Contractual penalties for delayed property delivery and judicial substitution of sale contract following abusive unilateral resolution

Şedinţa publică din data de 13 iunie 2024

Asupra recursurlor civile de faţă;

Examinând actele şi lucrările dosarului constată următoarele:

A. Obiectul cererii introductive.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti la data de 5 mai 2020, reclamantul A. în contradictoriu cu pârâţii B., C., D., E., F. a solicitat obligarea pârâţilor la plata despăgubirilor, cu titlu de penalităţi de întârziere, rezultate din neexecutarea la termen a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, încheiată la data de 12 februarie 2018, autentificată prin încheierea notarială nr. 382 din 12 februarie 2018, compensarea celor două creanţe, în temeiul dispoziţiilor art. 1617 alin. (1) C. civ. şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, în temeiul dispoziţiilor art. 1279 alin. (3) C. civ., coroborat cu art. 1669 alin. (1) C. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 13491 din 13 octombrie 2020, Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti a admis excepţia necompetenţei materiale a acestei instanţe, invocată de pârâţi prin întâmpinare şi a declinat competenţa de soluţionare a acţiunii în favoarea Tribunalului Bucureşti.

La data de 24 septembrie 2020, pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă a fost înregistrată cererea formulată de reclamaţii B., C., E., G. în contradictoriu cu pârâtul A., solicitând instanţei să se constate intervenirea revoluţiunii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din 12 februarie 2018 de notar public H., privind bunurile imobile prevăzute în aceasta, situate în Bucureşti; obligarea pârâtului la predarea către reclamanţi a bunurilor imobile ce fac obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din 12 februarie 2018 de notar public H., situate în Bucureşti, str. x, respective: apartamentul 4, cu număr cadastral x, întabulat în CF nr. x a localităţii Bucureşti sector 4 împreună cu cota indiviză aferentă din părţile comune ale imobilului şi din teren aferent întregului imobil; cota parte din 1/4 din camera de pază cu număr cadastral x, întabulat în CF nr. x a localităţii Bucureşti, împreună cu cota indiviză aferentă din părţile comune ale imobilului şi din terenul aferent întregului imobil; boxă subsol, cu număr cadastral x întabulat în CF nr. x a localităţii Bucureşti, împreună cu cota indiviză aferentă din părţile comune ale imobilului şi din terenul aferent întregului imobil, respectiv loc de parcare subsol, cu număr cadastral x, întabulat în CF nr. x a localităţii Bucureşti, împreună cu cota indiviză aferentă din părţile comune ale imobilului şi din teren aferent întregului imobil; obligarea pârâtului la plata către reclamanţi a sumei de 10.000 Euro, cu titlu de daune pentru intervenirea rezoluţiunii din culpa sa şi a sumei de 15.000 Euro, pentru lipsa de folosinţă a bunurilor imobile ce fac obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, autentificată sub nr. x din 12 februarie 2018 a notarului public H. şi obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

Prin încheierea din 26 mai 2021 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2020, instanţa a admis excepţia conexităţii faţă de dosarul nr. x/2020, aflat pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă şi a dispus închiderea dosarului respectiv înaintarea în vederea ataşării la dosarul la care a fost conexat.

B. Hotărârea instanţei de fond.

Prin sentinţa civilă nr. 2139 din 28 septembrie 2022, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a respins cererea conexă formulată de reclamantul A. ca neîntemeiată; a luat act că pârâţii au solicitat cheltuieli de judecată pe cale separate; a admis cererea conexă formulată de reclamaţi C. şi D., B. şi I., E. şi F., G. şi J.; a constatat intervenită la data de 13 august 2020, rezoluţiunea unilaterală a convenţiei bilaterale de vânzare autentificate sub nr. x din 12 februarie 2018; a obligat pârâtul la predarea către reclamaţi a bunurilor imobile ce fac obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din 12 februarie 2018 de notar public H., situate în Bucureşti, str. x, respective:

I. apartamentul 4, parter cu număr cadastral x intabulat în CF nr. x a localităţii Bucureşti, împreună cu cota indiviză aferentă din părţile comune ale imobilului şi din terenul aferent întregului imobil;

II. cameră pază (cota parte de 1/4) cu număr cadastral x, întabulat în CF nr. x a localităţii Bucureşti, sector 4 împreună cu cota indiviză aferentă din părţile comune ale imobilului şi din terenul aferent întregului imobil.

III. boxa, cu număr cadastral x întabulat în CF nr. x a localităţii Bucureşti, sector 4 împreună cu cota indiviză aferentă din părţile comune ale imobilului şi din terenul aferent întregului imobil.

IV. loc parcare subsol, cu număr cadastral x - C1 - UM întabulat în CF nr. x - C1 - UA a localităţii Bucureşti, sector 4 împreună cu cota indiviză aferentă din părţile comune ale imobilului şi din terenul aferent întregului imobil; a obligat pârâtul la plata către reclamaţi a sumei de 10.000 Euro cu titlul de daune interese; a luat act că reclamanţii au solicitat cheltuieli de judecată pe cale separate.

C. Calea de atac împotriva hotărârii primei instanţe.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul A., solicitând admiterea apelului, schimbarea sentinţei apelate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată şi respingerii cererii de chemare în judecată (conexate) care formează obiectul dosarului nr. x/2020, ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.

La data de 9 iunie 2023 reclamantul a formulat motive suplimentare de apel, iar prin încheierea de şedinţă din data de 8 septembrie 2023 motivele suplimentare au fost respinse ca tardiv formulate.

D. Hotărârea instanţei de apel.

Prin decizia civilă nr. 1864 din 24 noiembrie 2023, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis apelul formulat de apelantul-reclamant A. împotriva sentinţei civile nr. 2139 din 28 septembrie 2022 pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă; a schimbat sentinţa tribunalului în sensul că a respins cererea conexată ca neîntemeiată; a admis cererea principal, a obligat pârâţii la plata sumei de 29.000 Euro, cu titlu de penalităţi; a suplinit consimţământul pârâţilor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, având ca obiect:

. imobilul apartament nr. x (lotul x cu număr cadastral x situat în Bucureşti str. x, cu o suprafaţă utilă totală de 58,57 mp şi terasă cu o suprafaţă de 75,23 mp, cota parte indiviză de 4,32% din părţile commune ale imobilului şi cota parte indiviză de 40,42 mp din terenul aferent întregului imobil construcţie;

. o cotă parte de 1/14 din lotul x cu număr cadastral x, reprezentând cameră pază, o cotă parte indiviză de 1,03% din părţile comune ale imobilului şi cota parte de 9,63 mp din terenul aferent întregului imobil construcţie:

. lotul x (cu număr cadastral x) reprezentând boxa 1, cota parte indiviză de 0,5% din părţile comune ale imobilului şi cota parte de 1,43 mp din terenul aferent întregului imobil construcţie;

. lotul x (cu număr cadastrali x1), reprezentând loc parcare 5, cota parte indiviză de 1,09% din părţile comune ale imobilului şi cota parte de 10,18 mp din terenul aferent întregului imobil construcţie; a obligat reclamantul la plata către pârâţi a restului de preţ în cuantum de 54.464 Euro prezenta hotărâre ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare; a compensat creanţele reciproce şi a constatat că restul de preţ datorat de către reclamant în cuantum de 25.464 Euro a fost consemnat prin recipisa de consemnare numărul x din 13 septembrie 2022 la dispoziţia părţilor.

E. Considerentele hotărârii instanţei de apel.

Pentru a pronunţa această soluţie Curtea de Apel a reţinut în esenţă următoarele:

În ceea ce priveşte fondul pretenţiilor se reţine că la data de 12.02.2018, între B., I., C., D., E. si F., în calitate de promitenţi-vânzători şi A., în calitate de promitent-cumpărători, s-a încheiat promisiunea de vânzare - cumpărare, autentificată de Societatea Profesională Notarială K. şi H., sub nr. 382, prin care promitenţii-vânzători s-au obligat să vândă, iar promitentul - cumpărător s-a obligat să cumpere apartamentul ce va purta nr. 4 şi va fi situat la parterul imobilului bloc din cadrul Ansamblului rezidenţial în curs de edificare din Bucureşti, str. x, compus din 2 camere de locuit şi dependinţe, cu o suprafaţă utilă de aproximativ 60,94 mp, o suprafaţă construită de aproximativ 78,14 mp şi o suprafaţă locuibilă cu aproximativ 37,69 mp - grădină de 71,50 mp, în schimbul plăţii preţului total de 164.464,00 euro, stabilit de părţi, compus din suma în cuantum de 149.749,00 euro, fără TVA, pentru apartament, suma în cuantum de 11.400,00 euro, fără TVA, pentru loc de parcare, respectiv suma în cuantum de 3325 euro, fără TVA, pentru boxă.

Potrivit dispoziţiilor art. 5.2. din promisiunea de vânzare - cumpărare, părţile au stabilit că înainte de încheierea vânzării şi implicit înainte de transmiterea proprietăţii, promitenţii-vânzători vor asigura promitentului - cumpărător folosinţa apartamentului, sens în care vor preda acestuia din urmă apartamentul la cheie (gata de locuit), până cel târziu la data de 30.07.2018, cu termen de graţie 1 lună, respectiv cel mai târziu până la data de 31.08.2018. De asemenea, potrivit aceloraşi dispoziţii, părţile au stabilit că, în situaţia în care după termenul de 31.08.2018, promitenţii - vânzători nu vor asigura promitentului - cumpărător folosinţa apartamentului, vânzătorii - promitenţi se obligă să achite, cu titlu de penalitate contractuală suma de 1.500 euro/lună de întârziere, ce se va calcula începând cu data de 01.08.2018.

În situaţia în care promitenţii-vânzători nu vor asigura promitentului-cumpărător folosinţa apartamentului nici la data de 01.10.2018, aceştia se obligă să achite, cu titlu de penalitate contractuală, suma în cuantum de 2.000 euro/lună întârziere, ce se va calcula începând cu această dată, respectiv 01.10.2018, până la predarea efectivă.

în prezenţa unei declaraţii unilaterale instanţa doar verifică legalitatea, corectitudinea şi nu operarea efectivă a acesteia; instanţa de judecată poate aprecia că rezoluţiunea a fost invocată abuziv de aceea creditorul îşi va asuma răspunderea utilizării în mod inoportun şi fără temei a acestei modalităţi de operare a rezoluţiunii.

În ceea ce priveşte executarea neînsemnată se reţine că preţul vânzării a fost stabilit la suma 164.464 euro fără tva, din care suma 107.500 euro achitaţi în termen de 48 de ore de la semnarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare adică din data de 12.02.2018, urmând ca restul de preţ de 54.464 euro să fie achitaţi în termen de 48 de ore din momentul în care se prezintă încheierea de intabulare. Cât timp suma pe care partea apelantă înţelegea să o mai achite pentru încheierea contractului era de 25.964 euro, diferenţa, reprezentând circa a şasea partea din preţ, această era însemnată.

înţelegerea părţilor (contractul) era un complexă, nu doar o simplă promisiune de vânzare cumpărare, în afara înţelegerii privind înstrăinarea bunului viitor stabilind să se asigure folosinţa, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate iar pentru depăşirea termenului fiind stabilite penalităţi contractuale. Însă, singura obligaţie (corelativă transmiterii dreptului de proprietate), era plata preţului, în ciuda susţinerilor din apel, predarea folosinţei sau plata penalităţilor, necondiţionând în mod direct plata preţului.

În ceea ce priveşte punerea în întârziere, în speţă, Curtea reţine, contrar Tribunalului că apelantul (şi nu intimaţii) a notificat la data de 27.03.2020 pe promitenţii-vânzători pentru a se prezenta în vederea încheierii contractatului de vânzare cumpărare la data de 31.03.2020; în urma întâlnirii a fost emisă de către notar încheierea de certificare nr. 10 din data de 31.03.2020 .

Promitenţii-vânzători au emis notificarea nr. x/30.07.2020, comunicată părţii adverse la data de 30.07.2020, conform dovezii de înmânare, prin care se solicita încheierea contractului la data de 12.08.2020 şi se prezentau două variante pentru încheierea actului, fie plata sumei de 41.464 euro urmând ca restul de preţ să aibă un statut incert până la clarificarea definitivă a litigiului fie se va plăti suma de 25.464 euro urmând ca restul sumei de 29.000 euro să fie clarificat în instanţă.

La data de 12.08.2020 a fost emisă încheierea de certificare nr. 17, notarul public consemnând că nu se poate încheia contractul cât timp părţile nu au fost prezente şi punctele lor de vedere nu exprimă un consens. Declaraţia de rezoluţiune a fost emisă la data de 13.08.2020, reţinându-se că partea nu este acord cu vreuna dintre variante.

În prezenta cauză nu sunt îndeplinite condiţiile declarării unilaterale a rezilierii, cât timp singurei notificări, partea adversă a răspuns, acceptând varianta a doua, respectiv plata sumei de 25.464 euro urmând ca restul sumei de 29.000 euro să fie clarificat în instanţă. În esenţă, răspunsul era indubitabil, se accepta această variantă, solicitându-se doar un nou termen având în vedere lipsa din ţară.

Or, în acest context factual, al neînţelegerilor dintre părţi, al faptului că termenul contractual de încheiere al actului (20.11.2018) era depăşit, nu se poate aprecia că în mod legal s-a declarat unilateral rezoluţiunea contractatului, aceasta a fost invocată în mod inoportun şi fără temei.

În consecinţă, soluţia Tribunalul sub acest aspect este eronată nu erau îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1552 C. civ., motiv pentru care nu se putea considera că declaraţia unilaterală de reziliere a produs efecte, urmând ca apelul să fie admis.

Predarea folosinţei nu s-a realizat conform contractului. Se reţine că intimaţii indică predarea imobilului în ianuarie 2019 cu lucrări de finisare "în curs de finalizare în două săptămâni" în cuprinsul cererii proprii de chemare în judecată şi în cuprinsul întâmpinării, dată la care termenul contractual era deja depăşit.

În ceea ce priveşte culpa în realizarea cu întârziere a finisărilor necesare locuirii imobilului, într-adevăr, astfel cum susţin intimaţii multe dintre facturile prezentate de apelant nu sunt relevante, cât timp obligaţia nu le incumba acestora şi cumpărarea unor astfel de bunuri la momente diferite, poate avea o mulţime de explicaţii. Însă, nu se poate ignora faptul că la data de 01.03.2019 apelantul a depozitat mobilierul comandat pentru locaţie pe o perioadă nedeterminată şi faptul că montarea acestuia a fost finalizată la data de 18.11.2019. În cauză, este o probă a unui fapt conex, care duce la prezumarea faptului pretins de partea apelantă, culpa intimaţilor în predarea cu întârziere a folosinţei.

Nu se poate ţine cont de încheierea procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor la data de 09.04.2019, nici una dintre părţi nu a legat predarea efectivă a folosinţei, gata de locuit, de acest demers administrativ. Aşa cum a dovedit apelantul şi s-a reţinut anterior, intimaţii încă efectuau lucrări la acel moment şi ulterior (iulie 2019); rezultă cu certitudine nefinalizarea lucrărilor care le incumba celor dintâi.

Pe perioada valabilităţii promisiunii, intimaţii s-au obligat să furnizeze utilităţile, cu achitarea contravalorii acestora. Într-adevăr, contractul a fost încheiat cu intimatul E., motivul deconectării fiind neefectuarea plăţilor, însă aceasta nu atestă că imobilul era gata de locuit, anterior datei de 18.11.20219. Reţinând că la ultima dată indicată s-a realizat reconectarea apartamentului, se accepta această dată ca fiind aceea la care s-a asigurat folosinţa efectivă, în baza tuturor probelor administrate. Suplimentar, se apreciază că sarcina probei aparţine celui care pretinde executarea obligaţiei şi nu aceluia care neagă; în consecinţă, reţinând că elementele probatorii duc la concluzia culpei intimaţilor în predarea folosinţei, se va ţine seama de data la care imobilul a fost reconectat la gaze şi apelantul a indicat că a putut folosi apartamentul conform voinţei contractuale.

Se mai reţine că art. 1536 coroborat cu art. 1522-1523 C. civ. invocate de Tribunal, au fost greşit aplicat. În ceea ce priveşte evaluarea daunelor-interese moratorii în cazul obligaţiilor de a face şi a altor obligaţii decât cele pecuniare, art. 1536 C. civ. dispune că în ipoteza unor alte obligaţii decât cele având ca obiect plata unor sume de bani, executarea cu întârziere dă întotdeauna dreptul la daune-interese egale cu dobânda legală.

În ceea ce priveşte punerea în întârziere, se reţine, pe de o parte, că modul de formulare al clauzei penale, cu indicare clară a datei de la care se datorează în lipsa predării, se circumscrie ipotezei reglementate de aliniatul întâi al art. 1523 C. civ., scopul evident al acordului părţilor fiind acela de a sancţiona executarea cu întârziere, pe lângă evaluarea anticipată a prejudiciului. Pe de altă parte, chiar pentru ipoteza în care s-ar aprecia că nu există o punere de drept în întârziere, se reţine că a existat o punere în întârziere prin chiar cererea de chemare în judecată, dar şi anterior prin notificarea din data de 27.03.2020 .

Se reţine că predarea spaţiului s-a realizat la data de 18.11.2019 cu nerespectarea dispoziţiilor contractuale, fiind incidentă răspunderea intimaţilor conform art. 1350, 1530 C. civ. pentru acoperirea prejudiciul, evaluat anticipat de către părţi la suma de 1500 pentru primele două luni şi 2000 euro/lună până la predarea efectivă.

În consecinţă, reţinând justeţea motivelor de apel sub acest aspect, intimaţii vor fi obligaţi la plata sumei 29.000 euro cu titlu de penalităţi.

În ceea ce priveşte promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, rezultă îndeplinirea condiţiilor legale pentru admiterea cererii, sub acest aspect. Astfel, pornind de la dispoziţiile art. 1279 alin. (3) noul C. civ. şi art. 1669 alin. (1) noul C. civ., rezultă că există un antecontract valabil încheiat, autentificat sub nr. x/12.08.2018, intimaţii, proprietarii bunului imobil, refuză încheiere actului, manifestarea de voinţă, determinată de neînţelegerile părţilor cu privire la modul de îndeplinire a obligaţiilor cuprinse în convenţia părţilor.

F. Calea de atac împotriva deciziei pronunţate în apel.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs C. şi D., B. şi I., E. şi F., G. şi J., criticând-o sub următoarele motive de nelegalitate:

Hotărârea este dată cu încălcarea art. 1522 şi art. 1523 C. civ., punerea în întârziere neprivind datorarea de penalităţi, ci cererea de executare a ei.

Din motivarea deciziei recurate rezultă că modul de formulare a clauzei penale, cu indicare clară a datei de la care se datorează în lipsa predării, ar reprezenta punere în întârziere de drept.

Aspectele legate de datorarea de penalităţi în lipsa predării nu reprezintă cerere de executare a obligaţiei de plată penalitate. Datoria şi plata sunt două noţiuni distincte.

Punerea în întârziere nu are caracter retroactive. Penalităţile cerute şi acordate în valoare de 29.000 Euro sunt aferente perioadei septembrie 2018 - 1 noiembrie 2019. Notificarea la care face referire instanţa este din 27 martie 2020, iar cererea de chemare în judecată este din 5 mai 2020, cu mult după 1 noiembrie 2019, după ce intimatul A. declara că ar fi avut folosinţa apartamentului.

Potrivit art. 1522 C. civ. punerea în întârziere are efecte numai pentru viitor şi nu retroactive.

Hotărârea este dată cu încălcarea art. 327 şi art. 329 C. proc. civ. privind prezumţiile, cât şi art. 273 şi art. 264 C. proc. civ. privind puterea doveditoare a înscrisului sub semnătură private.

Actul dirigintelui de şantier de la 25 septembrie 2018 prin care se atestă realizarea lucrărilor şi propune admiterea excepţiei, face dovada finalizării lucrărilor de construcţii la 25 septembrie 2018.

Înscrisul care face dovada realizării instalaţiilor de climatizare la data de 9 octombrie 2018 face dovada că apartamentul avea realizate instalaţiile sanitare şi de climatizare.

În ianuarie 2019 apartamentul era finalizat, iar penalităţile acordate de instanţă cuprind şi perioada după ianuarie 2019.

Situaţia de fapt este cercetată incomplete. Prezumţiile sunt trase cu încălcarea art. 329 C. proc. civ., iar aspectele cercetate schimbă cauza acţiunii.

Se reţine astfel o situaţie privind depozitare mobilier şi montaj abia în 18 noiembrie 2019 şi nemontare parchet în iulie 2019 fără a se cerceta. Este evident că apartamentul bun de locuit este apartamentul care corespunde autorizaţiei de construire şi nu cel care corespunde finisajelor dorite de promitentul cumpărător şi după ce acesta a reuşit să-şi monteze mobile.

Prezumţia trasă de instanţă este cu încălcarea art. 329 C. proc. civ. deoarece lucrările de amenajare extracontractuală la un apartament vechi nu naşte probabilitatea ca situaţia să fie aceeaşi cu cea a apartamentului din speţă, existând două situaţii diferite.

Situaţia de fapt este cercetată incomplete. Au fost încălcate dispoziţiile art. 273 şi art. 264 C. proc. civ. privind puterea doveditoare a înscrisului sub semnătură private. Nu s-a cercetat culpa promitentului cumpărător şi nici condiţiile de angajare a răspunderii contractuale a promitenţilor vânzători.

Motivarea este contradictorie întrucât pe de o parte se reţine culpa vânzătorilor, iar pe de altă parte, se reţine că probele dosarului au relevat că ulterior depăşirii termenelor contractuale, părţile s-au înţeles ca anumite lucrări să fie realizate direct de apelant, dar nu s-a dovedit că această modificare a invalidat înţelegerea anterioară referitoare la termenele de predare şi penalităţile aferente.

Instanţa nu a cercetat şi sancţionat culpa promitentului cumpărător şi nici nu a cercetat abuzul de drept al acestuia. Abuzul de drept s-a manifestat prin introducerea acţiunii la o instanţă necompetentă, prezentarea unei situaţii de fapt mincinoase, cereri de probe care duc la lungirea procesului.

Instanţa a cercetat şi s-a pronunţat asupra unor lucruri necerute. Astfel, în cauză nu s-a formulat o cerere privind cercetarea legalităţii şi eventual sancţionarea unui act autentic precum declaraţia de rezoluţiune autentificată sub nr. x din 13 august 2020 de L.. Aşadar rezoluţiunea a operat.

Hotărârea este dată cu încălcarea art. 270 C. proc. civ. şi cu exercitarea abuzivă a dreptului de apreciere a probelor.

Reţinerile instanţei în sensul că există consens între părţi contravin constatărilor notarului în sensul că nu există consens, astfel că este încălcată puterea doveditoare a actului notarial.

Această depăşire a aprecierii probelor se regăseşte şi la alte aprecieri ale instanţei, inclusiv la daunele dispuse de instanţă de 29.000 Euro aferente perioadei august 2018 - 1 noiembrie 2019, în raport de terminarea montajului mobilei în 18 noiembrie 2019.

Instanţa nu a cercetat şi nu a aplicat dispoziţiile legale şi contractuale incidente, refuzul încheierii vânzării de către promitentul cumpărător ca urmare a reprezentării sale la notariat la 12 august 2020 în vederea încheierii vânzării.

Este imprevizibil ca instanţa să nu lămurească care este cauza unor situaţii de fapt şi nici să nu cerceteze îndeplinirea condiţiilor răspunderii contractuale, în cazul unei acţiuni în răspundere contractuală. Aceasta a determinat încălcarea dreptului la apărare al recurenţilor, care ar fi cerut şi administrat şi alte probe, cum ar fi o expertiză în construcţii care să stabilească dacă apartamentul actual are sau nu aceiaşi configuraţie cu cel autorizat.

Instanţa de fond a soluţionat litigiul reţinând lipsa punerii în întârziere de către promitentul cumpărător A. a promitenţilor vânzători.

Nu există o punere în întârziere de drept în speţă, deoarece nefiind o obligaţie de plată între profesionişti, ci neexecutarea obligaţiei de a face - de predare a unui bun, nu se numără printre situaţiile pe care legea le califică drept întârzieri de drept.

În cauză există un refuz nejustificat al promitentului cumpărător.

Se solicită admiterea recursului, casarea deciziei din apel şi, în rejudecare, respingerea apelului şi menţinerea soluţiei instanţei de fond.

În subsidiar, se solicită admiterea recursului, casarea hotărârii şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

A. a formulat recurs incident împotriva încheierii din 8 septembrie 2023 şi a deciziei invocând dispoziţiile art. 488 pct. 5 C. proc. civ.. Se susţine că în mod greşit instanţa de apel a respins ca tardiv formulat motivul de apel de ordine publică depus prin precizarea apelului la termenul din 8 septembrie 2023.

Instanţa de apel a încălcat prevederile art. 248 alin. (4) C. proc. civ. şi art. 479 alin. (1) teza a II-a C. proc. civ., potrivit cărora "Motivele de ordine publică pot fi invocate şi din oficiu".

Excepţiile absolute pot fi invocate de parte sau de instanţă în orice stare a procesului, dacă prin lege nu se prevede altfel. Ele pot fi ridicate înaintea instanţei de recurs numai dacă, pentru soluţionare, nu este necesară administrarea altor dovezi în afara înscrisurilor noi. Instanţa în mod greşit a respins precizarea apelului, în lipsa analizării prealabile a motivului de nelegalitate invocate.

Efectele invocării unui motiv de ordine publică sunt greşit stabilite de instanţă. Legiuitorul nu a limitat libertatea părţilor de a invoca peste termenul de apel motivele de ordine publică, astfel că nu se pot aplica mutatis mutandis normele de drept prevăzute de art. 489 alin. (3) C. proc. civ.

Tribunalul Bucureşti a respins primul capăt de cerere al acţiunii principale, fără a se intra în judecata fondului. În prezenta cauză se impune trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanţe.

Instanţa de fond a respins cererea ca neîntemeiată, motivând că "nu a existat o punere în întârziere a promitenţilor-vânzători, reclamantul promitentul cumpărător nefăcând dovada acesteia cu privire la executarea obligaţiei de predare a imobilului la cheie până la data de 1 noiembrie 2019 […]".

Aceste aspecte au "justificat" în opinia instanţei respingerea cererii ca neîntemeiată, fără a mai analiza temenicia pretenţiilor deduse judecăţii prin capătul de cerere prin care a fost solicitată obligarea părţilor la plata penalităţilor de întârziere.

Punerea în întârziere a debitorului se realizează ca regulă printr-o notificare scrisă sau prin însăşi formularea cererii de chemare în judecată, diferenţa între cele două modalităţi de punere în întârziere influenţând exclusiv întinderea răspunderii debitorului, nicidecum temenicia acţiunii.

Se solicită casarea încheierii din 8 septembrie 2023 şi a deciziei nr. 1864 din 24 noiembrie 2023, cu trimiterea cauzei spre rejudecare la prima instanţă. În subsidiar se solicită casarea încheierii şi a deciziei recurate, trimiterea cauzei spre rejudecare la Curtea de Apel cu instrucţiunea de a respinge excepţia tardivităţii, respectiv de a admite motivul de apel de ordine publică invocat la primul termen din apel, cu consecinţa anulării sentinţei pronunţate de Tribunalul Bucureşti şi trimiterii cauzei spre rejudecare primei instanţe.

G. Analizând decizia recurată prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază recursurile ca fiind nefondate, şi acestea urmează a fi respinse pentru următoarele considerente:

Potrivit dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când, prin hotărârea data, instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii.

Aceste dispoziţii constituie dreptul comun în materia nulităţii actelor de procedură, adică acest motiv de recurs include toate neregularităţile procedurale care atrag sancţiunea nulităţii, altele decât cele prevăzute la pct. 1 - 4, precum şi nesocotirea unor principii fundamentale a căror nerespectare nu se încadrează în alte motive de recurs.

Recurenţii susţin încălcarea dispoziţiilor art. 264, art. 270 şi art. 273, precum şi art. 327 şi art. 329 C. proc. civ.

Potrivit dispoziţiilor art. 264 C. proc. civ., sarcina aprecierii probelor revine instanţei, care trebuie să analizeze toate probele administrate, atât în mod individual, cât şi în ansamblul lor.

Regula liberei aprecieri a probelor permite instanţei ca în etapa deliberării, să stabilească existenţa faptelor pentru dovedirea cărora au fost încuviinţate probele potrivit propriilor convingeri, fără a exista în privinţa acestora o ordine de prioritate prestabilită. Excepţia de la această regulă o poate constitui art. 270 C. proc. civ., care stabileşte puterea doveditoare a înscrisului autentic, în sensul în care un atare înscris face deplină dovadă, faţă de orice persoană, până la declararea sa ca fals, cu privire la constatările făcute personal de către cel care a autentificat înscrisul.

Recurenţii susţin că prin decizia recurată, instanţa de apel a depăşit limitele dreptului de apreciere a probelor, însă această critică nu poate fi primită.

Astfel, prin încheierea din 12 august 2020, notarul certifică faptul că astăzi marţi 12 august 2020, la ora 1100 au fost prezenţi la sediul biroului vânzătorii prin mandatar şi cumpărătorul fiind absent, iar contractul de vânzare-cumpărare nu a putut fi autentificat întrucât părţile nu au fost prezente şi punctele lor de vedere nu exprimă un consens.

Prin decizia recurată s-a reţinut ceea ce este consemnat în încheierea de certificare nr. 17 de către notarul public, ceea ce nu înseamnă în nici un caz exercitarea abuzivă a dreptului de apreciere al probelor de către instanţă.

Curtea de Apel a analizat condiţiile necesare angajării răspunderii civile ale recurenţilor, precum şi îndeplinirea condiţiilor legale pentru declararea unilaterală a rezilierii, însă aceasta nu se identifică cu depăşirea limitelor dreptului de apreciere al probelor, astfel cum susţin recurenţii.

Nici critica privind nevalorificarea de către instanţă a actelor dosarului, respectiv încălcarea art. 273 privind puterea doveditoare a înscrisului sub semnătură privată nu este fondată. În primul rând, recurenţii nu fac precizări privind înscrisul sub semnătură privată, respectiv care este acest înscris şi îşi arată nemulţumirea cu privire la o eventuală necercetare completă a situaţiei de fapt, în realitate dorind să dovedească faptul că nu sunt în culpă şi nu datorează penalităţi.

De altfel, majoritatea motivelor de recurs se referă la situaţia de fapt, la necercetarea în întregime a acesteia, ceea ce nu constituie motive de nelegalitate care să se circumscrie dispoziţiilor art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

În acest sens se susţine că prezumţiile sunt trase cu încălcarea art. 329 C. proc. civ., iar aspectele cercetate schimbă cauza acţiunii, iar această critică este nefondată.

Prezumţiile judiciare reprezintă produsul raţionamentului judecătorului şi sunt acele consecinţe logice pe care judecătorul le poate trage de la un fapt cunoscut pentru a stabili un fapt necunoscut şi care nu sunt determinate prin lege.

Recurenţii ţin prin această critică la prezentarea unei alte situaţii de fapt, care, în opinia acestora, ar conduce la inexistenţa culpei în nepredarea apartamentului la termen.

Nici critica privind analiza declaraţiei martorului nu este fondată întrucât instanţa nu a încălcat dispoziţiile art. 329 C. proc. civ., reţinând doar că martorul audiat a declarat că s-au înregistrat întârzieri şi în cazul apartamentului său, iar această probă determină instanţa să prezume întârzierea în predarea folosinţei la cheie şi pentru apartamentul apelantului.

În realitate, instanţa de apel a analizat condiţiile răspunderii civile contractuale în privinţa recurenţilor, reţinând că a operat o punere în întârziere de drept a acestora cu privire la obligaţia asumată prin contract.

S-a reţinut că nu au fost respectate termenele de predare a apartamentului la cheie, din această perspectivă fiind analizate condiţiile angajării răspunderii recurenţilor, respectiv culpa acestora în neîndeplinirea obligaţiilor contractuale asumate.

Critica privind abuzul de drept procesual al reclamantului este nefondată.

Potrivit dispoziţiilor art. 12 alin. (1) C. proc. civ. "Drepturile procesuale trebuie exercitate cu bună-credinţă, potrivit scopului în vederea căruia au fost recunoscute de lege şi fără a încălca drepturile procesuale ale altei părţi".

Pentru a demonstra existenţa unui abuz de drept, trebuie să fie prezente cele două elemente constitutive ale abuzului de drept: un element subiectiv, cel al relei-credinţe, şi un element obiectiv, reprezentat de deturnarea dreptului de la finalitatea sa legală.

Faptul că acţiunea a fost introdusă pe rolul Judecătoriei Sectorului 4, că s-ar fi prezentat o situaţie de fapt în mod trunchiat sau că s-au propus probe de către reclamant, astfel cum susţin recurenţii nu demonstrează un abuz de drept procesual al reclamantului. Pe de altă parte, aceste critici nu se subscriu motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

Nu există o imprevizibilitate a modului în care a fost condusă judecata şi nici o modificare a cauzei acţiunii, prin cererea introductivă s-a solicitat obligarea pârâţilor la plata penalităţilor şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, iar instanţa s-a pronunţat asupra a cee ace s-a cerut.

Potrivit dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

Hotărârea recurată corespunde exigenţelor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.. Motivarea hotărârii arată complexul de fapte şi împrejurări care au condus instanţa la soluţia prezentată în dispozitiv, fiind clar raţionamentul logico-juridic al instanţei.

Nu există contradicţie în considerentele hotărârii recurate, iar criticile recurenţilor urmăresc o reapreciere a probelor şi a situaţiei de fapt, ceea ce nu reprezintă în realitate motive de nelegalitate a hotărârii. Neînsuşirea de către instanţă a argumentelor prezentate de recurenţi nu poate fi asimilată unei nemotivări în sensul exigenţelor C. proc. civ.

Potrivit dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material. Acest motiv de recurs presupune că instanţa de fond a recurs la texte de lege aplicabile speţei, dar le-a încălcat, în litera sau spiritul lor, sau le-a aplicat greşit.

Înalta Curte reţine că recurenţii nu arată în mod concret care este norma de drept material care a fost încălcată şi în ce constă greşeala instanţei, criticile aduse vizând în realitate modalitatea în care instanţa a analizat dispoziţiile prevăzute în contractul încheiat între părţi.

Astfel, prin art. 5.2 din promisiunea de vânzare-cumpărare s-a convenit că orice încălcare a obligaţiilor va determina un prejudiciu prevăzut în această caluză penală care stabilea şi termenul de la care curge această penalitate.

Din această perspectivă, instanţa de apel a reţinut în mod corect că predarea spaţiului s-a realizat la data de 18 noiembrie 2019 cu nerespectarea dispoziţiilor contractuale, fiind incidentă răspunderea intimaţiilor conform art. 1350, art. 1530 C. civ. pentru acoperirea prejudiciului, evaluat anticipat de către părţi la suma de 1500 Euro pentru primele două luni şi 2000 Euro/lună până la predarea efectivă.

Criticile recurenţilor sunt nefondate deoarece instanţa a arătat care a fost momentul în funcţie de care a fost avută în vedere punerea în întârziere, respectiv data care a fost inserată în clauza 5.2 din promisiune.

Aşa fiind, penalităţile au fost acordate în conformitate cu dispoziţiile art. 1522 C. civ., precum şi cu dispoziţiile contractuale.

În ceea ce priveşte declararea unilaterală a rezilierii, s-a reţinut în mod corect faptul că în contextul factual al neînţelegerilor dintre părţi şi al depăşirii termenului contractual de încheiere a actului, rezoluţiunea contractului a fost invocată în mod inoportun şi fără temei. În cauză nu erau întrunite cerinţele art. 1552 C. civ., potrivit cărora:

"Rezoluţiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului atunci când părţile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligaţia în termenul fixat prin punerea în întârziere".

Instanţa de apel s-a pronunţat în limitele învestirii şi a reţinut în mod corect că promitenţii-vânzători, fiind în culpă la data invocării rezoluţiunii, nu puteau invoca propria turpitudine pentru a obţine rezoluţiunea.

Din această perspectivă nu se pot reţine criticile privind forma autentică a declaraţiei de rezoluţiune întrucât notarul autentifică manifestarea de voinţă a declarantului. Instanţa a analizat în concret modul în care această declaraţie îşi produce ulterior efectele. Notarul nu avea cum să stabilească dacă recurenţii sunt în drept să rezoluţioneze unilateral contractual, acesta fiind limitat în atribuţiile sale la autentificarea manifestării de voinţă a acestora.

Aşa fiind instanţa de apel nu a aplicat greşit legea.

Faţă de aceste considerente, Înalta Curte apreciază că în cauză nu există motive de nelegalitate care să impună casarea deciziei recurate şi, pe cale de consecinţă, recursul declarat de pârâţi urmează a fi respins ca nefondat.

În ceea ce priveşte recursul incident declarat de reclamantul A., reţinând principiul disponibilităţii părţilor reglementat prin dispoziţiile art. 9 C. proc. civ., precum şi solicitarea expresă a recurentului-reclamant în sensul admiterii recursului incident numai în situaţia admiterii recursului declarat de pârâţi, Înalta Curte apreciază că nu se mai impune analiza acestui recurs, urmând ca acesta să fie respins ca nefondat.

Potrivit dispoziţiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ.:

"Partea care pierde procesul va fi obligate, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată".

Apărătorul recurentului-reclamant a solicitat obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată constând în onorariu avocat în situaţia în care se va respinge recursul acestora.

Chiar dacă se poate aprecia că prin respingerea recursului declarat de pârâţi, reclamantul este îndreptăţit la plata cheltuielilor de judecată, Înalta Curte reţine că acesta nu a prezentat dovada cheltuielilor efectuate numai pentru susţinerea apărării în cazul acestui recurs, respectiv nu a prezentat cheltuielile privind onorariu avocat în mod defalcat pentru recursul declarat de pârâţi şi, respectiv pentru recursul incident. Ca atare, această solicitare urmează a fi respinsă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul principal declarat de recurenţii-pârâţi F., E., G., D., C., I. şi B. împotriva deciziei civile nr. 1864 din 24 noiembrie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, ca nefondat.

Respinge recursul incident declarat de recurentul-reclamant A. împotriva încheierii din 8 septembrie 2023 şi a deciziei civile nr. 1864 din 24 noiembrie 2023, ambele pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, în dosarul nr. x/2020, ca nefondat.

Respinge cererea formulată de recurentul-reclamant A. privind acordarea cheltuielilor de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţa publică astăzi, 13 iunie 2024.