Judicial substitute deed for unregistered condominium unit barred by land registry indivisibility

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei:

I.1. Obiectul cererii deduse judecăţii:

Prin cererea înregistrată la data de 07 noiembrie 2022, sub nr. x/2022, pe rolul Tribunalului Braşov, secţia I civilă, reclamanta A., a chemat în judecată pe pârâta S.C. B. S.R.L., solicitând instanţei ca, în urma probelor ce se vor administra, să pronunţe o sentinţă care, în principal, să ţină locul actului de vânzare-cumpărare autentic, în ceea ce priveşte imobilul situat în municipiul Braşov, str. x, tronsonul 3, judeţul Braşov, în suprafaţă utilă de 65,60 mp, compus din living, bucătărie, loc de luat masa, baie, grup sanitar, dormitor şi balcon, precum şi din loc de parcare subteran, împreună cu cota aferentă din părţile de uz comun şi din terenul aferent construcţiei, iar, în subsidiar, prin care să rezoluţioneze promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub numărul x/15.03.2019, de către B.N.P. C., cu consecinţa instituirii în sarcina pârâtei a obligatei de a-i restitui echivalentul în RON al sumei de 61.340 euro, cu titlu de avans preţ, plătit în temeiul acestui act juridic, echivalentul în RON al acelaşi sume de bani, anume 61.340 euro, ce a fost stabilită prin clauza penală, precum şi obligaţia de a suporta costurile generate de prezentul proces.

Prin încheierea de şedinţă din 13 martie 2023, Tribunalul Braşov a reţinut competenţa sa teritorială în soluţionarea cauzei şi, implicit, a respins excepţia necompetenţei teritoriale a instanţei sesizate, invocată de pârâta B. S.R.L.

I.2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Braşov, în primă instanţă:

Prin sentinţa civilă nr. 116/S din 11 aprilie 2023, Tribunalul Braşov a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de pârâtă; a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L., şi, în consecinţă, a rezoluţionat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/15.03.2019, de notarul public D.; a obligat pârâta să restituie reclamantei echivalentul în RON la data plăţii al sumei de 61.340 de euro, achitată de aceasta cu titlu de preţ; a obligat pârâta să achite reclamantei echivalentul în RON la data plăţii al sumei de 61.340 de euro, cu titlu de daune interese; a obligat pârâta să achite reclamantei, cu titlu de cheltuieli de judecată, suma de 6.598,39 de RON.

I.3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Braşov, în apel:

Prin decizia civilă nr. 1885/Ap din 29 noiembrie 2023, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă, a respins apelul declarat de apelanta-reclamantă A. împotriva sentinţei civile nr. 116/S din 11 aprilie 2023, pronunţate de Tribunalul Braşov; a respins apelul declarat de apelanta-pârâtă B. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 116/S din 11 aprilie 2023 şi a încheierii de şedinţă din 13 martie 2023, pronunţate de Tribunalul Braşov; a obligat apelanta-reclamantă să plătească apelantei pârâte suma de 1.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată parţiale efectuate în apel.

II. Calea de atac exercitată în cauză:

Împotriva deciziei civile nr. 1885/Ap din 29 noiembrie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă, au declarat recurs reclamanta A. şi pârâta B. S.R.L., calea de atac fiind înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, la data de 15 martie 2024, sub nr. x/2022.

II.1. Recursul declarat de reclamanta A.:

II.1.1. Motivele de recurs:

Recurenta-reclamantă a solicitat admiterea recursului, casarea în parte a deciziei atacate referitor la soluţia pronunţată în legătură cu apelul reclamantei, cu consecinţa trimiterii cauzei spre rejudecare instanţei de apel, în vedere suplimentării probatoriului, şi obligarea intimatei la plata tuturor cheltuielilor de judecată generate de prezentul demers judiciar.

În dezvoltarea motivelor de recurs, cu trimitere la parcursul litigiului în cele 2 grade de jurisdicţie şi la incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., sub aspectul nerespectării dispoziţiilor art. 22 alin. (2) C. proc. civ., recurenta-reclamantă a arătat că instanţa de apel a respins apelul său pe motiv că nu a solicitat efectuarea unei expertize topografice de identificare a întregului condominiu, însă, ţinând cont de dispoziţiile art. 255 C. proc. civ., instanţa de apel, în virtutea rolului activ, dacă ar fi apreciat că proba respectivă ar fi utilă soluţionării cauzei, trebuia să o pună în discuţia părţilor, cu atât mai mult cu cât chiar instanţa a reţinut faptul că, dacă proba ar fi fost administrată, cererea de chemare în judecată ar fi fost admisibilă.

În plus, instanţa de apel, în motivarea soluţiei de respingere a cererii de apel, a redat în integralitate pasaje din considerentele deciziei nr. 235 din 04 februarie 2021 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, fără a efectua o analiză proprie a motivelor de apel şi fără a avea în vedere că prin această decizie s-a constatat tocmai lipsa rolului activ al instanţei în sensul complinirii unor cerinţe legale în timpul judecăţii, prin administrarea unor probe specifice.

În opinia recurentei-reclamante, invocarea acestui motiv de recurs nu echivalează cu faptul că ar fi de acord cu necesitatea cadastrării întregului imobil, în vederea admiterii capătului principal de cerere, ci doar al invocării nelegalităţii hotărârii atacate, urmând ca instanţa de control judiciar să decidă asupra temeiniciei acestuia şi a modalităţii de administrare a probei.

Cu privire la incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a invocat interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 1279 alin. (1) şi (3) C. civ. de către instanţa de apel, în condiţiile în care aceasta a statuat că Promisiunea de vânzare-cumpărare nr. x/15.03.2019 nu conţine toate clauzele contractului promis, respectiv nu cuprinde datele de carte funciară care individualizează obiectul viitoarei vânzări, şi a reţinut şi lipsa certificatului de atestare fiscală care să ateste achitarea tuturor obligaţiilor faţă de bugetul local.

Astfel, instanţa de apel a constatat că sunt îndeplinite următoarele condiţii: să existe o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare valabil încheiată [art. 1669 alin. (1) C. civ..]; una dintre părţi refuză nejustificat încheierea contractului în forma autentică [art. 1279 alin. (3) C. civ..]; să nu existe o clauză de dezicere [art. 1276 alin. (1) C. civ..]; reclamanta să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract [art. 1279 alin. (3) prima teză C. civ..]; natura contractului promis să permită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic [art. 1279 alin. (3) teza a II-a C. civ..].

Mecanismul pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare se întemeiază pe principiul executării în natură, specifică obligaţiilor civile concrete, instituit de către dispoziţiile art. 1516, art. 1527-1528, C. civ., nefiind altceva decât reflexul procedural al dreptului subiectiv născut din actul juridic încheiat între părţi, care formează legea lor, potrivit principiului forţei obligatorii a actului juridic civil.

Totodată, potrivit principiului reglementat de dispoziţiile art. 1650 alin. (1) C. civ., instanţa are posibilitatea, la cererea părţii care şi-a îndeplinit obligaţiile, să pronunţe o hotărâre care să ţină toc de act autentic, dacă cocontractantul său refuză să-şi respecte obligaţiile asumate.

Recurenta consideră că autorizaţia de construire este o dovadă suficientă a dobândirii dreptului de proprietate, ca urmare a edificării construcţiei, iar prin administrarea probei cu expertiza topografică s-a urmărit tocmai identificarea imobilului apartament, măsurarea lui, cu toate datele şi informaţiile ce se impun pentru ca instanţa să poată pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic, fiind îndeplinite toate condiţiile prevăzute de către dispoziţiile art. 1279 C. civ. legate de natura contractului şi validitatea acestuia.

Or, instanţa de apel a interpretat aceste dispoziţii legale în sensul în care Promisiunea de vânzare cumpărare nr. x/15.03.2019 nu ar conţine toate clauzele contractului promis, deşi acest text de lege invocat impune numai condiţia ca cerinţele legii pentru validitatea contractului să fie îndeplinite, cum este cazul în speţă. În situaţia în care instanţa de apel ar fi reţinut că nu sunt îndeplinite aceste condiţii, a solicitat proba cu expertiza topografică de individualizare a imobilului pentru a suplini cerinţa legii pentru validitatea contractului.

Totodată, recurenta consideră că pentru a se stabili dacă sunt îndeplinite toate condiţiile legale pentru a opera transferul dreptului de proprietate, se impune a se verifica inclusiv existenţa şi respectarea autorizaţiei de construire, deoarece sancţionarea pasivităţii promitentei-vânzătoare în sensul de a întocmi documentaţia finală şi a intabula dreptul nu poate fi impusă în mod necesar într-un litigiu distinct, pentru ca apoi, în baza acelui refuz, să fie solicitată emiterea hotărârii care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Refuzul de a încheia contractul în formă autentică implică în mod necesar refuzul de a intabula imobilul, de a întocmi documentaţia cadastrală, de a înregistra fiscal bunul, or, dacă instanţa poate suplini consimţământul la vânzare, în mod evident trebuie, prin probatoriul administrat, să verifice dacă sunt îndeplinite toate condiţiile necesare pentru încheierea actului, prin probe specifice procesului civil.

În această modalitate, nu se depăşesc limitele învestirii în cadrul acţiunii care vizează obţinerea hotărârii care să ţină loc de act autentic, deoarece în cadrul verificării efectuate de către instanţă se impune analiza dreptului de proprietate al vânzătorului, existenţa bunului şi identificarea acestuia, fără a fi necesar identificarea întregului condominiu.

În acelaşi sens, recurenta consideră că în mod greşit a reţinut instanţa de apel că lipsa documentaţiei cadastrale pentru întreg condominiul conduce la imposibilitatea transferului dreptului de proprietate, de vreme ce interdicţia prevăzută de dispoziţiile art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 nu este eludată în cazul pronunţării unei hotărâri judecătoreşti de admitere a capătului principal de cerere, în măsura în care se administrează proba cu expertiza topografică a identificării exclusiv a imobilului care face obiectul promisiunii.

Pe de altă parte, faptul că hotărârea instanţei se comunică din oficiu biroului de carte funciară, conform dispoziţiilor art. 35 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, nu afectează modul de soluţionare a fondului cauzei şi nu adaugă la lege în privinţa condiţiilor care trebuie îndeplinite pentru a opera transferul dreptului de proprietate.

Prin urmare, recurenta consideră că, atât timp cât imobilul în litigiu nu a ieşit din patrimoniul promitentei-vânzătoare şi nu există impedimente legale, în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi a reparării în natura a pagubelor, în baza dispoziţiilor art. 1669 C. civ., instanţa poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic.

În speţă, soluţia asupra fondului cauzei este determinată exclusiv de probaţiunea ce se impunea a fi efectuată în cauză, iar lipsa unei verificări a situaţiei de fapt sub toate aspectele necesare pentru a se putea stabili dacă sunt îndeplinite sau pot fi îndeplinite condiţiile de valabilitate a transferului dreptului de proprietate, inclusiv raportat la existenţa certificatului de atestare fiscală, reprezintă o nesoluţionare a fondului litigiului de către instanţa devolutivă.

II.2. Recursul declarat de pârâta B. S.R.L.:

II.2.1. Motivele de recurs:

Recurenta-pârâtă a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii recurate, în principal trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanţei competente, respectiv Tribunalului Bucureşti, iar în subsidiar trimiterea spre rejudecare către Curtea de Apel Braşov, cu obligarea intimatei la suportarea cheltuielilor de judecată.

În dezvoltarea motivelor de recurs, cu privire la incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a învederat aplicarea greşită a normelor de drept material cu privire la competenţa teritorială şi la interpretarea clauzelor contractului.

În această privinţă, a arătat că, prin cererea de apel, a criticat greşita soluţionare de către instanţa de fond a excepţiei necompetenţei sale teritoriale în sensul că a apreciat, pe de o parte, că părţile au încercat să deroge de la regulile de competenţă materială, iar pe de altă parte, că sunt incidente în cauză cazurile de competenţă teritorială alternativă după locul situării imobilului şi după locul executării obligaţiilor, făcând abstracţie de clauza atributivă de competenţă existentă în act.

Deşi în susţinerea excepţiei recurenta-pârâtă s-a prevalat de clauza atributivă de competenţă cuprinsă în promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată cu intimata-reclamantă A., instanţa de apel a apreciat că în situaţia în care părţile nu au convenit în mod expres asupra competenţei teritoriale a tribunalului, nu putea deduce faptul că această clauză atributivă de competenţă teritorială viza toate eventualele litigii dintre părţi, iar nu doar cele de competenţa judecătoriei.

A considerat că interpretarea dată clauzelor contractuale de către instanţa de apel contravine dispoziţiilor art. 1266 şi art. 1268 C. civ., de vreme ce chiar dacă în clauza atributivă de competenţă părţile nu au indicat toate instanţele competente în grad după natura şi valoarea litigiilor, este evident că prin trimiterea la o instanţă inferioară, dar care se regăseşte în Bucureşti, voinţa părţilor a fost de a atrage competenţa teritorială a instanţelor din Bucureşti.

Chiar dacă prorogarea privind competenţa materială nu îşi poate produce efectele, înţelegerea părţilor cu privire la competenta teritorială este una valabilă şi se impune atât părţilor cât şi instanţei de judecată.

Din modul de redactare a clauzei în discuţie rezultă, fără îndoială, că aceasta viza toate eventualele litigii care puteau interveni între părţi, iar nu doar cele de competenţa judecătoriei.

Aprecierile instanţei cu privire la conţinutul pe care trebuia să îl aibă clauza atributivă de competenţă nu pot fi validate, deoarece situaţiile expuse nu se regăsesc în prezenta cauză, iar părţile nu au ales o instanţă necompetentă absolut şi nu s-a încercat a se deroga de la regulile de competenţă materială exclusivă.

Procedând astfel, instanţa a nesocotit atât voinţa părţilor exprimată în promisiunea de vânzare-cumpărare, dar şi dispoziţiile art. 126 alin. (1) C. proc. civ. care permit părţilor să convină în scris asupra competenţei teritoriale a instanţei care să judece litigiile intervenite între părţi. Astfel, se impunea ca instanţa de apel să constate că, în speţă, competenţa de soluţionare a prezentei cauze aparţine instanţelor din Bucureşti, sens în care să decline spre competentă soluţionare materială şi teritorială cauza, către Tribunalul Bucureşti.

Totodată, în continuarea unui raţionament eronat, instanţa de apel a aplicat greşit normele de competenţă teritorială alternativă cu privire la competenţa după locul executării contractului, deoarece, în primul rând, acestea nu puteau fi aplicate cu prioritate faţă de convenţia părţilor iar, în al doilea rând, acestea nu erau incidente în cauză.

Astfel, instanţa de apel a validat soluţia primei instanţe considerând că aceasta din urmă a aplicat în mod corect dispoziţiile art. 113 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ. privind competenţa teritorială alternativă, reţinând că, tot prin raportare la convenţia părţilor, locul executării promisiunii de vânzare - cumpărare este în municipiul Braşov, la SPN "C.", respectiv la sediul din municipiul Braşov al notarului public care a autentificat promisiunea, iar reclamantul a ales să formuleze cererea introductivă de instanţă la Tribunalul Braşov, ca instanţă a locului prevăzut în contract pentru executarea acestuia.

Or, dacă în prima situaţie, cea a clauzei atributive de competentă, instanţa de apel a apreciat că aceasta nu este aplicabilă, deoarece nu este expres indicată instanţa competentă, în cea de-a 2 situaţie a considerat că părţile au indicat în convenţie locul executării obligaţiei ca fiind cel de la sediul notarului public.

A mai arătat că nu este aplicabil în speţă cazul de competenţă după locul executării obligaţiilor deoarece pentru această situaţie părţile ar fi trebuit să prevadă expres în act locul executării obligaţiilor, aşa cum rezultă din dispoziţiile art. 113 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ.. Menţiunea că actele vor fi autentificate de acelaşi notar public care a autentificat promisiunea nu echivalează cu indicarea locului executării obligaţiilor.

Prin prisma aceluiaşi motiv de casare - art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a invocat aplicarea greşită a normelor de drept material în materia culpei şi a rezoluţiunii.

Din această perspectivă, a menţionat că a solicitat instanţei de apel să constate că în mod eronat s-a reţinut de către instanţa de fond că reclamanta este creditor al obligaţiei neexecutate - apreciere eronată faţă de faptul că pentru a fi creditor reclamanta trebuia să îşi îndeplinească propriile obligaţii de plată la scadenţă şi integral. Deşi reclamanta a susţinut că a achitat integral preţul imobilului (61.340 euro), a arătat că preţul imobilului nu este achitat integral prin raportare la modalitatea de plată aleasă de promitenta-cumpărătoare, aceasta neputând fi încadrată în varianta F din promisiunea de vânzare-cumpărare.

În realitate, intenţia reclamantei a fost de a forţa termenul de perfectare a vânzării la o dată anterioară, efectuând plata unei părţi mai mari din sumă, respectiv a sumei de 37.740 euro la data de 09 septembrie 2022, însă aceasta nu determină încadrarea în varianta F din promisiune, câtă vreme nu a respectat data scadentă şi nu a efectuat plata ratelor până la acel moment, aşa încât nici termenul de perfectare a vânzării nu mai putea fi cel de la data de 15 mai 2021, reclamanta nefiind astfel nici creditor al obligaţiei.

Aşadar, pentru a se încadra în varianta de preţ prevăzută de lit. F) din promisiune, reclamanta trebuia să achite diferenţa de preţ până la data de 15 mai 2021, însă a achitat atât ultimele două rate, cât şi diferenţa de preţ la data de 09 septembrie 2022.

În aceste condiţii, nu putea fi primită susţinerea că preţul vânzării imobilului ce formează obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/15.03.2019 este de 61.340 euro şi, implicit, că aceasta este creditor al obligaţiei, câtă vreme promitenta vânzătoare nu a respectat scadenţa obligaţiilor de plată conform variantei F.

În acest context, prezintă relevanţă faptul că plata sumei de 1.000 euro şi a sumei de 5.000 euro este comună tuturor variantelor expuse în promisiune la lit. A)-G), însă variantele de preţ au fost convenite astfel de părţi tocmai pentru a da posibilitatea promitenţilor cumpărători de a achita preţul în rate cu condiţia încadrării în una dintre variantele agreate.

Prin urmare, la momentul introducerii acţiunii, reclamanta nu a îndeplinit condiţia privind achitarea integrală a preţului, motiv pentru care nu se putea aprecia că aceasta este îndreptăţită să aleagă între remediile instituite de art. 1516 C. civ., respectiv între executarea în natură şi rezoluţiunea promisiunii.

Cu toate acestea, instanţa de apel a apreciat că nu prezintă relevanţă faptul că apelanta-reclamantă nu a respectat întocmai graficul de plată a preţului în varianta F, întrucât recurenta-pârâtă a acceptat plăţile efectuate şi nu a solicitat rezoluţiunea, considerând că în mod corect prima instanţă a reţinut că operează sancţiunea rezoluţiunii promisiunii bilaterale din culpa promitentei vânzătoare.

Însă nu a invocat nerespectarea variantei F de plată pentru a solicita rezoluţiunea din culpa recurentei-pârâte, ci pentru a dovedi că partea reclamantă nu era îndreptăţită să solicite rezoluţiunea, câtă vreme nu şi-a îndeplinit întocmai propriile obligaţii. Nerespectarea variantei F atrage încadrarea într-o altă variantă de preţ şi a unui alt termen de perfectare, astfel cum rezultă din mecanismul contractual mai sus redat. Nu a solicitat rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare, deoarece a urmărit îndeplinirea obligaţiilor contractuale şi perfectarea vânzării.

Recurenta-pârâtă a mai arătat că instanţa de apel a interpretat şi aplicat eronat dispoziţiile art. 1548 C. civ., de vreme ce, constatând că nu au fost realizate formalităţile de înscriere în cartea funciară, a prezumat culpa recurentei-pârâte în îndeplinirea obligaţiei de perfectare a vânzării, deşi în cauză culpa nu se prezumă; a făcut dovada îndeplinirii formalităţilor cu privire la situaţia imobilului în curs de execuţie iar de la data încheierii promisiunii a îndeplinit o mare parte dintre aceste obligaţii, iar neperfectarea contractului nu a fost culpa acesteia.

Cu trimitere la obligaţiile asumate în calitate de promitentă vânzătoare prin promisiunea de vânzare cumpărare încheiată între părţi, a susţinut că instanţa de apel nu a analizat punctual obligaţiile a căror îndeplinire nu a fost realizată, ci s-a rezumat la a conchide că nu a efectuat operaţiunile juridice care să aibă ca finalitate perfectarea în formă autentică actului juridic translativ de proprietate.

Deşi a depus toate diligenţele în vederea obţinerii documentaţiei necesare perfectării vânzării şi nu a refuzat încheierea contractului de vânzare în formă autentică, lucrările au fost întârziate din culpa furnizorilor de utilităţi, în special a furnizorului de energie electrică, ce a finalizat întregul proiect de alimentare cu energie electrică a apartamentelor tocmai în data 29 septembrie 2022.

Contrar celor reţinute de instanţa de apel, înscrisurile depuse la dosar au relevat că lucrările de construcţii pentru racordarea la energie electrică au fost începute în 29 septembrie 2020 (Anexa 4 la cererea de apel - procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, întocmit de Distribuţie Energie Electrică nr. 1143/11.03.2021, care face trimitere la contractul de branşament din 29.09.2020) şi finalizate în 11 martie 2021 (aspect care rezultă tot din procesul-verbal nr. x/11.03.2021), însă furnizorul a încheiat contractul de furnizare energie electrică în 24.08.2022 (aspect care rezultă din Anexa 6 la cererea de apel-contractul de furnizare energie electrică) şi a realizat branşamentul pentru apartamentul reclamantei tocmai în 29 septembrie 2022 (Anexa 7 la cererea de apel - procesul-verbal de montare contoar).

Totodată, a arătat că pentru obţinerea autorizaţiilor de construire a branşamentelor pentru cele 2 imobile aflate pe teren, au fost formulate mai multe acţiuni pe rolul instanţelor de judecată, din cauza refuzului nejustificat şi a întârzierii emiterii autorizaţiilor necesare de către Primăria Braşov, astfel încât aceste demersuri au condus implicit la decalarea termenului de finalizare a lucrărilor.

În concret, pentru a intabula imobilul şi în final pentru a perfecta contractul de vânzare cumpărare erau necesare următoarele demersuri: finalizarea construcţiei, realizarea branşamentelor la reţelele edilitare (apă, gaze, energie electrică), recepţia la terminarea lucrărilor.

A precizat că aspectele reţinute de instanţa de apel cu privire la modificările realizate la mansarda imobilului nu pot fi avute în vedere ca dovadă a culpei recurentei-pârâte, deoarece acestea s-au realizat la solicitarea promitenţilor cumpărători a imobilelor situate la mansardă, întrucât au dorit ca spaţiile de depozitare să fie transformate în mansarde locuibile, însă nu aceste lucrări au întârziat finalizarea recepţiei finale, ci cele anterioare de racordare la utilităţi.

A menţionat că nu putea trece mai înainte de recepţie la intabularea construcţiei şi perfectarea contractelor de vânzare-cumpărare, conform dispoziţiilor art. 5 din Regulamentul privind recepţia construcţiilor din 18 mai 2017, parte integrantă din Hotărârea nr. 343/2017 pentru darea în folosinţă a construcţiei, iar potrivit art. 37 (5) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, construcţiile care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate şi, potrivit alin. (6) al aceluiaşi articol, dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor.

Nu în ultimul rând, potrivit art. 37 (6) din Legea nr. 50/1991, dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor.

Aşadar, recurenta-pârâtă şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin promisiune, respectiv de a depune toate diligenţele necesare în vederea intabulării imobilului în cartea funciară, însă demersurile au fost întârziate independent de conduita recurentei, în condiţiile în care până la momentul recepţiei finale s-a aflat în imposibilitate de a realiza intabularea şi, respectiv, de a încheia contractele de vânzare-cumpărare în formă autentică. În plus, instanţa de fond nu a avut în vedere că toate obligaţiile asumate trebuiau îndeplinite la data perfectării vânzării, iar nu anterior.

Totodată, a învederat că instanţa de apel nu a analizat în concret cauzele exoneratoare de răspundere cuprinse în promisiunea de vânzare-cumpărare, deşi a reţinut invocare acestora de către recurenta-pârâtă, concluzionând că este în culpă, întrucât nu a solicitat prelungirea termenului de perfectare a vânzării.

Recurenta-pârâtă a criticat hotărârea atacată şi sub aspectul incidenţei motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., în ceea ce priveşte nerealizarea unui control judiciar de către instanţa de apel asupra hotărârii apelate din perspectiva criticii privind acordarea despăgubirilor şi nici o cercetare a fondului cauzei, astfel cum impune caracterul devolutiv specific acestei căi de atac.

Cu privire la motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., a invocat aplicarea greşită a normelor de drept în materia interpretării clauzelor, respectiv a clauzei penale cuprinse în act.

În acest sens, a arătat că pe calea apelului a invocat faptul că instanţa de fond a activat clauza penală fără a observa, respectiv fără a analiza condiţiile în care aceasta putea fi activată.

Astfel, potrivit clauzei penale, promitentul cumpărător este îndreptăţit să solicite dublul avansului plătit în cazul în care promitentul vânzător nu mai doreşte sau nu mai este de acord cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare, însă, în speţă, societatea recurentă nu a refuzat perfectarea acestui contract şi nici instanţa nu a constatat astfel.

Din conduita recurentei a rezultat că a realizat demersuri pentru finalizarea lucrărilor, pentru obţinerea documentaţiei necesare perfectării contractelor de vânzare şi nu a luat măsuri cu privire la rezoluţiunea promisiunii, iar faptul că nu a efectuat operaţiunile juridice care să aibă ca finalitate perfectarea informă autentică actului juridic translaţii) de proprietate nu poate fi asimilat unui refuz astfel cum impune clauza contractuală la care se face referire.

A considerat că faţă de înţelegerea părţilor de a reglementa clauza penală pentru situaţia în către promitentul vânzător nu mai doreşte sau nu mai este de acord cu perfectarea vânzării, dreptul la daunele interese cuantificate la valoarea dublului avansului plătit, poate lua naştere doar în condiţiile prevăzute de părţi în clauza respectivă.

Astfel, neperfectarea vânzării la data covenită nu este de natură a atrage în mod automat activarea clauzei contractuale pe care îşi întemeiază reclamanta pretenţiile, câtă vreme aceasta presupune în mod necesar refuzul promitentei vânzătoare de a perfecta contractul.

Din această perspectivă s-ar fi impus ca instanţa să analizeze incidenţa clauzei penale, iar reclamanta să dovedească refuzul subscrisei de a perfecta, termenii clauzei fiind necesar a fi interpretaţi sistematic, urmând că restituirea dublului avansului să opereze doar în situaţia prevăzută în mod expres în cuprinsul acesteia.

Nu în ultimul rând, pentru a aprecia asupra activării clauzei penale, instanţa trebuia să analizeze condiţiile prevăzute în act pentru activarea ei şi totodată, condiţiile răspunderii contractuale: fapta ilicită (neexecutarea obligaţiei), prejudiciul, raportul de cauzalitate, vinovăţia, absenţa unei clauze/convenţii de nerăspundere.

În acest caz, trebuia să verifice cu prioritate dacă operează vreun caz de neexecutare fără justificare a obligaţiilor asumate, întrucât neexecutarea fără justificare, prin raportare la cauzele de neexecutare justificată a obligaţiilor, art. 1555-1557 C. civ., reprezintă prima cerinţă minimală pentru invocarea oricărui remediu contractual şi implicit pentru invocarea clauzei penale, ca modalitate de operare convenţională a răspunderii contractuale, remediul contractual aplicabil în speţă [acordarea de daune-interese, conform art. 1516 alin. (2) C. civ..].

Or, în speţă, după cum s-a arătat în cele ce preced, nu există un refuz/neexecutare nejustificată a debitoarei cu privire la perfectarea contractelor de vânzare-cumpărare, ci o imposibilitate vădită generată de întârzierea lucrărilor prealabile etapei recepţiei, etapă anterioară intabulării, care nu este consecinţa acţiunilor/inacţiunilor recurentei.

În plus, instanţa de apel, în analiza primei critici formulate, avea obligaţia de a explica soluţia adoptată cu privire la acest motiv de apel, arătând argumentele prin raportare la susţinerile părţilor, la soluţia instanţei de fond şi la dispoziţiile legale incidente, făcând trimitere la art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., art. 21 din Constituţie, art. 6 par. 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.

II.2. Apărările formulate în cauză:

Recurentele nu au depus întâmpinări.

II.3. Procedura derulată în faţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Reţinând incidenţa dispoziţiilor art. 24 C. proc. civ., potrivit cărora:

"Dispoziţiile legii noi de procedură civilă se aplică numai proceselor şi executărilor silite începute după intrarea acesteia în vigoare", se constată că recursul nu a parcurs procedura de filtrare, prevăzută de art. 493 C. proc. civ., având în vedere că cererea de chemare în judecată a fost înregistrată la data de 07 noiembrie 2022, ulterior datei de 21 decembrie 2018, când a intrat în vigoare Legea nr. 310/2018 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 134/2010 privind C. proc. civ., precum şi pentru modificarea şi completarea altor acte normative, prin care a fost abrogat art. 493 C. proc. civ.

În cauză a fost parcursă procedura de regularizare a cererii de recurs şi de efectuare a comunicării actelor de procedură între părţile litigante, prevăzută de art. 486 C. proc. civ., coroborat cu art. 490 alin. (2), art. 4711 şi art. 201 alin. (5) şi (6) C. proc. civ., cu aplicare şi a dispoziţiilor O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru.

În temeiul art. 490 alin. (2), coroborat cu art. 4711 alin. (6) C. proc. civ., prin rezoluţia din data de 28 mai 2024, s-a fixat termen de judecată pentru soluţionarea recursurilor declarate în cauză la data de 08 octombrie 2024, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

II.4. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate, precum şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele:

Cu privire la recursul declarat de reclamanta A.:

În dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a invocat încălcarea dispoziţiile art. 22 alin. (2) C. proc. civ. şi a celor ale art. 255 C. proc. civ. în ceea ce priveşte respingerea probei cu expertiza topografică de identificare a imobilului (apartament), critica fundamentându-se pe ideea că, în virtutea rolului activ, instanţa de apel ar fi trebuit să pună în discuţia părţilor efectuarea unei expertize de identificare a întregului condominiu, pentru lămurirea completă a cauzei.

Înalta Curte reţine că posibilitatea conferită judecătorului prin art. 22 alin. (2) teza a II-a C. proc. civ. ca, în scopul aflării adevărului, să dispună administrarea probelor pe care le consideră necesare, chiar dacă părţile se împotrivesc, nu le degrevează pe acestea din urmă de obligaţia de a propune în condiţiile procedurale probele de care înţeleg să se folosească pentru dovedirea pretenţiilor şi a apărărilor formulate, acest aspect rezultând din art. 254 alin. (6) C. proc. civ. care statuează că părţile nu vor putea invoca în căile de atac omisiunea instanţei de a administra din oficiu probele pe care ele însele nu le-au propus şi administrat în condiţiile legii.

Tot astfel, Înalta Curte reţine că art. 255 alin. (1) C. proc. civ. stipulează, în esenţă, că dovezile se pot încuviinţa dacă instanţa socoteşte că ele pot să conducă la dezlegarea pricinii, iar art. 479 alin. (2) C. proc. civ. statuează în sensul că instanţa de apel va putea dispune refacerea sau completarea probelor administrate la prima instanţă, în cazul în care consideră că sunt necesare pentru soluţionarea cauzei, precum şi administrarea probelor noi propuse în condiţiile art. 478 alin. (2) C. proc. civ.

În aplicarea acestor norme, rezultă că derularea procesului civil nu poate fi lăsată în exclusivitate la latitudinea părţii, instanţa de judecată, având rolul de a cenzura probatoriul, în sensul de a încuviinţa doar acele solicitări, care, faţă de natura şi obiectul pricinii, respectiv probatoriul deja administrat în prima etapă procesuală, sunt utile, pertinente şi concludente cauzei.

Or, în speţă, în raport de obiectul apelului şi de chestiunile de fapt şi de drept care se impuneau a fi dezlegate, instanţa de apel a apreciat că proba cu expertiză în specialitatea topografie, având ca obiectiv identificarea doar a imobilului apartament, solicitată de recurenta-reclamantă, nu este pertinentă cauzei, întrucât o înscriere în cartea funciară doar a unui apartament din condominiu nu este posibilă fără o înscriere prealabilă şi a condominiului însuşi din care face parte, apreciere ce se circumscrie condiţiilor înscrise în art. 255 şi 258 C. proc. civ.

Cu privire la rolul activ pe care ar fi trebuit să-l manifeste instanţa de apel, Înalta Curte reţine că îndeplinirea obligaţiei, cu caracter de principiu, de aflare a adevărului în pricina cu care a fost învestită, reglementată de art. 22 alin. (2) C. proc. civ., se raportează la necesitatea administrării probatoriului, iar caracterul necesar sau nu al administrării dovezii decurge în mod direct din raţionamentul juridic al instanţei de judecată şi nu din cel al părţii litigante.

Argumentele legate de modalitatea în care instanţa de apel a înţeles să se pronunţe cu privire la pertinenţa probei cu expertiză topografică solicitată de apelanta-reclamantă relevă aspecte de temeinicie ce nu pot fi cenzurate în recurs din perspectiva dispoziţiilor art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Recursul este o cale nedevolutivă de atac, în cadrul căreia nu pot fi analizate critici privind temeinicia hotărârii pronunţate în apel, indiferent de gradul de nemulţumire al recurentei-reclamante cu privire la modalitatea de analiză a probatoriului propus, atribut ce intră în sfera exclusivă a instanţelor de fond.

Prin urmare, nu se poate reţine în cauză că instanţa de apel ar fi încălcat reguli de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, nefiind incidentul motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Recurenta-reclamantă a mai susţinut că instanţa de apel nu a realizat o analiză proprie a motivelor de apel, ci s-a limitat la expunerea unor pasaje din decizia nr. 235 din 04 februarie 2021 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, achiesând în acest mod la considerentele acesteia, deşi prin această hotărâre s-a statuat asupra lipsei rolului activ al instanţei în sensul complinirii unor cerinţe legale în timpul judecăţii prin administrarea unor probe specifice, critică ce configurează ipoteza nemotivării hotărârii recurate regăsită în conţinutul motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Înalta Curte reţine că obligaţia instanţei de a menţiona în mod expres şi explicit în considerentele hotărârii date motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, respectiv motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor, este esenţială din perspectiva dispoziţiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., motivarea hotărârii cu respectarea exigenţelor pe care acest text legal le impune constituind un instrument apt să înlăture orice arbitrariu, să convingă părţile din litigiu de temeinicia şi legalitatea unei decizii şi să facă posibilă exercitarea controlului judecătoresc.

Din această perspectivă, se observă că instanţa de apel a realizat un examen propriu al criticilor formulate de reclamantă şi a prezentat argumentele pentru care a găsit nefondat apelul promovat de această parte, răspunzând chestiunilor litigioase invocate prin recurgerea la textele de lege aplicabile. Împrejurarea că instanţa de control judiciar devolutiv nu a soluţionat pricina în sensul dorit de recurenta-reclamantă nu echivalează cu nemotivarea hotărârii.

Astfel, în analiza criticii hotărârii primei instanţe din perspectiva respingerii petitului principal al cererii de chemare în judecată având ca obiect executarea în natură a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare şi care exclude incidenţa rezoluţiunii aceleiaşi promisiuni, formulată în subsidiar, raportându-se la dispoziţiile art. 1669 alin. (1) şi art. 1279 C. civ., instanţa de apel a constatat că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu conţine datele de carte funciară care să permită individualizarea obiectului viitoarei vânzări.

Cu trimitere la conţinutul art. 26 alin. (1), art. 35 alin. (1) şi (2), art. 36 alin. (1) şi (2) şi art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, în forma de la data cererii de chemare în judecată, instanţa de apel a apreciat că pentru a pronunţa o hotărâre aptă de intabulare în substituirea actului notarial este necesar ca imobilul să fie înscris în cartea funciară, însă în lipsa efectuării documentaţiilor cerute de lege, obligaţie ce revenea promitentei-vânzătoare, instanţa nu poate suplini absenţa lor pentru întreg condominiul, limitându-se doar la identificarea apartamentului individual cu ignorarea situaţiei juridice a întregului bloc de apartamente, astfel cum a solicitat apelanta-reclamantă prin cererea de probaţiune formulată în faţa primei instanţe şi a celei de apel.

Faptul că proprietăţile individuale nu pot fi privite distinct de condominiul din care fac parte pentru intabularea lor, o confirmă şi prevederile art. 52 alin. (3) şi art. 123 alin. (1)-(3) din Ordinul ANCPI nr. 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, în vigoare la data sesizării primei instanţe, în prezent abrogate, dispoziţii similare regăsindu-se şi în art. 26, 33 alin. (4) lit. d), 43 alin. (3) şi 116 din Ordinul A.N.C.P.I. nr. 600/2023 pentru aprobarea Regulamentului de recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, în vigoare în prezent.

Rezultă cu evidenţă din cele mai sus reţinute că instanţa de apel a făcut o analiză judicioasă a conţinutului actului juridic ce constituie izvorul raportului litigios dedus judecăţii, precum şi a dispoziţiilor de drept material incidente, luând în considerare toate aspectele esenţiale ale cauzei şi răspunzând criticilor formulate de către reclamantă prin motivele de apel, susţinerile recurentei în sens contrar fiind nefondate.

Împrejurarea că în raţionamentul judiciar instanţa de apel a înţeles să se prevaleze de anumite pasaje din decizia nr. 235 din 04 februarie 2021 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie nu reprezintă un argument pertinent pentru a contura ipoteza nemotivării hotărârii recurate, cât timp în cuprinsul acesteia există, deopotrivă, argumente proprii ce susţin soluţia adoptată şi care permit înţelegerea raţionamentului ce stă la baza ei precum şi efectuarea unui controlul judiciar eficient sub aspectul legalităţii, în raport de particularităţile cauzei.

În cadrul motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a pretins interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 1279 alin. (1) şi (3) C. civ., susţinând că în mod greşit instanţa de apel a considerat că nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pe motiv că promisiunea nu ar conţine toate clauzele contractului promis, câtă vreme norma de drept material mai sus menţionată impune numai condiţia ca cerinţele legii pentru validitatea contractului să fie îndeplinite. Prin urmare, în opinia acesteia, lipsa documentaţiei cadastrale pentru întreg condominiul nu poate fi invocată drept temei al respingerii solicitării circumscrise capătului principal de cerere al acţiunii deduse judecăţii.

Criticile formulate sunt neîntemeiate.

De principiu, prin promisiunea sinalagmatică de a contracta părţile sunt ţinute să determine elementele esenţiale ale contractului viitor, prefigurând astfel arhitectura obligaţională a acestuia. În acest sens, art. 1279 alin. (1) C. civ. prevede că promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate clauzele contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea. După cum reiese din cuprinsul normei citate, este vorba de acele elemente esenţiale fără de care nu este posibilă executarea promisiunii, legiuitorul legând explicit elementele esenţiale ale promisiunii de acele elemente de care depinde executabilitatea acesteia.

Aşadar, pentru identificarea acelor elemente ale contractului care pot fi catalogate ca esenţiale trebuie pornit de la scopul pentru care părţile încheie un anumit contract, respectiv acela de a da naştere, a transmite sau a stinge un raport juridic, elementele esenţiale ale contractului fiind acelea fără de care raportul juridic obligaţional contractual nu ar putea fi executat voluntar sau silit.

În cazul contractului de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, cum este cazul din speţa de faţă, elementele esenţiale ale acestuia sunt preţul şi bunul vândut. Determinarea în concret a bunului, ca element al promisiunii de vânzare cumpărare şi, implicit, ca obiect al viitoarei operaţiuni de vânzare-cumpărare, presupune indicarea datelor de carte funciară care individualizează imobilul, fiind evident că, în lipsa acestora, nu poate fi pronunţată o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare cumpărare întrucât, neidentificarea în concret a imobilului face imposibilă executarea hotărârii, respectiv, transferul dreptului de proprietate asupra bunului de la vânzător la cumpărător.

În raport de aceste aspecte, Înalta Curte constată că în mod corect instanţa de apel a reţinut că, pentru a putea pronunţa o hotărâre judecătorească care să suplinească actul juridic translativ de proprietate, este necesar ca situaţia de carte funciară a imobilului să fie pe deplin reglementată. Or, câtă vreme, în cauză, promitenta vânzătoare nu şi-a reglementat dreptul de proprietate asupra bunului imobil din litigiu, este imposibilă pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să aibă ca efect transferul în patrimoniul părţii reclamante a dreptului real imobiliar de proprietate asupra acestui bun.

Deşi este adevărat că neîndeplinirea condiţiei de intabulare a imobilului care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare este imputabilă pârâtei iar nu reclamantei, această împrejurare nu poate conduce automat la admiterea cererii principale întrucât, chiar dacă, de principiu, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare constituie un mijloc de sancţionare a comportamentului pârâtei, în concret, ea ar fi lipsită de finalitate câtă vreme nu ar putea fi pusă în executare.

Aşa cum în mod corect a reţinut instanţa de apel, admiterea cererii reclamantei ar fi fost posibilă doar în ipoteza în care, în cursul procesului, ar fi fost complinite cerinţele legale referitoare la identificarea apartamentului obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare, operaţiune ce presupunea, însă, administrarea unui probatoriu adecvat, anume efectuarea unei expertize tehnice de specialitate care să identifice întreg complexul rezidenţial din care face parte imobilul în litigiu, întrucât, fără înscrierea în cartea funciară, în prealabil, a condominiului însuşi, nu se poate individualiza apartamentul în litigiu şi nici părţile de uz comun ale ansamblului rezidenţial.

Din această perspectivă, susţinerile recurentei în sensul că se putea admite proba cu expertiza tehnică de specialitate pentru identificarea doar a apartamentului, nefiind necesară realizarea operaţiunii de identificare a întregului complex rezidenţial din care face parte imobilul din prezenta speţă apar ca fiind lipsite de temei, instanţa de apel reţinând în mod corect că, în raport de dispoziţiile art. 26, 35 alin. (1) şi (2), 36 şi 37 din Legea nr. 7/1996, în forma de la data cererii de chemare în judecată, pentru a se putea pronunţa o hotărâre aptă de intabulare, în substituirea actului notarial de vânzare-cumpărare, este necesar să se stabilească situaţia juridică a întregului bloc de apartamente şi trebuie ca imobilul să fie înscris în cartea funciară, întrucât numai astfel se poate solicita un extras de carte funciară.

Susţinerile recurentei subsumate motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. ignoră prevederile Ordinului ANCPI nr. 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, în vigoare la data sesizării primei instanţe, precum şi pe cele ale Ordinului ANCPI nr. 600/2023 pentru aprobarea Regulamentului de recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, în vigoare în prezent, care stabilesc elementele în funcţie de care se identifică proprietăţile individuale care fac parte dintr-un condominiu, acestea demonstrând, o dată în plus, temeinicia raţionamentului instanţei de apel în sensul că proprietăţile individuale nu pot fi privite distinct de condominiul din care fac parte, pentru intabularea lor.

Totodată, ele nesocotesc prevederile art. 159 alin. (5) şi (6) Codul de procedură fiscală care impun respectarea unei condiţii suplimentare de legalitate la momentul perfectării vânzării unui imobil, anume aceea a achitării impozitului pe clădire, condiţie care, aşa cum în mod judicios a reţinut instanţa de apel, nu poate fi verificată în cauză câtă vreme imobilul condominium nici măcar nu este compartimentat pe unităţi locative distincte.

Recurenta nu a făcut niciun fel de referiri la aceste prevederi legale invocate de instanţa de apel în fundamentarea soluţiei adoptate, motivarea recursului rezumându-se, în esenţă, la reluarea susţinerilor formulate în faza procesuală anterioară, în sensul că nu se justifică clarificarea situaţiei juridice a întregului condominiu, fiind suficientă identificarea doar a apartamentului în litigiu, la redarea dispoziţiilor art. 1279 alin. (1) şi (3) şi ale art. 1650 C. civ. şi la susţinerea că proba cu expertiză topografică de individualizare a imobilului ar fi în măsură să suplinească cerinţele prevăzute de lege pentru validitatea contractului, în lipsa unor date de carte funciară, inclusiv sub aspectul verificării existenţei şi respectării autorizaţiei de construire.

Or, câtă vreme recurenta nu a combătut în niciun fel argumentele de fapt şi de drept reţinute în cuprinsul deciziei atacate, în temeiul cărora s-a apreciat că, raportat la circumstanţele concrete ale cauzei, cererea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare nu poate fi primită, şi nu a demonstrat maniera în care, prin soluţia adoptată, au fost încălcate normele de drept material aplicabile litigiului, nu se poate reţine incidenţa cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.. Cât priveşte susţinerile referitoare la necesitatea completării ori reevaluării probatoriului în vederea stabilirii unei alte situaţii de fapt decât cea reţinută de instanţa de apel acestea nici nu pot fi încadrate în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., astfel că nu necesită nicio analiză suplimentară.

În considerarea celor mai sus arătate, reţinând că nu există motive care să justifice casarea deciziei atacate din perspectiva criticilor formulate de recurenta reclamantă, recursul declarat de această parte urmează a fi respins ca nefondat, în conformitate cu dispoziţiile art. 496 alin. (1) C. proc. civ.

Cu privire la recursul declarat de pârâta B. S.R.L.:

Prin prisma motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., o primă critică de nelegalitate a deciziei atacate indicată de recurentă vizează aplicarea greşită a prevederilor art. 1266, art. 1268 şi art. 1270 alin. (1) C. civ. şi ale art. 126 şi art. 113 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ., în ceea ce priveşte soluţionarea excepţiei necompetenţei teritoriale a Tribunalului Braşov de către prima instanţă, raţionament validat de curtea de apel.

Înalta Curte constată că, prin acest motiv de recurs, recurenta-pârâtă reclamă deopotrivă încălcarea unor norme de drept material, dar şi a unor reguli de procedură de către instanţa de apel referitoare la soluţionarea excepţiei necompetenţei teritoriale a tribunalului, astfel încât susţinerile circumscrise acestuia urmează a fi analizate şi din perspectiva motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Prin cererea introductivă, reclamanta A. a solicitat, în principal, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în municipiul Braşov, str. x, tronsonul 3, judeţul Braşov, în suprafaţă utilă de 65,60 mp, compus din living, bucătărie, loc de luat masa, baie, grup sanitar, dormitor şi balcon, precum şi din loc de parcare subteran, împreună cu cota aferentă din părţile de uz comun şi din terenul aferent construcţiei.

În subsidiar, a solicitat rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub numărul x/15.03.2019, de către B.N.P. C., cu consecinţa instituirii în sarcina pârâtei a obligaţiei de a-i restitui echivalentul în RON al sumei de 61.340 euro, cu titlu de avans preţ, plătit în temeiul acestuia act juridic, echivalentul în RON al acelaşi sume de bani, anume 61.340 euro, ce a fost stabilită prin clauza penală.

Sub aspectul competenţei, conform art. 125 C. proc. civ., "în cererile pentru constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept, competenţa instanţei se determină după regulile prevăzute pentru cererile având ca obiect realizarea dreptului".

Preţul de vânzare a imobilului a fost stabilit la suma de 61.340 euro, aşa cum rezultă chiar din cuprinsul acţiunii, sumă ce echivalează cu 299.774,71 RON, la data înregistrării acţiunii la instanţă (07 noiembrie 2022), şi care depăşeşte valoarea de 200.000 RON, funcţie de care se face delimitarea competenţei judecătoriei, de competenţa tribunalului.

Astfel, potrivit art. 94 alin. (1) lit. k) C. proc. civ., "Judecătoriile judecă: 1. în primă instanţă, următoarele cereri al căror obiect este evaluabil sau, după caz, neevaluabil în bani: k) orice alte cereri evaluabile în bani în valoare de până la 200.000 RON inclusiv, indiferent de calitatea părţilor, profesionişti sau neprofesionişti", iar potrivit art. 95 pct. 1 C. proc. civ., "tribunalele judecă 1. în primă instanţă, toate cererile care nu sunt date prin lege în competenţa altor instanţe".

Potrivit art. 126 alin. (1) C. proc. civ., părţile pot conveni, în anumite condiţii, ca procesele privitoare la bunuri şi la alte drepturi de care acestea pot să dispună să fie judecate de alte instanţe decât acelea care, potrivit legii, ar fi fost competente teritorial să le judece, în afară de cazul când această competenţă este exclusivă.

Din redactarea textului de lege enunţat rezultă că domeniul de aplicare al alegerii de competenţă se circumscrie competenţei teritoriale, în afară de cazul când aceasta ar fi exclusivă. Aşadar, alegerea de competenţă nu poate deroga de la competenţa de ordine publică, respectiv de la normele privind competenţa generală şi materială a instanţelor judecătoreşti, şi nici de la cele privind competenţa teritorială exclusivă.

În alte cuvinte, în cazul anumitor norme de competenţă, legiuitorul permite părţilor ca pe baza propriilor lor aprecieri de oportunitate să convină să deducă unei anumite instanţe cererile care în mod obişnuit nu ar intra în competenţa sa. Dacă, de lege lata, competenţa generală, competenţa materială şi competenţa teritorială exclusivă au întotdeauna caracter absolut, normele privind competenţa teritorială de drept comun, respectiv cea alternativă, au un caracter relativ, iar părţile ar putea, în anumite condiţii, să deroge de la acestea printr-o convenţie.

Alegerea de competenţă presupune, pe de altă parte, o derogare de la normele de competenţă prevăzute de lege, care poate interveni numai prin acordul de voinţă al părţilor, manifestat în condiţiile legii. Altfel spus, dacă în cazul prevăzut de art. 116 C. proc. civ., alegerea este făcută prin simpla manifestare de voinţă a reclamantului care, sesizând una dintre instanţele prevăzute de lege ca fiind competente, exercită şi epuizează, în acelaşi timp, dreptul său de alegere, în situaţiile care intră sub incidenţa art. 126 C. proc. civ., apare o derogare de la dispoziţiile de competenţă prevăzute de lege, făcută în baza acordului de voinţă al părţilor, şi care conduce la o prorogare convenţională de competenţă, adică la situaţia în care pricina va fi soluţionată de o altă instanţă decât cea sau cele pe care legea le indică drept competentă sau competente.

Înalta Curte observă că în convenţia încheiată de părţi, în paragraful 7, ultima filă, părţile au stipulate de comun acord o clauză atributivă de competenţă în ceea ce priveşte soluţionarea eventualelor litigii în favoarea Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, instanţă necompetentă absolut, în raport cu art. 95 pct. 1 coroborat cu art. 94 lit. k) C. proc. civ.

În condiţiile în care părţile s-au referit în mod expres la o anumită judecătorie, rezultă că prorogarea convenţională de competenţă a vizat numai litigiile de competenţa judecătoriei, nu şi pe cele de competenţa tribunalului.

În măsură în care părţile ar fi voit să includă în sfera de aplicare a clauzei atributive de competenţă şi litigiile de competenţa tribunalului, era necesar ca această convenţie să fie expresă, adică din cuprinsul acesteia să rezulte în mod explicit opţiunea părţilor pentru o anumită instanţă, alta decât cea care ar fi în mod normal competentă, potrivit legii, şi nu lăsată la interpretarea instanţei/părţii care ar avea interes ca litigiul să fie soluţionat de o altă instanţă decât cea care este competentă teritorial să îl soluţioneze, cum corect a apreciat curtea de apel.

În aceste condiţii, extinderea sferei de aplicare a acestei clauze şi la cauzele de competenţa tribunalului constituie o încălcare a dispoziţiilor art. 129 C. proc. civ., cu privire la care părţile nu pot să tranzacţioneze, şi nu se impune instanţei de judecată, cum eronat susţine recurenta-pârâtă.

Înalta Curte subliniază că potrivit art. 107 alin. (1) C. proc. civ., cererea de chemare în judecată se introduce la instanţa în a cărei circumscripţie domiciliază sau îşi are sediul pârâtul, dacă legea nu prevede altfel.

Conform art. 113 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ., în afară de instanţa domiciliului sau sediului pârâtului, mai este competentă, în cererile privitoare la executarea, anularea, rezoluţiunea sau rezilierea unui contract, instanţa locului prevăzut în contract pentru executarea, fie chiar în parte, a obligaţiei.

Având în vedere natura litigiului de faţă, precum şi obiectul cererii formulate, competenţa teritorială a instanţei se stabileşte alternativ, prin raportare la dispoziţiile art. 107 alin. (1) şi art. 113 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ.. Astfel, ne aflăm în faţa unei competenţe alternative între instanţa de la sediul pârâtei (Tribunalul Bucureşti) şi instanţa de la locul prevăzut în contract pentru executarea convenţiei constând în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare (Tribunalul Braşov), alegerea aparţinând reclamantei, conform dispoziţiilor art. 116 C. proc. civ.

Prin raportare la convenţia părţilor, locul executării contractului pe care părţile l-au încheiat este locul situării imobilului în legătură cu care părţile s-au înţeles să încheie în viitor actul translativ de proprietate, respectiv biroul notarial din municipiul Braşov C., iar reclamanta a ales să sesizeze cu soluţionarea cererii introductive Tribunalul Braşov, instanţa locului prevăzut în contract pentru executarea acestuia, conform art. 113 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ.

Drept urmare, Înalta Curte constată că în mod corect instanţa de apel a apreciat că Tribunalul Braşov era competent teritorial să soluţioneze cauza, aşa cum acesta din urmă a reţinut prin încheierea de şedinţă din 13 martie 2023, nedând curs convenţiei părţilor atributive de competenţă, astfel încât, critica cu acest obiect formulată de pârâtă prin motivele de recurs urmează a fi înlăturată ca nefondată.

Subsumat aceluiaşi caz de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a invocat greşita aplicare a normelor de drept material în ceea ce priveşte culpa reţinută în sarcina sa şi rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare faţă de nerespectarea termenului de predare a apartamentului.

Sub un prim aspect, recurenta-pârâtă a susţinut că promitenta-cumpărătoare nu a respectat scadenţa obligaţiilor de plată conform variantei F din promisiunea de vânzare-cumpărare pentru a beneficia de preţul de 61.340 euro şi de perfectare a vânzării în data de 15 mai 2021, în condiţiile în care variantele de preţ au fost convenite de părţi tocmai pentru a da posibilitatea promitentei-cumpărătoare să achite preţul în rate, însă cu condiţia încadrării în una dintre variantele agreate.

Prin urmare, la data introducerii acţiunii, reclamanta nu a îndeplinit condiţia privind achitarea preţului, astfel că nu era îndreptăţită să aleagă între remediile instituite de art. 1516 C. civ., respectiv între executarea în natură şi rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare.

Cu titlu prealabil, Înalta Curte reţine că potrivit dispoziţiilor art. 483 alin. (3) şi (4) C. proc. civ., "(3) Recursul urmăreşte să supună Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile. (4) În cazurile anume prevăzute de lege, recursul se soluţionează de către instanţa ierarhic superioară celei care a pronunţat hotărârea atacată. Dispoziţiile alin. (3) se aplică în mod corespunzător."

Din interpretarea dispoziţiilor enunţate anterior, reiese că recursul reprezintă calea extraordinară de atac, de reformare, prin care hotărârea atacată este supusă controlului judiciar prin prisma conformităţii sale cu regulile de drept aplicabile, ceea ce implică posibilitatea părţii care a exercitat această cale de a o critica doar pentru motive de nelegalitate, iar nu şi de netemeinicie.

Recursul nu este o cale de atac devolutivă, instanţa de recurs urmând a exercita strict un control de legalitate privind decizia instanţei de apel, prin raportare la motivele de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ., iar nu un control de temeinicie asupra modalităţii în care instanţa de apel a stabilit situaţia de fapt şi a apreciat mijloacele de probă administrate în cauză.

Prin urmare, Înalta Curte reţine că stabilirea deplină a împrejurărilor de fapt ale unei cauze este atributul exclusiv al instanţelor fondului, cărora le revine sarcina de a analiza litigiul dedus judecăţii sub toate aspectele, atât în fapt, cât şi în drept, instanţa de recurs urmând a verifica dacă normele de drept au fost corect aplicate la situaţia de fapt astfel stabilită.

Rezoluţiunea este o cauză de încetare anticipată a contractului care intervine în situaţia neexecutării culpabile de către o parte contractantă a obligaţiilor derivate din încheierea respectivului contract, astfel cum reglementează prevederile art. 1516 alin. (2) C. civ.:

"Atunci când, fără justificare, debitorul nu îşi execută obligaţia şi se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa şi fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin: (…) 2. să obţină dacă obligaţia este contractuală, rezoluţiunea sau rezilierea contractului ori, după caz, reducerea propriei obligaţii corelative". Aşadar, rezoluţiunea este concepută ca remediu acordat creditorului pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiei de către debitor.

Dispoziţiile legale referitoare la rezoluţiune (art. 1549-1553 C. civ.), deşi au un caracter imperativ, conferă o serie de prerogative părţilor. Pentru a se putea invoca rezoluţiunea contractului, este necesar ca debitorul să se facă vinovat de neexecutarea obligaţiilor care îi incumbă, cu alte cuvinte trebuie reţinută o culpă în sarcina sa.

De asemenea, din interpretarea per a contrario a prevederilor art. 1551 alin. (1) C. civ., rezultă o a doua condiţie pentru ca rezoluţiunea să poată opera, şi anume caracterul însemnat al neexecutării. Obligaţiile esenţiale potrivit naturii contractului sunt obligaţiile principale ale părţilor care se nasc prin încheierea contractului.

Totodată, potrivit art. 1020 C. civ., condiţia rezolutorie este subînţeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în cazul când una dintre părţi nu îndeplineşte angajamentul său, iar potrivit art. 1021 C. civ., într-un astfel de caz, creditorul are alegerea să îl silească pe debitor să îşi execute obligaţia sau să ceară desfiinţarea (rezoluţiunea) contractului.

Situaţia de fapt stabilită în mod definitiv de către instanţele de fond, în baza probatoriului administrat în cauză, relevă următoarele:

La data de 15 martie 2019, între pârâta B. S.R.L., în calitate de promitent-vânzător, şi reclamanta A., în calitate de promitent-cumpărător, a fost încheiată promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x, de către notarul public D., prin care pârâta s-a obligat să vândă reclamantei apartamentul nr. x, cu suprafaţa utilă de aproximativ 62,60 mp, la care se adaugă suprafaţa balconului, de 3 mp, compus din living, bucătărie, loc de luat masa, hol/depozitare, un dormitor, grup sanitar şi baie, situat la etajul 2, tronsonul 3, din blocul 2, amplasat pe terenul situat în municipiul Braşov, str. x D Braşov, împreună cu cota parte aferentă din părţile de uz comun şi din terenul aferent construcţiei.

În cuprinsul acestui act juridic s-a precizat că apartamentul de locuit cu privire la care părţile au contractat nu este înscris în evidenţele de carte funciară, promitenta-vânzătoare (pârâta) asumându-şi obligaţia ca, până la data perfectării în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, să efectueze toate demersurile necesare pentru ca operaţiunile de publicitate imobilă cu privire la acest imobil să fie realizate.

Referitor la preţul de vânzare a bunului anterior menţionat, prin antecontract, s-au stabilit 7 variante de plată, notate cu lit. A), B, C, D, E, F, G, în funcţie de intervalul de timp în care promitenta-cumpărătoare achita suma de bani datorată cu acest titlu, respectiv în termen de 84 de luni de la data predării apartamentului, în termen de 72 de luni de la aceeaşi dată, în termen de 60 de luni de la data predării apartamentului, în termen de 48 de luni de la această dată, în termen de 36 de luni, calculat de la data la care le va fi predat imobilului, în termen de 24 de luni de la aceeaşi dată, sau în termen de 12 luni, calculat de la data predării apartamentului.

În toate aceste variante, părţile contractante au stipulat că suma de 1.000 de euro a fost achitată anterior datei la care a fost semnat antecontractul şi au convenit ca promitenta-cumpărătoare să achite, în decurs de 24 de ore de la perfectarea acestui act juridic, suma de 5.000 euro, iar restul de preţ să fie achitat în rate, prima dintre acestea urmând să fie achitată la data de 15 mai 2021, ce reprezintă data fixată pentru predarea imobilului, iar restul ratelor în raport cu una dintre cele 7 variante menţionate în antecontract, pe care părţile o vor alege.

La data de 24 octombrie 2019, părţile au încheiat actul adiţional nr. x la promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. x de către notarul public D., prin care au convenit prelungirea termenului de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data de 24 octombrie 2020.

Părţile nu au stipulat, printr-un act adiţional specific, varianta de plată a ratelor, dintre cele şapte posibile, pe care o agreează, varianta de preţ indicată de reclamantă în cererea de chemare în judecată fiind stabilită de instanţele de fond prin luarea în considerare a datelor la care au fost efectuate plăţile: 1.000 de euro, anterior datei perfectări antecontractului de vânzare-cumpărare, suma de 5.000 euro, în data de 15.03.2019, ce reprezintă data la care a fost perfectat antecontractul, 5.000 euro, la data de 14.12.2020, care este data la care s-a realizat predarea imobilului cu privire la care părţile au contractat, 6.000 euro, lunar, în perioada 14 decembrie 2020-07 septembrie 2022, şi 37.740 euro, în data de 09 septembrie 2022.

Reclamanta a notificat pârâta, la data de 04 octombrie 2022, aducându-i la cunoştinţă că au devenit aplicabile clauzele contractuale prevăzute la lit. G) din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/15.03.2019 şi i-a solicitat ca, în data de 28 octombrie 2022, ora 11:00, să se prezinte la sediul notarului public E., situat în municipiul Constanţa, în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Corespunzător menţiunilor existente în încheierea de certificare nr. 17, din data de 28 octombrie 2022, întocmită de notarul public menţionat, pârâta nu a dat curs acestei invitaţii, reprezentantul său legal refuzând să participe la întâlnirea pe care reclamanta a stabilit-o, context în care reclamanta s-a adresat instanţei de judecată, formulând pretenţiile mai sus redate.

Deşi, prin convenţie, părţile nu au indicat în concret varianta pentru care a optat promitenta-cumpărătoare (reclamanta) şi nici ulterior printr-un act adiţional, aceasta a susţinut că a achitat sumele de bani conform variantei F pentru care preţul total al vânzării este de 61.340 euro ce trebuia achitat în 24 de luni, până cel târziu la data de 15 mai 2021, data finală stabilită şi pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

În aceste împrejurări, instanţa de apel a reţinut că singura prestaţie ce a fost efectuată în temeiul contractului pe care părţile l-au perfectat a fost cea care revenea părţii reclamante (promitenta-cumpărătoare), şi anume cea a plăţii sumei de bani stabilite cu titlu de preţ, în timp ce promitenta-vânzătoare nu şi-a îndeplinit obligaţia de a reglementa în sistemul de publicitate imobiliară situaţia juridică a dreptului său de proprietate asupra locuinţelor din ansamblul rezidenţial (inclusiv apartamentul în discuţie), la niciuna din datele menţionate în actele încheiate în derularea raporturilor contractuale şi nici la momentul sesizării instanţei de judecată, ceea ce a determinat imposibilitatea realizării scopului pentru care promitenta-vânzătoare a înţeles să contracteze, anume aducerea în patrimoniul său a dreptului de proprietate asupra imobilului, pentru care a achitat preţul de 61.340 euro, în varianta F. Ca urmare, instanţa de apel a constatat că pârâta are calitatea de debitor al obligaţiei neexecutate şi că în cauză devin incidente dispoziţiile art. 1549 C. civ., potrivit cărora, dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum şi la daune-interese.

Nerespectarea întocmai a graficului de plată a preţului în varianta F de către promitenta-cumpărătoare nu a ridicat nicio obiecţie din partea promitentei-vânzătoare, concluzie dedusă din aceea că pârâta nu a înţeles să ceară aplicarea penalităţilor de întârziere prevăzute de convenţie şi nici nu a notificat-o pe reclamantă cu privire la întârzierile de plată ori, eventual, pentru rezoluţiunea promisiunii din culpa acesteia.

În acest context, al acceptării plăţilor efectuate de promitenta-cumpărătoare care acoperă preţul integral în varianta F şi al neîndeplinirii de către pârâtă a obligaţiei esenţiale de a înscrie în cartea funciară imobilul, cu individualizarea acestuia pe apartamente, în scopul perfectării în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, curtea de apel a reţinut că operează sancţiunea rezoluţiunii promisiunii bilaterale din culpa promitentei-vânzătoare.

În raport de aceste aspecte, Înalta Curte constată că instanţa de apel a realizat o verificare judicioasă a condiţiilor în care poate fi dispusă rezoluţiunea contractului pentru neexecutarea obligaţiilor asumate, cu luarea în considerare a întregului context factual şi legal ce a generat prezentul litigiu, concluzia sa în privinţa culpei promitentei vânzătoare fiind în mod corect dedusă la finalul unei analize ce a respectat criteriile ce rezultă din cuprinsul normelor de drept material incidente în cauză.

Prin simplul fapt al neexecutării obligaţiei asumate, culpa promitentei-vânzătoare se prezumă, potrivit art. 1548 C. civ.. Prezumţia are caracter relativ şi nu a fost răsturnată de partea interesată prin dovedirea faptului contrar, împrejurare în raport de care criticile prin care se susţine interpretarea eronată a acestui text de lege apar ca fiind vădit nefondate.

Deşi recurenta invocă o serie de cauze exoneratoare de răspundere (lucrările de construcţii pentru racordarea la energie electrică începute la data de 29 septembrie 2020 şi finalizate la data de 11 martie 2021, încheierea contractului de furnizare a energiei electrice cu furnizorul la data de 24 august 2022, realizarea branşamentului pentru apartamentul reclamantei la data de 29 septembrie 2022, existenţa unor litigii pe rolul instanţelor judecătoreşti generate de refuzul nejustificat şi întârzierea în emiterea autorizaţiilor necesare de către Primăria Braşov) ce ar fi condus la imposibilitatea efectuării la timp a recepţiei construcţiilor şi a intabulării imobilului, acestea nu pot fi analizate în stadiul procesual actual întrucât o atare analiză ar presupune reexaminarea şi reevaluarea situaţiei de fapt, precum şi reaprecierea probelor, or, aceste chestiuni nu pot face obiectul controlului judiciar în recurs.

Ele au fost verificate de către instanţa de apel care a concluzionat în sensul că niciuna dintre împrejurările invocate nu justifică întârzierea în executarea obligaţiei de intabulare a imobilului, cu atât mai mult cu cât promitentul vânzător nu a probat faptul că ar fi solicitat promitentei cumpărătoare prelungirea termenului privind încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, astfel cum s-a prevăzut în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare la pagina a 4-a alin. (7), motivat de culpa furnizorilor de utilităţi sau a autorităţilor administrative.

Instanţa de apel a apreciat, astfel, că o amânarea repetată, fără un termen ferm, a înscrierii imobilului în cartea funciară, pentru motive neimputabile promitentei cumpărătoare, conduce la lipsa de previzibilitate cu privire la posibilitatea încheierii contractului autentic preconizat prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.

Din perspectiva celor mai sus arătate, criticile prin care se invocă existenţa unor cauze exoneratoare de răspundere şi, implicit, greşita aplicare a normelor de drept material ca urmare a faptului că acestea nu au fost reţinute ca atare de instanţa de apel, nu relevă veritabile chestiuni de nelegalitate a deciziei atacate, susceptibile de a fi analizate prin raportare la cazul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., ci doar nemulţumirea recurentei pârâte faţă de aprecierile instanţei de apel cu privire la conduita culpabilă a pârâtei, or, aceasta nu echivalează cu aplicarea greşită a legii.

În ceea ce priveşte dispoziţia de obligare a promitentei vânzătoare la plata de daune interese, pe calea prezentului recurs pârâta susţine că instanţa de apel nu a analizat în concret criticile aduse hotărârii Tribunalului sub acest aspect, critici prin care a susţinut că prima instanţă nu a verificat îndeplinirea condiţiilor în care clauza penală putea fi activată. Ca urmare, apreciind că motivarea deciziei atacate nu răspunde exigenţelor impuse de art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ. şi art. 6 par. 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, din perspectiva neanalizării susţinerilor părţilor cu privire la acest aspect, recurenta consideră că în cauză este incident motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., soluţia adoptată reflectând, în acelaşi timp, o aplicare greşită a normelor de drept material sub aspectul interpretării clauzei penale din cuprinsul actului încheiat, în sensul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Din verificarea considerentelor deciziei atacate rezultă că, analizând criticile de nelegalitate privind obligarea promitentei vânzătoare la plata de daune interese, instanţa de apel a constatat că din moment ce s-a reţinut culpa pârâtei pentru neîndeplinirea obligaţiilor contractuale, existenţa prejudiciului şi punerea în întârziere ca urmare a notificării transmise de promitenta cumpărătoare, clauza penală din convenţia părţilor, potrivit căreia:

"În cazul în care contractul de vânzare-cumpărare nu se va putea încheia în forma autentică conform graficului prevăzut de părţi în prezentul contract datorită faptului că promitentul vânzător nu mai doreşte sau nu mai este de acord cu încheierea acestuia, acesta are obligaţia să restituie promitentului cumpărător dublul sumei de bani plătite până la data respectivă" s-a activat, astfel că nu se poate susţine că instanţa de fond nu a analizat condiţiile de acordare a daunelor interese.

Statuând în sensul celor mai sus arătate, Curtea de Apel a dat o bază legală suficientă deciziei sale şi a răspuns într-o manieră concentrată, dar adecvată susţinerilor părţii, neimpunându-se nicio altă analiză suplimentară câtă vreme, aşa cum în mod corect a reţinut instanţa de apel, neîndeplinindu-şi obligaţiile contractuale asumate, pârâta este în culpă şi trebuie să restituie promitentei cumpărătoare dublul sumei de bani plătite de aceasta din urmă, aşa cum prevede clauza penală agreată de părţi.

Pretinzând, prin motivele de recurs, că instanţa de apel nu a analizat şi nu a motivat de ce nu sunt îndeplinite condiţiile răspunderii civile delictuale, recurenta îşi exprimă, de fapt, nemulţumirea faţă de concluziile la care a ajuns instanţa de apel cu privire la pretenţiile deduse judecăţii, or, aceasta nu echivalează cu nemotivarea hotărârii sau cu motivarea insuficientă, în sensul avut în vedere de legiuitor prin dispoziţiile art. 488 alin. (1) punctul 6 C. proc. civ., şi nu justifică incidenţa în cauză a acestui caz de casare.

Deşi recurenta apreciază că motivarea este insuficientă sau că lipseşte, Înalta Curte reaminteşte că judecătorul nu trebuie să răspundă fiecărui argument în mod separat, fiecărei nuanţe date de părţi textelor legale pe care acestea şi-au întemeiat cererile. În condiţiile în care instanţa de apel şi-a prezentat argumentele pentru care a considerat că, în raport de elementele de fapt ale cauzei, s-a activat clauza penală din promisiunea de vânzare-cumpărare, în sarcina pârâtei născându-se, implicit, obligaţia de restituire a dublului sumelor primite în temeiul convenţiei, nu se poate reţine absenţa unei motivări care să susţină soluţia pronunţată.

Faptul că judecătorul interpretează elementele procesului într-o altă manieră decât cea agreată de parte nu echivalează cu o nemotivare în sensul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.. Motivarea unei hotărâri nu este o problemă de volum, ci una de esenţă, de conţinut, aceasta trebuind să fie clară, concisă şi concretă, în concordanţă cu actele de la dosar şi cu dispoziţiile legale aplicabile litigiului. Trebuie ca instanţa de judecată să examineze şi să dea un răspuns argumentat problemelor esenţiale de fapt şi de drept care se pun în cauza dedusă judecăţii, în principiu, şi gruparea argumentelor fiind admisibilă, atât timp cât instanţa răspunde acestora, chiar printr-un considerent comun. Or, în cauză, toate aceste condiţii sunt îndeplinite, decizia recurată întrunind exigenţele impuse de textul art. 425 alin. (1) C. proc. civ., câtă vreme prezintă cu suficientă claritate motivele pe care se întemeiază.

Pe de altă parte, deşi susţine lipsa unei motivări efective a deciziei atacate şi aplicarea greşită a normelor de drept material, în concret, recurenta nu face nimic altceva decât să combată argumentele reţinute de instanţa de apel, opunând acestora propriile sale aprecieri şi susţineri formulate în cursul procesului, susţineri care, însă, au fost analizate în cuprinsul deciziei de apel, or, o asemenea modalitate de motivare a recursului exclude incidenţa cazului de casare mai sus menţionat, susţinerea referitoare la insuficienta motivare a hotărârii fiind, mai degrabă, una pur formală.

Practic, în argumentarea criticilor subsumate acestui motiv de recurs, sunt reiterate întocmai susţinerile din cuprinsul motivelor de apel, care au primit deja o dezlegare jurisdicţională din partea instanţei de prim control judiciar, fără ca recurenta-pârâtă să expună în concret aspecte de nelegalitate prin raportare la judecata reflectată în conţinutul deciziei atacate cu privire la îndeplinirea condiţiilor pentru angajarea răspunderii contractuale a pârâtei. Prin reiterarea fidelă a respectivelor critici, recurenta-pârâtă nu urmăreşte altceva decât să obţină o nouă examinare a argumentelor cu acelaşi obiect, cenzurate cu ocazia examinării apelului de către instanţa devolutivă, însă într-o atare ipoteză judecata recursului nu ar mai avea valenţele unui control judiciar, ci s-ar transforma într-o reeditare a judecăţii din precedenta etapă procesuală, demers analitic ce ar fi contrar exigenţelor art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

În consecinţă, reţinând că hotărârea atacată cu recurs respectă cerinţele legale de indicare a argumentelor de fapt şi de drept care au fundamentat soluţia adoptată în cauză şi că instanţa de apel a luat în considerare, a analizat şi a răspuns tuturor criticilor esenţiale formulate prin motivele de apel, soluţia adoptată fiind în concordanţă cu normele de drept material aplicabile litigiului, Înalta Curte constată că niciuna dintre criticile formulate de pârâtă prin motivele de recurs nu justifică casarea deciziei atacate, astfel că, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondată şi calea de atac promovată de această parte.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanta A. şi de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1885/Ap din 29 noiembrie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 08 octombrie 2024.