Judicial resolution of real estate sale for non-payment and interpretation of contractual price clauses under common intent doctrine

Şedinţa publică din data de 17 aprilie 2024

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cauzei

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Ilfov, secţia civilă, în data de 22 octombrie 2018, sub nr. x/2018, reclamanta A. S.R.L. a chemat în judecată pârâţii B. şi C., solicitând rezoluţiunea contractului de vânzare autentificat de D. şi E. sub nr. x/31.08.2015, încheiat între reclamantă şi pârâtă, pentru neplata preţului, restabilirea situaţiei anterioare încheierii contractului prin repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii actului, radierea din CF x-C1 şi 112165 a dreptului de proprietate al pârâtei şi întabularea dreptului de proprietate al reclamantei, precum şi obligarea pârâţilor la suportarea cheltuielilor de judecată ocazionate de soluţionarea prezentei pricini.

În drept, reclamanta a invocat dispoziţiile art. 1635 şi urm., art. 1650 şi urm. şi art. 1724 din C. civ.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin încheierea din 27 noiembrie 2019, pronunţată de Tribunalul Ilfov, secţia civilă, în dosarul nr. x/2018, a fost încuviinţat probatoriul, a fost acordat cuvântul părţilor asupra fondului cauzei şi a fost amânată pronunţarea, instanţa având nevoie de timp pentru a delibera şi pentru a da posibilitatea părţilor să depună concluzii scrise.

Prin sentinţa civilă nr. 4781 din 30 decembrie 2019, pronunţată de Tribunalul Ilfov, secţia civilă, a fost a admisă, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâţii B. şi C., a fost dispusă rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x.08.2015 la D. şi E., astfel cum a fost modificat prin acte adiţionale; s-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul că au fost obligaţi pârâţii să restituie reclamantei, în natură, imobilul situat în comuna Domneşti, judeţ Ilfov, compus din teren intravilan în suprafaţă de 250 mp, cu număr cadastral x, precum şi din construcţia C2-locuinţă, cu număr cadastral x, înscris în CF nr. x a localităţii Domneşti, judeţ Ilfov, dar şi imobilul situat în comuna Domneşti, judeţ Ilfov, compus din teren intravilan, în suprafaţă de 500 mp, cu număr cadastral x, înscris în CF nr. x a localităţii Domneşti, judeţ Ilfov.

Totodată, a fost respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere, având ca obiect rectificarea înscrierilor din cartea funciară şi a luat act că reclamanta şi-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

3. Hotărârea pronunţată în apel

Prin decizia civilă nr. 1323A/2021 din 12 octombrie 2021, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâţii B. şi C. împotriva încheierii din 27 noiembrie 2019 şi a sentinţei civile nr. 4871/30.12.2019, pronunţate de Tribunalul Ilfov, secţia Civilă în dosarul nr. x/2018, în contradictoriu cu intimata-reclamantă A. S.R.L..

4. Calea de atac formulată în cauză

Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâţii B. şi C., cale de atac cu a cărei soluţionare a fost învestită Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în prezenta cauză.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., recurenţii-pârâţi au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, cu aplicarea prevederilor legale şi administrării probatoriului corespunzător.

După prezentarea situaţiei de fapt în primele opt pagini ale cererii de recurs, în dezvoltarea motivului de recurs circumscris art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenţii au arătat că invocă motivarea incompletă, contradictorie şi superficială a instanţei de apel, care nu a răspuns argumentelor invocate, cu respectarea cerinţelor imperative ale art. 425 alin. (1) C. proc. civ., respectiv să arate motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, precum şi să indice motivele pentru care a înlăturat criticile pârâţilor.

Instanţa de apel, deşi a apreciat că prima instanţă a motivat hotărârea analizând toate apărările pârâţilor, ulterior, în mod contradictoriu, a constatat că "într-adevăr nu a fost analizată (...) apărarea pârâţilor referitoare la faptul că nu au fost puşi în întârziere printr-o notificare scrisă, comunicată anterior introducerii cererii de chemare în judecată."

Prin apel, pârâţii au criticat neanalizarea de către prima instanţă a clauzei contractuale conform căreia "societatea vânzătoare, prin reprezentant, cunoaşte faptul că restul de preţ este plătit de cumpărător până cel mai târziu la data de 5.10.2015 şi renunţă în mod expres la înscrierea ipotecii legale în cartea funciară pentru restul de preţ, conform art. 2.386 C. civ.." din conţinutul căreia, stabilit prin metoda de interpretare literală si cea logică, reiese indubitabil recunoaşterea de către vânzătoare că la momentul încheierii contractului cumpărătoarea mai avea de achitat un "rest de preţ", însă instanţa de apel a nu a constatat omisiunea primei instanţe.

Instanţa de apel s-a substituit primei instanţei, dar fără a motiva de ce a înlăturat cele două metode de interpretare a clauzei menţionate de pârâţi şi fără a analiza recunoaşterea vânzătorului, prezentând în schimb îndrumări cum ar fi trebuit redactată clauza şi înlăturând practic clauza, invocând interpretarea contractelor după voinţa concordantă a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor. Astfel a reţinut că, de vreme ce în contract a fost stipulat expres preţul imobilelor, respectiv 664.530 RON, şi nu s-a precizat că o parte din acesta a fost achitat, când ar fi fost achitat şi care este cuantumul sumei achitate, expresia "restul de preţ" din clauza în discuţie nu este de natură să dovedească faptul că o parte din preţ a fost achitat, anterior încheierii contractului.

Prin urmare, instanţa de apel a exclus din sfera voinţei părţilor clauza contractuală sus-menţionată, bazându-se pe o motivare contradictorie.

Instanţa de apel nu a analizat critica apelanţilor-pârâţi în sensul că prima instanţă nu a examinat argumentul acestora privind neîndeplinirea condiţiilor legale ale rezoluţiunii contractului, în special cea prevăzută de art. 1516 C. civ. referitoare la punerea în întârziere a debitorului, prin notificare scrisă, fiind încălcate dispoziţiile art. 1522 alin. (1)-(3) C. civ.

Nu a analizat nici critica potrivit căreia prima instanţă nu a răspuns solicitării pârâţilor, întemeiată pe dispoziţiile art. 1522 alin. (5) C. civ., de a stabili un termen de plată a restului de preţ stabilit şi comunicat de reclamantă, solicitare reiterată şi în faţa instanţei de apel, dar neanalizată.

În acest sens, recurenţii au învederat că sunt dispuşi să achite deîndată restul de preţ şi au cerut instanţei de recurs să solicite intimatei să le comunice suma potrivit evidenţelor sale contabile.

Au mai arătat recurenţii că instanţa de apel le-a respins, ca inadmisibilă, critica privind greşita respingere a probei testimoniale, cu o motivare contradictorie, în sensul că acea clauză contractuală nu reprezintă un început de dovadă scrisă, fiind cuprinsă într-un contract încheiat în faţa notarului public şi nici nu se coroborează cu o altă clauză contractuală în ceea ce priveşte existenţa unei diferenţe de preţ care urma să fie achitată de către cumpărători.

În susţinerea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii au susţinut că instanţa de apel a ignorat dispoziţiile constituţionale în materia garantării dreptului de proprietate, art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi jurisprudenţa relevantă a Curţii de la Strasbourg în domeniul proprietăţii.

Instanţa de apel a încălcat dispoziţiile de drept material ce reglementează rezoluţiunea, mai exact debitorul să fi fost pus în întârziere sau să fie de drept în întârziere (art. 1516 si art. 1522 C. civ.) şi neexecutarea să fie nejustificată (art. 1516 C. civ.). Deşi a reţinut că nu sunt îndeplinite condiţiile rezoluţiunii, a arătat că nu se poate reţine o vătămare cauzată apelanţilor-pârâţi, fără o argumentare care să justifice lipsa vătămării, ceea ce echivalează o nemotivare. În realitate, recurenţii au arătat că sunt grav vătămaţi urmare a pericolului iminent de a pierde proprietatea unde locuiesc.

Instanţele au încălcat şi dispoziţiile art. 1167, art. 1168 (raportat la faptul că este un contract numit) şi art. 1169 C. civ., critică invocată din perspectiva dreptului şi a limitelor în care se putea realiza interpretarea clauzelor contractuale, raportat la art. 1266 C. civ.

Instanţa de apel, cu nesocotirea principiilor de drept, a reţinut că este aplicabil art. 1268 C. civ. cu privire la interpretarea clauzelor îndoielnice, fără a face cercetări în vederea aplicării şi a art. 1266 C. civ., fiind depăşit cadrul procesual şi principiul disponibilităţii, şi încălcate aceste din urmă prevederi legale care reprezintă principiul, iar art. 1268 din cod reprezentând excepţia.

De asemenea, au fost încălcate prevederile art. 1671 din C. civ., referitoare la interpretarea clauzelor în favoarea cumpărătorului, înlăturarea acestei clauze echivalând cu anularea acesteia.

Au arătat că, potrivit art. 1268 alin. (3) C. civ., clauzele se interpretează în sensul în care produc efecte, însă potrivit constatării instanţei de apel, nu există un astfel de efect, ci unul de îndepărtare a clauzei, nu de interpretare în sensul producerii de efecte. Instanţa de apel a stabilit că această clauză este nulă, dar clauza subzistă în contract, dar nu îşi produce efecte prin încălcarea art. 1268 C. civ., fără să existe o explicaţie.

Au mai arătat că au fost încălcate dispoziţiile art. 1270 şi art. 1272 C. civ., prin raportare la art. 1246-1262 din cod, raportat la clauza îndepărtată prin neadministrarea probatoriului, clauza fiind anulată fără a se putea constata acordul de voinţă al părţilor.

Nefiind îndeplinite condiţiile date de art. 1251 C. civ., nulitatea este nelegală, fiind încălcat principiului disponibilităţii, atât sub aspect procedural, dar şi sub aspectul art. 1246 şi a art. 1247 alin. (2) C. civ.. Nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată, pe cale de acţiune sau excepţie, or, în cauză, nu exista o astfel de invocare şi, fiind o nulitate relativă, instanţa nu putea să o invoce din oficiu, depăşindu-şi puterile şi drepturile conferite de lege.

În continuare, recurenţii au făcut referire la considerentele deciziei nr. 221 din 15 februarie 2017, pronunţată de secţia a II-a civilă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Concluzionând, recurenţii au arătat că obiectul cauzei îl reprezintă rezoluţiunea contractului, iar părţile nu au formulat cereri de interpretare a clauzelor conform art. 1268 C. civ.

5. Procedura derulată la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 29 noiembrie 2023 completul de filtru a admis în principiu recursul şi a fixat termen de judecată în şedinţă publică pentru soluţionarea acestuia la data de 17 aprilie 2024.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Analizând recursul în raport cu actele şi lucrările dosarului, criticile şi apărările formulate şi de prevederile art. 488 din C. proc. civ., Înalta Curte reţine următoarele:

Prealabil examinării propriu-zise a criticilor de nelegalitate, Înalta Curte are în vedere că obiectul litigiului pendinte, astfel cum a fost supus judecăţii prin elementele cererii introductive şi analizat de către instanţele de fond, îl constituie solicitarea reclamantei de rezoluţiune a contractului de vânzare autentificat de D. şi E. sub nr. x/31.08.2015, încheiat între reclamantă şi pârâtă, pentru neplata preţului, şi restabilirea situaţiei anterioare încheierii contractului şi rectificarea cărţii funciare.

Circumstanţele esenţiale ale cauzei şi situaţia de fapt, reţinută de instanţele de fond pe baza probelor administrate în proces, care nu mai poate fi reevaluată în prezenta cale de atac în care se exercită exclusiv un control de legalitate al deciziei recurate, relevă faptul că între reclamanta A. S.R.L., în calitate de vânzător, şi pârâta B., în calitate de cumpărător, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/31.08.2015, la D. şi E., astfel cum a fost modificat prin acte adiţionale, având ca obiect 2 imobile situate în comuna Domneşti, judeţ Ilfov. Preţul vânzării a fost stabilit la suma de 664.530 RON şi urma a fi achitat până la data de 05.10.2015. Termenul de plată a preţului a fost amânat succesiv, prin acte adiţionale, pentru data de 04.12.2015 şi 10.01.2016.

Reclamanta a pretins că, în executarea obligaţiei de plată a preţului, pârâta a efectuat trei plăţi parţiale, în cuantum de 96.500 RON, rămânând de achitat suma de 568.030 RON.

Apărarea pârâţilor a fost reprezentată de faptul că, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, o parte din preţ era deja achitată, respectiv suma de 50.000 euro, astfel cum rezultă din clauza din contract potrivit căreia vânzătoarea cunoaşte faptul că restul de preţ este plătit de cumpărător până cel mai târziu la 05.10.2015.

Prima instanţă a admis, în parte, acţiunea şi a dispus rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul că a obligat pârâţii să restituie imobilele situate în com. Domneşti, jud. Ilfov. Totodată, a respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere având ca obiect rectificarea înscrierilor în cartea funciară.

Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut că reclamanta este îndreptăţită să obţină rezoluţiunea contractului, întrucât pârâţii nu au făcut dovada achitării integrale a preţului, iar din probele administrate în cauză nu rezultă că o parte din preţ a fost achitată anterior perfectării contractului, astfel cum s-au apărat pârâţii.

În urma analizei proprii, în raport de toate probele administrate în cauză, instanţa de apel a confirmat soluţia primei instanţe, reţinând că sunt îndeplinite cumulativ toate cele trei condiţii pentru rezoluţiunea judiciară a contractului de vânzare-cumpărare.

Pentru a ajunge la această concluzie, curtea de apel a reţinut neexecutarea culpabilă a debitorilor, aceştia neîndeplinindu-şi obligaţia de plată a unui procent de aproximativ 83% din preţ, precum şi împrejurarea că nu s-a făcut dovada existenţei unei cauze străine, neimputabile pentru neîndeplinirea obligaţiilor contractuale.

Recursul pârâţilor a fost întemeiat în drept pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 din C. proc. civ., iar criticile concrete de nelegalitate vizează motivarea insuficientă şi contradictorie, precum şi aplicarea greşită a normelor de drept material incidente în cauză.

Analizând motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., prin care recurenţii-reclamanţi impută instanţei de apel, pe de o parte, omisiunea de a motiva corespunzător hotărârea cu referire la apărările acestora pe marginea apelului, respectiv nearătarea motivelor de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia şi, pe de altă parte, motivarea contradictorie, Înalta Curte constată că este nefondat, având în vedere cele ce urmează.

Potrivit art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., în considerentele hotărârii "se vor arăta obiectul cererii şi susţinerile pe scurt ale părţilor, expunerea situaţiei de fapt reţinută de instanţă pe baza probelor administrate, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor".

Astfel, motivarea hotărârii înseamnă stabilirea în concret, clar şi concis a stării de fapt, încadrarea unei situaţii particulare, de speţă, în cadrul prevederilor generale şi abstracte ale unei legi, scopul motivării fiind acela de a explica soluţia adoptată de instanţă şi de a asigura posibilitatea exercitării controlului judiciar de către instanţele de control judiciar şi, nu în ultimul rând, de a proteja părţile împotriva unor soluţii sau măsuri discreţionare dispuse de către instanţele de judecată.

Înalta Curte subliniază, deopotrivă, că potrivit jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului, chiar dacă art. 6 parag. 1 din Convenţia Europeană impune instanţelor naţionale să îşi motiveze hotărârile, această obligaţie nu presupune răspunsuri detaliate la fiecare problemă ridicată, fiind suficient să fie examinate în mod real chestiunile supuse spre judecată, instanţei revenindu-i obligaţia de motivare a hotărârii judecătoreşti, aspect ce presupune expunerea argumentelor care, prin conţinutul lor, influenţează soluţia.

În cazul concret dedus judecăţii, prin cererea iniţială, partea reclamantă a solicitat rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare pentru neplata preţului.

În acest context, astfel cum s-a menţionat anterior, reanalizând situaţia de fapt, în raport cu toate probele administrate în cauză, instanţa de apel a reţinut că debitorii nu şi-au îndeplinit obligaţia de plată a preţului şi nu au făcut dovada existenţei unei cauze străine, neimputabile lor, pentru neîndeplinirea obligaţiilor contractuale, fiind astfel justificată solicitarea reclamantei.

Astfel, contrar susţinerilor recurenţilor, considerentele deciziei civile recurate cuprind argumentele care au stat la baza soluţiei pronunţate în dosar, instanţa de apel expunând, într-o manieră logică, raţionamentele pe care s-a bazat atunci când a concluzionat că pretenţiile reclamantei sunt întemeiate, având în vedere că debitorii nu şi-au îndeplinit obligaţia de plată a preţului.

În acest stadiu al analizei, Înalta Curte consideră necesar să reamintească faptul că instanţa nu are obligaţia legală de a răspunde fiecărui argument de fapt şi de drept invocat de o parte în mod individual sau fiecărei interpretări date de părţi textelor de lege invocate în susţinerea cererilor. Instanţa trebuie să examineze aspectele esenţiale ale litigiului, atât pe plan factual, cât şi juridic, şi poate să abordeze argumentele părţilor într-o manieră globală, printr-un raţionament juridic de sinteză, sau să se concentreze asupra unui singur aspect considerat decisiv.

Drept urmare, lipsa referinţelor cu privire la înlăturarea argumentelor referitoare la cele două metode de interpretare a contractelor menţionate de pârâţi nu constituie aspecte decisive în analiza efectuată de instanţa de apel, a căror neexaminare să poată conduce la casarea deciziei prin reţinerea ipotezei de nelegalitate prevăzută de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Dimpotrivă, din considerentele deciziei recurate, rezultă că instanţa de apel a realizat o cercetare aprofundată a circumstanţelor de fapt ale cauzei în raport cu clauzele contractului încheiat între părţile litigante, fiind indicate motivele pentru care au fost admise şi cele pentru care au fost respinse susţinerile pârâţilor, neputând fi reţinută o motivare insuficientă, în sensul art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

În ceea ce priveşte critica potrivit căreia motivarea instanţei de apel conţine considerente contradictorii, Înalta Curte constată că şi aceasta este nefondată.

În acest sens, trebuie subliniat că motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., ipoteza motivelor contradictorii, devine incident atunci când hotărârea atacată expune raţionamente sau concluzii incompatibile între ele, generând astfel confuzie şi ambiguitate în ceea ce priveşte soluţia pronunţată în cauză.

Însă, lecturând decizia atacată, Înalta Curte constată că instanţa de apel a motivat într-un mod clar şi coerent soluţia de respingere a apelului, fără a exista alte considerente ambigue sau care pot crea confuzii cu privire la soluţia pronunţată, înfăţişând într-o manieră clară şi coerentă argumentele avute în vedere în adoptarea soluţiei asupra apelului declarat de recurenţii-pârâţi.

Ceea ce critică recurenţii este împrejurarea că, deşi instanţa de prim control judiciar a reţinut că prima instanţa nu a analizat argumentul acestora cu privire la lipsa vreunei notificări prin care să fie puşi în întârziere şi nici cel cu privire la interpretarea clauzei contractuale cuprinse în contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, care face referire la un rest de preţ rămas de achitat, aceasta s-a substituit primei instanţe şi, fără a trimite cauza spre rejudecare, a analizat şi motivat soluţia de respingere a acestor argumente, fără a arăta motivul pentru care reţine modalitatea de interpretare a clauzei contractuale după voinţa concordantă a părţilor, în detrimentul celei invocate de recurenţi.

Critica astfel formulată este nefondată, având în vedere cele ce succed.

Înalta Curte observă că, prin apelul formulat, pârâţii au contestat hotărârea instanţei de fond, pe motiv că aceasta nu a analizat apărările aduse împotriva acţiunii. În special, aceştia au invocat neîndeplinirea condiţiilor necesare pentru dispunerea rezoluţiunii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv lipsa unei notificări scrise pentru punerea în întârziere, precum şi faptul că instanţa nu a evaluat şi interpretat corespunzător clauza contractuală care face referire la plata unei diferenţe de preţ, şi nu la un preţ integral.

Instanţa de apel, astfel învestită, a verificat legalitatea şi temeinicia hotărârii primei instanţe şi a respins calea de atac. În motivare, a reţinut că prima instanţă nu a examinat apărarea privind lipsa notificării. Totuşi, având în vedere că această apărare a fost invocată în apel ca motiv referitor la neîndeplinirea condiţiilor pentru rezoluţiune, curtea de apel a analizat-o şi a respins-o, explicând în mod clar şi coerent motivele acestei respingeri.

Analizând motivul de apel referitor la interpretarea clauzei contractuale, instanţa de apel a reţinut că, potrivit art. 1266 alin. (1) C. civ., contractele se interpretează după voinţa concordantă a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor, reţinând că această clauză nu este în natură să dovedească faptul că o parte din preţ a fost achitată anterior.

O atare soluţie este legală, în raport de prevederile art. 476 alin. (1) din C. proc. civ., având în vedere că, procedând la o nouă judecată în limitele efectului devolutiv al căii de atac - fiind readuse în faţa instanţei de control judiciar toate problemele de fapt şi de drept, ce au făcut obiectul dezbaterilor la prima instanţă - instanţa de apel poate substitui considerentele sentinţei atacate, păstrând totuşi soluţia tribunalului.

Astfel, instanţa de apel verifică soluţia atacată, atât din punct de vedere al temeiniciei, statuând dacă situaţia de fapt reţinută prin hotărâre este concordantă cu probele administrate în cauză şi a fost corespunzător stabilită, după cum hotărârea apelată este verificată şi sub aspectul legalităţii, respectiv dacă prima instanţă a identificat, interpretat şi aplicat corect normele de drept material incidente situaţiei de fapt deduse judecăţii.

În acest sens, trebuie subliniat că, în condiţile în care instanţa de control judiciar constată că soluţia pronunţată de prima instanţă este corectă în ceea ce priveşte hotărârea luată, dar argumentele folosite sunt insuficiente, incomplete sau eronate, aceasta are competenţa de nu schimba soluţia (respectiv de a trimite cauza spre rejudecare), ci poate motiva hotărârea pe alte temeiuri juridice sau fapte pe care le consideră relevante şi care au fost eventual omise sau neanalizate corect de prima instanţă, precum şi de a îndrepta eventualele erori de raţionament.

Drept urmare, raţionamentul expus nu cuprinde concluzii contradictorii şi nici nu se poate asocia acestuia un viciu întrucât, faţă de circumstanţele reţinute, ce valorează, fiecare în parte, factori cauzali în conturarea deznodământului judiciar, instanţa de apel a expus coerent şi neechivoc motivele pentru care a apreciat nefondat apelul promovat de către pârâţi.

În acest context, împrejurarea că recurenţii-pârâţi nu sunt de acord cu motivarea instanţei de apel şi cu soluţia pronunţată în cauză nu echivalează cu incidenţa unei nemotivări a hotărârii sau a unei motivări contradictorii şi nu determină incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., astfel încât, critica întemeiată pe aceste dispoziţii legale va fi respinsă, ca nefondată.

Nefondat este şi motivul de recurs care vizează neanalizarea de către instanţa de apel a solicitării reiterate în calea de atac referitoare la stabilirea unui termen de plată a restului de preţ, în condiţiile în care nu a existat o notificare prealabilă introducerii cererii de chemare în judecată, solicitare întemeiată pe art. 1522 alin. (5) C. civ.

Înalta Curte constată că, opus celor afirmate de recurenţii-pârâţi, instanţa de apel a reţinut că potrivit dispoziţiilor anterior menţionate, în cazul în care debitorul este chemat în judecată fără să fie pus în întârziere, acesta are dreptul de a executa obligaţia într-un termen rezonabil.

Examinând această critică, instanţa de prim control judiciar a concluzionat, pe baza probatoriului administrat, că recurenţii-pârâţi nu au achitat preţul imobilului, în timpul procesului, deşi erau în drept să o facă.

Drept urmare, critica formulată în apel pe acest aspect a fost analizată şi a primit dezlegare jurisdicţională.

Referitor la ultima critică formulată în cadrul motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., prin care se impută instanţei de apel o motivare contradictorie a soluţiei de respingere a probei testimoniale ca inadmisibilă, Înalta Curte reiterează că pentru a critica o hotărâre invocând existenţa unor motive contradictorii este necesar să se indice concret contradicţiile din motivare. Acest articol prevede că o hotărâre poate fi atacată dacă se bazează pe motive contradictorii, însă pentru a se valida acest argument în instanţă, partea care formulează calea de atac trebuie să arate, punctual, în ce constă contradicţia.

Astfel, criticile trebuie să evidenţieze acele paragrafe sau secţiuni din hotărâre care se exclud reciproc sau care prezintă raţionamente incoerente. Contradicţia trebuie să fie evidentă, astfel încât să rezulte că decizia este lipsită de claritate şi consistenţă, fapt ce poate duce la o lipsă de previzibilitate în aplicarea legii.

Or, în susţinerea criticii, recurenţii-pârâţi s-au rezumat la a menţiona că instanţa de apel a respins, ca nefondată, critica privind respingerea nelegală a probei testimoniale ca inadmisibilă, reţinând că acea clauză contractuală nu reprezintă un început de dovadă scrisă, fiind cuprinsă într-un contract încheiat în faţa notarului public şi nici nu se coroborează cu o altă clauză contractuală în ceea ce priveşte existenţa unei diferenţe de preţ care urma să fie achitată de cumpărători.

Drept urmare, în absenţa unor argumente concrete, cum este cazul de faţă, în care nu se arată considerentele care se exclud reciproc, critica formulată pe baza acestui temei urmează a fi înlăturată de la analiză.

Lipsite de fundament sunt şi criticile subsumate motivului de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin care recurenta-reclamantă a invocat încălcarea dispoziţiilor constituţionale în materia garantării dreptului de proprietate, a art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi jurisprudenţa relevantă a Curţii de la Strasbourg în domeniul proprietăţii.

În susţinerea acestei critici, recurenţii-pârâţi au susţinut că au dobândit dreptul de proprietate al imobilului în litigiu şi se află în situaţia de a îşi pierde dreptul de proprietate fără să fi încălcat vreo dispoziţie legală.

Potrivit dispoziţiilor art. 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauza de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional.

Conform Convenţiei, nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât pentru o cauză de utilitate publică, cu respectarea legii şi a principiilor dreptului internaţional. Acest lucru înseamnă că o ingerinţă în dreptul de proprietate poate fi justificată doar dacă este prevăzută de lege, urmăreşte un scop legitim (de exemplu, interesul public) şi respectă un echilibru corect între interesele individului şi cele ale societăţii.

Articolul 1 din Protocolul adiţional nr. 1/1952 la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale garantează dreptul de proprietate, dar acest drept nu este absolut. Convenţia permite statelor să stabilească limite rezonabile pentru exercitarea drepturilor patrimoniale, inclusiv pentru a asigura respectarea obligaţiilor contractuale asumate între părţi. Astfel, art. 1 din Protocolul 1 permite statelor să stabilească un echilibru între protecţia dreptului de proprietate şi necesitatea respectării obligaţiilor contractuale.

În acest caz, principiul pacta sunt servanda, consacrând obligaţia părţilor de a respecta clauzele şi condiţiile agreate într-un contract valabil încheiat, presupune că părţile sunt obligate să respecte clauzele şi condiţiile stabilite în contractul de vânzare-cumpărare, inclusiv obligaţia de plată a preţului convenit.

Obligaţia de plată a preţului nu constituie o încălcare a dreptului de proprietate al cumpărătorului, ci o condiţie esenţială şi asumată voluntar pentru transferul de proprietate, fără de care contractul nu ar fi avut loc. Neîndeplinirea acestei obligaţii justifică aplicarea clauzelor contractuale care reglementează rezoluţiunea sau alte consecinţe juridice.

În absenţa unui abuz de drept sau a unei intervenţii disproporţionate a autorităţilor, cerinţa de a respecta termenii unui contract valabil încheiat nu poate fi considerată o încălcare a art. 1 din CEDO, ci o aplicare firească a principiilor de drept civil.

Astfel, critica invocată nu poate fi reţinută, deoarece obligaţiile asumate prin contract au fost liber consimţite şi sunt conforme cu principiile generale ale dreptului contractual şi ale protecţiei dreptului de proprietate, conform reglementărilor naţionale şi europene.

În cadrul aceluiaşi motiv de recurs, recurenţii-pârâţi au susţinut că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 1516 şi art. 1522 C. civ., prin faptul că, deşi a reţinut că nu sunt îndeplinite condiţiile rezoluţiunii, totuşi a respins apelul concluzionând că nu se poate reţine o vătămare cauzată pârâţilor, fără o argumentare care să justifice lipsa vătămării, ceea ce echivalează cu nemotivarea hotărârii.

În prealabil, Înalta Curte constată că argumentele invocate de recurenţii-pârâţi în susţinerea prezentei critici nu sunt conforme cu realitatea faptică a dosarului, nu sunt reţinerile instanţei de apel, motivarea acesteia fiind trunchiată.

În primul rând, astfel cum s-a menţionat anterior, contrar celor susţinute de recurenţi, instanţa de apel a confirmat soluţia primei instanţe şi a respins apelul declarat de pârâţi, reţinând că sunt îndeplinite toate cele trei condiţii pentru rezoluţiunea contractului.

Ceea ce în realitate a reţinut instanţa de prim control judiciar este că nu a fost analizată de prima instanţă apărarea pârâţilor referitoare la împrejurarea că nu au fost puşi în întârziere printr-o notificare scrisă anterior introducerii cererii de chemare în judecată.

Însă, reţinând că această apărare constituie şi motiv de apel referitor la neîndeplinirea condiţiilor pentru dispunerea rezoluţiunii contractului, a analizat apărarea pârâţilor şi a apreciat-o ca fiind nefondată, expunând motivele care au condus la această soluţie.

Inexistenţa unei vătămări a pârâţilor reţinută de instanţa de apel a vizat numai lipsa motivării instanţei de fond cu privire la acest aspect şi a fost reţinută având în vedere că instanţa de apel a complinit această lipsă de analiză, prin examinarea completă a cauzei în calea de atac a apelului.

Drept urmare, critica formulată nu poate fi primită, întrucât nu se grefează pe reţinerile şi raţionamentul curţii de apel.

În ultima parte din memoriul de recurs, recurenţii-pârâţi au invocat aplicarea greşită a art. 1167, art. 1168 şi art. 1268 C. civ., precum şi neaplicarea art. 1266 C. civ. incident în speţă, susţinând că instanţa de apel a considerat aplicabile dispoziţiile art. 1268 C. civ., respectiv interpretarea clauzelor îndoielnice, deşi regula de interpretare a contractelor este cea prevăzută de art. 1266 C. civ.

Astfel, în opinia recurenţilor, instanţa de apel ar fi trebuit, prioritar, să administreze probe din care să reiasă voinţa părţilor şi abia ulterior, în măsura în care nu se putea dovedi această voinţă, să apeleze la regula de excepţie, prevăzută de art. 1268 C. civ.

În ceea ce priveşte aplicarea art. 1268 C. civ., au mai susţinut recurenţii (pag. 11 final - 13) că, în condiţiile în care instanţa de apel ar fi apreciat, în mod judicios, că se impune aplicarea acestui text de lege la speţa pendinte, aceasta ar fi trebuit să facă aplicarea art. 1671 C. civ. şi să interpreteze clauza contractuală în favoarea cumpărătorului, precum şi a art. 1268 alin. (3) din acelaşi cod, potrivit căruia clauzele se interpretează în sensul în care produc efecte.

În acest sens, au subliniat că instanţa de prim control judiciar a încălcat principiul disponibilităţii părţilor, prin înlăturarea clauzei contractuale, această înlăturare având efect identic cu constatarea nulităţii clauzei.

Or, din simpla lecturare a deciziei atacate rezultă că instanţa de apel nu a examinat cauza şi nu a făcut o interpretare a clauzelor contractuale din perspectiva art. 1268 C. civ., cum, în mod eronat, afirmă recurenţii-pârâţi.

În examinarea cauzei, instanţa de apel, a răspuns criticilor pârâţilor, care susţineau că o parte din preţ fusese deja achitată înainte de încheierea contractului, fapt pe care aceştia îl deduceau din clauza contractuală potrivit căreia "(...) restul de preţ este plătit de cumpărător până cel mai târziu la data de 5.10.2015 (...)".

Astfel, examinând clauza în discuţie, făcând aplicarea art. 1266 alin. (1) C. civ., potrivit căruia contractele se interpretează după voinţa concordantă a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor, a reţinut că aceasta nu este de natură să dovedească faptul că o parte din preţ a fost achitată anterior încheierii contractului,

Drept urmare, instanţa de apel nu a considerat aplicabil art. 1268 C. civ. şi nu a reţinut în considerente că urmează a interpreta clauze îndoielnice, cum afirmă recurenţii cum, de alfel, nici nu a înlăturat această clauză, astfel cum se afirmă prin memoriul de recurs (pag. 11 final - 13).

Drept urmare, argumentele invocate nu combat judecata realizată de instanţa de apel, recurenţii construind un silogism bazat pe noi premise şi încercând să genereze un raţionament care să conducă la o soluţie contrară celei din decizia atacată, motiv pentru care aceste argumente nu pot fi luate în considerare.

În acest punct al analizei, Înalta Curte constată necesar a menţiona că, pentru declanşarea controlului de legalitate, partea recurentă este obligată să indice norma de drept încălcată, să explice modul în care a fost încălcată şi să formuleze obiecţii precise împotriva raţionamentului juridic al instanţei de apel.

Simpla invocare a unor texte de lege nu este aptă de a genera controlul de legalitate, întrucât instanţa de recurs nu poate/nu trebuie să deducă ce anume se contestă, ci partea recurentă trebuie să argumenteze în mod clar aspectele din raţionamentul juridic al instanţei de apel care sunt greşite.

Drept urmare, nefiind dezvoltate critici care să se grefeze pe raţionamentul instanţei de apel, aceste argumente vor fi înlăturate ca inadmisibile în recurs.

Pentru toate considerentele expuse, Înalta Curte, constatând că decizia recurată a fost pronunţată cu respectarea prevederilor legale, nefiind incidente motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 din C. proc. civ., în temeiul art. 496 din acelaşi cod, va respinge ca nefondat recursul declarat.

Constatând îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 451-453 din C. proc. civ., Înalta Curte va obliga recurenţii-pârâţi să plătească intimatei - reclamante S.C. A. S.R.L. suma de 6.750,69 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, sub forma onorariului de avocat, conform documentelor justificative depuse la filele x.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii B. şi C. împotriva deciziei civile nr. 1323A/2021 din 12 octombrie 2021 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă. Obligă recurenţii-pârâţi la plata către intimata-reclamantă S.C. A. S.R.L. a cheltuielilor de judecată în sumă de 6.750,69 RON, reprezentând onorariu de avocat.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 17 aprilie 2024.