit de instanţă şi de a transmite instanţei dovada achitării taxei judiciare de timbru, în termen de cel mult 10 zile de la primirea comunicării instanţei."

În cauza pendinte, prin rezoluţia de primire s-a stabilit, în sarcina recurentei, obligaţia de plată a unei taxe judiciare de timbru în cuantum 4806,29 RON conform dispoziţiilor art. 24 alin. (1) şi (2) din O.U.G. nr. 80/2013.

Prin încheierea din data de 26 septembrie 2023 a fost respinsă cererea de reexaminare a taxei judiciare de timbru.

Până la data şedinţei de judecată din 28 martie 2024, obligaţia de achitare a taxei de timbru nu a fost îndeplinită.

Neplata taxei judiciare de timbru a fost apreciată, de către legiuitor, ca reprezentând o cauză de nulitate extrinsecă actului de procedură, astfel cum reiese din conţinutul art. 174 alin. (1) din C. proc. civ., potrivit căruia "Nulitatea este sancţiunea care lipseşte total sau parţial de efecte actul de procedură efectuat cu nerespectarea cerinţelor legale, de fond sau de formă".

În aceste condiţii, Înalta Curte, reţinând că neîndeplinirea obligaţiei de plată a taxei judiciare de timbru, până la termenul de judecată stabilit, se sancţionează cu anularea cererii, dând eficienţă dispoziţiilor art. 36 din O.U.G. nr. 80/2013, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va anula recursul declarat de recurenta D., ca netimbrat.

II.2 Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat de E. este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Litigiul are ca obiect o cerere privind rezoluţiunea unui antecontract de vânzare-cumpărare şi a unei promisiuni bilaterale de vânzare încheiate la data de 8.11.2018 şi restituirea dublului avansului achitat. Prin cererea reconvenţională formulată, pârâta a solicitat daune interese pentru imposibilitatea de a valorifica activele urmare a notării, de către reclamanţi, a litigiului în Cartea Funciară.

În esenţă, instanţele devolutive au reţinut că, potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x din 8.11.2018 încheiat între pârâta E., promitent vânzător, şi reclamanta C. S.R.L., promitent cumpărător, părţile au convenit asupra transferului dreptului de proprietate cu privire la 24 de construcţii agricole tip solarii împreună cu bunurile mobile puţ de apă forat, bazin de apă, pompă de apă şi 15 panouri fotovoltaice. Avându-se în vedere lipsa documentelor necesare vânzării pentru 20 de construcţii agricole din 24, s-a stabilit data de încheiere a actului autentic cel mai târziu la 30 aprilie 2019.

Cu privire la cele patru construcţii împreună cu puţul de apă şi bazinul de apă posesia a fost predată la data încheierii antecontractului.

S-a prevăzut în antecontract că, anterior momentului încheierii contractului, promitenta cumpărătoare urma a verifica starea imobilului pentru a descoperi viciile aparente pe care promitenta vânzătoarea ar avea obligaţia să le remedieze, împreună cu viciile ascunse. Părţile contractante au declarat că se obligă să încheie contractul de vânzare bunuri mobile concomitent şi numai împreună cu contractul de vânzare cumpărare pentru terenul extravilan arabil pe care se aflau construcţiile, teren aflat în proprietatea pârâtei D., mama numitei E..

Ca atare, odată cu antecontractul de vânzare cumpărare menţionat anterior, a fost încheiată şi o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare între D. şi persoanele fizice reclamante, care aveau şi calitatea de administratori asociaţi ai societăţii promitente cumpărătoare din contractul pentru construcţii, având ca obiect terenurile arabile de 15.000 şi 9.000 mp, data stabilită pentru încheierea contractului fiind 31.01.2019. Convenţia cuprindea o clauză similară cu cea inserată în contractul anterior în sensul că părţile au declarat că se obligă să încheie contractul de vânzare concomitent şi numai împreună cu acel contract.

Pentru data convenită, promitenta vânzătoare s-a obligat să prezinte actul de proprietate şi documentaţia cadastrală şi alte documente necesare. De asemenea, printr-o declaraţie autentificată la data de 8.11.2018, pârâtele s-au obligat şi să stingă dreptul de superficie instituit pe teren în favoarea lui E..

Deşi instanţa de fond a reţinut în sarcina promitenţilor cumpărători culpa pentru nefinalizarea convenţiilor translative de proprietate şi a respins cererea reconvenţională pentru lipsa probelor, instanţa de apel a schimbat hotărârea, a admis acţiunea principală şi a dispus rezoluţiunea celor două convenţii.

A constatat în acest sens că, la primul termen stabilit pentru perfectarea contractului de vânzare pentru terenuri, 31.01.2019, vânzătoarea D. ar fi trebuit să finalizeze demersurile de radiere a dreptului de superficie pentru a putea transmite terenul liber de orice sarcini, obligaţie pe care nu şi-a îndeplinit-o. În ceea ce priveşte antecontractul de vânzare-cumpărare a construcţiilor amplasate de teren, autentificat sub nr. x din 8 noiembrie 2018, instanţa de apel a reţinut că, în raport de obiectul contractului, interpretarea clauzei referitoare la verificarea stării imobilului este irelevantă din punct de vedere juridic, întrucât cele 4 solarii erau funcţionale. Pentru celelalte bunuri nu s-a dovedit care este starea acestora la momentul convenit pentru perfectarea actului translativ de proprietate, întrucât niciuna dintre părţi nu au urmărit finalizarea contractului, iar promitentei vânzătoare E. nu i-a revenit obligaţia de remediere a eventualelor vicii anterior acestui moment, prin urmare, nu a reţinut în sarcina acesteia o culpă contractuală.

Cu toate acestea, instanţa de apel a considerat că asumarea de către părţi a obligaţiei de a încheia cele două contracte translative de proprietate "concomitent şi numai împreună" reflectă clar şi neechivoc intenţia tuturor părţilor contractante de a încheia cele două contracte de vânzare-cumpărare în formă autentică în acelaşi timp, probabil în considerarea faptului că bunurile mobile – obiect al antecontractului nr. x/2018 erau situate pe terenurile – obiect al promisiunii nr. x/2018.

Prin urmare, neîncheierea oricăreia dintre convenţii determina neîncheierea celeilalte, fără a se putea reţine efectul prevăzut de art. 1405 alin. (1) C. civ. referitor la determinarea îndeplinirii sau neîndeplinirii condiţiei, doar împotriva apelanţilor-reclamanţi.

A mai reţinut instanţa de apel că, în speţă, de vreme ce rezoluţiunea a fost solicitată de apelanţii-reclamanţi cu privire la ambele promisiuni de vânzare-cumpărare şi având în vedere cele statuate referitor la neexecutarea promisiunii de vânzare nr. x/2018, chiar dacă în privinţa antecontractului nr. x/2018 nu s-a reţinut existenţa obligaţiei promitentei-vânzătoare de remediere a viciilor bunurilor mobile, care să genereze o eventuală neexecutare a acesteia, condiţia inserată de părţi cu privire la încheierea concomitentă a celor două contracte dă posibilitatea apelanţilor-reclamanţi de a rezoluţiona şi această convenţie.

În plus, a apreciat, pe baza probelor administrate şi a poziţiei procesuale a părţilor, că niciuna dintre acestea nu urmăreşte în prezent încheierea contractelor.

Prin urmare, Curtea a dispus rezoluţiunea celor două convenţii şi, ca efect al rezoluţiunii, a obligat-o pe E. să restituie C. S.R.L. suma de 15.000 euro (echivalent în RON la data plăţii), achitată cu titlu de avans din preţul antecontractului nr. x/08.11.2018.

În ce priveşte clauza penală din antecontractul nr. x/2018, instanţa de apel a considerat că nu poate fi activată, din moment ce nu s-a reţinut neexecutarea de către promitenta-vânzătoare a obligaţiilor sale, doar aceasta fiind ipoteza în care promitentul-cumpărător ar fi putut solicita restituirea dublului avansului.

Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs atât D., cât şi E..

Deşi prin recursul său D. critică modalitatea în care instanţa de apel a interpretat clauza contractuală privind radierea sarcinii ce greva terenurile, susţinând că era pregătită să radieze dreptul să superficie în aceeaşi zi cu încheierea contractului translativ de proprietate cu privire la teren, această critică nu poate fi analizată faţă de soluţia de anulare ca netimbrată a căii extraordinare de atac declarată de acesta.

Sintetizând criticile de nelegalitate formulate de recurenta E., se reţine că aceasta a susţinut că în mod greşit a fost aplicat art. 1405 C. civ. în ceea ce priveşte interpretarea clauzei concomitent şi împreună, întrucât cele două obligaţii nu pot fi legate între ele, astfel că, de vreme ce nu s-a reţinut o culpă contractuală în sarcina sa, nu poate fi obligată la restituirea avansului sau la suportarea cheltuielilor de judecată. De asemenea, a apreciat că rezoluţiunea fiecărui contract trebuie să fie analizată distinct, în funcţie de clauzele fiecăruia.

Susţinerile, ce pot fi încadrate în prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., sunt nefondate.

Astfel, sub un prim aspect, Înalta Curte reţine că, în raport de soluţia dată recursului declarat de D., au intrat în puterea lucrului judecat statuările asupra culpei promitentei vânzătoare care a determinat rezoluţiunea promisiunii de vânzare a terenurilor, constând în faptul că nu a asigurat transmiterea acestora, libere de orice sarcină, prin radierea dreptului de superficie existent asupra terenurilor până la termenul stabilit pentru perfectarea vânzării.

Legalitatea acestor dezlegări nu poate fi analizată în recursul pârâtei E. întrucât sunt străine de raportul juridic pe care această parte l-a dedus judecăţii. Recurenta nu poate extinde criticile la cele statuate cu privire la un alt raport juridic, deoarece obligaţiile asumate de fiecare parte sunt distincte, astfel că, în această privinţă, nu operează un litisconsorţiu procesual în care să fie permisă formularea unor critici cu privire la aplicarea unor norme juridice de drept substanţial unui raport juridic faţă de care recurenta este o terţă parte.

Singura critică ce poate fi analizată în legătură cu acest aspect este interpretarea dată de instanţa de apel prevederilor art. 1405 C. civ., cu aplicare la efectele pe care clauza convenită în ambele convenţii, respectiv de a se încheia "concomitent şi împreună" le are asupra valabilităţii contractului în care această recurentă este parte.

Contrar susţinerilor recurentei, instanţa de apel a interpretat corect caracterul interdependent al obligaţiilor de transmitere a drepturilor de proprietate asupra terenurilor, respectiv asupra construcţiilor, astfel cum a rezultat din voinţa neechivocă a părţilor, şi a desfiinţat promisiunea de vânzare cumpărare cu privire la construcţiile agricole pe motivul nerespectării obligaţiei de finalizare a acesteia concomitent şi împreună cu contractul de vânzare cumpărare asupra terenului. Or, sub acest aspect, nu se poate susţine, precum recurenta, că cele două obligaţii era distincte şi că, urmare a rămânerii definitive a soluţiei de rezoluţionare a contractului cu privire la teren, condiţiile în care părţile au convenit cu privire la construcţii ar fi rămas neschimbate, părţile urmând să menţină valabil un contract în ipoteza desfiinţării celuilalt.

Prin urmare, este corectă statuarea privitoare la existenţa unei relaţii de interdependenţă între cele două obligaţii, pe care instanţa de apel a determinat-o pe baza analizei voinţei interne a părţilor şi a obiectului contractelor, cu consecinţa desfiinţării oricăruia dintre ele în situaţia rezoluţionării celuilalt pentru neîndeplinirea de către părţile contractante a unei obligaţii izvorâte din convenţie.

Cum, în cauză, soluţia desfiinţării antecontractului din culpa promitentei vânzatoare D., care se impune cu autoritate de lucru judecat, a determinat imposibilitatea transferului dreptului de proprietate asupra terenului către reclamanţi, rezoluţiunea antecontractului de vânzare a construcţiilor aflate pe teren reprezintă o consecinţă a situaţiei anterioare fără ca, în acest ultim caz, să fie necesar a se stabili o culpă a vreuneia dintre părţile contractante.

Prin urmare, contrar susţinerilor recurentei, soluţia de rezoluţiune a contractului subsecvent este corectă şi în situaţia în care nu s-a reţinut o culpă a promitentei vânzătoare E..

Este nefondată şi critica referitoare la interpretarea dispoziţiilor art. 1554 alin. (1) teza finală C. civ., în baza cărora recurenta a fost obligată la restituirea avansului.

În acest sens, este de reţinut, contrar susţinerilor recurentei, că instanţa de apel nu a activat clauza penală prin care s-au stabilit daune interese pentru neexecutarea obligaţiilor, întrucât nu a reţinut o culpă în sarcina niciunei părţi contractante, ci doar a procedat la repunerea părţilor în situaţia anterioară ca efect al desfiinţării convenţiei în baza căreia avansul a fost achitat, dispunând restituirea acestuia. Prin urmare, în cauză nu sunt aplicabile dispoziţiile alin. (2) ale art. 1554 C. civ., prin care s-ar da eficienţă acestor clauze.

Celelalte susţineri cu privire la caracterul funcţional al solariilor, absenţa unor vicii ascunse sau aparente sau a altor elemente din care ar rezulta inexistenţa unei culpe a promitentei vânzătoare sunt dezlegări factuale ale instanţei de apel în favoarea recurentei pe baza probatoriilor administrate, nerelevante, raportat la cauza desfiinţării convenţiei, şi a căror analiză excedează limitelor controlului de legalitate în calea extraordinară de atac a recursului.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, acestea au fost corect acordate potrivit culpei procesuale stabilite a părţilor în baza art. 453 alin. (1) C. proc. civ., temei juridic distinct de cel invocat de recurentă, respectiv culpa contractuală. De altfel, clauza contractuală, menţionată de recurentă, prin care părţile au convenit asupra cheltuielilor de judecată în situaţia pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare asupra terenurilor, separat de faptul că viza o premisă diferită, este inserată în contractul încheiat cu D., faţă de care recurenta are calitate de terţ, nefiindu-i opozabilă.

De asemenea, nu poate fi constatată pronunţarea unei soluţii nelegale nici cu privire la cererea reconvenţională, întrucât instanţa de apel a apreciat corect că reclamanţii nu pot fi obligaţi la daune interese compensatorii pentru notarea litigiului în Cartea funciară.

Prioritar faţă de nedovedirea prejudiciului pretins, instanţa de prim control judiciar a reţinut că nu există o faptă ilicită în sarcina reclamanţilor, având în vedere, pe de o parte, existenţa temeiurilor legale care prevăd o astfel de operaţiune juridică, iar, pe de altă parte, soluţia de rezoluţiune a celor două convenţii. Prin urmare, critica recurentei prin care afirmă că a dovedit existenţa prejudiciului nu combate judecata instanţei de apel cu privire la neîndeplinirea condiţiei răspunderii civile delictuale privind fapta ilicită, această dezlegare urmând a se impune cu autoritate de lucru judecat.

În consecinţă, se constată că instanţa de apel a interpretat şi aplicat corect dispoziţiile legale, motiv pentru care, în baza art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul declarat de E. ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează, ca netimbrat, recursul declarat de pârâta - reclamantă D. împotriva deciziei civile nr. 149/C din 15 iunie 2023 pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă.

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta - reclamantă E. împotriva deciziei civile nr. 149/C din 15 iunie 2023 pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 20 iunie 2024, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 din C. proc. civ.