Enforceability of contractual waiver of improvement costs in antecedent sale vs. statutory accession claims

Şedinţa publică din data de 17 aprilie 2024

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Cluj, secţia civilă, în data de 29 octombrie 2013, sub nr. de dosar x/2013, reclamanţii A. şi B. au solicitat instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, în contradictoriu cu pârâţii C. şi D., să constate şi să dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat la E. din Cluj-Napoca sub nr. x/05.10.2011, modificat prin actul adiţional la antecontract autentificat la E. din Cluj-Napoca, sub nr. x/10.11.2011, actul adiţional la antecontract autentificat la E. din Cluj-Napoca, sub nr. x/29.05.2012 şi actul adiţional la antecontract autentificat la E. din Cluj -Napoca, sub nr. x/27.05.2013, cu obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 610/2016 din 04.11.2016, pronunţată de Tribunalul Cluj, secţia civilă, în dosarul nr. x/2013, a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei B., invocată de D., şi, în consecinţă, a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de B., ca fiind formulată de o persoană fară calitate procesuală activă. A fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei reconvenţionale C., invocată de reclamantul reconvenţional D., privitor la petitele 1 şi 2 ale cererii reconvenţionale formulate de C.. A fost respinsă cererea reconvenţională formulată de reclamanta reconvenţională C. privind petitele 1 şi 2 din cererea reconvenţională, având ca obiect plata către reclamanta reconvenţională a lucrărilor de îmbunătăţiri durabile şi adăugate imobilului situat în Cluj-Napoca, str. x şi plata sporului de valoare adus imobilului, precum şi înscrierea unei ipoteci legale ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă. De asemenea, a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei reconvenţionale C. faţă de pretenţiile formulate de reclamantul reconvenţional D. prin cererea reconvenţională adiţională. A fost respinsă cererea reconvenţională formulată de D. împotriva pârâtei reconvenţionale C. având ca obiect cererea reconvenţională adiţională ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală.

Pe fondul cauzei, a fost admisă cererea de chemare în judecată formulată de A., împotriva pârâţilor C. şi D., şi în consecinţă s-a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat de E. din Cluj-Napoca, sub nr. x/05.10.2011, modificat prin actul adiţional autentificat de E. din Cluj-Napoca sub nr. x/10.11.2011, actul adiţional autentificat de E. din Cluj-Napoca sub nr. x/29.05.2012 şi actul adiţional autentificat de E. din Cluj-Napoca sub nr. x/27.05.2013. De asemenea, a fost respinsă cererea reconvenţională formulată de C. împotriva pârâtului A. şi B., având ca obiect predarea bunuri mobile. A fost respinsă cererea reconvenţională aşa cum a fost completată prin cererea adiţională, formulată de D.. A fost respinsă cererea reclamantului A. de obligare a pârâtei C. la plata cheltuielilor de judecată. A fost obligat pârâtul D. să plătească reclamantului A. cheltuieli de judecată în cuantum de 19565 RON. A fost respinsă cererea reclamantei B. de obligare a pârâţilor la cheltuieli de judecată.

3. Hotărârea pronunţată în apel

Prin decizia civilă nr. 286/A/2017 din 20 iunie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, în dosar nr. x/2013, a fost respins, ca nefondat, apelul pârâtului D. formulat împotriva încheierii civile nr. 58/CC/2017, pronunţate de Tribunalul Cluj în dosarul conexat nr. x/2017, precum şi apelul formulat de acelaşi pârât împotriva sentinţei civile nr. 610/2016 a Tribunalului Cluj, pronunţate în dosarul nr. x/2013.

A fost respins, ca nefondat, apelul incident formulat de reclamantul A. împotriva sentinţei civile nr. 610/04.11.2016 a Tribunalului Cluj, pronunţată în dosarului nr. x/2013

A fost admis în parte apelul pârâtei C. împotriva sentinţei civile nr. 610 din 4.11.2016 a Tribunalului Cluj, care a fost anulată cu privire la soluţia dată excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamantei reconvenţionale C., precum şi la rezolvarea dată cererii reconvenţionale formulată de aceeaşi parte, privind capetele de cerere ce au ca obiect plata lucrărilor de îmbunătăţiri durabile şi adăugate imobilului situat în Cluj-Napoca, str. x, plata sporului de valoare adus aceluiaşi imobil şi înscrierea unei ipoteci legale.

S-a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare la Tribunalul Cluj, în limitele precizate ale excepţiei lipsei calităţii procesuale active şi cererii reconvenţionale formulată de pârâta C..

Au fost păstrate toate celelalte dispoziţii ale sentinţei atacate.

4. Hotărârea pronunţată în recurs

Prin decizia civilă nr. 1324/03.07.2019, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a Ii-a civilă, a respins, ca nefondat, recursul declarat de recurentul-pârât D. împotriva deciziei civile nr. 286/A/20.01.2017, pronunţată de Curtea de Apel Cluj.

Al doilea ciclu procesual:

În data de 24.08.2020, dosarul aflat în rejudecare a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Cluj, secţia civilă, sub nr. x/2020.

La data de 26.10.2020, numita F. a formulat cerere de intervenţie principală solicitând admiterea acesteia şi obligarea reclamanţilor-pârâţi A. şi B., ca urmare a rezoluţiunii antecontractului de vânzare-cumparare nr. x/05.10.2011, la restituirea sumei de 192.000 Euro în echivalent RON la cursul BNR din ziua plăţii, achitată de pârâtul-reclamant reconvenţional D. cu titlu de rest de preţ achitat din banii intervenientei şi a contravalorii tuturor finisajelor aduse în imobilul achiziţionat, finisaje care aşa cum rezultă din raportul de evaluare existent la dosar şi care au adus un grad sporit de valoare imobilului situat în Cluj-Napoca, str. x, jud. Cluj, inscris in Cf. nr. x Cluj-Napoca; obligarea reclamanţilor-pârâţi A. şi B. la achitarea în favoarea intervenientei a totalului sumei de 513.838 euro, în raport de constatările raportului de expertiză efectuat în cauză, prin care s-a stabilit valoarea de 321.838 euro, reprezentând contravaloarea lucrărilor necesare şi utile, interioare şi exterioare, executate de pârâtul D., precum şi a dobânzii legale calculate la suma de 321.838 euro, în total suma de 513.838 euro (192.000 euro +321.838 euro).

A solicitat instituirea dreptului de ipotecă legală asupra imobilului situat în Cluj-Napoca str. x înscris în Cf x având nr. top x, 13975/1/2/3/1, 13975/1/3/3/1, 13975/1/1/4/2, 13975/1/2/4/2, 13975/1/3/4/2 până la concurenţa sumei de 513.838 euro (192.000 euro+321.838 euro). A solicitat respingerea cererii reconvenţionale formulate la data de 04.03.2014 de către pârâta C. prin care aceasta a solicitat instanţei să dispună obligarea în solidar a pârâţilor reconvenţionali A. şi B. la plata în favoarea ei a contravalorii lucrărilor de îmbunătăţiri durabile şi adăugate imobilului situat în Cluj-Napoca str. x înscris în CF x a loc. Cluj-Napoca nr. top x, 13975/1/2/3/1, 13975/1/3/3/1, 13975/1/1/4/2, 13975/1/2/4/2, 13975/1/3/4/2 precum şi la plata sporului de valoare adus imobilului descris prin efectuarea acestor îmbunătăţiri în temeiul accesiunii, înscrierea ipotecii legale asupra imobilului în favoarea acesteia pentru suma reprezentând contravaloarea lucrărilor şi sporului de valoare (rezultată în urma expertizei) în temeiul art. 591 alin. (2) C. civ. să dispună obligarea în solidar a pârâţilor reconvenţionali A. şi B. la predarea către aceasta a tuturor bunurilor mobile ce se găsesc în imobil (mobilier şi corpuri de iluminat), proprietatea acesteia.

Prin întâmpinarea formulată la cererea de intervenţie, reclamantul A. a invocat excepţia tardivităţii cererii de intervenţie, excepţia puterii şi a autorităţii de lucru judecat şi excepţia de neexecutare a contractului. Pe fondul cauzei, reclamantul a solicitat respingerea cererii de intervenţie, ca netemeinică şi nelegală.

Prin întâmpinarea formulată, pârâta C. a solicitat respingerea în principiu a cererii de intervenţie principală, ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală, lipsită de interes şi neavenită.

La data de 16.12.2020, pârâtul D. a formulat precizare cu privire la cererea de intervenţie formulată de F., prin care a solicitat admiterea cererii de intervenţie.

Prin încheierea de şedinţă din data de 15.03.2021, tribunalul a admis în principiu cererea de intervenţie voluntară formulată de F., apreciind că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 61 alin. (1) şi art. 62 alin. (2) C. proc. civ.

Prin încheierea din data de 01.04.2021, pronunţată de Tribunalul Cluj, secţia civilă în dosar nr. x/2020, instanţa a respins în temeiul art. 36 teza ultimă C. proc. civ. excepţia lipsei calităţii procesuale active a intervenientei principale.

5. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 745 din 03.11.2021, pronunţată de Tribunalul Cluj, secţia civilă, în dosar nr. x/2020, a fost respinsă, ca neîntemeiată, excepţia autorităţii de lucru judecat invocată reclamantul A., raportat la cererea de intervenţie formulată de F..

A fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale active a pârâtei-reclamante C., raportat la primele două capete din cererea reconvenţională formulată, excepţie invocată de pârâtul-reclamant D..

A fost respinsă cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă C. (primele 2 petite), ca neîntemeiată.

A fost respinsă cererea de intervenţie principală formulată de intervenienta F., ca neîntemeiată.

În temeiul art. 19 din O.U.G. nr. 51/2008, suma de 16149,915 RON de care intervenienta principală a beneficiat ca ajutor public judiciar sub forma scutirii parţiale a rămas în sarcina statului.

A fost obligată pe pârâta reclamanta C. să plătească reclamantului-pârât A. suma de 7000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, respectiv onorariu avocaţial redus.

6. Hotărârea pronunţată în apel

Prin decizia civilă nr. 438/A/2022 din 23 noiembrie 2022, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâta C. împotriva încheierilor civile din 15.03.2021 şi din 01.04.2021 şi împotriva sentinţei civile nr. 745 din 03.11.2021 ale Tribunalului Cluj, pronunţate în dosar nr. x/2020, pe care le-a menţinut.

7. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta C., cale de atac cu a cărei soluţionare a fost învestită Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în prezenta cauză.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6, 7 şi 8 din C. proc. civ., recurenta-pârâtă a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, instanţei de apel, iar în subsidiar, admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi în rejudecare admiterea apelului cu consecinţa admiterii cererii reconvenţionale, precum şi obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

Recurenta a susţinut că este nelegală soluţia dată cererii reconvenţionale, întrucât instanţa de apel a reţinut implicit puterea de lucru judecat, care însă presupune diversitate de acţiuni şi identitate de chestiuni, premisă greşită în prezenta cauză. Recurenta a invocat ca practică judiciară în acest sens decizia nr. 501 din 8 martie 2016 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia II-a civilă.

Cu referire la interpretarea dată dispoziţiilor contractuale cuprinse în art. 7.3, recurenta a susţinut că instanţa de apel a făcut o greşită aplicare atât a dispoziţiilor art. 1266 C. civ., cât şi a dispoziţiilor contractuale, instanţele de fond ignorând total efectele convenţiei atestate de av. G. sub nr. 14, prin care reclamantul A. a recunoscut investiţiile efectuate la imobil şi s-a obligat la restituirea contravalorii acestora exclusiv către recurentă în limita sumei de 185.000 Euro, convenţie care schimbă conţinutul clauzei contractuale cuprinse la art. 7.3 exclusiv în raport cu recurenta.

Astfel, sunt nelegale şi în totală contradicţie cu manifestările de voinţă ale părţilor susţinerile instanţei de apel că art. 7.3 din contract nu este susceptibil de interpretări diametral opuse, în relaţiile dintre aceleaşi părţi contractante, precum şi faptul că instanţele au reţinut că această dispoziţie nu a fost modificată prin actele adiţionale încheiate, continuând să producă efecte între părţile contractante, fiind expresia manifestării lor de voinţă.

Motivarea instanţei de apel se raportează exclusiv la raportul juridic tranşat în raport cu D., excluzând din analiza sa raportul recurentei cu reclamantul A., care a avut ca şi premise alte raporturi facruale şi juridice, ceea ce schimbă şi cauza acţiunii recurentei.

Instanţa de apel nu a explicat considerentele pentru care a exclus din analiză efectele convenţiei dintre recurentă şi reclamantul A. cu privire la suma recunoscută de reclamant ca şi investiţii proprii ale recurentei în limita sumei de 185.000 Euro, încălcând astfel dispoziţiile art. 425 C. proc. civ., hotărârea nefiind motivată.

Ceea ce a intrat în puterea lucrului judecat sunt statuările instanţelor cu privire la raportul dintre D. şi reclamant, reţinându-se şi în decizia dată în recurs de instanţa supremă, în primul ciclu procesual, că nu are relevanţă, în judecata cererii reconvenţionale a pârâtei, efectele pe care le-ar putea avea asupra soluţiei pe fond, chestiuni tranşate în mod definitiv cu prilejul analizării celorlalte cereri formulate în cauză. Astfel, nu se poate da eficienţă puterii de lucru judecat, câtă vreme şi poziţia procesuală a fost diferită.

Or, instanţa de apel avea obligaţia analizării exclusiv a raportului dintre recurentă şi reclamantul A. prin raportare la cauza raportului juridic şi actele succesive încheiate, diferite de cel al pârâtului D., însă a ignorat dispoziţiile contractuale care au schimbat conţinutul clauzei cuprinse la art. 7.3. din contract, cel puţin din perspectiva recunoaşterii de către reclamantul A. a dreptului recurentei la despăgubiri reprezentând îmbunătăţiri şi amenajări.

Contrar celor reţinute de instanţa de apel, clauza conţinută în art. 7.3 a fost modificată prin convenţia din 17.10.2013, astfel că instanţa nu poate schimba voinţa părţilor din actul încheiat.

În ceea ce priveşte motivarea oferită asupra soluţiei privind plata sporului de valoare, instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 1266 raportat la art. 584 C. civ., precum şi a dispoziţiilor contractuale cuprinse în art. 7.3 şi a actelor adiţionale la antecontractul autentificat sub nr. x/5.10.2011, adăugând în mod nepermis clauzelor contractuale şi voinţei părţilor cuprinse în act.

Instanţele de fond au apreciat, nelegal, că această pretenţie intră în conţinutul clauzei de la art. 7.3 din antecontract, însă dacă părţile doreau includerea sporului de valoare în această clauză, acest aspect trebuia prevăzut în mod expres, sporul de valoare neputând fi inclus în sintagma "promitentul cumpărător nu mai are nicio pretenţie de nicio natură în acest sens", care face trimitere la amenajări şi reparaţii, noţiunile nefiind echivalente din punct de vedere juridic.

Întrucât în cuprinsul antecontractului şi a actelor adiţionale nu există o astfel de prevedere, sporul de valoare este susceptibil de a fi restituit pentru că nu a fost inclus în clauza contractuală din art. 7.3.

A mai arătat recurenta că este greşită reţinerea instanţei de apel în sensul că art. 5 din actul adiţional semnat la 29.05.2012 ar confirma intenţia părţilor de a renunţa la pretinderea sporului de valoare, în condiţiile în care acea clauză vizează exclusiv amenajările/reparaţiile.

Interpretând clauza contractuală în acord cu dispoziţiile art. 1266 raportat la art. 584 C. civ. se observă că însuşi legiuitorul a prevăzut, în mod expres, cele două categorii de despăgubiri la care are alegere proprietarul imobilului. Din moment ce părţile nu au prevăzut în contract expressis verbis că în lucrările de amenajare/reparaţii este inclus şi sporul de valoare instanţa de judecată nu se poate substitui voinţei concordante a părţilor adăugând la conţinutul clauzei.

Instanţa de apel a mai reţinut că reclamantul s-a apărat arătând că potrivit dispoziţiilor art. 584 C. civ., invocate de pârâtă ca temei al pretenţiilor deduse judecăţii, constructorul de bună-credinţă poate pretinde obligarea proprietarului la plata fie a sporului de valoare adus imobilului, fie a valorii materialelor şi a manoperei, nu a ambelor categorii de despăgubiri.

Însă, în contextul formulării acestei apărări, instanţa de apel avea obligaţia, ca în baza probelor administrate să dea eficienţă art. 584 lit. a) sau lit. b) C. civ., nefiind contestat că recurenta a fost de bună-credinţă la momentul efectuării lucrărilor.

Prin urmare, instanţa de apel a nesocotit atât dispoziţiile legale indicate în cererea de recurs, cât şi dispoziţiile contractuale, adăugând în mod nepermis voinţei expres prevăzute în actele încheiate între părţi.

8. Apărările formulate în cauză

Intimatul-reclamant A. a depus întâmpinare în 27 martie 2023, prin care a invocat excepţia nulităţii recursului, pentru lipsa criticilor de nelegalitate, iar pe fond a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.

9. Procedura de filtru.

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 29 noiembrie 2023, completul de filtru a respins excepţia nulităţii recursului, invocată de intimatul-reclamant A..

A admis în principiu recursul declarat de pârâta C. împotriva deciziei nr. 438/A/2022 din 23 noiembrie 2022 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă.

A stabilit termen de judecată în şedinţă publică, la data de 14 februarie 2024, ora 900, completul C10- noul C. proc. civ., cu citarea părţilor.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate de recurent, care se subsumează motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6) şi 8) din C. proc. civ. şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat, pentru considerentele ce urmează să fie expuse:

Motivul de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6) din C. proc. civ. este nefondat, pentru următoarele aspecte:

În cuprinsul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6) din C. proc. civ. sunt menţionate trei ipoteze, care conduc la casarea unei hotărâri şi anume:

a) hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină, în sensul că acestea lipsesc cu desăvârşire sau există o motivare, dar ea este insuficientă, nu răspunde tuturor cererilor sau, după caz, criticilor aduse hotărârii de primă instanţă;

b) motivele hotărârii recurate sunt contradictorii. Contradicţia poate fi constatată în cuprinsul considerentelor sau prin analiza acestora în raport cu dispozitivul, fiind posibilă ipoteza în care ele nu susţin dispozitivul, ci, din contră, îl contrazic;

c) hotărârea cuprinde motive străine de natura pricinii, ceea ce echivalează practic cu o nemotivare.

Dacă pentru invocarea nemotivării hotărârii supuse căii de atac, în principiu, este suficientă trimiterea la dispoziţiile art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., pentru celelalte două variante normative - motivarea contradictorie ori motivarea pe baza unor motive străine de natura pricinii - recurenta este ţinută să indice instanţei de recurs şi să dezvolte această ipoteză de casare prin critici concrete, din care să reiasă cu claritate caracterul contradictoriu al unor considerente în drept (având în vedere că instanţa de recurs exercită exclusiv un control judiciar de legalitate) sau să indice acele considerente străine de natura pricinii.

În cuprinsul memoriului de recurs, se invocă că instanţa de apel nu a expus considerentele pentru care a exclus din analiza sa efectele convenţiei încheiate cu intimatul Aga cu privire la suma de 185.000 euro asupra raporturilor juridice.

Cu privire la acest aspect, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie reţine că, potrivit art. 425 alin. (1) lit. (b) C. proc. civ., hotărârea judecătorească trebuie să cuprindă motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor.

Potrivit art. 13 C. proc. civ. dreptul la apărare este garantat iar potrivit art. 6 "orice persoană are dreptul la judecarea cauzei sale în mod echitabil, în termen optim şi previzibil, de către o instanţă independentă, imparţială şi stabilită de lege. În acest scop, instanţa este datoare să dispună toate măsurile permise de lege şi să asigure desfăşurarea cu celeritate a judecăţii".

Art. 6 CEDO stabileşte că orice persoană are dreptul la judecarea în mod echitabil, în mod public şi într-un termen rezonabil a cauzei sale, de către o instanţă independentă şi imparţială, instituită de lege, care va hotărî fie asupra încălcării drepturilor şi obligaţiilor sale cu caracter civil, fie asupra temeiniciei oricărei acuzaţii în materie penală îndreptată împotriva sa.

Se reţine că procesul civil este guvernat de mai multe principii, în cauza de faţă relevante fiind principiul dreptului la un proces echitabil, principiul dreptului la apărare şi principiul contradictorialităţii.

Astfel, procesul civil este creaţia părţii, care îl declanşează şi a părţii chemate în proces. Principiul contradictorialităţii constă în posibilitatea părţilor de a discuta în contradictoriu toate elementele cauzei, care pot servi la soluţionarea pricinii deduse judecăţii, iar o altă formă de existenţă a acestui principiu se manifestă prin obligaţia instanţei de a supune discuţiei părţilor toate elementele cauzei deduse judecăţii, din această perspectivă, putându-se discuta de o întrepătrundere între principiul contradictorialităţii şi principiul dreptului la apărare.

Mai mult, dreptul la un proces echitabil nu poate fi considerat efectiv decât dacă susţinerile părţilor sunt examinate de către instanţă, aceasta având obligaţia de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, argumentelor şi elementelor de probă sau cel puţin de a le aprecia (CEDO cauza Albina împotriva României, cauza Gheorghe împotriva României). Singura garanţie că instanţă a analizat susţinerile părţilor, argumentele şi probele administrate o reprezintă motivarea hotărârii judecătoreşti.

Curtea Constituţională a reţinut în jurisprudenţa sa că motivarea unei hotărâri trebuie să fie clară şi precisă, să se refere la probele administrate în cauză şi să fie în concordanţă cu acestea, să răspundă în fapt şi în drept la toate aspectele incidente în cauză, să conducă în mod logic şi convingător la soluţia din dispozitiv. Hotărârea instanţei trebuie să cuprindă, ca o garanţie a caracterului echitabil al procedurii judiciare şi al respectării dreptului la apărare al părţilor, motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei, precum şi cele pentru care s-au înlăturat cererile/apărările părţilor. Considerentele hotărârii, reprezentând explicitarea soluţiei din dispozitiv, sprijinul necesar al acestuia, fac corp comun cu dispozitivul şi intră deopotrivă în autoritate de lucru judecat, raportat la părţile din dosar şi obiectul cauzei. (par. 171).

Obligativitatea motivării hotărârilor judecătoreşti constituie o condiţie a procesului echitabil, exigenţă a art. 21 alin. (3) din Constituţia României şi art. 6 alin. (1) din Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale. Astfel cum se reţine în jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, în Hotărârea din 28 aprilie 2005, pronunţată în Cauza Albina împotriva României, paragraful 30, dreptul la un proces echitabil, garantat de art. 6 paragraful 1 din Convenţia europeană pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, "include printre altele dreptul părţilor de a prezenta observaţiile pe care le consideră pertinente pentru cauza lor. Întrucât Convenţia nu are drept scop garantarea unor drepturi teoretice sau iluzorii, ci drepturi concrete şi efective (Hotărârea Artico împotriva Italiei, din 13 mai 1980, seria x, nr. 37, p. 16, paragraful 33), acest drept nu poate fi considerat efectiv decât dacă aceste observaţii sunt în mod real "ascultate", adică în mod corect examinate de către instanţa sesizată.

Curtea europeană a reţinut în jurisprudenţa sa că este motivată în mod corespunzător o decizie care permite părţilor să facă uz efectiv de dreptul lor de apel (Hirvisaari împotriva Finlandei, pct. 30 in fine). Deşi art. 6 § 1 obligă instanţele să îşi motiveze deciziile, acest fapt nu poate fi înţeles ca impunând un răspuns detaliat pentru fiecare argument [Van de Hurk împotriva Ţărilor de Jos, pct. 61; García Ruiz împotriva Spaniei (MC), pct. 26; Jahnke şi Lenoble împotriva Franţei (dec.); Perez împotriva Franţei (MC), pct. 81].

Întinderea obligaţiei privind motivarea poate varia în funcţie de natura deciziei (Ruiz Torija împotriva Spaniei, pct. 29; Hiro Balani împotriva Spaniei, pct. 27) şi trebuie analizată în lumina circumstanţelor speţei: trebuie să se ţină seama în special de diversitatea motivelor pe care un justiţiabil le poate ridica în instanţă şi de diferenţele din statele contractante în materie de dispoziţii legale, cutume, concepţii doctrinare, prezentarea şi redactarea hotărârilor şi deciziilor (Ruiz Torija împotriva Spaniei, pct. 29; Hiro Balani împotriva Spaniei, pct. 27).

Corelativ obligaţiei de motivare a instanţei de judecată îi revine şi părţii nemulţumite de soluţia pronunţată de către instanţa de judecată, îndatorirea de a-şi expune propriul raţionament şi argumentele pentru a combate modul de soluţionare al unei cereri principale/accesorii sau subsidiare.

Aplicând aceste principii în cauza de faţă, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată că instanţele devolutive au evidenţiat că pretenţiile formulate de către recurentă, prin demersul său judiciar, respectiv cererea reconvenţională au fost întemeiate pe clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/05.10.2011, respectiv art. 7.3 din antecontract.

Recurenta a pretins că clauza înscrisă în art. 7.3 din contract a fost modificată prin actul adiţional din data de 29.05.2012 şi prin convenţia atestată de avocat G. sub nr. 14, împrejurare faţă de care se impunea analizarea pretenţiilor formulate din perspectiva clauzei modificate.

Instanţele devolutive au statuat că menţiunile din cuprinsul convenţiei atestate de avocat G. sub nr. 14 nu reprezintă o modificare a clauzei inserate în art. 7.3 în antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/05.10.2011, ci reprezintă o înţelegere distinctă intervenită între părţi, respectiv între promitentul-vânzător şi unul dintre promitenţii-cumpărători, care nu produce niciun efect cu privire la modificarea/schimbarea efectelor juridice ale clauzei prevăzute la art. 7.3 din antecontract.

Având în vedere că recurenta şi-a întemeiat pretenţiile formulate, prin cererea reconvenţională numai pe clauzele cuprinse în antecontractul de vânzare-cumpărare, nu şi pe înţelegerea consemnată prin convenţia atestată de avocat G. sub nr. 14, în mod corect instanţa de apel a analizat temeinicia acţiunii formulate din perspective raporturilor juridice născute în temeiul antecontractului, fără a acorda relevanţă juridică convenţiei antereferite.

În acest context, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată că nu există o lipsă a motivării, în accepţiunea dispoziţiilor art. 488 alin. (6) din C. proc. civ., în condiţiile în care instanţa de apel a prezentat raţionamentul logico-juridic pe care se întemeiază soluţia pronunţată.

Nemulţumirile recurentei referitoare la statuările instanţei de apel vor fi analizate din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (8) din C. proc. civ.- interpretarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1266 din C. civ.

Pentru toate considerentele expuse, se constată că nu este incident motivul de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6) din C. proc. civ.

Motivul de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8) din C. proc. civ. invocat de către recurentă se referă la aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1266 din C. civ., prin valorificarea puterii de lucru judecat a hotărârii pronunţate în primul ciclu procesual şi a dispoziţiilor art. 584 din C. civ., referitor la sporul de valoare al imobilului.

Sub un prim aspect, recurenta invocă că instanţa de apel a interpretat greşit clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2011, valorificând dezlegarea dată de instanţă, în primul ciclu procesual, referitoare la caracterul clar şi cert al clauzei inserate în art. 7.3 din contract şi la statuarea că nu a fost modificată prin actele adiţionale încheiate.

Recurenta apreciază că această clauză din art. 7.3 din contract a fost modificată prin actul adiţional din data de 29.05.2012 şi prin convenţia atestată de avocat G. sub nr. 14.

Critica formulată este neîntemeiată, pentru următoarele aspecte:

În primul rând, în litigiul pendinte, instanţa devolutivă a fost învestită cu soluţionarea cererii reconvenţionale formulate de C. în dosarul nr. x/2013, ca urmare a casării cu trimitere spre rejudecare prin decizia civilă nr. 286/A/2017 pronunţată de Curtea de Apel Cluj în dosarul nr. x/2013.

Obiectul cererii reconvenţionale este reprezentat de restituirea investiţiilor efectuate la imobil şi obligarea promitentului vânzător la plata contravalorii acestora şi la sporul de valoare şi este întemeiat pe clauza contractuală inserată în cuprinsul art. 7.3 din antecontractul de vânzare-cumpărare, modificat prin convenţia atestată de avocat G. sub nr. 14.

Instanţele de judecată au respins cererea reconvenţională, valorificând efectele juridice ale acestei clauze, pe care au considerat-o aplicabilă în raporturile juridice născute în părţi.

Astfel, conform art. 7.3 din antecontractul încheiat de părţi, în situaţia în care promitenţii-cumpărători vor face lucrări de amenajare şi/sau reparaţii la imobilul obiect al prezentului antecontract, înaintea achitării integrale a preţului imobilului şi se află în imposibilitate de a achita preţul integral al acestuia, toate amenajările şi/sau finisajele executate de aceştia rămân câştigate promitenţilor vânzători, promitentul-cumpărător nemaiavând nici o pretenţie de nici o natură în acest sens.

În argumentarea acestei soluţii, s-a statuat că această clauză contractuală nu a fost modificată prin actele adiţionale încheiate ulterior, aspect reţinut de altfel cu putere de lucru judecat în cadrul deciziei civile nr. 1324/03.07.2019 pronunţată de ÎCCJ în recurs. De asemenea, această clauză contractuală nu a fost modificată nici prin convenţia atestată de av. G. sub nr. 14.

În al doilea rând, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie subliniază că statuările instanţelor devolutive cu privire la modalitatea de interpretare a clauzei inserate în cuprinsul art. 7.3 din antecontractul încheiat de părţi sunt întemeiate, fiind argumentate şi corect justificate, pe baza probatoriului administrat în cauză.

Conţinutul clauzei sus-menţionate este clar şi neechivoc, nefiind modificat, aşa cum pretinde, în mod greşit recurenta-reconvenientă.

Convenţia intervenită între A. şi pârâta reconvenţională la data de 17.10.2013 nu reprezintă un act juridic modificator al clauzei antereferite, ci este un act de sine-stătător, prin care părţile contractuale au înţeles să îşi asume anume obligaţii onerative. În acest sens, A. s-a obligat să o despăgubească pe C. în limita maximă a 185.000 euro, înţelegând să-şi asume această obligaţie sub trei condiţii ce urmau a fi îndeplinite cumulativ: 1) desfiinţarea antecontactului cu consecinţa încetării tuturor consecinţelor acestuia ca urmare a culpei promiteniţilor-cumpărători; 2) redobândirea posesiei imobilelor teren şi construcţii ce fac obiectul antecontractului; 3) vânzarea către un terţ a imobilelor construcţie şi teren cu un preţ de minim 800.000 euro şi încasarea integrală a acestei sume. Convenţia reprezintă manifestarea de voinţă a unui subiect de drept civil (A.), făcută, cu intenţia de a produce efecte juridice constând în naşterea dreptului subiectiv de creanţă al recurentei şi, corelativ, obligaţia intimatului, în calitate de subiect pasiv al raportului juridic obligaţional, de a o despăgubi pe recurentă, dacă sunt îndeplinite anumite condiţii.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie decelează că părţile nu au înţeles să modifice antecontractul de vânzare-cumpărare, ci distinct de raporturile juridice născute în temeiul acestuia şi de drepturile şi obligaţiile corelative ale părţilor, au înţeles să încheie un act juridic separat, prin care promitentul-vânzător a recunoscut un drept de creanţă în favoarea unuia dintre promitenţii-cumpărători, dacă sunt îndeplinite anumite condiţii. Relevant în acest sens, este faptul că numai unul dintre cei doi promitenţii-cumpărători este parte în convenţia încheiată ulterior şi, pe cale de consecinţă, dreptul de despăgubire se poate naşte numai în beneficiul acestuia, nu în favoarea ambilor promitenţi-cumpărători.

În realitate, nu ne aflăm în ipoteza modificării raporturilor juridice iniţiale, atâta timp cât actul intervenit ulterior nu evidenţiază manifestarea de voinţă a tuturor părţilor cocontractante din antecontractul de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, aserţiunea recurentei, în sensul că conţinutul clauzei din art. 7.3 din antecontractul încheiat de părţi a fost modificat, ca efect al convenţiei intervenite între A. şi recurentă, la data de 17.10.2013, va fi înlăturată, ca fiind lipsită de fundament juridic.

În al treilea rând, statuând că instanţele devolutive au aplicat şi interpretat, în mod corect, dispoziţiile art. 1266 din C. civ. cu privire la existenţa, claritatea şi conţinutul clauzei antereferite, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie relevă că, într-adevăr, aceasta nu este susceptibilă de interpretări diametral opuse şi că se impun cu putere de lucru judecat considerentele instanţelor, care au stabilit definitiv că cel de-al doilea promitent-cumpărător nu este îndreptăţit să solicite restituirea valorii lucrărilor de construire, amenajare, extindere şi modernizare a imobilului întrucât unei astfel de pretenţii i se opune clauza inserată în art. 7.3 din contract. Potrivit acestei clauze în situaţia în care promitenţii cumpărători vor face lucrări de amenajare şi/sau reparaţii la imobilul obiect al prezentului antecontract, înaintea achitării integrale a preţului imobilului şi se află în imposibilitatea achitării preţului integral al acestuia, toate amenajările şi/sau finisajele executate de aceştia rămân câştigate promitenţilor vânzători, promitentul cumpărător nemaiavând nici o pretenţie de nici o natură în acest sens.

Aceste dezlegări definitive au fost consacrate prin sentinţa civilă nr. 610/04.11.2016 pronunţată de Tribunalul Cluj, rămasă definitivă sub acest aspect, în cuprinsul căreia s-a statuat că "clauza contractuală menţionată la art. 7.3 din antecontractul încheiat de părţi a fost interpretată în sensul de a reprezenta o clauză penală". Hotărârea a fost menţinută prin decizia nr. 1324/03.07.2019 pronunţată de instanţa supremă, prin care s-a reţinut că "instanţele de fond erau ţinute de clauzele inserate în mod liber de părţi, neputând limita sau răsturna înţelesul clar al acestora" .

În acest context, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie decelează faptul că caracterul clar şi neîndoielnic al clauzei cuprinse la art. 7.3 din antecontractul încheiat de părţi rezultă nu numai din interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1266 din C. civ., dar şi din valorificarea puterii de lucru judecat a hotărârii pronunţate în primul ciclu procesual.

Autoritatea de lucru judecat nu se manifestă doar sub forma excepţiei procesuale (non bis in idem), ci şi sub forma prezumţiei de lucru judecat, altfel spus, a efectului pozitiv al lucrului judecat.

Conform art. 431 alin. (2) din C. proc. civ., "oricare dintre părţi poate opune lucrul anterior judecat într-un alt litigiu, dacă are legătură cu soluţionarea acestuia din urmă".

Potrivit prezumţiei lucrului judecat, o hotărâre definitivă exprimă realitatea raporturilor juridice dintre părţi (res iudicata pro veritate habetur), neputându-se primi vreo dovadă contrară, faţă de caracterul absolut al prezumţiei. Această manifestare procesuală, de prezumţie, se constituie într-un mijloc de probă de natură să demonstreze ceva în legătură cu raporturile juridice dintre părţi, venind să justifice modalitatea în care au fost dezlegate anterior anumite aspecte litigioase în cadrul acestor raporturi, fără posibilitatea de a se statua diferit.

Aşadar, prezumţia efectului pozitiv al autorităţii de lucru judecat are la bază regula că o hotărâre judecătorească definitivă nu trebuie să fie contrazisă de o altă hotărâre. Spre deosebire de excepţia autorităţii de lucru judecat (efectul negativ), efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat presupune diversitate de acţiuni şi identitate de chestiuni.

Pe de altă parte, astfel cum rezultă din art. 430 alin. (2) din C. proc. civ., autoritatea de lucru judecat este prevăzută în mod expres ca ataşându-se şi considerentelor hotărârii, nu doar a celor decisive, care susţin dispozitivul, ci şi considerentelor decizorii.

Aşadar, faţă de circumstanţele expuse, se evidenţiază că, în mod corect, a fost valorificat şi efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat al hotărârilor pronunţate în primul ciclu procesual sub aspectul valabilităţii, conţinutului şi efectelor clauzei penale prevăzute la art. 7.3 din antecontractul de vânzare-cumpărare.

În al patrulea rând, instanţa supremă notează că recurenta şi-a întemeiat pretenţiile deduse judecăţii prin cererea reconvenţională pe raporturile juridice născute în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare, şi nu a invocat, ca temei juridic al demersului său, drepturile şi obligaţiile corelative născute în baza convenţiei intervenite între A. şi recurentă, la data de 17.10.2013.

Pentru toate argumentele expuse, se relevă că nu sunt întemeiate criticile formulate de către recurentă sub aspectul modului de soluţionare al capătului de cerere, având ca obiect contravaloarea îmbunătăţirilor efectuare.

Cea de-a doua critică- aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 584 din C. civ.- este neîntemeiată, pentru următoarele considerente:

În primul rând, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie notează că între părţi a fost încheiată o promisiune de vânzare-cumpărare a unui imobil, iar părţile şi-au manifestat acordul de voinţă nu numai cu privire la modalitatea de dobândire a dreptului de proprietate şi la plata preţului, dar şi cu privire la eventualele îmbunătăţiri, amenajări, reparaţii care ar fi putut fi realizate de către promitenţii-cumpărători până în momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare. În acest sens, părţile au inserat clauza din art. 7.3 în conţinutul căruia au reglementat modalitatea de valorificare a drepturilor şi obligaţiilor părţilor născute ca urmare a efectuării unor îmbunătăţiri la imobilul litigios, obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare. În realitate, art. 7.3 din contract reprezintă o clauză penală, prin care promitenţii-cumpărători sunt de acord să renunţe la dreptul lor de creanţă, având ca obiect contravaloarea amenajărilor şi îmbunătăţirilor, dacă încheierea contractului nu se va realiza din culpa lor.

În al doilea rând, accesiunea este inaplicabilă atunci când există o convenţie încheiată între proprietarul imobilului (promitentul-vânzător) şi autorul lucrării (promitenţii-cumpărători), prin care se stabileşte raporturile juridice dintre părţi şi drepturile şi obligaţiile corelative.

Dispoziţiile din materia accesiunii imobiliare sunt aplicabile în ipoteza în care nu există niciun acord de voinţă între proprietarul imobilului şi autorul lucrării, întrucât legiuitorul a urmărit să reglementeze situaţia constructorului de bună-credinţă şi a celui de rea-credinţă referitor la dreptul proprietarului terenului, dar şi la dreptul de indemnizare al constructorului.

În cazul în care părţile, prin acordul lor de voinţă, au înţeles să stabilească raporturi juridice, să dea naştere la drepturi şi obligaţii corelative şi să detalieze conţinutul acestora, valorificând principiul libertăţii contractuale, consacrat de dispoziţiile art. 1169 din C. civ., atunci raporturile juridice sunt guvernate de contractul încheiat, în conformitate cu art. 1270 din C. civ.

Principiul forţei obligatorie a actului juridic civil-"pacta sunt servanda" este regula de drept potrivit căreia actul juridic valabil încheiat se impune părţilor sale ca şi legea, trebuind să fie executat întocmai şi neputând înceta prin voinţa doar a uneia sau a unora dintre părţile sale (sau prin voinţa autorului sau a autorilor, în cazul actului unilateral).

Principiul forţei obligatorii are mai multe componente sau implicaţii. Prima componentă se referă la executabilitatea actului, care se referă la consecinţele obligativităţii actului, deci la consecinţele nerespectării acestuia.

Cea de-a doua componentă, irevocabilitatea actului înseamnă că actul nu poate înceta prin voinţa doar a uneia sau a unora dintre părţile sale. Irevocabilitatea contractului presupune că acesta nu poate fi modificat şi nu i se poate pune capăt, discreţionar, prin voinţa doar a uneia sau a unora dintre părţile sale, ci doar prin acordul tuturor.

Prin urmare, acordul de voinţă al părţilor nu poate fi modificat prin invocarea dispoziţiilor art. 584 din C. civ., aşa cum pretinde recurenta, întrucât ar fi înlăturat principiul forţei obligatorie a actului juridic.

În al treilea rând, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie nu poate reţine susţinerea recurentei în sensul că acordul de voinţă al părţilor excedează dreptul său la despăgubire având ca obiect sporul de valoare, întrucât se tinde la reanalizarea situaţiei de fapt de către instanţa de control juridicar, fiind depăşite limitele legalităţii.

În realitate, recurenta, prin criticile formulate în recurs solicită o reinterpretare a probelor administrate, din care să rezulte realitatea faptică pretinsă, atribuirea unei alte semnificaţii probatoriului administrat, în faza devolutivă a procesului, împrejurare care este incompatibilă cu controlul de legalitate efectuat în recurs.

În ultimul rând, se constată că, deşi recurenta a invocat şi motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 7) din C. proc. civ., nu a formulat critici care să se circumscrie acestui motiv de recurs.

Alegaţiile privind efectele puterii de lucru judecat a hotărârii judecătoreşti pronunţate în primul ciclu procesual au fost analizate cu ocazia cercetării motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8) din C. proc. civ., constând în aplicarea şi interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 1266 din C. civ., prin valorificarea puterii de lucru judecat.

Pentru toate considerentele expuse, în temeiul art. 496 din C. proc. civ., constatând că nu sunt întemeiate criticile formulate, nefiind incidente motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6) şi pct. 8) din C. proc. civ., va respinge recursul, ca nefondat.

Cheltuielile procesuale avansate de stat rămân în sarcina acestuia, potrivit art. 19 din O.U.G. nr. 51/2008.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta C. împotriva deciziei nr. 438/A/2022 din 23 noiembrie 2022 pronunţate de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă.

Cheltuielile procesuale avansate de stat rămân în sarcina acestuia, potrivit art. 19 din O.U.G. nr. 51/2008.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 17 aprilie 2024.