Rescission claim rejected after sellers chose forced execution for unpaid installments, upholding buyer's position.

Şedinţa publică din data de 27 martie 2024

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în data de 08 ianuarie 2020, sub nr. x/2020, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pârâtul C., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.03.2017 de către notarul public D., modificat prin actul adiţional autentificat sub nr. x/22.05.2017 de către notarul public D., prin contractul de cesiune autentificat sub nr. x/18.07.2017 de către notarul public E. şi prin actul adiţional autentificat sub nr. x/25.07.2017 de către notarul public E., având ca obiect imobilul situat în oraş Popeşti Leordeni, tarlaua x, parcelele 641/3, 641/7, lot x, jud. Ilfov, compus din teren în suprafaţă de 250 mp şi construcţie P+M existentă pe teren şi o cotă parte de 1/2 din cota de 10,60% reprezentând 87,12 mp din calea de acces cu suprafaţă totală de 821,57 mp, întabulată în CF nr. x sub numărul cadastral x, precum şi obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, reclamanţii au invocat prevederile art. 1516 şi urm., art. 1549 şi urm. din C. civ.

2. Hotărârea pronunţată de prima instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 315 din 03 martie 2021, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis acţiunea, a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.03.2017 de notarul public D., modificat prin actul adiţional autentificat sub nr. x/22.05.2017 de notarul public D., prin contractul de cesiune autentificat sub nr. x/18.07.2017 de notarul public E. şi prin actul adiţional autentificat sub nr. x/25.07.2017 de notarul public E., având ca obiect imobilul situat în oraşul Popeşti-Leordeni, tarlaua x, parcelele 641/3, 641/7, lot x, jud. Ilfov, compus din teren în suprafaţă de 250 mp şi construcţie P+M existentă pe teren, precum şi cota-parte de 1/2 din cota de 10,60% reprezentând 87,12 mp din calea de acces cu suprafaţa totală de 821,57 mp, intabulată în CF nr. x sub nr. cadastral x şi a obligat pe pârât la plata către reclamantul A. a sumei de 12.412,9 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru şi onorariu de avocat.

3. Hotărârea pronunţată în apel

Prin decizia civilă nr. 1937 din 19 decembrie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Bucureştia, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a fost admis apelul formulat de apelantul-pârât C., împotriva sentinţei civile nr. 315 din 03 martie 2021, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în dosarul nr. x/2020, în contradictoriu cu intimaţii-reclamanţi A. şi B., a schimbat în tot sentinţa apelată, în sensul că a respins cererea, ca neîntemeiată.

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanţii A. şi B., cale de atac cu a cărei soluţionare a fost învestită Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, în prezenta cauză.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii-reclamanţi au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, instanţei de apel, având în vedere că a pronunţat hotărârea cu încălcarea greşită a normelor de drept material.

În dezvoltarea motivului de recurs invocat, după prezentarea situaţiei de fapt, recurenţii au arătat că obiectul executării silite ce formează dosarul de executare nr. 101/2018 este reprezentat de creanţa ce este constituită din ratele lunare a câte 1000 euro fiecare, neachitate de promitentul-cumpărător începând cu luna decembrie 2017. Aşadar, nu este vorba despre o interpretare greşită a clauzelor contractuale care a condus la executarea silită a contravalorii lipsei de folosinţă sau despre o chirie lunară.

Instanţa de apel a reţinut eronat că intimaţii-reclamanţi nu au solicitat rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare pentru neplata ratelor din preţul vânzării, ci numai pentru refuzul culpabil al pârâtului de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Pârâtul nu şi-a respectat obligaţia de plată a ratelor lunare de 1000 euro, ceea ce a determinat pe de o parte, executarea silită a acestei obligaţii în dosarul nr. x/2018 şi, pe de altă parte, a condus la apariţia negocierilor între părţi cu privire la clauzele contractului de vânzare-cumpărare, în noile condiţii determinate de acumularea ratelor neachitate şi imposibilitatea realizării obiectului contractului.

În continuare, recurenţii au redat textul art. 22 alin. (2) C. proc. civ., arătând că hotărârea recurată este nelegală în condiţiile în care reclamanţii şi-au îndeplinit obligaţiile contractuale, iar pârâtul doar a simulat că doreşte încheierea contractului, dat fiind că nu a achitat ratele lunare şi nici nu va putea susţine plăţile din veniturile obţinute.

Au mai susţinut recurenţii că instanţa de apel a aplicat greşit art. 1270 C. civ., fiind reţinut eronat refuzul promitenţilor-vânzători de a încheia actul în condiţiile stabilite prin contractele încheiate cu promitentul-cumpărător, ca şi când acesta ar fi fost la zi cu plata ratelor de 1000 euro pe lună, iar promitenţii-vânzători au inventat nejustificat o chirie datorată şi neplătită pentru a refuza încheierea contractului.

Concluzionând, recurenţii au susţinut că refuzul acestora de a încheia contractul a fost justificat de neîndeplinirea obligaţiei asumate de promitentul-cumpărător de plată a preţului prin contractele încheiate.

5. Apărările formulate în cauză

În data de 17 octombrie 2023, intimatul-pârât a depus întâmpinare, prin care a invocat excepţia nulităţii recursului pentru lipsa criticilor de nelegalitate, iar pe fond, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

A arătat că nu a refuzat încheierea contractului de vânzare, ci a dorit perfectarea actului în condiţiile conve nite de părţi, plăţile efectuate urmând a fi considerate plată anticipată, iar nu plată a chiriei.

Intimatul a mai susţinut că nu se poate cere concomitent executarea silită pentru neplata pretului şi rezoluţiunea contractului, în acest sens instanţa de apel a reţinut corect dispoziţiile art. 1549 C. civ., creditorii solicitând executarea obligaţiilor asumate şi nu rezoluţiunea antecontractului.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând recursul declarat, în raport cu dispoziţiile legale incidente, Înalta Curte constată următoarele:

Cu prioritate, faţă de conţinutul expunerii de motive a cererii de recurs, redat anterior, se impune ca analiza criticilor de nelegalitate în calea extraordinară de atac a recursului să fie precedată de consideraţii preliminare privind cauza recursului.

În calea extraordinară de atac a recursului, criticile ce pot fi formulate de partea recurentă nu pot viza decât ipotezele prevăzute de art. 488 C. proc. civ., care concretizează aspecte de nelegalitate în legătură cu hotărârea atacată (aspecte de ordin procedural şi/sau substanţial).

Pe de altă parte, principiul legalităţii căilor de atac impune a se reţine că asemenea demersuri procedurale trebuie exercitate în coordonatele pe care legea le-a conferit acestora, nici părţile şi nici instanţele de control judiciar nefiind îndreptăţite să invoce, respectiv să analizeze aspecte care nu respectă condiţiile pe care legea le-a stabilit relativ la exercitarea şi judecata căilor de atac efectiv promovate.

Având în vedere aceste rigori legale ce se impun în judecata recursului, Înalta Curte reţine că, în speţă, nu este posibil a fi reevaluat probatoriul ce a fost analizat de instanţele ierarhic inferioare, după cum nu este posibilă nici reevaluarea situaţiei de fapt ce a fost stabilită ca urmare a analizei astfel făcute în privinţa probelor administrate la judecata în fond.

Împrejurarea că recurenţii au formulat critici care tind a provoca o astfel de reevaluare a probelor şi respectiv a situaţiei de fapt, nu poate determina legala învestire a instanţei de recurs spre a proceda la analiza acestora, pentru că respectivele critici au fost formulate cu neobservarea limitelor ce sunt impuse prin normele procedurale enunţate în precedent şi a întinderii dreptului ce îi este conferit prin lege de a deduce judecăţii în recurs, aspecte care au aptitudinea de a fi circumscrise motivelor de casare reglementate prin art. 488 C. proc. civ.

Înainte de a analiza cererea de recurs dedusă judecăţii, se reţine că situaţia de fapt conturată de instanţele de fond relevă că reclamanţii au solicitat rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din 28.03.2017 încheiată între promitentul-vânzător A. şi promitenţii-cumpărători F. şi G. cu privire la imobilul situat în localitatea Popeşti-Leordeni, jud. Ilfov, tarlaua x, parcelele 641/3, 641/7, lot. 1, preţul stabilit fiind de 100.000 euro, din care 1.000 euro plătiţi cu titlu de avans, iar restul de preţ urmând a fi achitat în rate lunare de câte 1.000 euro, termenul de încheiere a contractului de vânzare- cumpărare fiind stabilit cel mai târziu pentru data de 15.05.2017, iar, ulterior, prin act adiţional fiind stabilit pentru data de 02.10.2017.

În data de 18.07.2017, reclamantul A. a încheiat cu promitenţii-cumpărători F. şi G. şi cu pârâtul C. contractul de cesiune autentificat sub nr. x/18.07.2017 de către notarul public E., prin care promitenţii-cumpărători au cesionat, cu titlu gratuit, către C., în conformitate cu prevederile art. 1315 C. civ., toate drepturile şi obligaţiile izvorâte din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.03.2017, completat cu actul adiţional, fiind menţinut preţul de 100.000 euro şi termenul de 02.10.2017 pentru încheierea contractului, stipulându-se că suma rămasă de plată este de 95.000 euro, iar ratele lunare de 1.000 euro se vor plăti cel mai târziu până la data de 28 a fiecărei luni.

Prima instanţă a admis cererea reclamanţilor şi a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, reţinând în esenţă, că pârâtul nu şi-a îndeplinit culpabil obligaţia de încheia contractul în formă autentică, motivul invocat de acesta (includerea în preţul vânzării a sumelor încasate de promitentul-vânzător în urma executării silite a promitentului-cumpărător în dosarul de executare nr. 101/2018 al BEJ H.) excedând clauzelor antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.03.2017, prin care a fost stabilit preţul de 100.000 Euro pentru vânzarea imobilului obiect al antecontractului, părţile asumându-şi aşadar obligaţia de a vinde, respectiv de a cumpăra imobilul la preţul determinat în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.

Spre deosebire, instanţa de apel, prin decizia recurată, a admis apelul pârâtului şi a schimbat în tot sentinţa apelată în sensul că a respins cererea, ca neîntemeiată, apreciind, în esenţă, că părţile nu au convenit prin antecontractul de vânzare cumpărare, prin contractul de cesiune ori prin actele adiţionale la acestea sau alte acte juridice, asupra închirierii imobilului la care se referă prezenta cauză şi implicit asupra obligaţiei pârâtului de plată a unei chirii lunare în cuantum de 1000 euro.

S-a mai reţinut că reclamantul şi-a îndeplinit obligaţia de a prezenta la notar toate actele necesare perfectării contractului în formă autentică, dar şi pârâtul s-a prezentat la notar şi a exprimat voinţa de încheiere a contractului în condiţiile stabilite prin convenţile părţilor, însă neperfectarea contractului s-a datorat atitudinii culpabile a reclamantului, care a urmărit modificarea unilaterală a condiţiilor contractuale.

Analizând, în continuare, cererea de recurs se observă că principala critică vizează maniera în care instanţa de apel a interpretat refuzul promitenţilor-vânzători de a încheia contractul, prin raportare la prevederile art. 1270 C. civ.

Dispoziţiile legale invocate de recurenţi dau expresie principiului forţei obligatorii a contractului, pacta sunt servanda, recurenţii susţinând, în esenţă, că acest text de lege a fost aplicat greşit, din moment ce instanţa de apel a respins acţiunea în rezoluţiune, apreciind eronat că nu s-a solicitat rezoluţiunea antecontractului pentru neplata ratelor din preţul vânzării, ci numai pentru refuzul culpabil al apelantului pârât de a încheia contractul de vânzare-cumpărare. Practic, recurenţii, prevalându-se de prevederile art. 1270 C. civ., au afirmat că că instanţa de apel a reţinut eronat refuzul promitenţilor-vânzători de a încheia actul în condiţiile stabilite prin contractele încheiate cu promitentul cumpărător, ca şi când acesta şi-ar fi îndeplinit obligaţia de plată lunară a ratelor, iar promitenţii vânzători ar fi invocat nejustificat o chirie nedatorată şi neplătită, pentru a refuza încheierea contractului.

Esenţial de subliniat este că rezoluţiunea reprezintă un remediu, aflat la dispoziţia creditorului în ipoteza în care se confruntă cu o neexecutare (totală sau cel puţin considerabilă) culpabilă a obligaţiilor contractuale asumate de debitor, cel mai incisiv dintre acestea şi constă în desfiinţarea retroactivă a convenţiei, cu consecinţa restituirii reciproce a prestaţiilor executate.

Potrivit dispoziţiilor art. 1516 alin. (2) raportat la art. 1549 alin. (1) din C. civ., invocate de reclamanţi drept temei al cererii de chemare în judecată, creditorul obligaţiei contractuale neexecutate are un drept de opţiune, putând să ceară sau, după caz, să treacă la executarea silită a obligaţiei să obţină rezoluţiunea sau rezilierea contractului ori, după caz, reducerea propriei obligaţii corelative sau să folosească, atunci când este cazul, orice alt mijloc prevăzut de lege pentru realizarea dreptului său.

Alineatul (1) al art. 1549 C. civ. prezintă rezoluţiunea drept un mijloc subsecvent alegerii creditorului de a renunţa la executarea silită, eventual în mod cumulativ cu dreptul la daune interese. Textul legal reglementează, aşadar, dreptul de opţiune al creditorului între a solicita executarea silită sau desfiinţarea contractului cu daune interese, alegerea creditorului între executare silită şi rezoluţiune depinzând în principal de posibilitatea practică de realizare a interesului urmărit prin încheierea contractului, precum şi de felul obligaţiei, dacă acestea implică sau nu faptul personal al debitorului.

Aplicând aceste consideraţii teoretice la cauza dedusă judecăţii, se reţine că reclamanţii au pornit executarea silită împotriva pârâtului în baza antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.03.2017, modificat prin actul adiţional autentificat sub nr. x/22.05.2017 şi a contractului de cesiune autentificat sub nr. x/18.07.2017, pentru ratele aferente perioadei decembrie 2017 - iunie 2022, pretinzând în cauză că sumele primite în urma executării silite în dosarul nr. x/2018 al BEJ H. reprezintă chirie, şi nu rate din preţul vânzării.

Ulterior, prin cererea de chemare în judecată dedusă judecăţii, reclamanţii au solicitat rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, având în vedere că, deşi şi-au îndeplinit toate obligaţiile contractuale, pârâtul nu s-a prezentat la notar în data de 24.05.2019, iar motivele invocate de acesta nu au legătură cu obligaţiile asumate prin antecontract.

Astfel, se observă că, deşi reclamanţii aveau posibilitatea de a alege între a cere fie rezoluţiunea, fie executarea în natură a obligaţiei, aceştia au optat nepermis atât pentru executarea silită a antecontractului de vânzare-cumpărare, cât şi pentru rezoluţiunea acestuia.

În acest sens, se reţine că prin executarea silită îndreptată împotriva pârâtului, reclamanţii au optat pentru executarea în natură a obligaţiei, ceea ce nu le mai conferea ulterior dreptul de a solicita şi rezoluţiunea judiciară.

Prin acţiunea în rezoluţiune, reclamanţii au solicitat desfiinţarea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, arătând că deşi şi-au îndeplinit toate obligaţiile contractuale, pârâtul nu s-a prezentat la notar în vederea perfectării contractului, susţinând că motivele invocate de acesta nu au legătură cu obligaţiile asumate prin antecontract.

Instanţa de apel a schimbat hotărârea primei instanţe cu consecinţa respingerii acţiunii în rezoluţiune, fiind corect raţionamentul expus în sensul că reclamantul nu a solicitat rezoluţiunea antecontractului pentru neplata ratelor din preţul vânzării, ci pentru refuzul culpabil al pârâtului de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, iar contractul nu a fost perfectat din cauza atitudinii culpabile a reclamantului, care a urmărit modificarea unilaterală a condiţiilor contractuale.

Pretenţia pe care o invocă reclamanţii în prezentul dosar în justificarea refuzului de a perfecta contractul în formă autentică, respectiv că suma achitată cu titlu de rate lunare de către pârât reprezintă chirie, este nejustificată raportat la clauzele contractuale, aşa cum corect a apreciat instanţa de apel.

Dat fiind că forţa obligatorie a contractului şi, implicit, obligaţia de acţiona cu bună-credinţă, în executarea convenţiei trebuie raportate la obligaţiile şi la drepturile convenite real de către părţi, în cauză nu pot fi ignorate caracteristicile obiectului obligaţiilor asumate de către reclamanţi şi de pârât, care nu pot să fie completate sau transformate, pe calea interpretării clauzelor asumate de părţi, actul juridic civil legal încheiat având forţă obligatorie pentru părţile acestuia.

În consecinţă, întrucât nemulţumirea recurenţilor în privinţa interpretării date clauzelor contractuale anterior menţionate, nu este susţinută nici de termenii antecontractului, contractului de cesiune ori a actelor adiţionale la acestea şi nici de elemente extrinseci acestora, va fi apreciată ca nefondată critica vizând aplicarea eronată, în speţă, a dispoziţiilor art. 1270 din C. civ.

Pentru aceste considerente, constatând că nu este incident motivul de recurs invocat, iar decizia recurată este legală, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ. va respinge, ca nefondat, recursul declarat în cauză.

Referitor la solicitarea intimatului-pârât C. de obligare a recurenţilor-reclamanţi la plata cheltuielilor de judecată constând în onorariu avocat în cuantum de 5000 RON, potrivit chitanţelor nr. 1/05.01.2024 şi nr. 003/25.03.2024, Înalta Curte, având în vedere soluţia pronunţată în cauză, în temeiul art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., îi va obliga pe recurenţi la plata sumei solicitate de intimat, pe care o apreciază ca fiind proporţională în raport cu activitatea desfăşurată de avocat şi complexitatea cauzei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva deciziei civile nr. 1937 A din 19 decembrie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Obligă pe recurenţi la plata către intimatul C. a sumei de 5000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 27 martie 2024, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei.