Post-real estate transfer reimbursement of advance rents and security deposits; admissibility of legal compensation without counterclaim due to non-liquid and non-enforceable claimed credits

Şedinţa publică din data de 6 aprilie 2023

Asupra recursului de faţă:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă la data de 04.06.2020 sub nr. x/2020 reclamanta A. S.R.L. a chemat în judecată pârâta A. S.A., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţă să fie obligată pârâta să plătească suma de 520.00 1ei, reprezentând contravaloarea chiriilor încasate în avans de la societăţile care îşi derulează activitatea în incinta imobilului pe care l-a achiziţionat de la aceasta şi care este situat în Bucureşti, Intrarea Binelui nr. 1A, compus dintr-un lot de teren identificat cu număr cadastral nr. (CF) x: - suprafaţă măsurată 5.950 m2, suprafaţă din acte 5.554 m2 şi clădirile aferente, respectiv: x, precum şi construcţia cu nr. cadastral xl, La această sumă se adaugă penalităţi calculate la 0,1 % pe zi de întârziere, după 7 zile lucrătoare de la încasarea sumei respective.

Reclamanta A. S.R.L. a depus la data de 12.10.2020 cerere completatoare a acţiunii solicitând obligarea pârâtei la plata următoarelor sume: 567.804,20 RON, reprezentând contravaloarea chiriilor încasate în avans, 61.800 RON, reprezentând penalităţi calculate la suma de 520.000 RON, începând cu data de 04.06.2020, 4.876 RON, reprezentând penalităţi calculate la suma de 47.804,20 RON şi 43.070,82 RON, contravaloarea garanţiilor reţinute.

Prin sentinţa civilă nr. 374 din data de 17.02.2021 Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamantă.

Prin decizia civilă nr. 1077/30.06.2022, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă a admis apelul declarat de apelanta A. S.R.L. şi a schimbat sentinţa atacată, în sensul admiterii în parte a acţiunii şi obligării pârâtei la plata către reclamantă a sumei de 567.804,20 RON, a penalităţilor de întârziere de 0,1%, calculate după cum urmează: la valoarea de 520.000 RON de la 04.06.2020 şi până la achitare, la valoarea de 47.804,20 RON de la 02.07.2020 până la achitare, precum şi a cheltuielilor de judecată de 9283,042 RON, în fond, şi 4641,53 RON, în apel.

Pentru a se pronunţa această soluţie, s-a reţinut următoarea situaţie de fapt:

Între pârâta A. S.A., în calitate de promitentă-vânzătoare, şi B. S.R.L., în calitate de promitentă-cumpărătoare, s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare autentificată sub nr. x/28.10.2019 de BNP "C. şi D.", cu privire la terenul în suprafaţă de 56.408 m2 din acte şi 56.800 m2 suprafaţă măsurată, şi a tuturor construcţiilor situate pe acesta, situat în Bucureşti, str. x. Ulterior părţile au încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/20.01.2020 de BNP "C. şi D.".

Potrivit art. 7 lit. e) din acest contract, părţile au convenit ca orice sumă încasată de către promitenta vânzătoare cu titlu de chirie şi aferentă perioadei ulterioare semnării actului adiţional autentic, a încasării integrale a preţului de către promitenta vânzătoare şi a îndeplinirii obligaţiei de la lit. d) din prezentul articol va fi rambursată de către promitenta vânzătoare promitentei cumpărătoare în termen de 7 zile lucrătoare de la încasarea sumei respective, sub sancţiunea de penalităţi calculate la 0,1% pe zi de întârziere.

Potrivit art. 7 lit. f) din acelaşi contract, promitenta-vânzătoare şi-a asumat obligaţia de a menţine activitatea aferentă imobilului în cursul obişnuit al afacerii, inclusiv să plătească toate taxele şi impozitele şi utilităţile în legătură cu imobilul până la data de referinţă. Părţile au convenit ca orice sume (i.e. taxe, impozite, utilităţi, etc) plătite de către promitenta vânzătoare în legătură cu imobilul şi aferente perioadei după data de referinţă vor fi rambursate de către promitenta cumpărătoare promitentei vânzătoare în termen de 7 zile lucrătoare de la data de referinţă, sub sancţiunea de penalităţi calculate la 0,1% pe zi de întârziere.

Data de referinţă, potrivit art. 7 lit. d) şi e) este data după împlinirea a 5 zile lucrătoare de la data încasării integrale a preţului.

Între A. S.A., în calitate de promitentă-vânzătoare, B. S.R.L., în calitate de promitentă-cumpărătoare cedentă, şi A. S.R.L., în calitate de cesionară, s-a încheiat actul de cesiune a promisiunii bilaterale de vânzare autentificată sub nr. x/28.10.2019, care a fost autentificat sub nr. x/12.12.2019.

La data de 16.12.2019 s-a încheiat contractul de vânzare între A. S.A., în calitate de vânzătoare, şi A. S.R.L., în calitate de cumpărătoare, autentificat sub nr. x/16.12.2019, care prin art. 4.2 a stabilit că transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului se va realiza la data de 20.01.2020 prin semnarea unui act adiţional (care a fost încheiat).

Prin art. 7.1 lit. d) şi lit. e) au fost reluate dispoziţiile din art. 7 lit. e) şi f) din promisiunea bilaterală de vânzare autentificată sub nr. x/28.10.2019.

Între părţile litigiului, la data de 20.01.2020, s-a încheiat Acordul de regularizare.

În speţă, apelanta reclamantă, cumpărător, prin cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost completată, solicită obligarea intimatei pârâte, vânzător, la plata sumei de 567.804,20 RON diferenţa dintre chiria încasată drept chirie aferentă perioadei ulterioare datei de 20.01.2020- data la care apelanta reclamantă a devenit proprietar, şi sumele virate; se cere obligarea la plata sumei de 43.070,82 RON garanţii percepute de intimata pârâtă de la societăţile care au avut contracte de închiriere încheiate de aceasta.

Intimata pârâtă nu a contestat încasarea sumei solicitate cu titlul de chirie, dar a invocat compensarea sumelor solicitate cu creanţe certe, lichide şi exigibile deţinute de aceasta împotriva reclamantei, afirmând o creanţă de 819.829,84 RON.

În ceea ce priveşte compensaţia invocată de pârâtă, având în vedere că instanţa nu a fost sesizată de către aceasta cu o cerere reconvenţională pe calea căreia să fie solicitată, pe de o parte, constatarea unei creanţe a pârâtei împotriva reclamantei şi, pe de altă parte, compensaţia judiciară, aceasta neputându-se dispune altfel, în speţă nu poate fi vorba decât despre compensaţia legală ca mod de stingere a unei datorii. Compensaţia legală operează de drept, fără a fi necesar acordul de voinţă al părţilor sau o hotărâre judecătorească, atunci când sunt îndeplinite patru condiţii cumulative cu privire la datorii: acestea trebuie să fie reciproce, certe, lichide şi exigibile.

În speţă prima condiţie este îndeplinită, creanţele afirmate de A. S.R.L. şi de A. S.A. fiind reciproce, fiecare parte pretinzând faţă de cealaltă atât calitatea de debitor, cât şi pe cea de creditor.

Curtea a constatat însă că, în speţă, nu s-a afirmat de către intimata pârâtă o datorie certă, lichidă şi exigibilă faţă de apelanta reclamantă, pentru a se putea constata intervenirea compensaţiei legale. În măsura în care doreşte obligarea apelantei reclamante la plata acestei sume, intimata pârâtă trebuie să formuleze pretenţia în cadrul unei cereri de chemare în judecată/cereri reconvenţionale, urmând să dovedească existenţa şi cuantumul creanţei afirmate.

Astfel, intimata pârâtă a afirmat în principal, compensarea sumei datorate cu suma de 522.426 RON, parte din suma de 566.896 RON reprezentând taxe şi impozite aferente imobilului pentru întregul an 2020.

Cu privire la taxele şi impozitele aferente imobilului, s-a apreciat că acestea sunt datorate de apelanta reclamantă, în raport de prevederile art. 7 lit. f) din Promisiunea de vânzare cumpărare autentificată sub nr. x/28.10.2019, care prevede că "orice sume (i.e. taxe, impozite, utilităţi, etc) plătite de către promitenta vânzătoare în legătură cu imobilul şi aferente perioadei după data de referinţă vor fi rambursate de către promitenta cumpărătoare promitentei vânzătoare în termen de 7 zile lucrătoare de la data de referinţă" şi art. 7.1 lit. e) din Contractul de vânzare, potrivit cu care vânzătoarea îşi asumă obligaţia "să menţină activitatea aferentă Imobilului în cursul obişnuit al afacerii, inclusiv să plătească toate taxele şi impozitele şi utilităţile în legătură cu Imobilul până la data semnării Actului Adiţional nr. 2. Părţile convin că orice sume (i.e. taxe, impozite, utilităţi, etc) plătite de către promitenta vânzătoare în legătură cu imobilul şi aferente perioadei după data semnării Actului Adiţional nr. 2 vor fi rambursate de către Cumpărătoare Vânzătoarei în termen de 7 zile lucrătoare de la transferul posesiei proprietăţii, sub sancţiunea de penalităţi calculate la 0,1% pe zi de întârziere".

Împrejurarea că, potrivit prevederilor art. 461 Codul fiscal, impozitul către stat este datorat de proprietarul imobilului de la data de 31.12 din anul fiscal anterior nu este relevantă, în contextul în care părţile, cunoscând că achitarea acestui impozit este în sarcina vânzătorului, au stabilit că sumele achitate cu titlul de impozit aferente perioadei ulterioare semnării Actului Adiţional se rambursează acestuia.

Interpretarea contrară, propusă de apelanta reclamantă, ar lipsi de efecte clauza contractuală, în contextul în care aceasta se referă în mod explicit la taxe şi impozite, iar singurul impozit achitat de proprietar este impozitul pe proprietate (clădire, teren). Or, potrivit prevederilor art. 1268 alin. (3) C. civ., clauzele contractuale se interpretează în sensul de a produce un efect, iar nu în sensul de a nu produce niciunul. Aşadar, referirea la sumele achitate cu titlul de impozit conduce la concluzia că părţile au convenit ca impozitul achitat de vânzător aferent perioadei ulterioare încheierii contractului de vânzare cumpărare să fie restituit acestuia de către cumpărător.

În ce priveşte modul de calcul al sumei reprezentând impozit, aferent perioadei 21.01.2020-31.12.2020, apelanta reclamantă impută intimatei pârâte neprezentarea deciziei de impunere sau a unor alte asemenea înscrisuri, emanând de la organul fiscal, pentru ca aceasta să verifice calculul efectuat, respectiv că aceasta nu a emis factura necesară evidenţierii acestei sume în contabilitate.

Astfel cum s-a reţinut mai sus, pentru intervenirea compensaţiei legale, creanţa trebuie să fie certă, iar o creanţă este certă când existenţa ei neîndoielnică rezultă din însuşi titlul de creanţă sau din alte înscrisuri emanând de la debitor sau recunoscute de acesta. O creanţă este lichidă atunci când câtimea ei este determinată sau determinabilă cu ajutorul actului de creanţă sau şi a altor acte, emanând de la debitor, recunoscute de acesta sau opozabile acestuia (în baza unei dispoziţii legale sau a stipulaţiilor conţinute în actul de creanţă).

Actul care stă la baza pretenţiei intimatei-pârâte cu privire la suma datorată cu titlu de impozit este reprezentat de "Sumar notă de plată" primit de la DITL Sector 4, respectiv ordinul de plată. Curtea constată că acest înscris priveşte suma datorată pe întregul an 2021 de către contribuabilul A. S.A., cu privire la toate imobilele deţinute de acest proprietar la sfârşitul anului fiscal anterior, fără a se indica în cuprinsul acestui înscris, în mod explicit, că obligaţiile de plată privesc exclusiv imobilele care au făcut obiectul tranzacţiei dintre cele două părţi.

Mai mult, din explicaţiile furnizate de A. S.A. rezultă împrejurarea că sumele pretins achitate de aceasta cu titlul de taxe locale către DITL sector 4, care privesc imobilele înstrăinate (impozitul clădiri, impozit teren, taxă salubrizare, taxă reclamă) sunt diferite de sumele achitate de aceasta în total, conform înscrisului intitulat "sumar notă de plată" depus la dosar. Chiar dacă sumele referitoare la impozitul pe clădiri, respectiv taxa salubritate sunt mai mici, în lipsa unui mod de calcul explicit, care să ateste că acestea erau sumele datorate, corespunzător imobilelor înstrăinate, creanţa afirmată nu este lichidă.

Mai reţinem că, în explicaţiile furnizate, intimata pârâtă a indicat că, spre exemplu, din sumar notă de plată 522.507 RON impozit clădiri, suma de 498.893 RON este valoarea impozitului clădirilor, conform raportului de reevaluare la 31.12.2018, iar 23.614 este valoarea impozitului pentru spaţiile comerciale, conform aceluiaşi raport. Această explicaţie, în lipsa dovezilor explicite care să ateste valoarea impozitului achitat efectiv către DITL pentru imobilele înstrăinate, nu este suficientă pentru a stabili caracterul cert al creanţei afirmate, având ca obiect taxe şi impozite. Raportul de evaluare pentru impozitare depus la dosar nu este suficient pentru determinarea valorii sumei achitate cu titlul de impozit de către intimata pârâtă pentru partea din imobil înstrăinată, pentru a putea stabili că aceasta afirmă o creanţă lichidă, întrucât nu avem certitudinea că autoritatea locală a calculat impozitele şi taxele în baza acestui raport, sau a aplicat un alt mod de calcul, şi nici nu atestă împrejurarea că prin ordinele de plată invocate s-au achitat sumele pretinse de intimata pârâtă.

Pe de altă parte, nici intimata pârâtă nu justifică susţinerile sale într-un mod lipsit de echivoc. Astfel, cu privire la creanţa având ca obiect sumele achitate cu titlul de impozite şi taxe, s-a constatat că o condiţie pentru a se constata intervenirea compensaţiei de drept nu este îndeplinită, în sensul că nu suntem în prezenţa unei creanţe lichide.

În ce priveşte celelalte creanţe afirmate de intimata pârâtă, s-a reţinut că părţile au stabilit că facturile pentru utilităţile aferente lunii ianuarie 2020 urmau a fi primite de A. S.A. în luna februarie şi urmau a fi refacturate către chiriaşi, consumul de utilităţi ce excede refacturarea către chiriaşi urmând a fi refacturate pro rata pentru perioada de 11 de zile către A. S.R.L..

La art. 1.2 din Acordul de regularizare se prevede că se va suporta pro rata de către părţi consumul de utilităţi ce excede refacturarea către chiriaşi. "în acest sens, A. S.A. va refactura la cost (la valoarea facturilor emise de către terţi) către A. S.R.L. echivalentul a 11 zile din diferenţa facturilor de utilităţi ce excede cantitatea refacturată către chiriaşi". O dispoziţie similară conţine art. 1.3 în ce priveşte costurile cu mentenanţa proprietăţii (paza, servicii mentenanţă tehnică şi instalaţii, curăţenie şi întreţinere birouri şi spaţii comune).

Aşadar, părţile au stabilit explicit prin acordul de regularizare că sumele reprezentând consumul de utilităţi ce excede refacturarea către chiriaşi precum şi costurile cu mentenanţa proprietăţii (paza, servicii mentenanţă tehnică şi instalaţii, curăţenie şi întreţinere birouri şi spaţii comune) urmau a fi suportate pro rata, de apelanta reclamantă pentru perioada ulterioară datei de 20 ian, iar intimata pârâtă era obligată să pună la dispoziţia apelantei reclamante contractele, facturile, modalitatea de calcul, şi să procedeze la refacturarea acestor costuri. În baza voinţei părţilor, îndeplinirea acestor obligaţii reprezintă condiţii pentru a se putea stabili existenţa, cuantumul şi caracterul exigibil al respectivelor creanţe. Mai mult, emiterea facturii era necesară nu numai pentru evidenţierea în contabilitatea apelantei reclamante a plăţilor efectuate, ci şi pentru justificarea refacturării respectivelor costuri către chiriaşi.

Punctual, în ceea ce priveşte sumele privind deszăpezirea şi serviciile de întreţinere a centralei termice, reclamanta a susţinut că sumele aferente nu au fost refacturate, nefiind prezentat nici măcar contractul cu prestatorul serviciului pentru a se putea verifica modul de calcul al sumei pretinse pentru compensare. Se mai susţine că serviciul de deszăpezire nu a fost acceptat şi nici efectuat, în condiţiile în care în perioada vizată nu a nins.

Conform înscrisurilor şi precizărilor depuse de către pârâtă, A. S.A. a achitat la data de 17.01.2020 către E. S.R.L. suma de 9.000 RON pentru perioada 15.01.2020-15.02.2020 pentru serviciile de deszăpezire, contract transmis ulterior şi reclamantei.

Cu toate acestea, nu există o factură care să privească strict sumele care îi incumbă ei la plată pentru perioada ulterioară datei de 20.01.2020. În lipsa acesteia, suma invocată de pârâtă în vederea compensării cu creanţa pe care o are faţă de A. nu este una certă şi lichidă, nefiind îndeplinite condiţiile necesare pentru a opera compensarea. Astfel cum am reţinut mai sus, conform acordului de regularizare încheiat între părţi, costurile cu mentenanţa proprietăţii (în care includem şi cheltuielile cu deszăpezirea) urmau a fi suportate pro rata de părţi (pentru luna ianuarie 20 zile intimata şi 11 zile apelanta), cu condiţia refacturării.

Totodată, părţile au stabilit în contract că "începând cu 1.02.2020 mentenanţa va fi asigurată de către A. S.R.L., aceasta având dreptul să-şi aleagă proprii contractori şi salariaţi pentru desfăşurarea activităţii, având dreptul de a decide exclusiv asupra modului de administrare şi plată". Aşadar, părţile au stabilit în Acordul de regularizare că plata costurilor cu mentenanţa proprietăţii se va face de către reclamantă pentru perioada 21. 01-31.01, pro rata, după emiterea facturii de către intimata pârâtă, iar ulterior apelanta reclamantă urma să aleagă proprii contractori, astfel că pentru perioada ulterioară datei de 31.01 nu şi-a asumat obligaţia de plată a acestor servicii către partea adversă.

Prin urmare, faţă de împrejurarea că nu s-a emis o factură de către intimata pârâtă şi suma solicitată include o parte din servicii neasumate de către apelanta reclamantă, creanţa afirmată nu are caracter cert, lichid şi exigibil, iar compensarea legală nu poate opera.

S-a reţinut totodată că la data de 11.02.2020, respectiv 18.02.2020, A. S.A. a achitat serviciile de întreţinere a centralei termice în cuantum total de 9.803,92 RON, suma solicitată ca fiind datorată de A. fiind de 5.584,35 RON, proporţional cu perioada care îi revenea. Însă nici în privinţa sumelor de 5.584,35 RON nu există facturi din care să reiasă obligaţia de plată a reclamantei, creanţa neîndeplinind condiţia de a fi certă, lichidă şi exigibilă. Totodată, suma solicitată include perioada 1.02.2020-15.02.2020, pentru care reclamanta nu şi-a asumat obligaţia de plată. Aceste aspecte conduc la lipsa caracterului cert, lichid şi exigibil al creanţei afirmate, astfel că nu se poate constata intervenirea compensaţiei legale.

De asemenea, nici în privinţa serviciilor de apă şi canalizare, de pază, de salubritate, a utilităţilor constând în energie termică şi a salariilor personalului de la curăţenie nu există o refacturare a sumelor pretinse de către pârâtă pentru compensare.

Reclamanta a achitat facturile pentru consumul de apă şi pentru canalizare aferente perioadei 07.01.2020-04.02.2020, în cuantum de 12.416,23 RON, iar suma pretinsă este de 330,17 RON, fără a se explicita modul de calcul al acesteia şi fără a se emite factură, astfel cum a fost stabilit prin Acordul de regularizare, perioada la care se referă factura excedând parţial perioada de refacturare asumată.

În ceea ce priveşte serviciile de pază, contravaloarea acestora de 65.737,98 RON a fost achitată de către A. S.A. la data de 05.02.2020, respectiv de 18.02.2020. Pârâta că revine reclamantei să plătească o sumă de 19.377,76 RON, întrucât parte din sumă a fost refacturată către chiriaşi. Nici în privinţa acestei sume nu a fost emisă factură din care să reiasă obligaţia de plată a apelantei-reclamante, creanţa neîndeplinind condiţia de a fi certă, lichidă şi exigibilă, astfel că nu se poate constata intervenirea compensaţiei legale.

Valoarea totală a salariilor personalului de curăţenie solicitată este de 22.179 RON, sumele fiind achitate de către A. S.A. la 07.02.2020 şi la 06.03.2020. Pârâta pretinde că revine reclamantei să plătească suma de 6.298 RON pentru factura din perioada 01.01.2020-31.01.2020, iar factura pentru 01.02.2020-14.02.2020 trebuie să o suporte în totalitate (6.974 RON), astfel cum şi-a asumat prin contract. În acest sens au fost depus două tabele cu angajaţii societăţii şi salariile aferente fiecăruia, precum şi un mod de calcul pro-rata pentru sumele care revin reclamantei.

S-a reţinut lipsa caracterului cert, lichid şi exigibil al sumei solicitate, prin raportare la acordul de voinţă al părţilor exprimat în cuprinsul Acordului de regularizare, potrivit cu care, pe de o parte, pentru plată era necesară emiterea unei facturi. Pe de altă parte, reclamanta nu şi-a asumat plata acestor servicii ulterior datei de 31.01., iar prestarea acestor servicii de către angajaţii pârâtei este contestată de reclamantă, partea nefăcând dovada prestării acestor servicii. Invocarea neexecutării serviciilor prestate conduce la lipsa caracterului cert al creanţei reprezentând contravaloarea acestor servicii.

Totalul sumei aferente serviciilor de salubritate este de 16.692,84 RON, facturile fiind achitate de către A. S.A. inclusiv cele pentru perioada 01.02.2020-15.02.2020. Dintre acestea factura în cuantum de 153,54 RON a fost refacturată integral către chiriaşul F., pârâta pretinzând că sumele pe care trebuie să le suporte reclamanta sunt de 8.017,43 RON, facturile în valoare de 113,54 RON şi 6.704,29 RON pentru perioada 01.02.2020-15. 02.2020 revenind integral A..

Cu privire la niciunul dintre aceste servicii nu există o refacturare la cost care să cuprindă sumele a căror obligaţie de plată o are reclamanta. Calculul pro-rata făcut de reclamantă nu este suficient pentru a se constata caracterul cert, lichid şi exigibil al creanţelor, în lipsa acestuia neputând opera compensarea, astfel cum susţine intimata-pârâtă. Totodată, similar celorlalte creanţe analizate mai sus, reclamanta nu şi-a asumat prin acordul de regularizare plata sumelor care privesc servicii ulterioare datei de 1.02, acest aspect conducând, de asemenea la lipsa caracterului cert al creanţei corespunzătoare sumei achitate pentru o perioadă ulterioară acestei date.

În ce priveşte contravaloarea energiei electrice, pârâta susţine că, din suma totală de 346.679,50 RON achitată de aceasta, revine reclamantei obligaţia de plată a sumei de 223.854,25 RON. Arată că parte din această sumă a fost refacturată către chiriaşi, iar din suma de 223.854,25 RON suma de 59.887,94 RON este aferentă consumului din perioada 1.01-31.01, iar 163.966,31 este aferentă consumului din perioada 1.02-29.02.

Cu privire la contravaloarea consumului din perioada 1.02-29.02, acesta nu a făcut obiectul Acordului de regularizare încheiat între părţi, astfel că această creanţă nu are caracter cert şi nu poate fi invocată compensarea.

Cu privire la suma aferentă consumului din perioada 1.01-31.01, pe de o parte, se constată lipsa unei facturi de regularizare emise de pârâtă, condiţie pentru exigibilitatea creanţei, conform acordului de regularizare încheiat între părţi. Pe de altă parte, se constată lipsa caracterului cert şi lichid al acestei creanţe, modul de determinare al sumei solicitate fiind contestat de către debitoare, aceasta afirmând că parte din sumă nu poate fi achitată, întrucât reprezintă branşări ilegale la reţea a unor spaţii care nu au fost înstrăinate, plus pierdere rezultată din diferenţa de index între index furnizor şi index contoare imobile înstrăinate. Pârâta a fost de acord să acopere pierderile de energie aferente lunii ianuarie şi februarie 2020. Nu s-a dovedit că suma a fost determinată ca urmare a citirii contoarelor în data de 21.01-22.01.2020, iar după refacturarea consumului, diferenţa a fost repartizată conform indexurilor aferente cititoarelor contoarelor electrice. Nu există dovezi, opozabile reclamantei, care să ateste valoarea energiei electrice aferente imobilului achiziţionat de apelanta reclamantă.

În ce priveşte sumele reprezentând contravaloarea energiei termice, reţinem că plata acesteia s-a făcut de către A. S.A. la data de 18.02.2020 (două facturi, una în cuantum de 2.064,22 RON pentru perioada 31.12.2019-30.01.2020 pentru F., alta în cuantum de 28.873,32 RON pentru perioada 01.01.2020-31.01.2020 - dosar apel) şi la data de 31.03.2020 (o factură în cuantum de 19.701,88 RON pentru perioada 01.02.2020-29.02.2020 şi una de 1.651,47 RON pentru aceeaşi perioadă, pentru F.). Locatarul F. a avut branşament separat şi contract cu societatea G..

În acest cadru, s-a constatat, lipsa unei facturi de regularizare emise de pârâtă, condiţie pentru exigibilitatea creanţei, conform acordului de regularizare încheiat între părţi şi lipsa caracterului cert şi lichid al acestei creanţe, modul de determinare al sumei solicitate fiind contestat de către debitoare, aceasta afirmând că parte din sumă nu poate fi achitată, întrucât include şi suma aferentă unui spaţiu, restaurant, necontorizat. În măsura în care doreşte obligarea reclamantei la plata acestei sume, pârâta trebuie să formuleze pretenţia în cadrul unei cereri de chemare în judecată/cereri reconvenţionale, urmând să dovedească caracterul cert, lichid şi exigibil al creanţei afirmate.

În ceea ce priveşte pretinsa imputaţie a plăţii realizată prin acordul de regularizare, cu privire la plata sumei de 10.163,29 RON, s-a reţinut că aceasta s-a efectuat la data de 16.04.2020, iar părţile au exprimat puncte de vedere diferite cu privire la creanţa stinsă prin această plată, astfel că nu s-ar putea interpreta această plată ca o acceptare de către reclamantă a compensării invocate de pârâtă, întrucât din nicio împrejurare nu rezultă o astfel de acceptare.

Prin cererea completatoare a acţiunii depusă la data de 12.10.2020 reclamanta A. S.R.L. a solicitat, pe lângă obligarea pârâtei la plata contravalorii chiriilor achitate în avans şi a penalităţilor, şi contravaloarea garanţiilor reţinute în cuantum de 43.070,82 RON.

Prima instanţă a respins integral acţiunea formulată, dar în ceea ce priveşte acordarea garanţiilor nu s-a pronunţat prin considerente, neexistând vreo menţiune referitoare la aceasta.

Apelanta-reclamantă nu a solicitat completarea hotărârii, aşa cum prevăd dispoziţiile art. 444 C. proc. civ., în acelaşi termen în care putea declara apel, întrucât instanţa a omis să se pronunţe asupra unui capăt de cerere şi nici nu a criticat respingerea acestui capăt de cerere în apelul formulat. Art. 477 C. proc. civ. reglementează caracterul devolutiv al cererii de apel, instanţa putând proceda la rejudecarea fondului numai în limitele stabilite expres sau implicit de către apelant, precum şi cu privire la soluţiile care sunt dependente de partea din hotărâre care a fost atacată

Prin urmare, Curtea a analizat cauza în limitele stabilite prin cererea de apel, nefiind învestită cu analiza capătului de cerere referitor la acordarea garanţiilor.

În ce priveşte penalităţile solicitate, a fost obligată pârâta la plata penalităţilor de întârziere de 0,1%, după cum urmează: la valoare de 520.000 RON de la 04.06.2020, data formulării cererii de chemare în judeca şi până la achitare; la valoare de 47.804,20 RON de la 02.07.2020, data formulării precizării la cererea de chemate în judecată, până la achitare, conform principiului disponibilităţii, consacrat de prevederile art. 9 C. proc. civ.

Potrivit art. 7 lit. d) din Contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/20.01.2020 de BNP "C. şi D.", părţile au convenit ca orice sumă încasată de vânzătoare cu titlul de chirie şi aferentă perioadei ulterioare semnării Actului Adiţional Autentic 2 (contractul de vânzare cumpărare din 20.01.2020) " va fi rambursată de către Vânzătoare Cumpărătoarei în termen de 7 zile lucrătoare de la încasarea sumei respective, sub sancţiunea de penalităţi calculate la 0,1% pe zi de întârziere." Pârâta a recunoscut încasarea sumei pretinse anterior formulării cererii de chemare în judecată şi nu a dovedit existenţa unei creanţe certe, lichide şi exigibile, deţinute împotriva apelantei reclamante, pentru a opera compensarea legală.

Împotriva acestei decizii, recurenta-pârâtă A. S.A. a declarat recurs principal susţinând că instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii (motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.), prin încălcarea dreptului la un proces echitabil, prin încălcarea rolului activ al instanţei şi prin încălcarea principiului disponibilităţii caracteristic procesului civil, şi că hotărârea a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material (motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.), întrucât instanţa a comis erori fundamentale în interpretarea şi aplicarea textelor de lege aplicabile în speţă.

Astfel, recurenta - pârâtă a arătat că instanţa de apel avea obligaţia de lămuri toate aspectele cauzei, inclusiv de a da prevalentă principiului disponibilităţii părţilor, în sensul în care A., în faţa ambelor instanţe, a arătat compunerea şi modalitatea de calcul a pretenţilor sale, garanţiile în cuantum de 43.070,82 RON, tratate drept capăt de cerere separat fiind incluse în pretenţiile de 567.804,20 RON. în concluzie, nu a existat nicio omisiune a instanţei de fond de a soluţiona un capăt de cerere al A., constând în plata garanţiilor în cuantum de 43.070.82 RON. întrucât ele erau deja solicitate prin primul capăt de cerere, constând în plata unei sume totale de 567.804.20 RON, astfel că soluţia instanţei de apel este nelegală. întrucât soluţia instanţei de apel se referea deia la garanţii, astfel încât instanţa de apel nu putea să reanalizeze pretenţia de 43.070,82 RON reprezentând garanţii.

Totodată, recurenta - pârâtă a reproşat instanţei de apel neîndeplinirea obligaţiei de a lămuri toate împrejurările cauzei şi de a preveni orice greşeală privind aflarea adevărului în cauză, prin raportare la identificarea în mod eronat a scadenţei obligaţiilor reciproce ale părţilor, derivând din executarea Contractelor Autentice.

Pretinde că instanţa a identificat în mod eronat că art, 7 lit. e) şi f) din Promisiune au fost reluate în cadrul art. 7 lit. d) şi e) din Contractele autentice, întrucât prin Contractele autentice s-a eliminat orice trimitere la o dată de referinţă pentru rambursarea reciprocă a sumelor datorate între părţi. Dimpotrivă, prin Contractele autentice, părţile şi-ar fi asumat alte scadenţe de rambursare a unor astfel de sume, diferite în funcţie de obligaţia fiecărei părţi. Părţile au revenit asupra acestor scadenţe de rambursare a sumelor datorate reciproc, prin reglementarea din Acordul de regularizare, parte integrantă a documentelor contractuale încheiate între părţi, stabilind că rambursarea/compensarea sumelor se va face la data de 31.03.2020.

În susţinerea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta - pârâtă a pretins că, verificând apărările referitoare la operarea compensaţiei legale, instanţa a analizat întrunirea caracterului cert, lichid şi exigibil al creanţelor afirmate, însă cu încălcarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor legale care reglementează compensaţia şi definesc caracterul cert, lichid şi exigibil al unei creanţe.

Exemplificând amplu aceste afirmaţii pentru fiecare categorie de sume invocate în compensaţie, cu trimitere la materialul probator administrat în cauză, recurenta - pârâtă a subliniat încălcarea forţei obligatorii a contractului şi a voinţei concordante a părţilor, arătând şi că inexistenţa facturii de refacturare nu împiedica operarea compensaţiei legale.

De asemenea, a arătat că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre nelegală cu privire la acordarea penalităţilor de întârziere pentru sume pentru care Contractele Autentice nu stipulau astfel de penalităţi. Deşi toate sumele datorate de părţi reciproc, constând în chiriii, garanţii, impozite, taxe, contravaloare utilităţi şi servicii mentenanţă se compensau între părţi, totuşi, penalităţi de întârziere "în oglindă" au fost stabilite doar pentru sume constând în chirii, taxe, impozite, utilităţi, mentenanţă, astfel cum rezultă din interpretarea art. 7.1 lit. d) şi e) din Contractele Autentice, coroborate cu art. 1 şi 3 din Acordul de regularizare.

Recurenta - reclamantă A. S.R.L. a formulat recurs incident vizând exclusiv înlocuirea unor considerente ale instanţei de apel privitoare la limitele efectului devolutiv stabilite prin cererea de apel şi la momentul de la care erau datorate penalităţile.

În drept, a invocat motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Analizând decizia atacată prin prisma motivelor invocate, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată nefondate recursurile pentru următoarele considerente:

În ceea ce priveşte limitele caracterului devolutiv al apelului reţinute în concret de Curtea de apel, acestea au fost criticate deopotrivă de recurenta - pârâtă din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. şi a pretinselor încălcări a dreptului la un proces echitabil, a principiului disponibilităţii şi a rolului activ al instanţei, cât şi recurenta - reclamantă în cuprinsul recursului incident care are ca obiect exclusiv considerentele deciziei atacate.

Or, din perspectiva recurentei - pârâte aceste critici apar ca fiind lipsite de interes, întrucât privesc modalitatea de soluţionare de către instanţa de apel a criticilor apelantei - reclamante cu privire la soluţia primei instanţe, imputându-i-se acesteia modalitatea de susţinere a demersului judiciar în legătură cu pretenţiile în valoare de 43.070,82 RON, reprezentând garanţii reţinute. Aspectul invocat drept o pretinsă încălcare a unor principii ce guvernează procesul civil nu ar fi fost de natură a produce o vătămare părţii, cât timp se pretinde nelămurirea aspectelor ce ţin de pretenţiile reclamantei şi de criticile acesteia din apel.

Pe de altă parte, critica recurentei - reclamante cu privire la acest aspect vine în contextul unei căi de atac declarate exclusiv împotriva considerentelor şi nu este compatibilă cu aceasta în condiţiile în care, deşi tinde în realitate la schimbarea soluţiei cu privire la aceste pretenţii, nu există nicio solicitare în acest sens din partea părţii.

În ceea ce priveşte critica recurentei -pârâte referitoare la nelămurirea împrejurările cauzei pentru evitarea oricărei greşeli în demersul de aflare a adevărului în cauză, prin raportare la identificarea în mod eronat a naturii sumelor solicitate şi a scadenţei obligaţiilor reciproce ale părţilor constatăm că aceasta nu constituie o veritabilă critică de nelegalitate, ci partea urmăreşte prin aceasta reanalizarea situaţiei de fapt reţinută de instanţa de apel, solicitare incompatibilă cu prezenta cale de atac.

Întinderea controlului judiciar este condiţionată de cuprinsul criticilor formulate prin cererea de recurs şi de limitele conferite de dispoziţiile legale, iar simpla nemulţumire a părţii cu privire la soluţia pronunţată, la modalitatea în care au fost administrate şi analizate probele, precum şi la situaţiei de fapt reţinută de instanţa devolutivă nu pot constitui obiectul analizei instanţei de recurs în raport cu dispoziţiile art. 488 C. proc. civ.. Recursul este o cale nedevolutivă de atac, în cadrul căreia nu pot fi analizate critici privind temeinicia hotărârii pronunţate în apel, indiferent de gradul de nemulţumire al recurentei cu privire la modalitatea de analiză a probatoriului.

Având în vedere cadrul procesual dedus judecăţii şi faptul că pârâta nu a învestit instanţa cu o cerere reconvenţională care să tindă la recunoaşterea unei creanţe a acesteia împotriva reclamantei, singura modalitate prin care putea fi valorificată apărarea din cuprinsul întâmpinării şi a memoriului de apel privind stingerea creanţei reclamantei pe calea compensaţiei a fost reţinută în mod corect ca fiind compensaţia legală. Verificând cerinţele specifice acestei instituţii, Curtea de Apel, ca instanţă devolutivă, a constatat că, în speţă, nu s-a afirmat de către intimata pârâtă o datorie certă, lichidă şi exigibilă faţă de apelanta reclamantă, pentru a se putea constata intervenirea compensaţiei legale, conform art. 1617 alin. (1) C. civ. rap. la art. 653 C. proc. civ.

În măsura în care se urmărea verificarea de către instanţă a temeiniciei pretenţiilor pârâtei, din perspectiva existenţei şi întinderii creanţelor invocate, pârâta era datoare să formuleze pretenţia în cadrul unei cereri de chemare în judecată/cereri reconvenţionale. În absenţa unei asemenea cereri, pentru verificarea incidenţei compensaţiei legale, instanţa s-a limitat a analiza, din perspectiva fiecărei compenente a creanţelor invocate, dacă cerinţele privitoare la caracterul cert, lichid şi exigibil erau îndeplinite, fără a trece la cercetarea temeiniciei acestor pretenţii. În consecinţă, toate criticile recurentei - pârâte care tind a susţine temeinicia creanţelor invocate nu pot fi analizate întrucât sunt străine nu numai specificului căii de atac a recursului, cât şi cadrului procesual care a învestit instanţele în demersul procesual de faţă.

Acesta este şi contextul în care instanţa de apel a valorificat prevederile inserate de părţi în acordul de regularizare privitoare la refacturarea costurilor ce urmau a fi recuperate de pârâtă de la reclamantă. A reţinut astfel că pârâta era obligată să pună la dispoziţia reclamantei contractele, facturile, modalitatea de calcul, şi să procedeze la refacturarea acestor costuri.

Din acest motiv, în baza voinţei părţilor, şi nu dintr-o greşită apreciere a valorii probatorii a unei facturi fiscale, cum pretinde recurenta - pârâtă, instanţa de apel a considerat că îndeplinirea acestor obligaţii reprezintă condiţii pentru a se putea stabili existenţa, cuantumul şi caracterul exigibil al respectivelor creanţe. Refacturarea a fost stabilită, prin voinţa părţilor, ca o operaţiune necesară pentru ca sumele solicitate de pârâtă să aibă caracter cert, lichid şi exigibil, emiterea facturilor fiind necesară nu numai pentru evidenţierea în contabilitatea a plăţilor efectuate, ci şi pentru justificarea refacturării respectivelor costuri către chiriaşi.

În ceea ce priveşte dispoziţia instanţei de apel referitoare la plata penalităţilor, recurenta - pârâtă a criticat modalitatea de calcul a acestora, susţinând că, potrivit clauzei penale inserate în art. 7 alin. (1) lit. d) din contractele semnate de părţi, penalităţile nu ar fi putut fi percepute decât cu privire la sumele reprezentând chirii, nu şi la datorii de altă natură.

În acest cadru, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată că pretenţiile principale au fost formulate de reclamantă în cuprinsul acţiunii şi a cererii modificatoare cu titlu de chirie şi nu au fost contestate de pârâtă, aceasta concentrându-şi apărările pe demonstrarea stingerii acestor datorii prin compensaţie şi pe justificarea propriilor creanţelor. De asemenea, incidenţa clauzei penale şi modalitatea efectivă de calcul a penalităţilor solicitate nu au fost criticate anterior declarării recursului.

In raport de cadrul procesual, instanţa de apel a reţinut în mod corect incidenţa clauzei penale inserate de părţi în cuprinsul contractului în ceea ce priveşte obligaţia de rambursare a sumelor încasate anterior de pârâtă cu titlu de chirie, aspect necontestat de recurentă. În realitate, recurenta - pârâtă critică modul efectiv de calcul al penalităţilor stabilite în sarcina sa, dar demersul său nu poate avea finalitatea dorită întrucât argumentele sunt invocate omisso medio şi privesc doar netemeinicia deciziei atacate.

Recurenta - reclamantă a criticat la rândul său inserarea unor considerente apreciate ca fiind eronate în ceea ce priveşte scadenţa obligaţiilor pârâtei. Această critică nu poate fi primită întrucât considerentele evidenţiate de parte sunt scoase din ansamblul deciziei atacate pentru a justifica în mod artificial demersul părţii. Mai mult, fără a critica soluţia referitoare la penalităţi, recurenta - reclamantă contestă doar o anumită dată a scadenţei obligaţiei părţii adverse pretins reţinută de instanţa de apel, aspect de fapt ce nu poate fi cenzurat pe calea recursului, fie el şi la considerente, potrivit art. 461 alin. (2) C. proc. civ.

Pentru aceste motive, în temeiul art. 496 C. proc. civ., Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie va respinge recursurile ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondate recursul principal declarat de recurenta-pârâtă A. S.A. împotriva deciziei civile nr. 1077/30.06.2022, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă şi recursul incident declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva aceleiaşi decizii.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 6 aprilie 2023.