Nullity of tenant-purchase agreement for illicit cause and nullity of state land sale; appellate dismissal quashed and remanded due to refusal of judicial appraisal

Şedinţa publică din data de 13 februarie 2024

asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată în prezentul dosar, reclamanţii A., B., reprezentată legal prin A., în calitate de tutore, C. şi D., în contradictoriu cu pârâţii E., F., Municipiul Satu Mare, Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Cluj-Napoca prin Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Satu Mare, au solicitat instanţei ca după administrarea probelor legale, să admită acţiunea şi în consecinţă să constate nulitatea absolută a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 17.03.2004 între G. (identic cu H.) şi B., în calitate de promitenţi-vânzâtori, şi pârâţii E. şi F., în calitate de promitenţi-cumpărători sau să dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 17.03.2004 între G. (identic cu H.) şi B., în calitate de promitenţi-vânzători, şi pârâţii E. şi F., în calitate de promitenţi-cumpărători; să dispună repunerea părţilor contractante în situaţia anterioară încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare din 17.03.2004, respectiv să oblige pârâţii E. şi F. să-i restituie în posesie şi folosinţă imobilul casă de locuit situat în Satu-Mare, str. x, jud.

Satu-Mare, înscris în C.F. nr. x Satu-Mare, cu nr. top. x (CF vechi x Satu-Mare); să dispună anularea încheierii de CF. cu nr. 3843 din 18.03.2004, precum şi rectificarea cărţii funciare nr. x Satu-Mare, sub B3 şi C2, în sensul radierii notării antecontractului de vânzare-cumpărare din 17.03.2004 şi a dreptului de uzufruct viager înscrise în favoarea pârâţilor E. şi F.; să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 27 februarie 2008 de notar public I., încheiat între pârâţii Statul Român, reprezentat prin Municipiul Satu-Mare şi viceprimar, în calitate de vânzător, şi pârâţii E., F., în calitate de cumpărători, având ca obiect cota de 551/701 părţi teren situat în Satu-Mare, str. x, înscris în C.F. nr. x Satu-Mare, cu nr. top. x; să dispună repunerea părţilor contractante în situaţia anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 27 februarie 2008; să dispună anularea încheierii de CF. cu nr. 9855 din 27.02.2008, precum şi rectificarea cărţii funciare nr. x Satu-Mare, sub B4, în sensul radierii dreptului de proprietate, asupra cotei de 551/701 teren, înscris în favoarea pârâţilor E. şi F.; să oblige pârâţii care se opun admiterii acţiunii la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de soluţionarea prezentului litigiu.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 148/D din data de 30 iunie 2022, pronunţată de Tribunalul Satu Mare, s-a respins cererea principală formulată de reclamanţii A., B., persoană pusă sub interdicţie judecătorească, reprezentată legal prin A., în calitate de tutore, conform sentinţei civile nr. 2776/02.08.2019 pronunţate de Judecătoria Satu Mare în dosar nr. x/2019 şi D., în contradictoriu cu pârâţii E., F., Municipiul Satu Mare, Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Cluj-Napoca prin Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Satu Mare, ca neîntemeiată.

A fost respinsă cererea reclamanţilor A., B. şi J. privind plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

S-a respins cererea pârâţilor E. şi F. privind plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

3. Hotărârea pronunţată în apel

Prin decizia nr. 95 din 31 ianuarie 2023, Curtea de Apel Oradea, secţia I civilă a respins ca nefondat, apelul declarat de către apelanţii-reclamanţi A. şi B. în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi D., E., F., Municipiul Satu Mare, Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Cluj Napoca prin Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Satu Mare, împotriva încheierii civile din data de 22.03.2022 şi a sentinţei civile nr. 148/D din data de 30 iunie 2022, pronunţate de către Tribunalul Satu Mare.

4. Calea de atac formulată în cauză

Împotriva deciziei nr. 95 din 31 ianuarie 2023 a Curţii de Apel Oradea, secţia I civilă au declarat recurs reclamanţii B., prin reprezentant legal A. şi A., prin care au solicitat admiterea recursului, casarea în întregime a deciziei civile atacate, trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel, respectiv Curţii de Apel Oradea sau judecarea cauzei în fond, admiterea apelului, schimbarea sentinţei în sensul admiterii acţiunii civile, cu obligarea intimaţilor la plata cheltuielilor de judecată efectuate la toate instanţele de judecată.

Susţin că prin decizia civilă nr. 95 din 31 ianuarie 2023, Curtea de Apel Oradea a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, fiind incident motivul de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ.

Este vorba despre nerespectarea unor principii fundamentale ale procesului civil, respectiv dreptul la apărare (art. 13 din C. proc. civ.), dreptul la judecarea cauzei în mod echitabil (art. 6 din C. proc. civ.), implicit dreptul la un proces echitabil (art. 6 paragraful 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului).

Concret, în speţă, încălcarea dreptului la apărare, la judecarea cauzei în mod echitabil, s-a produs prin faptul că atât prima instanţă, cât şi instanţa de apel au respins, fără justificare temeinică, proba solicitată de reclamanţi referitoare la efectuarea unei expertize tehnice pentru stabilirea valorii reale, de circulaţie/piaţă, a imobilelor care fac obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare din 17.03.2004.

Astfel, prima instanţă respinge proba cu motivarea că nu este obiectiv posibil a efectua o expertiză cu privire la valori din anul 2004, raportat la declaraţiile martorilor, la faptul că se poate folosi ghidul notarilor publici (încheierea din 22 martie 2022).

Motivele reţinute sunt neîntemeiate, iar reclamanţii au formulat prin apel, critici argumentate, dar pe care instanţa de apel le-a ignorat, cum ar fi faptul că expertul trebuie să se pronunţe în legătură cu posibilitatea evaluării celor două imobile, obiect al antecontractului, iar nu instanţa de judecată, care nu se poate substitui expertului în această chestiune de specialitate.

Instanţa de apel, cu o altă motivare decât prima instanţă, respinge proba cu expertiza ca nefiind pertinentă şi concludentă în cauză (încheierea din 10 ianuarie 2023).

Susţin că proba cu expertiza era pertinentă, căci are legătură cu obiectul procesului, fiind şi concludentă, utilă, întrucât putea duce la soluţionarea procesului prin confirmarea unui aspect esenţial invocat de reclamanţi în apărare, pentru dovedirea/stabilirea motivului de nulitate absolută invocat, întemeiat pe cauza ilicită şi imorală, respectiv dezechilibrul major între valoarea reală, de piaţă, a obiectului prestaţiilor asumate de părţi în momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare din 17.03.2004. Proba era utilă pentru că numai printr-o expertiză tehnică de evaluare a imobilelor se putea stabili exact disproporţia dintre valoarea prestaţiilor părţilor.

Arată că, atunci când se cercetează avantajele disproporţionate şi nejustificate de care a profitat una dintre părţile contractante, dezechilibrul major dintre valoarea prestaţiilor asumate de părţi, interesează valoarea reală, de piaţă, a imobilelor care fac obiectul prestaţiilor.

Mai mult, interesează valoarea reală, de piaţă, a imobilelor pentru că, în lipsă de stipulaţii contrare, viitorul contract autentic de vânzare urma a fi încheiat la preţul din antecontract, care nu mai putea fi modificat.

În lipsa expertizei de evaluare, instanţa de apel a luat drept reper nu valoarea reală, de piaţă, ci preţul modic de 208.208.696 RON, la care Statul a vândut casa chiriaşului G., ceea ce este fundamental greşit.

Pe de altă parte, instanţa de apel a greşit şi atunci când a apreciat că expertiza este vădit inutilă pentru că al doilea obiectiv (evaluarea folosului ori beneficiului realizat de intimaţii K.) nu are nici un fel de legătură cu cauza (decizie pag. 16).

Or, contrar aprecierilor eronate ale instanţei de apel, unul dintre efectele nulităţii este repunerea părţilor contractante în situaţia anterioară încheierii antecontractului din 17.03.2004. Repunerea în situaţia anterioară nu poate presupune doar restituirea a ceea ce reclamanţii au primit (parte din preţ), ci calcularea folosului ori beneficiului realizat de promitenţii-cumpărători K., prin faptul că au folosit casa din litigiu din anul 2004 - până în prezent.

Folosul ori beneficiul realizat de cumpărătorii K. poate fi cuantificat prin luarea în considerare a unei chirii echivalente în Satu Mare, ceea ce se poate face numai printr-o expertiză tehnică de specialitate.

Este adevărat că instanţele naţionale pot să respingă probele care nu sunt pertinente sau relevante în cauză, că dreptul la apărare nu impune instanţei obligaţia de a încuviinţa proba respectivă, judecătorul având posibilitatea legală de a verifica anumite cerinţe legale în ceea ce priveşte proba propusă.

Numai că în speţă, raportat la argumentele de mai sus şi la motivul nulităţii absolute invocat, respingerea cererii reclamanţilor de efectuare a unei expertize tehnice de evaluare, a împiedicat stabilirea adevărului în cauză, cercetarea temeinică a fondului cauzei şi a condus la încălcarea dreptului la apărare (art. 13 din C. proc. civ.), la încălcarea dreptului la judecarea cauzei în mod echitabil (art. 6 din C. proc. civ.), implicit a dreptului la un proces echitabil (art. 6 paragraful 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului).

În sensul susţinerilor formulate, invocă decizia nr. 221 din 15 februarie 2017 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, conform căreia nerespectarea principiilor ce guvernează dreptul procesual civil produce o vătămare a drepturilor părţilor şi se sancţionează cu nulitatea actelor procedurale îndeplinite în aceste condiţii.

Mai susţin că instanţa de apel a nesocotit grav prevederile art. 22 alin. (2) C. proc. civ., căci nu a stăruit prin toate mijloacele legale pentru stabilirea adevărului.

Decizia recurată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, fiind incident motivul de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., cu referire la prevederile art. 948 pct. 4 şi 968 din C. civ. de la 1864.

Învederează că promitenţii-cumpărători K. au profitat de neştiinţa, ignoranţa, starea de nevoie sau de constrângere în care s-a aflat G. la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpârare din 17.03.2004, pentru a obţine în dauna lui şi a familiei sale avantaje disproporţionate şi nejustificate.

Arată că împrejurările de fapt, cum ar fi neştiinţa şi ignoranţa în care s-a aflat G. la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare sunt dovedite în cauză cu următoarele probe:

- adresa din 06.07.2021 a Inspectoratului Şcolar Judeţean Satu Mare, din care reiese că nu figurează în evidenţele şcolare ale unităţilor de învăţământ;

- declaraţia martorului L., din care reiese că era amărât şi consuma băuturi alcoolice; acelaşi aspect rezultă şi din declaraţia martorului M.;

- răspunsul pârâtului E. la întrebarea nr. 4, din care rezultă că avea cunoştinţă despre faptul că G. consuma băuturi alcoolice.

De asemenea, starea de nevoie sau de constrângere în care s-a aflat G., la data încheierii antecontractului din litigiu, este dovedită cu următoarele probe:

- adeverinţa nr. 48989, emisă la data de 03.01.2022 de către Casa Judeţeană de Pensii Satu Mare, din care rezultă că G. avea o pensie lunară de 1.491.965 RON, adică o pensie mai mică decât rata lunară pe care trebuia să o achite către S.C. N. S.A. (2.095.708 RON/lună);

- copia contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 07.08.2003, din care rezultă datoriile pe care le avea către S.C. N. S.A.;

- înseşi instanţele au reţinut şi recunoscut situaţia precară din punct de vedere material a familiei O..

Dezechilibrul dintre valoarea prestaţiei asumate de promitenţii-vânzători O. şi valoarea prestaţiei asumate de promitenţii-cumpărători K. rezultă şi din adresa din 21 aprilie 2022 emisă de Camera Notarilor Publici Oradea:

- valoarea minimă a unei case cu 3 camere este de 950 mii RON, valoarea minimă a ap. 6, str. x este de 250 mii RON (diferenţa 700 milioane RON);

- valoarea maximă a unei case cu 3 camere este de 2 miliarde RON, valoarea maximă a ap. 6, str. x este de 750 mii RON (diferenţa 1.250.000.000 RON).

Instanţa de apel a ignorat această probă aflată la dosar. Determinarea şi mai precisă a acestor avantaje disproporţionate şi nejustificate presupunea, în mod necesar, efectuarea unei expertize tehnice de specialitate, cu referire concretă la imobilele din litigiu, iar nu cu referire la imobile în general, aşa cum atestă adeverinţa emisă de camera notarilor publici.

Însă, instanţa de apel a ocolit acest aspect esenţial în cauză, refuzând nejustificat administrarea probei cu expertiza tehnică evaluatoare.

Consideră că diferenţa de valoare dintre prestaţii este de 952.720.000 RON (23.818 euro), iar împrejurările încheierii antecontractului au fost puse la cale, pregătite, premeditate de promitenţii K..

În esenţă, instanţa de apel a constatat că "este exclusă orice discuţie privind pretinsa disproporţie între valoarea contraprestaţiilor părţilor" şi că, în concret, "contraprestaţiile părţilor nu sunt disproporţionate".

Pentru a constata că nu există o disproporţie între valoarea contra-prestaţiilor părţilor, instanţa de apel pleacă de la o premisă greşită. Astfel, invocă faptul că la o simplă privire comparativă a celor două valori - suma de 208.208.696 RON (rol), care era preţul de cumpărare a casei de la Stat, conform contractului nr. x din 07.08.2003, şi suma de 286.815.004 RON, conform antecontractului în discuţie, este exclusă orice disproporţie între valoarea contra-prestaţiilor părţilor. În schimb, nu indică nicăieri ce valoare a luat în calcul pentru ap. nr. 6, pe care promitenţii-cumpărători l-au promis spre vânzare promitenţilor-vânzători O..

Curtea de apel compară prestaţia asumată de promitenţii-cumpărători K., în contul preţului, nu cu valoarea reală, de piaţă, a casei din str. x, ci cu preţul de vânzare modic (de protecţie socială) stabilit de Stat atunci când a vândut această casă chiriaşilor G. şi B. (contractul nr. x din 07.08.2003).

Deci, fără a efectua expertiza de evaluare a imobilelor, fără a indica valoarea ap. nr. 6 luat în calcul, instanţa de apel apreciază că este exclusă orice disproporţie între valoarea contraprestaţiilor părţilor, ceea ce nu este real.

În speţă interesează valoarea reală de piaţă, a imobilelor care fac obiectul antecontractului în discuţie pentru că, în lipsă de stipulaţii contrare, viitorul contract autentic de vânzare urma a fi încheiat la preţul din antecontract, care nu mai putea fi modificat. Valoarea reală a imobilelor nu are nimic în comun cu preţul practicat de Stat când a vândut casa din str. x.

Pornind de la o premisă greşită, falsă, toate concluziile pe care le trage curtea de apel sunt eronate: că preţul convenit nu a fost modic, că nu are caracter derizoriu, nici lezionar, că nu există disproporţie între contraprestaţiile părţilor.

De asemenea, reţinerile instanţei de apel în sensul că antecontractul în litigiu a fost încheiat la scurt timp după data contractului nr. x/07.08.2003, precum şi trimiterea la dispoziţiile art. 44 din Legea nr. 10/2001 (foştii proprietari al casei), nu au nici o valoare sau relevanţă în cauză.

Decizia recurată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a prevederilor art. 948 pct. 4 şi 968 din C. civ. de la 1864, fiind incident din nou motivul de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Al doilea motiv de nulitate absolută, independent de primul, se referă la faptul că antecontractul de vânzare-cumpărare din 17.03.2004 este fondat pe o cauză ilicită şi imorală deoarece promitenţii-cumpărători K. au urmărit să obţină contraprestaţia din antecontract, în condiţiile în care ei cunoşteau că nu îşi vor executa prestaţia lor referitoare la înstrăinarea către promitenţii-vânzători O. a ap. nr. 6 din Satu-Mare, str. x, Bl. 63.

Dovada împrejurării că promitenţii-cumpărători au încheiat antecontractul în discuţie cu intenţie ilicită şi imorală, rezultă din faptul că şi-au constituit un uzufruct viager asupra casei de locuit şi au încercat să se pună la adăpostul acestuia; de aceea nu intenţionau să-şi execute obligaţia asumată de transmitere a dreptului de proprietate asupra ap. nr. 6 către promitenţii-vânzători O.; dovadă este faptul că dacă ar fi avut, în realitate, intenţia de a-şi executa obligaţia de mai sus, atunci o executau, fie voluntar, fie prin notar, fie ar fi putut exercita o acţiune civilă prin care să solicite executarea silită în natură a antecontractului din 17.03.2004; faptul că au înstrăinat definitiv ap. nr. 6 în favoarea unor terţe persoane, în loc să îl transmită promitenţilor vânzători O., aşa cum s-au obligat prin antecontract, demonstrează că au urmărit să obţină contraprestaţia fără ca ei să aibă vreun moment intenţia de a-şi executa obligaţia lor; o altă împrejurare de fapt, care demonstrează în plus că debitorii K. nu aveau intenţia de a-şi executa propriile obligaţii asumate, rezultă din faptul că nu au predat în posesie şi folosinţă ap. nr. 6 din Satu Mare, str. x, B1. 63, aşa cum s-au obligat (ştiau că era ocupat de chiriaşii lor, P. şi Q. şi nu au făcut nimic pentru a-şi îndeplini această obligaţie).

Instanţa de apel face constatări, aprecieri, fără suport probator la dosar, fără argumente pertinente: constată că durata uzufructului pe 10 ani era legată de termenul legal pentru interdicţia înstrăinării casei de locuit; aprecierea că instituirea termenului de 10 ani avea natura unei anumite garanţii pentru promitenţii-vânzători, nu este întemeiată, pentru că garanţiile sunt gajul, ipoteca şi privilegiile.

Susţinerile reclamanţilor, legate de convocarea la notar a lui A., făcute argumentat prin completarea concluziilor scrise, sunt ignorate de către instanţa de apel.

Decizia recurată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a prevederilor art. 1020 şi 1021 din C. civ. de la 1864, fiind incident motivul de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Refuzând să admită cererea subsidiară de rezoluţiune a antecontractului de vânzare-cumpărare din 17.03.2004, instanţa de apel a încălcat prevederile art. 1020 şi 1021 din C. civ. vechi, motiv pentru care decizia atacată este nelegală.

Conform pct. 3 alin. (1) din antecontractul încheiat la data de 17.03.2004, intimaţii K. şi-au asumat, în contul preţului, obligaţia de a înstrăina apartamentul proprietatea lor personală, înscris în CF vechi x Satu Mare, fără nici o pretenţie materială, promitenţilor-vânzători O..

De asemenea, în contractul de constituire uzufruct pe 10 ani în favoarea soţilor O., au stipulat expres că se obligă să nu mai înstrăineze dreptul de uzufruct sau nuda proprietate către terţe persoane.

Condiţiile rezoluţiunii judiciare sunt îndeplinite şi anume:

a) promitenţii K. au încălcat obligaţia personală, născută în sarcina lor în momentul încheierii antecontractului din 17.03.2004, de a nu înstrăina apartamentul promis nr. 6 sau de a nu-l greva în favoarea unui terţ;

b) au încălcat şi obligaţia principală de a nu încheia acte juridice cu terţii susceptibile de a înlătura drepturile promitenţilor-dobânditori O.; aceasta pentru că intimaţii K. au înstrăinat apartamentul nr. x unei persoane străine; libertatea lor era îngrădită, în sensul că, sub sancţiunea angajării răspunderii contractuale, trebuiau să se abţină să încheie acte cu terţii, acte care ar putea înlătura drepturile dobânditorilor O.;

c) fără păstrarea bunului promis la dispoziţia promitenţilor-dobânditori O., perfectarea vânzării a devenit imposibilă, din cauza imposibilităţii de îndeplinire pe viitor a acestei obligaţii, împrejurare imputabilă intimaţilor K.; revenirea bunului în patrimoniul lor este exclusă, nu există nici o clauză de răscumpărare, vânzarea fiind definitivă, iar ipoteca legală nu are nici un rol în această chestiune;

d) încălcarea obligaţiilor contractuale şi imposibilitatea perfectării vânzării s-au făcut cu intenţie, cu vinovăţie, din culpa pârâţilor, culpă nu numai prezumată, dar şi dovedită prin faptul că ei au înstrăinat apartamentul nr. x unei terţe persoane.

Pe cale de consecinţă, îndeplinite fiind toate condiţiile rezoluţiunii judiciare, instanţa de apel a greşit atunci când a refuzat să dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din 17.03.2004, încălcând prevederile art. 1020 şi 1021 din C. civ. de la 1864, motiv pentru care decizia atacată este nelegală.

În primul rând, instanţa a ignorat motivul de apel şi argumentele reclamanţilor, întemeiate pe prevederile art. 425 alin. (1) lit. c) şi art. 22 alin. (6) din C. proc. civ., prin care au invocat faptul că, în condiţiile în care prima instanţă a respins cererea principală ca neîntemeiată, era obligată să se pronunţe în dispozitiv şi asupra cererii subsidiare, în rezoluţiune.

În al doilea rând, instanţa de apel reţine că este notată în C.F. o ipotecă legală, în valoare de 6000 Euro, aspect care nu împiedică rezoluţiunea, ci mai degrabă instituirea acestei sarcini, demonstrează încălcarea obligaţiei asumate. De asemenea, afirmă că reclamanţii nu au solicitat, până în acest moment, îndeplinirea obligaţiei respective, de înstrăinare a apartamentului nr. x şi că nu puteau avea pretenţii faţă de K., afirmaţii inexacte.

În al treilea rând, instanţa de apel a ignorat susţinerile reclamanţilor argumentate şi întemeiate referitoare la faptul că procedura de convocare la notar a fost viciată, nevalabilă.

Decizia atacată este nelegală de asemenea, pentru că a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a prevederilor art. 3, art. 9 şi art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995, art. 37 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, precum şi art. 948 pct. 4, art. 968 din C. proc. civ., fiind incident motivul de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 27 februarie 2008 este lovit de nulitate absolută pentru fraudarea drepturilor recunoscute de lege proprietarilor construcţiei (G. - moştenitorii acestuia şi B.), precum şi pentru cauza ilicită.

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 07.08.2003, G. şi B. au cumpărat în baza Legii nr. 112/1995, doar casa de locuit, situată în Satu Mare, str. x, nu şi terenul aferent acesteia, care a rămas în proprietatea Statului Român, aşa cum rezultă din extrasul de carte funciară nr. x Satu Mare. Prin încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare din 17.03.2004, proprietatea casei de locuit nu s-a transmis promitenţilor-cumpărători K., ci a rămas în patrimoniul lui G. şi B.,

Aşa fiind, proprietarii casei de locuit situate în Satu-Mare, str. x, la data de 27.02.2008, erau G. şi B., aspect neschimbat până în momentul de faţă, aşa cum rezultă din C.F. nr. x SatuMare.

Arată că prin decizia nr. 3 din 30 ianuarie 2017, I.C.C.J. a hotărât că "în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 3, art. 9 şi art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995, . . . . . . . . . .coroborate cu art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, stabilite prin H.G. nr. 20/1996, republicate, stabileşte că proprietarul construcţiei are dreptul să dobândească proprietatea şi asupra terenului aferent acesteia şi să solicite, în caz de refuz, pe calea acţiunii în justiţie, obligarea la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare", astfel că numai proprietarul construcţiei are dreptul să dobândească şi proprietatea terenului aferent.

a) Frauda la lege constă în faptul că prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 27 februarie 2008 cu terţe persoane neîndreptăţite, au fost eludate dispoziţiile art. 3, art. 9 şi art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995, art. 37 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995.

b) Fraudarea drepturilor recunoscute de lege proprietarilor construcţiei, respectiv G. - moştenitorii acestuia şi B., constă în faptul că aceştia nu mai pot cumpăra terenul în discuţie, din moment ce a fost vândut unor terţe persoane neîndreptăţite, cu încălcarea legii.

c) Cauza ilicită, raportat la prevederile art. 968 din C. civ., constă în faptul că atât vânzătorul (Statul Român prin Municipiul Satu-Mare), cât şi cumpărătorii K. au fost de rea-credinţă, ambii acţionând în cunoştinţă de cauză pentru a eluda legea, ştiind că terenul aferent casei de locuit poate fi vândut numai proprietarului construcţiei şi nu titularului unui simplu drept de creanţă, rezultat din antecontract ori uzufructuarilor.

Că părţile contractului de vânzare-cumpărare în discuţie au fost de rea-credinţă rezultă din faptul că au ignorat extrasul de C.F. nr. x Satu Mare, din cuprinsul căruia rezultă că proprietarii construcţiei sunt G. şi B., iar nu pârâţii E. şi F..

Mai mult, au falsificat schiţa plan, trecându-1 ca proprietar pe E., ceea ce demonstrează intenţia directă de eludare a legii, dar instanţa inferioară a refuzat să reţină acest aspect important.

Susţin că declaraţia sub semnătură privată din 19.02.2008, pretins dată de G., nu produce nici un fel de efecte juridice în prezenta cauză, întrucât nu a fost semnată de acesta, pe antecesorul reclamanţilor nu l-a chemat H., iar intimaţii K. nu erau proprietarii construcţiei şi deci nu puteau cumpăra şi nici nu aveau un drept de creanţă născut în patrimoniul lor în sensul de a putea cumpăra terenul aferent casei.

Mai arată că nu există obligaţia menţionată de instanţă, neîndeplinită din partea promitenţilor - vânzători O., căci au promis doar vânzarea casei de locuit, nu şi a terenului aferent acesteia, aşa cum rezultă cert din antecontract.

Pentru toate aceste motive apreciază concluzia instanţei de apel, în sensul că Legea nr. 112/1995 nu a fost fraudată, nici eludată, prin contractul nr. x/27.02.2008, a fi nelegală, neputând fi primită.

În drept a invocat art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ.

5. Apărările formulate în cauză

Intimatul-pârât Statul Român prin Ministerul Finanţelor prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Cluj-Napoca prin Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Satu Mare a depus întâmpinare prin care a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, iar în subsidiar a solicitat respingerea ca nefondat, a recursului.

Intimatul-pârât Municipiul Satu Mare prin Primar a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este fondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

1. Soluţionând cu prioritate, potrivit art. 248 alin. (1) din Noul C. proc. civ., excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a intimatului -pârât Statul Român prin Ministerul Finanţelor prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Cluj-Napoca prin Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Satu Mare, invocată prin întâmpinare, se observă că această excepţie a fost deja soluţionată de tribunal prin încheierea de şedinţă din data de 13.12.2021, fiind respinsă.

Intimatul pârât nu a declarat apel principal împotriva acestei încheieri şi nici apel incidental în cauză, astfel încât soluţia dată de prima instanţă de judecată respectivei excepţii procesuale a intrat în autoritatea de lucru judecat, reinvocarea sa în apel şi mai apoi, în recurs, nemaifiind admisibilă.

Pe cale de consecinţă, excepţia va fi respinsă ca inadmisibilă.

2. Asupra recursului civil de faţă, Înalta Curte constată că primul motiv de recurs, aferent eronatei neîncuviinţări a expertizei judiciare evaluatorii solicitate, este subsumat art. 488 pct. 5 C. proc. civ., în referire inechivoc la o incorectă aplicare în cauză de către instanţa de apel, a prevederilor art. 255 şi urm. C. proc. civ.. Acest motiv de recurs este fondat.

Într-adevăr, critica privind respingerea probei cu expertiza judiciară evaluatorie, aduce în discuţie modul de aplicare a dispoziţiilor procedurale referitoare la încuviinţarea probelor în cadrul procesului civil, chiar dacă acestea nu au şi fost individualizate în mod expres de către recurenţii reclamanţi.

Conform art. 175 C. proc. civ.:

"(1) Actul de procedură este lovit de nulitate dacă prin nerespectarea cerinţei legale s-a adus părţii o vătămare care nu poate fi înlăturată decât prin desfiinţarea acestuia. (2) În cazul nulităţilor expres prevăzute de lege, vătămarea este prezumată, partea interesată putând face dovada contrară".

Premisa îndeplinirii actelor cu neobservarea formelor legale are în vedere situaţiile în care instanţa fie nu recurge la textele de lege aplicabile speţei, fie recurge, dar ori le încalcă, în litera sau spiritul lor, ori le aplică greşit, interpretarea pe care le-o dă fiind prea întinsă sau prea restrânsă, ori cu totul eronată.

Referitor la înţelesul sintagmei "nerespectarea cerinţei legale", trebuie să se ţină seama şi că există texte de lege care conferă judecătorului o putere de apreciere, dându-i posibilitatea de a lua sau de a nu lua o anumită măsură. În asemenea situaţii, măsurile nu pot fi însă dispuse în mod discreţionar, ci trebuie să fie justificate de motive pertinente şi suficiente. Depăşirea acestei limite, întrucât nu realizează un bilanţ rezonabil al elementelor pertinente ale cauzei în procesul decizional, care este impus întotdeauna, expres sau implicit, de normele juridice incidente, constituie o încălcare a legii şi ca atare, este supusă controlului instanţei de recurs. Aceasta înseamnă că, în realitate, instanţele de fond beneficiază în aceste cazuri, numai de o anumită marjă de apreciere.

Raportând aceste consideraţii la motivul de recurs invocat în prezenta cauză, instanţa de recurs constată astfel, că la termenul de judecată din 10.01.2023, curtea de apel a respins ca nepertinentă şi neconcludentă cauzei proba cu expertiză judiciară evaluatorie, "faţă de petitul cererii, soluţia de la fond şi motivele de apel" . Ulterior, prin decizia recurată, instanţa de apel a completat motivarea în această direcţie, arătând că stabilirea unui preţ inferior valorii de circulaţie a imobilului nu determină automat, caracterul derizoriu al preţului sau o eventuală disproporţie a contraprestaţiilor, invocând de asemenea, starea degradată a imobilului, precum şi împrejurarea că obiectivul secund al expertizei, relativ evaluării beneficiului realizat prin folosirea casei de către intimaţii persoane fizice, începând cu martie 2004 până în prezent, nu ar avea nici un fel de legătură cu cauza.

În privinţa acestor aspecte, Înalta Curte constată că în cadrul deciziei recurate, instanţa de apel şi-a circumscris analiza sa aferentă verificării existenţei unei disproporţii evidente de valoare între contraprestaţiile contractuale asumate de părţi, jalonului reprezentat de preţul de achiziţionare în temeiul Legii nr. 112/1995 a imobilului construcţie de către soţii O..

Or, acest preţ de cumpărare permisă în temeiul Legii speciale nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, era unul inferior preţului de piaţă al imobilelor, date fiind criteriile aparte de determinare a sa, reglementate de art. 16 şi art. 17 din Norma metodologică privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului din 17.01.1996, aprobată prin H.G. nr. 20/1996, cu modificările ulterioare, texte legale care trimiteau în stabilirea preţului la criteriile reglementate de Decretul-lege nr. 61/1990 privind vînzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie (anexa nr. 1 şi anexa nr. 2), în funcţie de data realizării lor, înainte sau după 1 ianuarie 1977, cu completările prevăzute la art. 16 din Legea nr. 85/1992, republicată, evident în forma în vigoare de la data cumpărării construcţiei de către familia O. (07.08.2003).

Or, succesiv vânzării în temeiul Legii nr. 112/1995 a construcţiei de către autoritatea administrativ - teritorială către soţii O., după trecerea termenului prohibitiv de 10 ani stabilit prin art. 9 al acestui act normativ, imobilul putea fi vândut - cumpărat în condiţiile obişnuite de piaţă. Drept urmare, reperul de evaluare individualizat de curtea de apel, respectiv preţul special reglementat de Legea nr. 112/1995, cu care construcţia a fost cumpărată de familia promitenţilor vânzători, este unul eronat, el nefiind aplicabil unei vânzări care urma a fi realizată în temeiul dreptului comun în materie, părţile procesuale contractante (promitenţii vânzători şi promitenţii cumpărători) neaflându-se în cadrul vreunei proceduri speciale, precum cea reglementată de actul normativ ilustrat, procedură care se epuizase prin vânzarea imobilului către familia O..

Similar, trimiterea instanţei de apel, în fundamentarea individualizării preţului de cumpărare pe Legea nr. 112/1995 ca jalon al evaluării caracterului disproporţionat al prestaţiilor, la prevederile art. 44 din Legea nr. 10/2001, în forma în vigoare de la momentul încheierii antecontractului, este nelegală, atât timp cât ipoteza de aplicare a acestei norme juridice speciale este aceea a vânzării imobilului de către chiriaş către fostul proprietar, expoliat în perioada comunistă. Or, nu s-a reţinut în cadrul situaţiei de fapt stabilite de curtea de apel, că intimaţii pârâţi K. ar fi fost foştii proprietari (sau moştenitorii acestora) ai imobilului, nefiind aşadar, incidentă ipoteza de aplicare a normei juridice reprezentate de art. 44 din Legea nr. 112/1995.

Este adevărată aserţiunea generală a curţii de apel referitoare la faptul că determinarea de părţile contractante a unui preţ de vânzare - cumpărare inferior valorii de piaţă a unui imobil, nu generează de plano, calificarea preţului ca neserios sau a contraprestaţiilor ca disproporţionate. Cu toate acestea, este indiscutabil însă, din punct de vedere logico - juridic, că punctul de pornire al unei astfel de analize este şi trebuie să fie acela al determinării concrete a disproporţiei dintre contraprestaţii, disproporţia reprezentând unul dintre factorii premisă ai analizei presupuse. În lipsa unei astfel de predeterminări, evaluarea juridică rămâne doar la nivel teoretic, generalizat, şi nu aplecat asupra unei cauze concrete deduse judecăţii.

Nici argumentul instanţei de apel că are în vedere în cadrul acestei analize inclusiv valoarea apartamentului promis de către promitenţii cumpărători K. a fi vândut către promitenţii vânzători O., nu este de natură să concretizeze şi să valideze astfel, algoritmul juridic folosit de către curtea de apel, atât timp cât nici această valoare nu a fost determinată în cauză, analiza rămânând aşadar, la acelaşi nivel deficitar de generalitate.

Deci, folosirea indicatorului reprezentat de preţul de cumpărare al construcţiei stabilit în temeiul Legii nr. 112/1995, s-a realizat în mod nelegal (cel puţin prin raportare la prevederile acestei legi care configurează domeniul său special de aplicare) în cadrul operaţiunii de evaluare a caracterului disproporţionat al contraprestaţiilor, această analiză trebuind a porni de la preţul de piaţă al imobilelor obiect material al obligaţiilor asumate reciproc de părţile promitente contractante, acesta fiind jalonul de drept comun în materie de evaluare a preţului unei vânzări - cumpărări de imobile, potrivit jurisprudenţei şi doctrine juridice uniforme dezvoltate pe marginea art. 1303 C. civ. 1864.

Într-adevăr, echivalenţa dintre preţ şi valoarea reală a lucrului vândut este o noţiune relativă care trebuie raportată nu numai la valoarea bunului vândut, dar şi la subiectivismul părţilor, precum şi la orice alte elemente care pun în evidenţă că preţul, fixat liber de către părţi, constituie o cauză suficientă a obligaţiei asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate. Invers, preţul neserios, desemnând ideea de preţ infim, adică cu totul în disproporţie faţă de valoarea lucrului vândut, constituie o cauză insuficientă a obligaţiei vânzătorului, respectiv, a unor promitenţi - vânzători. Însă, pentru a se putea realiza această analiză juridică, valoarea reală, de piaţă a bunului/bunurilor trebuie cunoscută.

Starea concretă a imobilelor de la momentul încheierii antecontractului de vânzare - cumpărare, eventualele investiţii realizate între-timp asupra imobilelor, nu constituie impedimente de realizare a unei expertize judiciare evaluatorii, astfel cum eronat a reţinut instanţa de fond, atât timp cât ele sunt determinabile în cadrul expertizei judiciare pe baza constatărilor de la faţa locului, pe baza probelor administrate în proces, instanţa prezentă de recurs constatând sub acest aspect, că înseşi instanţele devolutive ale fondului cauzei au realizat trimitere în configurarea unora dintre aceste elemente (de exemplu, starea imobilului casă) la dovezile administrate în cauză (precum ar fi depoziţiile testimoniale).

În egală măsură, data încheierii actului juridic (anul 2004) nu împiedică determinarea ilustrată, întrucât elementele relevante acestei cercetări pot fi identificate, e adevărat, mai dificil, ele nedispărând însă, o dată cu trecerea timpului, date fiind posibilităţile dezvoltate de stocare în timp - de exemplu, on line - a datelor şi dată fiind şi specializarea expertului profesionist în domeniu, cunoscător aşadar, în mod documentat, al evoluţiei pieţei imobiliare de-a lungul timpului.

Înalta Curte constată că nici argumentul instanţei de apel de respingere a probei cu expertiza judiciară de evaluare în privinţa secundului său obiectiv - cel privind evaluarea beneficiului realizat de intimaţii K. prin folosirea imobilului casă în perioada cuprinsă între data încheierii promisiunii bilaterale şi prezent -, respectiv lipsa oricărei legături cu cauza, nu este unul judicios, atât timp cât prin cererea de chemare în judecată, subsecvent capetelor de cerere vizând constatarea nulităţii absolute a actului juridic, respectiv rezoluţiunea acestuia, reclamanţii recurenţi au solicitat şi repunerea părţilor în situaţia anterioară. Or, acest fapt juridic impune în principiu, restituirea prestaţiilor, legătura juridică a obiectivului secund al expertizei solicitate cu cauza fiind astfel, flagrantă.

Raportat la toate aceste elemente conjugate expuse, Înalta Curte conchide în sensul că instanţa de apel nu a realizat aşadar, un bilanţ rezonabil al elementelor pertinente ale cauzei în procesul decizional, atunci când a respins cererea de admitere a probei cu expertiza judiciară, probă care viza atât stabilirea unuia dintre elementele de bază ale evaluării existenţei unei eventuale disproporţii vădite între contraprestaţiile stabilite prin actul juridic contestat, în cadrul invocat al profitării stării de nevoie a cocontractanţilor, ca şi cauză ilicită şi imorală, cât şi dovedirea unui capăt de cerere accesoriu formulat de reclamanţi, instanţa de apel neaplicând pe cale de consecinţă, în mod corect, criteriile stipulate de art. 255 şi urm. C. proc. civ., fiind aşadar, întemeiate criticile recurenţilor reclamanţi orientate în această direcţie, inclusiv cele referitoare la afectarea astfel, a dreptului la apărare al părţilor procesuale reclamante şi a dreptului acestora la un proces echitabil.

Întrucât proba nelegal respinsă era arondată situaţiei de fapt a cauzei, în segmentul relativ stabilirii existenţei unei disproporţii vădite între contraprestaţii, prin invocata profitare de starea de nevoie a unora dintre cocontractanţi şi întrucât instanţa de apel, în lipsa administrării respectivei probe, a reţinut din această perspectivă o situaţie de fapt prejudiciabilă pentru recurenţii reclamanţi, vătămarea produsă acestor părţi procesuale este evidentă, ea neputând fi înlăturată, date fiind limitele exclusiv de legalitate ale prezentei căi de atac, configurate prin art. 483 alin. (3) C. proc. civ. şi art. 488 C. proc. civ., decât prin casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

Pe cale de consecinţă, se impune în temeiul art. 488 pct. 5 C. proc. civ., în referire la art. 255 şi urm. C. proc. civ., art. 175 C. proc. civ., dar şi art. 497 C. proc. civ., admiterea recursului promovat, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare pentru completarea probatoriului cu proba nelegal respinsă, astfel cum s-a ilustrat anterior, urmând ca în rejudecare situaţia de fapt a cauzei să fie stabilită pe baza întregului ansamblu probatoriu administrat în cauză.

Înalta Curte constată că parte din considerentele enunţate anterior răspund concomitent şi unora dintre criticile invocate de recurenţii reclamanţi la punctul 2 din recursul formulat, respectiv cele de la punctele 2.6, 2.7 şi parţial 2.8 (în numerotarea realizată de recurenţi), circumscrise de aceste părţi procesuale recurente motivului de recurs reglementat de art. 488 pct. 8 C. proc. civ.

Continuând, instanţa de recurs notează că, întrucât instanţa de apel a grefat analiza elementului subiectiv al cauzei ilicite prim invocate (profitarea de starea de nevoie cu efectul unei disproporţii vădite între contraprestaţii), pe aspectul obiectiv al inexistenţei unei disproporţii între obligaţiile părţilor şi întrucât această concluzie a fost stabilită în mod nelegal, respectiv prin raportare la un reper (preţul stabilit de Legea nr. 112/1995) inaplicabil cauzei şi totodată, fără luarea în considerare a preţului de piaţă în privinţa căruia expertiza judiciară a fost respinsă în mod nelegal, astfel cum s-a ilustrat supra, rezultă că rejudecarea dispusă trebuie să vizeze inclusiv reevaluarea elementului subiectiv al respectivei cauze de nulitate invocate, cele două elemente fiind tratate interdependent din punct de vedere juridic de instanţa de apel.

De asemenea, Înalta Curte constată că întrucât soluţia care s-a configurat supra în privinţa cererii întemeiate pe cauza ilicită şi imorală invocată, a profitării de starea de nevoie, cu crearea unor avantaje disproporţionate şi nejustificate, este de admitere a recursului, cu casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare, pentru argumentele ilustrate, rezultă că restul criticilor de la punctul 2 din cererea de recurs, critici afectate acestei cauze de nulitate, devine inutil a mai fi analizat în continuare, în cadrul prezentei căi de atac, el urmând a fi rezervat - evident, laolaltă cu apărările opuse lui de intimaţi - instanţei de apel, instanţă devolutivă a fondului cauzei.

În privinţa criticilor expuse la punctul 3 din recurs, subsumate motivului de recurs reglementat de art. 488 pct. 8 C. proc. civ. în referire la art. 948 pct. 4 şi art. 968 C. civ. şi afectate cauzei ilicite şi imorale distinct invocate a faptului alegat că promitenţii - cumpărători ar fi urmărit doar să îşi procure contraprestaţia din antecontract, ştiind că nu îşi vor executa propria prestaţie asumată, referitoare la înstrăinarea către promitenţii - vânzători a apartamentului nr. x din str. x, Înalta Curte constată că recurenţii reclamanţi au precizat în cadrul lor, inter alia, că instanţa de apel a omis a cerceta susţinerile lor relative invocatei convocări la notar, ignorându-le complet şi reţinând astfel, esenţial eronat în aprecierea recurenţilor, că intimaţii K. şi-ar fi asumat în mod real obligaţia de a transmite dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. x către promitenţii vânzători.

Or, instanţa de recurs constată faptul că acest grup de critici enunţate este încadrabil în motivul de recurs reglementat de art. 488 pct. 6 C. proc. civ. şi nu de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., cum greşit l-au calificat recurenţii prin cererea de recurs. Concluzia se impune întrucât acest ansamblu de critici pune în discuţie nerespectarea obligaţiei procesuale de motivare a instanţei de judecată, reglementate de art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.:

"Art. 425. - (1) Hotărârea va cuprinde: (...) b) considerentele, în care se vor arăta obiectul cererii şi susţinerile pe scurt ale părţilor, expunerea situaţiei de fapt reţinute de instanţă pe baza probelor administrate, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor". Această corectă calificare juridică a criticilor enunţate este permisă instanţei de recurs prin dispoziţiile art. 489 C. proc. civ.

Aşadar, analizând din perspectiva acestui motiv de recurs decelat, criticile menţionate anterior, din cadrul celui de-al treilea punct din recurs formulat de recurenţii reclamanţi, se observă faptul că într-adevăr, recurenţii reclamanţi au susţinut în faţa primei instanţe de judecată, că "toată procedura de convocare este viciată şi deci nu poate produce efecte juridice.

- dacă s-a făcut o convocare la notarul public, unde este procesul-verbal încheiat de notar, căci în data de 20.02.2015, ora 11, notarul public ar fi trebuit să încheie un proces-verbal unde să se consemneze cine s-a prezentat; să înfăţişeze, dacă deţin, acest proces-verbal;

- apoi, în condiţiile în care G. a decedat în anul 2011, dacă pârâţii K. ar fi dorit într-adevăr să încheie actul autentic de vânzare în formă autentică, atunci ar fi trebuit să fie convocaţi şi B., precum şi toţi moştenitorii legali ai lui G., nu doar A.; omiterea unor moştenitori legali demonstrează că intenţia pârâţilor K. nu a fost serioasă" .

De asemenea, în cadrul încheierii de la termenul de judecată de dezbatere a apelului, sunt cuprinse ample menţiuni ale apelantului A. relative la acelaşi aspect al contestării convocării la notar.

Susţinerile recurenţilor reclamanţi în legătură cu acest aspect se regăsesc şi în cadrul completării la concluziile scrise depuse de apelanţii reclamanţi la dosar, la data de 17.01.2023 .

Or, în pofida realizării acestor susţineri în mod repetat, în ambele faze procesuale de fond şi de apel, instanţa de apel reţine în cadrul deciziei sale pronunţate, doar că "remarcă faptul că acest contract a fost încheiat după mai mult de 6 ani de la data expirării interdicţiei pentru vânzarea casei, conform contractului nr. x/2003 şi după aproximativ 5 ani de la data la care pârâţii E. şi F. l-au convocat pe apelantul-reclamant A. pentru "perfectarea actelor autentice necesare transcrierii imobilelor"".

Din punct de vedere logic, dar şi juridic, aprecierea curţii de apel reprezintă însă, doar o concluzie, lipsind raţionamentul juridic al instanţei de apel care să o justifice, raţionament care să îndepărteze din silogismul juridic, susţinerile evidenţiate de reclamanţi inclusiv în faza apelului, privind inexistenţa şi nevalabilitatea convocării la notar, astfel cum s-a ilustrat anterior.

Principial, împrejurarea că o instanţă pronunţă o soluţie pe fond asupra unui cereri, regăsită în dispozitivul hotărârii, şi care reprezintă din punct de vedere logic o concluzie, presupune însă, şi existenţa raţionamentului care a stat la baza acesteia. Neexpunerea acestuia, nici măcar în parte, este incompatibilă cu formularea de către judecător la momentul luării hotărârii, a unor judecăţi succesive privind constatarea faptelor, aprecierea lor în vederea calificării şi aplicarea normei juridice incidente în situaţia dată, ca elemente ale silogismului judiciar. Din acest motiv, o astfel de omisiune - încadrabilă din perspectiva motivelor de recurs reglementate de art. 488 C. proc. civ., în punctul 6 al textului procesul enunţat - echivalează juridic cu necercetarea fondului cauzei, instanţa de control judiciar fiind în imposibilitatea de a verifica raţionamentul juridic al instanţei care pronunţă o astfel de hotărâre, pentru a constata corectitudinea sau incorectitudinea sa.

Astfel, se observă că instanţa de apel nu a evaluat nici măcar minimal, în esenţă, susţinerile reclamanţilor relative inexistenţei şi nevalabilităţii procedurii de convocare la notar. Or, aceste susţineri erau importante în ecuaţia juridică a speţei deduse judecăţii, deoarece, în măsura în care ar fi fost constatate întemeiate, ele puteau circumscrie atât cauza de nulitate invocată, reprezentată de lipsa la momentul încheierii antecontractului a intenţiei promitenţilor - cumpărători de îndeplinire a prestaţiei asumate şi urmărirea doar a obţinerii contraprestaţiei celorlalte părţi contractuale, cât şi elementul component al instituţiei rezoluţiunii contractului civil încheiat, reprezentat de îndeplinirea/neîndeplinirea obligaţiilor contractuale.

Nici un argument al instanţei de apel nu este însă, orientat către această analiză constatată importantă în economia speţei deduse judecăţii. Lecturând decizia recurată, se observă că instanţa de judecată s-a mărginit doar a arăta că intimaţii l-au convocat pe reclamantul A. pentru perfectarea actelor, fără însă a dezbate, nici măcar minimal, susţinerile reclamanţilor care invocau ineficacitatea şi chiar inexistenţa acestei convocări.

Indiferent că le aprecia a fi sau nu fondate, instanţa de apel era datoare, raportat la prevederile imperative ale art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., dar şi ale art. 6 CEDO privind dreptul fundamental la un proces echitabil şi art. 13 C. proc. civ. privind dreptul la apărare, să le analizeze şi eventual, să le înlăture înainte expunerii concluziei sale finale.

Neprocedând la analiza apărărilor menţionate, instanţa de apel a încălcat aşadar, prevederile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., potrivit cărora "(1) Hotărârea va cuprinde (...) b) considerentele, în care se vor arăta obiectul cererii şi susţinerile pe scurt ale părţilor, expunerea situaţiei de fapt reţinută de instanţă pe baza probelor administrate, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor", devenind incident motivul de recurs reglementat de art. 488 pct. 6 C. proc. civ., instanţa de apel nesoluţionând aşadar, integral fondul cauzei şi lipsind astfel, instanţa de recurs de posibilitatea de a verifica corectitudinea soluţiei pronunţate.

Drept urmare, în temeiul art. 496 şi art. 497 C. proc. civ. recursul prezent trebuie admis şi din această perspectivă, cu efectul casării deciziei recurate şi trimiterii cauzei spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel, restul criticilor orientate în aceeaşi direcţie, cuprinse în cadrul punctului 3 al recursului, devenind inutil de analizat - în raport de soluţia pronunţată cu privire la criticile expuse supra din cadrul aceluiaşi punct 3 al recursului -, la acest moment procesual, el urmând a fi evaluat în rejudecare, de către instanţa de apel, evident laolaltă cu apărările contrapuse de către intimaţii pârâţi.

Înalta Curte notează că şi criticile recurenţilor reclamanţi afectate capătului de cerere privind rezoluţiunea determină aceeaşi soluţie de admitere a recursului. Astfel, în acord cu cele expuse de către aceste părţi procesuale la punctul 4.3 din recurs, se observă că potrivit art. 425 alin. (1) lit. c) C. proc. civ., "Hotărârea va cuprinde: (...) c) dispozitivul, în care se vor arăta numele, prenumele, (...), soluţia dată tuturor cererilor deduse judecăţii şi cuantumul cheltuielilor de judecată acordate".

Instanţa de apel a arătat în privinţa ansamblului de critici privind nepronunţarea tribunalului asupra cererii subsidiare de rezoluţiune, că instanţa de fond a respins cererea de chemare în judecată şi că în cazurile când se respinge în totalitate cererea, este suficient ca în dispozitiv, să fie precizată soluţia dată asupra acţiunii civile, în ansamblul ei.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată însă, că dispozitivul sentinţei menţionate nu cuprinde scriptic, menţiunea respingerii în totalitate a cererii de chemare în judecată sau măcar, cea a respingerii cererii de chemare în judecată, ci exclusiv dispoziţia:

"Respinge cererea principală formulată".

Or, în condiţiile în care pe de o parte, apelanţii reclamanţi invocaseră nepronunţarea instanţei de fond asupra cererii cu obiect secundar, iar pe de altă parte, nu se regăsesc în cadrul deciziei recurate, considerente care să ilustreze aprecierea eventualei includeri în cadrul cererii principale, a cererii formulate de reclamanţi cu titlu subsidiar, rezultă că instanţa de apel nu a analizat decât formal, lipsit de substanţă, acest motiv de apel invocat de apelanţii reclamanţi, deşi era datoare să îl cerceteze efectiv, în virtutea obligaţiei derivate din art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., instanţa de apel grefându-se în condiţiile ilustrate pe o altă ipoteză decât cea concret invocată de aceste părţi procesuale în cadrul motivului de apel. Acest procedeu echivalează din punct de vedere juridic, cu nesoluţionarea în realitate de către instanţa de apel a motivului de apel, lipsind din cadrul deciziei recurate o analiză reală, pertinentă, a ansamblului de critici invocate în această direcţie de reclamanţi în prima cale de atac.

În egală măsură, instanţa de recurs notează că argumentele expuse anterior de prezenta instanţă, vizând omisiunea evaluării de către instanţa de apel a susţinerilor reclamanţilor referitoare la inexistenţa şi nevalabilitatea procedurii de convocare la notar - aceste critici de recurs privind necercetarea, neanalizarea de către instanţa de apel a respectivelor susţineri fiind reiterate de către recurenţi inclusiv în partea din recurs afectată rezoluţiunii antecontractului -, sunt valabile şi în privinţa acestui capăt de cerere privind rezoluţiunea, atât timp cât ele au legătură, astfel cum s-a ilustrat supra, cu aspectul îndeplinirii/neîndeplinirii obligaţiilor părţilor contractuale, element al instituţiei juridice a rezoluţiunii unui act juridic civil.

Toate acestea determină în temeiul art. 497 C. proc. civ., concluzia necesităţii admiterii recursului, casării deciziei şi trimiterii cauzei spre rejudecare şi din perspectiva acestor două categorii de critici enunţate şi analizate, critici care în realitate, sunt subsumate motivului de recurs reglementat de art. 488 pct. 6 C. proc. civ. şi nu celui prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., cum greşit l-au calificat recurenţii reclamanţi, operaţiunea juridică de restabilire a corectei încadrări juridice fiind permisă instanţei de recurs în temeiul art. 489 C. proc. civ.

În rejudecarea sub acest aspect, instanţa de apel va avea în vedere şi celelalte critici formulate la punctul 4 din recurs, inclusiv cea privitoare la inutilitatea - invocată de recurenţi - a posibilităţii de a cere executarea obligaţiei asumate de intimaţii K. în condiţiile în care apartamentul a fost deja vândut de aceştia din urmă unui terţ, element cu eventuală incidenţă în privinţa cerinţei declarării părţii care cere rezoluţiune, de a fi K. să execute antecontractul. Tot ansamblul acestor critici a cărui analiză devine inutilă la acest moment procesual, în raport de soluţia care s-a impus în urma evaluării criticilor analizate, va fi avut în vedere de instanţa de rejudecare, evident laolaltă cu apărările contrapuse de intimaţii pârâţi.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie apreciază a fi fondat şi ultimul motiv de recurs invocat de către recurenţii reclamanţi, pentru considerentele succedând.

Astfel, Înalta Curte constată că instanţa de apel nu a stabilit în cadrul deciziei sale recurate, temeiul juridic în baza căruia a fost încheiat actul juridic autentificat de vânzare - cumpărare nr. x/2008 având ca obiect terenul, contract depus la filele nr. x - 39 dosar fond, vol. I, contestat în prezenta cauză şi pe care se grefează întreg ansamblul de critici de la punctul 5 din recurs.

Într-adevăr, în cuprinsul respectivului act civil nu există nici un fel de menţiune cu privire la temeiul juridic în baza căruia el a fost încheiat între Statul român reprezentat de Municipiul Satu Mare şi intimaţii K..

Or, pentru a determina din punct de vedere juridic, existenţa cauzei de nulitate invocate, reprezentate de eludarea dispoziţiilor art. 3, art. 9 şi art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995 şi art. 37 din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 112/1995, indiferent de calificarea sa ca şi fraudă la lege sau incapacitate specială de dobândire, era imperios necesar a fi decelat în prealabil, regimul juridic sub imperiul căruia actul juridic contestat a fost încheiat.

În condiţiile în care prin contractul de vânzare - cumpărare a dreptului de proprietate asupra cotei - părţi din teren nu este indicat temeiul juridic al vânzării - cumpărării, în cadrul proiectului de contract făcându-se referire doar la H.C.L. nr. 228/29.11.2007, iar în întâmpinările formulate în prezentul proces judiciar, intimatul Municipiul Satu Mare nu a învederat şi justificat norma juridică în baza căruia a fost realizat respectivul contract de vânzare - cumpărare, rezumându-se doar la a invoca în mod generic, respectarea prevederilor legale în vigoare la momentul încheierii sale, în vreme ce în întâmpinarea din faza procesuală a fondului, intimaţii pârâţi persoane fizice K. au solicitat chiar să se depună la dosar întreaga documentaţie care a precedat încheierea actului, pentru ca instanţa de judecată să se pronunţe în cunoştinţă de cauză; de asemenea, în condiţiile în care intimaţii persoane fizice nu au adus lămuriri suplimentare sub acest aspect nici cu prilejul dezbaterilor asupra cererii de chemare în judecată, nici al dezbaterilor asupra cererii de apel, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată pe cale de consecinţă, că este pusă în imposibilitatea juridică de a verifica corectitudinea soluţiei instanţei de apel sub acest aspect, instanţele devolutive ale fondului cauzei nesoluţionând integral fondul cauzei sub acest aspect, ele nedecelând şi nestabilind pe bază de probe sub imperiul cărei legi a fost încheiat actul juridic contestat.

Nefiind decelat temeiul juridic în baza căruia a fost încheiat respectivul contract de vânzare - cumpărare contestat, lipseşte atunci premisa algoritmului juridic de verificare a respectării prevederilor legale în vigoare la momentul încheierii sale, atât cauza de nulitate decurgând din frauda la lege invocată, cât şi cea de nerespectare a unei incapacităţi speciale de dobândire, astfel calificată de instanţa de apel, verificându-se ambele prin raportarea fondului legislativ indicat şi activ la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare, la regimul juridic concret sub imperiul căruia actul juridic a fost încheiat.

Rezultă aşadar, că criticile recurenţilor reclamanţi sub aspectul nerespectării prevederilor Legii nr. 112/1995, ale Normei Metodologice de aplicare a acestei legi speciale, precum şi ale art. 948 pct. 4 şi art. 968 C. civ., nu pot fi soluţionate în lipsa stabilirii în mod complet, a situaţiei de fapt pe care se grefează analiza de legalitate presupusă de verificarea respectării acestor norme juridice la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare a terenului.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată aşadar, că şi din această perspectivă, devin incidente în cauză, prevederile art. 497 C. proc. civ. în referire la art. 480 alin. (3) C. proc. civ., privitoare la admiterea recursului pentru nesoluţionarea integrală a fondului cauzei, cu consecinţa casării deciziei recurate şi trimiterii cauzei spre rejudecare şi sub acest aspect, restul criticilor din cadrul punctului 5 al recursului, laolaltă cu apărările opuse de intimaţii pârâţi, urmând a fi avute în vedere de instanţa de rejudecare, analiza lor în acest moment procesual devenind inutilă, faţă de soluţia şi argumentele expuse.

Pentru ansamblul acestor considerente, în temeiul art. 248 C. proc. civ., art. 496 şi art. 497 C. proc. civ., Curtea va respinge ca inadmisibilă, excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată prin întâmpinare de intimatul-pârât Statul Român prin Ministerul Finanţelor, prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Cluj-Napoca, prin Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Satu Mare, va admite recursul declarat de recurenţii-reclamanţi B., prin reprezentant legal A. şi A. împotriva deciziei nr. 95 din 31 ianuarie 2023 a Curţii de Apel Oradea, secţia I civilă, în contradictoriu cu intimata-reclamantă D. şi cu intimaţii-pârâţi E., F., Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Cluj-Napoca prin Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Satu Mare şi Municipiul Satu Mare. Va casa decizia şi va trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca inadmisibilă, excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată prin întâmpinare de intimatul-pârât Statul Român prin Ministerul Finanţelor, prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Cluj-Napoca, prin Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Satu Mare.

Admite recursul declarat de recurenţii-reclamanţi B., prin reprezentant legal A. şi A. împotriva deciziei nr. 95 din 31 ianuarie 2023 a Curţii de Apel Oradea, secţia I civilă, în contradictoriu cu intimata-reclamantă D. şi cu intimaţii-pârâţi E., F., Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Cluj-Napoca prin Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Satu Mare şi Municipiul Satu Mare.

Casează decizia şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 13 februarie 2024.