Retroactive nullity of property title via resolutory condition and good faith in land registry priority

Şedinţa publică din data de 14 decembrie 2023

După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cauzei

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă la data de 31.01.2017, sub nr. x/2017, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii C., D., E. şi F., să se constatate dreptul de proprietate privată al acestora asupra imobilului situat în Calea x, Bucureşti, înscris în cartea funciară nr. x Bucureşti, şi să se dispună rectificarea cărţii funciare nr. x Bucureşti, Sector 1 în sensul intabulării dreptului de proprietate asupra imobilului în favoarea acestora şi al radierii dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâţilor asupra aceluiaşi imobil, cu obligarea pârâţilor, în solidar, la plata cheltuielilor de judecată.

Primul ciclu procesual

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Bucureşti

Prin sentinţa civilă nr. 1971 din 20 decembrie 2017, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis acţiunea formulată de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii C., E., F. şi D..

A constatat că reclamanţii au drept de proprietate asupra imobilului situat în Calea x, sector 2 Bucureşti, înscris în CF nr. x Bucureşti.

A dispus rectificarea cărţii funciare în sensul intabulării dreptului de proprietate al reclamanţilor asupra imobilului şi radierii dreptului de proprietate al pârâţilor, care au fost obligaţi la plata către reclamanţi a cheltuielilor de judecată în cuantum de 13.689,24 RON.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti

Prin decizia civilă nr. 699 A din 7 mai 2019, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins apelurile declarate de reclamanţii A. şi B. şi de pârâţii C., D., F. şi E. împotriva sentinţei civile nr. 1971 din 20 decembrie 2019, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV a civilă.

Au fost obligaţi apelanţii-pârâţi la plata către apelanţii-reclamanţi a sumei de 12.000 RON, cheltuieli de judecată în apel.

A fost respinsă cererea apelanţilor-pârâţi privind cheltuielile de judecată în apel.

4. Decizia pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie

Prin decizia civilă nr. 2489 din 19 noiembrie 2020, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a admis recursul declarat de pârâţii C., D., F. şi E. împotriva deciziei civile nr. 699A din 7 mai 2019 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a casat decizia atacată şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi curţi de apel.

Dosarul a fost reînregistrat pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în data de 12 mai 2021, sub nr. x/2017*.

Al doilea ciclu procesual

5. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti

Prin decizia civilă nr. 1638A din 16 noiembrie 2021, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins apelul formulat de apelanţii-reclamanţi A. şi B. împotriva sentinţei civile nr. 1971/20.12.2017, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în dosarul nr. x/2017, ca nefundat.

A admis apelul formulat de apelanţii-pârâţi C., D., F. şi E., împotriva sentinţei civile nr. 1971/20.12.2017, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă în dosarul nr. x/2017 şi, în consecinţă, a schimbat în tot sentinţa apelată, în sensul că a respins acţiunea, ca neîntemeiată.

6. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 1638A din 16 noiembrie 2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, au declarat recurs reclamanţii A. şi B., cale de atac cu a cărei soluţionare a fost învestită Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în prezenta cauză.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6, 7 şi 8 C. proc. civ., recurenţii au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi reţinerea cauzei spre rejudecarea apelurilor declarate împotriva sentinţei civile nr. 1971/20.12.2017, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, cu consecinţa respingerii apelului declarat de pârâţi şi admiterea apelului declarat de reclamanţi, şi schimbarea în parte a sentinţei apelate în sensul obligării intimaţilor-pârâţi la plata tuturor cheltuielilor de judecată efectuate de reclamanţi în primă instanţă, precum şi acordarea cheltuielilor de judecată pentru toate etapele procesuale.

În dezvoltarea motivului de recurs circumscris art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenţii au învederat că, din perspectiva aplicării priorităţii înscrierii în cartea funciară şi a efectului specific în compararea titlurilor concurente, instanţa de apel s-a raportat exclusiv la conceptele de bună-credinţă şi de rea-credinţă de drept comun, iar nu la conţinutul specific al acestora din materia publicităţii imobiliare, astfel cum au fost stabilite prin art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, instanţa de apel încălcând o serie de reguli de procedură care au drept sancţiune nulitatea.

Într-o primă critică, subsumată acestui motiv de casare, recurentii au susţinut că instanţa de apel, contrar art. 501 alin. (1) C. proc. civ., nu a respectat indicaţia instanţei supreme din cuprinsul deciziei de casare, de a face compararea titlurilor prin raportare la ansamblul normativ al principiului qui prior tempore, potior iure, respectiv nu a analizat dacă situaţia de fapt conducea la aplicarea regulii sau a uneia dintre excepţiile specifice acestui principiu, mai ales cea referitoare la situaţia dobânditorului ulterior, dar intabulat anterior care cunoştea pe orice altă cale situaţia reală a dreptului dobândit.

Pe de altă parte, instanţa de apel a nesocotit prevederile art. 20 şi art. 22 C. proc. civ., întrucât, cu încălcarea principiului rolului activ în aflarea adevărului, nu a dat efect excepţiei de la principiul priorităţii efectuării înscrierii în cartea funciară, omiţând a analiza apărările în sensul că pârâţii au avut cunoştinţă despre situaţia reală a drepturilor dobândite de reclamant ce rezultau din titlul de proprietate, dar şi din conţinutul cărţii funciare, fiind încălcat principiul legalităţii.

În susţinerea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenţii au susţinut că instanţa de apel a analizat raporturile juridice deduse judecăţii într-o modalitate sumară, incompatibilă cu exigenţele motivării.

Astfel, instanţa de apel nu a analizat şi nu a dat eficienţă autorităţii de lucru judecat a considerentelor deciziei nr. 198A/15.03.2016, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă în dosarul nr. x/2011, referitoare la calificarea clauzei din contractul nr. x/2009, ca fiind o condiţie rezolutorie, precum şi la împlinirea/realizarea condiţiei rezolutorii, deşi acest aspect a fost invocat prin chiar cererea de chemare în judecată, reiterat prin întâmpinarea depusă în apel şi prin concluziile scrise depuse cu ocazia rejudecării apelului.

De asemenea, din considerentele deciziei nu reiese care sunt motivele pentru care a respins apărările şi susţinerile reclamanţilor cu privire la condiţia rezolutorie ce afectează contractul nr. x/2019, limitându-se la a analiza exclusiv ipoteza pactului comisoriu în sensul că nici vânzătoarea şi nici cumpărătorii-pârâţi nu au solicitat rezoluţiunea contractului.

Această motivare nu respectă exigenţele art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., nefiind expus raţionamentul judiciar şi împrejurările de fapt calificate juridic care au condus instanţa la această soluţie.

Pe de altă parte, prin încălcarea prevederilor art. 1019, art. 1011 şi art. 969 din C. civ. de la 1864, respectiv ignorarea desfiinţării de drept a contractului nr. x/2009 prin simpla îndeplinire a condiţiei rezolutorii, instanţa de apel a omis să analizeze apărările reclamanţilor din cuprinsul concluziilor scrise depuse în rejudecare, reţinând nelegal că relevante pentru compararea anteriorităţii titlurilor sunt datele de emitere a instrumentum probationis cu valoare de titlu de proprietate, iar nu datele de la care acestea produc, respectiv îşi încetează, efectele juridic, inclusiv încetare de drept şi retroactivă ca efect al îndeplinirii condiţiei rezolutorii a contractului nr. x/2009.

Totdată, instanţa de apel nu a analizat susţinerile reclamanţilor cu privire la existenţa unei excepţii de la principiul priorităţii efectuării înscrierii în cartea funciară, dat fiind că intimaţii-pârâţi au avut cunoştinţă de situaţia reală a drepturilor dobândite de reclamant şi care rezultă din conţinutul tilului de proprietate şi al cărţii funciare.

Or, lipsa motivării produce o vătămare gravă a dreptului la un proces echitabil garantat prin art. 21 alin. (3) din Constituţia României, art. 6 din C. proc. civ. şi art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, precum şi a dreptului la apărare consacrat de art. 13 din C. proc. civ., instanţa de control judiciar fiind în imposibilitate de a verifica legalitatea hotărârii.

Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., recurenţii au invocat încălcarea autorităţii de lucru judecat a deciziei nr. 198A/15.03.2016, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti în dosarul nr. x/2011, irevocabilă prin respingerea recursului, dosar în care reclamantul, în contradictoriu cu pârâţii din prezenta cauză, a solicitat să se constate îndeplinită condiţia rezolutorie din contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2009 şi evacuarea pârâţilor din apartamentul ce a făcut obiectul respectivului contract.

Astfel, recurenţii au opinat că au autoritate de lucru judecat considerentele referitoare la clarificarea clauzei din contractul nr. x/2009 ca fiind o condiţie rezolutorie, respectiv împlinirea condiţiei rezolutorii cuprinse în acest contract, autoritate de lucru judecat care a fost invocată încă din cuprinsul cererii de chemare în judecată, reiterată în apel şi în concluziile scrise depuse în rejudecare.

Prin decizia nr. 198A/15.03.2016, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă în dosarul nr. x/2011, s-a tranşat definitiv chestiunea îndeplinirii condiţiei rezolutorii, iar reclamantul avea la îndemână calea unei cereri în constatare a dreptului său de proprietate în contradictoriu cu pârâţii, ca efect al îndeplinirii condiţiei rezolutorii din contractul nr. x/2009, astfel că, în rejudecare, instanţa de apel era obligată să respecte pe deplin efectele juridice ale considerentelor intrate în autoritatea de lucru judecat (sau cel puţin puterea de lucru judecat).

În continuare, recurenţii au suţinut că deţin un bun în sensul art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţie, iar interpretarea abuzivă şi prejudiciabilă a instanţei de apel cu privire la situaţia juridică a imobilului, precum şi repunerea în discuţie a unei chestiuni litigioase tranşate anterior, aduce atingere principiului securităţii raporturilor juridice şi reprezintă o încălcare a art. 6 par. 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, făcând referire la jurisprudenţa Curţii Europene în materie.

Prin nerespectarea autorităţii de lucru judecat a deciziei nr. 198A/15.03.2016, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, instanţa de apel a nesocotit dreptul de proprietate al reclamanţilor, recunoscut prin sentinţa civilă nr. 7272/10.05.2007 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti în dosarul nr. x/2007, în raport cu care reclamanţii deţin un bun cel puţin sub formă de speranţă legitimă, aspect ce echivalează cu o privare nelegală de proprietate contrară art. 1 Protocolul 1 CEDO.

Circumscris motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii au susţinut că instanţa de apel a dat o greşită dezlegare problemelor de drept referitoare la compararea titlurilor şi desfiinţarea contractului nr. x/2019, încălcând art. 1019 alin. (1), art. 1011 şi art. 969 alin. (1) din C. civ. de la 1864.

Prin decizia de casare, instanţa supremă a hotărât ca, în rejudecare, instanţa de apel să se raporteze nu doar la teoria abuzului de drept (cum fusese dată dezlegarea în primul ciclu procesual), ci şi să aplice, prin raportare la circumstanţele factuale concrete ale cauzei, criteriile de preferabilitate în cadrul operaţiunii de comparare a titlurilor, respectiv anterioritatea titlurilor şi a formalităţii de publicitate imobiliară, şi să ia în considerare principiul relativităţii şi opozabilităţii efectelor actului juridic în general, inclusiv a celui jurisdicţional.

Astfel, prin aceste îndrumări, instanţa de apel nu a îngrădit posibilitatea instanţei de apel de a analiza cauza sub toate aspectele, în cadrul operaţiunii de comparare a titlurilor, deşi din conţinutul deciziei de casare rezultă neechivoc că instanţa supremă nu a avut în vedere exclusiv criteriul temporal (qui prior tempore potior iure), şi, de altfel, nici nu putea să aibă în vedere doar acest criteriu, deoarece compararea titurilor implică în prealabil o analiză calitativă a titlurilor, pentru a determina existenţa lor valabilă şi efectele pe care fiecare titlu le produce, instanţa supremă casând decizia pentru ca instanţa de apel să analizeze natura efectelor fiecărui titlu de proprietate în comparare şi momentul de la care produce efecte.

Or, instanţa de apel a făcut o confuzie între condiţia rezolutorie şi pactul comisoriu şi, ignorând rezolvarea corectă a acestei chestiuni de drept, tot raţionamentul juridic ulterior al instanţei a fost incorect, viciat şi nelegal, fiind greşită dezlegarea cu privire la natura juridică a efectelor celor două titluri de proprietate, neobservând că, prin mecanismul condiţiei rezolutorii care afectează titlul pârâţilor şi care s-a împlinit, titlul acestora este desfiinţat automat cu efect retroactiv prin titlul reclamanţilor (hotărâre judecătorească definitivă), care reprezintă singurul titlu valabil şi de necontestat. În acest sens, este irelevantă data la care hotărârea judecătorească a rămas definitivă, deoarece are efect retroactiv, în acest fel fiind desfiinţat şi titlul pârâţilor.

În continuare, recurenţii au prezentat aspecte din doctrină cu privire la diferenţa dintre pactul comisoriu şi condiţia rezolutorie, arătând că instanţa de apel, în acord cu dispoziţiile art. 1019, art. 1011 şi art. 969 din C. civ. de la 1864, trebuia să ia act de operarea de drept a condiţiei rezolutorii, fără a fi necesară intervenţia instanţei (spre deosebire de pactul comisoriu), condiţie care a determinat desfiinţarea contractului nr. x/2009, precum şi să aplice efectul retroactiv al desfiinţării contractului anterior menţionat, dacă ar fi stabilit existenţa unei condiţii rezolutorii în contract şi să constate că ulterior datei îndeplinirii consiţiei rezolutorii, pârâţii nu mai deţineau niciun titlu de proprietate eficient.

În cuprinsul deciziei recurate, s-a reţinut greşit că sunt neîntemeiate susţinerile reclamanţilor referitoare la condiţia rezolutorie ori la existenţa pactului comisoriu, iar contractul de care se prevalează pârâţii nu este desfiinţat, deoarece părţile nu au cerut rezoluţiunea, fiind astfel apt că producă efectele pentru care a fost încheiat.

Această dezlegare încalcă dispoziţiile art. 1019, art. 1011 şi art. 969 din C. civ. de la 1864, pentru că înlătură toate apărările reclamanţilor legate de desfiinţarea de drept a contractului nr. x/2009, ca efect al îndeplinirii condiţiei rezolutorii, şi stabileşte a fi preferabil acest titlu de proprietate, care şi-a încetat efectele retroactiv în concursul cu titlul de proprietate perfect valabil exhibat de reclamanţi.

O altă ciritică circumscrisă acestui motiv de casare vizează greşita dezlegare a problemelor de drept referitoare la anterioritatea efectuării formalităţilor de publicitate imobiliară, fiind încălcat art. 28 şi art. 31 din Legea nr. 7/1996 şi regula de comparare a titlurilor de proprietate bazată pe aceste norme.

Astfel cum reiese din ansamblul probator administrat în cauză, inclusiv din extrasele de carte funciară, la momentul încheierii contractului nr. x/2009 de către pârâţi, în cartea funciară erau notate antecontractul de vânzare-cumpărare nr. x/28.05.2003 şi actul adiţional, declaraţia de achitare integrală a preţului, existenţa litigiului nr. 776/299/2007, conform încheierilor CF nr. x/2006 şi nr. 537/10.01.2007.

Or, raportat la dispoziţiile art. 883 din C. civ., iar anterior conform Legii nr. 7/1996, pârâţii nu se pot apăra susţinând că nu au cunoscut menţiunile înscrise în cartea funciară, iar anterior încheierii contractului aceştia cunoşteau şi trebuiau să cunoască că, în legătură cu imobilul cumpărat, a fost recunoscut dreptul de proprietate al reclamantului prin pronunţarea sentinţei civile nr. 7272/10.05.2007 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, o confirmare a acestei împrejurări fiind chiar inserarea clauzei rezolutorii în contractul nr. x/2009.

De asemenea, recurenţii au criticat greşita aplicare a normelor privind prioritatea înscrierii în cartea funciară, arătând că prin decizia de casare nu s-a limitat dreptul aplicabil, iar instanţa de apel trebuia să facă aplicarea deplină, riguroasă şi coroborată a normelor incidente şi ar fi trebuit să observe că acest criteriu al priorităţii efectuării formalităţilor de publicitate imobiliară nu este decât o aplicare a principiilor publicităţii materiale a cărţilor funciare şi a principiului priorităţii înscrierilor în cartea funciară, reglementate de art. 28 şi art. 31 din Legea nr. 7/1996, în forma modificată prin Legea nr. 247/2005 şi anterior intrării în vigoare a Noului C. civ.

În raport cu aceste texte legale, instanţa de apel trebuia să instanţa de apel trebuia să ţină cont de faptul că la data autentificării contractului nr. x/2009 fusese pronunţată sentinţa civilă nr. 7272/10.05.2007 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, prin care s-a admis cererea reclamantului din prezenta cauză.

În consecinţă, din pespectiva priorităţii înscrierii dreptului lor în cartea funciară, pârâţii nu puteau fi consideraţi de bună-credinţă faţă de prevederile art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, pe care instanţa de apel le-a încălcat prin aplicarea beneficiului înscrierii prioritare unui dobânditor calificat de lege ca fiind de rea-credinţă şi exclus de la aplicarea acestui beneficiu.

În mod gresit a considerat instanţa de apel că doar abuzul de drept sau frauda la lege a pârâţilor ar fi blocat aplicarea principiului priorităţii înscrierii în cartea funciară, întrucât, din continutul art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 reiese că buna şi reaua-credinţă au un conţinut diferit din perspectiva aplicarii acestui beneficiu prin comparaţie cu ipoteza valabilităţii pe fond a actului de dobândire a dreptului.

Or, prin decizia de casare, Înalta Curte a înlăturat aplicarea principiului bunei-credinţe strict din perspectiva stabilirii acestuia drept criteriu unic "suficient şi adecvat" în operaţiunea de comparare a titlurilor, astfel că instanţa de recurs nu a blocat verificarea si aplicarea cerinţei bunei-credinţe în interiorul criteriului priorităţii înscrierii drepturilor în cartea funciară pentru că a solicitat instanţei de apel să procedeze la aplicarea în ansamblu a acestui criteriu de comparare a titlurilor de proprietate, adică inclusiv cu ansamblul condiţiilor sale de aplicare, printre care se regăseşte şi cerinţa bunei-credinţe a dobânditorului care efectuează primul înscrierea în cartea funciară.

În consecinţă, recurenţii au opinat că decizia recurată este nelegală şi sub aspectul încălcării principiilor stabilite prin art. 28 si 31 din Legea nr. 7/1996, potrivit cărora doar dobânditorul de bună-credinţă ar fi putut invoca în beneficiul său înscrierea prioritară a dreptului său în cartea funciară, iar, prin raportare la situaţia de fapt stabilită în cauză, pârâţii sunt de rea-credinţă din moment ce au cunoscut situaţia reala şi completă a dreptului de proprietate asupra imobilului şi, cu toate acestea, în mod nelegal, instanta de apel le-a acordat beneficiul priorităţii întabulării dreptului în cartea funciară.

O altă critică a recurenţilor a vizat greşita dezlegare a problemelor de drept referitoare la momentul la care a operat transferul proprietăţii între autoarea comună şi reclamanţi, fiind încălcate dispoziţiile art. 969, art. 1073, art. 1077 şi art. 1171 C. civ. de la 1864 şi cele ale art. 26 şi 29 din Legea nr. 7/1996.

În acest sens, recurenţii au opinat că o comparare a titlurilor din perspectiva datei dobândirii dreptului de proprietate devine inutilă, raportat la mecanismul condiţiei rezolutorii, fiind nelegal modul în care instanţa de apel a soluţionat aspectul privind data dobândirii dreptului de proprietate de către reclamanţi prin sentinţa care a suplinit consimţământul promitentei-vânzătoare.

Astfel, instanţa de casare a stabilit că instanţa de apel trebuie să stabilească natura efectelor juridice - constitutive/translative - ale titlurilor de proprietate ale părţilor şi momentul de la care s-au produs aceste efecte juridice şi, totodată, să ţină seama şi de principiile relativităţii şi opozabilităţii efectelor actului juridic în general, inclusiv a actului jurisdicţional.

Or, instanţa de apel a apreciat greşit că actul de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâţii are efect translativ al dreptului de proprietate, iar sentinţa civilă de care se prevalează reclamanţii are efect constitutiv de drepturi întrucât prin această hotărâre judecătorească nu s-au confirmat drepturi preexistente, pentru ca reclamanţii să fi putut invoca un drept de proprietate în patrimoniul lor numai de la data rămânerii definitive a hotărârii, respectiv din anul 2010, care este ulterioară încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare cu pârâţii.

Raportat la considerentele instanţei de apel, recurenţii au arătat că, sub un prim aspect, din perspectiva clasificării acţiunilor prin raportare la scopul material urmărit de către reclamant, acţiunea care ţine loc de contract de act autentic este o acţiune în constituire de drepturi, efectul constitutiv de drepturi al hotărârii pronunţate într-un astfel de litigiu se opune în interiorul acestei clasificări efectului declarativ pe care îl produc acţiunile în realizare sau în constatare de drepturi care produc efect retroactiv prin acestea din urmă doar statuându-se asupra unor drepturi preexistente.

Însă, sub un alt aspect, prin raportare la criteriul clasificării actelor juridice de drept material în acte constitutive, acte translative şi acte declarative, recurenţii au învederat că atât contractul nr. x/2009, cât şi sentinţa nr. 7272/10.05.2007 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, sunt acte translative de drepturi şi produc efecte ex nunc.

Au mai criticat recurenţii greşita aplicare a principiului qui prior tempore, potior iure, întrucât dreptul material aplicabil momentului de la care a operat transferul proprietăţii trebuia cercetat şi aplicat de către instanţa de apel prin raportare la îndrumarea instanţei de casare care a făcut trimitere la art. 969, art. 1073 şi art. 1077 din C. civ. de la 1864, coroborat cu normele complementare din Legea nr. 7/1996 în forma aplicabilă ulterior modificărilor adoptate prin Legea nr. 247/2005 şi anterior modificărilor generate de intrarea în vigoare a Noului C. civ.

Contrar celor reţinut de instanţa de apel, momentul la care a avut loc transferul proprietăţii dintre autoarea comună, G. şi reclamantul A. este momentul pronunţării sentinţei civile nr. 7272/10.05.2007 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, iar nu deciziile ulterioare prin care sentinţa a rămas definitive şi irevocabilă, care nu au avut ca şi consecinţă decât consolidarea tilului cu efect retroactiv, fiind fără relevanţă datele la care au fost pronunţate deciziile din apel şi recurs.

7. Apărările formulate în cauză

Intimaţii-pârâţi C., D., F. şi E. au depus întâmpinare, în 16 martie 2022, prin care au solicitat, în principal, respingerea recursului, ca inadmisibil, iar în subsidiar ca nefondat.

După o scurtă expunere a situaţiei de fapt, intimaţii-pârâţi, în susţinerea excepţiei inadmisibilităţii, au învederat că sunt inadmisibile criticile circumscrise de recurenţi motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., relative la autoritatea de lucru judecat a deciziei nr. 198A/15.03.2016, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti în dosarul nr. x/2011, întrucât aceste aspecte nu au fost invocate în calea de atac a apelului, iar recurenţii nu au indicat nicio împrejurare din care să rezulte imposibilitatea invocării acestui motiv în termenul prevăzut de art. 488 alin. (2) C. proc. civ.

Referitor la criticile subsumate de recurenţi motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., intimaţii-pârâţi au susţinut că decizia recurată respectă indicaţiile instanţei de casare, realizând examinarea criteriului de preferabilitate raportat la cronologia notărilor din cartea funciară şi la modalitatea de radiere a promisiunii de vânzare-cumpărare.

Cu privire la stabilirea naturii efectelor juridice - constitutive/translative - ale titlurilor părţilor şi momentul la care s-au produs aceste efecte juridice, intimaţii au arătat că instanţa de apel a stabilit că, referitor la natura juridică a titlurilor, atât sentinţa civilă, cât şi contractul de vânzare-cumpărare, produc efecte numai între părţile procesului/contractului, conform principiului relativităţii iar, referitor la examinarea efectelor juridice, instanţa de apel a răspuns indicaţiilor instanţei de casare, examinând efectul translativ al contractului de vânzare-cumpărare şi efectul constituitv de drepturi al sentinţei civile invocate de recurenţi.

S-a mai arătat de către intimaţi că nefondată este şi critica referitoare la nemotivarea hotărârii recurate, întrucât instanţa de apel a realizat o examinare cuprinzătoare a motivelor de apel prin raportare la dispoziţiile instanţei de casare şi la probatoriul existent în dosar.

În ceea ce priveşte motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., intimaţii-pârâţi au învederat că, din dezvoltarea acestui motiv de recurs de către recurenţi, nu rezultă normele de drept material pretins încălcate de către instanţa de apel.

Întâmpinarea a fost comunicată recurenţilor-reclamanţi în data de 18 martie 2022, astfel cum reiese din dovezile aflate la filele x.

În data de 31 martie 2022, recurenţii-reclamanţi au depus răspuns la întâmpinarea formulată de intimaţii-pârâţi, prin care au solicitat respingerea, ca nefondate, a apărărilor şi susţinerilor din cuprinsul întâmpinării, cu consecinţa admiterii recursului, aşa cum a fost formulat.

Referitor la excepţia inadmisibilităţii recursului invocată prin întâmpinare, recurenţii au solicitat respingerea acesteia, ca nefondată, învederând că decizia nr. 198A/15.03.2016, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă în dosarul nr. x/2011, referitoare la calificarea clauzei din contractul nr. x/2009 ca fiind o condiţie rezolutorie, precum şi la împlinirea/realizarea condiţiei rezolutorii, a fost invocată prin chiar cererea de chemare în judecată, reiterată prin întâmpinarea depusă în apel şi prin concluziile scrise depuse cu ocazia rejudecării apelului.

8. Procedura de filtru.

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 15 decembrie 2022, completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de reclamanţii B. şi A. împotriva deciziei nr. 1638A din 16 noiembrie 2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă şi a fixat termen de judecată în şedinţă publică, în data de 11 mai 2023, ora 900, completul C10- noul C. proc. civ., cu citarea părţilor, când a dispus amânarea cauzei în data de 16 noiembrie 2023.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând conformitatea deciziei atacate cu regulile de drept aplicabile, Înalta Curte constată că recursul reclamanţilor este fondat, în considerarea celor ce succedă:

Sub aspectul împrejurărilor de fapt esenţiale în acest proces, astfel cum au fost acestea stabilite de instanţele fondului, în urma analizei şi sintezei probelor care au fost administrate, Înalta Curte reţine că doamna G. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului cu destinaţia de locuinţă situat în municipiul Bucureşti, Calea x, înscris în CF nr. x, în condiţiile art. 9 alin. (1) al Legii nr. 112/1995.

În perioada interdicţiei de înstrăinare, stipulate prin art. 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995 drept caz de inalienabilitate temporară, doamna G. încheie, în mod succesiv, în forma înscrisurilor autentice, două promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare,după cum urmează: a) cea dintâi, autentificată sub nr. x/28.05.2003 şi modificată prin actul adiţional de renegociere preţ autentificat sub nr. x/04.08.2003, a fost încheiată cu domnul A., în calitate de promitent-cumpărător, bunul promis fiind imobilul descris anterior, iar preţul convenit fiind de 70.000 USD. Promisiunea bilaterală, actul adiţional prin care s-a renegociat preţul vânzării, precum şi declaraţia de achitare integrală a preţului au fost notate în cartea funciară sub C7, conform încheierii nr. x/12.07.2006; b) cea de-a doua promisiune bilaterală de vânzare, autentificată sub nr. x/09.08.2006, a fost încheiată cu domnii F., E. şi C., în calitate de promitenţi-cumpărători, preţul vânzării promise fiind de 195.000 euro, din care s-a achitat un avans de 135.000 euro; această convenţie a fost de asemenea notată în cartea funciară, conform încheierii nr. x/17.08.2006.

La împlinirea termenului stipulat pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, constatând refuzul proprietarului de a-şi îndeplini obligaţia de a face asumată, promitentul-cumpărător A. formulează o acţiune civilă în justiţie, în data de 8 ianuarie 2007, având ca obiect executarea silită a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate în anul 2003 cu G.. Această acţiune, înregistrată cu nr. x/2007 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, a fost notată în cartea funciară a imobilului, conform încheierii nr. x/10.01.2007, fiind admisă prin sentinţa civilă nr. 7272/10.05.2007 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, definitivă prin decizia civilă nr. 146A/08.02.2010 a Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 235R/13.05.2010 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IX-a civilă şi pentru cauze privind proprietatea intelectuală, conflicte de muncă şi asigurări sociale. Hotărârea judecătorească irevocabilă a fost notată şi ea în cartea funciară a imobilului, conform încheierii nr. x/14.12.2010.

În cursul procesului anterior evocat, între momentul pronunţării sentinţei civile nr. 7272/10.05.2007 a Judecătoriei Sectorului1 Bucureşti şi momentul rămânerii definitive a acesteia, a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/19.10.2009 la BNP H., între vânzătoarea G. şi cumpărătorii pârâţi F., E. şi C. (căsătorit cu D.), având ca obiect imobilul litigios promis. În considerarea acestui contract de vânzare-cumpărare, prin încheierea de carte funciară nr. x/20.10.2009, s-a dispus întăbularea dreptului de proprietate asupra imobilului în favoarea cumpărătorilor mai sus numiţi.

În aceste circumstanţe, în anul 2017, A., împreună cu soţia sa, doamna B.-în calitate de reclamanţi-în contradictoriu cu pârâţii F., E., C. şi soţia D., promovează prezenta acţiune civilă în justiţie, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constatate că au un drept de proprietate asupra imobilului situat în Calea x, Bucureşti, înscris în cartea funciară cu nr. x Bucureşti, Sector 1 şi să se dispună rectificarea cărţii funciare, în sensul radierii dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâţilor şi intabulării aceluiaşi drept, în favoarea reclamanţilor, cu titlul de cumpărare. Temeiul de drept al cererii introductive îl constituie dispoziţiile art. 35 din C. proc. civ., ale art. 480 din C. civ. din 1864 şi ale Legii nr. 7/1996.

În primul ciclu procesual, cauza a fost soluţionată în primă instanţă prin sentinţa civilă nr. 1971/20.12.2017 a Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, care a admis acţiunea reclamanţilor astfel cum a fost ea formulată, cu obligarea pârâţilor la cheltuieli de judecată în cuantum de 13.689,24 RON.

În principal, s-a apreciat că o acţiune în constatarea existenţei dreptului de proprietate al reclamanţilor este admisibilă, dovedit fiind că aceştia exercită posesia imobilului din anul 2011(conform celor stabilite prin decizia nr. 198A/15.03.2016 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti în dosar nr. x/2011), prin urmare, reclamanţii nu au la îndemână o acţiune în realizarea dreptului, aşa cum este acţiunea în revendicare, condiţia subsidiarităţii fiind astfel îndeplinită.

Judecând în fond, instanţa a reţinut că ambele părţi în litigiu au titluri de proprietate asupra aceluiaşi imobil, titluri provenind de la un autor comun-vânzătoarea G.. O cercetare comparativă a acestor titluri pune în evidenţă caracterul preferabil al titlului prevalat de reclamanţi, pârâţii fiind de rea-credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, întrucât au perfectat cu autoarea comună în deplină cunoştinţă de cauză cu privire la existenţa unui antecontract anterior, notat în cartea funciară, şi în cursul soluţionării procesului iniţiat de reclamanţi în scopuş executării silite a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

Prin decizia civilă nr. 699A din 07.05.2019, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins, ca nefondate, apelurile pe care părţile aflate în litigiu le-au exercitat.

În esenţă, analizând comparativ titlurile părţilor, curtea de apel a evocat cele două criterii de preferabilitate (anterioritatea titlului şi anterioritatea publicităţii imobiliare) consacrate în doctrina şi în jurisprudenţa dezvoltate pe marginea textelor normative ale C. civ. din 1864, aplicabil raportului juridic litigios, însă a exclus de la aplicare, în favoarea pârâţilor, a acestor criterii de preferinţă, apreciind că o atare rezolvare a conflictului de drepturi ar fi contrară principiilor ocrotirii bunei-credinţe şi siguranţei raporturilor juridice civile, cele care constituie premisa aplicării regulilor de drept ce guvernează procedeul comparării titlurilor. Concluzia curţii de apel a fost fundamentată, aşadar, pe reţinerea relei-credinţe şi a abuzului de drept al pârâţilor.

Împotriva hotărârii instanţei de apel au declarat recurs pârâţii, iar prin decizia civilă nr. 2489/19.11.2020 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I Civilă s-a admis recursul, a fost casată decizia atacată şi a fost trimisă cauza, spre rejudecare, la aceeaşi instanţă.

Prin hotărârea instanţei de recurs, s-a statuat cu forţă obligatorie, conform art. 501 alin. (1) C. proc. civ., în privinţa următoarele chestiuni de drept:

- acţiunea dedusă judecăţii este una în constatare provocatorie şi ea este admisibilă, în contextul în care, deşi reclamanţii au posesia bunului imobil în litigiu, dreptul acestora de proprietate este supus unor contestări din partea pârâţilor;

- soluţionarea conflictului de drepturi este supusă regimului probator consacrat în materia acţiunii în revendicare imobiliară, guvernat de regula comparării titlurilor exhibate de părţi, pentru a se stabili care din ele este mai puternic, dându-se, pe cale de consecinţă, preferabilitate şi câştig de cauză părţii care îl deţine;

- întrucât, în prezenta cauză, a fost dovedită ipoteza în care titlurile de dobândire opuse de părţi provin de la acelaşi autor, în analiza comparativă a acestora, se aplică criteriile de preferabilitate referitoare la anterioritatea titlului şi anterioritatea publicităţi imobiliare(potrivit principiului qui prior tempore, potior iure);

- principiile ocrotirii bunei-credinţe şi securităţii raporturilor civile, expuse în decizia curţii de apel, nu se pot constitui într-un fundament juridic suficient şi adecvat care să permită concluzia abuzului de drept al pârâţilor şi, în consecinţă, înlăturarea de la aplicare a criteriilor de preferabilitate anterior enunţate;

- cu rezerva fraudei (fraus omnia corrumpit), este de principiu admisă valabilitatea unei a doua vânzări încheiate de acelaşi autor şi cu privire la acelaşi bun, orice concluzie contrară fiind de natură să înfrângă, în substanţa lor, principiile relativităţii şi opozabilităţii actului juridic civil în general, inclusiv a actului jurisdicţional (precum hotărârea judecătorească care ţine loc de contract translativ);

- cauza de faţă nu pune în discuţie valabilitatea actuală a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2009 încheiat de pârâţi, atâta timp cât nulitatea lui nu a fost declarată în procedurile legale şi nici nu a fost solicitată, în acest proces.

Prin urmare, instanţa de rejudecare a fost obligată să efectueze compararea titlurilor de dobândire ale părţilor, aplicând criteriile de preferabilitate enunţate, specifice ipotezei în care titlurile de dobândire opuse de părţi provin de la acelaşi autor; să stabilească şi să aibă în vedere, în analiza proprie, inclusiv natura efectelor juridice ale titlurilor exhibate de către părţi(de a fi constitutive sau translative de proprietate), precum şi momentul de la care produce efectele juridice specifice fiecare dintre aceste titluri; să ţină seama şi de principiile relativităţii şi opozabilităţii efectelor actului juridic în general, inclusiv a actului jurisdicţional.

Judecând în cel de al doilea ciclu procesual, curtea de apel a respins acţiunea reclamanţilor, concluzionând în sensul că atât hotărârea judecătorească irevocabilă care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, de care se prevalează reclamanţii, cât şi contractul de vânzare-cumpărare autentic, invocat de pârâţi în favoarea lor, produc efecte numai între părţile procesului, respectiv părţile contractului, conform principiului relativităţii. Faţă de terţi, aceste titluri produc efectul de opozabilitate numai de la data înscrierii în cartea funciară. Întrucât nu se poate reţine abuzul de drept al pârâţilor şi nu s-a dovedit existenţa vreunui caz de fraudă la lege, pârâţii sunt cei care au dobândit definitiv dreptul de proprietate asupra apartamentului în litigiu, titlul lor fiind anterior celui exhibat de reclamanţi şi primul înscris în cartea funciară.

În concret, aplicând criteriul referitor la anterioritatea titlului, instanţa de apel reţine că, într-adevăr, contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâţii are efect translativ al dreptului de proprietate, în timp ce hotărârea judecătorească de care se prevalează reclamanţii are efect constitutiv de drepturi, întrucât prin această hotărâre judecătorească nu se confirmă drepturi preexistente, din moment ce antecontractul de vânzare-cumpărare a născut un drept de creanţă şi nu un drept de proprietate, în patrimoniul reclamanţilor. În considerarea efectului constitutiv al hotărârii judecătoreşti, reclamanţii ar fi putut invoca existenţa unui drept de proprietate în patrimoniul lor numai la data rămânerii definitive a hotărârii, care este ulterioară încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare al pârâţilor. Prin urmare, se constată anterioritatea titlului de proprietate al pârâţilor (anul 2009), în raport cu acela al reclamanţilor (2010).

În ceea ce priveşte anterioritatea formalităţilor de publicitate imobiliară, se apreciază că nu poate fi avută în vedere notarea provizorie în cartea funciară a acţiunii reclamanţilor, întrucât efectul constitutiv de drepturi pentru reclamanţi s-a produs la rămânerea definitivă a procesului, iar nu la pronunţarea sentinţei de către prima instanţă. În consecinţă, din extrasul de carte funciară rezultă că pârâţii sunt cei care şi-au înscris primii dreptul de proprietate în cartea funciară, în anul 2009, dată la care reclamanţii se prevalau de un drept de creanţă şi nu de un drept de proprietate, această înscriere fiind realizată în temeiul unui act juridic al cărui efect translativ de drept real s-a produs din momentul autentificării contractului de vânzare-cumpărare(anul 2009).

Totodată, instanţa de apel a înlăturat susţinerile reclamanţilor referitoare la condiţia rezolutorie ori la existenţa pactului comisoriu, cu următoarea motivare:

"deşi în Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2009 părţile au stabilit ca în cazul în care litigiul cu reclamantul A., ce formează obiectul dosarului nr. x/2007 se soluţionează defavorabil să returneze cumpărătorilor avansul primit, nici vânzătoarea şi nici pârâţii cumpărători nu au solicitat rezoluţiunea contractului. În consecinţă, contractul de care se prevalează pârâţii nu este desfiinţat, astfel încât este apt să producă efectele pentru care a fost încheiat."

Această decizie a curţii de apel face obiectul actualului control de legalitate, declanşat prin declaraţia de recurs a reclamanţilor.

Din perspectiva cazurilor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6, pct. 7 şi pct. 8 C. proc. civ., recurenţii pun în evidenţă, în esenţă, două chestiuni de drept esenţiale în acest proces, şi anume:

a) autoritatea de lucru judecat a considerentelor deciziei nr. 198A/15.03.2016, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă în dosarul nr. x/2011;

b) regimul juridic al condiţiei rezolutorii ce afectează contractul de vânzare autentic nr. x/2009 şi efectele realizării condiţiei asupra titlurilor de dobândire ale părţilor, cu reale consecinţe în aplicarea şi evaluarea criteriului de preferabilitate referitor la anterioritatea titlului.

Cu referire la cea dintâi chestiune de drept, Înalta Curte reţine că, printr-o cerere de chemare în judecată formulată în anul 2011, reclamantul din prezentul proces a chemat în judecată aceiaşi pârâţi, inclusiv promitentul-vânzător G., solicitând instanţei să constate îndeplinirea condiţiei rezolutorii stipulate în contractul de vânzare- cumpărare autentificat sub nr. x/2009, încheiat între G., în calitate de vânzător, şi pârâţii E., F., C., în calitate de cumpărători, invocând necesitatea apărării propriului drept de proprietate asupra imobilului care a făcut obiectul vânzării, situat în Bucureşti, Calea x 122, sector1. Totodată, s-a solicitat evacuarea pârâţilor din acest imobil.

Prin decizia nr. 198A/15.03.2016, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă în dosar nr. x/2011(definitivă şi irevocabilă, urmare a respingerii recursului), cererea în constatarea condiţiei rezolutorii a fost respinsă ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă, iar cererea în evacuare a fost respinsă ca rămasă fără obiect, întrucât reclamantul a dobândit posesia apartamentului nr. x, în litigiu.

Pentru a pronunţa această hotărâre, în cuprinsul considerentelor, instanţa de judecată reţine că pârâţii Diblă şi Ciucă au cumpărat sub condiţia rezolutorie a soluţionării defavorabile vânzătoarei a procesului ce a făcut obiectul dosarului x/2007(aflat pe rolul instanţelor în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare), iar această condiţie s-a realizat în data de 13 mai 2010, prin pronunţarea deciziei civile nr. 235R a Curţii de Apel Bucureşti. Cu toate acestea, instanţa consideră că reclamantul, neavând calitatea de parte în contract, nu poate promova o acţiune care izvorăşte din îndeplinirea unei condiţii rezolutorii inserate de părţile contractante în cuprinsul acestuia. O astfel de acţiune poate fi promovată numai de părţile contractului, iar nu de terţi, reclamantul având la îndemână alte mijloace juridice de protejare a dreptului propriu, precum actiunea în constatare provocatorie.

Autoritatea de lucru judecat a acestor considerente a fost invocată de reclamanţi în toate fazele procesului, prin cererea de chemare în judecată prin întâmpinarea depusă în apel, în concluziile scrise depuse cu ocazia rejudecării apelului, precum şi prin actuala declaraţie de recurs, apreciindu-se că atâta timp cât prin decizia nr. 198A/15.03.2016, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă în dosarul nr. x/2011 s-a tranşat deja în mod definitiv şi irevocabil că a fost îdeplinită condiţia rezolutorie şi că reclamantul A. avea la îndemână direct calea unei cereri de constatare a dreptului său de proprietate în contradictoriu cu pârâţii, ca efect al îndeplinirii condiţiei rezolutorii cuprinse în contractul x/2009, în rejudecarea apelului din Dosarul nr. x/2017, instanţa de apel era obligată să respecte pe deplin efectele juridice ale acestor considerente, intrate în autoritatea de lucru judecat (sau cel puţin puterea lucrului judecat).

Înalta Curte relelevă că, în raport de art. 430 alin. (2) C. proc. civ. " Autoritatea de lucru judecat priveşte dispozitivul, precum şi considerentele pe care acesta se sprijină, inclusiv cele prin care s-a reyolvat o chestiune litigioasă".

Rezultă că, în actuala reglementare a procesului, se recunoaşte că autoritatea de lucru judecat se răsfrânge atât asupra considerentelor care explică şi justifică soluţia adoptată, fără de care aceasta nu ar putea fi înţeleasă şi care fac corp comun cu dispozitivul, într-un sens logic, acele considerente numite în doctrină decisive, precum şi asupra considerentelor decizorii, cele prin care se rezolvă o chestiune litigioasă aflată şi ea în legătură cu obiectul procesului.

Totodată, în privinţa efectelor autorităţii lucrului judecat, art. 431 alin. (2) C. proc. civ., arată:

"(2) Oricare dintre părţi poate opune lucrul anterior judecat într-un alt litigiu, dacă are legătură cu soluţionarea acestuia din urmă".

Este consacrat legislativ, aşadar, efectul pozitiv al autorităţii lucrului judecat, care presupune şi el condiţia identităţii de părţi în cele două litigii deduse judecăţii, întocmai ca efectul negativ, nu însă o identitate de obiect şi cauză, ci doar o identitate de chestiune litigioasă. În virtutea acestui efect, hotărârea beneficiază de o prezumţie irefragabilă că exprimă adevărul şi că nu poate fi contrazisă de o altă hotărâre,indiferent de calitatea soluţiei anterioare, existând o imposibilitate de a statua diferit asupra modului în care anterior au fost dezlegate anumite aspecte litigioase în raporturile dintre părţi. În alte cuvinte, este suficient ca în judecata ulterioară să fie adusă în discuţie o problemă litigioasă care să aibă legătură cu ceea ce s-a soluţionat anterior, iar consecinţa este că aspectul anterior soluţionat nu poate fi contrazis printr-o altă interpretare a probelor, clauzelor contractuale sau a stării de fapt sau printr-o aplicare diferită a legii.

În acest sens, şi în jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului s-a reţinut constant că "unul din elementele fundamentale ale preeminenţei dreptului este principiul securităţii raporturilor juridice", care "impune, printre altele, ca soluţia dată în mod definitiv unui litigiu să nu fie repusă în discuţie" (paragraful 61 din cauza Brumărescu c. României) şi, de asemenea, ca instanţele "să ţină cont de constatările făcute anterior (...) fără să rejudece constatările instanţelor precedente" (paragraful 32 din cauza Amurăriţei c. României). Conform jurisprudenţei enunţate, acest principiu trebuie recunoscut şi protejat inclusiv în situaţia în care există doar o suprapunere a problematicii litigioase, chiar în absenţa identităţii de părţi în cele două litigii (par. 37 şi 42 din cauza Rozalia Avram c. României). De asemenea, C.E.D.O. impune drept condiţie esenţială a procesului echitabil unitatea jurisprudenţei şi caracterul constant al acesteia: "atunci când în cauzele care conţin situaţii de fapt similare şi în care sunt aplicabile aceleaşi dispoziţii legale se adoptă hotărârii diferite, chiar opuse, se generează o jurisprudenţă neunitară sau divergentă, ceea ce afectează, în mod considerabil, securitatea relaţiilor sociale, al cărei garant final este puterea judecătorească" (Hotărârea din 2.11.2010, în cauza Ştefănică vs. România, M. Of. nr. 175/11.03.2011).

Efectul pozitiv este identificat la nivelul considerentelor şi implică distincţia între considerentele esenţiale, (decisive şi decizorii), care sprijină dispozitivul şi cele supraevaluabile sau indefinite.

Din perspectiva acestor aserţiuni teoretice, în prezentul proces, o examinare atentă a considerentelor instanţei care a pronunţat hotărârea evocată permite concluzia că acestea erau menite să răspundă problemei ridicate în cauza anterioară.

Prin acţiunea anterioară, reclamantul a urmărit protecţia aceluiaşi drept de proprietate, iar acţiunea în constatarea îndeplinirii condiţiei rezolutorii cuprinse în contractul de vânzare-cumpărare încheiat de autorul comun cu pârâţii a obligat instanţa să statueze cu privire la existenţa unei astfel de condiţii, calificând juridic, astfel, clauza contractului, pentru ca ulterior, în raport cu această statuare, să concluzioneze în ceea ce priveşte calitatea procesuală a reclamantului într-o acţiune întemeiată pe contract, el fiind terţ în raport cu acest act juridic. Considerentele instanţei cu privire la posibilitatea promovării unei acţiuni în constatare provocatorie sunt, desigur, supraabundente şi nu pot fi invocate cu puterea lucrului judecat, în prezentul proces, însă cele prin care s-a constatat că actul juridic este afectat de o condiţie rezolutorie şi că ea este îndeplinită, chiar dacă nu sunt decisive, ele au caracter decizoriu şi se impun ca obligatorii, prin efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat, în sensul art. 431 alin. (2) C. proc. civ. dezlegarea dată acestei chestiuni de drept nu se regăseşte în dispozitivul hotărârii, ea nu susţine în mod fundamental soluţia respingerii acţiunii pentru lipsa calităţii procesuale pasive a reclamantului într-o acţiune bazată pe contract, în condiţiile în care nu are calitatea de parte a contractului dar această dezlegare nu poate fi nesocotită pentru că este în legătură cu chestiunea de drept dedusă judecăţii, astfel că era necesară şi nu poate fi contrazisă în prezentul litigiu, ceea ce s-a judecat exprimând adevărul raporturilor juridice dintre părţi (res judicata pro veritate habetur).

Astfel cum a fost menţionat anterior, reclamanţii au invocat efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat a deciziei nr. 198A/15.03.2016, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă în dosarul nr. x/2011, atât ca apărare de fond, cât şi ca motiv distinct în calea de atac, ambele de ordine publică, astfel că supunerea acestui motiv spre dezlegare era obligatorie pentru instanţa de apel, care nu a analizat şi nu s-a pronunţat cu privire la acest aspect al cauzei deduse judecăţii.

Cu referire la chestiunea condiţiei rezolutorii care afectează contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2009, pe care pârâţii îl opun reclamanţilor cu valoarea unui titlu de proprietate valabil constituit, susceptibil de a produce efecte juridice, Înalta Curte constată că instanţa de apel nu a abordat această chestiune, esenţială, de altfel, în analiza comparativă pe care a efectuat-o şi care presupune cu necesitate ca titlurile exibate de părţi să existe pentru ca ele să producă efecte juridice. Or, prin mecanismul unei condiţii rezolutorii activate, titlul pârâţilor ar fi desfiinţat retroactiv, din momentul realizării evenimentului viitor şi incert, astfel că orice analiză a naturii juridice a efectelor specifice acestui titlu, precum şi a momentului de la care aceste efecte se produc este rămasă fără obiect.

Printr-o unică frază, identificată în cuprinsul considerentelor(p.8,final), instanţa de apel înlătură susţinerile reclamanţilor referitoare la "condiţia rezolutorie ori la existenţa pactului comisoriu", cu următoarea motivare:

"deşi în Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2009 părţile au stabilit ca în cazul în care litigiul cu reclamantul A., ce formează obiectul dosarului nr. x/2007 se soluţionează defavorabil să returneze cumpărătorilor avansul primit, nici vânzătoarea şi nici pârâţii cumpărători nu au solicitat rezoluţiunea contractului. În consecinţă, contractul de care se prevalează pârâţii nu este desfiinţat, astfel încât este apt să producă efectele pentru care a fost încheiat."

Or, o astfel de motivare nu este de natură să satisfacă exigenţele art. 425 alin. (1) C. proc. civ., şi, implicit, nici pe cele ale unui proces echitabil, în înţelesul pe care Curtea Europeană, prin jurisprudenţa sa constantă, l-a dat art. 6 din Convenţie. Absenţa unei motivări convingătoare pune instanţa de recurs în imposibilitatea de a verifica conformitatea hotărârii atacate cu textele normative aplicabile, fiind susceptibilă de casare.

În acest context, Înalta Curte reţine că, în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/19.10.2009 BNP H., încheiat între vânzătoarea G. şi cumpărătorii pârâţi F., E. şi C. (căsătorit cu D.), având ca obiect imobilul litigios s-a statuat explicit:

"Eu, vânzătoarea, G.(...) declar că mă oblig ca în cazul în care litigiul cu A., ce formează obiectul Dosarului nr. x/2007 la Judecătoria Sector1 Bucureşti, se soluţionează nefavorabil mie, acest lucru conducând la desfiinţarea prezentului contract, mă oblig ca în termen de 30(treizeci)zile de la data rămânerii definitive şi irevocabile a hotărârii judecătoreşti, să returnez cumpărătorilor E., F. şi C., întregul avans primit în sumă de 135.000(...)Euro, reprezentând titlu executoriu, în temeiul art. 66 din Legea 36/1995, cumpărătorii putând trece la executarea silită fără alte formalităţi".

Această clauză inserată de părţi în contract a fost calificată, în precedentul litigiu, soluţionat prin decizia nr. 198A/15.03.2016, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă în dosarul nr. x/2011, ca având natura unei condiţii rezolutorii şi aceste considerente decizorii ale hotărârii definitive se impun în prezentul proces cu forţă obligatorie, prin efectul pozitiv al lucrului judecat, conform potrivit celor enunţate anterior.

Cu toate acestea, instanţa de apel nu doar că ignoră, în propria analiză efectuată, efectele unei hotărâri judecătoreşti invocate de reclamanţi pe parcursul procesului, însă nu distinge, cu suficientă claritate, într-o manieră convingătoare, între condiţia rezolutorie, ca modalitate a actului juridic şi a dreptului de proprietate, şi pactul comisoriu.

Înalta Curte relevă că, în raport cu dispoziţiile art. 1019 alin. (1), art. 1011 şi art. 969 C. civ. 1864 (texte normative incidente în prezenta cauză, întrucât raporturile juridice dintre părţi s-au născut sub imperiul C. civ. din 1864), astfel cum aceste norme au fost interpretate, cu caracter unitar, în doctrina de specialitate şi în jurisprudenţa Înaltei Curţi, atât pactul comisoriu (clauza rezolutorie), cât şi condiţia rezolutorie pot atrage rezoluţiunea (desfiinţarea retroactivă) a contractului. Asemănarea dintre ele se opreşte însă aici, între cele două instituţii de drept existând diferenţe esenţiale.

Clauza rezolutorie are menirea de a permite unei părţi contractante să rezoluţioneze (desfiinţeze), în mod unilateral, contractul, în cazul în care cealaltă parte nu îşi îndeplineşte în mod culpabil o obligaţie asumată prin contract, dintre cele stipulate în mod expres în cuprinsul clauzei, în vreme de condiţia rezolutorie apreciază ca element obiectiv, în afara oricărei condiţii cu caracter subiectiv, precum culpa(chiar prezumată fiind), astfel că, atunci când se îndeplineşte, determină prin el însuşi desfiinţarea contractului.

În situaţia clauzei rezolutorii, desfiinţarea contractului nu survine automat la neexecutarea culpabilă a obligaţiilor debitorului, ci doar la cererea creditorului obligaţiei neexecutate, pe când în cazul condiţiei rezolutorii, desfiinţarea contractului este automată, fiind subordonată survenirii unui eveniment viitor şi incert, care nu depinde de voinţa părţilor contractante, nefiindu-le, deci, imputabil. În alte cuvinte, clauza rezolutorie implică în mod necesar o chestiune de culpă (fie ea şi una prezumată legal), pe când condiţia rezolutorie propriu-zisă implică exclusiv o chestiune de risc, iar îndeplinirea ei produce ipso jure desfiinţarea obligaţiei.

Specificul juridic al condiţiei rezolutorii, pus în evidenţă prin elementele de contrast în raport cu pactul comisoriu, ne permite un răspuns la întrebarea: în ce condiţii ar putea aceasta opera? Exclusiv la cererea părţilor contractului?

Astfel, în raportul litigios dintre părţile procesului, s-a statuat cu autoritatea de lucru judecat, printr-o anterioară hotărâre judecătorească, că reclamanţii nu sunt legitimaţi procesual activ să solicite constatarea îndeplinirii condiţiei rezolutorii, într-o acţiune întemeiată pe contract, întrucât au calitatea de terţi, iar nu de părţi ale raportului substanţial născut din contract. În prezentul proces, instanţa de apel înlătură susţinerile reclamanţilor referitoare la operarea condiţiei rezolutorii, cu motivarea(sumară, de altfel, şi neconvingătoare întrucât are în vedere premise greşite), că părţile contractului nu au solicitat rezoluţiunea acestuia, prin urmare, ea nu poate fi constatată.

Aşadar, în situaţia în care părţile contractului nu solicită constatarea efectelor condiţiei rezolutorii realizate, pentru că nici nu au un astfel de interes, iar terţii nu sunt legitimaţi procesual să o facă, într-un proces în care instanţa de judecată este chemată să statueze cu privire la existenţa valabilă a unui drept de proprietate dobândit sub condiţia rezolutorie, consecinţă a încheierii unui act juridic afectat de condiţia rezolutorie, pot fi ignorate de instanţă efectele realizării unei astfel de condiţii sau, dimpotrivă, ele trebuie constatate?

Rezolvarea acestei chestiuni de drept este oferită de analiza regimului juridic al condiţiei rezolutorii, de însăşi natura obiectivă a acesteia, care ţine de esenţa ei. În doctrina de specialitate şi în jurisprudenţa Înaltei Curţi s-a considerat unitar că, la îndeplinirea condiţiei rezolutorii, prin producerea evenimentului viitor şi incert, contractul se desfiinţează retroactiv de drept, în afara oricărei formalităţi, "fără a mai fi necesară punerea în întârziere sau intervenţia judecătorului".

Prin urmare, în prezentul proces, realizarea condiţiei rezolutorii, prin producerea evenimentului inserat în contractul părţilor, în concret, soluţionarea nefavorabilă a litigiului pe care vânzătoarea îl avea cu A., obiectul dosarului nr. x/2007, a condus ipso jure la desfiinţarea retroactivă a dreptului de proprietate dobândit de pârâţi sub condiţie rezolutorie.

Astfel fiind, aplicând efectul retroactiv al desfiinţării titlului de proprietate exhibat de pârâţi, rămânea instanţei de apel să constate doar că ulterior îndeplinirii condiţiei rezolutorii pârâţii nu mai deţineau nici un titlu de proprietate eficient.

Or, ignorarea efectului pozitiv al decizie civile nr. 198/A/15.03.2016 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în privinţa considerentelor care vizează existenta şi realizarea condiţiei rezolutorii, confuzia operată între regimul juridic al clauzei rezolutorii (pactul comisoriu) şi acela al condiţiei rezolutorii, o înţelegere greşită a statuărilor instanţei de casare, a limitelor în care trimiterea spre rejudecare a operat, a condus instanţa de apel la concluzia greşită, în analiza comparativă a titlurilor de proprietate ale părţilor. Astfel, s-a dat prioritate, considerat a fi preferabil, unui titlu de proprietate care şi-a încetat efectele de drept, în mod retroactiv, în concurs cu titlul de proprietate exhibat de reclamanţi, o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Într-o primă concluzie, Înalta Curte reţine următoarele:

- cu privire la autoritatea de lucru judecat a considerentelor deciziei nr. 198A/15.03.2016, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă în dosarul nr. x/2011, instanţa de apel nu a analizat susţinerile reclamanţilor şi nu a motivat înlăturarea acestora, prin raportare la art. 430 alin. (2) şi la art. 431 alin. (2) din C. proc. civ., precum şi la circumstanţele dovedite ale cauzei;

- cu referire la regimul juridic al condiţiei rezolutorii stipulate în cuprinsul contractului de vânzare autentic nr. x/2009 şi efectele realizării condiţiei asupra titlurilor de dobândire ale părţilor, instanţa de apel nu a argumentat, cu respectarea exigenţelor procedurale, înlăturarea susţinerilor reclamanţilor, nu a observat că această chestiune de drept este una esenţială în rezolvarea litigiului, ceea ce a condus la o greşită interpretare şi aplicare a textelor de lege care reglementează condiţia rezolutorie, cu reale consecinţe în aplicarea şi evaluarea criteriului de preferabilitate referitor la anterioritatea titlului.

În ceea ce priveşte aplicarea principiului anteriorităţii efectuării formalităţilor de publicitate imobiliară, Înalta Curte constată că se verifică susţinerile recurenţilor cu privire la o aplicare formală a acestora, cu luare în considerare a criteriului temporal, fără să ţină seama de principiile care guvernează înscrierile în cartea funciară, precum şi de excepţiile reglementate prin art. 28 şi art. 31 din Legea nr. 7/1996, în considerarea cărora buna-credinţă a dobânditorului care şi-a înscris cel întâi dreptul în cartea funciară reprezintă condiţia sine qua non a consolidării unei astfel de înscrieri. Recurenţii au invocat toate aceste excepţii, raportându-se la circumstanţele concrete ale cauzei, la notările pe care le-au operat în cartea funciară, şi care existau la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare al pârâţilor, precum şi la data înregistrării cererii de întabulare a acestora.

Or, în raport cu textele normative invocate de recurenţii sub acest aspect, se poate reţine că doar dobânditorul anterior de bună-credinţă poate invoca în beneficiul său înscrierea prioritară a dreptului în cartea funciară. Toate aceste aspecte au rămas necercetate de către instanţa de apel, chestiunile referitoare la buna sau reaua-credinţă a pârâţilor care şi-au înscris cu prioritate dreptul în cartea funciară trebuind a fi fost soluţionate prin raportare la situaţia de fapt dovedită în cauză.

Aceste deficienţe ale hotărârii atacate, neconcordanţa cu textele de lege aplicabile conduc la soluţia casării, consecutiv admiterii recursului declarat de reclamanţi, pentru motivele de casare reglementate prin art. 488 alin. (1) pct. 6, 7 şi 8 C. proc. civ.. Mai mult decât atât, ele fac inutilă cercetarea acelor motive de recurs prin care este afirmată aplicarea greşită a unor principii de drept şi a unor texte normative în privinţa efectelor specifice titlurilor de proprietate exhibate de părţile în proces şi a momentului operării transferului dreptului de proprietate în favoarea fiecărei părţi, stabilit în raport cu data la care aceste titluri produc efecte juridice.

Pentru considerentele arătate, Înalta Curte reţine întemeiate motivele de casare prevăzute de art. 488 pct. 6, 7 şi 8 din C. proc. civ., astfel încât, în baza art. 496 şi art. 497 din acelaşi cod, va admite recursul reclamanţilor, va casa decizia atacată şi va trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.

În rejudecare, instanţa de trimitere va proceda la compararea titlurilor de dobândire ale părţilor în proces aplicând criteriile de preferabilitate deja enunţate prin precedenta decizie de casare, în cadrul unei analize comparative complexe care obligă la identificare şi tranşarea chestiunilor esenţiale ale litigiului, astfel cum acestea au fost enunţate în cuprinsul prezentelor considerente, la cercetarea valabilităţii titlurilor de proprietate exhibate de părţi, printr-o corectă interpretare şi aplicare a textelor de lege, valorificând inclusiv principiul bune-credinţe în analiza priorităţii înscrierii în cartea funciară.

Totodată, instanţa de trimitere va ţine seama şi de toate celelalte critici formulate prin declaraţia de recurs, amplu dezvoltate şi ştiinţific argumentate, în cuprinsul concluziilor scrise ale recurenţilor, de susţinerile şi apărărilor tuturor părţilor aflate în litigiu.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanţii B. şi A. împotriva deciziei nr. 1638A din 16 noiembrie 2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă în dosarul nr. x/2017.

Casează decizia recurată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi curţi de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 14 decembrie 2023.