Statute of limitations for specific performance of a preliminary real estate sale begins only upon property registration

Acţiune în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare. Momentul de la care începe să curgă termenul de prescripţie

Cuprins pe materii: Drept civil. Contracte

Index alfabetic: antecontract de vânzare-cumpărare

- termen de prescripţie

- drepturi reale imobiliare

- intabulare

C.civ., art. 877, art. 1669

În acord cu prevederile art. 877 C.civ., circulaţia juridică a drepturilor reale imobiliare nu este posibilă decât cu respectarea regulilor de carte funciară, ceea ce presupune prealabila înscriere în cartea funciară a acestor drepturi, cu excepţia cazurilor în care legea prevede expres altfel.

Potrivit art. 887 alin. (1) C.civ., drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege. Inclusiv din acest text de lege, interpretat per a contrario, rezultă că legea nu prevede posibilitatea transmiterii prin vânzare a unui drept real imobiliar fără ca acesta să fie înscris, în prealabil, în cartea funciară.

Prin urmare, un contract de vânzare-cumpărare nu poate fi încheiat în formă autentică, mai înainte de intabularea imobilului, obiectul său material, în evidenţele cărţii funciare.

În atare situaţie, de vreme ce înscrierea bunului imobil în cartea funciară este o condiţie legală pentru ca acesta să facă obiectul unor acte de dispoziţie, termenul de prescripţie al dreptului la acţiunea în pronunţarea hotărârii care să ţină loc de contract nu poate să curgă înainte de intabularea imobilului promis spre vânzare, şi aceasta indiferent dacă părţile au convenit sau nu o dată anterioară pentru perfectarea vânzării.

I.C.C.J., Secţia I civilă, decizia nr. 2325 din 29 octombrie 2024

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov, Secţia I civilă, la data de 26.07.2022, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată, în calitate de pârâtă, pe C. S.R.L., solicitând anularea notificării de rezoluţiune/încetare de drept a antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2552 din data de 18.10.2019, emisă la data de 1.07.2022; obligarea pârâtei la predarea şi la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru imobilul apartament 42 situat în Braşov, având 3 camere, cu o suprafaţă de 75,19 m.p., cu cota de aferentă din păţile de uz comun, edificat pe terenul înscris în CF x Braşov, nr. cadastral x, teren în suprafaţă de 1068 m.p., ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2552 din data de 18.10.2019, modificat prin actul adiţional nr. 757 din data de 27.05.2020; cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

La data de 18.08.2022, reclamanţii au înregistrat la dosar o precizare de acţiune prin care au arătat că s-a realizat înscrierea construcţiei bloc în cartea funciară şi apartamentarea. Apartamentul ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2552/2019 a primit număr de carte funciară individuală x-C1-U42 Braşov. Au solicitat ca pârâta să predea şi să încheie contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul cu datele de identificare în cartea funciară anterior menţionate.

Înainte de primul termen de judecată, reclamanţii au completat acţiunea, în temeiul art. 204 C.proc.civ., în sensul completării petitului 2 al acţiunii, solicitând ca, în caz contrar, hotărârea judecătorească să ţină loc de act autentic și au indicat datele de carte funciară pentru apartamentul obiect al antecontractului ca fiind CF x-C1-U42, nr. cadastral x-C1-U42.

Totodată, au arătat că pârâta a înstrăinat dreptul de proprietate asupra apartamentului în litigiu către D. S.R.L., iar, în temeiul art. 39 C.proc.civ., au solicitat introducerea în cauză a cumpărătorului.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr.126/S din data de 27.04.2023, Tribunalul Braşov, Secţia I civilă a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune.

A admis în parte cererea de chemare în judecată formulată, precizată și completată de reclamanții A. și B. în contradictoriu cu pârâtele C. S.R.L. și D. S.R.L.

A obligat-o pe pârâta C. S.R.L. să predea și să încheie cu reclamanții contractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul apartament nr. 42, situat în Brașov, înscris în CF x-C1-U42 Brașov, nr. cadastral x-C1-U42, cu cota aferentă din părțile de uz comun, edificat pe terenul înscris în CF x Brașov, nr. cad. x, ce face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2552 din data de 18.10.2019, modificat prin actul adițional autentificat sub nr. 757 din data de 27.05.2020, la notar X, în caz de refuz hotărârea judecătorească va ține loc de act autentic.

A constatat că hotărârea este opozabilă pârâtei D. S.R.L.

A respins celelalte pretenții ale reclamanților.

A obligat-o pe pârâta C. S.R.L. să plătească reclamanților suma de 10.628 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

3. Hotărârea pronunţată în apel

Prin decizia civilă nr. 391/Ap din data de 13.03.2024, Curtea de Apel Braşov, Secția civilă a respins ca nefondat apelul principal formulat de apelanta-pârâtă C. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 126/S/2023 pronunţate de Tribunalul Braşov, Secţia I civilă.

A admis apelul incident declarat de apelanţii-reclamanţi împotriva aceleiaşi sentinţe civile, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că:

A dispus anularea notificării de încetare de drept a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2542 din data de 18.10.2019 de notar public X, emise de pârâtă la data de 1.07.2022.

A dispus intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra imobilului în favoarea reclamanţilor A. şi B.

A păstrat restul dispoziţiilor sentinţei civile atacate.

A respins cererea de intervenţie accesorie formulată de societatea E. S.R.L. în favoarea intimatei D. S.R.L.

A obligat-o pe apelanta-pârâtă C. S.R.L. la plata către apelanţii-reclamanţi. a sumei de 5.225 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în onorariu avocat şi taxă judiciară de timbru.

4. Calea de atac formulată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 391/Ap/2024, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, Secția civilă a declarat recurs pârâta Societatea C. S.R.L.

Invocând incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., recurenta-pârâtă a solicitat, în principal, admiterea recursului şi casarea, în integralitate, a deciziei atacate, trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanţei de apel, care să dispună în sensul admiterii cererii de apel pe care a formulat-o şi respingerea cererii de apel incident formulate de intimaţii-reclamanţi. În subsidiar, a solicitat admiterea cererii de recurs, casarea în integralitate a deciziei recurate şi, reţinându-se cauza spre rejudecare, să se dispună în sensul admiterii cererii de apel pe care a formulat-o şi al respingerii cererii de apel incident formulate de părţile adverse.

Totodată, a solicitat acordarea cheltuielilor de judecată.

După prezentarea succintă a situaţiei de fapt, recurenta-pârâtă a susţinut că soluţia instanţei de apel denotă aplicarea greşită a normelor de drept material şi procesual în ceea ce priveşte modul de dezlegare a aspectelor deduse judecăţii, iar considerentele hotărârii, sumar prezentate de către instanţa de apel şi, pe alocuri, chiar incomplete, nu sunt în măsură a pune la adăpost de critici soluţia pronunţată, în condiţiile în care considerentele pe care se sprijină au în vedere exclusiv raţionamentul instanţei bazat pe interpretări ce exced cadrului legal aplicabil cauzei de faţă.

În dezvoltarea criticilor subsumate art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., recurenta-pârâtă a

arătat că în motivul de casare reglementat de aceste dispoziţii poate fi încadrată şi ignorarea unei norme legale incidente în cauză, respectiv aplicarea unei norme generale, deşi se impunea aplicarea unei norme speciale sau invers.

Recurenta-pârâtă a invocat că, în cauză, antecontractul constituie legea părţilor (art. 1270 C.civ.), completat cu faptul că potrivit art. 8.4. din antecontract „toate clauzele antecontractului reflectă şi concretizează acordurile şi convenţiile dintre părţi.”

În opinia recurentei-pârâte, instanţa de apel a încălcat legea părţilor şi manifestarea de voinţă expresă a acestora, avută în vedere la momentul semnării antecontractului, în condiţiile în care a stabilit că: prescripţia dreptului material la acţiune putea să curgă doar de la momentul la care s-a efectuat intabularea imobilului în cartea funciară; obligaţia de plată a preţului devine scadentă doar în condiţiile şi la momentul la care are loc încheierea contractului autentic, neexistând o clauză care să prevadă o plată anticipată a preţului la o data expres convenită de părţi; societatea nu şi-a îndeplinit obligaţia de finalizare a imobilului la data de 31.12.2021 spre a putea solicita plata preţului la acel moment conform actului adiţional încheiat între părţi.

Contrar celor susţinute de către instanţa de apel, a apreciat că în cauză a intervenit prescripţia dreptului material la acţiune, în condiţiile art. 1669 C.civ. coroborat cu art. 3.5.1, art. 3.2., art. 3.3. şi art. 5.1.1. din antecontract.

Totodată, a arătat că voinţa contractuală a părţilor s-a materializat prin semnarea clauzelor mai sus identificate, de unde rezultă faptul că părţile au stabilit, în acord cu art. 1669 alin. (2) C.civ. şi de comun acord, un termen până la care contractul trebuia încheiat.

A susţinut că intimaţii-reclamanţi nu mai puteau uza de prevederile art. 1669 C.civ., în considerarea formulării prezentei acţiuni cu depăşirea termenului de 6 luni, calculat de la momentul la care contractul trebuia încheiat, în speţă, 31.12.2021.

Raportat la conţinutul antecontractului, în opinia recurentei-pârâte, rezultă caracterul determinat al termenului la care contractul se impunea a fi încheiat de către părţi, neaflându-ne în prezenţa unui termen determinabil, cum nefondat a reţinut instanţa de apel; chiar şi dacă s-ar fi apreciat în sensul acesta, instanţa de apel era obligată să aibă în vedere aspectele pe care le-a invocat prin apelul promovat. A invocat faptul că instanţa a stabilit termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, deşi nu a fost învestită cu un astfel de petit.

A mai arătat recurenta-pârâtă şi că, în situaţia în care instanţa de apel a apreciat că termenul reţinut de către tribunal, pentru a proceda la admiterea excepţiei prescripţiei, este unul eronat, trebuia să respingă excepţia prescripţiei, dar, în lipsa unei solicitări exprese a părţilor adverse, instanţa de apel nu putea să procedeze la determinarea termenului de semnare a contractului de vânzare-cumpărare.

În susţinerea acestei afirmaţii a precizat că, prin prevederile art. 3.1. din antecontractul supus analizei, părţile au stabilit că promitenta-vânzătoare şi promitentul-cumpărător vor stabili de comun acord data, ora şi locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare.

A subliniat recurenta-pârâtă că, deşi instanţele de judecată nu au fost sesizate cu o cerere de stabilire a termenului de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare şi cu ignorarea legii părţilor, instanţa de apel a stabilit că termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare este reprezentat de data intabulării apartamentului în evidenţele de carte funciară.

Procedând în acest mod, în opinia recurentei-pârâte, instanţa de apel şi-a depăşit limitele învestirii, situaţie ce atrage casarea hotărârii recurate.

Afirmând nelegalitatea hotărârii, prin prima excepţiei de neexecutare a contractului (neplata preţului până la data de 31.12.2021, conform actului adiţional încheiat între părţi), recurenta-pârâtă a apreciat că instanţa nu putea da curs solicitării părţilor, în considerarea faptului că aceasta, în prealabil pronunţării soluţiei criticate, era ţinută să analizeze, respectiv să aplice legea părţilor.

A arătat că, deşi părţile adverse erau obligate ca, la data iniţierii litigiului, să arate că îndeplinesc toate condiţiile pentru încheierea contractului, acestea au formulat cererea de chemare în judecată fără îndeplinirea unicei lor obligaţii – obligaţia de plată a diferenţei de preţ.

A susţinut recurenta-pârâtă că instanţa nu a ţinut cont de prevederile art. 5.1.1. din antecontract, astfel cum acesta a fost modificat prin actul adiţional, articol care stabileşte obligaţia

executării lucrării sub condiţia achitării integrale a preţului până la data de 31.12.2021.

Recurenta-pârâtă a subliniat că în soluţionarea litigiului prezintă importanţă analizarea noii structuri pe care părţile au dat-o antecontractului, prin semnarea actului adiţional, în condiţiile în care, în acord cu modificările intervenite, noua formă a art. 5.1.1., începând cu data semnării actului adiţional, că obligaţia promitentului-vânzător este aceea de a executa lucrarea la data finalizării prevedea faptul şi să predea cumpărătorului proprietatea finalizată potrivit descrierii generale a clădirii de locuinţe şi a detaliilor tehnice, până la data de 31.12.2021, reprezentând data predării, cu condiţia achitării integrale a preţului.

Ca atare, a apreciat că manifestarea de voinţă a părţilor se putea materializa şi confirma doar la momentul plăţii integrale a imobilului, care, conform actului adiţional, trebuia efectuată până la data de 31.12.2021, în condiţiile art. 3.5.1. din antecontract, care statuează că predarea apartamentului se va face după semnarea contractului de vânzare-cumpărare, cu condiţia achitării integrale a preţului.

Totodată a arătat că, din analiza art. 5.1.1., astfel cum a fost modificat prin actul adiţional, rezultă următoarele aserţiuni: finalizarea lucrării la 31.12.2021 era condiţionată de achitarea integrală a preţului până la aceeaşi dată; data predării a fost stabilită la 31.12.2021 (conform art. 5.1.1. din actul adiţional); predarea (art. 3.5.1.) care, conform art. 5.1.1. din actul adiţional, a fost stabilită la 31.12.2021, nu se putea face decât după semnarea contractului de vânzare-cumpărare.

Recurenta-pârâtă a afirmat că toate cele de mai sus conduc la concluzia că semnarea contractului de vânzare-cumpărare trebuia efectuată înainte de data predării (31.12.2021), sub condiţia achitării integrale a preţului care trebuie efectuată tot până la 31.12.2021, iar, până la această dată, intimaţii-reclamanţi nu au achitat integral preţul imobilului.

Prin urmare, a apreciat că instanţa de apel, în mod nelegal, nu a dat curs prevederilor art. 1556 C.civ., pe care le-a invocat şi potrivit cărora: „atunci când obligaţiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părţi nu execută sau nu oferă executarea obligaţiei, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze executarea propriei obligaţii.”

A precizat că, în raport textul legal anterior menţionat, a invocat excepţia de neexecutare a contractului, determinată de faptul că partea adversă nu şi-a îndeplinit obligaţia de a achita diferenţa de preţ până la data de 31.12.2021, astfel cum şi-a asumat expres prin semnarea actului adiţional.

Recurenta-pârâtă a arătat că, a fortiori, potrivit art. 1517 C.civ., o parte nu poate invoca neexecutarea obligaţiilor celeilalte părţi în măsura în care neexecutarea este cauzată de propria acţiune sau omisiune.

A menționat că părțile adverse au formulat acţiunea fără însă ca, la data înregistrării ei, să îşi fi îndeplinit în prealabil propriile obligaţii expres asumate, aflându-se astfel în culpă.

Recurenta-pârâtă a susținut că, fără plata diferenţei de preţ la data de 31.12.2021, nu a mai putut executa lucrarea, conform planificării sale, de unde rezultă că, în acord cu forma art. 5.1.1. din antecontract – astfel cum acesta a fost modificat prin actul adiţional –, nu se putea reţine culpa sa în neexecutarea lucrărilor, sens în care nici instanţa nu o putea obliga să încheie contractul.

A apreciat că apărările formulate de părțile adverse au fost în contradicţie cu principiul nemo auditur propriam turpitudinem allegans, astfel că acestea trebuiau a fi cenzurate de instanţa de judecată.

Totodată, a afirmat că instanţa de apel a admis în mod nelegal cererea de apel incident, formulată de partea adversă.

Astfel, a arătat că solicitarea de anulare a notificării de înștiințare a desfiinţării de drept a contractului este inadmisibilă, nefiind incidente niciuna dintre condiţiile care stau la baza aplicării sancţiunii nulităţii actului.

A apreciat că în mod nefondat s-a cerut anularea acestei notificări, fără a se argumenta care sunt condiţiile încălcate pentru încheierea valabilă a acesteia.

În opinia recurentei-pârâte, pentru a fi admisibilă cererea intimaţilor-reclamanţi, se impunea a fi dovedită încălcarea uneia dintre condiţiile cerute de lege pentru încheierea valabilă a notificării, iar în absenţa redării unui astfel de motiv, apărările sale nu pot viza decât aspecte de ordin general.

Chiar în măsura în care instanţa ar dispune în sensul anularii notificării, a considerat că

pactul comisoriu produce efecte de drept, consecinţa anularii acestei comunicări nefiind implicit şi lipsa de efecte a pactului comisoriu, această clauză fiind supusă analizei instanţei de judecată pentru a determina dacă în prezent antecontractul produce efecte sau a fost desfiinţat potrivit manifestării de voinţă a părţilor, exprimată la data survenirii acordului de voinţe.

Referitor la solicitarea de admitere a cererii privind înscrierea dreptului intimaţilor-reclamanţi în cartea funciară, a solicitat a se avea în vedere că, din analiza hotărârii apelate, nu reiese motivarea instanţei pentru care s-a procedat la respingerea pretenţiei, astfel că se impune a fi reţinute inclusiv prevederile art. 444 şi 445 C.proc.civ., însă, la acest moment, o astfel de cerere este tardivă, prin raportare la dispoziţiile alin. (1) ale art. 444 C.proc.civ.

Ca atare, a subliniat că, sub acest aspect, calea de urmat a părţilor adverse era cererea de completare a sentinţei şi, nicidecum, apelul incident.

A precizat că aceste apărări se impun a fi avute în vedere în secundar, în situaţia în care inclusiv instanţa învestită cu soluţionarea cererii de recurs va considera că acţiunea părţii adverse nu este prescrisă.

Totodată, a arătat că, dacă instanţa va aprecia în sensul că antecontractul nu prevede o dată certă de încheiere a contractului în formă autentică, înţelege, cu caracter secundar, să invoce art. 3.1. din antecontract, potrivit căruia părţile vor stabili de comun acord data, ora şi locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare – o astfel de operaţiune bilaterală nu putea fi stabilită decât după momentul în care imobilul urma a fi înscris în cartea funciară, clauzele contractuale anterior evocate urmând a fi analizate şi corelate împreună de către instanţă, conform voinţei părţilor, astfel cum aceasta rezultă din analiza antecontractului.

În acest sens, a susţinut că părţile, în virtutea libertăţii contractuale, nu au stabilit, până la acest moment, de comun acord, data la care contractul urmează a fi semnat, iar intimaţii-reclamanţi nu au făcut dovada iniţierii unor astfel de demersuri, iar, dacă ar fi probat o astfel de conduită, care nu s-ar fi soldat cu rezultatul urmărit/scontat, intimaţii-reclamanţi erau obligaţi să urmeze calea judiciară prevăzută de art. 1411 şi urm. C.civ.

Făcând trimitere la prevederilor art. 1415 C.civ., a invocat că doar după stabilirea datei, orei şi locului încheierii contractului în formă autentică, fie de comun acord, de către ambele părţi, fie prin accesarea instituţiei stabilirii judiciare a termenului, intimaţii-reclamanţi erau în drept să formuleze prezenta acţiune.

Prin urmare, a apreciat că, la acest moment, în lipsa dovedirii demersurilor pentru stabilirea de comun acord a datei, orei şi locului pentru încheierea contractului de către intimaţii-reclamanţi, precum şi în caz de neînţelegere între părţi, de accesare a instituţiei stabilirii judiciare a termenului pentru stabilirea termenului de încheiere a contractului de către o instanţa judecătorească, prezenta acţiune este atât prematură, cât şi inadmisibilă.

A subliniat că manifestarea de voinţă a părţilor a fost una clară, concisă şi rezultă expres din antecontract, mai exact din analiza art. 3.1. art. 3.2. şi art. 8.4., neputându-se reţine faptul că obligaţia sa de a transfera dreptul de proprietate către intimaţii-reclamanţi ar fi exigibilă.

Menţionează şi că nu există nicio dovada a convocării sale în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare anterior momentului la care a notificat părţile adverse cu privire la intervenirea pactului comisoriu, în condiţiile în care, data predării imobilului, respectiv data finalizării acestuia, a fost stabilită pentru 31.12.2021.

Astfel, a susţinut că este inadmisibilă acţiunea formulată de părţile adverse, întrucât se impunea ca intimaţii-reclamanţi să facă dovada convocării sale la notar şi a refuzului său de a da curs unei astfel de invitaţii, anterior momentului la care i-a notificat pe aceştia cu privire la intervenirea pactului comisoriu, refuz care trebuia materializat printr-o încheiere emisă de către notarul public în faţa căruia ar fi trebuit să se încheie contractul de vânzare-cumpărare.

Totodată, afirmând că notificarea de încetare a antecontractului (întemeiată pe prevederile art. 9.1. raportat la art. 3.5.1. şi art. 5.1.1. din antecontract) este producătoare de efecte juridice, recurenta-pârâtă a apreciat că sunt eronate cele reţinute de către instanţă, în sensul că, prin emiterea acestei notificări, nu s-a produs încetarea acordului juridic dintre părţi.

În susţinerea acestei critici, a arătat că, prin art. 8.4. din antecontract, s-a stabilit faptul că

„toate clauzele antecontractului reflectă şi concretizează acordurile şi convenţiile dintre părţi.”

A mai arătat şi că, faţă de manifestarea neechivocă de voinţă a părţilor menţionată prin cuprinsul antecontractului, precum şi faţă de faptul că data predării, astfel cum aceasta a fost convenită, conform art. 3.5.1. şi art. 5.1.1., a fost depăşită cu mai mult de 120 de zile lucrătoare, a înţeles să dea eficienţă pactului comisoriu regăsit la art. 9.1. din antecontract, potrivit căruia, în cazul în care promitentul-vânzător întârzie predarea cu mai mult de 120 lucrătoare de la data predării convenită, prezentul contract se desfiinţează de drept, nefiind necesară nicio altă formalitate, perioadă de remediere, în virtutea unui pact comisoriu.”

A menţionat că doctrina şi practica au stabilit că, pentru ca rezoluţiunea convenţională să opereze, din perspectiva art. 1553 alin. (1) C.civ., este obligatoriu ca pactul comisoriu să fie stipulat expres şi să prevadă în manieră neechivocă/clară şi transparentă care anume dintre obligaţiile menţionate în contract au drept de sancţiune pentru neexecutare/executare culpabilă, rezoluţiunea sau rezilierea de drept a contractului.

Astfel, a arătat că, în speţă, din art. 9.1. din antecontract, rezultă fără echivoc că nu este necesară punerea în întârziere, părţile renunţând la acest aspect prin modalitatea de formulare a pactului comisoriu, iar prevederile Codul civil în materia pactului comisoriu stabilesc că părţile au obligaţia să prevadă/identifice nu doar care dintre obligaţii determină încetarea contractului în baza clauzei rezolutorii, ci în condiţiile specifice în care încetarea contractului operează.

A subliniat că, spre deosebire de rezoluţiunea unilaterală, pactul comisoriu poate avea drept efect încetarea de drept a contractului, fără a mai fi nevoie de o manifestare de voinţă a creditorului în acest sens.

În raport cu prevederile art. 1550 C.civ., a învederat că există situaţii în care părţile pot decide ca rezoluţiunea să opereze chiar din momentul neexecutării obligaţiei, iar, în plus, conform art. 1266 C.civ.: „(1) Contractele se interpretează după voinţa concordantă a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor. (2) La stabilirea voinţei concordante se va ţine seama, între altele, de scopul contractului, de negocierile purtate de părţi, de practicile statornicite între acestea şi de comportamentul lor ulterior încheierii contractului.”

A arătat că, în jurisprudenţă, s-a reţinut că, în situaţia existenţei unor clauze susceptibile de sensuri diferite, devin aplicabile dispoziţiile legale potrivit cărora interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante, iar nu după sensul literal al termenilor. În dreptul român, între voinţa reală (internă) şi manifestarea de voinţă (voinţa declarată) prevalează, în principiu, voinţa reală.

Recurenta-pârâtă a menţionat şi că, în sensul interpretării clauzelor după intenţia comună a părţilor, s-a pronunţat instanţa supremă, care a statuat că instanţele judecătoreşti au obligaţia să interpreteze contractele nu după sensul literal al cuvintelor întrebuinţate, ci după intenţia comună a părţilor, fiind obligate să determine natura reală a contractului, nu după denumirea pe care i-au dat-o părţile, ci după conţinutul clauzelor pe care le cuprinde, iar, pe de altă parte trebuie să stabilească înţelesul lui. Totodată, aceeaşi instanţa a stabilit că nu este îngăduit ca, sub pretextul depăşirii sensului literal al termenilor, să se denatureze intenţia reală a părţilor şi astfel acestea să dobândească drepturi sau obligaţii la care nu au consimţit efectiv.

Ca atare, a susţinut că prima instanţă era datoare să constate faptul că antecontractul încetează de îndată ce sunt îndeplinite condiţiile expres indicate de părţi în conţinutul pactului comisoriu.

A învederat că, potrivit prevederilor art. 1553 alin. (1) C.civ.: „pactul comisoriu produce efecte dacă prevede, în mod expres, obligaţiile a căror neexecutare atrage rezoluțiunea sau rezilierea de drept a contractului.”, iar doctrina a statuat că, în baza principiului libertăţii de voinţă, părţile, prin acordul lor de voinţă, pot insera în contractul sinalagmatic anumite clauze referitoare la desfiinţarea contractului în caz de neexecutare culpabilă a obligaţiei asumate de către oricare dintre ele, clauze care poartă denumirea de pacte comisorii, iar rezoluţiunea care operează în temeiul acestora este denumită rezoluţiune convenţională, în acelaşi sens fiind şi practica instanţelor.

Aşadar, a arătat că, în speţă, prin îndeplinirea condiţiilor stabilite de art. 9.1, respectiv prin întârzierea predării de către promitentul-vânzător cu mai mult de 120 de zile lucrătoare, indiferent de cauze (din culpa promitentului-vânzător sau din alte motive), contractul se desfiinţează de drept, nefiind necesara nicio altă formalitate prealabilă ori perioadă de remediere, clauza reprezentând un veritabil pact comisoriu.

A mai susţinut şi că prevederile art. 9.1. din antecontract pot fi analizate inclusiv din perspectiva unei veritabile clauze de dezicere, părţile stabilind de comun acord ca, în ipoteza în care contractul de vânzare-cumpărare nu se încheie urmare a refuzului promitentului-vânzător, acesta are obligaţia de a restitui avansul încasat; cu alte cuvinte, părţile acestuia au prevăzut posibilitatea promitentului-vânzător de a refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare, de a se răzgândi fără a fi nevoit să invoce un motiv anume pentru intervenirea răzgândirii, cu obligaţia acestuia de a restitui avansul.

Pe fondul cauzei, a afirmat că transferul dreptului de proprietate intervine doar cu condiţia plăţii integrale a preţului proprietăţii, în baza extrasului de carte funciară şi a certificatului fiscal – punctul 3.2. din antecontract.

Aşadar, a susţinut că, în speţă, condiţia sine-qua-non prealabilă încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică este aceea de plată integrală a preţului contractual, statuată ca atare şi în cuprinsul art. 3.5. punctul 3.5.1. din antecontract, intimaţii-reclamanţi obligându-se să achite diferenţa de preţ, iar, în acord cu cele expuse, nu au făcut nicio dovadă a deţinerii sumelor de bani necesare încheierii contractului şi/sau nicio dovada de consemnare a sumei la dispoziţia sa – condiţie obligatorie, conform art. 3.1. din antecontract.

Astfel, a subliniat că, deşi în sarcina intimaţilor-reclamanţi exista obligaţia achitării integrale a preţului până la data de 31.12.2021, din probele de la dosar, rezultă că o atare obligaţie nu a fost îndeplinită, sens în care, în raport inclusiv cu art. 3.2. din antecontract, acţiunea acestora nu poate fi, pe fondul său, primită.

Totodată, a apreciat important a se reţine că părţile adverse nici măcar la data la care a convocat-o la notar – august 2022 (adică după momentul comunicării notificării de încetare a contractului) nu deţineau resursele financiare necesare încheierii contractului, nefăcând dovada deţinerii unor astfel de resurse financiare.

A apreciat că, dacă la data sesizării instanţei, intimaţii-reclamanţi nu fac dovada demarării procedurii necesare pentru obţinerea creditului bancar/dovada deţinerii sumelor de bani necesare achitării imobilului, acţiunea se impune a fi respinsă – aceasta condiţie presupune ca intimaţii-reclamanţi să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract, în acelaşi sens fiind şi jurisprudenţa în materie.

5. Apărările formulate în cauză

Intimaţii-reclamanţi au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat.

În esenţă, au susţinut că instanţa de apel a realizat o atentă analiză a clauzelor antecontractului şi a dispoziţiilor legale incidente.

Astfel, au arătat că s-au apărat susţinând, în principal, că termenul de prescripţie curge de la data de 1.07.2022, dată la care au primit notificarea privind încetarea contractului, dând eficienţa şi dispoziţiilor art. 2.9.5. din antecontract, invocând şi faptul că art. 1669 alin. (2) C.civ. trebuie interpretat în coroborare cu dispoziţiile legale şi cu dispoziţiile art. 3.2. din antecontract, potrivit cărora, dreptul de proprietate asupra imobilului va fi transmis promitenţilor-cumpărători după intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate pe numele promitentului-vânzător, intabulare care a avut loc la data de 10.08.2022, potrivit extrasului de carte funciară.

Au învederat că instanţa de apel a reţinut că termenul de prescripţie nu poate să curgă înaintea împlinirii datei la care contractul trebuia încheiat şi, în acord cu cele constate de către curtea de apel, au susţinut că data la care contractul de vânzare-cumpărare trebuia şi putea fi realizat este data intabulării în cartea funciară, adică 10.08.2022, care coincide cu momentul de început al curgeri termenului de prescripţie a dreptului material la acţiune.

Susţin că instanţa de apel a reţinut în mod corect că dispozițiile art. 1669 alin. (2) C.civ. trebuie interpretate în sensul că „data la care contractul trebuia încheiat” reprezintă data la care contractul trebuia şi putea fi încheiat, contractul de vânzare-cumpărare neputând fi încheiat în lipsa

intabulării.

Intimaţii-reclamanţi au mai arătat şi că recurenta-pârâtă a refuzat să încheie contractul de vânzare-cumpărare, potrivit antecontractului, şi a vândut imobilul către intimata-pârâtă D. S.R.L.

Au apreciat că, în aceste condiţii, analiza antecontractului din perspectiva datei la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare nu prezintă relevanţă juridică, dat fiind faptul că au introdus acţiunea ulterior refuzului recurentei-pârâte de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, însă anterior intabulării apartamentului, adică anterior începerii curgerii termenului de prescripţie a dreptului material la acţiune.

Intimaţii-reclamanţi au considerat şi că, şi dacă în antecontract ar fi fost prevăzut un termen pentru încheierea contractului în formă autentică, acesta nu ar fi putut fi încheiat în mod valabil, data încheierii contractului fiind prorogată până la data intabulării.

În concluzie, au susţinut că la data introducerii acţiunii, 26.07.2022, dreptul material la acţiune nu era prescris, iar dispoziţiile art. 1669 alin. (2) C.civ. au fost corect aplicate.

Totodată, intimaţii-reclamanţi au arătat că, în faţa instanţelor de fond, recurenta-pârâtă a invocat neîndeplinirea obligaţiei de plată integrală a preţului, iar, în faţă instanţei de recurs, a invocat excepţia de neexecutare a contractului, întrucât nu şi-ar fi îndeplinit obligaţia de a achita diferenţa de preţ până la data de 31.12.2021, astfel cum aceasta ar fi fost asumată expres prin semnarea actului adiţional.

În opinia intimaţilor-reclamanţi, recurenta-pârâtă nu poate invoca cu succes excepţia de neexecutare a contractului, atât timp cât la data de referinţă, 31.12.2021, ea însăşi nu îşi executase obligaţia, dispoziţiile art. 1556 C.civ. nefiind incidente.

Au menţionat că, făcând aplicarea dispoziţiilor art. 1267 C.civ., interpretând clauzele contractului unele prin altele şi dând fiecăreia înţelesul ce rezultă din ansamblul contractului, instanţa de apel a constatat că, prin art. 2.2.1 din antecontract, care nu a format obiectul unei alte negocieri, s-a stabilit în mod clar şi indubitabil faptul că diferenţa de preţ neachitată, în valoare de 52.400 euro, TVA 5% inclus, se va achita la semnarea contractului de vânzare-cumpărare din credit ipotecar sau programul Prima Casă, iar, conform art. 3.5.1. din antecontract, de asemenea, nemodificat, predarea apartamentului se face după semnarea contractului de vânzare-cumpărare, cu condiţia achitării integrale a preţului, cu excepţia situaţiei în care părţile au convenit altfel.

Intimaţii-reclamanţi au precizat şi că dispoziţia antecontractului de la art. 5.1.1. stabilea obligaţii interdependente şi simultane pentru părţile acestuia, iar recurenta-pârâtă nu poate invoca neplata preţului până la data de 31 decembrie 2021, atât timp cât nu a dovedit îndeplinirea propriilor obligaţii, până la acel moment.

Referitor la îndeplinirea, în ceea ce îi priveşte, a propriilor obligaţii, respectiv plata preţului, au apreciat că trebuie avute în vedere dispoziţiile art. 1279 alin. (3) C.civ. şi au arătat că şi-au îndeplinit toate obligaţiile asumate prin antecontract, Curtea de Apel Braşov reţinând că nu există nicio clauză care să prevadă o plată integrală anticipată a preţului, astfel că recurentei-pârâte îi revenea obligaţia principală de a face, respectiv de a intabula şi a transmite dreptul de proprietate asupra apartamentului; consemnarea prealabilă a preţului vânzării nu este o condiţie pentru admiterea cererii, întrucât dreptul lor nu va putea fi înscris în cartea funciară fără înscrierea ipotecii legale aferente diferenţei de preţ neachitate, ipoteca legală fiind efectul legal al contractului de vânzare-cumpărare fără plata integrală a preţului, în condiţiile art. 2386 pct. 1 C.civ..

Au mai susţinut intimaţii-reclamanţi şi că instanţa de apel a soluţionat în mod legal apelul incident, admiţând cererea pe care au formulat-o privind anularea notificării de încetare a antecontractului, transmisă la data de 1.07.2022.

Astfel, au arătat că notificarea transmisă de recurenta-pârâtă se întemeiază pe dispoziţiile clauzei 9.1. din antecontract, fiind definită de părţi ca o clauză de rezoluţiune a antecontractului, însă aceasta este în beneficiul creditorilor obligaţiei de predare, adică în favoarea lor, care, în cazul nerespectării termenului de predare, pot opta în a da eficienţa acestei clauze sau a cere executarea contractului.

În ceea ce priveşte aplicarea normelor de drept procesual, au afirmat că, în speţă, au fost aplicate în mod corect dispoziţiile art. 445 C.proc.civ. şi au învederat că, prin dispozitivul sentinţei civile 126/S/2023, prima instanţă s-a pronunţat asupra cererii privind înscrierea dreptului lor de proprietate în cartea funciară – dispunând: „respinge restul pretenţiilor” –, iar nemotivarea cererii de respingere a reprezentat un motiv de apel, exercitat pe cale incidentală.

Recurenta-pârâtă nu a depus răspuns la întâmpinare.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În prealabil examinării motivelor de casare, Înalta Curte constată că recursul este o cale extraordinară de atac, care poate fi exercitată numai pentru motivele de nelegalitate expres şi limitativ prevăzute de art. 488 C.proc.civ., iar nu pentru motive de netemeinicie. Nu orice nemulţumire poate face obiectul recursului, nefiind îndeosebi posibilă criticarea situaţiei de fapt reţinute de ultima instanţă de fond, respectiv cea de apel, prin raportare la probatoriul administrat.

O astfel de critică este una specifică apelului, care priveşte deopotrivă stabilirea situaţiei de fapt prin raportare la probele administrate (temeinicia) şi aplicarea legii situaţiei de fapt astfel stabilite (legalitatea), după cum rezultă din art. 476 şi art. 479 C.proc.civ. În etapa recursului, situaţia de fapt stabilită în mod suveran de instanţele de fond nu mai poate fi cenzurată, ci constituie temeiul verificării criticilor de nelegalitate substanţială formulate de recurent. Altfel spus, instanţa de recurs verifică dacă dispoziţiile legale incidente au fost interpretate adecvat şi aplicate corect situaţiei de fapt stabilite, dar nu este în măsură să cenzureze însăşi situaţia de fapt, în măsura în care aceasta a fost constatată cu respectarea regulilor procedurale relevante.

Evocând situaţia de fapt stabilită de instanţele de fond, acestea au reţinut că între reclamanții A. și B., în calitate de promitenți cumpărători şi pârâta SC C. SRL, în calitate de promitentă vânzătoare, s-a încheiat actul intitulat antecontract de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2552 din 18.10.2019, prin care pârâta, care dezvoltă un proiect imobiliar, s-a obligat să vândă reclamantului apartamentul nr. 41 din imobilul situat în Braşov, apartament de 3 camere, cu o suprafaţă utilă de 75,19 mp, cu cota parte aferentă din părţile de uz comun şi din teren, precum şi teren parcare supraterană de 12 mp.

Preţul a fost stabilit la 71.900 Euro, cu TVA inclus, din care 69.900 Euro pentru apartament şi 2.000 Euro pentru parcare. S-a stabilit că, până la data de 22.10.2019, reclamanții să plătească pârâtei, din surse proprii, suma de 12.000 Euro cu titlu de avans apartament, suma de 5.500 Euro urma să se achite până la data de 31.01.2020, iar diferența de 52.400 Euro, cu TVA 5% inclus, urma să se achite până la semnarea contractului de vânzare cumpărare, din credit ipotecar sau ”prima casă”.

La pct. 2.3 din antecontract, s-a prevăzut că preţul apartamentului este obligatoriu şi fix. Nu se va face nici o modificare la preţul apartamentului sau la celelalte elemente ale acestuia, decât cu acordul ambelor părţi.

Ulterior, la data de 27.05.2020, părţile au încheiat act adiţional la antecontractul de vânzare cumpărare, prin care au specificat că obiectul promisiunii de vânzare este apartamentul 42, nu apartamentul 41, cum s-a indicat iniţial, s-a arătat că proiectul imobiliar se dezvoltă în baza autorizaţiei de construire 93/6.02.2020 şi că promitentul vânzător va finaliza clădirea până la data de 31.12.2021.

Prin acest act adițional a fost modificat punctul 5.1.1 din actul inițial, în sensul că investitorul are obligația să execute lucrarea la data finalizării și să predea cumpărătorului proprietatea finalizată potrivit descrierii generale a clădirii de locuințe și a detaliilor tehnice până la data de 31.12.2021, reprezentând data predării, cu condiția achitării integrale a prețului. Nerespectarea acestei obligații de către promitentul vânzător și întârzierea în predarea proprietății conferă promitentului cumpărător dreptul de a percepe penalități de 0,01% pe zi de întârziere, calculate la prețul lucrărilor nefinalizate.

Reclamanții au achitat un avans de 17.500 Euro şi suma de 500 lei pentru lucrări suplimentare, aspect recunoscut de pârâtă prin acordul de plată întocmit și semnat de pârât la data de 11.07.2022. Suma de 500 lei pentru efectuarea de lucrări suplimentare la apartament a fost

achitată la data de 6.06.2022.

Prin contract a fost convenită data finalizării clădirii şi a predării imobilului, respectiv 31.12.2020, această dată fiind prelungită ulterior la 31.12.2021. La pct. 3.5.1, s-a prevăzut că predarea apartamentului se va face după semnarea contractului de vânzare cumpărare, cu condiția achitării integrale a prețului.

Raportat la aceste clauze, pârâta trebuia ca până la data de 31.12.2021 să finalizeze clădirea, să dețină toate actele necesare încheierii contractului translativ de proprietate, pentru ca la data indicată să se poate încheia contractul, intimaţii să plătească prețul și să se predea imobilul.

Conform extrasului de carte funciară emis la data de 23.08.2022, imobilul construcţie a fost înscris în cartea funciară şi s-a efectuat apartamentarea, apartamentul obiect al antecontractului încheiat cu reclamantul fiind înscris şi descris în CF x-C1-U42.

Printr-o primă categorie de critici, se arată că acţiunea era prescrisă, termenul legal de 6 luni urmând să curgă de la data de 31.12.2021 (termen determinat). În subsidiar, dacă s-ar aprecia că termenul de perfectare nu ar fi fost determinat, recurenta apreciază că instanţa nu ar fi fost învestită cu stabilirea unui atare termen.

În ceea ce priveşte criticile referitoare la greşita respingere a excepţiei prescripţiei extinctive, se constată că potrivit art. 1669 alin. 2 C.civ., care reglementează un termen special de prescripţie în cazul refuzului nejustificat al uneia dintre părţile unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare de a încheia actul promis, „dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat”.

Potrivit instanţei de apel, sintagma „data la care contractul trebuia încheiat”, prevăzută de art. 1669 alin. 2 C.civ., trebuie interpretată în sensul că prescripţia începe să curgă de la data la care contractul trebuia şi putea să fie încheiat. S-a reţinut că un contract de vânzare-cumpărare, cum este cel care face obiectul analizei în cauza de faţă, nu putea fi încheiat în formă autentică, mai înainte de intabularea imobilului, obiectul său material, în evidenţele cărţii funciare.

Aşadar, atât timp cât imobilul apartament nu a fost înscris în evidenţele de carte funciară, contractul de vânzare-cumpărare nu putea fi încheiat în mod valabil, indiferent care ar fi fost data agreată de părţi în acest scop. Or, intabularea sa a fost efectuată de apelanta pârâtă pe parcursul judecăţii în fond a cauzei, respectiv la data de 10.08.2022, în condiţiile în care acţiunea introductivă de instanţă a fost înregistrată pe rolul instanţei de fond la data de 26.07.2022.

Soluţia Curţii de Apel, potrivit căreia termenul de prescripţie pentru formularea acţiunii în pronunţarea hotărârii care ţine loc de act de vânzare nu putea curge înaintea apartamentării şi înscrierii apartamentului (imobilului) a cărui vânzare a fost promisă într-o carte funciară distinctă corespunde dispoziţiilor legii şi constituie o interpretare adecvată a dispoziţiilor art. 1.669 alin.2 C.civ.

Potrivit art. 877 C.civ., drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, se modifică şi se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară. Nu este prin urmare posibilă circulaţia juridică a drepturilor reale imobiliare decât cu respectarea regulilor de carte funciară, ceea ce presupune prealabila înscriere în cartea funciară a acestor drepturi (devenite astfel drepturi tabulare), cu excepţia cazurilor în care legea prevede expres altfel.

Potrivit art. 887 alin.1 C.civ., drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege. Inclusiv din acest text de lege, interpretat per a contrario, rezultă că legea nu prevede posibilitatea transmiterii prin vânzare a unui drept real imobiliar fără ca acesta să fie înscris, în prealabil, în cartea funciară.

Situaţia de faţă, în care recurenta-pârâtă, în calitate de dezvoltator imobiliar, a construit un condominiu, pe care ulterior trebuie să-l recepţioneze, să-l întabuleze şi, prin apartamentare, să înscrie apartamentele în cărţi funciare individuale pentru a-şi putea executa obligaţiile de a vinde asumate prin diferite antecontracte diferă de situaţia în care promitentul-vânzător omite sau refuză să înscrie imobilul finalizat în cartea funciară pentru a nu fi posibilă executarea obligaţiei de a vinde asumate prin antecontract.

În situaţii precum cea din speţă, de vreme ce înscrierea apartamentului în cartea funciară este

o condiţie legală pentru ca acesta să facă obiectul unor acte de dispoziţie, este de principiu că termenul de prescripţie al dreptului la acţiunea în pronunţarea hotărârii care să ţină loc de contract nu poate să curgă înainte de intabulare, şi aceasta indiferent dacă părţile au convenit sau nu o dată anterioară pentru perfectarea vânzării; această dată oricum nu ar fi putut fi respectată nici în cazul unei vânzări amiabile, în lipsa intabulării anterioare.

Aşadar, Înalta Curte reţine că în mod legal a statuat instanţa de apel că prescripţia nu poate curge înainte de data intabulării imobilului a cărui vânzare a fost promisă, şi aceasta chiar dacă, termenul convenit prin contract pentru încheierea vânzării s-a împlinit anterior datei intabulării imobilului în cartea funciară.

Sunt prin urmare nefondate toate criticile care tind la a susţine fie că instanţă a nesocotit termenul clar stabilit, fie că, în măsura în care s-ar considera că părţile nu au convenit un termen determinat, instanţa nu ar fi fost învestită cu stabilirea acestui termen. În această privinţă, trebuie observat că instanţa învestită cu acţiuni precum cea de faţă trebuie să verifice şi să stabilească în ce măsură termenul convenit prin antecontract s-a împlinit ca urmare a neexecutării imputabile a obligaţiilor promitentului pârât (în speţa de faţă, promitentul-vânzător), ceea ce implică cu necesitate ca, dacă există o dispută cu privire la termenul amintit, acest termen să fie determinat de instanţă pe temeiul probelor administrate. Această operaţiune, intrinsecă rezolvării fondului acţiunii în pronunţarea hotărârii care ţine loc de contract, nu presupune formularea unui capăt de cerere distinct, cum fără temei susţine recurenta.

De altfel, prin raportare la maniera în care instanţele de fond au interpretat, în mod suveran, contractul părţilor, termenul convenit pentru vânzare era determinat şi s-a împlinit, însă obligaţia nu a fost executată în mod culpabil de către recurenta-pârâtă.

Printr-o altă categorie de critici, se susţine în esenţă că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 1.270 C.civ., ignorând voinţa părţilor, care au convenit potrivit art. 9.1 din antecontract că, în cazul depăşirii cu mai mult de 120 de zile a datei convenite pentru predarea imobilului şi implicit pentru perfectarea vânzării (31.12.2021), antecontractul este desfiinţat de drept, ceea ce echivalează cu renunţarea la posibilitatea de a cere pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de contract. Totodată, se reiterează excepţia de neexecutare, prin raportare la art. 1.556 C.civ., obligaţia de plată integrală a preţului nefiind îndeplinită până la data stabilită pentru predare (31.12.2021). Motivele evocate sunt apreciate de recurentă a fi subsumate cazului de casare prev. de art. 488 alin.1 pct. 8 C.proc.civ.

Aceste critici (reiterate de mai multe ori în cuprinsul memoriului de recurs, însă analizate în mod grupat) nu pot fi primite, în primul rând, întrucât tind la o reapreciere a situaţiei de fapt, operaţiune care excedează motivelor legale de casare.

Prevederile art. 488 alin.1 pct. 8 C.proc.civ., pe care se întemeiază recursul declarat, trebuie să nu fie invocate doar formal, ci presupun indicarea regulilor de drept pe care instanţa le-a nesocotit ori aplicat greşit în cauză; dezvoltarea unei interpretări a respectivei reguli de drept; indicarea concretă a manierei în care instanţa a încălcat ori aplicat greşit respectivele reguli de drept. Contrar susţinerilor recurentei, o pretinsă eroare în stabilirea faptelor excedează cazului de casare evocat, recursul neprivind pretinsa netemeinicie a hotărârii recurate.

Ceea ce critică recurenta prin cvasitotalitatea motivelor invocate este însă interpretarea eronată, respectiv pretinsa unor clauze contractuale care, în opinia recurentei, sunt lipsite de echivoc.

Înalta Curte constată că fostul caz de casare prevăzut de art. 304 pct. 8 C.proc.civ. 1865 nu a mai fost preluat în noua reglementare, ceea ce relevă intenţia legiuitorului de a nu mai permite invocarea în recurs a greşitei interpretări a unui contract. Textul evocat prevedea posibilitatea modificării unei hotărâri recurate, dacă aceasta, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia.

Aşadar, chiar şi în contextul acestui motiv de recurs, în prezent abrogat, nu era posibilă cenzurarea interpretării date de instanţa de fond unor clauze contractuale susceptibile de mai multe înţelesuri, o atare interpretare a voinţei reale a părţilor fiind sustrasă, în principiu, controlului de legalitate pe calea recursului.

Cu atât mai mult (a fortiori), în contextul normativ configurat de noul Cod de procedură civilă, în care un asemenea motiv de recurs nu a mai fost reţinut, controlul de legalitate referitor la maniera în care instanţele devolutive au interpretat clauzele unui contract este limitat la ipoteza în care au fost interpretate şi aplicate greşit regulile de interpretare stabilite de lege sau normele legale referitoare la calificarea legală a contractelor ori la dispoziţii legale supletive de la care părţile nu au derogat şi care se aplică în completarea a ceea ce s-a stipulat în mod expres.

Se constată că, într-adevăr, recurenta-pârâtă invocă greşita interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 1.270 C.civ., însă nu dezvoltă o veritabilă critică de nelegalitate, învederând doar că instanţele devolutive au încălcat clauzele contractului. Or, o asemenea critică prin care recurenta nu invocă o încălcare a legii, ci o nesocotire a propriei sale interpretări a contractului încheiat, este de fapt una de netemeinicie, iar nu de nelegalitate. Recurenta pretinde în realitate ca instanţa de recurs să păşească la o nouă interpretare, diferită, a clauzelor amintite, ceea ce nu ar fi posibil decât dacă la baza interpretării cuprinse în decizia recurată ar sta o greşită interpretare şi aplicare a legii, constatată în prealabil de către instanţa de recurs. Această premisă nu este însă întrunită în cauză.

Astfel cum au reţinut şi instanţele de fond, la pct. 2.9.5 din antecontract s-a prevăzut că, în situaţia în care promitenta vânzătoare va refuza să semneze contractul de vânzare cumpărare în formă autentică cu promitenta cumpărătoare, indiferent din ce motive, promitenta cumpărătoare va putea opta pentru acţiunea în instanţă prin care să se obţină o hotărâre judecătorească aptă de intabulare sau, la alegerea sa, va putea solicita plata de către promitenta vânzătoare a dublului sumelor achitate până la acel moment. În raport de această clauză, nu se poate susţine cu temei că prevederile art. 9.1 din acelaşi antecontract ar fi de natură a exclude introducerea unei acţiuni în pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de contract de vânzare, ca formă atipică de executare în natură a obligaţiei de a face (de a vinde).

În al doilea rând, instanţele devolutive au reţinut în fapt că partea care nu şi-a executat obligaţiile contractuale este recurenta-pârâtă, care a refuzat predarea imobilului şi perfectarea vânzării, invocând diferite motive neîntemeiate, precum ar fi solicitarea de majorare a preţului în considerarea preţurilor mai mari pe piaţa construcţiilor, cu toate că, potrivit art. 2.3 din antecontract, preţul este fix, nicio modificare (indexare) a acestuia nefiind posibilă decât cu acordul ambelor părţi.

S-a concluzionat astfel că recurenta-pârâtă este cea care a intabulat imobilului şi l-a vândut unei terţe societăţi, ceea ce reprezintă încălcări ale propriilor obligaţii; ca atare, recurenta-pârâtă nu poate invoca cu temei neexecutarea obligaţiei de plată a restului de preţ.

În această privinţă, curtea de apel a arătat pe larg maniera în care înţelege să interpreteze clauzele contractuale, statuând în esenţă că predarea apartamentului urma să se facă cel mai târziu la 31.12.2021 (dată modificată prin actul adiţional). S-a statuat totodată că părţile au convenit în mod expres ca plata diferenţei de preţ să se facă la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, din credit ipotecar sau programul Prima casă. Ca urmare, a reţinut instanţa devolutivă, nu li se poate reproşa intimaţilor-reclamanţi neplata restului de preţ, în condiţiile în care nu li s-a oferit perfectarea vânzării, ci dimpotrivă, recurenta a făcut acte contrare propriei îndatoriri, pentru a zădărnici posibilitatea executării în natură.

După cum s-a statuat în mod judicios în cuprinsul deciziei recurate, din analiza antecontractului rezultă că intenţia părţilor a fost de a stabili momentul plăţii preţului la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, iar obligaţia de plată a preţului devine scadentă doar în condiţiile şi la momentul la care are loc încheierea contractului autentic, neexistând o clauză care să prevadă o plată anticipată a prețului la o dată expres convenită de părți. Ca atare, nu poate fi reţinută culpa promitenţilor cumpărători constând în neplata preţului în condiţiile în care obligaţia interdependentă şi reciprocă de transfer a dreptului de proprietate nu a fost îndeplinită de promitenta vânzătoare.

Înalta Curte constată totodată că, potrivit art. 1.673, 1.674, art. 1.693 C.civ. rezultă că, dacă părţile nu au convenit altfel, obligaţiile principale izvorâte din vânzare se execută în următoarea succesiune: Întâi se transmite proprietate asupra bunului vândut, apoi se plăteşte preţul şi după acest moment are loc predarea bunului. În acelaşi sens, art. 1.720 alin.1 C.civ. dispune că, în lipsa unei stipulaţii contrare, cumpărătorul trebuie să plătească preţul la locul în care bunul se afla în momentul încheierii contractului şi de îndată ce proprietatea este transmisă.

Aşadar, neplata preţului poate determina invocarea excepţiei de neexecutare în ce priveşte obligaţia de predare, nu însă şi în ceea ce priveşte transferul proprietăţii. Rezultă astfel că şi prin raportare la fizionomia contractului promis, cel de vânzare, este neîntemeiată susţinerea potrivit căreia plata integrală a preţului trebuie să preceadă transferul proprietăţii către cumpărător.

Pe de altă parte, în mod legal a statuat instanţa de apel că pronunţarea hotărârii care ţine loc de contract de vânzare nu presupune cu necesitate plata integrală a preţului, anterioară pronunţării respectivei hotărâri, dacă conduita contractuală a promitentului-cumpărător relevă că acesta şi-a executat deja obligaţiile scadente anterior perfectării contractului de vânzare[1].

S-a reţinut astfel în mod judicios că dispoziţiile art.1279 alin. 3 C.civ. reprezintă sediul legal pentru dreptul comun în materia obligaţiilor, însă suportă derogări prin norme speciale, în funcţie de natura contractului, cum sunt, în cazul contractului de vânzare, dispoziţiile art. 1.669 C.civ., aplicabile şi în situaţia în care partea este gata să îşi îndeplinească obligaţiile. Astfel, este suficient a fi îndeplinite condiţiile de validitate ale convenţiei referitoare la capacitate, obiect (bunul vândut și prețul convenit) și cauză, în condiţiile în care, în materia vânzării, potrivit art. 1.674 C.civ., proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă.

Prin urmare, prevederile art. 1.279 C.civ. trebuie adaptate la natura contractului de vânzare şi nu pot fi interpretate în sensul existenţei obligaţiei plății prețului scadente anticipat transferului dreptului de proprietate. Cum din analiza antecontractului rezultă că intenţia părţilor a fost de a corela momentul plăţii preţului cu momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, obligaţia de plată a preţului devine scadentă doar în condiţiile şi la momentul la care are loc încheierea contractului autentic, neexistând o clauză care să prevadă o plată anticipată a prețului la o dată expres convenită de părți. Ca atare, nu poate fi reţinută culpa promitenţilor cumpărători constând în neplata preţului în condiţiile în care obligaţia interdependentă şi reciprocă de transfer a dreptului de proprietate nu a fost îndeplinită de promitenta vânzătoare.

Aceste dezlegări sunt în concordanţă cu dispoziţiile legale aplicabile situaţiei de fapt stabilite. De altfel, este evident că prin efectul definitivării soluţiei recurate, devine scadentă obligaţia de plată a restului de preţ, care trebuie executată într-un termen rezonabil.

Înalta Curte reţine că pentru mai multă rigoare, ar fi fost necesar ca obligaţia de plată a restului de preţ să fie menţionată în chiar dispozitivul sentinţei tribunalului, însă, prin considerentele decisive ale deciziei recurate şi care, prin efectul deciziei de faţă, au devenit definitive şi au intrat în autoritate de lucru judecat, s-a menţionat că obligaţia de plată a restului de preţ este garantată cu ipoteca legală prevăzută de art. 2.386 pct.1 C.civ.

Ca urmare, Înalta Curte subliniază că hotărârea primei instanţe, definitivată prin decizia de faţă, trebuie înţeleasă în sensul că intimaţii-reclamanţi au obligaţia de plată a restului de preţ convenit, obligaţie garantată cu ipotecă legală care poate fi înscrisă la cererea recurentei în cartea funciară şi care va fi radiată, în condiţiile legii, în urma plăţii sumei datorate de către intimaţi.

Această chestiune nu determină însă reformarea deciziei recurate, întrucât eventuala neclaritate a dispozitivului este susceptibilă de lămurire în condiţiile art. 443 C.proc.civ., iar nu de apel sau de recurs, după cum rezultă din prevederile art. 445 C.proc.civ. Desigur, această chestiune poate rămâne fără interes practic în măsura în care se va face plata restului de preţ cu o celeritate rezonabilă.

Prin raportare la situaţia de fapt stabilită în mod suveran de instanţele de fond şi care nu mai poate fi reanalizată în recurs, nu sunt îndeplinite condiţiile art. 1556 alin.1 C.civ. pentru a recurenta-pârâtă să invoce excepţia de neexecutare. Dimpotrivă, de vreme ce aceasta a făcut un act contrar executării propriei sale obligaţii de a vinde, prin înstrăinarea imobilului, recurentei i se poate opune în mod valabil excepţia de neexecutare de către intimaţii-reclamanţi, fiind legală soluţia de a se pronunţa hotărârea care ţine loc de act de vânzare-cumpărare în beneficiul intimaţilor-reclamanţi. Numai în măsura în care recurenta-pârâtă ar fi oferit executarea propriilor obligaţii – respectiv perfectarea vânzării la preţul fix convenit iniţial, respectiv predarea apartamentului, ar fi fost în măsură să ceară executarea obligaţiei corelative de plată a restului de preţ, şi doar în aceste coordonate, neplata părţii rămase din preţ ar fi putut atrage incidenţa unei excepţii de neexecutare. Or, nu aşa s-au petrecut lucrurile, după cum rezultă pe larg din cuprinsul deciziei recurate.

De asemenea, prin raportare la aceleaşi considerente, sunt nefondate criticile care tind la a invoca incidenţa pactului comisoriu stipulat în cuprinsul art. 9.1 din antecontract; de vreme ce culpa aparţine recurentei, aceasta nu poate invoca cu succes rezoluţiunea, iar aceasta nu a operat de drept, pentru motivele judicios expuse şi de instanţele devolutive în această privinţă, care au reţinut că cei care puteau invoca rezoluţiunea erau intimaţii-reclamanţi, însă aceştia au înţeles să solicite executarea în natură a promisiunii, prin pronunţarea hotărârii care ţine loc de act de vânzare. Vor fi prin urmare înlăturate susţinerile recurentei referitoare la nesocotirea clauzei amintite, precum şi referitoare la pretinsa renunţare a intimaţilor-reclamanţi la posibilitatea de a solicita pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act de vânzare. Aceste susţineri sunt contrazise de interpretarea sistematică a clauzelor contractuale, realizată în mod suveran de ultima instanţă devolutivă, ca şi de fizionomia instituţiei juridice a rezoluţiunii, care presupune o neexecutare imputabilă şi care, ca atare, nu poate fi invocată niciodată de partea în culpă.

În acest context, art. 1.269 alin.2 C.civ. prevede că stipulaţiile înscrise în contractele de adeziune se interpretează împotriva celui care le-a propus, ceea ce constituie un argument suplimentar în favoarea soluţiei recurate; orice ambiguitate în cuprinsul contractului încheiat este imputabilă recurentei-pârâte, ca profesionist, neputând fi dezlegată în favoarea acesteia.

De aici urmează că în mod legal a admis instanţa devolutivă apelul incident şi a pronunţat nulitatea notificării de rezoluţiune de drept, emisă fără temei de recurenta-pârâtă. Anularea notificării nu este o dispoziţie indispensabilă, întrucât ineficacitatea acestui act juridic poate fi judecată şi pe cale incidentală, în cadrul acţiunii principale[2]. Cu toate acestea, pentru acurateţe juridică, măsura instanţei de apel este una judicioasă, fiind în concordanţă cu situaţia rezultată din considerentele ce preced.

Prin raportare la cele ce preced, este pe deplin judicioasă statuarea instanţei de apel, care a înlăturat ca evident nefondată susţinerea potrivit căreia acţiunea ar fi inadmisibilă în lipsa convocării recurentei în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare, la notar, anterior emiterii notificării, de vreme ce între părţi, aşa cum s-a reţinut, au existat discuții legate de încheierea contractului sau mai bine zis, apelanta pârâtă a condiţionat încheierea contractului de plata de către reclamanţi a unui preţ majorat în mod substanţial. Or, a se accepta în aceste condiţii, necesitatea notificării promitentei-vânzătoare, înseamnă a se valorifica un formalism excesiv, fără nicio consecinţă practică, atât timp cât este de natura evidenţei refuzul apelantei pârâte de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în lipsa achitării preţului de 105.000 Euro. Cât priveşte lipsa iniţierii de către recurenţii reclamanţi a unor demersuri în vederea stabilirii datei încheierii contractului, conform clauzelor agreate în acest sens este aplicabil acelaşi raţionament expus, un astfel de demers fiind fără nicio consecinţă, în condiţiile în care reiese inechivoc refuzul apelantei pârâte de a încheia actul în discuţie în lipsa achitării preţului stabilit în mod unilateral, contrar prevederilor contractuale şi cu încălcarea art. 1270 C.civ.

Urmează aşadar a fi înlăturate şi criticile corespunzătoare, reiterate prin recursul declarat.

Printr-o altă critică, recurenta susţine că apelul incident declarat de reclamanţi era inadmisibil, având în vedere că prima instanţă nu a motivat în niciun fel soluţia de respingere a cererii completatoare, ceea ce ar echivala cu o omisiune de a statua şi ar implica obligativitatea formulării unei cereri completatoare, iar nu a unui apel (art. 444-445 C.proc.civ.).

Aceste susţineri sunt nefondate.

De vreme ce tribunalul a respins cererea cu privire la care s-a formulat apel incident, nu se poate reţine o omisiune de a soluţiona o cerere, în sensul art. 444 C.proc.civ. Completarea hotărârii se poate cere, potrivit acestui text de lege, dacă prin hotărârea dată instanța a omis să se pronunțe asupra unui capăt de cerere principal sau accesoriu ori asupra unei cereri conexe sau incidentale, fiind aşadar vorba despre o omisiune de pronunţare asupra unei cereri.

Or, în speţă, cererea a fost soluţionată prin respingere de către prima instanţă de fond, omisiunea motivării fiind un motiv de nelegalitate procedurală susceptibil de invocare pe calea apelului, iar nu a cererii de completare. Se constată prin urmare că, şi din această perspectivă, în mod legal a fost admis apelul incident declarat.

Unele consideraţii suplimentare sunt necesare prin raportare la cererea de suspendare respinsă de Curte la termenul de dezbateri, precum şi la argumentele pe care s-a întemeiat aceasta.

Trebuie observat că, astfel cum s-a reţinut şi de către instanţa de apel, procesul de faţă a fost notat în cartea funciară anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare între apelanta pârâtă şi intimata pârâtă D. SRL, astfel încât, ţinând seama de data de la care urmează a opera transferul dreptului de proprietate din patrimoniul recurentei pârâte în patrimoniul recurenţilor reclamanţi, hotărârea fiindu-i opozabilă intimatei D. SRL, Curtea de Apel a reţinut că este fondat petitul menţionat, fiind dispusă intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra imobilului în favoarea intimaţilor-reclamanţi.

Această soluţie, care de altfel nu a fost recurată printr-o critică distinctă (ci numai prin criticile analizate în cele ce preced, care implicau respingerea în tot a acţiunii reclamanţilor), se întemeiază pe împrejurarea că, acţiunea de faţă fiind notată anterior vânzării subsecvente, prin efectul deciziei recurate, definitivate prin prezenta decizie a înaltei Curţi, dreptul subdobânditorului de rea-credinţă – în sensul cunoaşterii litigiului şi deci a existenţei unui drept anterior, concurent şi potenţial preferabil –urmând a fi radiat de drept din cartea funciară, cu efectul înscrierii acestui drept în folosul intimaţilor-reclamanţi (art. 902 alin.1, art. 906, art. 908 alin.1 pct.3 C.civ.).

Se constată prin urmare că ipoteticele proceduri de insolvenţă desfăşurate asupra societăţii intimate D. SRL nu au nicio influenţă asupra litigiului de faţă, fiind de altfel cu desăvârşire exclus ca administratorul ori, după caz lichidatorul judiciar să denunţe promisiunea de vânzare încheiată între intimaţii-reclamanţi şi recurenta-pârâtă C. S.R.L., atât pentru că D. SRL nu a fost parte în respectivul contract, cât şi, mai ales, pentru că amintita societate nu poate ignora efectul obligatoriu şi autoritatea de lucru judecat a hotărârilor pronunţate în prezenta cauză, într-un litigiu la care a fost parte (art. 430 şi urm., art. 435 alin.1 C.proc.civ.).

Prin urmare, recursul a fost respins, ca nefondat, potrivit art. 496 alin.1 C.proc.civ., cu aplicarea art. 453 C.proc.civ. în privinţa cheltuielilor de judecată solicitate şi dovedite de intimaţii-reclamanţi.

[1] În acelaşi sens, Înalta Curte de Casaţie şI Justiţie, s. I civ., dec. nr. 2762/17.12.2020.

[2] În acest sens, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, s. I civ., dec. nr. 512/27.02.2024.