Classification of the mandator's contractual obligations as one of result under specialized housing legislation and its impact on liability for delayed property delivery

Şedinţa publică din data de 27 martie 2024

Deliberând asupra recursului şi subliniind, în prealabil, că, potrivit art. 499 C. proc. civ., "prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanţei de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate şi analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins (...)", reţine următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă la 08.04.2019, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe, solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să oblige pârâta să le achite suma de 1.300 euro lunar, pentru perioada cuprinsă între 08.04.2016 şi 08.04.2019, cu titlu de daune-interese, pentru lipsa de folosinţă a locuinţei lor, identificată prin datele cadastrale în cuprinsul cererii, dar şi pentru acoperirea daunelor morale, precum şi cele care se vor acumula până la data finalizării complete a cartierului Henri Coandă din care face parte şi locuinţa aflată în discuţie; reclamanţii au mai solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin încheierea din 18.06.2019, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis excepţia necompetenţei sale materiale procesuale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea secţiei a VI-a Civile a aceluiaşi tribunal.

În etapa regularizării cererii de chemare în judecată, prin încheierea din 14.11.2019, pronunţată în temeiul art. 200 alin. (4) C. proc. civ., prima instanţă a anulat capătul de cerere privind daunele morale.

La 30.12.2019, a fost înregistrată la dosar întâmpinarea pârâtei, prin care a invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, iar în subsidiar, a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

Prin încheierea din 09.07.2020, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a dispus introducerea în cauză a moştenitorilor reclamantului C., decedat, respectiv a numiţilor D. şi E.; totodată, a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune.

Prin sentinţa civilă nr. 1956/08.07.2022, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a admis în parte acţiunea şi a obligat pârâta la plata către reclamanţi a sumei de 39.046 euro, în echivalent în RON la cursul B.N.R. din ziua plăţii, reprezentând despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a imobilului, pentru perioada 08.04.2016-23.10.2020 şi a sumei de 11.420 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată; a respins celelalte pretenţii ca neîntemeiate.

Apelul promovat de către Agenţia Naţională pentru Locuinţe împotriva acestei sentinţe civile a fost respins ca nefondat de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, prin decizia civilă nr. 184/09.02.2023.

Împotriva acestei din urmă decizii, Agenţia Naţională pentru Locuinţe a declarat recurs, solicitând casarea ei şi trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanţei de apel.

Prealabil dezvoltării motivelor de recurs, autoarea căii de atac a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive faţă de solicitarea reclamanţilor de obligare a sa la plata contravalorii lipsei de folosinţă; în consecinţă, a solicitat respingerea acţiunii, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă. A susţinut că obligaţia de construire şi predare a locuinţei a fost asumată de antreprenorul general, conform contractului de construire nr. x/03.06.2004 încheiat cu reclamanţii, act juridic care prevedea şi plata de penalităţi pentru neexecutarea acestei obligaţii. Recurenta a mai arătat că, prin contractul de mandat pe care l-a încheiat cu titularii acţiunii, şi-a asumat doar obligaţia de a urmări executarea lucrărilor, iar din procesul-verbal de predare-primire, înregistrat sub nr. x/17.11.2017, beneficiarul a recunoscut că lucrările de construire şi instalaţii sunt executate conform proiectului şi a decis să preia imobilul în regie proprie, la stadiul fizic existent, devenind exclusiv responsabil pentru finalizarea lucrărilor şi exonerând-o de orice răspundere privind alte lucrări suplimentare, aşa încât apreciază că şi-a îndeplinit obligaţiile asumate şi nu poate fi obligată la plata unor despăgubiri.

În dezvoltarea primului motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., a susţinut că hotărârea atacată a fost dată cu interpretarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material ce reglementează interpretarea contractului şi contractul de mandat şi a celor prevăzute de Legea nr. 152/1998.

Astfel, a arătat că, prin prisma prevederilor art. 970 alin. (2) din C. civ. de la 1864, dar nesocotind art. 983 din acelaşi cod, instanţa de apel a calificat greşit obligaţia sa, ca fiind una de rezultat, procedând la interpretarea unor clauze contractuale clare, care nu erau susceptibile de lămurire; totuşi, dacă ar fi aplicat coroborat cele două reguli de interpretare, instanţa de apel ar fi ajuns la concluzia că pretinsa clauză neclară trebuia interpretată în favoarea sa, ca parte care se obligă, iar nu împotriva ei.

Din perspectiva aplicării greşite a Legii nr. 152/1998, autoarea căii de atac a susţinut că atribuţiile stabilite legal în sarcina sa nu pot influenţa natura juridică a contractului de mandat, acesta fiind singurul raport juridic generator de obligaţii în sarcina sa şi cauza juridică a acţiunii reclamanţilor. A subliniat faptul că, reţinând norme care reglementează funcţionarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, aşadar exterioare contractului de mandat pe care a fost fundamentat demersul judiciar al reclamanţilor, instanţa de apel a pronunţat o hotărâre nelegală, cu depăşirea limitelor învestirii.

În continuare, a expus competenţele pe care i le-a atribuit legea şi a arătat modul particular în care şi le-a exercitat în cadrul proiectului de realizare a cartierului Henri Coandă, în colaborare cu alte instituţii ale statului implicate în acelaşi proiect, urmărind să sublinieze că, faţă de reclamanţi, obligaţiile sale sunt trasate exclusiv prin contractul de mandat, ce reprezintă legea părţilor, conform dispoziţiilor art. 969 din C. civ. de la 1864, apreciind astfel că nu pot fi contopite cu cele asumate de ceilalţi participanţi la realizarea proiectului, după cum a reţinut eronat instanţa de apel.

În concret, Agenţia Naţională pentru Locuinţe a susţinut că nu este, în niciunul dintre programele desfăşurate, dezvoltator şi coordonator al programului de construcţii la nivel naţional şi nici finanţator al lucrărilor de construcţii şi instalaţii, motiv pentru care a considerat că nu poate răspunde pentru nefinalizarea la termen a locuinţei reclamanţilor, cât timp nu şi-a asumat în mod expres această obligaţie, ci doar pe cea de a urmări finalizarea lucrărilor.

De aceea, a conchis că actul de mandat pe care l-a semnat cu reclamanţii nu poate fi completat cu obligaţiile sale legale, nici cu cele cuprinse în alte convenţii asumate în cadrul respectivului proiect, iar trimiterea din preambulul contractului la Legea nr. 152/1998 nu echivalează cu instituirea unei derogări de la prevederile art. 973 şi art. 1.073 din C. civ. de la 1864.

Recurenta a criticat decizia atacată şi sub aspectul interpretării greşite a prevederilor contractului de mandat în raport cu celelalte contracte încheiate de către reclamanţi, arătând că instanţa de apel a stabilit culpa sa pe baza numai a unor elemente externe actului încheiat, creând o legătură superficială a acestuia cu alte acte semnate de autorii cererii de chemare în judecată cu alte instituţii, extinzând în mod nepermis asupra sa obligaţiile proprii acelor contracte, fără însă să aplice şi clauzele exoneratoare de răspundere cuprinse în acele convenţii.

Cu privire la natura obligaţilor asumate prin contractul de mandat şi la condiţiile răspunderii civile delictuale, a arătat că şi-a asumat o obligaţie de diligenţă, iar mandatul special acordat trebuie interpretat restrictiv. A precizat că în cazul unor asemenea obligaţii, răspunderea poate fi angajată numai dacă a procedat cu neglijenţă sau imprudenţă şi că ea nu se prezumă, sarcina probei revenind creditorului. De aceea, în opinia recurentei, împlinirea termenului fără ca locuinţa să fie gata nu prezumă culpa sa, care trebuia dovedită de intimaţi.

Însă, cum finalizarea şi predarea construcţiei sunt obligaţii asumate de antreprenorul general prin contractul de construire semnat cu reclamanţii, rezultă că o atare răspundere nu poate fi decât în sarcina constructorului, iar nu a mandatarului, care trebuia numai să primească locuinţa la cheie şi să o predea beneficiarilor.

Din aceeaşi perspectivă, recurenta a susţinut că instanţa de apel nu a făcut distincţie între cele două contracte, pe criteriul naturii şi al obiectului lor, consecinţa fiind schimbarea conţinutului actului juridic analizat.

A precizat că un argument suplimentar care conduce la excluderea culpei sale rezultă din art. 13 din contractul de mandat, potrivit căruia în cazul în care antreprenorul general se află în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile lui, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu un alt antreprenor general, împrejurare care consolidează concluzia că obligaţiile pe care şi le-a asumat sunt de diligenţă.

Sub aspectul legăturii de cauzalitate dintre faptă şi prejudiciu, a arătat că aceasta nu poate fi reţinută, întrucât nu i se poate atrage răspunderea pentru fapta altuia, specifică răspunderii civile delictuale; or, în cauză, răspunderea este una contractuală.

Recurenta a mai invocat şi aplicarea greşită a dispoziţiilor privind îndeplinirea obligaţiilor asumate prin contractul de mandat, subliniind faptul că obligaţia de diligenţă privind urmărirea executării lucrărilor a fost îndeplinită, după cum a dovedit în cauză, prin depunerea procesului-verbal de predare-primire a locuinţei nr. x/17.11.2017, prin care beneficiarul A. a recunoscut că lucrările de construcţii şi instalaţii sunt executate conform proiectului şi opţiunilor sale, iar la aceeaşi dată a şi preluat imobilul, precizând expres în acest înscris că este direct răspunzător pentru finalizarea lucrărilor de construire şi că Agenţia Naţională pentru Locuinţe este exonerată de orice răspundere privind execuţia lucrărilor suplimentare. Totodată, a relevat faptul că din raportul de expertiză efectuat în cauză a rezultat, în mod clar, faptul că imobilul era deja locuit.

De aceea, a apreciat greşit raţionamentul instanţei de apel potrivit căruia opţiunea reclamantului de a finaliza locuinţa în regie proprie nu prezintă relevanţă, atât timp cât obligaţiile asumate de pârâtă sunt de rezultat.

Totodată, autoarea căii de atac a subliniat că, în lipsa unei clauze penale în contractul de mandat, care să prevadă, similar celei din contractul de construire, plata unor despăgubiri pentru neîndeplinirea sau îndeplinirea cu întârziere a obligaţiilor, răspunderea sa a fost, în mod nelegal, reţinută.

În continuare, în susţinerea excluderii răspunderii sale, a prezentat demersurile întreprinse faţă de autorităţile locale implicate în realizarea proiectului şi înscrisurile care constată aceste diligenţe, precum şi rezultatele obţinute.

Circumscris cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., titulara recursului a imputat instanţei de apel încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, arătând că nu au fost analizate înscrisurile depuse şi apărările formulate privind acţiunile întreprinse şi stadiul utilităţilor din zona 1, lot x, unde este situată locuinţa reclamanţilor, aspecte care reies şi din raportul de expertiză efectuat în cauză.

În dezvoltarea motivului de recurs, întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., a susţinut că hotărârea atacată cuprinde considerente contradictorii, întrucât, pe de o parte, instanţa de apel a stabilit răspunderea sa în temeiul unor dispoziţii ce reglementează activitatea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, iar pe de altă parte, pe baza contractului de mandat, însă în raport cu prevederi străine acestuia.

Totodată, a arătat că, sub aspectul naturii obligaţiilor sale, curtea de apel a reţinut că sunt de rezultat, pentru ca ulterior să analizeze îndeplinirea acestora prin raportare la cele de diligenţă, apreciind că eforturile depuse nu au fost suficiente, dar şi că sunt irelevante demersurile întreprinse, faţă de împrejurarea calificării acestora drept obligaţii de rezultat.

În opinia acesteia, decizia atacată nu cuprinde argumente pentru calificarea ca fiind de rezultat a obligaţiei rezultând din contractul de mandat, care generează esenţialmente obligaţii de diligenţă, şi nici temeiul legal pentru o asemenea calificare, astfel că raţionamentul judiciar nu este cu claritate exprimat, generând îndoieli asupra imparţialităţii judecătorului şi calităţii actului de justiţie, cu încălcarea garanţiilor impuse de art. 6 din Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale.

Intimaţii-reclamanţi au depus întâmpinare, prin care au invocat în principal, nulitatea motivului de recurs întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin prisma dispoziţiilor art. 489 alin. (2) acelaşi cod, iar în subsidiar, au solicitat respingerea acestuia ca nefondat.

Recurenta-pârâtă a răspuns la întâmpinare.

Astăzi, în şedinţă publică, Înalta Curte a stabilit că nulitatea invocată de către intimaţii-reclamanţi nu întruneşte cerinţele unei veritabile excepţii procesuale, în sensul dispoziţiilor art. 245 C. proc. civ., argumentele prezentate urmând a fi avute în vedere la deliberare.

Examinând decizia atacată, în limita controlului de legalitate, în raport cu criticile formulate şi cu dispoziţiile legale incidente, Înalta Curte reţine, în mod prioritar, faţă de excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată prin cererea de recurs, că aspectele expuse în susţinerea acestei pretinse excepţii urmăresc aceeaşi finalitate ca şi calea de atac declarată, respectiv exonerarea autoarei recursului de la plata despăgubirilor pentru lipsa de folosinţă, astfel că ele nu întrunesc cerinţele unei excepţii procesuale; în consecinţă, le califică drept critici dezvoltate în susţinerea recursului, ce vor fi avute în vedere în procesul de deliberare. Se impune şi precizarea că Agenţia Naţională pentru Locuinţe, în considerarea calităţii sale de autoare a recursului, nu poate invoca o excepţie, mijloc procesual pus de art. 245 C. proc. civ. la îndemâna pârâtului/intimatului, ci are la dispoziţie doar calea acţiunii, care, adaptată căii extraordinare de atac, se manifestă sub forma motivelor de recurs.

În continuare, reţine că, deşi criticile formulate sunt subsumate ipotezelor prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., cea reglementată de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. este invocată formal, întrucât recurenta nu a prezentat argumente pertinente care să vizeze încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage nulitatea hotărârii. Memoriul de recurs relevă, în acest context, nemulţumirea părţii faţă de aspectele de fapt reţinute prin decizia atacată, cu referire expresă la aprecierea probelor din care rezultă stadiul lucrărilor de construire şi al celor privind utilităţile din zona în care este situată locuinţa ce trebuia predată reclamanţilor.

Pe de altă parte, ipoteza prevăzută de prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. presupune fie o contrarietate între considerentele hotărârii, în sensul că din unele rezultă netemeinicia acţiunii, iar din altele faptul că acţiunea este fondată, fie o contrarietate dintre dispozitiv şi considerente, cum este cazul admiterii acţiunii prin dispozitiv şi justificarea în considerente a soluţiei de respingere a cererii sau invers.

În speţă, criticile recurentei aduc în dezbatere calificarea obligaţiilor sale ca fiind de rezultat, deşi în analiza modului de îndeplinire a acestora instanţa a folosit criterii specifice celor de diligenţă, dar şi temeiul de drept reţinut, în sensul indicării atât a dispoziţiilor legale ce guvernează funcţionarea recurentei, cât şi a contractului de mandat, însă prin raportare la prevederi străine acestuia.

Această motivare conduce la concluzia invocării formale a cazului de casare dedus analizei, întrucât, sub pretextul reţinerii unor motive contradictorii în decizia atacată, autoarea căii de atac pune în discuţie modul în care instanţa de apel a analizat natura obligaţiilor asumate faţă de reclamanţi, a apreciat probatoriul administrat în scopul dovedirii îndeplinirii îndatoririlor contractuale şi a statuat asupra temeiniciei pretenţiilor intimaţilor, urmărind, în realitate, o reevaluare a situaţiei de fapt şi a probelor dosarului cu privire la obligaţiile contractuale în litigiu, asupra cărora instanţele de fond s-au pronunţat. Prin urmare, nu există argumente contradictorii ale instanţei devolutive de prim control judiciar, raţionamentul acesteia relevând obligaţiile părţilor, aşa cum rezultă din convenţia încheiată sau din prevederile legale în materie cu care aceasta se completează.

Ultimul motiv de recurs deduce spre soluţionare instanţei de recurs chestiunea pretinsei aplicări greşite a normelor de drept material, circumscrisă cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Astfel, autoarea căii de atac critică reţinerea, în apel, a naturii obligaţiilor asumate prin contractul de mandat ca fiind de rezultat, susţinând că acestea ar fi de diligenţă, întrucât s-a obligat faţă de mandanţi doar să urmărească executarea şi finalizarea locuinţei, nu şi să efectueze lucrările necesare în acest scop, nici pe cele privind utilităţile. Totodată, a subliniat că aceste obligaţii incumbă antreprenorului general, cu care reclamanţii au semnat un contract separat, dar şi celorlalte autorităţi locale şi societăţi implicate în proiect, iar Agenţia Naţională pentru Locuinţe nu poate fi ţinută să repare prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligaţiilor altor persoane, pentru că răspunderea sa este limitată de clauzele contractului de mandat.

Contrar argumentelor recurentei, Înalta Curte reţine că instanţa de apel a aplicat corect normele legale privind interpretarea contractelor, în mod special cu referire la contractul de mandat încheiat între părţi, dar şi prin raportare la celelalte convenţii încheiate pentru realizarea proiectului Henri Coandă.

Sub acest aspect, constată că părţile au încheiat contractul de mandat nr. x/06.05.2004, guvernat de dispoziţiile C. civ. de la 1864, precum şi de dispoziţiile Legii nr. 152/2008, lege specială prin care a fost înfiinţată Agenţia Naţională pentru Locuinţe, cu scopul de a dezvolta construcţia de locuinţe la nivel naţional, de a îmbina mecanisme financiare şi a atrage şi administra resurse pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea şi extinderea unor locuinţe, inclusiv pentru cele exploatate în regim de închiriere. De asemenea, potrivit art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, Agenţia Naţională pentru Locuinţe coordonează constituirea şi atragerea de resurse de finanţare, pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea, prin programe proprii, a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuinţe proprietate privată, prin credit ipotecar.

Conform dispoziţiilor legale menţionate, Agenţia Naţională pentru Locuinţe are calitatea de instituţie de interes public cu atribuţii în dezvoltarea construcţiilor de locuinţe, calitatea de dezvoltator şi coordonator al programului construirii de locuinţe la nivel naţional, precum şi de garant al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale, după cum rezultă din dispoziţiile art. 1-6 din Legea nr. 152/1998.

În acest sens, art. 1 alin. (4) din Normele metodologice evocate prevede că Agenţia Naţională pentru Locuinţe monitorizează sau, după caz, dezvoltă proiecte pentru viabilizarea terenurilor destinate construcţiilor de locuinţe, prin programe proprii sau guvernamentale. Cu privire la lucrările de infrastructură şi utilităţi, art. 2 alin. (4) din Normele metodologice impune ca dezvoltarea proiectelor imobiliare privind construirea de locuinţe prin credit ipotecar să se facă pe terenuri viabilizate sau a căror viabilizare se realizează corelat cu termenele de recepţie şi punere în funcţiune a locuinţelor.

Aşadar, obligaţiile recurentei nu se limitează la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului, fără ca acestea să includă şi realizarea lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, cu respectarea termenului asumat prin contractul de construire.

În acest context, prin contractul încheiat cu reclamanţii, în temeiul Legii nr. 152/1998, Agenţia Naţională pentru Locuinţe nu a fost împuternicită exclusiv să efectueze unul sau mai multe acte juridice pe seama mandanţilor, contractul părţilor fiind unul complex, care cuprinde şi clauze nespecifice mandatului, în modalitatea reglementării sale de legislaţia în vigoare.

Prin acest contract, reclamanţii au împuternicit Agenţia Naţională pentru Locuinţe să îi reprezinte în relaţiile cu proiectantul şi cu antreprenorul general, în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor, pentru a fi realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire, precum şi pentru a utiliza sumele din conturile de avans şi de credit ale reclamanţilor, deschise la F. S.A., în vederea recuperării cheltuielilor avansate de Agenţia Naţională pentru Locuinţe pentru deschiderea amplasamentului şi executarea lucrărilor, precum şi a cheltuielilor necesare pe parcursul execuţiei şi a celorlalte costuri cuprinse în preţul locuinţei.

Prin urmare, rolul recurentei în realizarea cartierului de locuinţe din care face parte imobilul ce trebuia predat intimaţilor nu a fost acela al unui simplu mandatar, ale cărui obligaţii să se rezume la cele prevăzute de lege pentru un contract de mandat, întrucât, într-o asemenea interpretare, s-ar nega însuşi scopul Legii nr. 152/2008, în temeiul căreia recurenta are raporturi juridice cu alţi participanţi la realizarea proiectului imobiliar, precum proiectantul şi antreprenorul general, convenţiile încheiate cu aceştia fiind interdependente, completându-se reciproc. În temeiul contractului de mandat, Agenţia Naţională pentru Locuinţe are atribuţii de coordonare a proiectului imobiliar.

În aceste circumstanţe, urmează a fi înlăturate susţinerile recurentei potrivit cărora şi-a asumat doar obligaţia de a depune toate diligenţele necesare obţinerii rezultatului, constând în finalizarea lucrărilor de construcţie a locuinţei acestora, fără a se obliga la obţinerea rezultatului stabilit prin contractul de construire, respectiv executarea construcţiei.

Interpretarea dată de instanţa de apel obligaţiilor Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe a avut în vedere caracterul complex şi interdependent al relaţiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului Henri Coandă, precum şi faptul că, faţă de menţiunea din preambulul contractului cu privire la cadrul legal în care a fost încheiat, contractul se completează cu normele legale incidente, respectiv Legea nr. 152/1998 şi Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare.

Prin urmare, Înalta Curte reţine, cu privire la modul de interpretare a obligaţiilor asumate de pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe prin contractul de mandat, că, potrivit art. 1 al acestuia, obligaţia asumată de mandatar este una de rezultat, părţile convenind, dincolo de orice echivoc, că pârâta se obligă să urmărească executarea şi finalizarea lucrărilor la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire, predarea "la cheie" având semnificaţia că locuinţa corespunde din toate punctele de vedere unei utilizări propice scopului pentru care a fost edificată.

Cu privire la modul de îndeplinire a obligaţiilor şi atragerea răspunderii contractuale a recurentei pentru neîndeplinirea culpabilă a obligaţiilor asumate, Înalta Curte reţine că, în virtutea rolului conferit de legea specială, Agenţia Naţională pentru Locuinţe avea la îndemână toate mijloacele necesare pentru aducerea la îndeplinire a obligaţiilor asumate prin contractul de mandat, precum şi obligaţia asigurării corelării programelor de investiţii în viabilizarea terenurilor, cu programele de investiţii în construcţia de locuinţe.

Conform art. 14 din contractul de mandat, părţile sunt răspunzătoare de daunele-interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor acestuia, iar potrivit art. 13, în cazul în care antreprenorul general este în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu alt antreprenor general, valabilitatea mandatului încetând doar la recepţia finală a locuinţei, în acord cu art. 15 din acelaşi contract.

În acest context legal şi contractual, recurenta era ţinută, în calitate de mandatar, să îndeplinească întocmai şi corespunzător obligaţiile asumate prin contractul de mandat şi să răspundă pentru modul în care şi-a îndeplinit mandatul, în conformitate cu dispoziţiile art. 1.539 din C. civ. de la 1864, corect aplicate în cauză.

Nefinalizarea, de către recurentă, la termenul agreat a construcţiei "la cheie", prin nerealizarea reţelei de utilităţi şi a infrastructurii, deşi a deţinut toate pârghiile şi mecanismele legale la îndemână, reflectă încălcarea culpabilă, de către mandatar, a obligaţiilor faţă de mandant, de natură să-i atragă răspunderea patrimonială, astfel cum corect a fost stabilit în apel, ca urmare a analizării şi constatării îndeplinirii tuturor condiţiilor răspunderii civile contractuale. Aşa fiind, Agenţia Naţională pentru Locuinţe nu poate susţine că nu răspunde pentru neexecutarea lucrărilor de construire şi că pentru aceasta ar trebui să fie atrasă răspunderea doar a antreprenorului general.

De altfel, recurenta s-a obligat să asigure contractarea şi realizarea locuinţelor finanţate prin credit ipotecar, iar celelalte părţi cocontractante s-au obligat, potrivit atribuţiilor fiecăreia, să contribuie la realizarea lucrărilor şi investiţiilor pe componenta de infrastructură şi utilităţi, respectiv de viabilizare a terenurilor aferente locuinţelor. În exercitarea atribuţiei legale de coordonator şi dezvoltator al proiectului imobiliar, Agenţia Naţională pentru Locuinţe a fost desemnată conducător al Consiliului de coordonare desemnat prin convenţie să urmărească realizarea utilităţilor.

Cu alte cuvinte, obligaţiile de rezultat asumate de recurentă prin contractul de mandat, în calitate de dezvoltator şi coordonator al proiectului imobiliar, presupun executarea şi finalizarea lucrărilor pe cele două componente de construire propriu-zisă a locuinţelor şi de viabilizare a terenurilor din punct de vedere al infrastructurii şi utilităţilor, în termenul asumat prin contractul de construire.

Astfel, în mod corect a reţinut instanţa de apel, examinând în concret clauzele contractului de mandat şi invocând dispoziţiile art. 970 alin. (2), art. 977 şi art. 982 din C. civ. de la 1864, că obligaţia asumată de mandatară prin art. 1 din contract este una de rezultat, întrucât presupune atingerea unui scop şi nu doar depunerea unor diligenţe în acest sens. Din actele dosarului şi statuările instanţei devolutive de control judiciar, rezultă că nu s-a făcut dovada că Agenţia Naţională pentru Locuinţe şi-ar fi îndeplinit obligaţia de finalizare a locuinţei, inclusiv de realizare a lucrărilor de utilităţi şi de infrastructură, astfel că subzistă obligaţia de predare a bunului în sarcina acesteia, nepredarea fiind o faptă ilicită care a generat un prejudiciu în patrimoniul intimaţilor.

Nu pot fi reţinute nici argumentele prin care autoarea căii de atac invocă neluarea în seamă a unor procese-verbale de recepţie, încheiate în perioada octombrie 2018- iunie 2022 cu autorităţile locale şi a procesului-verbal încheiat cu reclamantul A., întrucât aceste înscrisuri au fost analizate de instanţa de prim control judiciar, care a reţinut că nu probează recepţia finală a locuinţei, în sensul predării beneficiarilor în stadiul de a fi folosită, astfel că nu pot exonera pe recurentă de îndeplinirea obligaţiilor asumate prin convenţiile încheiate, în ansamblul lor.

Totodată, susţinerile autoarei căii de atac privind o apreciere greşită asupra stadiului lucrărilor de utilităţi şi infrastructură, din cauza identificării pretins eronate a lotului pe care este situată locuinţa reclamanţilor, urmează a fi înlăturate, întrucât considerentele deciziei atacate relevă faptul că examinarea înscrisurilor şi a expertizei au permis identificarea exactă a locaţiei imobilului în litigiu, precum şi a lucrărilor efectuate, care nu erau finalizate.

Pe temeiul considerentelor reţinute, Înalta Curte, constatând că nu poate fi reţinută nelegalitatea deciziei atacate prin prisma criticilor invocate, urmează ca, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., să respingă recursul ca nefondat.

Va respinge şi cererea intimaţilor, de acordare a cheltuielilor de judecată, constatând că aceştia nu au depus dovezi care să ateste efectuarea lor, astfel cum impune art. 452 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de recurenta-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe împotriva deciziei civile nr. 184/09.02.2023, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Respinge cererea intimaţilor-reclamanţi de acordare a cheltuielilor de judecată, ca nefondată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 27 martie 2024.