Housing authority's obligation as result-based mandator in failed residential construction mandate

Şedinţa publică din data de 8 februarie 2024

Asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 23 noiembrie 2018 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă, sub nr. x/2018, reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâta AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE, au solicitat obligarea acesteia la plata sumei de 1.300 Euro/lună, pentru perioada cuprinsă între 22 noiembrie 2015 şi data depunerii cererii de chemare în judecată (22.11.2018), în total suma provizorie de 56.800 Euro, cu titlu de daune-interese, constând în: contravaloarea lipsei de folosinţă în suma de 1.200 Euro/lună, pentru perioada cuprinsă între 22.11.2015 şi 22.11.2018, în sumă totală de 43.500 Euro, precum şi contravaloarea lipsei de folosinţă ce se va acumula în continuare, până la data predării la cheie a locuinţei după recepţia la terminarea lucrărilor şi a finalizării complete a cartierului Henri Coandă; daune morale în sumă de 100 Euro/lună, pentru perioada cuprinsă între 22.11.2015 şi 22.11.2018, în sumă totală de 3.600 Euro, precum şi daunele morale ce se vor acumula în continuare, până la data predării la cheie a locuinţei după recepţia la terminarea lucrărilor şi a finalizării complete a cartierului Henri Coandă. De asemenea, reclamanţii au solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acţiunii, ca neîntemeiată.

Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, prin încheierea din 14 decembrie 2018, a admis excepţia necompetenţei sale materiale procesuale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Secţiilor civile a III-a, a IV-a sau a V-a ale Tribunalului Bucureşti.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, sub nr. x/2018*, la data de 11 ianuarie 2019.

Prin sentinţa civilă nr. 939 din 8 mai 2019, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, în dosarul x/2018, s-a admis excepţia necompetenţei materiale procesuale a instanţei şi s-a constatat ivit conflictul negativ de competenţă.

Prin sentinţa civilă nr. 121 F din 12 decembrie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în dosarul nr. x/2018, s-a stabilit competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă la data de 18 mai 2020, sub nr. x/2018.

Prin încheierea din 8 iulie 2020, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2020, definitivă, a fost respinsă cererea reclamanţilor de reexaminare a modului de stabilire a taxei judiciare de timbru, stabilindu-se că dispoziţiile legale invocate de reclamanţi, privind calitatea de consumator, nu sunt aplicabile speţei.

Prin încheierea din 14 decembrie 2020, îndreptată prin încheierea din 15 ianuarie 2021, tribunalul a admis excepţia netimbrării capătului 2 al cererii de chemare în judecată, având ca obiect plata daunelor morale, a încuviinţat proba cu înscrisuri pentru ambele părţi şi pentru reclamanţi proba cu expertiză în specialitatea bunuri imobile având ca obiective să se stabilească contravaloarea lipsei de folosinţă a imobilului pentru perioada 22.11.2015 - 22.11.2018, precum şi contravaloarea lipsei de folosinţă pe lună (în prezent) şi să se determine contravaloarea chiriei care ar fi putut fi obţinută de reclamanţi în aceeaşi perioadă, precum şi pe lună (în prezent).

Raportul de expertiză a fost primit la dosar la data de 27 noiembrie 2020.

La termenul de judecată din 15 ianuarie 2021, instanţa a solicitat completarea raportului de expertiză cu o evaluare pentru perioada 22.11.2018 şi până la data efectuării expertizei.

Completările formulate de expert la raportul de expertiză tehnică judiciară au fost depuse la dosar la data de 2 martie 2021.

La data de 26 martie 2021, reclamanţii au depus o cerere precizatoare, prin care au învederat că solicită obligarea pârâtei la plata sumei de 52.904 Euro, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă pentru perioada cuprinsă între 22.11.2015 şi 19.11.2020, la plata sumei de 945 Euro/lună, în echivalent RON la cursul BNR din ziua plăţii reprezentând media contravalorii lipsei de folosinţă, în continuare, de la data de 20.11.2020 până la data predării la cheie, după recepţia la terminarea lucrărilor, a locuinţei şi a finalizării complete a cartierului Henri Coandă, precum şi la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 13.679,35 RON.

Prin sentinţa civilă nr. 1123 din 23 aprilie 2021, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2018, s-a admis în parte cererea precizată de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâta AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE; pârâta a fost obligată să plătească reclamanţilor suma de 52.904 Euro, în echivalent în RON, la cursul Băncii Naţionale a României din data plăţii, reprezentând contravaloare lipsă de folosinţă pentru perioada 22.11.2015-19.11.2020; s-a respins în rest capătul întâi al cererii, ca neîntemeiat; s-a anulat capătul doi al cererii, ca netimbrat; pârâta a fost obligată să plătească reclamanţilor suma de 12.455,14 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, din care suma de 3.903,79 RON reprezintă taxă judiciară de timbru aferentă pretenţiilor admise până data formulării acţiunii, suma de 3.000 RON reprezintă onorariul expertului judiciar şi suma de 5.551,35 RON reprezintă onorariul de avocat.

Împotriva acestei sentinţe, au declarat apel reclamanţii şi pârâta.

Prin apelul formulat, reclamanţii au solicitat schimbarea în parte a considerentelor sentinţei apelate, cu păstrarea dispozitivul acesteia şi a restului considerentelor. Au mai cerut obligarea intimatei-pârâte AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE la plata cheltuielilor de judecată efectuate în apel.

Apelanta-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe a solicitat schimbarea hotărârii atacate, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

Prin decizia civilă nr. 1820 din 5 decembrie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2018, s-a admis apelul formulat de apelanta-pârâtă AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE împotriva sentinţei civile nr. 1123 din 23 aprilie 2022 a Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă; s-a respins apelul formulat de apelanţii-reclamanţi A. şi B. împotriva aceleiaşi sentinţe; s-a schimbat, în parte, sentinţa apelată, în sensul că s-a respins cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată; apelanţii-reclamanţi au fost obligaţi să plătească apelantei-pârâte suma de 3.109,22 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

La data de 23 februarie 2023 s-a înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, sub nr. x/2018, recursul declarat de recurenţii-reclamanţi A. şi B. împotriva deciziei civile nr. 1820 din 5 decembrie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Recurenţii-reclamanţi A. şi B. au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei civile nr. 1820 din 5 decembrie 2022 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, întrucât este nelegală, în privinţa ambelor apeluri (apel principal declarat de pârâta AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE şi apel formulat de reclamanţi împotriva unor considerente), urmând să fie trimisă cauza spre rejudecarea apelului la aceeaşi instanţă. Totodată, recurenţii-reclamanţi au solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor efectuate în recurs.

Referitor la soluţia de admitere a apelului formulat de pârâta AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE, s-a arătat că hotărârea a fost dată cu încălcarea dispoziţiilor legii în ceea ce priveşte calităţile pârâtei şi natura juridică a obligaţiilor acesteia, reglementate de dispoziţii de drept material, ceea ce atrage incidenţa motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Au fost încălcate prevederile art. 969 coroborate cu cele ale art. 977, art. 978, art. 979, art. 981 şi art. 982 din C. civ., precum şi dispoziţiile art. 1, art. 2, art. 3, art. 4, art. 5 şi art. 6 din Legea nr. 152/1998 privind organizarea şi funcţionarea Agenţia Naţională pentru Locuinţe, în ceea ce priveşte calitatea pârâtei în raporturile juridice cu reclamanţii, coroborat cu dispoziţiile art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, art. 1-5 din Regulamentul de recepţie al lucrărilor de construire şi a instalaţiilor aferente aprobat prin H.G. nr. 273/1994, modificat prin H.G. nr. 343/2017, coroborat cu art. 6 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe din 27 iunie 2001, greşeala vădită constând în reducerea poziţiei intimatei-pârâte la emiţătoare de corespondenţă, un simplu mandatar, cu obligaţii de diligenţă.

Aşa cum rezultă din înscrisul anexat - PUZ Ansamblu ANL Henri Coandă, pârâta AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE a solicitat şi s-a aprobat acest PUZ, prin care se face dovada calităţii de investitor (dezvoltator imobiliar), cu obligaţii de rezultat, parte componentă a contractului numit de mandat şi a obligaţiilor specifice, care nu pot fi reduse la cel de mandat, întrucât în conformitate cu dispoziţiile art. 47 şi următoarele din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, instrumentul de planificare urbană de reglementare specifică, prin care se coordonează dezvoltarea integrată a zonei reprezentată de Cartierul de locuinţe ANL Henri Coandă prin corelarea programului de dezvoltare urbană a acestei zone cu Planul urbanistic general - PUG, este Planul urbanistic zonal - PUZ, ce se emite în considerarea calităţii de investitor a solicitantului şi a planurilor de dezvoltare imobiliară şi, nicidecum în considerarea unor obligaţii de diligenţă constând în trimiterea de adrese scrise de către ANL din birou.

Caracterul nelegal al motivării rezidă în faptul că prima instanţă ignoră rolul şi poziţia pârâtei ANL ce are calitatea de instituţie de interes public cu atribuţii în dezvoltarea construcţiilor de locuinţe, adică calitatea de dezvoltator (investitor în terminologia Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii) şi coordonator al programului construirii de locuinţe la nivel naţional, în baza căreia a făcut oferta publică de contractare a locuinţelor de către beneficiari, de garant al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale şi de mandatar oneros al reclamanţilor, calităţi în care pârâta ANL a încheiat contractual de mandat cu recurenţii-reclamanţi.

Nefinalizarea construcţiei de către constructorul executant şi nepredarea locuinţei nu poate constitui o cauză de exonerare de răspundere a pârâtei ANL, întrucât este cauzată de însăşi neexecutarea obligaţiilor de către pârâtă care:

(1) nu a asigurat selectarea unor constructori viabili;

(2) nu a asigurat controlul executării obligaţiilor constructorilor prin mecanismul verificării situaţiilor de lucrări, a plăţilor, a încasării penalităţilor;

(3) nu a asigurat înlocuirea constructorului conform art. 14 din contractul de mandat;

(4) nu a asigurat constructorului frontul de lucru;

(5) nu a asigurat executarea reţelelor de utilităţi de apă, canalizare, energie C., gaze, etc, fără de care o locuinţă nu poate fi recepţionată;

Asigurarea finalizării construcţiei implică atât asigurarea edificării construcţiei în sine, cât şi a instalaţiilor care deservesc şi o fac funcţională, conform art. 2 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii şi care fac parte din componenta de urbanizare a cartierului.

Recurenţii-reclamanţi A. şi B. consideră că nu pot antrena răspunderea constructorului, deoarece recepţia la terminarea lucrărilor nu se putea şi nu se poate realiza nici în prezent, deoarece nu au fost finalizate lucrările de infrastructură edilitare. Predarea imobilului de către constructor este o operaţiune ulterioară recepţiei la terminarea lucrărilor, care este în sarcina ANL, aşa cum s-a arătat în cuprinsul cererii de recurs.

Pârâta AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE nu este doar un mandatar oneros obişnuit, ci este un investitor (dezvoltator imobiliar), calitate pe care o invocă în înscrisurile pe care le emite în executarea obligaţiilor.

Referitor la condiţia prejudiciului, recurenţii au arătat că hotărârea dată este rezultatul aplicării greşite a dispoziţiilor art. 998, art. 1073 şi art. 1084 din C. proc. civ. de la 1864 şi a tuturor temeiurilor de drept expuse în cadrul primului motiv de recurs. Totodată, au apreciat că hotărârea dată este rezultatul confuziei privind pretenţia dedusă judecăţii, context în care este incident motivul de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Autorii căii de atac susţin faptul că în considerentele hotărârii recurate se regăsesc 3 teze nelegale şi greşite:

- prima instanţă a confundat obligaţia mandatarului cu obligaţia constructorului;

- atâta timp cât reclamanţii nu deţin bunul, nu pot fi lipsiţi de folosinţa lui;

- un prejudiciu constând în lipsirea de folosinţă poate fi afirmat doar dacă pentru bunul în dispută reclamanţii ar fi avut făcută recepţia finală;

Contrar celor reţinute de Curtea de Apel Bucureşti, prima instanţă nu a confundat obligaţia mandatarului cu obligaţia constructorului, ci a înţeles mecanismul contractual şi legal al contractării locuinţei de către reclamanţi, precum şi rolul, dar şi poziţia ANL cu obligaţiile acesteia din urmă, aspecte care au fost descrise în detaliu la pct. I din memoriul de recurs.

Diferenţa între cele două obligaţii constă în faptul că AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE are obligaţia de asigurare a finalizării locuinţei prin realizarea recepţiei la terminarea lucrărilor, iar constructorul are obligaţia de a executa lucrările de construcţie, mai puţin lucrările de execuţie a reţelelor de utilităţi, drumurile interioare, drumurile de acces, clădirile cu funcţiuni sociale - grădiniţă, piaţă, parc, etc.- şi de a preda locuinţa după recepţia la terminarea lucrărilor făcută de ANL, către reclamanţi.

Nefiind executate reţelele de utilităţi (de către semnatarele convenţiilor, aflate sub controlul şi coordonarea pârâtei ANL şi pentru care ANL răspunde) şi nefiind finalizate lucrările de construcţie (pentru că nu a fost înlocuit constructorul de către ANL, conform art. 13 din contractul de mandat) nici recepţia la terminarea lucrărilor nu s-a făcut, astfel că lipsirea de folosinţa locuinţei este rezultatul cauzal al faptei ilicite a ANL constând în neexecutarea obligaţiilor contractuale şi legale.

Curtea de Apel Bucureşti a confundat prejudiciul cu dauna, atât timp cât a susţinut faptul că reclamanţii nu au probat cedarea folosinţei (probabil, cu contracte de închiriere) în absenţa deţinerii locuinţei şi, de aceea, nu suntem în prezenţa unui prejudiciu cert.

Sub acest aspect, recurenţii au arătat că determinarea chiriei reprezintă o modalitate legală de determinare a prejudiciului constând în lipsa de folosinţă, în raport de fructele civile ale unui bun imobil cu destinaţia de locuinţă, iar determinarea daunelor, constând în contravaloarea lipsei de folosinţă a locuinţei reprezintă operaţiunea ulterioară.

Lipsirea de folosinţă nu are legătură cu prejudiciul constând în ratarea unei şanse şi nici cu preţul transferului drepturilor rezultate din contractarea locuinţei, regimul juridic fiind diferit. Aşadar, reclamanţii aveau dreptul să fie proprietari, însă nu sunt proprietari din culpa pârâtei ANL care nu şi-a executat obligaţiile contractuale.

Referitor la soluţia de respingere a apelului formulat de reclamanţi pe considerente, s-a arătat că este incident motivul de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., întrucât hotărârea recurată a fost dată cu încălcarea art. 431 alin. (2) din C. proc. civ.

Recurenţii-reclamanţi au făcut referire la Decizia nr. 5197 din 25 aprilie 2013, dată în dosarul nr. x/2011, prin care Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia de contencios administrativ şi fiscal a constatat refuzul nejustificat al pârâtei ANL de a întreprinde toate demersurile pentru finalizarea programului guvernamental "Cartierul de locuinţe Henri Coandă" incluzând imobilul de pe lotul x şi a obligat ANL să dispună toate măsurile administrative în acest sens, în termen de 6 luni de la data pronunţării deciziei, sub sancţiunea amenzii prevăzute de art. 24 alin. (2) din Legea nr. 554/2004.

Pentru a dispune în acest sens, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia de contencios administrativ şi fiscal a reţinut, în considerente, obligaţiile pârâtei ANL în calitate agent guvernamental, de a asigura finalizarea lucrărilor de construire pe ambele componente: locuinţa şi infrastructura cu utilităţile şi urbanizarea, existenţa prerogativelor legale cu care a fost învestită ANL ca instituţie de interes public prin Legea de organizare nr. 152/1998, încălcarea de către aceasta a principiului bunei administrări adoptând o conduită prin care a vătămat dreptul beneficiarului de a se bucura de prerogativele dreptului de proprietate şi inexistenţa vreunui obstacol în realizarea obligaţiilor, care să se încadreze într-una dintre cauzele exoneratoare de răspundere.

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 şi pct. 8 din C. proc. civ.

Recursul declarat în cauză de recurenţii-reclamanţi A. şi B. şi înscrisurile ataşate la cererea de recurs a fost comunicate intimatei-pârâte AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE la data de 27 februarie 2023, cu menţiunea că are obligaţia de a depune întâmpinare, în termen de cel mult 30 de zile de la comunicare.

Intimata-pârâtă AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE a depus întâmpinare la data de 31 martie 2023, conform plicului ataşat, prin care a invocat excepţia nulităţii recursului; pe fond, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

La data de 5 aprilie 2023 s-a dispus comunicarea întâmpinării formulate de intimata-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe către recurenţii-reclamanţi A. şi B., cu menţiunea de a depune la dosar, în termen de cel mult 10 zile de la comunicare, răspuns la întâmpinare.

Recurenţii-reclamanţi nu au formulat răspuns la întâmpinare.

Conform art. 493 alin. (2) - (4) din C. proc. civ., în forma în vigoare la data începerii procesului, deci, anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 310/2018, a fost întocmit un raport asupra admisibilităţii în principiu a recursului, raport care, după analiza în completul de filtru, a fost comunicat părţilor, cu menţiunea că acestea pot depune punct de vedere la raport în termen de 10 zile de la comunicare.

Părţile nu au înţeles să-şi exercite acest drept.

Prin încheierea din 16 noiembrie 2023 s-a respins excepţia nulităţii recursului, invocată de intimata-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe; s-a admis, în principiu, recursul declarat de recurenţii-reclamanţi A. şi B., stabilindu-se termen pentru judecata pe fond a căii extraordinare de atac la data de 8 februarie 2024, cu citarea părţilor, când s-a pronunţat prezenta decizie.

Înalta Curte, analizând recursul în limitele controlului de legalitate, în conformitate cu dispoziţiile art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., constată că acesta este fondat, pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare.

Cu titlu prealabil, Înalta Curte reţine că, în urma soluţionării apelurilor declarate împotriva soluţiei primei instanţe, instanţa de control judiciar devolutiv a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată prin care reclamanţii A. şi B. au urmărit repararea prejudiciului material şi moral suferit în considerarea raportului contractual de mandat încheiat cu pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe.

Instanţa de apel a considerat că nu sunt întrunite condiţiile pentru atragerea răspunderii contractuale a pârâtei, întrucât neîndeplinirea la termen a rezultatului nu a dovedit neluarea tuturor măsurilor corespunzătoare de către pârâtă pentru realizarea scopului urmărit, respectiv executarea şi finalizarea lucrărilor de construire a locuinţei.

Potrivit instanţei de control judiciar devolutiv, prin contractul de mandat încheiat, pârâta A.N.L. şi-a asumat o obligaţie de diligenţă, iar pe durata raportului contractual aceasta a manifestat în permanenţă o conduită activă, depunând toate diligenţele în realizarea rezultatului dorit.

Prin memoriul de recurs, recurenţii-reclamanţi au criticat hotărârea instanţei de apel atât în ceea ce priveşte soluţia de admitere a apelului pârâtei, cât şi cea de respingere a apelului propriu, criticile formulate fiind întemeiate pe motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi pct. 8 din C. proc. civ., texte legale potrivit cărora casarea unei hotărâri se poate cere când, prin hotărârea dată, instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, respectiv în ipoteza în care au fost încălcate sau aplicate greşit normele de drept material.

Referitor la soluţia de admitere a apelului pârâtei, o primă critică, din perspectiva motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., vizează încălcarea dispoziţiilor legale în ceea ce priveşte calităţile pârâtei A.N.L. de investitor, garant al statului şi de mandatar oneros al reclamanţilor, precum şi natura juridică a obligaţiilor acesteia.

În acest sens, recurenţii-reclamanţi au susţinut, în esenţă, faptul că instanţa de apel a interpretat şi a aplicat greşit dispoziţiile art. 969 coroborate cu art. 977, art. 978, art. 979, art. 981, art. 982 din C. civ., dispoziţiile art. 1-6 din Legea nr. 152/1998 privind organizarea şi funcţionarea A.N.L., coroborate cu dispoziţiile art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, art. 1-5 din Regulamentul de recepţie al lucrărilor de construire şi a instalaţiilor aferente, aprobat prin H.G. nr. 273/1994, modificat prin H.G. nr. 343/2017, coroborate cu art. 6 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe din 27 iunie 2001.

Au mai adăugat recurenţii că din dispoziţiile art. 1 şi art. 15 din contractul de mandat nr. HC 0939 din 10 august 2004 rezultă că mandatul a fost acordat pârâtei pentru asigurarea rezultatului constând în predarea locuinţei la termen şi în conformitate cu documentaţia tehnică.

Criticile privind modul în care instanţa de apel a aplicat normele de drept material în calificarea obligaţiilor ce revin pârâtei Agenţia Naţională pentru Locuinţe sunt fondate.

Înalta Curte constată că instanţa de apel în mod greşit, a respins cererea reclamanţilor, în virtutea principiului relativităţii efectelor contractului, cu motivarea că pârâta A.N.L. nu putea răspunde faţă de reclamanţi conform dispoziţiilor art. 1541 din C. civ. pentru neexecutarea unor obligaţii ce derivă din alte contracte.

A mai reţinut instanţa de apel că pârâta nu a înţeles să îşi asume obligaţia de realizare a locuinţei la un anumit termen şi nu a garantat executarea obligaţiei ce îi revenea constructorului în acest sens, o astfel de intenţie nerezultând nici din prevederile contractului şi nici din conduita pârâtei.

Înalta Curte constată că instanţa de prim control judiciar, în mod greşit a calificat obligaţia ce îi incumba pârâtei A.N.L. în temeiul contractului de mandat ca fiind de diligenţă, iar nu de rezultat.

Astfel, potrivit art. 1 din contractul de mandat, finalitatea acestuia a fost de îndeplinire a prevederilor contractului de antrepriză, prin care pârâta A.N.L., în calitate de mandatar, s-a obligat faţă de recurenţi să îi reprezinte în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor de construire, pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire. Prin dispoziţiile art. 14, părţile au convenit că sunt răspunzătoare de daunele-interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor contractuale.

La art. 13 s-a prevăzut că, în cazul în care antreprenorul general este în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile lui, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu alt antreprenor general, valabilitatea mandatului încetând doar la recepţia finală a locuinţei, potrivit art. 15 din contract.

Prin urmare, din prevederile contractului de mandat rezultă că pârâta A.N.L. avea atât obligaţia de a încheia în numele şi pe seama sa contractul de construire cu antreprenorul general şi actele juridice necesare construirii locuinţei reclamanţilor, cât şi obligaţia de a urmări finalizarea lucrărilor de construire şi de predare a imobilului către aceştia, fiind exclusiv răspunzătoare pentru modul în care şi-a îndeplinit mandatul în conformitate cu dispoziţiile art. 1539 din C. civ. de la 1864.

De asemenea, prin Legea nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, s-a stabilit prin art. 1 că "pentru dezvoltarea construcţiei de locuinţe la nivel naţional se înfiinţează Agenţia Naţională pentru Locuinţe, denumită prescurtat A.N.L., sub autoritatea Ministerului Dezvoltării Regionale şi Turismului. A.N.L. este instituţie de interes public cu personalitate juridică, de coordonare a unor surse de finanţare în domeniul construcţiei de locuinţe, având autonomie financiară".

În consecinţă, Legea nr. 152/1998 a conferit intimatei A.N.L. calitatea de instituţie de interes public cu atribuţii în dezvoltarea construcţiilor de locuinţe, calitatea de dezvoltator şi coordonator al programului construirii de locuinţe la nivel naţional, precum şi de garant al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale, astfel cum rezultă din dispoziţiile art. 1-6 ale acestui act normativ.

În conformitate cu dispoziţiile art. 61 punctele 4 şi 5 din Legea nr. 152/1998, în forma modificată prin O.U.G. nr. 66/2001, în vigoare la data încheierii contractului de antrepriză generală şi a contractului de mandat, intimata trebuia să realizeze anual un program de investiţii în colaborare cu organele administraţiei publice locale, care îi puneau la dispoziţie terenuri viabilizate înainte de edificarea construcţiilor, cu toate facilităţile asigurate de la bugetele locale, aprobarea documentaţiilor tehnico-economice ale obiectivelor de investiţii incluse în programul prevăzut la punctul 4 făcându-se în condiţiile legii. În realizarea acestui obiect de activitate, A.N.L. a fost abilitată de lege să încheie convenţii cu autorităţile administraţiei publice locale pentru asigurarea accesului la terenuri ori asigurarea facilităţilor.

În scopul finalizării proiectului Henri Coandă, pârâta A.N.L. a încheiat sau a impus încheierea contractului de mandat nr. HC 0939 din 10 august 2004, a contractului de antrepriză generală nr. 4359/04.05.2004 încheiat între ANL şi D. S.R.L., contractul de construire cu încheiere de legalizare de semnătură nr. 1821 din 13.12.2005, încheiat între D. S.R.L. (în calitate de antreprenor general) şi A. (în calitate de beneficiar), convenţia dintre ANL şi E. S.A. înregistrată la A.N.L. sub nr. x/22.12.2003 şi la E. S.A. sub nr. x/17.12.2003, convenţia dintre ANL şi C., înregistrată la ANL sub nr. x/09.01.2004, convenţia nr. MM 1909/06.05.2004 între ANL, Ministerul Transporturilor, Construcţiilor şi Turismului, Proiect S.A., Consiliul Local al Sectorului 1 Bucureşti, Consiliul Judeţean Ilfov, Consiliul Local al Comunei Voluntari, C. S.A., E. S.A., contracte indisolubil legate între acestea.

Aşadar, contractul de mandat a fost perfectat în baza prevederilor Legii nr. 152/1998 prin care Agenţia Naţională pentru Locuinţe era abilitată să încheie contracte cu autorităţile administraţiei publice locale.

De asemenea, calitatea sa de dezvoltator imobiliar rezidă şi din actele juridice încheiate şi executate în respectarea obligaţiilor din contractele încheiate, respectiv din emiterea ordinelor de începere a execuţiei lucrărilor şi a proceselor-verbale de constatare a stadiului realizării construcţiilor.

Este evident că în temeiul contractului de mandat cu titlu oneros, având în vedere comisionul achitat, pârâta A.N.L. a fost împuternicită să urmărească execuţia şi finalizarea lucrărilor de construire, părţile contractante convenind că sunt răspunzătoare de daunele-interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor contractului menţionat.

Totodată, şi criticile recurenţilor privind existenţa în sarcina A.N.L. a obligaţiei privind asigurarea finalizării locuinţei prin realizarea recepţiei la terminarea lucrărilor sunt fondate, având în vedere faptul că pârâta A.N.L. a fost împuternicită să urmărească finalizarea lucrărilor de construire şi predarea imobilului către recurenţi, obligaţie ce presupune în mod necesar realizarea reţelelor de utilităţi.

În acest context legal şi convenţional, pârâta A.N.L. era ţinută, în calitate de mandatar, să îndeplinească întocmai şi în mod corespunzător obligaţiile asumate în raport cu recurenţii prin contractul de mandat şi să răspundă pentru modul în care şi-a îndeplinit mandatul.

Prin urmare, Înalta Curte constată că în mod greşit instanţa de apel a reţinut că obligaţia asumată de mandatar este de diligenţă, părţile convenind dincolo de orice echivoc că Agenţia Naţională pentru Locuinţe se obliga nu doar să urmărească executarea, ci şi finalizarea lucrărilor la termen şi în condiţiile preconizate, caracteristica obligaţiei de rezultat fiind tocmai precizarea obiectului şi scopului urmărit sub sancţiunea daunelor-interese având în vedere caracterul complex şi interdependent al relaţiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului demarat, precum şi faptul că, potrivit Legii nr. 152/1998 Agenţia Naţională pentru Locuinţe avea obligaţia asigurării corelării programelor de investiţii în viabilizarea terenurilor cu programele de investiţii în construcţia de locuinţe.

Părţile, prin contractul de mandat, au stabilit obligaţia pârâtei A.N.L. de a urmări executarea şi finalizarea lucrărilor de construire pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de antrepriză, contractul de mandat având, cum anterior s-a arătat, caracterul unui act juridic complex.

Mai adaugă Înalta Curte că obligaţiile de rezultat ale mandatarei Agenţia Naţională pentru Locuinţe decurg şi din titlul oneros al mandatului, dispoziţiile contractuale şi legale menţionate venind în completarea dispoziţiilor din materia contractului de mandat prevăzute de art. 1532 şi următoarele din C. civ. de la 1864.

Calificarea instanţei de apel asupra naturii juridice a obligaţiilor pârâtei A.N.L. fiind greşită şi dezlegările ulterioare subsumate acestei analize sunt eronate, motiv pentru care, în rejudecare, se impune analizarea condiţiilor răspunderii civile contractuale a pârâtei în acord cu statuările instanţei supreme expuse anterior, cu privire la calificarea contractului de mandat şi obligaţiile mandatarului care decurg din acestea.

În analizarea condiţiilor răspunderii civile contractuale instanţa de apel va stabili în ce constă fapta ilicită, cadrul contractual, obligaţiile ce reveneau părţilor, acţiunile sau inacţiunile imputate în concret pârâtei A.N.L., dacă pârâta şi-a îndeplinit obligaţiile asumate contractual şi dacă există situaţii exoneratoare de răspundere.

Faţă de cele anterior expuse, Înalta Curte va admite recursul reclamanţilor, va dispune casarea deciziei recurate, iar în rejudecare, instanţa de apel va analiza apelurile formulate în cauză, cu privire la toate criticile şi apărările invocate de părţi.

În aceste condiţii, instanţa supremă constată că nu se mai impune analizarea în recurs a celorlalte critici de nelegalitate formulate de recurenţii-reclamanţi pe fondul cauzei, prin raportare la dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 şi pct. 8 din C. proc. civ., având în vedere calificarea greşită a naturii juridice a obligaţiilor pârâtei A.N.L., acestea urmând a fi avute în vedere de către instanţa de apel, care va analiza cauza cu respectarea dispoziţiilor art. 501 alin. (3) din acelaşi cod, prin stabilirea corectă a stării de fapt şi de drept şi cu aplicarea dispoziţiilor legale incidente.

Constatând incidenţa motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., Înalta Curte, în temeiul art. 496 şi art. 497 din acelaşi cod, va admite recursul declarat de recurenţii-reclamanţi A. şi B., va casa decizia atacată şi va trimite cauza, spre o nouă judecată, instanţei de apel, care, în respectarea dispoziţiilor art. 501 din C. proc. civ., va judeca din nou ţinând seama de toate motivele invocate înaintea instanţei a cărei hotărâre a fost casată.

Văzând că nu se pune problema acordării cheltuielilor de judecată,

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenţii-reclamanţi A. şi B. împotriva deciziei civile nr. 1820 din 5 decembrie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza, spre o nouă judecată, instanţei de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 8 februarie 2024.