Rescission of pre-contract for real estate; appeal annulled for lack of stamp duty and invalid legal grounds

Şedinţa publică din data de 27 martie 2024

Asupra cauzei de faţă, reţine următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare înregistrată pe rolul Tribunalului Iaşi, secţia I civilă, în data de 08 iulie 2021, sub nr. x/2021, reclamantul A. a chemat în judecată pârâta B. solicitând:

I. rezoluţiunea antecontractului de vânzare - cumpărare a dreptului de proprietate asupra imobilului situat în mun. Iaşi, str. x. jud. Iaşi, cu nr. cadastral x, înscris în cartea funciară nr. x a municipiului Iaşi, jud. Iaşi, autentificat prin încheierea nr. 2492/25.03.2021 de către Biroul notarului C. şi completat prin actul adiţional nr. x autentificat de acelaşi birou notarial;

II. obligarea pârâtei B. să-i restituie suma de 8.700 euro, reprezentând avansul primit cu ocazia încheierii antecontractului, precum şi daune interese în cuantum de 8.700 euro, sume ce vor fi actualizate cu dobânda legală calculată de la data introducerii cererii de chemare în judecată şi până la achitarea efectivă şi integrală a sumelor;

III. obligarea pârâtei B. să-i restituie prestaţiile efectuate în baza acestui antecontract şi pentru perfectarea contractului de vânzare - cumpărare, în cuantum de 1.640,67 RON;

IV. obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 4000 de RON, reprezentând contravaloarea onorariului avocaţial.

În drept, reclamantul a invocat dispoziţiile art. 1531, art. 1533, art. 1535, art. 1548 şi art. 1549- art. 1554 C. civ.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 1105 din 06 mai 2022, Tribunalul Iaşi, secţia I civilă a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâta B..

A dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 25 martie 2021 de D. - societate profesională notarială, încheiat între reclamantul A., în calitate de promitent-cumpărător şi pârâta B., în calitate de promitent-vânzător, având ca obiect imobilul apartament nr. x situat în mun. Iaşi, str. x, jud. Iaşi.

A repus părţile în situaţia anterioară încheierii contractului prin obligarea pârâtei la restituirea către reclamant a avansului în cuantum de 8700 euro (echivalent în RON la data plăţii).

A obligat pârâta la plata către reclamant a daunelor interese în cuantum de 8700 euro (echivalent în RON la data plăţii).

A respins, ca neîntemeiate, restul pretenţiilor.

A obligat pârâta la plata către reclamant a sumei de 11300,92 RON cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentate de onorariu de apărător în cuantum de 3000 RON şi taxă judiciară de timbru în valoare de 8300,92 RON.

3. Hotărârea pronunţată în apel

Prin decizia civilă nr. 302/2023 din 14 iunie 2023, pronunţată de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă, a fost respins, ca nefondat, apelul formulat de pârâta B., împotriva sentinţei civile nr. 1105 din 6 mai 2022, pronunţată de Tribunalul Iaşi, secţia I civilă, pe care a păstrat-o. A fost obligată apelanta la plata către intimat a sumei de 2000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

4. Cererea de recurs

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta B., cale de atac cu a cărei soluţionare a fost învestită Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, în prezenta cauză.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii recurate şi, în rejudecare, admiterea cererii astfel cum a fost formulată.

În susţinerea motivului de recurs invocat, recurenta a arătat că soluţia instanţei de admitere a capătului de cerere privind acordarea daunelor-interese în valoare de 8700 euro este neîntemeiată, întrucât aceasta nu a avut nicio culpă relativă la imposibilitatea de perfectare a contractului. A mai arătat că a efectuat toate demersurile necesare pentru perfectarea contractului, iar faptul că nu s-a reuşit încheierea contractului nu i se poate imputa, raţionamentul instanţei de apel fiind greşit.

În concluzie, recurenta a solicitat admiterea căii de atac, susţinând că decizia recurată a fost pronunţată cu aplicarea greşită a normelor de drept material.

5. Apărările formulate în cauză

În 6 octombrie 2023, intimatul-reclamant A. a depus întâmpinare, prin care a invocat excepţia nulităţii recursului, pentru lipsa criticilor de nelegalitate, iar în subsidiar, a solicitat respingerea recursului, a nefondat.

II. Soluţia instanţei de recurs

Examinând cu prioritate excepţia netimbrării recursului, invocată din oficiu, în raport cu art. 248 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte constată următoarele:

Potrivit dispoziţiilor art. 24 din O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, "(1) Recursul împotriva hotărârilor judecătoreşti se taxează cu 100 RON dacă se invocă unul sau mai multe dintre motivele prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 1 - 7 din C. proc. civ.. (2) În cazul în care se invocă încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, pentru cereri şi acţiuni evaluabile în bani, recursul se taxează cu 50% din taxa datorată la suma contestată, dar nu mai puţin de 100 RON; în aceeaşi ipoteză, pentru cererile neevaluabile în bani, cererea de recurs se taxează cu 100 RON."

De asemenea, art. 33 alin. (1) din acelaşi act normativ prevede că taxele judiciare de timbru se plătesc anticipat, iar pentru situaţia în care cererea de chemare în judecată este netimbrată sau insuficient timbrată, alin. (2) al art. 33 din O.U.G. nr. 80/2013 statuează că instanţa va pune în vedere reclamantului, în condiţiile art. 200 alin. (2) teza I C. proc. civ., obligaţia de a timbra cererea în cuantumul stabilit de instanţă şi de a transmite dovada achitării acestei taxe în cel mult 10 zile de la primirea comunicării instanţei.

În acelaşi timp, dispoziţiile art. 486 alin. (2) C. proc. civ. prevăd că la cererea de recurs se va ataşa dovada achitării taxei de timbru, conform legii. Lipsa menţiunilor prevăzute la alin. (1) lit. a) şi c)-e), precum şi neîndeplinirea cerinţelor prevăzute de alin. (2) sunt sancţionate, potrivit alin. (3) al art. 486 C. proc. civ., cu nulitatea.

În speţă, prin adresa emisă de instanţă în data de 8 septembrie 2023 (aflată la fila x) şi comunicată în 14 septembrie 2023, potrivit procesului-verbal de înmânare de la dosar, recurentei i s-a pus în vedere ca, în termen de 10 zile de la comunicare, să depună la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 945,45 RON. Totodată, i s-a pus în vedere recurentei că are posibilitatea de a formula, în condiţiile legii, cerere de reexaminare împotriva modului de stabilire a taxei judiciare de timbru, la aceeaşi instanţă, în termen de 3 zile de la comunicarea taxei datorate, conform art. 39 din O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru sau cerere de acordare a facilităţilor la plata taxei judiciare de timbru, în termen de 5 zile de la primirea comunicării, potrivit dispoziţiilor art. 33 alin. (2) coroborat cu art. 42 din O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru.

Recurenta nu a formulat cerere de reexaminare împotriva modului de stabilire a taxei judiciare de timbru şi nici cerere de acordare a facilităţilor la plata taxei judiciare de timbru.

Întrucât recurenta nu a făcut dovada achitării taxei judiciare de timbru, în cuantumul stabilit de către instanţă, în temeiul prevederilor art. 24 alin. (2) teza a II-a din O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru coroborate cu art. 486 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul nu este timbrat, astfel încât se impune sancţiunea anulării recursului.

De altfel, se reţine şi că recursul dedus judecăţii nu cuprinde critici, care să poată fi circumscrise cazurilor de casare expres şi limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Potrivit dispoziţiilor art. 483 alin. (3) C. proc. civ., recursul urmăreşte să supună Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile.

Potrivit art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., cererea de recurs va cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea lor, sau, după caz, menţiunea că acestea vor fi depuse printr-un memoriu separat, iar alin. (3) al aceluiaşi articol sancţionează cu nulitatea lipsa din cererea de recurs a motivelor de nelegalitate.

Totodată, conform dispoziţiilor art. 489 alin. (1) C. proc. civ., recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal, cu excepţia cazului în care se invocă motive de casare de ordine publică, care pot fi ridicate din oficiu de către instanţă, chiar după împlinirea termenului de motivare a recursului.

Aceeaşi sancţiune intervine şi în cazul în care criticile formulate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ., astfel cum rezultă din cele statuate de art. 489 alin. (2) din acelaşi act normativ.

A motiva recursul înseamnă, pe de o parte, arătarea cazului de nelegalitate prin indicarea unuia dintre motivele prevăzute limitativ de art. 488 C. proc. civ., iar, pe de altă parte, dezvoltarea acestuia, în sensul formulării unor critici concrete cu privire la judecata realizată de instanţa care a pronunţat hotărârea recurată, din perspectiva motivului de nelegalitate invocat.

Aşadar, pe lângă cerinţa încadrării criticilor formulate în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ., Înalta Curte reţine că aceste critici trebuie să vizeze argumentele instanţei care a pronunţat hotărârea atacată, în caz contrar, neputând fi exercitat controlul judiciar de către instanţa de recurs.

În cauză, prin decizia recurată s-a constatat că apelanta-pârâtă a criticat numai soluţia dată capătului de cerere privind plata daunelor interese în cuantum de 8700 euro, iar contrar poziţiei apelantei, instaţa de apel a reţinut că odată ce prima instanţă dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/25.03.2021 de către BNP C., având ca fundament tocmai neexecutarea culpabilă a obligaţiei apelantei promitent-cumpărător de a transmite, la termenul convenit, proprietatea asupra imobilului liber de orice sarcini ori litigii, cu cheltuielile aferente achitate la zi, apelanta nu ar putea pretinde cu succes că nu ar fi întemeiată cererea reclamantului privind plata de daune-interese în cuantumul convenit prin inserarea clauzei penale în antecontract, pentru acelaşi argument, al lipsei de culpă, în neexecutarea aceleiaşi obligaţii.

Prin motivele de recurs, recurenta a criticat soluţia de menţinere de către instanţa de apel a caracterului fondat al capătului de cerere privind acordarea daunelor interese în valoare de 8700 euro, susţinând că a efectuat toate demersurile necesare în vederea perfectării contractului şi că nu se poate reţine o culpă în sarcina sa.

În acest sens, raportat la critica formulate, se reţine că recurenta nu a opus niciun argument de nelegalitate cu privire la aspectele reţinute prin decizia recurată, în sensul că daunele interese au fost acordate în temeiul clauzei penale inserate de părţi în antecontract, cuantumul acestora fiind convenit chiar de părţi.

Sub acest aspect, Înalta Curte constată că, în cererea dedusă judecăţii, recurenta a dezvoltat critici de netemeinicie, propunând o reapreciere a materialului probator al cauzei sau schimbarea situaţiei de fapt cu pretinse aspecte reţinute eronat de către curtea de apel în decizia recurată, sens în care a ataşat cererii de recurs hotărârile judecătoreşti prin care a fost admisă acţiunea Asociaţiei de proprietari împotriva recurentei-pârâte şi aceasta a fost obligată la plata cotelor de întreţinere. Aspectele prezentate de recurentă nu combat raţionamentul instanţei de apel, ci reprezintă o reiterare a apărărilor formulate în apel, ce vizează situaţia de fapt, care nu pot face obiectul analizei în această cale extraordinară de atac, deoarece stabilirea situaţiei de fapt este atributul primei instanţe sau al instanţei de apel, din perspectiva caracterului devolutiv al apelului, instanţa de recurs neputând proceda la stabilirea unei noi situaţii de fapt.

Raportat la cele arătate de recurentă prin cererea de recurs, Înalta Curte, reţine că, deşi s-a susţinut incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., aceasta nu a formulat critici concrete care să poată fi circumscrise motivelor de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 1-8 C. proc. civ., partea exprimându-şi nemulţumirea cu privire la situaţia de fapt reţinută, la modalitatea de apreciere a probelor administrate în cauză şi la eficienţa dată acestora de către instanţa de apel, însă aceste critici se circumscriu aspectelor de netemeinicie a hotărârii atacate şi nu se poate cenzura în recurs maniera în care instanţa de apel a apreciat situaţia de fapt şi a evaluat probele administrate în cauză.

Ca atare, invocarea de către recurenta-pârâtă a art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. este una formală, susţinerile acesteia nereprezentând veritabile critici de nelegalitate a hotărârii atacate, ci vizează, în principal, situaţia de fapt a litigiului, fără a avea legătură cu raţionamentul instanţei de apel.

Or, în faza procesuală a recursului nu pot fi puse în discuţie şi reanalizate probele administrate, recursul fiind o cale extraordinară de atac, de reformare, care, potrivit art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., urmăreşte să supună instanţei examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile cazului concret dedus judecaţii.

Prin urmare, având în vedere că recurenta nu a arătat care sunt criticile de nelegalitate ale deciziei atacate şi că, în cauză, nu au fost identificate motive de ordine publică, care să poată fi invocate din oficiu, în condiţiile art. 489 alin. (3) din C. proc. civ., Înalta Curte constată că cererea de recurs dedusă judecăţii nu îndeplineşte cerinţele prevăzute sub sancţiunea nulităţii de art. 486 alin. (3) din acelaşi act normativ.

În aceste condiţii, având în vedere excepţia nulităţii recursului pentru netimbrare, invocată din oficiu, şi excepţia nulităţii recursului, pentru lipsa criticilor de nelegalitate, invocată de intimatul-reclamant, precum şi efectele pe care acestea le produc, aplicând art. 248 alin. (2) raportat la art. 494 din C. proc. civ., Înalta Curte va admite, ca fiind prioritară, excepţia nulităţii recursului pentru netimbrare.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va anula recursul declarat de pârâta B. împotriva deciziei civile nr. 302/2023 din 14 iunie 2023, pronunţată de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă.

Cu privire la cererea formulată de intimatul-reclamant A. de acordare a cheltuielilor de judecată, constând în onorariu de avocat în cuantum de 500 RON, potrivit chitanţei seria x C nr. x din 26.09.2023, Înalta Curte, având în vedere soluţia pronunţată în cauză, în temeiul art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., va obliga pe recurenta-pârâtă la plata sumei solicitate, pe care o apreciază ca având un caracter rezonabil în raport cu activitatea desfăşurată de avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de pârâta B. împotriva deciziei civile nr. 302/2023 din 14 iunie 2023, pronunţată de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă.

Obligă pe recurentă la plata către intimatul A. a sumei de 500 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 27 martie 2024, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei.