Land purchase price claim upheld; buyer's appeal dismissed for unfounded non-performance defense.

Şedinţa publică din data de 19 septembrie 2024

Asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului constată următoarele:

1. Obiectul cererii introductive:

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Timiş la data de 20 octombrie 2016, reclamanţii A. şi B. au solicitat instanţei în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L. ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună obligarea pârâtei la plata sumei de 80.000 euro (echivalent în RON la cursul valutar BNR din ziua plăţii) cu titlu de plată a diferenţei de preţ datorată în baza contractului de vânzare autentificat sub nr. x de către Biroul Notarilor Publici D. la 19 mai 2008; cu obligarea pârâtei la plata dobânzii legale calculate de la data introducerii acţiunii şi până la data plăţii efective; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

B. Hotărârea primei instanţe.

Prin sentinţa civilă nr. 610/PI din 26 octombrie 2022, Tribunalul Timiş, secţia a II-a civilă a respins ca neîntemeiată excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune; a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanţii A. şi B. în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L.; a obligat reclamanţii să plătească pârâtei suma de 47.408 RON, cheltuieli de judecată.

C. Calea de atac împotriva hotărârii instanţei de fond.

Împotriva sentinţei civile menţionate, au declarat apel atât reclamanţii, cât şi pârâta.

Reclamanţii A. şi B. au solicitat schimbarea în tot a hotărârii apelate şi, pe cale de consecinţă, admiterea acţiunii astfel cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată.

Pârâtă C. S.R.L. a solicitat schimbarea în parte a considerentelor hotărârii atacate, cu cheltuieli de judecată.

D. Hotărârea instanţei de apel.

Prin decizia civilă nr. 199/A din 13 aprilie 2023, Curtea de Apel Timişoara a admis apelul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva sentinţei civile nr. 610/PI din 26 octombrie 2022 pronunţată de Tribunalul Timiş; a schimbat, în parte, sentinţa apelată, şi în consecinţă: a admis acţiunea formulată de reclamanţii A. şi B. împotriva pârâtei C. S.R.L.; a obligat pârâta la plata către reclamanţi a sumei de 80.000 euro (echivalentul în RON la cursul BNR din ziua plăţii) cu dobânda legală calculată de la data introducerii acţiunii (20.10.2016) şi până la data plăţii efective; a respins cererea pârâtei privind obligarea reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată; a menţinut în rest dispoziţiile sentinţei apelate; a respins apelul declarat de pârâta C. S.R.L. împotriva considerentelor sentinţei civile nr. 610/PI din 26 octombrie 2022, pronunţată de Tribunalul Timiş.

E. Considerentele hotărârii instanţei de apel.

Pentru a pronunţa această soluţie, Curtea de Apel a reţinut în esenţă următoarele:

Principala neînţelegere a părţilor vizează interpretarea clauzei din contractul de vânzare - cumpărare, autentificat sub nr. x de către Biroul Notarilor Publici D., la 19 mai 2008, având următorul conţinut:

"diferenţa de preţ, reprezentând echivalentul în RON a sumei de 80.000 euro, la cursul BNR din ziua plăţii, urmează să ne fie achitată la data la care vom introduce până la limita terenului ce face obiectul prezentului contract, pe cheltuiala noastră, conductele de gaz, apă, canalizare şi vom executa drumul pietruit".

Curtea a reţinut că termenii utilizaţi de părţi în redactarea clauzei disputată nu sunt neclari şi nici nu necesită lămuriri, în condiţiile în care, din formularea clauzei rezultă fără echivoc că reclamanţii şi-au asumat faţă de pârâtă numai obligaţia de a introduce conductele de gaz, apă şi canalizare şi de a realiza un drum pietruit.

Obligaţiile asumate de către reclamanţi faţă de autorităţile locale nu trebuie confundate cu obligaţiile asumate faţă de pârâtă.

În cuprinsul contractului nu se face referire la obligaţiile asumate de reclamanţi pentru aprobarea planului urbanistic zonal şi, faţă de amploarea acestora, o astfel de asumare nu poate fi dedusă nici pe cale de interpretare.

Planul se referă la mult mai multe parcele decât cele care au făcut obiectul contractului dintre părţi, iar dacă reclamanţii s-au obligat faţă de pârâtă să realizeze unele dintre lucrările edilitare cuprinse în plan, trebuie admis că au avut în vedere lucrări care vizează exclusiv aceste parcele şi nu lucrări de anvergură, cum ar fi realizarea unei staţii de pompare, necesare funcţionării reţelei de canalizare care deserveşte toate parcele din zonă (51 la număr după afirmaţiile reclamanţilor) şi nu doar a parcelelor vândute pârâtei (în număr de 14).

Asumarea de către reclamanţi a construirii staţiei de pompare excede clauzelor contractuale şi, dacă există o astfel de obligaţie în sarcina acestora, temeiul juridic nu este contractul dintre părţi, ci un alt raport juridic ce nu face obiectul acestei judecăţi.

Potrivit art. 1272 C. civ., contratul obligă nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar şi la toate urmările pe care practicile statornicite între părţi, uzanţele, legea sau echitatea le dau contractului, după natura lui.

Însă nici din această perspectivă nu se poate reţine că reclamanţi s-au obligat faţă de pârâtă la mai mult decât este prevăzut în contrat.

Reclamanţii i-au înstrăinat pârâtei doar o parte din parcele iar infrastructura edilitară se referă la întregul plan urbanistic zonal (adică şi la parcele care nu au nici o legătură cu proprietăţile pârâtei). Iar faţă de numărul de parcele cumpărate de pârâtă, prin comparare cu numărul total al parcelelor care fac obiectul planului urbanistic zonal, nici nu se poate reţine că pârâta este principalul beneficiar al reţelelor edilitare prevăzute de acesta.

Curtea a constatat că executarea staţiei de pompare necesară funcţionării sistemului de canalizare nu face parte dintre obligaţiile asumate de reclamanţi prin contractul încheiat cu pârâta iar faptul că reţeaua de canalizare nu poate fi folosită datorită lipsei staţiei de pompare nu poate fi considerată o neexecutare, strict din punctul de vedere al convenţiei în discuţie.

În acest context, nefuncţionalitatea sistemului de canalizare datorită lipsei staţiei de pompare nu poate fi reţinut ca temei al excepţie de neexecutare invocată de pârâtă, criticile reclamanţilor fiind întemeiate.

Orice branşament individual la reţele de apă, canal şi gaz se realizează pe traseul cel mai scurt iar în lipsa eliberării autorizaţiei de construire acest traseu nu poate fi stabilit, întrucât nu se cunoaşte nici măcar locul amplasării construcţiei.

Susţinerea privind obligaţia reclamanţilor de a aduce utilităţile la limita fiecărei parcele este neîntemeiată.

În ceea ce priveşte realizarea drumului pietruit, Curtea a constatat că, în mod corect tribunalul a reţinut puterea de lucru judecat a deciziei civile nr. 915/NLP/A din data de 23 noiembrie 2015 pronunţate de Tribunalul Timiş, în dosarul nr. x/2014.

Respingând acţiunea pe motiv că lucrările de pietruire au fost efectuate conform convenienţei dintre părţi, Tribunalul Timiş, prin decizia menţionată, a statuat în mod definitiv asupra îndeplinirii acestei obligaţii de către reclamanţi.

Ceea ce reproşează pârâta reclamanţilor nu este inexistenţa drumului pietruit ci nerespectarea regulilor stabilite prin planul urbanistic zonal. Or, astfel cum s-a reţinut anterior, părţile nu au făcut referire în contractul de vânzare la obligaţiile asumate de către reclamanţi pentru aprobarea planului, astfel că această neconformitate excede clauzelor acestuia.

Predarea utilităţilor către furnizori nu poate fi considerată o obligaţie contractuală, mai ales pentru că predarea presupune realizarea în prealabil a întregii lucrări edilitare, astfel cum a fost aprobată prin planul urbanistic zonal şi nu doar a părţii ce face obiectul contractului.

Având în vedere că reclamanţii şi-au îndeplinit în totalitate obligaţiile asumate prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x de către Biroul Notarilor Publici D., la 19 mai 2008, pârâta este datoare să achite diferenţa de preţ de 80.000 euro, la cursul BNR din ziua plăţii, iar în temeiul art. 1535 C. civ. datorează şi dobânda legală de la data introducerii acţiunii (20.10.2016) şi până la data plăţii efective.

F. Calea de atac împotriva deciziei pronunţate de Curtea de Apel Timişoara.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta C. S.R.L., criticând-o sub următoarele motive de nelegalitate:

Instanţa de apel a încălcat normele de procedură, motiv ce se încadrează în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

La termenul de judecată din 3 aprilie 2023 instanţa a respins cererea pârâtei-recurente de a i se comunica întâmpinarea formulată de intimaţii-reclamanţi la cererea de intervenţie accesorie încălcând astfel dreptul acesteia la apărare, dreptul la un proces echitabil şi prevederile art. 206 C. proc. civ., precum şi principiul contradictorialităţii.

Ulterior, instanţa de apel a respins cererea de intervenţie accesorie, în mod nelegal, printr-o motivare sumară, cu încălcarea art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.

Instanţa nu a pus în discuţia părţilor împrejurările esenţiale de fapt şi de drept privind interpretarea clauzelor raportat la prevederile legale aplicabile cauzei, respectiv dacă clauzele contractului trebuie să respecte legea, fiind astfel încălcate normele de procedură descrise de art. 22 alin. (2) C. proc. civ., coroborat cu art. 14 alin. (5) şi (6) C. proc. civ.

Hotărârea recurată este dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material, prin interpretarea eronată a clauzelor contractuale, instanţa de apel prevalându-se de norme de drept material incidente situaţiei în cauză, dar pe care le aplică greşit, consecinţă a unei interpretări eronate a legii, dar şi a clauzelor contactuale.

Instanţa a interpretat şi aplicat greşit prevederile art. 1266, art. 1671, art. 1272 C. civ.

Astfel, interpretarea clauzelor contractuale are la bază sensul literal al cuvintelor, iar contractul este interpretat în mod singular prin ignorarea legii şi a probelor. Este încălcat art. 1671 C. civ. întrucât instanţa interpretează clauzele contractului în favoarea vânzătorilor, reţinând că niciunde în contract nu se prevede care sunt obligaţiile asumate de vânzători prin raportare la planurile urbanistice.

Se reţine în mod nelegal că reclamanţii nu s-au obligat contractual să facă o staţie de pompare. În realitate, aceştia s-au obligat să realizeze utilitatea publică denumită canalizare, ceea ce presupunea nu doar montarea unor ţevi/conducte, ci presupune realizarea canalizării per ansamblu, adică în integralitate.

Dacă obiectul contractului constă în vânzarea mai multor parcele, printr-o interpretare corectă a clauzelor este de înţeles că utilităţile trebuiau aduse la limitele tuturor parcelelor.

Scopul avut de părţi la încheierea contractului a fost acela de a cumpăra/vinde terenuri cu utilităţi funcţionale, astfel încât să se construiască oricând după cumpărare 14 case care să se poată racorda individual prin contor la fiecare utilitate.

Cu aplicarea greşită a prevederilor art. 1170 - 1171 C. civ. s-a reţinut că simpla realizare de conducte de gaz, canalizare, apă şi drumul pietruit, indiferent că sunt funcţionale sau sunt doar formale, atrage plata sumei de 80.000 euro.

Obligaţiile legale asumate de reclamanţi în relaţia cu autorităţile locale fac parte integrantă din contractul de vânzare-cumpărare.

Conform tuturor rapoartelor de expertiză tehnică efectuate în cauză, staţia de pompare este parte integrantă din realizarea canalizării, iar lipsa acesteia atrage nerealizarea utilităţii conform contractului.

Au fost montate ţevile/canalele stradale, dar nu s-a realizat etapa finală a canalizării, respectiv staţia de pompare, fără de care instalaţia nu are nici un folos.

În mod nelegal instanţa de apel a considerat că nu sunt aplicabile prevederile art. 1556 C. civ., că nu există o neexecutare în această cauză, întrucât contractul nu conţine menţiunea expresă că prin canalizare se înţelege atât ţevi cât şi staţia de pompare.

Scopul părţilor la încheierea contractului a fost acela ca utilităţile să fie la limita fiecărei parcele, astfel încât proprietarul să procedeze doar la executarea instalaţiilor interioare şi la montarea contorului individual principal pentru fiecare parcelă în parte.

În mod eronat instanţa de apel a considerat că este incident efectul puterii lucrului judecat al deciziei pronunţate de Tribunalul Timiş privind realizarea drumului pietruit. Procesul-verbal întocmit nu poate face dovada că drumul a fost realizat cu respectarea legii, a standardelor impuse de aceasta şi cu respectarea Certificatului de Urbanism/PUZ-ului.

Susţinerea instanţei de apel că este suficient să existe drumul încalcă legea, întrucât părţile trebuie să respecte prevederile urbanistice care îl privesc şi la care sunt parte.

Instanţa de apel consideră în mod nelegal că reţeaua de apă şi gaz metan sunt funcţionale. Acestea sunt funcţionale atunci când sunt furnizate de operatorul de servicii conform legii speciale nr. 51/2006, ce se aplică tuturor, chiar dacă nu este trecut în contract.

Se solicită admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel.

G. Analizând decizia recurată prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază criticile formulate ca neîntemeiate, iar recursul urmează a fi respins pentru următoarele considerente:

Potrivit dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când, prin hotărârea dată, instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii. Aceste dispoziţii constituie dreptul comun în materia nulităţii actelor de procedură, adică acest motiv de recurs include toate neregularităţile procedurale care atrag sancţiunea nulităţii, altele decât cele prevăzute la pct. 1-4, precum şi nesocotirea unor principii fundamentale a căror nerespectare nu se încadrează în alte motive de recurs.

Recurenta susţine că în cauză sunt întrunite cerinţele art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. întrucât instanţa de apel nu a comunicat părţilor din dosar întâmpinarea formulată de intimaţi la cererea de intervenţie accesorie a d-nei E., a fost respinsă în mod greşit această cerere de intervenţie accesorie în interesul societăţii pârâte, iar instanţa nu a pus în discuţia părţilor dacă clauzele contractului trebuie să respecte legea.

Înalta Curte apreciază că în cauză nu a fost încălcat principiul contradictorialităţii şi nici dreptul la apărare. Astfel cum reiese din încheierea de la 3 aprilie 2023, întâmpinarea la cererea de intervenţie a fost comunicată către societatea pârâtă-recurentă. Faptul că nu s-a dispus comunicarea către intervenientă, care a fost legal citată pentru acel termen nu înseamnă încălcarea dispoziţiilor art. 13, art. 206, art. 14 şi respectiv art. 22 C. proc. civ. astfel cum susţine recurenta.

Potrivit dispoziţiilor art. 65 alin. (1) C. proc. civ., intervenientul devine parte în proces numai după admiterea în principiu a cererii sale. Câtă vreme cererea de intervenţie accesorie a fost respinsă, d-na E. nu a dobândit calitate de parte în prezenta cauză.

În mod legal a fost respinsă cererea de intervenţie reţinându-se că d-na E. a cumpărat în anul 2021 de la un terţ o parcelă de teren şi aceasta nu are legătură cu parcelele ce fac obiectul contractului încheiat de părţile din litigiu, astfel că nu a justificat un interes propriu pentru care doreşte să intervină în proces.

Este nefondată critica referitoare la încălcarea normelor de procedură întrucât instanţa nu a pus în discuţia părţilor împrejurările esenţiale de drept şi de fapt privind interpretarea clauzelor raportat la prevederile legale aplicabile cauzei. Din considerentele deciziei recurate, precum şi ale încheierii de şedinţă din 3 aprilie 2023, care face parte integrantă din decizie, rezultă că părţile au avut posibilitatea şi au expus punctele de vedere cu privire la toate chestiunile de fapt sau de drept invocate în litigiu.

Faţă de aceste considerente, Înalta Curte apreciază că în cauză nu sunt întrunite cerinţele art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Potrivit dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material. Acest motiv presupune că instanţa de fond a recurs la texte de lege aplicabile speţei, dar le-a încălcat, în litera sau spiritul lor, sau le-a aplicat greşit.

Recurenta susţine că instanţa de apel a interpretat în mod greşit clauzele contractului şi nu după voinţa internă a părţilor.

Potrivit dispoziţiilor art. 1266 alin. (2) C. civ.:

"La stabilirea voinţei concordante se va ţine seama, între altele, de scopul contractului, de negocierile purtate de părţi, de practicile statornicite între acestea şi de comportamentul lor ulterior încheierii contractului".

S-a reţinut în mod corect faptul că intimaţii-reclamanţi nu şi-au asumat obligaţia de a duce utilităţile la limita fiecărei parcele, această interpretare neavând suport contractual.

Intimaţii-reclamanţi şi-au asumat, potrivit clauzelor contractuale, obligaţia de a introduce până la limita terenului conductele de gaz, apă şi canalizare, precum şi executarea drumului pietruit.

Executarea lucrărilor necesare pentru branşarea la reţelele de conducte care au fost introduse pe teren urmează a se realiza de către proprietarii terenurilor.

Respectivele branşamente se pot realiza numai după ce sunt edificate construcţiile care urmează să fie branşate.

Recurenta susţine că obligaţiile legale asumate de intimaţii-reclamanţi în relaţia cu autorităţile locale fac parte integrantă din contractul de vânzare-cumpărare. Această critică este nefondată. În acest mod se susţine că potrivit contractului încheiat între părţi trebuie să se includă şi obligaţiile ce derivă din alte raporturi juridice, respectiv din planurile urbanistice, iar voinţa părţilor la semnarea contractului a fost aceea de a vinde terenuri cu utilităţi, cu respectarea legii.

Astfel cum în mod corect s-a reţinut de instanţa de apel, potrivit dispoziţiilor art. 130 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 132/2012 şi art. 16 din Regulamentul privind racordarea la sistemul de distribuţie a gazelor naturale, executarea oricărui branşament, în lipsa obţinerii autorizaţiei de construire a unui imobil, nu este posibilă.

Există aşadar o distincţie clară între lucrările ce constituie obligaţia intimaţilor şi cele pe care le are de efectuat fiecare proprietar pentru a se branşa la aceste reţele.

În speţă este vorba despre efectuarea unor lucrări de construcţii specifice, respectiv efectuarea unor reţele de canalizare, gaz, apă ce trebuie să respecte autorizaţia de construire şi proiectele tehnice întocmite şi aprobate de autorităţile competente.

În mod corect a reţinut Curtea de apel că executarea staţiei de pompare necesară funcţionării sistemului de canalizare nu face parte dintre obligaţiile asumate de intimaţii-reclamanţi prin contractul încheiat cu recurenta-pârâtă, iar faptul că reţeaua de canalizare nu poate fi folosită datorită lipsei staţiei de pompare nu poate fi considerată o neexecutare din perspectiva convenţiei încheiate între părţi.

Aşa fiind, interpretarea instanţei nu este contrară legii, deoarece contractul încheiat nu conţine menţiunea că prin canalizare se înţelege atât ţevile, cât şi staţia de pompare, astfel că nu sunt aplicabile prevederile art. 1556 C. civ.

Criticile referitoare la faptul că montarea unor conducte nu reprezintă introducerea canalizării în limitele parcelelor prin care se prezintă pasaje din rapoartele de expertiză administrate în cauză privesc modalitatea în care instanţa de apel a apreciat probele din cauză, astfel că nu reprezintă critici de nelegalitate şi nu pot fi analizate în cadrul recursului.

În interpretarea convenţiei părţilor, instanţa de apel nu a dat prioritate interpretării după sensul literal al cuvintelor în locul interpretării după voinţa reală a părţilor, fiind respectate dispoziţiile art. 1266 şi art. 1272 C. civ.

În ceea ce priveşte puterea de lucru judecat a deciziei nr. 915/A din 23 noiembrie 2015 pronunţate de Tribunalul Timiş s-a reţinut în mod corect de instanţa de apel incidenţa dispoziţiilor art. 431 alin. (2) C. proc. civ., potrivit cărora "Oricare dintre părţi poate opune lucrul anterior judecat într-un alt litigiu, dacă are legătură cu soluţionarea acestuia din urmă".

Efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat presupune că ceea ce s-a tranşat anterior de către o instanţă nu mai poate fi contrazis. Nu are relevanţă că nu există identitate de obiect şi de cauză. Prin decizia pronunţată de Tribunalul Timiş s-a constatat că lucrările de pietruire au fost efectuate conform convenţiei dintre părţi, astfel că s-a statuat în mod definitiv asupra îndeplinirii acestei obligaţii de către reclamanţii-intimaţi.

Curtea de apel a reţinut, de asemenea, că din cărţile funciare rezultă că drumurile au fost predate în proprietate unităţii administrativ teritoriale, iar problema acceptării fără a se pune în discuţie o eventuală neîndeplinire a obligaţiilor asumate de intimaţi pentru aprobarea planului urbanistic zonal ţine de raportul juridic dintre reclamanţi şi autoritatea publică.

Aprecierea instanţei de apel privind îndeplinirea obligaţiilor asumate de reclamanţii-intimaţi prin contractul de vânzare-cumpărare a fost făcută urmare a coroborării expertizelor efectuate în cauză, iar critica privind faptul că reţeaua de apă şi gaz sunt nefuncţionale este nefondată.

Concluzia expertizelor efectuate în cauză a fost în sensul că reţeaua de gaz metan este executată în totalitate şi este funcţională, reţeaua de apă potabilă este executată, finalizată şi există apă sub presiune în reţea, iar instanţa este suverană în aprecierea probelor, critica recurentei fiind în acest sens o critică de temeinicie şi nu de legalitate.

Aşa fiind, în cauză nu sunt întrunite cerinţele art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Faţă de aceste considerente, Înalta Curte apreciază că în cauză nu există motive de nelegalitate care să impună casarea deciziei recurate şi, pe cale de consecinţă, potrivit dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., recursul urmează a fi respins ca nefondat.

Potrivit dispoziţiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., recurenta va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată către intimaţi.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 199/A din 13 aprilie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Timişoara, secţia de insolvenţă, societăţi, concurenţă neloială şi litigii decurgând din exploatarea unei întreprinderi, ca nefondat. Obligă recurenta-pârâtă să plătească intimaţilor-reclamanţi B. şi A. suma de 5.950 RON, cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţa publică astăzi, 19 septembrie 2024.