Continuing contractual breach and successive limitation periods for loss of use damages in housing construction contracts

Şedinţa publică din data de 26 martie 2024

Asupra recursurilor de faţă,

Din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a Civilă la data de 31.10.2019, sub nr. x/2019, reclamantul A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe:

1. obligarea pârâtei Agenţia Naţională pentru Locuinţe în temeiul răspunderii civile contractuale, la plata sumei de 370 euro/luna (respectiv 1.760,16 RON/luna la cursul de 1 euro/4.7572 RON din data de 30.10.2019) pentru perioada cuprinsă între data de 01.12.2008 şi data depunerii cererii de chemare în judecată, respectiv 31.10.2019, în total suma provizorie de 48.840 euro (echivalentul sumei de 232.341,64 RON la cursul de 1 euro/4.7572 RON din data de 30.10.2019), cu titlu de daune interese, constând în: contravaloarea lipsei de folosinţă în suma de 340 euro/luna (echivalentul sumei de 1.617,44 RON/luna la cursul de 1 euro/4.7572 RON din data de 30.10.2019) pentru perioada cuprinsă între 01.12.2008 şi 31.10.2019, în sumă totală de 44.880 euro (echivalentul a 213.503,13 RON la cursul de 1 euro/4.7572 RON din data de 30.10.2019), (evaluată provizoriu, până la stabilirea prin expertiza tehnică de evaluare a sumei exacte), precum şi contravaloarea lipsei de folosinţă ce se va acumula până la data predării la cheie a locuinţei după recepţia la terminarea lucrărilor şi a finalizării complete a Cartierului Henri Coandă din care face parte şi locuinţa de tip S3A, pe lotul nr. x, având nr. Cadastral x şi înscris în CF individuală nr. x, conform încheierii nr. 9077/22.06.2004, Sectorul 1 Bucureşti; daune morale în sumă de 30 euro/luna (echivalentul sumei de 142,71 RON/luna la cursul de 1 euro/4.7572 RON din data de 30.10.2019) pentru perioada cuprinsă între 01.12.2008 şi 31.10.2019, în sumă totală de 3960 euro (echivalentul a 18.838,51 RON la cursul de 1 euro/4.7572 RON din data de 30.10.2019), precum şi daunele morale ce se vor acumula până la data predării la cheie a locuinţei după recepţia la terminarea lucrărilor şi a finalizării complete a Cartierului Henri Coandă din care face parte şi locuinţa de tip S3A, pe lotul nr. x, având nr. Cadastral x şi înscris în CF individuală nr. x, conform încheierii nr. 9077/22.06.2004, Sectorul 1 Bucureşti; 2.obligarea pârâtei ANL să asigure finalizarea lucrărilor de construire ale locuinţei de tip S3A, pe lotul nr. x, având nr. Cadastral x şi înscris în CF individuală nr. x, conform încheierii nr. 9077/22.06.2004, Sectorul 1 Bucureşti, prin realizarea recepţiei la terminarea lucrărilor şi predarea locuinţei la cheie către reclamanţi;

3. obligarea pârâtei ANL să asigure finalizarea următoarelor lucrări de investiţii pe teritoriul aferent Sectorului 1, Bucureşti din cadrul Cartierului de Locuinţe Henri Coandă constând în: creşă, grădiniţă, dispensar, sediu Poliţie, sediu Pompieri, sediul ADP (administraţia domeniului public) terenuri de sport, spaţii verzi, parc, complex comercial potrivit Planurilor de urbanism aprobate şi etapizate în funcţie de graficele de lucrări pentru Cartierul de locuinţe Henri Coandă coroborat cu termenele de punere în funcţiune a locuinţei de tip S3A, pe lotul nr. x, având nr. Cadastral x şi înscris în CF individuală nr. x,conform încheierii nr. 9077/22.06.2004, Sectorul 1 Bucureşti.

4. obligarea pârâtei ANL la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 3092 din 8 decembrie 2021, pronunţată în dosarul nr. x/2019, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune pentru pretenţiile reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă aferentă perioadei decembrie 2008 - octombrie 2016 şi a respins aceste pretenţii ca prescris formulate, a respins ca neîntemeiată excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune având ca obiect restul pretenţiilor, a admis în parte cererea principală formulată de reclamantul-pârât A., în contradictoriu cu pârâta-reclamantă Agenţia Naţională pentru Locuinţe, a obligat pârâta-reclamantă să plătească reclamantului-pârât suma de 50.678 euro reprezentând contravaloare lipsă de folosinţă pentru perioada noiembrie 2016 - august 2021, a obligat pârâta-reclamantă să asigure finalizarea lucrărilor de construire a locuinţei de tip S3A, pe lotul nr. x, având nr. cadastral x şi înscris în C.F. individuală nr. x, conform încheierii nr. 9077/22.06.2004, prin realizarea recepţiei la terminarea lucrărilor şi predarea locuinţei la cheie către reclamant şi a respins restul pretenţiilor ca nefondate. În ceea ce priveşte cererea reconvenţională, Tribunalul a admis în parte cererea, a obligat reclamantul-pârât să plătească pârâtului-reclamant suma de 1668,94 RON - debit restant, a respins restul pretenţiilor ca nefondate, a obligat pârâta-reclamantă să plătească reclamantului-pârât suma de 1800 RON cu titlu de cheltuieli de judecată şi a respins cererea pârâtei-reclamante privind obligarea reclamantului-pârât la plata cheltuielilor de judecată, ca nefondată.

Împotriva acestei soluţii a formulat apel pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe, prin care a solicitat modificarea sentinţei apelate în sensul respingerii acţiunii ca prescrisă în principal şi ca neîntemeiată în subsidiar.

Prin decizia civilă nr. 601A din 12 aprilie 2023, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, a fost admis apelul formulat de apelanta pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe, împotriva sentinţei civile nr. 3092/08.12.2021 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă în dosarul nr. x/2019, şi a schimbat în parte sentinţa apelată în sensul că a admis în tot excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi a respins cererea principală, ca prescrisă.

A fost menţinută în rest sentinţa apelată. Intimatul a fost obligat la plata către apelantă a sumei de 1821,46 RON cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantul A. şi pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe.

Recurentul-reclamant A. a solicitat admiterea recursului şi casarea deciziei civile nr. 601 A/11.04.2023, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI - a Civila în dosarul nr. x/2019.

În motivarea recursului, recurentul-reclamant a arătat, în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea greşita a dispoziţiilor art. 1. 3 si 7 din Decretul nr. 158/1954 privind prescripţia extinctivă, raţionamentul juridic prezentat de instanţa de apel, privind natura pretenţiilor care ar atrage o prescripţie deosebita pentru fiecare prestaţie, pe de o parte, şi împlinirea termenului de prescripţie în trei ani de la data termenului de predare, pe de altă parter, fiind contradictoriu.

Se arată că reclamantul A. a învestit instanţa de judecată cu realizarea dreptului principal la daune pentru întârziere în asigurarea predării locuinţei la termen, drept care fiinţează alături de alte drepturi principale: dreptul la asigurarea predării, dreptul la daune pentru vicii, dreptul la rezoluţiune.

De aceea, se solicită instanţei supreme să constate că instanţa de apel nu a aplicat dispoziţiile art. 1, 3 si 7 din Decretul nr. 167/1954, ci au fost încălcate normele pentru determinarea regulilor prescripţiei în raport de natura dreptului de valorificat, întrucât obligaţia contractuală imputată pârâtei ANL, constând in neasigurarea predării locuinţei la termen (după realizarea recepţiei la terminarea lucrărilor), deşi este unică, este o inacţiune continua, în progres, care generează prejudiciul cerut a fi acoperit atât timp cât contractul de mandat şi celelalte contracte sunt în executare, chiar dacă executarea este una necorespunzătoare, în condiţiile în care nici una dintre părţi nu a pus în discuţie încetarea contractului sau o cauză de invalidare a acestuia.

Suportul contractual al acestei continuităţi a inacţiunii este reprezentat de art. 15 din contractul de mandat nr. x/06.08.2004, conform căruia mandatul ANL îşi încetează valabilitatea la recepţia finală a construcţiei, care este o operaţiune ulterioară recepţiei la terminarea lucrărilor,

Având în vedere faptul că nu a intervenit încetarea contractului de mandat într-o manieră legală şi faţă de natura obligaţiei pârâtei, care este de rezultat şi subzistă până la recepţia finala, recurentul-reclamant a susţinut că dreptul la acţiune nu este prescris.

De asemenea, recurentul-reclamant a făcut referire şi la succesiunea actelor de executare a obligaţiilor contractuale, din care rezultă că a operat o întrerupere a prescripţiei prin faptele continue ale paratei ANL de executare a obligaţiilor asumate, după cum rezulta din toate înscrisurile si poziţia procesuală a pârâtei ANL, obligaţia de asigurare a predării a imobilului de către pârâta ANL subzistând şi în prezent.

A fost invocată şi jurisprudenţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi a Curţii de Apel Bucureşti în cauze similare, prin care excepţia prescripţiei a fost respinsă.

Pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe a depus întâmpinare la recursul reclamantului, prin care a solicitat respingerea acestuia şi menţinerea soluţiei date excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, arătând că acesta din urmă s-a născut la un moment unic, cel al nepredării la termen a locuinţei, pentru orice aspect legat de această nepredare, despăgubirile solicitate de reclamant având regimul juridic al unor prestaţii accesorii.

Recurenta-pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe a solicitat admiterea recursului şi modificarea în parte a deciziei civile, în sensul respingerii capătului de cerere privind obligarea sa la asigurarea finalizării lucrărilor de construire la imobilul lot x,

În motivarea recursului, pârâta a invocat motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., respectiv nemotivarea deciziei sub aspectul obligării ANL la asigurarea finalizării lucrărilor de construire, întrucât instanţa arată că "nu analizează capătul de cerere privind obligarea intimatului la asigurarea finanţării bancare . . . . . . . . . .", însă obliga ANL la asigurarea finalizării lucrărilor de construire, deşi este de notorietate faptul că finalizarea lucrărilor de construire nu se poate realiza fără existenţa finanţării bancare.

În doctrină s-a reţinut că motivarea trebuie să se înfăţişeze într-o asemenea manieră încât să corespundă imperativelor logicii, să fie pertinentă, completă, întemeiată şi concretă. Motivarea trebuie să fie deopotrivă în strictă concordanţă cu măsurile luate de instanţă prin dispozitiv.

Aceasta înseamnă că motivele invocate în decizie nu trebuie să fie contradictorii sau dubitative, or instanţa obligă ANL la asigurarea finalizării lucrărilor de construire, însă respinge obligarea intimatului la asigurarea fondurilor bancare. Astfel, motivarea este confuză, neclară, contradictorie şi fără fundamentare juridică.

Un alt motiv de recurs invocat de recurenta-pârâtă priveşte valorificarea de către instanţa de apel a considerentelor deciziei nr. 5197/2013 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie din dosarul nr. x/2011, în măsura în care este de notorietate faptul că în sistemul de drept român deciziile pronunţate în cauze similare nu constituie izvor de drept, instanţa fiind obligată să se raporteze la particularităţile flecarei speţe în parte.

De asemenea, apreciază recurenta-pârâtă că sunt aplicabile şi dispoziţiile alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., pentru următoarele considerente:

În baza contractului de construire, încheiat exclusiv între constructor şi reclamantul, acesta din urma s-a obligat să achite preţul locuinţei, pe baza situaţiilor de lucrări şi a facturilor certificate de ANL.

Astfel, conform prevederilor contractului de construire coroborat cu prevederile contractului de mandat, plata lucrărilor de construcţie a imobilului de pe lotul nr. x se face către antreprenor din contul mandantului/beneficiarului locuinţei deschis la B. S.A..

Pentru a se realiza aceasta operaţiune, între intimat şi B. s-a încheiat contractul de credit ipotecar, prin care banca acorda acestuia un credit ipotecar pentru construirea unei locuinţe în amplasamentul Henri Coandă, lot x, perioada de tragere a creditului acordat de B. S.A. a expirat la nivelul anului 2012, iar ANL a notificat intimatul pentru prelungirea perioadei de tragere, însă fără niciun rezultat, dovadă fiind notificările existente la dosar.

A susţinut recurenta-pârâtă că, prin blocarea creditării, reclamantul a încălcat prevederile art. 2 şi 4 din contractul de mandat şi a determinat, prin propriul său comportament, nefinalizarea lucrărilor de construcţii.

În fine, în ceea ce priveşte respingerea capătului de cerere privind plata sumei de 2616,73 RON, recurenta învederează că inexistenţa finanţării a condus şi la existenţa unor debite datorate de intimat, instanţa de apel înţelegând să nu acorde în totalitate aceste debite motivat de faptul că "prelungirea autorizaţiei de construire nu incumba intimatei, ci apelantei, pe temeiul culpei proprii . . . . . . . . . . . " în măsura în care aceste costuri sunt cuprinse în preţul locuinţei şi sunt efectuate de ANL conform mandatului încredinţat de intimat pentru edificarea locuinţei sale.

Astfel, conform Legii nr. 152/1998 şi contractului de mandat, ANL poate avansa din resursele proprii sumele necesare proiectării, autorizării, contractării şi execuţiei lucrărilor de construcţii de locuinţe prin credit ipotecar, urinând ca acestea să fie reconstituite din sursele beneficiarilor de locuinţe.

Reclamantul a depus întâmpinare la recursul pârâtei, prin care a solicitat respingerea acestuia şi menţinerea soluţiei instanţei de apel, arătând, în esenţă, că, deşi motivarea instanţei de apel este una succintă, ea face trimitere la premisele care au fundamentat hotărârea. De asemenea, se arată că reclamantul şi-a îndeplinit obligaţia contractuală de a asigura finanţarea lucrărilor, fiind în prezenţa unei intercondiţionări sau interdependenţe între existenţa finanţării active şi împlinirea termenului de predare.

La termenul de judecată din 5 martie 2024, recurentului-reclamant i-a fost încuviinţată cererea privind administrarea probei cu înscrisuri.

Înalta Curte, analizând decizia atacată în raport cu criticile formulate, în limitele controlului de legalitate şi temeiurilor de drept invocate, reţine că ambele recursuri sunt fondate, având în vedere următoarele considerente:

Prin recursul reclamantului A. se critică nelegala admitere a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, această critică fiind susceptibilă de încadrare în motivul de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Înalta Curte constată că instanţa de apel a reţinut, în mod corect, că în prezenta cauză sunt aplicabile dispoziţiile Decretului 167/1958, însă a apreciat că momentul de început al termenului de prescripţie este reprezentat de data de la care se putea cunoaşte paguba şi pe cel care răspunde de ea, moment care în cauză ar fi reprezentat de data stabilită pentru predarea imobilului, respectiv 04.08.2009, dată de la care sa apreciat că reclamantul era îndreptăţit să ceară despăgubiri. De asemenea, s-a reţinut că de la aceeaşi dată intimatul putea constata în mod direct că nu poate beneficia de folosinţa locuinţei şi putea aprecia asupra consecinţelor pe care faptul nepredării imobilului le-a produs asupra acestuia. Astfel, s-a concluzionat că termenul de prescripţie a început să curgă la data de 04.09.2009, când a luat naştere şi dreptul la acţiune în temeiul art. 8 Decret 167/1958, şi a curs neîntrerupt, în cauză nefiind dovedită vreo cauză de întrerupere sau suspendare, cauze prevăzute în mod expres şi limitativ.

Or, fapta ilicită imputată pârâtei Agenţia Naţională pentru Locuinţe - o inacţiune, este una cu caracter continuu, care începe la 04.08.2009 şi subzistă până la predarea locuinţei.

Paguba pretinsă de intimaţii-reclamanţi, constând în lipsa de folosinţă a imobilului, nu s-a produs doar pe parcursul celor trei ani scurşi de la data la care trebuia să li se predea locuinţa finalizată, ci se produce în mod continuu, astfel încât dreptul la acţiune pentru plata despăgubirii constând în contravaloarea lipsei de folosinţă continuă să existe pe toată perioada menţionată.

În acest context, obligaţia de plată a despăgubirii nu derivă dintr-o prestaţie unică, ci se produce în mod succesiv pentru fiecare zi de întârziere în executarea obligaţiei de a preda locuinţa, astfel că dreptul material la acţiune se stinge printr-o prescripţie distinctă, iar termenul general de prescripţie de 3 ani, prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958, curge conform art. 7 alin. (1) şi art. 12 din acelaşi Decret.

Simpla depăşire a termenului contractual pentru predarea locuinţei nu conduce la încetarea contractului.

Potrivit dispoziţiilor art. 1021 din vechiul C. civ., partea în privinţa căreia contractul nu s-a executat poate să ceară fie executarea convenţiei, dacă aceasta mai este posibilă, fie desfiinţarea sa, cu daune-interese, iar în conformitate cu dispoziţiile art. 1082 din vechiul C. civ., debitorul obligat contractual este ţinut de plata daunelor-interese pentru executarea necorespunzătoare sau cu întârziere a obligaţiei, independent de obligaţia de executare a contractului.

Prin urmare, nu poate fi stabilit ca moment relevant al naşterii dreptului material la acţiune al reclamanţilor data la care trebuia predată efectiv locuinţa, deoarece raportarea la această dată ar fi fost corectă doar în măsura în care contractul îşi înceta efectele tot la acel moment.

Aşadar, criticile recurentei-reclamante sub aspectul prescripţiei dreptului material la acţiune sunt fondate, motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. fiind incident în cauză.

Trecând la examinarea recursului declarat de recurenta-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe, Înalta Curte apreciază fondată critica privind nemotivarea hotărârii, critică subsumată motivului de casare prescris de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Astfel, instanţa de apel a realizat o analiză proprie a naturii obligaţiei asumate de mandatar, ca fiind de rezultat, în raport cu conţinutul concret al clauzelor contractuale şi valorificând doar cu caracter subsidiar jurisprudenţa instanţei supreme în această chestiune, critica recurentei-pârâte sub acest ultim aspect neputând fi primită.

Însă, reţinând că apelanta Agenţia Naţională pentru Locuinţe avea obligaţia de a obţine rezultatul finalizării locuinţei reclamantului, corelativ trebuia ca instanţa de apel să analizeze susţinerile acesteia, privind faptul că reclamantului îi revenea obligaţia de a suporta toate cheltuielile necesare realizării acesteia, respectiv să asigure finanţarea în acest sens, conform contractului de construire şi contractului de mandat, precum şi pe aceea de plată a remuneraţiei mandatarului. Din aceste cheltuieli, instanţa de apel a reţinut că nu sunt datorate taxele de reautorizare, acestea fiind efectuate din culpa pârâtei, care a întârziat finalizarea construcţiei.

Or, având în vedere faptul că obligaţiile sunt stabilite printr-un contract sinalagmatic, fiind prin urmare interdependente, iar invocarea de către Agenţia Naţională pentru Locuinţe a neîndeplinirii de către reclamant a obligaţiei de a asigura finanţarea lucrărilor, echivalează cu invocarea excepţiei de neexecutare a contractului, instanţa de apel trebuie să o examineze, relevanţa sa depăşind sfera cererii reconvenţionale şi extinzându-se asupra pretenţiilor deduse judecăţii pe calea cererii principale.

Pentru aceste considerente, reţinând incidenţa motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ. şi în temeiul art. 496 şi art. 497 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursurile declarate de recurentul-reclamant A. şi de recurenta-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe împotriva deciziei civile nr. 601A din 12 aprilie 2023 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, va casa decizia recurată şi va trimite cauza spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile declarate de recurentul-reclamant A. şi de recurenta-pârâtă AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE împotriva deciziei civile nr. 601A din 12 aprilie 2023 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 26 martie 2024.