Appeal dismissed; residential construction contract classified as instant execution, affirming resolution and property restitution against tabular acquisitive prescription defense

Şedinţa publică din data de 14 mai 2024

Asupra recursului de faţă, din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă, la 19.06.2020, sub nr. x/2020, reclamanta ARCOM S.A., prin administrator special A., a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B. şi C., rezoluţiunea contractului de construire locuinţe autentificat sub nr. x/18.07.2008 de B.N.P.A. "Etica" Bucureşti şi a contractului de vânzare-cumpărare cotă indiviză de teren autentificat sub nr. x/18.07.2008 de acelaşi birou notarial, precum şi repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului de construire şi a celui de vânzare-cumpărare cotă indiviză de teren, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâţilor asupra imobilului apartament nr. x situat în Bucureşti, str. x, a locului de parcare auto nr. 32 din garajul subteran şi asupra cotei indivize de teren aferente, imobile înscrise în cartea funciară nr. x a Mun. Bucureşti Sectorul 1. De asemenea, reclamanta a solicitat obligarea pârâţilor la restituirea imobilelor respective în deplină proprietate şi posesie; cu cheltuieli de judecată.

Pârâţii B. şi C. au formulat întâmpinare la cererea de chemare în judecată, prin care au invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune al reclamantei şi excepţia de neexecutare a obligaţiilor contractuale.

Prin încheierea de şedinţă din data de 22.10.2020, instanţa a luat act de renunţarea pârâţilor la invocarea excepţiei prescripţiei dreptului material de acţiune.

Prin sentinţa civilă nr. 289 din 11 februarie 2021, pronunţată în dosarul nr. x/2020, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a respins cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

La 14.12.2022, reclamanta ARCOM S.A. a formulat apel împotriva sentinţei civile nr. 289/11.02.2021 pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă în dosarul nr. x/2020, prin care a solicitat admiterea căii de atac, schimbarea în tot a sentinţei apelate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, cu cheltuieli de judecată.

Prin decizia nr. 1099 A din 28 iunie 2023, pronunţată în dosarul nr. x/2020, astfel cum a fost îndreptată prin încheierea de cameră de consiliu din 04.10.2023, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă a admis apelul declarat de apelanta ARCOM S.A. împotriva sentinţei civile nr. 289/11.02.2021 pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă în dosarul nr. x/2020, în contradictoriu cu intimaţii B. şi C.; a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a admis în parte cererea de chemare în judecată; a dispus rezoluţiunea contractului de construire locuinţă autentificat sub nr. x/18.07.2008 de B.N.P.A. "Etica" şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul obligării pârâţilor să restituie reclamantei imobilul-apartament nr. x situat în Bucureşti şi locul de parcare nr. 32 din garajul subteran, urmând ca dreptul de proprietate al pârâţilor asupra acestor imobile să fie radiat din cartea funciară nr. x a Sectorului 1 Bucureşti; a menţinut în rest dispoziţiile sentinţei.

Totodată, a luat act că apelanta-reclamanta a solicitat cheltuieli pe cale separată, iar în baza art. 38 din O.U.G. nr. 80/2013, a dispus obligarea reclamantei ARCOM S.A. la plata către Direcţia Generală de Impozite şi Taxe Locale Sector 1 a taxei judiciare de timbru în cuantum de 26.939,71 RON aferentă judecăţii în primă instanţă.

Împotriva acestei decizii, pârâţii B. şi C. au declarat recurs, arătând că cererea formulată se întemeiază pe motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 7 şi 8 C. proc. civ.

În acest sens, au susţinut că instanţa de apel a încălcat autoritatea de lucru judecat a sentinţei civile nr. 10512/13.06.2014, prin care s-a stabilit că ARCOM S.A. nu deţine asupra recurenţilor o creanţă certă, lichidă şi exigibilă ca urmare a încheierii contractului de construire autentificat sub nr. x/18.07.2008, iar acesta nu reprezintă titlu executoriu, fiind incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ.

În raport de motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii-pârâţi au arătat că dispoziţiile legale încălcate sau interpretate greşit sunt următoarele: art. 969 şi art. 1020-1021 C. civ. de la 1864; art. 931 din noul C. civ. privitoare la uzucapiunea tabulară; art. 38 din O.U.G. nr. 80/2013.

La 01.09.2023, prin intermediul poştei electronice şi, ulterior, la 04.09.2023, prin intermediul serviciilor unui operator de servicii de curierat rapid, recurenţii-pârâţi au depus dezvoltarea motivelor de casare, solicitând admiterea recursului, cu consecinţa menţinerii sentinţei civile nr. 289/11.02.2021, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, ca fiind temeinică şi legală. În subsidiar, recurenţii-pârâţi au solicitat admiterea recursului, casarea în parte a deciziei recurate cu privire la soluţia de repunere a părţilor în situaţia anterioară, în sensul obligării intimatei-reclamante ARCOM S.A. la restituirea sumei de 55.007,85 euro, reprezentând suma plătită cu titlu de avans în baza contractului de construire locuinţe autentificat sub nr. x/18.07.2008 de B.N.P.A. "Etica".

După expunerea parcursului litigios, recurenţii au arătat că cererea de recurs se întemeiază pe motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6, 7 şi 8 din C. proc. civ., decizia recurată cuprinzând motive străine de natura cauzei, fiind pronunţată cu încălcarea autorităţii de lucru judecat şi cu interpretarea greşită a normelor de drept material.

În susţinerea motivului de casare reglementat de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii-pârâţi au invocat netimbrarea apelului de către apelanta-reclamantă.

În acest sens, recurenţii-pârâţi au invocat încălcarea de către instanţa de apel a normelor de drept material reprezentate de art. 38 şi 23, prin raportare la art. 33 din O.U.G. nr. 80/2013.

În susţinerea acestei critici, recurenţii-pârâţi au precizat că, la ultimul termen de judecată, în cadrul dezbaterilor, instanţa de apel a pus în discuţia părţilor taxa judiciară de timbru pe care reclamanta ar fi datorat-o la fondul cauzei.

În aceeaşi ordine de idei, recurenţii-pârâţi susţin că, analizând dispoziţiile art. 77 din Legea nr. 85/2006, instanţa de apel a considerat că cererea de chemare în judecată, nefiind introdusă de administratorul judiciar, ci de administratorul special, aceasta nu se circumscrie cererilor scutite de taxa judiciară de timbru şi că cererea de chemare în judecată nu reprezintă o acţiune introdusă de practicianul în insolvenţă pentru recuperarea creanţelor societăţii.

Astfel, considerând că sunt incidente dispoziţiile art. 3 din O.U.G. nr. 80/2013, instanţa de apel a stabilit în sarcina reclamantei o taxă judiciară de timbru în cuantum de 26.939,71 RON, raportat la capetele de cerere formulate în cadrul cererii introductive.

În raport de cele mai sus arătate, recurenţii-pârâţi invocă nelegalitatea soluţiei din apel, motivat de încălcarea dispoziţiilor art. 23 din O.U.G. nr. 80/2013, care prevăd că taxa judiciară de timbru datorată în această cale de atac este în procent de 50% din taxa datorată la fond.

Or, potrivit recurenţilor-pârâţi, instanţa de apel apreciind că reclamanta datora o taxă judiciară de timbru în faţa primei instanţe, era obligată să pună în vedere acesteia, sub sancţiunea anulării apelului, obligaţia de a achita taxa de timbru aferentă acestei căi de atac, însă, aşa cum se poate observa din considerentele şi din dispozitivul deciziei atacate, a fost stabilită şi pusă în sarcina reclamantei numai taxa judiciară de timbru datorată în faţa instanţei de fond, nu şi în apel.

Recurenţii-pârâţi, în raport de aceste argumente, au concluzionat în sensul că instanţa de apel a încălcat normele de drept material prevăzute de art. 38 şi 23, raportate la art. 33 din O.U.G. nr. 80/2013, atât din perspectiva taxei judiciare de timbru care era datorată în apel, cât şi din perspectiva sancţiunii prevăzute în caz de neplată a acesteia, respectiv anularea apelului.

În susţinerea motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., recurenţii-pârâţi au invocat încălcarea de către instanţa de apel a autorităţii de lucru judecat a sentinţei civile nr. 10512/13.06.2014, prin care s-a stabilit definitiv că intimata-reclamantă nu deţine asupra lor o creanţă certă, lichidă şi exigibilă, ca urmare a încheierii contractului de construire autentificat sub nr. x/18.07.2008, iar acesta nu reprezintă titlu executoriu.

Potrivit recurenţilor-pârâţi, instanţa de apel a apreciat în mod eronat, făcând abstracţie de susţinerile lor, că în motivarea sentinţei civile nr. 10512/13.06.2014, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1, nu s-a reţinut că ar exista deficienţe de construire şi că aceasta nu poate avea autoritate de lucru judecat cu privire la o neexecutare culpabilă din partea constructorului, deoarece judecătorul, în cadrul contestaţiei la executare, nu putea realiza o astfel de analiză, aceasta putând fi efectuată doar în cadrul unui proces de fond.

Recurenţii-pârâţi au precizat că prin sentinţa civilă nr. 10512/13.06.2014 s-a reţinut că, din materialul probator existent la dosarul cauzei, rezultă încălcări contractuale de către ambele părţi, dar acestea nu pot face obiectul contestaţiei la executare, ci trebuie analizate în condiţii de contradictorialitate şi cu administrare de probe specifice dreptului comun.

În această ordine de idei, recurenţii-pârâţi au subliniat că se poate observa cu uşurinţă că vânzătorul constructor a predat imobilul la data de 15.09.2010, cu doi ani mai târziu decât se prevăzuse în contract, nerespectare care generează penalităţi de întârziere. Pe de altă parte, în condiţiile unei neexecutări culpabile din partea constructorului, nici cumpărătorii nu şi-au mai achitat obligaţiile de plată la termenele stabilite, în aceste condiţii, debitul invocat de către ARCOM S.A. neavând un caracter cert, lichid şi exigibil.

Recurenţii-pârâţi au concluzionat în sensul că, prin sentinţa civilă nr. 10512/13.06.2014, s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat că actul juridic -contractul de construire locuinţe autentificat sub nr. x/18.07.2008 - este un contract în care sunt stipulate prestaţii reciproce succesive, ulterioare datei autentificării contractului, astfel încât, în condiţiile în care părţile invocă reciproc o neexecutare culpabilă a obligaţiilor contractuale, această situaţie litigioasă necesită o analiză pe fond de către instanţa de judecată, în care aceasta, pe baza probatoriilor ce vor fi administrate, să stabilească răspunderea contractuală a părţilor.

De asemenea, prin aceeaşi hotărâre, s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat că ARCOM S.A. nu deţine asupra recurenţilor-pârâţi o creanţă certă, lichidă şi exigibilă ca urmare a încheierii respectivului contract de construire, iar acesta nu reprezintă titlu executoriu, motiv pentru care intimata-reclamantă nu poate cere rezoluţiunea contractului de construire locuinţe nr. x/18.07.2008 pentru neplata preţului în condiţiile în care acesta nu poate fi determinat în concret decât după o analiză a răspunderii contractuale, realizată de instanţa competentă.

În continuare, recurenţii-pârâţi au dezvoltat incidenţa motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., arătând, în acest sens, că, raportat la cadrul procesual cu care instanţa a fost învestită, respectiv rezoluţiunea unui contract de construire locuinţe, aceasta era obligată să verifice doar neîndeplinirea obligaţiei de plată a preţului convenit prin contract şi caracterul cert, lichid şi exigibil al acestuia.

Recurenţii-pârâţi au apreciat în sensul că instanţa de apel nu putea intra într-o cercetare efectivă a răspunderii contractuale a părţilor, pentru determinarea încălcărilor obligaţiilor colaterale, de natură să modifice sau nu preţul stabilit iniţial.

Cu privire la preţul ce urma a fi achitat, recurenţii-pârâţi au reluat argumentele expuse în susţinerea autorităţii de lucru judecat a sentinţei civile nr. 10512/13.06.2014, pronunţate de Judecătoria Sectorului 1, subliniind că, în prezentul dosar, chiar dacă obiectul cauzei îl reprezintă rezoluţiunea contractului de construire, fapt ce generează o analiză formală a îndeplinirii obligaţiei contractuale care ar putea atrage incidenţa acestei instituţii de drept, instanţa nu a fost învestită şi cu o acţiune în răspundere civilă contractuală, în care, pe baza unui probatoriu consistent (de exemplu o expertiză în construcţii şi una evaluatorie), să se stabilească dacă într-adevăr constructorul şi-a respectat obligaţiile de edificare a imobilului din punct de vedere calitativ, respectiv, dacă, urmare a unor deficienţe de construire şi a predării cu o întârziere de doi ani a imobilului, preţul stabilit de părţi a suferit modificări.

Ca atare, potrivit recurenţilor-pârâţi, orice motivare a instanţei cu privire la aceste aspecte excedează cadrului procesual stabilit de către reclamantă, situaţie ce se circumscrie motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., respectiv decizia recurată cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

Mai exact, în opinia recurenţilor-pârâţi, în cadrul acestui litigiu, instanţa nu putea analiza decât dacă intimata-reclamantă deţine asupra lor o creanţă certă, lichidă şi exigibilă, reprezentată de preţul contractului care a mai rămas de achitat şi, implicit, dacă neexecutarea acestei obligaţii poate atrage rezoluţiunea contractului.

Or, în condiţiile în care au invocat excepţia neexecutării contractului, arătând că şi reclamanta, la rândul său, a încălcat dispoziţiile contractuale, fapt ce a generat o modificare semnificativă a preţului, instanţa putea analiza doar formal dacă, într-adevăr, există nerespectări culpabile din partea reclamantei, nefiind învestită în cadrul acestui litigiu cu analizarea în concret a efectelor pe care le-au produs aceste încălcări ale obligaţiilor contractuale asupra preţului, o asemenea analiză putând fi realizată într-un litigiu întemeiat pe răspundere civilă contractuală.

Or, potrivit susţinerilor recurenţilor-pârâţi, deşi în cauză nu s-a administrat vreun probatoriu pentru a putea fi analizată răspunderea contractuală a părţilor şi, deşi cadrul procesual stabilit de către reclamantă iniţial nu cuprindea o astfel de solicitare, motivarea instanţei de apel s-a bazat, în cea mai mare parte, pe concluzia că ARCOM S.A. şi-a respectat obligaţiile contractuale, că preţul contractului nu poate fi modificat chiar în cazul unei neexecutări culpabile din partea constructorului şi că pârâţii erau obligaţi să plătească preţul stabilit iniţial, acesta având caracter cert, lichid şi exigibil.

Practic, în opinia recurenţilor, instanţa de apel a realizat o cercetare a răspunderii contractuale a părţilor, motivând hotărârea exclusiv pe considerente ce ţin de această instituţie de drept, fără niciun suport probatoriu concret, ci doar pe simple supoziţii şi în afara cadrului procesual stabilit iniţial, sens în care solicită să se constate că decizia recurată se bazează pe o argumentaţie care cuprinde motive străine de natura cauzei, fiind, astfel, incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

În susţinerea aceluiaşi motiv de casare, recurenţii-pârâţi au mai arătat că hotărârea recurată "nu cuprinde motivele pe care se întemeiază, cuprinde motive contradictorii şi numai motive străine cauzei", motivarea apelului conducând la concluzia că preţul nu este cert, lichid şi exigibil.

Totodată, recurenţii-pârâţi au mai subliniat că instanţa se referă numai la caracterul "cert" al preţului, nu şi la caracterul "lichid şi exigibil", neexistând o motivare cu privire la celelalte două condiţii prevăzute de lege, fiind, astfel, incidentă prima teză prevăzută de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

De asemenea, au mai arătat că, deşi instanţa a susţinut că preţul este "cert", a considerat că acesta "ar fi putut fi diminuat cu valoarea penalităţilor", însă această diminuare ar fi trebuit constatată printr-o hotărâre definitivă, lipsa unei asemenea hotărâri fiind cauzată de culpa exclusivă a pârâţilor.

În opinia recurenţilor-pârâţi, motivarea este contradictorie, instanţa constatând că, dacă "ar fi putut fi diminuat", preţul este de fapt incert, nemotivând că preţul este "cert", ci că nu se cunoaşte "cuantumul" acestuia.

Totodată, au mai arătat că aceeaşi motivare contradictorie şi străina cauzei este reiterată pe tot parcursul deciziei, sub diferite forme, instanţa motivând explicit că preţul este "cert" doar pentru motivul că pârâţii-intimaţi nu deţin un titlu executoriu care să certifice cuantumul preţului.

Sub un alt aspect, recurenţii-pârâţi au arătat că instanţa de apel a reţinut culpa lor şi ca urmare a faptului că nu s-au înscris la masa credală, constatând şi că dreptul lor la acţiune s-a prescris. Or, în opinia acestora, era suficient ca instanţa de apel să constate prescripţia dreptului lor la acţiune, cerere care nu face obiectul cauzei, toate celelalte motivări fiind superflue.

În continuare arată că "certitudinea" preţului nu este o consecinţă a probaţiunii administrate într-o cauză în răspundere contractuală (instanţa recunoscând că nu a fost învestită cu o asemenea cerere), ci apare ca o sancţiune pentru culpa pârâţilor că nu deţin un titlu executoriu, la care nu erau obligaţi şi faţă de care nu aveau interes să îl aibă, concluzia recurenţilor fiind aceea că, de fapt, instanţa motivează în mod explicit că preţul este "incert".

În acelaşi timp, instanţa de apel nu a motivat în niciun fel dacă respectiva creanţă este "lichidă şi exigibilă" şi că, dacă în privinţa lor a constatat prescripţia dreptului la acţiune, a omis să constate prescripţia dreptului la acţiune al reclamantei, exonerând-o de orice culpă, în special de culpa de nu a fi introdus o acţiune în răspundere contractuală în termenul legal, aspect care poate fi apreciat ca o lipsă de imparţialitate.

În continuare, recurenţii susţin că o altă critică circumscrisă motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. este reprezentată de înlăturarea apărărilor acestora, cu motivarea că aceştia ar fi pretins exonerarea de la plata preţului, deşi o astfel de cerere nu a fost formulată, apărările vizând, dimpotrivă, că preţul nu este cert, lichid şi exigibil, ceea ce nu înseamnă exonerare de răspundere.

Recurenţii conchid în sensul că hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază, cuprinde motive contradictorii şi străine cauzei, fără a dovedi caracterul cert, lichid şi exigibil al preţului prin administrarea de probe, ci, dimpotrivă, acceptând că preţul nu este cert, lichid şi exigibil în mod explicit.

Din perspectiva incidenţei motivelor de casare reglementate de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ., recurenţii-pârâţi au susţinut şi că instanţa de apel a omis să ia în discuţie în totalitate hotărârea fondului, care a constatat că nu sunt îndeplinite condiţiile art. 1020 şi art. 1021 C. civ., fiind vorba despre o neexecutare culpabilă de către ambele părţi.

În raport de motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii au arătat că dispoziţiile legale încălcate sau interpretate greşit de către instanţa de apel sunt art. 969, art. 1020-1021, art. 1355, art. 1327 C. civ. de la 1864; art. 931 din noul C. civ., privitoare la uzucapiunea tabulară.

În dezvoltarea acestor critici, recurenţii-pârâţi au susţinut că instanţa de apel a soluţionat cauza pornind de la o confuzie între un contract de vânzare-cumpărare, care este un contract cu executare instantanee sau imediată şi contractul de construire locuinţe, care este un contract cu executare succesivă.

În aceste condiţii, interpretând greşit normele de drept material prevăzute de art. 969, 1020-1021 C. civ. de la 1864, instanţa de apel a considerat că preţul contractului de construire locuinţe nu poate fi modificat decât în situaţiile prevăzute de art. 1355 şi 1327 din acelaşi cod.

În realitate, în accepţiunea recurenţilor, în speţa dedusă judecăţii, contractul de construire locuinţe autentificat sub nr. x/18.07.2008 este un contract sinalagmatic, în care sunt stipulate prestaţii reciproce succesive, ulterioare datei autentificării contractului şi de executarea sau neexecutarea cărora depinde atât întinderea, cât şi exigibilitatea creanţelor pe care creditorul le are asupra debitorului şi, implicit, caracterul de titlu executoriu al respectivului contract.

Ca atare, recurenţii-pârâţi susţin că argumentul ARCOM S.A. în sensul că simpla autentificare a contractului de către notarul public este de ajuns pentru ca acesta să reprezinte titlu executoriu este nefondat, atât timp cât caracterul cert, lichid şi exigibil al creanţelor stabilite la data autentificării contractului depinde în totalitate de executarea unor obligaţii succesive ulterioare, care pot modifica în mod substanţial creanţa stabilită iniţial.

Astfel, în opinia recurenţilor, preţul final al contractului depinde atât de achitarea la termen a ratelor de către cumpărători, cât şi de predarea la termen şi în condiţiile de calitate stabilite în contract a construcţiei, de către vânzătoare, obligaţii a căror analiză nu poate face obiectul contestaţiei la executare, ci doar a unui dosar de fond pe dreptul comun, în care, pe baza administrării unui probatoriu consistent, să se stabilească în concret răspunderea contractuală a părţilor şi, în consecinţă, o creanţă certă, lichidă şi exigibilă în sarcina uneia dintre acestea.

În continuare, recurenţii arată care este diferenţa dintre contractele cu executare instantanee sau imediată şi contractele cu executare succesivă.

Astfel, în cazul în care toate obligaţiile sunt stabilite şi executate la momentul încheierii contractului, cum este cazul unui contract de vânzare-cumpărare cu plata integrală, preţul stipulat reprezintă o creanţă certă, lichidă şi exigibilă, simpla autentificare a acestuia dându-i caracterul de titlu executoriu.

Or, în cazul contractului de construire locuinţe autentificat sub nr. x/18.07.2008, întinderea obligaţiilor stabilite la data autentificării putea suferi modificări ca urmare a conduitei contractuale ulterioare a părţilor, fiind relevant şi faptul că, la momentul autentificării respectivului act, imobilul ce făcea obiectul său nici nu era în fiinţă.

Executarea ulterioară a contractului a dus la predarea unui imobil cu deficienţe de calitate faţă de ceea ce se convenise iniţial şi cu doi ani întârziere faţă de momentul stabilit prin contract.

Or, faptul că imobilul nu a fost predat în condiţiile de calitate convenite a fost constatat şi prin procesul-verbal de predare primire nr. x/15.09.2010 şi prin expertiza evaluatorie efectuată în dosarul de executare nr. 184/2011, prin care s-a stabilit că valoarea imobilului este de 176.000 euro, faţă de preţul iniţial stabilit de părţi, respectiv 360.684 euro.

În acest context, recurenţii-pârâţi au reiterat faptul că nu au solicitat şi nici nu doresc să fie exoneraţi de plata preţului imobilului în care locuiesc, ci doresc să plătească valoarea reală a acestuia, valoare care a fost diminuată ca urmare a încălcărilor contractuale din partea constructorului.

În ceea ce priveşte încălcarea normei de drept material prevăzută de art. 931 din noul C. civ., recurenţii-pârâţi au susţinut că aceste dispoziţii legale sunt incidente, expunând argumente legate de situaţia de fapt, respectiv că: au intrat în posesia imobilului conform procesului-verbal de predare-primire nr. x/15.09.2010, încheiat cu constructorul ARCOM S.A.; şi-au intabulat dreptul lor de proprietate în Cartea funciară nr. x a Sectorului 1, în data de 09.10.2013, ulterior intrării în vigoare a noului C. civ. şi, implicit, a art. 931 incident în speţă; intabularea dreptului lor de proprietate a fost efectuată, în calitate de mandatar, chiar de către ARCOM S.A., aşa cum rezultă din procura autentificată sub nr. x/26.09.2012; înscrierea în cartea funciară a fost făcută cu bună-credinţă, având tot timpul reprezentarea faptului că au cumpărat acest imobil în mod valabil. Or, în aceste condiţii, au arătat că buna credinţă este nu numai prezumată, ci şi dovedită, mai ales că înscrierea în cartea funciară s-a realizat prin voinţa comună a ambelor părţi; posesia a fost netulburată de la momentul intabulării, respectiv de la data de 09.10.2013 până în prezent şi, chiar dacă ARCOM S.A. a încercat o executare a imobilului în dosarul de executare nr. 184/2011 al B.E.J. D., actele de executare imobiliară au fost anulate în totalitate prin sentinţa civilă nr. 10512/13.06.2014, aspecte notate, de altfel, şi în cartea funciară a imobilului, astfel încât aceste acte nu pot produce niciun fel de efecte juridice, iar posesia se consideră netulburată în toată această perioadă.

În raport de aceste aspecte, recurenţii-pârâţi au concluzionat în sensul că, la data de 09.10.2018, a operat uzucapiunea tabulară asupra imobilului din Bucureşti, str. x, bl. l, iar în raport de dispoziţiile imperative ale art. 931 C. civ., dreptul lor de proprietate nu mai poate fi contestat.

Ca atare, recurenţii-pârâţi au solicitat înlăturarea motivării instanţei de apel cu privire la aplicarea respectivului text legal în timp, pentru argumentul că incidenţa acestei instituţii este în legătură cu momentul intabulării, şi nu cu cel al intrării în posesie, deoarece termenul de 5 ani, în care beneficiarul uzucapiunii trebuie să posede cu bună-credinţă imobilul, începe să curgă de la momentul intabulării în cartea funciară, nicidecum de la momentul intrării în posesia bunului.

Pe de altă parte, au mai susţinut că este netemeinică şi nelegală aprecierea Curţii în sensul că respectiva instituţie ar fi aplicabilă doar celor care şi-au intabulat dreptul de proprietate fără cauză legitimă, întrucât această instituţie a fost introdusă în noul C. civ. tocmai pentru respectarea principiului securităţii raporturilor juridice civile. În plus, dacă aceasta are menirea de a-i proteja pe titularii unui drept real intabulat, chiar şi fără cauză legitimă, cu atât mai mult are menirea de a-i proteja pe proprietarii unui drept real dobândit în mod legitim.

În susbsidiar, în măsura în care instanţa de recurs va trece peste motivele de casare invocate anterior, recurenţii-pârâţi au solicitat să se constate că modalitatea de repunere a părţilor în situaţia anterioară stabilită prin decizia recurată este nelegală, aceasta prevăzând doar obligaţia pârâţilor de a restitui reclamantei imobilul apartament, nu şi obligaţia acesteia de a le restitui preţul plătit cu titlu de avans.

În acest sens, recurenţii-pârâţi au susţinut incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin aceea că a fost încălcată norma de drept material prevăzută de art. 1254 C. civ.

Expunând scurte considerente teoretice referitoare la principiul restabilirii situaţiei anterioare (restitutio in integrum), consacrat de art. 1254 alin. (3) din noul C. civ., recurenţii-pârâţi au susţinut că acesta este aplicabil, pe temeiul art. 1325 noul C. civ., şi actelor juridice unilaterale lovite de nulitate.

În aceste condiţii, recurenţii-pârâţi au concluzionat că, în măsura în care se dispune rezoluţiunea contractului de construire locuinţe autentificat sub nr. x/18.07.2008, repunerea părţilor în situaţia anterioară se poate realiza atât prin obligarea lor la restituirea imobilului ce face obiectul respectivului contract, cât şi prin obligarea reclamantei la restituirea preţului plătit cu titlu de avans, respectiv suma de 55.007,85 euro.

La 4 ianuarie 2024, intimata-reclamantă, prin avocat, a depus la dosar întâmpinare, prin care a invocat excepţia nulităţii recursului, în baza dispoziţiilor art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., raportat la motivele dezvoltate prin cererea de recurs formulată de către recurenţii-pârâţi; în subsidiar, a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Verificând hotărârea atacată prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte reţine următoarele:

Cu titlu prealabil, se impune precizarea că, deşi cele două memorii de recurs au fost depuse în termen legal, acestea nu au un conţinut identic din punct de vedere al prezentării, structurării şi abordării motivelor de nelegalitate invocate. Cu toate acestea, nefiind decelate critici substanţial diferite, se va proceda la analiza criticilor din memoriul de recurs dezvoltat, depus la 04.09.2023, în ordinea în care acestea au fost formulate.

Subsumat motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii-pârâţi au criticat decizia recurată prin aceea că instanţa de apel a încălcat normele de drept material prevăzute de art. 38 şi art. 23 raportat la art. 33 din O.U.G. nr. 80/2013 atât din perspectiva taxei judiciare de timbru care era datorată în apel, cât şi din perspectiva sancţiunii prevăzute în caz de neplată a acesteia, respectiv anularea apelului, susţinând, în esenţă, că, prin decizia recurată, a fost pusă în sarcina apelantei-reclamante doar taxa judiciară de timbru datorată în faţa instanţei de fond, nu şi în apel.

Această critică nu poate atrage casarea hotărârii, deoarece, prin intermediul dispoziţiilor art. 38 din O.U.G. nr. 80/2013, legiuitorul a decis să salvgardeze actul procedural, prin instrumentul de "dare în debit" a părţii care a beneficiat de serviciul judiciar fără a achita taxa datorată.

Aşadar, potrivit dispoziţiilor art. 38 din O.U.G. nr. 80/2013, în situaţia în care instanţa judecătorească învestită cu soluţionarea unei căi de atac ordinare sau extraordinare constată că, în fazele procesuale anterioare, taxa judiciară de timbru nu a fost plătită în cuantumul legal, va dispune obligarea părţii la plata taxelor judiciare de timbru aferente, dispozitivul hotărârii constituind titlu executoriu.

Mai mult, contrar susţinerilor recurenţilor-pârâţi, prin nota de timbraj aflată la dosar apel, instanţa de apel a procedat la efectuarea calculului matematic în urma căruia a stabilit că apelanta-reclamantă datorează o taxă de timbru în cuantum de 10.522 RON (pentru capătul privind rezoluţiunea contractului de construire, calculată la valoarea de 360.684 euro, echivalent a 1.743.907 RON la valoarea monedei euro de la data introducerii acţiunii - 17.06.2020) şi o taxă de timbru de 2.948 RON (pentru capătul privind rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/18.07.2008 ce avea ca obiect cota indiviză de teren, calculată la valoarea de 49.542 euro, echivalent a 239.535,57 RON), apelanta depunând la dosar dovada achitării taxelor judiciare de timbru în cuantumul comunicat, astfel cum reiese din dovezile aflate la dosar apel, sume ce reprezintă, de altfel, 50% din taxa judiciară de timbru stabilită prin decizia recurată, aferentă judecăţii în primă instanţă, calculată conform art. 23 alin. (1) lit. b) din O.U.G. nr. 80/2013.

În continuare, subsumat motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., recurenţii-pârâţi au susţinut că instanţa de apel a încălcat autoritatea de lucru judecat a sentinţei civile nr. 10512/13.06.2014 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 prin care s-a stabilit definitiv că societatea ARCOM S.A. nu deţine asupra pârâţilor o creanţă certă, lichidă şi exigibilă ca urmare a încheierii contractului de construire autentificat sub nr. x/18.07.2008, iar acesta nu reprezintă titlu executoriu.

Răspunzând criticii formulate, Înalta Curte reţine că dosarul x/2013 aflat pe rolul Judecătoriei Sector 1, în care s-a pronunţat sentinţa civilă nr. 10512/2014 din 13 iunie 2014, a avut ca obiect contestaţie la executare. Analizând motivul contestaţiei la executare întemeiat pe lipsa caracterului executoriu al contractului de construire de locuinţe autentificat sub nr. x/18.07.2008, instanţa (Judecătoria Sector 1) a reţinut doar că actul semnat de părţile în cauză nu a dobândit caracter de titlu executoriu prin autentificarea de către notarul public, nefiind îndeplinite cerinţele prevăzute de art. 372 C. proc. civ. şi art. 66 din Legea nr. 36/1995 privind caracterul cert şi lichid al creanţei.

Prin urmare, recurenţii-pârâţi nu se pot prevala în prezenta cauză de autoritatea de lucru judecat a sentinţei civile nr. 10512/2014 a Judecătoriei Sector 1, întrucât singura chestiune litigioasă rezolvată a constituit-o lipsa valorii de titlu executoriu a contractului de construire de locuinţe nr. x/18.07.2008. Instanţa a arătat foarte clar că aspectele privind caracterul cert şi lichid al creanţei constând în preţul imobilului şi implicaţiile financiare ale predării cu întârziere a locuinţei, inclusiv ale lucrărilor necorespunzătoare implică o analiză a fondului raporturilor juridice dintre părţi, care nu poate fi realizată în faza executării silite, fiind necesare dezbateri contradictorii şi administrarea de probe specifice dreptului comun.

Aşadar, chiar şi în condiţiile corectei încadrări a criticii în discuţie în motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., în soluţionarea prezentului litigiu nu prezintă relevanţă efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat al hotărârii prin care a fost admisă contestaţia la executare anterior menţionată, din moment ce nu au fost tranşate chestiunile de fond privind neexecutarea culpabilă a obligaţilor contractuale ale părţilor.

În continuare, subsumat motivului de casare/nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenţii-pârâţi au susţinut, printr-o primă critică, faptul că instanţa de apel şi-a depăşit limitele învestirii, bazându-se inclusiv pe o argumentaţie care cuprinde motive străine de natura cauzei, prin aceea că nu a fost învestită cu o acţiune în răspundere civilă contractuală, ci cu rezoluţiunea unui contract de construire locuinţe, în care instanţa era obligată să verifice doar neîndeplinirea obligaţiei pârâţilor de plată a preţului convenit de părţi prin contract, precum şi caracterul cert, lichid şi exigibil al acestuia.

Contrar susţinerilor recurenţilor, Înalta Curte reţine că rezoluţiunea contractului presupunea analiza neîndeplinirii culpabile a obligaţiilor contractuale, cu atât mai mult cu cât, la rândul lor, autorii prezentului recurs au invocat excepţia de neexecutare ca urmare a neexecutării de către reclamantă a propriilor obligaţii, respectiv predarea cu întârziere de 18 luni a imobilului şi existenţa unor deficienţe calitative.

În continuare, subsumat aceluiaşi motiv de nelegalitate (art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.), recurenţii au invocat pretinse considerente contradictorii ale instanţei de apel, care, în accepţiunea acestora, duc la concluzia că, dimpotrivă, creanţa nu este certă, lichidă şi exigibilă.

Contrar susţinerilor recurenţilor, Curtea de apel a apreciat că preţul pe care pârâţii-intimaţi trebuiau să îl achite este cert, acesta rezultând din înţelegerea părţilor (contractul de construire nr. x/18.07.2008). În continuare, însă, instanţa a precizat că existenţa unei întârzieri în predarea bunului şi faptul că pârâţii-intimaţi ar fi avut dreptul la penalităţi nu determină pierderea caracterului cert al preţului, sens în care a arătat că respectivul preţ ar fi putut fi, cel mult, diminuat cu valoarea penalităţilor, reiterând că acest lucru nu putea avea loc în prezenta cauză, atâta timp cât intimaţii nu au un titlu executoriu prin care să li se recunoască dreptul la un anumit cuantum al penalităţilor.

Prin urmare, contrar susţinerilor recurenţilor, chiar dacă instanţa de apel a reţinut că respectivul preţ ar fi putut fi, cel mult, diminuat cu valoarea penalităţilor, aşa cum s-a arătat mai sus, a reţinut că această împrejurare nu determină pierderea caracterului cert al preţului, context în care a arătat că acest lucru nu putea avea loc în prezenta cauză, atâta timp cât intimaţii nu au un titlu executoriu prin care să li se recunoască dreptul la un anumit cuantum al penalităţilor.

Aşadar, sub aspectul caracterului cert al preţului, instanţa a reţinut că era obligaţia pârâţilor să dovedească existenţa şi întinderea prejudiciului sau a daunelor interese pentru a opera compensarea cu preţul datorat sau pentru a opune parţial excepţia de neexecutare (doar în limita creanţei acestora), cu menţiunea că, pentru restul de preţ, pârâţii nu ar fi fost absolviţi de culpa de a nu-l fi achitat în termenele stabilite prin contract. Însă, cum nu a fost făcută o astfel de dovadă, instanţa în mod corect a reţinut caracterul cert al preţului datorat de pârâţi conform contractului de construire încheiat.

Aşa fiind, nu poate fi reţinută susţinerea recurenţilor în sensul că motivarea instanţei este contradictorie şi că, în realitate, preţul este incert.

De altfel, motivarea instanţei de apel sub aspectul caracterului cert al preţului datorat/al creanţei este în acord cu sentinţa de care se prevalează recurenţii-pârâţi (sentinţa civilă nr. 10512/2014 din 13 iunie 2014 pronunţată de Judecătoria Sector 1), în care s-a reţinut că, "...în cazul unui contract de construire de locuinţe, caracterul cert şi lichid al creanţei constând în preţul imobilului şi penalităţile datorate pentru nerespectarea termenului de plată a ratelor depinde de modul în care constructorul şi-a îndeplinit la rându-i propriile obligaţii care privesc construirea şi predarea locuinţei, iar aceste aprecieri implică o analiză a fondului raporturilor dintre părţi care nu poate fi realizată în faza executării silite şi, în mod evident, nici la momentul încuviinţării executării silite. Pentru a stabili caracterul cert şi lichid al creanţelor puse în executare silită, precum şi care sunt implicaţiile financiare ale predării cu întârziere a locuinţei, inclusiv a lucrărilor necorespunzătoare invocate de debitori, (. . . . . . . . . .), precum şi efectele produse de neachitarea ratelor, sunt necesare dezbateri în condiţii de contradictorialitate şi administrarea de probe specifice dreptului comun, deoarece neexecutarea obligaţiilor contractuale dă naştere la despăgubiri, urmărindu-se aşadar stabilirea unor drepturi potrivnice."

Subsumat aceluiaşi motiv de casare/nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenţii-pârâţi au învederat faptul că instanţa se referă numai la caracterul "cert" al preţului, nu şi la caracterul "lichid şi exigibil", susţinând, aşadar, că nu există o motivare cu privire la celelalte două condiţii prevăzute de lege.

Răspunzând criticii formulate, Înalta Curte reţine că recurenţii-pârâţi fac o confuzie între condiţiile necesare pentru pornirea executării silite, pentru care este necesar ca respectiva creanţă pusă în executare să fie certă, lichidă şi exigibilă şi condiţiile rezoluţiunii, în care instanţa a analizat existenţa şi exigibilitatea obligaţiei.

Cât priveşte susţinerea recurenţilor în sensul că instanţa a omis prescripţia dreptului la acţiune al apelantei-reclamante, exonerând-o de orice culpă, în special de culpa de a nu fi introdus o acţiune în răspundere contractuală în termenul legal, în condiţiile în care, în privinţa intimaţilor-pârâţi a constatat prescripţia dreptului la acţiune, Înalta Curte reţine că instanţa de apel nu a formulat astfel de concluzii, singurul considerent în care face vorbire de respectarea termenului de prescripţie fiind acela în care a arătat că, dacă, într-adevăr, au existat vicii (materiale sub standarde, izolaţia exterioară necorespunzătoare, instalaţia de apă şi electricitate executate cu materiale necorespunzătoare), pârâţii aveau posibilitatea să obţină constatarea acestora prin intermediul unei expertize asiguratoare de dovezi, să realizeze reparaţiile, iar contravaloarea acestora să fie solicitată apelantei-reclamante fie printr-o acţiune în instanţă, fie în mod amiabil, evident cu respectarea termenului de prescripţie, fără a se înţelege din sintagma folosită ("cu respectarea termenului de prescripţie") că dreptul pârâţilor ar fi fost deja prescris.

Mai mult decât atât, aşa cum reiese din înscrisurile aflate la dosarul de fond, în faţa primei instanţe, prin încheierea din 22.10.2020, Tribunalul a luat act de renunţarea pârâţilor la invocarea excepţiei prescripţiei dreptului material de acţiune al reclamantei.

Totodată, faţă de susţinerile şi criticile recurenţilor, în sensul că, deşi nu au cerut niciodată exonerarea de la plata preţului, arătând că, dimpotrivă, apărările au vizat faptul că preţul nu este cert, lichid şi exigibil, iar instanţa a procedat la înlăturarea apărărilor pârâţilor cu motivarea nejustificată că aceştia ar fi pretins exonerarea de la plata preţului, Înalta Curte constată că, în realitate, instanţa de apel a reţinut că pârâţii-intimaţi nu au îndeplinit obligaţia ce le revenea, de plată a preţului, această obligaţie fiind una esenţială, fiindu-le imputabil acest refuz, neexistând nicio cauză exoneratoare. În plus, chiar dacă, printre alte apărări, pârâţii au susţinut şi că preţul nu este cert, aceştia nu pot nega faptul că au refuzat să achite diferenţa de preţ. Astfel, încă de la prima instanţă, pârâţii, invocând prin întâmpinare excepţia de neexecutare, au susţinut că "...reclamantul nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale cum pretinde, refuzul de plată al pârâţilor reprezentând o excepţie de neexecutare."

În concluzie, din examinarea deciziei atacate rezultă că aceasta conţine considerente expuse într-o manieră logică, coerentă în raport cu motivele şi apărările formulate în cauză, care explicitează şi justifică soluţia pronunţată în apel, neputând fi reţinută lipsa de coeziune a considerentelor deciziei atacate şi nici lipsa unei motivări sau a unei motivări străine sau contradictorii.

Prin urmare, instanţa de apel a verificat dacă rezoluţiunea iniţiată de către reclamantă este o sancţiune justificată, o atare cenzură fiind permisă, în temeiul art. 1020-1021 C. civ. (1864), operaţiune în care este inclusă şi verificarea cauzei neexecutării şi a importanţei acesteia, pentru partea care o invocă, în planul raportului contractual dintre părţi.

În continuare, subsumat motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., printr-un prim set de critici, recurenţii au susţinut că instanţa de apel a soluţionat prezenta cauză pornind de la o confuzie în privinţa calificării contractului de construire locuinţe care, în viziunea recurenţilor, este un contract cu executare succesivă, în care sunt stipulate prestaţii reciproce succesive, ulterioare datei autentificării contractului, de executarea sau neexecutarea cărora depinde atât întinderea, cât şi exigibilitatea creanţelor pe care creditorul le are asupra debitorului şi, implicit, caracterul de titlu executoriu al respectivului contract.

Or, în aceste condiţii, recurenţii susţin că, interpretând greşit normele de drept material prevăzute de art. 969, art. 1020-1021 C. civ. de la 1864, instanţa de apel a considerat că preţul contractului de construire locuinţe nu poate fi modificat decât în situaţiile prevăzute de art. 1355 şi art. 1327 C. civ. (1864).

Răspunzând criticii mai sus arătate, contrar susţinerilor recurenţilor, contractul de construire locuinţe nu este un contract cu executare succesivă, ci este un contract cu executare uno ictu.

Astfel, în raport de modul de executare a obligaţiilor specifice, contractele se clasifică în două categorii, contracte cu executare succesivă şi contracte cu executare dintr-o dată sau instantanee (denumite şi contracte cu executare uno ictu). Însă, pentru a stabili dacă un contract este cu executare dintr-o dată sau cu executare succesivă, este esenţial a fi analizate prestaţiile/contraprestaţiile la care a dat naştere contractul respectiv.

În speţă, prin contractul de construire locuinţe încheiat de părţi, care a fost calificat de instanţa de apel ca un contract de vânzare-cumpărare a unui bun viitor, constructorul (intimata-reclamantă din prezenta cauză) s-a obligat la o singură prestaţie, care constă în executarea şi finalizarea/predarea "la cheie" la data de 31.12.2008, cu materiale proprii, a unui apartament, faţă de care beneficiarii (recurenţii-pârâţi din prezenta cauză) s-au obligat la o singură contraprestaţie, care constă în plata preţului, cu menţiunea că plata în rate a preţului nu schimbă caracterul uno ictu al contractului, deoarece prestaţia cumpărătorului rămâne una singură, constând în plata preţului, chiar dacă acesta o va executa în mod eşalonat.

Prin urmare, un contract care prin natura sa este cu executare uno ictu nu îşi poate schimba natura juridică, devenind un contract cu executare succesivă, doar pentru că părţile agreează, ca modalitate de executare a obligaţiilor, executarea în timp/succesivă a prestaţiilor.

Aşadar, executarea unei construcţii sau plata preţului în rate/tranşe (cum este cazul în speţă) nu este decât o modalitate de executare a obligaţiilor, obligaţia de executare/construire, respectiv de plată a preţului fiind unică.

În consecinţă, spre deosebire de cazul contractului cu executare succesivă, pentru care remediul pentru neexecutarea din vina debitorului a obligaţiei acestuia este rezilierea, în cazul contractului cu executare dintr-o dată/uno ictu, dacă o parte nu îşi execută, în mod culpabil, obligaţia pe care şi-a asumat-o prin contract, partea îndreptăţită poate recurge la rezoluţiune.

Potrivit art. 1020 din C. civ. de la 1864, "Condiţia rezolutorie este subînţeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său."

De asemenea, art. 1021 din acelaşi cod prevede:

"Într-acest caz, contractul nu este desfiinţat de drept. Partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenţia, când este posibil, sau să-i ceară desfiinţarea, cu daune interese. Desfiinţarea trebuie să se ceară înaintea justiţiei, care, după circumstanţe, poate acorda un termen părţii acţionate."

Prin urmare, dat fiind caracterul sinalagmatic de necontestat al acestei convenţii, în cazul în care una dintre părţile contractului refuză executarea obligaţiilor asumate convenţional, cealaltă parte poate cere rezoluţiunea contractului, aceasta fiind, aşadar, sancţiunea ce intervine în cazul neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desfiinţarea retroactivă a acestuia, pentru care este necesar să se obţină o hotărâre judecătorească, conform art. 1021 din C. civ. de la 1864.

Totodată, dreptul la rezoluţiunea contractului este activat prin îndeplinirea condiţiei neexecutării, care trebuie să nu fie justificată.

În legătură cu refuzul manifest al pârâţilor/beneficiarilor de executare, la termenele convenite, a obligaţiei asumate de plată a preţului (în condiţiile prevăzute de art. 15 din contractul de construire) întrucât au existat vicii ale lucrărilor, instanţa de apel în mod corect a reţinut că, în speţă, pârâţii nu puteau invoca reducerea preţului stabilit prin contractul de construire nr. x/18.07.2008 atâta timp cât părţile nu au realizat altă înţelegere în ceea ce priveşte cuantumul preţului şi nici nu există o hotărâre judecătorească în acest sens, prin care pârâţii să facă dovada unei creanţe proprii ce se putea compensa cu preţul convenit prin contractul de construire locuinţe.

Totodată, raportat la susţinerea recurenţilor potrivit căreia preţul final al contractului depinde atât de achitarea la termen a ratelor de către cumpărători, cât şi de predarea la termen şi în condiţiile de calitate a construcţiei stabilite în contract, nu poate fi reţinută nici o eventuală încălcare a dispoziţiilor art. 969 C. civ. (1864), din moment ce o astfel de clauză (în funcţie de care urma a se stabili preţul final) nu a fost prevăzută în contract.

Cât priveşte pretinsa încălcare a normei de drept material prevăzută de art. 931 din C. civ. (2009), în sensul că, în opinia recurenţilor, în cauză, sunt incidente dispoziţiile textului de lege mai sus arătat, sens în care solicită înlăturarea motivării instanţei de apel cu privire la aplicarea în timp a respectivului text de lege, instanţa supremă, reţinând caracterul judicios al considerentelor instanţei de apel, constată că, potrivit art. 931 din C. civ. (2009), condiţiile uzucapiunii tabulare sunt următoarele: înscrierea dreptului de proprietate sau a unui alt drept real imobiliar în cartea funciară, fără o cauză legitimă; exercitarea unei posesii utile; posesia a fost exercitată timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere; cel înscris în cartea funciară a fost de bună-credinţă în momentul înregistrării cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie, cu menţiunea că, potrivit art. 6 alin. (4) din noul C. civ., uzucapiunile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi (a noului C. civ.) sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit, aşadar sunt supuse dispoziţiilor din vechiul C. civ.

Prin urmare, în mod corect instanţa de apel a statuat că aceste dispoziţii legale se aplică numai în cazurile în care posesia a început după data intrării în vigoare a Noului C. civ., respectiv după data de 1 octombrie 2011, ipoteză în care nu se încadrează recurenţii-pârâţi.

În continuare, răspunzând criticii prin care, în subsidiar, recurenţii-pârâţi au susţinut încălcarea normei de drept material prevăzută de art. 1254 alin. (3) C. civ. (2009), în privinţa modalităţii de repunere a părţilor în situaţia anterioară, prin care instanţa a prevăzut doar obligaţia pârâţilor de a restitui reclamantei imobilul apartament, nu şi obligaţia reclamantei de a restitui preţul plătit cu titlu de avans, Înalta Curte reţine că, din verificarea actelor de la dosar, autorii prezentului demers judiciar nu au solicitat nici pe cale de întâmpinare şi nici prin cerere reconvenţională ca, în situaţia admiterii acţiunii, reclamanta să fie obligată la această prestaţie.

Având în vedere că această critică a fost invocată omisso medio, pentru prima dată în recurs, Înalta Curte reţine incidenţa dispoziţiilor art. 488 alin. (2) C. proc. civ., motiv pentru care analiza unei astfel de critici nu este posibilă din punct de vedere legal.

În concluzie, statuând asupra caracterului nefondat al recursului, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul declarat de recurenţii-pârâţi B. şi C. împotriva deciziei nr. 1099A din 28 iunie 2023, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenţii-pârâţi B. şi C. împotriva deciziei nr. 1099A din 28 iunie 2023, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 14 mai 2024.