Recusal dismissed; obligation to register property and conclude authentic sale contract upheld

Şedinţa publică din data de 30 octombrie 2024

asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată la data de 20.10.2021 pe rolul Judecătoriei Braşov, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B. şi B., să se instituie în sarcina acestora obligaţia de a realiza toate demersurile necesare intabulării în cartea funciară a imobilului situat în municipiul Braşov, strada x nr. 3, judeţul Braşov, compus din living, bucătărie, dormitor, baie şi hol, cu o suprafaţă utilă de aproximativ 47, 97 mp, la care de adaugă curtea în suprafaţă de 15,97 mp şi cota eferentă din părţile de uz comun şi din terenul aferent construcţie, înscris în cartea funciară nr. x Braşov, sub acelaşi număr cadastral, precum şi obligaţia de a încheia în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare a acestui imobil, ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/3.10.2016 de către notarul public C., în caz de refuz, urmând ca hotărârea instanţei să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, şi obligaţia de a suporta cheltuielile de judecată ocazionate de prezentul proces.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1.270, art. 1.279 şi art. 1.669 C. civ.

În data de 11.05.2022, pârâtul B. a formulat cerere de repunere în termenul de formulare a întâmpinării.

Prin încheierea din 11.05.2022, Judecătoria Braşov a admis cererea de amânare formulată de pârâtul B. în vederea pregătirii apărării şi a prorogat discutarea cererii de repunere în termenul de formulare a întâmpinării.

În data de 27.05.2022, pârâtul B. a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia necompetenţei materiale a Judecătoriei Braşov, excepţia netimbrării cererii de chemare în judecată, excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune în privinţa solicitării de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, inadmisibilitatea capătului de cerere privitor la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, iar în subsidiar a solicitat respingerea acţiunii, ca neîntemeiată.

Prin sentinţa nr. 5252/22.06.2022, Judecătoria Braşov a declinat, în favoarea Tribunalului Braşov, competenţa materială de soluţionare în primă instanţă a cauzei, reţinând la adoptarea acestei soluţii incidenţa prevederilor art. 94 alin. (1) lit. k) coroborate cu cele ale art. 95 pct. 1 din C. proc. civ.

În data de 28.10.2022, reclamanta a solicitat introducerea în cauză, în calitate de pârâtă, a societăţii D. S.R.L., întrucât, prin contractul de dare în plată autentificat sub nr. x/05.07.2022 de notarul public E., a fost transferat dreptul de proprietate asupra imobilului cu destinaţia de teren înscris în CF nr. x Braşov, pe care a fost edificat apartamentul ce constituie obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, indicate în cererea introductivă de instanţă.

Prin încheierea din 31.10.2022, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a constatat că a operat transmiterea convenţională a calităţii procesuale pasive şi a stabilit că se impune a fi menţinute în proces şi părţile pârâte iniţiale.

Prin încheierea din 16.01.2023, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a constat că a operat transmiterea calităţii procesuale pasive, de la pârâţii din cererea introductivă de instanţă către D. S.R.L., pentru toate bunurile indicate în antecontractul de vânzare-cumpărare invocat de reclamantă ca temei al demersului său judiciar, a respins cererea pârâtului B., de repunere în termenul de formulare a întâmpinării, a aplicat acestei părţi sancţiunile instituite de dispoziţiile art. 185 şi art. 208 din C. proc. civ., a respins excepţia de netimbrare a cererii de chemare în judecată, a calificat excepţia de inadmisibilitate ca reprezentând o apărare de fond, a stabilit că excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune este o excepţie de ordine privată, pentru care operează sancţiunea reglementată de textele de lege mai sus indicate şi a dispus administrarea în prezenta cauză a probei cu înscrisuri.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Braşov

Prin sentinţa nr. 32/S/31.01.2023, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a admis în parte acţiunea; a instituit în sarcina pârâtei D. S.R.L., în calitate de continuator în drepturi al pârâţilor B. şi B., obligaţia de a realiza demersurile necesare pentru intabularea în cartea funciară a imobilului situat în municipiul Braşov, strada x nr. 3, judeţul Braşov, ce constituie obiectul material al promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub numărul x/03.10.2016, de către notarul public C.; a respins restul pretenţiilor formulate de partea reclamantă; a obligat-o pe pârâta D. S.R.L., în calitatea mai sus indicată, să achite reclamantei suma de 1.200 de RON, cu titlu de cheltuieli parţiale de judecată, ce reprezintă onorariu avocaţial şi taxă judiciară de timbru.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Braşov

Prin decizia nr. 1619/Ap/27.10.2023, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a respins apelul pârâţilor D. S.R.L. şi B. împotriva încheierii din 16 ianuarie 2023 şi a sentinţei; a admis apelul reclamantei împotriva sentinţei; a schimbat în parte sentinţa atacată în sensul că a obligat-o pe pârâta D. S.R.L. să plătească reclamantei A. suma de 3.020 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată parţiale în primă instanţă; a păstrat celelalte dispoziţii ale sentinţei atacate; a obligat-o pe intimata D. S.R.L. să plătească apelantei A. suma de 1.500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată parţiale în apel.

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva acestei decizii a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., pârâta D. S.R.L..

- Printr-o primă critică, recurenta-pârâtă a invocat că instanţa de apel a interpretat greşit dispoziţiile art. 1.270 C. civ.

În dezvoltarea acestui motiv, a arătat că procesul civil este guvernat de principiului disponibilităţii şi, în virtutea acestui principiu, intimata-reclamantă a învestit instanţa cu prezenta cauză, indicând domiciliul pârâtului B. la o altă adresă decât cea din promisiunea de vânzare-cumpărare, fără că acesta din urmă să o fi notificat pe intimata-reclamantă în sensul că şi-ar fi schimbat domiciliul.

Voinţa părţilor la data semnării convenţiei a fost ca în situaţia în care vor interveni schimbări legale de sediu sau adresa de corespondenţă, acestea se obligă să notifice, în scris, celeilalte părţi noua adresă.

Interpretând per a contrario această clauză contractuală, rezultă că în situaţia în care noua adresa nu a fost notificată, în continuare părţile au dorit ca orice corespondenţă dintre ele să fie purtată la adresa din contract.

Neprimind o notificare din partea pârâtului B., reclamantei i-ar fi revenit obligaţia, în conformitate cu dispoziţiile art. 1.270 C. civ., de a dispune citarea la adresa din str. x, împrejurare care însă nu a fost realizată.

Pârâtul B. a aflat în mod întâmplător de existenţa prezentului litigiu, în data de 09.05.2022, în timp ce căuta pe portalul instanţei de judecată numărul de dosar alocat într-o altă cauză în care era parte, iar în cel mai scurt timp posibil a încercat să ia cunoştinţă de conţinutul acţiunii (în 11.05.2022, prin acces electronic).

Nu în ultimul rând, pârâtul B. a precizat instanţei faptul că este despărţit în fapt de pârâta B., astfel că şi din prisma acestui considerent nu a aflat de existenţa litigiului, întrucât chiar dacă nu sunt divorţaţi, soţii nu mai ţin legătura.

În plus, acesta fusese detaşat în altă localitate cu serviciul.

- Printr-o altă critică, recurenta-pârâta invocat aplicarea şi interpretarea greşită, de către instanţa de apel, a dispoziţiilor art. 2.512, art. 2.513 şi art. 2.550 C. civ.

Prescripţia dreptului material la acţiune este o excepţie de ordine privată, prin urmare este o excepţie de care părţile pot dispune liber să o invoce sau nu, sens în care şi sancţiunea decăderii trebuie raportată la acest aspect, astfel încât reclamanta trebuia să o invoce cel târziu până la primul termen la care părţile sunt legal citate.

Prin urmare, afirmă că nu este incidentă o situaţie în care instanţa poate invoca şi dispune din oficiu cu privire la decădere, iar partea adversă nu a invocat-o.

Instanţa de apel trebuia să analizeze excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi prin prisma dispoziţiilor art. 478 C. proc. civ., care permit părţilor să se folosească de mijloacele de apărare şi de dovezile invocate la prima instanţă, fără a se face vreo distincţie între mijloacele procedurale.

Prin urmare, consideră că instanţa de apel a aplicat, după caz, a interpretat greşit art. 2.512, art. 2.513 şi art. 2.550 C. civ., motiv pentru care se impune casarea deciziei civile atacate prin prezentul recurs.

Dacă instanţa ar admite recursul, solicită să se analizeze excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, sens în care arată că, prin dispoziţiile art. 1.669 alin. (2) C. civ., legiuitorul a determinat un termen special pentru promovarea acţiunii reclamantei, după cum urmează:

"dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat".

Conform clauzelor contractuale, în funcţie de alegerea variantei de plată a preţului pentru care ar fi optat promitentul-cumpărător, contractul ar fi trebuit să se incheie în anul 2017, 2018 şi cel mai târziu la data de 15.06.2020.

În consecinţă, raportând termenul de 6 luni, reglementat de legiuitor, la data de data de 15.06.2020, când părţile au reglementat efectuarea vânzării, rezultă că cel mai târziu sesizarea instanţei ar fi putut fi realizată la data de 15.12.2020.

Or, acţiunea reclamantei a fost înregistrată în data de 24.10.2021, deci cu depăşirea termenului de 6 luni prevăzut de art. 1.669 C. civ., ceea ce atrage respingerea acesteia, ca fiind prescrisă.

- Printr-o altă critică, recurenta-pârâtă a invocat că hotărârea instanţei de apel cuprinde considerente contradictorii, fiind, totodată, interpretate şi aplicate greşit textele de lege incidente.

Arată că intimata-reclamantă şi-a întemeiat cerere de chemare în judecată pe culpa recurentei-pârâte în executarea promisiunii de vânzare-cumpărare, constând în neîndeplinirea obligaţiilor de a îndeplini demersurile pentru intabulare şi pe refuzul nejustificat de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Deşi instanţa a reţinut că recurenta-pârâtă şi antecesorii săi au depus diligenţele necesare încheierii actului de vânzare-cumpărare, enumerând mare parte din demersurile efectuate şi nu a constatat vreo culpă a recurentei în obţinerea cu întârziere a documentelor necesare intabulării, ba mai mult, a reţinut că inexistenţa unei culpe faţă de nefinalizarea contractului nu are relevanţă faţă de obligaţia asumată de încheiere a contractului în formă autentică, totuşi contractul nu a fost încheiat în forma autentică.

Precizează că pentru a putea fi admisibilă o acţiune în obligaţie de a face, se impune ca, în prealabil, obligaţia să nu fi fost îndeplinită, iar obţinerea concursului instanţei de judecată nu poate fi obţinut decât în urma neîndeplinirii culpabile a unei obligaţii de către debitor.

Recurenta-pârâtă arată că a făcut dovada îndeplinirii tuturor obligaţiilor premergătoare intabulării, însă acestea au trenat din cauza autorităţilor, sens în care a expus pe larg demersurile făcute în acest sens.

Cu privire la certificatul de atestare a edificării, document necesar intabulării în cartea funciară, arată că acesta a fost solicitat încă din anul 2022, însă Primarul Municipiului Braşov a refuzat să-1 emită, motiv pentru care l-a acţionat în judecată, cerere care a format obiectul dosarului nr. x/2022 Instanţa l-a obligat pe primar să emită certificatul de atestare a edificării, existând o hotărâre de fond în acest sens.

Astfel, câtă vreme debitorul (recurenta) nu şi-a îndeplinit obligaţia de a intabula imobilul şi de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică din motive ce nu îi sunt imputabile, depinzând de acte emise de autorităţile care nu le emit în termen sau nu le emit corespunzător, este de la sine înţeles că eventuala obligare la îndeplinirea formalităţilor ar fi lipsită de esenţă juridică şi nu poate fi concepută.

Prin urmare, nu poate fi primit considerentul instanţei potrivit căruia nu culpa este esenţială în cauză, ci neîndeplinirea obligaţiei, independent de culpă.

În contextul mai sus expus, apreciază că instanţa a aplicat greşit art. 1.528 C. civ.

De asemenea, instanţa de apel a aplicat greşit art. 1.279 C. civ. şi art. 1.669 C. civ., întrucât aceste texte de lege presupun un refuz nejustificat de a încheia contractul.

Or, în speţă, nu poate fi vorba de vreun refuz nejustificat din partea recurentei sau a antecesorilor săi, aşa cum a arătat.

Considerentele instanţei de apel sunt contradictorii şi din perspectiva faptului că se porneşte de la art. 1.279 şi 1.669 C. civ., care vizează capătul de cerere privitor la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare şi apoi se continuă cu aspecte ce ţin de capătul de cerere constând în obligarea recurentei la intabularea imobilului, trecându-se de la refuzul nejustificat de încheiere a contractului, la inexistenţa culpei şi nerelevanţa unei culpe contractuale a recurentei, fără a se face vreo deosebire.

- Printr-o ultimă critică, recurenta-pârâtă a invocat aplicarea şi interpretarea greşită, de către instanţa de apel, a dispoziţiilor art. 451-453 C. proc. civ.

Cu toate că în considerentele expuse instanţa nu reţine o culpă a recurentei în îndeplinirea diligenţelor în vederea obţinerii documentelor necesare intabulării imobilului, menţinând în parte decizia de la fondul cauzei şi admiţând în parte apelul intimatei, reţine o culpă procesuală, obligând-o pe recurentă la cheltuieli de judecată.

În opinia recurentei, aceste considerente, precum şi cele anterior menţionate sunt în contradicţie, neputând fi obţinut concursul instanţei de judecată în lipsa unei culpe şi nu poate fi concepută o culpă procesuală în lipsa unei culpe a neexercitării unei obligaţii de drept substanţial.

5. Apărările formulate în cauză

În intervalul de timp cuprins între 5.02.2024 - 28.10.2024, intimata-reclamantă a formulat mai multe precizări în legătură cu situaţia de fapt a cauzei şi a reiterat în mai multe rânduri solicitarea sa de a i se elibera o hotărâre judecătorească care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

La data de 8.07.2024, intimata-reclamantă a depus note scrise prin care a solicitat respingerea recursului, formulând apărări în raport cu criticile formulate. În acest sens, a precizat, în legătură cu excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune în privinţa solicitării de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, că predarea bunului către cel care urmează să îl dobândească, prin încheierea contractului la care se referă promisiunea, echivalează cu o recunoaştere a dreptului acestuia de a cere încheierea contractului respectiv, recunoaştere care întrerupe prescripţia sau, după caz, amână începutul cursului acesteia, deci prescripţia extinctivă nu va curge cât timp bunul se află în stăpânirea celui ce urmează să îl dobândească.

A mai arătat, totodată, şi că promisiunea de vânzare-cumpărare îndeplineşte în totalitate condiţiile esenţiale prevăzute de lege pentru validitatea acesteia, iar refuzul de a încheia contractul de vânzare este nejustificat, fiind făcută dovada achitării diferenţei de preţ. A menţionat şi că invocarea prescripţiei echivalează cu refuzul promitentului-vânzător de a încheia contractul de vânzare în formă autentică;

În data de 05.09.2024, intimata-reclamantă a formulat o cerere de intervenţie principală, prin care a solicitat scoaterea recurentei-pârâte din prezenta cauză, întrucât introducerea sa în litigiu s-a făcut nelegal.

A arătat, în acest sens, că cesiunea încheiată între pârâţii B. şi B. este nelegală, dată fiind lipsa acordului său, în conformitate cu prevederile promisiunii de vânzare-cumpărare, precum şi lipsa încheierii acesteia în formă autentică, din moment ce, în cazul transmiterii dreptului de proprietate asupra construcţiei începute, trebuie respectate dispoziţiile art. 37 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, acest act reprezentând o eludare a prevederilor legale aplicabile vânzării imobilelor, precizând şi că solicită cheltuielile de judecată ocazionate de prezentul proces.

Asupra acestei cereri s-a pronunţat instanţa la termenul de dezbatere a recursului, respingând-o ca inadmisibilă.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, Înalta Curte constată că recursul este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

- În mod nefondat critică recurenta-pârâtă o greşită aplicare în cauză a dispoziţiilor art. 1270 din C. civ. în legătură cu clauza contractuală agreată de părţile promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/3.10.2016, relativă la adresele indicate pentru efectuarea de comunicări/notificări între acestea. Pornind de la existenţa acestei clauze, recurenta-pârâtă a susţinut că pârâtul B. ar fi trebuit citat în proces la adresa din antecontract, (respectiv în Bucureşti, str. x C, apt. 41, sector 3) a cărei schimbare nu fusese notificată promitentei-cumpărătoare, astfel că neprocedându-se în atare mod, acesta a fost pus în situaţia de a nu cunoaşte despre existenţa procesului decât întâmplător şi de a pierde termenele procedurale pentru formularea apărărilor (întâmpinarea).

Potrivit instanţei de apel, clauza contractuală la care a făcut referire apelantul-pârât are valoare doar pe tărâm contractual, aceasta apreciind că pârâtul B. nu trebuia citat în proces la o altă adresă decât cea indicată în cererea de chemare în judecată, cât timp prin toate cererile cu care s-a adresat instanţei şi actele procedurale realizate de însuşi pârât (fiind indicate cererea din 11.05.2022 pentru angajarea unui apărător, adeverinţa emisă de angajator care atestă detaşarea la locul de muncă, cererea de repunere în termenul de formulare a întâmpinării, întâmpinarea propriu-zisă), la rândul său el a indicat aceeaşi adresă (inclusiv ca domiciliu de fapt) din Bucureşti.

Înalta Curte reţine, în examinarea criticii de recurs formulate, că cei care au renunţat la utilizarea adresei indicate în antecontract în comunicările lor pe tărâm contractual, cu promitenta-cumpărătoare, au fost chiar promitenţii-vânzători B., aşa cum rezultă din răspunsul la notificarea acesteia datat 15.03.21022 în conţinutul căruia pentru B. se indică domiciliul din Bucureşti, str. x, iar adresa de corespondenţă (valabilă pentru ambii soţi) str. x, sector 3 Bucureşti.

În plus, critica de greşita aplicare a dispoziţiilor art. 1270 din C. civ. nu poate fi primită cât timp clauza agreată de părţile promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare a fost convenită şi avea a produce efecte în privinţa comunicărilor/notificărilor dintre acestea realizate pe tărâm contractual, în timp ce sub aspect procesual ceea ce interesează este îndeplinirea tuturor condiţiilor necesare pentru asigurarea dreptului la apărare. Or, acest drept la apărare nu poate fi considerat nesocotit sau încălcat în vreun fel în proces cât timp, aşa cum a reţinut instanţa de apel, în toate cererile şi actele de procedură îndeplinite în cauză de B. acesta şi-a indicat una şi aceeaşi adresă de domiciliul ca cea arătată în cererea de chemare în judecată, respectiv Bucureşti.

Prin urmare, a procedat corect instanţa de apel care a validat soluţia primei instanţe, de respingere pentru neîntrunirea condiţiilor legale ale art. 186 alin. (1) C. proc. civ. (motive temeinic justificate) a cererii formulate de pârâtul B., de repunere în termenul de formulare a întâmpinării.

- Nefondată este şi critica de greşită aplicare şi interpretare a dispoziţiilor art. 2512, 2513 şi 2550 din C. civ., aflată în legătură cu precedentul motiv de recurs prin care s-a susţinut că pârâtul B. ar fi trebuit citat în proces la adresa indicată în antecontractul de vânzare-cumpărare.

Subsumat acesteia, recurenta-pârâtă pretinde că, chiar dacă pârâtul B. nu ar mai fi fost în termenul de depunere a întâmpinării, respectivul act de procedură putea fi valorificat ca note scrise şi soluţionată excepţia prescripţiei dreptului la acţiune a reclamantei. De asemenea, consideră că în temeiul art. 478 C. civ. instanţa de apel trebuia să analizeze aceeaşi excepţie, fiind vorba de alte motive, mijloace de apărare şi dovezi invocate în primă instanţă.

Înalta Curte reţine că dezlegarea tribunalului în sensul corectei citări în proces a pârâtului B., la adresa din Bucureşti Bucureşti a condus la respingerea ca neîntemeiată a cererii acestuia de repunere în termenul de formulare a întâmpinării şi, mai departe, la constatarea nulităţii întâmpinării ca act de procedură realizat în afara termenului legal conform art. 186 (1) C. proc. civ., şi la decăderea acestei părţi din dreptul de a propune probe şi de a invoca excepţii, altele decât cele de ordine publică (potrivit încheierii Tribunalului Braşov din 16.01.2023).

Potrivit art. 2513 din C. civ., prescripţia poate fi opusă numai în primă instanţă, prin întâmpinare sau, în lipsa invocării, cel mai târziu la primul termen de judecată la care părţile sunt legal citate.

Cum prescripţia dreptului la acţiune are regimul excepţiei de ordine privată (art. 2512 C. civ.), în mod corect s-a apreciat că pârâtul B. nu o poate invoca în circumstanţele arătate şi că prima instanţă nu a fost legal învestită cu cercetarea acesteia.

Aplicarea sancţiunii decăderii instituită prin dispoziţiile art. 208 (2) C. proc. civ. nu poate fi evitată de părţi, nici măcar prin acordul lor, deoarece normele procedurale care reglementează termenele înăuntrul cărora trebuie să se îndeplinească anumite acte de procedură sunt norme cu caracter imperativ. Instanţa nu poate recalifica întâmpinarea depusă peste termen ca fiind note scrise - aşa cum se propune prin critica recurentei-pârâte - observându-se că art. 185 alin. (1) teza a doua C. proc. civ. prevede expres că:

"actul de procedură făcut peste termen este lovit de nulitate", iar nulitatea este una absolută. De altfel, acestor dispoziţii legale şi acestor sancţiuni li s-a dat curs prin încheierea primei instanţe din 16.01.2023.

Nici conţinutul art. 478 C. proc. civ. nu îndreptăţeşte critica recurentei, care a susţinut că instanţa de apel ar fi trebuit să vadă în acesta un temei de învestire cu analiza excepţiei de prescripţie a dreptului reclamantei la acţiune, ca un alt mijloc de apărare invocat în faţa primei instanţe, câtă vreme, aşa cum s-a arătat, art. 2513 din C. civ. stabileşte limita temporală de invocare a excepţiei în discuţie, respectiv "numai în primă instanţă, prin întâmpinare sau, în lipsa invocării, cel mai târziu la primul termen la care părţile sunt legal citate". Pentru motivele arătate anterior, prima instanţă nu a fost legal învestită cu examinarea acestei apărări, situaţie care a rămas neschimbată în apel, prin validarea măsurilor procesuale şi a soluţiei tribunalului.

Cât priveşte temeiul de drept al art. 2550 din C. civ. - (invocarea decăderii) a cărui incidenţă a susţinut-o recurenta-pârâtă spre a afirma că şi sancţiunea decăderii pârâtului din invocarea excepţiei de prescripţie trebuia, la rândul său, invocată de reclamantă cel mai târziu la primul termen la care părţile au fost legal citate, în faţa primei instanţe, iar nu aplicată din oficiu de instanţă - Înalta Curte reaminteşte că tribunalul a făcut aplicare prevederilor art. 208 alin. (2) C. proc. civ. faţă de faptul formulării întâmpinării pârâtului peste termenul prevăzut de lege, sancţiunea decăderii fiind imperativă (întocmai ca termenele înăuntrul cărora trebuie să se îndeplinească actele de procedură) şi una care operează în privinţa probelor şi a excepţiilor relative ori de ordine privată (între care se află şi excepţia prescripţiei dreptului la acţiune).

De altfel, întâmpinarea pârâtului B. prin care acesta invocase, printre altele, şi excepţia de prescripţie a dreptului la acţiune a reclamantei a fost depusă la dosarul primei instanţe chiar mai târziu decât primul termen cu părţile legal citate (care a fost 11.05.2022), respectiv la 30.05.2022, astfel că nu s-ar putea pretinde că pentru a opera sancţiunea decăderii sale din invocarea acestei excepţii, ar fi trebuit ca reclamanta să fi invocat decăderea la primul termen cu părţile legal citate, adică la 11.05.2022, faţă de un act de procedură (întâmpinarea) care nici nu exista şi faţă de o apărare (excepţia de prescripţie a dreptului la acţiune) care încă nu fusese formulată la acel moment.

Negăsind întemeiate criticile pentru care s-a invocat greşita neînvestite a instanţelor de fond cu soluţionarea acestei excepţii, nu vor putea fi cercetate argumentele pentru care recurenta-pârâtă a considerat că excepţia de prescripţie a dreptului la acţiune ar fi incidentă în cauză.

- De asemenea, nefondat critică recurenta-pârâtă soluţia adoptată pe fondul cauzei, despre care afirmă că ar fi rodul unor considerente contradictorii şi al greşitei aplicări a textelor de lege incidente. Potrivit acesteia, este contradictorie soluţia admiterii în parte a cererii de chemare în judecată în circumstanţele în care, prin considerentele deciziei din apel ce a validat soluţia tribunalului, s-a reţinut că societatea şi pârâţii persoane fizice au depus toate diligenţele necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare, neconstatându-se o culpă a acestora în obţinerea cu întârziere a documentelor necesare întabulării ori în nefinalizarea contractului.

Enunţând stadiul actual al demersurilor întreprinse, recurenta-pârâtă a subliniat că singurul document care îi lipseşte pentru a întabula construcţia edificată este certificatul de edificare, document care cade în sarcina Primarului Municipiului Braşov să-l elibereze, instituţia în cauză fiind acţionată în justiţie în acest scop.

Soluţia adoptată în cauză în privinţa cererii de chemare în judecată a fost de admitere în parte a acesteia, tribunalul instituind în sarcina S.C. D. S.R.L., în calitate de continuator în drepturi al pârâţilor B. şi B., obligaţia de a realiza demersurile necesare pentru întabularea în cartea funciară a imobilului din Braşov, judeţul Braşov, ce constituie obiectul material al promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/3.10.2016.

Pronunţând această soluţie, tribunalul nu a făcut decât să dea curs actelor juridice intervenite între pârâţii persoane fizice şi S.C. D. S.R.L. (contract de dare în plată autentificat sub nr. x/5.07.2022 şi cesiune a proiectului de edificare a unor locuinţe colective cu dotări, realizat în lipsa autorizaţiei de construire, pe terenul situat la adresa din Braşov, str. x, municipiul Braşov), constatând totodată că obligaţiile asumate de pârâţii B. faţă de reclamantă în temeiul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare - de a obţine avizele şi autorizaţiile care să ateste legalitatea edificării ansamblului de locuinţe şi de a reglementa în sistemul de carte funciară situaţia juridică a dreptului de proprietate asupra ansamblului imobiliar - neîndeplinite de aceştia, au fost transferate în patrimoniul societăţii cesionare.

Totodată, tocmai neîndeplinirea acestor obligaţii de a reglementa situaţia juridică a ansamblului imobiliar din care face parte şi unitatea locativă ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, a constituit obstacolul în pronunţarea de către instanţă a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, cum solicitase reclamanta în cel de-al doilea capăt de cerere al acţiunii sale.

Nu este nimic contradictoriu în considerentele deciziei din apel care, deşi a reţinut diligenţele întreprinse de pârâţi în vederea respectării obligaţiilor asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, a menţinut soluţia primei instanţe, observând pertinent că obligaţia de a realiza demersurile necesare pentru întabularea în cartea funciară a imobilului este una de rezultat şi nu de diligenţă.

Or, la data judecării cauzei în apel s-a constatat că demersurile pârâţilor nu au fost finalizate cât să fie posibilă perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, astfel că s-a stabilit în mod firesc că rămân active obligaţiile pe care pârâţii, persoane fizice şi le-au asumat faţă de reclamantă, obligaţii ce au fost transferate societăţii pârâte, aceasta fiind de altfel singura dezlegare jurisdicţională aptă să genereze efecte obligaţionale faţă de recurenta-pârâtă. Însă aceste efecte obligaţionale se grefează tocmai pe actele juridice încheiate între societate şi pârâţii B..

Doar atingerea rezultatului pentru care pârâţii şi-au asumat obligaţii în temeiul promisiunii autentificate sub nr. x/3.10.2016, rezultat constând în încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, ar fi constituit singura ipoteză în care acţiunea dedusă judecăţii ar fi putut fi respinsă în întregime, iar nu şi situaţia în care pârâţii au demonstrat depunerea de diligenţe în îndeplinirea obligaţiilor ori au pretins culpa terţilor care i-ar fi împiedicat în îndeplinirea acestora (certificatul de edificare fiind totuşi un act necesar a fi obţinut anterior finalizării construcţiei, iar nu ulterior). Prin urmare este corectă şi lipsită de orice conţinut de contrarietate, după cum fără temei critică recurenta-pârâtă, observaţia instanţei de apel în sensul că sunt fără nicio relevanţă faţă de economia cauzei susţinerile pârâţilor privitoare la inexistenţa culpei lor în nefinalizarea contractului, neavând nicio consecinţă în raport cu obligaţia asumată, de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Sunt, de asemenea, străine de judecata înfăptuită şi de soluţia pronunţată susţinerile recurentei potrivit căreia admiterea acţiunii în obligaţie de a face impune existenţa unei obligaţii care să nu fi fost îndeplinită în mod culpabil de către debitor.

În speţă, instanţele de fond au constatat că obligaţia asumată de pârâţi nu a fost îndeplinită, nefiind încheiat contractul autentic de vânzare-cumpărare la care s-au angajat pârâţii B.. Însă obligaţia nu a putut fi adusă la îndeplinire nici pe cale forţată, prin substituirea manifestării de voinţă a promitentei-vânzătoare din cauza nereglementării situaţiei juridice a dreptului de proprietate asupra imobilului, astfel că instanţa nu a sancţionat neîndeplinirea culpabilă a vreunei obligaţii, ci doar a constatat că rămân active obligaţiile asumate faţă de reclamantă în temeiul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

Or, atunci când invocă realizarea de demersuri şi depunerea diligenţelor pentru obţinerea certificatului de construire şi întabularea dreptului în cartea funciară, diligenţe pretins nefinalizate din culpa terţilor, recurenta-pârâtă nu face decât să admită ceea ce şi instanţele de judecată au constatat, respectiv nefinalizarea demersurilor la care s-a angajat şi neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Sunt doar formale, lipsite de conţinut şi neexplicitate în niciun fel criticile prin care se invocă încălcarea de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1528, 1279 şi 1669 C. civ., norme care au fost evocate în considerentele deciziei recurate pentru a justifica tocmai imposibilitatea soluţionării favorabile şi a celui de-al doilea capăt de cerere al acţiunii care, dacă ar fi fost admis, ar fi avut semnificaţia sancţionării pe cale jurisdicţională a unui refuz nejustificat în îndeplinirea de către recurenta-pârâtă a obligaţiilor transferate de pârâţii B.. Cum însă o atare soluţie nu a fost pronunţată, critica în acest conţinut apare ca fiind străină cauzei.

-Greşita aplicare în cauză a dispoziţiilor art. 451-453 C. proc. civ., critică ce a fost susţinută tot pe considerentul neidentificării prin decizia atacată a unei culpe a recurentei-pârâte în îndeplinirea obligaţiilor asumate prin antecontract, este tot una nefondată.

Examinând critica pe temeiul prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., Înalta Curte reţine că în conformitate cu prevederile art. 453 alin. (1) C. proc. civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată.

Culpa recurentei-pârâte rezidă în pierderea procesului a cărui origine se regăseşte în neatingerea rezultatului la care s-a obligat, în termenele agreate, prin promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/3.10.2016. Nu în ultimul rând, este relevant sub aspectul analizat, că poziţia procesuală adoptată în cauză faţă de pretenţiile reclamantei de pârâţii B. şi, ulterior, şi de recurenta-pârâtă nu a fost aceea circumscrisă dispoziţiilor art. 454 C. proc. civ., de recunoaştere a acestora, ci dimpotrivă, una de contestare şi obstrucţionare prin invocarea mai multor excepţii procesuale, aceea a prescripţiei dreptului material la acţiune fiind susţinută până în calea de atac a recursului.

Pentru aceste considerente, obligarea recurentei-pârâte la suportarea cheltuielilor de judecată prin decizia recurată apare ca fiind deplin legală şi coerentă cu soluţia pronunţată, aceea de respingere a apelului declarat în cauză, cale de atac prin care, similar celei a recursului, recurenta-pârâtă a pledat pentru respingerea cererii de chemare în judecată, fie pentru prescripţia dreptului la acţiune a reclamantei, fie pentru caracterul neîntemeiat al pretenţiilor acesteia. O modificare a poziţiei procesuale a recurentei-reclamante faţă de pretenţiile intimatei-reclamante nu a intervenit nici după depunerea la dosar, la termenul de dezbatere a recursului, a certificatului de edificare a construcţiei şi a dovezii întabulării dreptului de proprietate asupra acesteia.

Pe de altă parte, nu s-a putut da curs nici solicitării intimatei-reclamante de soluţionare a cererii sale de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, reiterată în scris în mod repetat în etapa recursului, având în vedere cadrul formal al judecăţii în această etapă procesuală, instanţa fiind învestită doar în limita criticilor formulate pe calea recursului exercitat de recurenta-reclamantă şi exercitând un control în legalitate asupra deciziei din apel, circumscris acestor ctitici.

În considerarea tuturor acestor motive, apreciind că este nefondat, Înalta Curte va respinge recursul declarat şi, de asemenea, va respinge cererea intimatei-reclamante de acordare a cheltuielilor de judecată care i s-ar fi cuvenit pentru etapa judecării recursului întrucât nu s-a făcut dovada realizării acestora.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta D. S.R.L. împotriva deciziei nr. 1619/AP din 27 octombrie 2023 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă.

Respinge cererea intimatei-reclamante A., de obligare a recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 30 octombrie 2024, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.