Price reduction for latent defects in real estate: timeliness under warranty period and proportionality of remedy

Şedinţa publică din data de 19 martie 2024

Deliberând asupra recursului de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Pretenţia dedusă judecăţii

Prin cererea înregistrată la data 24 aprilie 2019 pe rolul Tribunalului Cluj sub nr. x/2019, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtele B. S.R.L. şi C. S.R.L., ca prin hotărârea ce se va pronunţa, în principal, să se constate că pârâtelor le revine obligaţia de garanţie pentru vicii ascunse, conform art. 1707 din C. civ., în calitate de vânzători, conform contractului de vânzare nr. x/30.05.2013, şi, în consecinţă, să se dispună reducerea preţului din contractul de vânzare-cumpărare cu suma de 213.636,98 RON (evaluată provizoriu), reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparaţie necesare pentru înlăturarea viciilor şi pentru înlăturarea infiltraţiilor de apă din clădirea situată în Cluj-Napoca, str. x, jud. Cluj şi să fie obligate pârâtele să restituie această sumă, în temeiul art. 1350, coroborat art. 1710, alin. (1), lit. c) din noul C. civ. în subsidiar, să se constate că pârâtelor le revine obligaţia de garanţie pentru vicii ascunse, în calitate de antreprenori şi executanţi ai construcţiei situate în Cluj-Napoca, str. x, jud. Cluj, conform art. 30 din Legea nr. 10/1995, şi obligarea pârâtelor să achite contravaloarea lucrărilor de remediere a viciilor ascunse şi a lucrărilor necesare pentru înlăturarea consecinţelor acestor vicii, costuri pe care le evaluează provizoriu la suma de 213.636,98 RON, în temeiul art. 1349, art. 1350, coroborat cu art. 1530 din noul C. civ. şi art. 30 din Legea 10/1995; obligarea pârâtelor la plata dobânzii legale aferente sumei de 213,636.98 RON, de la data introducerii cererii de chemare în judecată şi până la plata integrală, în conformitate cu prevederile art. 1489 din C. civ., cu cheltuieli de judecată, taxă judiciară de timbru, onorar avocat, onorar expert.

La data de 26 iulie 2019, pârâtele B. S.R.L., si C. S.R.L. au formulat cerere reconvenţională prin care au solicitat, în principal, rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 30.05.2013, autentificat de Notar Public D. şi restituirea preţului vânzării, respectiv suma de 116.000 euro.

În subsidiar, în ipoteza în care pârâtele vor fi găsite în culpă, au solicitat ca înlăturarea potenţialelor vicii rezultate din lucrările de execuţie să fie făcute de către acestea, estimând costul acestora la suma de 40.000 RON plus TVA, constând în lucrări de decopertare, pregătire şi refacere a terasei, plafon demisol şi spaţiul comercial al reclamantei, acolo unde este afectat.

1.2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Cluj

Prin sentinţa civilă nr. 378 din 01.07.2022, Tribunalul Cluj a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi excepţia inadmisibilităţii, invocate de pârâte în legătură cu petitul principal din acţiune; a admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A., împotriva pârâtelor B. S.R.L. şi C. S.R.L. şi, în consecinţă: a constatat că pârâtelor le revine obligaţia de garanţie pentru viciile ascunse, conform art. 1707 C. civ., în calitate de vânzători, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. x/30.05.2013; a dispus reducerea preţului din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/30.05.2013 cu suma de 157.648 RON şi au fost obligate pârâtele să restituie reclamantei această sumă, cu dobânda legală, calculată de la data introducerii acţiunii - 24 aprilie 2019 şi până la achitarea integrală; a respins cererea reconvenţională formulată de pârâtele B. S.R.L. şi C. S.R.L. şi a obligat pârâţii să achite reclamantei suma de 11.874 RON cheltuieli parţiale de judecată.

1.3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Cluj

Învestită cu apelul exercitat de pârâta B. S.R.L. împotriva încheierii din data de 02.06.2022 şi a sentinţei civile nr. 378/01.07.2022, ambele pronunţate în dosarul nr. x/2019 de Tribunalul Cluj, secţia Civilă, Curtea de Apel Cluj, prin încheierea din 20 aprilie 2023, a respins cererea apelantei-pârâte privind efectuarea unei noi expertize şi a unei cercetări locale, apreciind că, în raport de obiectul litigiului, de motivele de apel, de teza probatorie şi de probatoriul deja existent la dosar, probele solicitate sunt neutile soluţionării cauzei.

Prin decizia civilă nr. 144/A/2023 din data de 4 mai 2023, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva încheierii civile din data de 02.06.2022 şi a sentinţei civile nr. 378/01.07.2022, ambele pronunţate în dosarul nr. x/2019 de Tribunalul Cluj, secţia Civilă şi a obligat pe apelanta-pârâtă să achite intimatei-reclamante A. suma de 8.330 RON, cheltuieli de judecată în apel.

1.4. Recursul exercitat în cauză

Împotriva încheierii de şedinţă din 20 aprilie 2023 şi a deciziei nr. 144/A/2023 din 4 mai 2023, ambele pronunţate de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, în dosarul nr. x/2019 a declarat recurs pârâta B. S.R.L.

Invocând incidenţa motivelor de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a solicitat, în principal, casarea încheierii şi a deciziei recurate, şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, curţii de apel, iar în subsidiar, casarea, în tot, a deciziei şi admiterea apelului, astfel cum a fost formulat.

În susţinerea recursului exercitat împotriva încheierii din 20 aprilie 2023 pronunţate de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, în dosarul nr. x/2019, recurenta-pârâtă a susţinut că în mod nelegal instanţa de apel a respins cererea privind efectuarea unei noi expertize în contextul în care concluziile acesteia sunt în contradicţie cu punctul de vedere exprimat de expertul-parte, iar pe de altă parte, expertiza efectuată a vizat refacerea unor lucrări cu privire la spaţiile comune şi la gradul de deteriorare a apartamentului reclamantei ca urmare a unor infiltraţii apărute la 6 ani de la achiziţionarea imobilului, or acţiunea pendinte privea reducerea preţului de vânzare ca urmare a existenţei unor vicii ascunse la imobil.

Prin urmare, instanţa de apel, prin respingerea cererii privind efectuarea unei noi expertize, a făcut o aplicare greşită a prevederilor art. 22, coroborat cu art. 255 şi art. 258 din C. proc. civ., ceea ce atrage incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

În expunerea argumentelor privind nelegalitatea deciziei curţii de apel, recurenta-pârâtă a învederat următoarele aspecte:

Instanţa de apel, deşi reţine că viciile trebuie să se ivească înainte de împlinirea termenului de garanţie, aşa cum prevăd dispoziţiile art. 2531 alin. (4) din C. proc. civ., reţine, în mod greşit, că la data promovării acţiunii, 24 aprilie 2019, termenul de prescripţie nu era împlinit.

Contrar reţinerilor curţii de apel, termenul de prescripţie nu începe să curgă de la momentul împlinirii termenului de garanţie de 3 ani, ceea ce rezultă un termen de prescripţie de 6 ani, contrar reglementărilor legale.

Martorul E. care avea împuternicire din partea intimatei-reclamante A. pentru a o reprezenta la vizionarea imobilului şi care avea în administrare imobilul în litigiu, a arătat că respectivele infiltraţii ar fi apărut în primăvara anului 2016, fără a putea indica, cu ocazia interogatoriului, dacă acestea s-au ivit la începutul sau la finele primăverii, când termenul de garanţie era deja depăşit, imobilul fiind achiziţionat la 30 mai 2013.

Cu ocazia audierii martorului F., cât şi cu ocazia interogatoriului intimatei, aceasta a arătat faptul că nu a trimis o notificare, un e-mail sau un mesaj către vânzător cu privire la viciile ascunse decât în anul 2019, când a arătat că infiltraţiile au apărut în anul 2018.

Prin urmare, instanţa de apel, în mod greşit, a apreciat că acţiunea este fondată, interpretând, în mod eronat, normele de drept material cu privire la garanţia pentru vicii ascunse, raportat la prescripţia dreptului material, art. 2531 alin. (4) din C. civ.

Instanţa de fond cât şi instanţa de apel, au făcut o greşită aplicare şi interpretare a prevederilor art. 1710 alin. (1) din C. civ., din perspectiva în care au dispus reducerea preţului cu valoarea lucrărilor de remediere a viciilor ascunse, soluţie neprevăzută de norma legală, şi prin urmare, nelegală.

Mai mult decât atât, în mod greşit, instanţa de apel a apreciat că între pârâtele B. S.R.L. şi C. S.R.L., pe de o parte, în calitate de vânzători, şi reclamanta A., pe de altă parte, în calitate de cumpărătoare, a intervenit un contract de construcţie pentru care vânzătorii nu au respectat autorizaţia de construire nr. x/2012.

În argumentarea incidenţei motivului de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., recurenta-pârâtă susţine că decizia recurată conţine motive contradictorii, din perspectiva în care instanţa de apel a dispus atât reducerea preţului cât şi refacerea lucrărilor, sancţiuni diferite din perspectiva art. 1710 alin. (1) lit. a) şi c) din C. civ., prin cumularea unor obligaţii care sunt exclusiv alternative.

Cu privire la cererea reconvenţională, în mod greşit instanţa de apel a reţinut că aceasta este neîntemeiată prin raportare la prevederile art. 1710 alin. (1) din C. civ. care indică, în mod gradual, sancţiunile ce intervin vânzătorului în ipoteza unor vicii ascunse. Or, instanţa de apel apreciază ca fiind întemeiată aplicarea soluţiei prevăzute de lit. c) a art. 1710 alin. (1) din C. civ., ca fiind ultima soluţie înaintea rezolutiunii raporturilor juridice dintre părţi, în condiţiile în care instanţa de apel era sesizată să analizeze caracterul fondat, atât al cererii de apel căt şi a soluţiei de fond şi apoi caracterul întemeiat al acesteia.

Cu toate că achiesează la soluţia primei instanţe şi apreciază ca cererea de apel este neîntemeiată, în dispozitivul deciziei atacate, instanţa de apel se pronunţă doar asupra caracterului nefondat al cererii de apel, ceea ce atrage incidenţa atât a prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., (raportat la aplicarea şi interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 1710 alin. (1) din C. civ.), cât şi din perspectiva art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., având în vedere nerespectarea dispoziţiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., cu privire la motivele de fapt pe care se întemeiază soluţia.

Instanţa de apel nu a analizat critica din apel referitoare la faptul că magistratul care a efectuat cercetarea judecătoreasca la tribunal, a fost înlocuit înainte de ultimul termen de judecată, iar magistratul care s-a pronunţat pe fondul cauzei pensionându-se, nu a motivat sentinţa, aceasta fiind motivată de către preşedintele Tribunalului Cluj.

1.5. Apărările formulate în cauză

Prin întâmpinarea formulată, în termenul legal, intimata-reclamantă A. a invocat excepţia nulităţii recursului, în temeiul art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., din perspectiva în care motivele invocate nu se încadrează în niciuna din situaţiile de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) din C. proc. civ.

În subsidiar, intimata-reclamantă a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, şi menţinerea, ca temeinică şi legală, a deciziei curţii de apel.

În combaterea recursului formulat de pârâta B. S.R.L., intimata reclamantă A. a invocat următoarele apărări:

Expertiza întocmită în cauză a răspuns în integralitate şi argumentat obiectivelor şi obiecţiunilor, împrejurarea că expertul asistent a avut o altă opinie nu este suficientă pentru a fundamenta încuviinţarea unei alte expertize.

Cererea de chemare în garanţie a fost respins în mod corect, ca tardiv formulată, în concordanţă cu prevederile art. 73 alin. (3) din C. proc. civ.

Viciul ascuns a fost descoperit în luna martie sau aprilie 2016, în interiorul termenului de garanţie de 3 ani, aspect confirmat de martorul E., coroborat cu interogatoriul reclamantei, iar pretinsul subiectivisim al martorului este lipsit de fundament.

Este irelevant dacă intimata-reclamantă nu a adus imediat la cunoştinţa pârâtei B. S.R.L. existenţa deficienţilor constatate, ci doar prin intermediul notificării din anul 2019, aspect care nu influenţează momentul de început al curgerii termenului de prescripţie. Prin urmare, este irelevantă depoziţia martorului F., neputând fi omis nici subiectivismul martorului, având în vedere calitatea de angajat al pârâtei. Nici faptul că în cuprinsul notificării din 2019 s-a făcut referire la descoperirea infiltraţiilor de apă în placa de beton, în toamna anului 2018, nu vine să infirme ipoteza apariţiei primelor deficienţe în primăvara anului 2016, având în vedere că intimata a specificat că în 2018 s-au agravat iar, probatoriul atestă descoperirea viciilor în anul 2016.

Nici reclamanta nu a solicitat şi nici instanţa nu a dispus atât reducţiunea preţului, cât şi efectuarea lucrărilor de înlăturare a viciilor ascunse pe cheltuiala vânzătoarelor, aşa cum în mod nefondat se susţine.

Intimata nu a contestat caracterul de viciu ascuns al celor relevate ca atare de către expert, criticile referindu-se la faptul că remedierile din apartamentul intimatei nu justifică valoarea reducţiunii preţului, întrucât suma vizează în cea mai mare parte terasa comună, respectiv spaţiul comun al blocului, iar acesta a fost utilizat, în mod continuu, în ultimii 10 ani.

Criticile sunt nefondate, întrucât intimata nu a invocat imposibilitatea de folosire a acestuia, ci faptul că din pricina viciilor ascunse, imobilul este afectat şi deteriorat, aspect confirmat de raportul de expertiză, care arată şi faptul că, în lipsa remedierii viciilor, infiltraţiile de apă vor produce efecte distructive asupra structurii de rezistenţă a imobilului şi, în final, vor determina lipsa de folosinţă a acestuia.

Criticile privind aplicarea şi interpretarea greşită a prevederilor art. 22, art. 255 şi art. 258 din C. proc. civ. nu pot fi circumscrise motivului de casare invocat, respectiv prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., având în vedere că acestea vizează norme de drept procesual civil.

În privinţa criticilor vizând modalitatea de apreciere şi coroborare a probelor administrate, acestea vizează chestiuni ce ţin de stabilirea situaţiei de fapt şi care nu mai poate fi analizată în recurs.

Pe fond, criticile recurentei-pârâte privind aplicarea şi interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 1710 alin. (1) din C. civ. sunt nefondate având în vedere că prin acţiunea introductivă de instanţă a fost solicitată doar reducţiunea preţului din contractul de vânzare cumpărare, iar nu şi refacerea lucrărilor, cum, în mod greşit, se susţine.

Nefondate sunt şi criticile subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ. având în vedere că instanţa de apel a motivat reducerea preţului de antrenarea răspunderii pentru vicii ascunse, iar raportarea la lucrările care trebuie efectuate pentru remedierea viciilor a fost făcută în contextul justificării preţului cu care trebuie redus preţul vânzării.

În privinţa respingerii cererii de chemare în garanţie, ca tardiv formulată, dezlegarea dată de curtea de apel acestei chestiuni este una legală având în vedere că aceasta a fost formulată la 17 martie 2022, cu mult după împlinirea termenului de depunere al întâmpinării, pârâtul prin cererea reconvenţională devine reclamant reconvenţional strict cu privire la propria pretenţie, iar nu cu privire la pretenţia reclamantei în raport de care îşi păstrează calitatea de pârât.

La 23 noiembrie 2023, recurenta-pârâtă a depus răspuns la întâmpinare prin care a solicitat respingerea apărărilor formulate de intimata-reclamantă şi admiterea recursului, astfel cum a fost formulat, pentru motivele expuse pe larg prin memoriul de recurs.

1.6 Înregistrarea recursului la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Cauza a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă la data de 26 iulie 2023, sub nr. x/2019.

Reţinând incidenţa dispoziţiilor art. 24 C. proc. civ., potrivit cărora:

"Dispoziţiile legii noi de procedură civilă se aplică numai proceselor şi executărilor silite începute după intrarea acesteia în vigoare", se constată că recursul nu a parcurs procedura de filtru, prevăzută de art. 493 C. proc. civ., având în vedere că cererea de chemare în judecată a fost înregistrată la data de 24 aprilie 2019, ulterior datei de 21 decembrie 2018, când a intrat în vigoare Legea nr. 310/2018 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 134/2010 privind C. proc. civ., precum şi pentru modificarea şi completarea altor acte normative, prin care a fost abrogat art. 493 din C. proc. civ.

În cauză a fost parcursă procedura de regularizare a cererii de recurs şi de efectuare a comunicării actelor de procedură între părţile litigante, prevăzută de art. 486 C. proc. civ., coroborat cu art. 490 alin. (2), art. 4711 şi art. 201 alin. (5) şi (6) C. proc. civ., cu aplicare şi a dispoziţiilor O.U.G. nr. 80/2013.

În temeiul art. 490 alin. (2), coroborat cu art. 4711 alin. (6) C. proc. civ., prin rezoluţia din data de 06 noiembrie 2023, s-a fixat termen de judecată la data de 16 ianuarie 2023, în şedinţă publică, cu citarea părţilor, pentru soluţionarea recursului declarat în cauză, termen la care, constatând întemeiată cererea de amânare din motive nedicale formulată de apărătorul recurentei-pârâte şi constatând poziţia procesuală exprimată de intimata reclamantă în sensul că nu se opune admiterii cererii, a dispus amânarea cauzei la 19 martie 2024.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

II. 1 Examinând cu prioritate excepţia nulităţii recursului, invocată de intimata -reclamantă prin întâmpinare, în conformitate cu dispoziţiile art. 248 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte constată că aceasta este nefondată şi se impune a fi respinsă, ca atare, pentru următoarele considerente:

Conform dispoziţiilor art. 483 alin. (3) C. proc. civ., recursul urmăreşte să supună Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile. Prin urmare, casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate, acestea fiind enumerate în cuprinsul textului art. 488 alin. (1) C. proc. civ., la punctele 1-8.

Potrivit art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., cererea de recurs trebuie să cuprindă, între altele, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea lor sau, după caz, menţiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat, iar, în conformitate cu prevederile alin. (3) al aceluiaşi text legal, menţiunea privind motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea acestora este prevăzută sub sancţiunea nulităţii.

Art. 489 alin. (2) C. proc. civ. dispune că recursul este nul dacă motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

A motiva recursul înseamnă, pe de o parte, arătarea cazului de nelegalitate prin indicarea unuia dintre motivele prevăzute limitativ de art. 488 C. proc. civ., iar, pe de altă parte, dezvoltarea acestuia, în sensul formulării unor critici concrete cu privire la judecata realizată de instanţa care a pronunţat hotărârea recurată, din perspectiva motivului de nelegalitate invocat.

Aşadar, pe lângă cerinţa încadrării criticilor formulate în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ., Înalta Curte reţine că aceste critici trebuie să vizeze argumentele instanţei care a pronunţat hotărârea atacată, în caz contrar neputând fi exercitat controlul judiciar de către instanţa de recurs.

Totodată, Înalta Curte reţine că sancţiunea nulităţii priveşte calea de atac în ansamblul său, astfel încât aceasta nu va opera în măsura în care cel puţin unul dintre motivele invocate reprezintă o critică de nelegalitate, urmând a nu fi primite şi analizate criticile de netemeinicie, prin care se urmăreşte schimbarea situaţiei de fapt reţinute de instanţa de apel, pe baza probelor administrate, şi nici acelea care nu se raportează la decizia atacată.

Examinând cererea de recurs formulată de pârâta B. S.R.L., din perspectiva respectării exigenţelor prevăzute de art. 486 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte constată, contrar susţinerilor intimatei-reclamante, că, deşi în cuprinsul acesteia se regăsesc şi susţineri care vizează situaţia de fapt şi materialul probator, susţineri care, în mod evident, nu pot face obiect de analiză pentru instanţa învestită cu soluţionarea prezentei căi extraordinare de atac, există şi critici a căror dezvoltare face posibilă încadrarea lor în motivele de casare reglementate de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Astfel, recurenta-pârâtă a invocat, pe de o parte, încălcarea dispoziţiilor art. 2531 alin. (4) şi ale art. 1710 din C. civ., criticile astfel formulate putând fi subsumate cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) punctul 8 C. proc. civ., dar şi existenţa unei motivări contradictorii în ceea ce priveşte soluţia de reducere a preţului şi de obligare la remedierea viciilor ascunse, în aplicarea prevederilor art. 1710 din C. civ., respectiv o nesocotire a dispoziţiilor art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ. privind motivarea în fapt a soluţiei pronunţate.

Pe de altă parte, susţinând că, în mod greşit, s-a constatat că, în cauză, nu este incidentă sancţiunea prescripţiei dreptului material la acţiune, recurenta-pârâtă a invocat încălcarea de către instanţa de apel a normelor de drept material cuprinse în dispoziţiile art. 2531 alin. (4) C. civ., precum şi a celor din cuprinsul dispoziţiilor art. 1710 C. civ., cu referire la efectele garanţiei pentru vicii ascunse. Or, şi aceste chestiuni pun în discuţie nelegalitatea deciziei atacate din perspectiva cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) punctul 8 C. proc. civ., indicat, de altfel, ca temei de drept al recursului.

Deşi este adevărat că, cel puţin în parte, susţineri similare au fost făcute şi în faţa instanţei de apel, nu poate fi reţinută nulitatea recursului câtă vreme recurenta-pârâtă s-a raportat la considerentele deciziei atacate, criticile formulate de aceasta tinzând spre a combate argumentele pe care instanţa de apel şi-a întemeiat soluţia.

Cum, de principiu, cererea de recurs are caracter unitar, iar cererea pendinte conţine şi critici care satisfac cerinţa de a viza aspecte de nelegalitate a deciziei atacate cu recurs, nu se poate vorbi de un act de procedură nul, în sensul prevederilor art. 489 alin. (1) C. proc. civ., acesta fiind, în realitate, unul apt a determina legala învestire a instanţei de recurs cu analiza acelor motive care se încadrează în rigorile art. 488 C. proc. civ., motive ce urmează a fi analizate ca atare.

În considerarea acestor aspecte, reţinând că în cuprinsul cererii de recurs se regăsesc şi critici ce pot fi subsumate motivelor de nelegalitate reglementate de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte, având în vedere dispoziţiile art. 486 alin. (1) şi pe cele ale art. 489 alin. (2) C. proc. civ., va respinge, ca nefondată, excepţia nulităţii recursului declarat de pârâta B. S.R.L., aceasta fiind incidentă numai în situaţia în care niciuna dintre criticile formulate prin cererea de recurs nu poate fi încadrată în motivele de casare prevăzute de lege, ipoteză care nu se verifică în speţa de faţă.

II.2. Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate de recurenta-pârâtă, prin raportare la actele şi lucrările dosarului precum şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează a fi expuse.

Prealabil examinării propriu-zise a criticilor de nelegalitate formulate de recurenta-pârâtă, Înalta Curte constată că demersul judiciar, astfel cum a fost configurat prin cererea introductivă de instanţă şi supus judecăţii instanţelor de fond, are ca obiect angajarea răspunderii contractuale a pârâtelor în virtutea garanţiei contra viciilor ascunse ale bunului vândut.

Prima instanţă a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi excepţia inadmisibilităţii, invocate de pârâte în legătură cu petitul principal din acţiune; a admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A., şi, în consecinţă, a constatat că pârâtelor le revine obligaţia legală de garanţie pentru viciile ascunse, conform art. 1707 C. civ., în calitate de vânzători, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. x/30.05.2013.

Prin urmare, instanţa a dispus reducerea preţului din contractul de vânzare-cumpărare cu suma de 157.648 RON şi a obligat pârâtele să restituie reclamantei această sumă, cu dobânda legală, calculată de la data introducerii acţiunii - 24 aprilie 2019 şi până la achitarea integrală; de asemenea, a respins cererea reconvenţională formulată de pârâtele B. S.R.L. şi C. S.R.L. şi a obligat pârâţii să achite reclamantei suma de 11874 RON, reprezentând cheltuieli parţiale de judecată.

Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut, în esenţă, în ceea ce priveşte excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune raportat la petitul principal, că descoperirea viciilor constând din lipsa hidroizolaţiei a fost efectuată în luna martie sau aprilie 2016, şi deci, în interiorul termenului de garanţie de 3 ani de la achiziţionarea imobilului, 30 mai 2013, iar acţiunea a fost promovată la a data de 24.04.2019, înăuntrul termenului de prescripţie de 3 ani, care a început să curgă de la momentul descoperii viciului ascuns, în acord cu prevederile art. 2531 din C. civ.

În privinţa excepţiei inadmisibilităţii petitului secundar din cererea principală, tribunalul a reţinut că aceasta este nefondată având în vedere că din cuprinsul cererii de chemare în judecată rezultă cu evidenţă faptul că reclamanta nu a solicitat şi restituirea parţială a preţului şi obligarea pârâtelor la plata contravalorii lucrărilor de refacere şi remediere a hidroizolaţiei, ci numai reducerea preţului vânzării cu suma de 213.536,98 RON, sumă care reprezintă echivalentul lucrărilor de reparaţie pentru înlăturarea viciilor şi a infiltraţiilor de apă.

Pe fondul cauzei, prima instanţă a reţinut că, la data cumpărării, imobilul era afectat de vicii ascunse, iar viciul ascuns determină antrenarea răspunderii vânzătorilor în baza art. 1710 alin. (1) lit. c) C. civ., din atitudinea reclamantei rezultând că dacă ar fi cunoscut despre existenţa problemelor imobilului, legate lipsa hidroizolaţiei, nu ar fi cumpărat imobilul.

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională, tribunalul a apreciat netemeinicia acesteia reţinând că, potrivit dispoziţiilor art. 1710 C. civ., opţiunea rezoluţiunii convenţiei pe motivul existenţei unui viciu ascuns aparţine cumpărătorului, iar nu vânzătorului. În privinţa petitului subsecvent din cererea reconvenţională, instanţa a reţinut că numai cumpărătorul are dreptul de a opta între reducerea preţului sau înlăturarea viciilor de către vânzător, şi nu vânzătorul.

Prin decizia recurată, prima instanţă de control judiciar a validat soluţia instanţei de fond, respingând, ca nefondat, apelul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva încheierii civile din data de 02.06.2022 şi a sentinţei civile nr. 378/01.07.2022 a Tribunalului Cluj, secţia Civilă, reţinând, în esenţă, similar primei instanţe, că lipsa hidroizolaţiei terasei adiacente spaţiului proprietatea intimatei, viciu care a determinat degradări considerabile ale proprietăţii acesteia şi care continuă în timp, în lipsa refacerii conforme a hidroizolaţiei, reprezintă vicii grave care, chiar dacă nu ar face improprie întrebuinţarea bunului potrivit destinaţiei sale, micşorează utilitatea acestuia în asemenea măsură încât să se poată presupune că, dacă le-ar fi cunoscut, intimata reclamantă nu ar fi încheiat contractul.

Prin recursul formulat, pârâta B. S.R.L. a înţeles să critice, din perspectiva motivelor de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ., încheierea de şedinţă din 20 aprilie 2023, cât şi decizia civilă nr. 144A/2023 din 04 mai 2023, ambele pronunţate de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă în dosarul nr. x/2019.

Printr-o primă critică, circumscrisă motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susţinut că instanţa de apel a respins, în mod nelegal, cererea sa privind efectuarea unei noi expertize judiciare.

Înalta Curte va analiza prezentele critici din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ. având în vedere că se pretinde nesocotirea de către instanţa de apel a unor norme de procedură (prevăzute de art. 22, art. 255 şi art. 258 din C. proc. civ.).

În concret, în argumentarea acestei critici, recurenta-pârâtă a arătat că în condiţiile în care expertiza efectuată la fond avea un conţinut contrar punctului de vedere exprimat de expertul parte desemnat la cererea sa, în cauză se impunea efectuarea unei noi expertize judiciare care să clarifice întinderea daunelor solicitate. Expertiza viza refacerea unor lucrări cu privire la spaţiile comune şi la gradul de deteriorare a apartamentului intimatei-reclamante ca urmare a unor infiltraţii apărute la 6 ani de la achiziţionare imobilului, iar acţiunea avea ca obiect reducerea preţului de vânzare ca urmare a existenţei unor vicii ascunse ale apartamentului.

În esenţă, recurenta-pârâtă critică modalitatea în care instanţa de apel a administrat şi a interpretat mijloacele de probă, susţinând că era necesară efectuarea, în apel, a unei noi expertize.

Din această perspectivă, se constată că la termenul din 20 aprilie 2024, instanţa de apel a respins solicitarea pârâtei B. S.R.L. de efectuare a unui nou raport de expertiză, reţinând că, având în vedere obiectul litigiului, motivele de apel, teza probatorie şi probaţiunea administrată în dosar, probele solicitate sunt neutile soluţionării cauzei.

Înalta Curte reţine că aprecierea instanţei devolutive asupra aptitudinii probelor de a conduce la soluţionarea procesului nu poate fi cenzurată pe calea recursului, întrucât această chestiune vizează netemeinicia şi nu nelegalitatea hotărârii atacate.

Prin urmare, criticile recurentei prin care se tinde la reaprecierea caracterului util al probei solicitate în apel, respinse de instanţă, nu pot fi analizate întrucât ele excedează cadrului restrictiv impus de dispoziţiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ., în limitele căruia poate fi exercitat controlul de legalitate al deciziei atacate.

În egală măsură, Înalta Curte reţine că nu pot fi primite nici criticile care privesc nemulţumirea recurentei cu privire la modul de evaluare de către instanţa devolutivă a probatoriului administrat în cauză, întrucât nici acestea nu sunt chestiuni ce reclamă un control de legalitate al hotărârii atacate ci tind la reaprecierea probelor şi la schimbarea situaţiei de fapt reţinute, împrejurare ce contravine dispoziţiilor art. 483 alin. (3) C. proc. civ., din cuprinsul cărora rezultă că recursul urmăreşte să supună instanţei competente examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile şi nu netemeinicia acesteia.

Prin urmare, în recurs, Înalta Curte poate cerceta doar dacă curtea de apel a nesocotit în vreun fel normele de drept procesual referitoare la admisibilitatea şi analiza probelor, nu şi aspectele legate de utilitatea, pertinenţa şi concludenţa probelor propuse a fi administrate întrucât, în această cale extraordinară de atac, nu are loc o devoluare a fondului, instanţa de recurs neavând competenţa legală de a repune în discuţie şi de a reanaliza probele, astfel cum urmăreşte, în realitate, recurenta-pârâtă.

Deşi recurenta susţine că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 22, 255 şi 258 C. proc. civ., nu a adus nicio critică în acest sens deciziei atacate, limitându-se la a susţine că instanţa de apel era obligată să analizeze toate aspectele invocate în susţinerea cererii de refacere a expertizei, or, această simplă afirmaţie nu demonstrează prin ea însăşi caracterul nelegal al încheierii atacate şi nu justifică incidenţa cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) punctul 5 C. proc. civ., câtă vreme recurenta nu a arătat modalitatea în care instanţa de apel a încălcat textele legale invocate.

Este adevărat că instanţa de apel poate dispune refacerea sau completarea probelor administrate la prima instanţă, în cazul în care consideră că sunt necesare pentru soluţionarea cauzei, precum şi administrarea probelor noi propuse în condiţiile art. 478 alin. (2) C. proc. civ.

Însă, atât în cazul probelor noi, cât şi în ipoteza refacerii unor probe sau a completării probatoriului, trebuie îndeplinită cerinţa aprecierii în sensul pertinenţei, concludenţii şi utilităţii lor pentru soluţionarea cauzei de către instanţa de apel, în limitele devoluţiunii ce a operat în apel. De aceea, chiar dacă părţile solicită probele prin motivarea apelului, respectiv, a întâmpinării, instanţa de apel este suverană în a aprecia cu privire la utilitatea, concludenţa şi pertinenţa acestora în soluţionarea cauzei.

Prin urmare, faptul că instanţa de apel a respins cererea de refacere a expertizei, formulată de pârâtă în calea devolutivă de atac, nu echivalează cu încălcarea rolului activ reglementat de art. 22 C. proc. civ. şi nici cu nesocotirea celorlalte dispoziţii procedurale indicate de recurentă, câtă vreme instanţa de apel a apreciat că proba nu este utilă cauzei şi a respins-o ca atare, aprecierea instanţei devolutive asupra aptitudinii probelor de a conduce la soluţionarea procesului neputând fi cenzurată pe calea recursului.

Recurent nu relevă, în concret, modalitatea în care instanţa de apel a încălcat normele de procedură, ci opune aprecierilor instanţei de apel propriile susţineri formulate în cursul procesului cu privire la probe şi la situaţia de fapt, or, o asemenea comparaţie exclude incidenţa cazului de recurs invocat, care presupune existenţa unei încălcări a regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, ipoteză ce nu a fost demonstrată în cauză.

Textul art. 264 C. proc. civ. consacră principiul potrivit căruia judecătorul apreciază probele în vederea stabilirii existenţei sau inexistenţei faptelor pentru a căror dovedire au fost încuviinţate şi administrate, aprecierea probelor fiind operaţiunea prin care judecătorul determină puterea doveditoare şi valoarea fiecărei probe în parte, precum şi ale probelor în ansamblul lor, în scopul aflării adevărului în cauză.

Dreptul la un proces echitabil presupune ca toate cererile şi observaţiile părţilor să fie cu adevărat reţinute, adică analizate corespunzător de către instanţa de judecată, ceea ce înseamnă că instanţa are obligaţia de a proceda la o analiză efectivă a motivelor, argumentelor şi mijloacelor de probă ale părţilor şi de a le aprecia relevanţa, potrivit principiului mai sus menţionat. Or, în condiţiile în care instanţa de apel şi-a prezentat argumentele pentru care a considerat că cererea de refacere a expertizei nu poate fi primită, nu se poate reţine încălcarea normelor de procedură referitoare la admisibilitatea, încuviinţarea şi administrarea probelor, criticile aduse încheierii atacate nejustificând admiterea căii de atac promovate împotriva acesteia.

În susţinerea recursului declarat împotriva deciziei pronunţate în apel, subsumat motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susţinut, sub un prim aspect, că, în mod greşit instanţa devolutivă a reţinut că termenul de prescripţie nu era împlinit şi că acesta începe să curgă la momentul expirării termenului de garanţie, stabilind astfel, contrar reglementărilor legale, un termen de prescripţie de 6 ani.

În argumentarea acestui aspect de nelegalitate, recurenta-pârâtă critică modul în care instanţa de apel a interpretat dispoziţiile art. 2531 alin. (4) din C. civ. prin raportare la probatoriul administrat în cauză, apreciind că acţiunea este prescrisă, iar viciile nu au apărut în perioada termenului de garanţie.

Din această perspectivă, susţine că depoziţia martorului E. care avea şi împuternicire din partea intimatei -reclamante pentru a o reprezenta cu ocazia vizionării imobilului, în vederea efectuării expertizei judiciare şi care administra imobilul, şi potrivit căreia infiltraţiile ar fi apărut în primăvara anului 2016, dar şi declaraţia intimatei-reclamante, nu au putut indica, cu exactitate, momentul de început sau de final al primăverii, când termenul de garanţie era depăşit, imobilul fiind achiziţionat la 30 mai 2013.

Recurenta-pârâtă a mai susţinut, în aceeaşi direcţie, că din declaraţiile martorului F. dar şi din interogatoriul luat intimatei-reclamante a reieşit faptul că vânzătorul nu a fost informat în legătură cu existenţa viciilor ascunse apărute în anul 2018, decât în 2019.

Cu titlu preliminar, Înalta Curte reţine că verificarea legalităţii hotărârii, din perspectiva modului de interpretare şi aplicare a normelor de drept material, presupune, pentru faza procesuală a recursului, să se stabilească dacă, la situaţia de fapt, aşa cum a fost ea determinată de instanţele fondului, pe baza probelor administrate, a fost corect aplicată legea. Aceasta pentru că, motivul de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) punctul 8 C. proc. civ. poate fi invocat doar atunci când prin hotărârea recurată s-a produs o încălcare a legii, respectiv dacă soluţia este în contradicţie cu legea care a fost aplicată raportului juridic dedus judecăţii iar înlăturarea acestei contradicţii se impune în raport cu faptele şi temeiurile de drept incidente, astfel cum acestea au fost pe deplin stabilite în cauză.

Prin urmare, subsumat acestui motiv de nelegalitate, care se referă la cazurile când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii, instanţa de control judiciar nu poate analiza decât acele critici care vizează exclusiv modul de interpretare şi aplicare a normelor de drept material aplicabile litigiului, susţinerile care vizează situaţia de fapt şi modul de interpretare a acesteia şi a probelor neputând forma obiect de analiză în recurs întrucât nu constituie motive de nelegalitate a deciziei atacate, ci de netemeinicie a acesteia, care excedează cadrului restrictiv impus de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., în limitele căruia poate fi exercitată şi soluţionată calea extraordinară de atac a recursului.

Din această perspectivă, trimiterile recurentei pârâte la depoziţiile martorilor audiaţi în cauză şi susţinerile referitoare la modalitatea în care acestea ar trebui să fie apreciate şi evaluate în cauză, precum şi cele care vizează modul în care au fost analizate şi interpretate elementele de fapt ale raporturilor dintre părţi, conduita manifestată de acestea, nu pot fi primite câtă vreme nu relevă niciun aspect de nelegalitate a deciziei atacate, ci, cel mult, de netemeinicie, astfel că nu pot fi reevaluate de către instanţa de control judiciar, întrucât o asemenea operaţiune ar presupune o nouă analiză şi interpretare a probelor şi a situaţiei de fapt şi nu o verificare a legalei aplicări a normelor de drept material, chestiune incompatibilă cu calea de atac a recursului.

Aşadar, în raport de situaţia de fapt reţinută în apel, situaţie ce nu mai poate fi schimbată în recurs, Înalta Curte poate să verifice doar dacă instanţa a constatat în mod corect că în cauză nu operează prescripţia dreptului material la acţiune, iar pe fond dacă sunt îndeplinite condiţiile impuse de normele de drept material aplicabile litigiului pentru ca răspunderea pârâtei să poată fi antrenată.

Cu referire la chestiunea ce vizează prescripţia, curtea de apel a constatat că viciile ascunse au apărut în primăvara anului 2016, şi având în vedere data promovării acţiunii, 24 aprilie 2019, termenul de prescripţie al dreptului material la acţiune nu era împlinit.

În drept, potrivit dispoziţiilor art. 2531 din C. civ.:

"(1) Dacă prin lege nu se prevede altfel, prescripţia dreptului la acţiune pentru viciile ascunse începe să curgă a) în cazul unui bun transmis sau al unei lucrări executate, alta decât o construcţie, de la împlinirea unui an de la data predării ori recepţiei finale a bunului sau a lucrării, în afara cazului în care viciul a fost descoperit mai înainte, când prescripţia va începe să curgă de la data descopeririib) în cazul unei construcţii, de la împlinirea a 3 ani de la data predării sau recepţiei finale a construcţiei, afară numai dacă viciul a fost descoperit mai înainte, când prescripţia va începe să curgă de la data descoperirii (2) Pentru executarea unor lucrări curente, termenele prevăzute la alin. (1) sunt de o lună, în cazul prevăzut la lit. a), respectiv de 3 luni, în cazul prevăzut la lit. b) (3) Dispoziţiile alin. (1) şi (2) se aplică şi în cazul lipsei calităţilor convenite ori al lipsurilor cantitative, însă numai dacă oricare din aceste lipsuri nu puteau fi descoperite, fără cunoştinţe speciale, printr-o verificare normală (4) Termenele prevăzute în prezentul articol sunt termene de garanţie înăuntrul cărora viciile trebuie, în toate cazurile, să se ivească (5) Prin dispoziţiile prezentului articol nu se aduce însă nicio atingere termenelor de garanţie speciale, legale sau convenţionale (6) Dispoziţiile prezentului articol se aplică, în mod corespunzător, şi în cazul produselor pentru care s-a prevăzut un termen de valabilitate, ca şi în cazul bunurilor sau lucrărilor pentru care există un termen de garanţie pentru buna funcţionare.

Ocrotirea intereselor părţii interesate dar şi asigurarea securităţii şi stabilităţii raporturilor juridice au determinat pe legiuitor să reglementeze în mod corespunzător începutul prescripţiei extinctive în cazul răspunderii pentru vicii ascunse ale construcţiei executate. Cum viciile ascunse ale construcţiilor se observă mai greu, prescipţia dreptului la acţiune începe să curgă nu de la data ivirii lor, ci de la momentul subiectiv al cunoaşterii lor.

Reiese, aşadar, că legea fixează, ca dată de la care începe să curgă prescripţia dreptului la acţiune pentru antrenarea răspunderii civile contractuale pentru vicii ascunse, un moment subiectiv, anume data la care au fost cunoscute viciile. Din acest moment, cel care beneficiază de garantarea lucrului sau a construcţiei, este în măsură să se adreseze instanţei cu o acţiune pentru vicii ascunse.

Legiuitorul a fixat şi un moment obiectiv de la care începe să curgă prescripţia, care coincide cu împlinirea unui termen calculat de la data predării, de 3 ani în situaţia construcţiilor, dacă legea sau părţile nu au stabilit alte termene de garanţie.

Textele de lege precitate nu trebuie interpretate în sensul că prin acestea s-au stabilit alte termene de prescripţie, ci că momentul descoperirii viciilor ascunse marchează debutul curgerii prescripţiei şi că descoperirea viciilor ascunse de la care curge prescipţia, trebuie să aibă loc cel mai târziu în termenul legal sau convenţional de la predarea bunului.

Contrar suţinerilor recurentei-pârâte, termenul de garanţie de 3 ani nu "prelungeşte" termenul de prescripţie de la 3 ani la 6 ani, termenul de garanţie reprezentând un interval de timp în care lucrul vândut trebuie să îţi păstreze calităţile pentru care a fost achiziţionat. Totodată, termenul de garanţie marchează temporal momentul limită până la care este posibilă pierderea sau diminuarea calităţilor lucrărilor din pricina defectelor lor şi care poate antrenarea răspunderea vânzătorului.

În cauza dedusă judecăţii, reclamanta A., prin acţiunea înregistrată la data de 24 aprilie 2019, a solicitat instanţei, în principal, să constate că pârâtelor le revine obligaţia de garanţie pentru vicii ascunse, conform art. 1707 din C. civ., în calitate de vânzători, conform contractului de vânzare nr. x/30.05.2013, şi, în consecinţă, să se dispună reducerea preţului din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/30.05.2013 cu suma de 213.636,98 RON (evaluată provizoriu) constând în contravaloarea lucrărilor de reparaţie necesare pentru înlăturarea viciilor şi pentru înlăturarea infiltraţiilor de apă din clădirea situată în Cluj-Napoca, str. x, jud. Cluj şi să fie obligate pârâtele să restituie această sumă, în temeiul art. 1350, coroborat art. 1710, alin. (1), lit. c) din noul C. civ.

Cu privire la momentul ivirii viciilor ascunse, ca situaţie de fapt rezultată în urma administrării de probatorii, instanţa de apel a statuat că acestea au fost descoperite în primăvara anului 2016.

Prin urmare, în aplicarea prevederilor art. 2531 alin. (4) din C. proc. civ., de la acel moment a început să curgă termenul de prescripţie de 3 ani, termen care s-a împlinit la 31 mai 2019, în ultima zi a lunii care marchează finalul primăverii.

Acţiunea promovată de reclamantă a fost înregistrată la 24 aprilie 2019, mai înainte de împlinirea termenului de prescripţie, împrejurare în raport de care critica recurentei-pârâte referitoare la aplicarea şi interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 2531 alin. (4) din C. civ. este nefondată.

O altă critică, subsumată aceluiaşi motiv de casare, prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., vizează aplicarea şi interpretarea greşită de către instanţa de apel a prevederilor art. 1710 alin. (1) lit. c) din C. civ.

În argumentarea acestei critici, recurenta-pârâtă a susţinut că instanţa de apel a dispus o măsură neprevăzută de lege, aceea de reducere a preţului corespunzătoare valorii lucrărilor necesare pentru remedierea viciilor.

Critica recurentei-pârâte B. S.R.L. este nefondată.

Potrivit art. 1710 din C. civ. "(1) În temeiul obligaţiei vânzătorului de garanţie contra viciilor, cumpărătorul poate obţine, după caz: a) înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia; b) înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii; c) reducerea corespunzătoare a preţului; d) rezoluţiunea vânzării.(2) La cererea vânzătorului, instanţa, ţinând seama de gravitatea viciilor şi de scopul pentru care contractul a fost încheiat, precum şi de alte împrejurări, poate dispune o altă măsură prevăzută la alin. (1) decât cea solicitată de cumpărător."

Din economia normei juridice enunţate rezultă neîndoielnic faptul că i se recunoaşte cumpărătorului, în temeiul obligaţiei vânzătorului de garanţie contra viciilor, un drept de opţiune privind măsurile reparatorii prevăzute de lege. El poate opta pentru înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia, înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii, reducerea corespunzătoare a preţului ori rezoluţiunea vânzării.

Dreptul de opţiune al cumpărătorului trebuie să fie proporţional cu gravitatea viciilor, scopul pentru care contractul a fost încheiat, precum şi în raport de alte împrejurări avute în vedere de părţi ori ivite ulterior, astfel încât să fie înlăturate efectele negative suportate de cumpărător.

Dacă măsura aleasă este disproporţionată faţă de punctele de reper legale menţionate, potrivit alin. (2), la cererea vânzătorului, instanţa, pe baza probatoriului administrat, poate dispune o altă măsură prevăzută la alin. (1) decât cea solicitată de cumpărător.

Înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia înseamnă repararea bunului, astfel încât să nu mai prezinte vicii.

Doctrina şi jurisprudenţa în materie au fost constante în a statua în sensul în care scopul acţiunii estimatorii, prin care cumpărătorul solicită reducerea preţului pentru existenţa unui viciu ascuns, este acela de a obţine reducerea preţului proporţional cu pierderea suferită de bun ca urmare a existenţei viciului ascuns. În ceea ce priveşte estimarea pierderii valorii bunului, aceasta va fi făcută printr-o expertiză de specialitate.

În cauza de faţă, se constată că, prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat, în principal, reducerea preţului din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/30.05.2013 cu suma de 213.636,98 RON (evaluată provizoriu) constând în contravaloarea lucrărilor de reparaţie necesare pentru înlăturarea viciilor şi pentru înlăturarea infiltraţiilor de apă din clădirea situată în Cluj-Napoca, str. x, jud. Cluj şi să fie obligate pârâtele să restituie această sumă, în temeiul art. 1350, coroborat art. 1710, alin. (1), lit. c) din noul C. civ.

Instanţele de fond, urmare a administrării probatoriilor, au constatat că pârâtelor le revine obligaţia de garanţie pentru viciile ascunse, în raport de dispoziţiile art. 1707 din C. civ., în calitate de vânzători, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/30.05.2013, aspect de altfel, necontestat de recurenta-pârâtă prin prezenta cale de atac, raportul de expertiză efectuat în cauză dovedind existenţa unui viciu ascuns al clădirii constând în lipsa hidroizolaţiei terasei adiacente spaţiului proprietatea reclamantei.

Conform raportului de expertiză efectuat în cauză, viciul a creat degradări însemnate imobilului, în absenţa refacerii conforme a hidroizolaţiei, valoarea lucrărilor fiind estimată de către expert la 157648 RON.

Or, câtă vreme, în cauză, s-a făcut dovada că pârâtei B. S.R.L. îi revine obligaţia de garanţie pentru viciile ascunse ale imobilului, iar prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat restituirea parţială a preţului, instanţa de apel, în mod corect, dând eficienţă prevederilor art. 1710 alin. (1) lit. c) C. civ., a dispus reducerea preţului imobilului cu valoarea estimată a lucrărilor necesare pentru înlăturarea viciilor ascunse ale bunului.

Prin urmare, soluţia de reducere a preţului din contractul de vânzare cumpărare nr. x din 30.05/2013 cu suma de 157648 RON, şi obligarea pârâtei B. S.R.L. la restituirea către reclamantă a acestei sume, ca reprezentând parte din preţul încasat ca urmare a descoperii viciilor ascunse a imobilului vândut, nu are valenţele unei dispoziţii ce adaugă la lege, aşa cum în mod nefondat se susţine, ci este însăşi consecinţa aplicării întocmai a dispoziţiei legale anterior citate.

Este evidentă că într-o logică juridică firească măsura de reducere a preţului trebuie să se raporteze la o valoare care să acopere prejudiciul suferit de către reclamanta cumpărătoare ca urmare a viciilor ascunse ale imobilului, suma din preţ retrocedată reprezentând deprecierea lucrului ca urmare a viciilor ascunse, conform expertizei efectuate în cauză.

Pe de altă parte, Înalta Curte reţine că susţinerile recurentei-pârâte în această privinţă sunt contradictorii. Astfel, prin cererea de recurs, recurenta-pârâtă critică soluţia curţii de apel prin care ar fi fost obligată la restituirea către reclamantă a unei fracţii din preţ necesară pentru remedierea viciilor, iar pe de altă parte, prin cererea reconvenţională, în subsidiar, a solicitat instanţei ca, în măsura în care se constată că răspunde pentru existenţa viciilor ascunse ale imobilului, să fie obligată la efectuarea lucrărilor necesare pentru îndepărtarea acestora. Cu privire la acest aspect, Înalta Curte constată că intimata-reclamantă nu a fost de acord ca lucrările de remediere a viciilor ascunse ale imobilului să fie efectuate de către recurenta-pârâtă B. S.R.L., instanţa de apel reţinând că refuzul acesteia este pe deplin justificat în contextul în care recurenta-pârâtă şi-a încălcat obligaţiile contractuale dar şi legale ce îi reveneau de efectuare a hidroizolaţiei, în conformitate cu cerinţele prevăzute, în mod obligatoriu, de autorizaţia de construire nr. x din 07 iunie 2012, aspect relevat şi de expertiza efectuată în cauză.

În aceste coordonate expuse, criticile recurentei-pârâte subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.. urmează a fi apreciate de asemenea, ca fiind nefondate.

Înalta Curte constată că este nefondată şi critica ce vizează modul de soluţionare a cererii reconvenţionale.

Deşi este adevărat că dispoziţiile art. 1710 alin .2 C. civ. permit instanţei să pronunţe o soluţie ce nu a fost solicitată de către cumpărător, în speţă, raportat la elementele de fapt ale cauzei, aşa cum au fost reţinute de instanţele devolutive, solicitarea recurentei în sensul de a executa ea însăşi lucrările de reparaţie a imobilului indicate de expert nu poate fi primită câtă vreme, pe de o parte, reclamanta nu a fost de acord cu o asemenea manieră de rezolvare a litigiului, iar, pe de altă parte, pârâta şi-a încălcat obligaţia de executare a imobilului, mai precis a hidroizolaţiei, în conformitate cu cerinţele prevăzute în mod obligatoriu de planşele autorizate şi vizate ale AC nr. 669/07.06.2012, aspect relevat de expertul desemnat în cauză.

Or, în raport de aceste aspecte, în special de conduita pârâtei, soluţia adoptată de instanţele de fond apare ca fiind legală, în concordanţă cu dispoziţiile art. 1710 alin. (2) C. civ., susţinerile în sens contrar formulate de recurenta pârâtă urmând a fi înlăturate na neîntemeiate.

Nici din perspectiva cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. nu se poate reţine nelegalitatea deciziei atacate.

Sub un prim aspect, se susţine că decizia curţii de apel conţine motive contradictorii în condiţiile în care se reţine, prin raportare la prevederile art. 1710 alin. (1) lit. a) şi lit. c) din C. civ., atât obligaţia de reducere a preţului cât şi aceea de refacere a lucrărilor, în contextul în care cele două obligaţii sunt prevăzute de legiuitor în mod alternativ.

Dincolo de împrejurarea că situaţia relevată nu se circumscrie noţiunii de considerente contradictorii avute în vedere de legiuitor prin dispoziţiile art. 488 alin. (1) punctul 6 C. proc. civ., care se referă la ipoteza în care hotărârea cuprinde considerente ce se exclud reciproc, în sensul că din unele rezultă netemeinicia acţiunii, iar din altele faptul că acţiunea este întemeiată, Înalta Curte constată că aceasta nici nu are corespondent în realitate.

Aşa cum s-a arătat deja, art. 1710 alin. (1) C. civ. reglementează posibilităţile alternative pe care le are cumpărătorul în cazul în care sunt îndeplinite toate condiţiile privind declanşarea răspunderii pentru vicii ascunse.

Aplicând întocmai aceste prevederi legale, instanţele de fond, constatând că pârâtelor le revine obligaţia de garanţie pentru viciile ascunse, în calitate de vânzători, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. x/30.05.2013, au dispus reducerea preţului din acest contract.

Nici reclamanta nu a solicitat şi nici instanţa nu a dispus, atât reducţiunea preţului cat şi efectuarea lucrărilor de înlăturare a viciilor ascunse pe cheltuiala vânzătoarelor, faptul că instanţele s-au raportat la valoarea lucrărilor necesare pentru înlăturarea viciilor neavând valenţele unei duble reparaţii cum nefondat se susţine de către recurentă.

Subsumat aceluiaşi motiv de casare, prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., recurenta a susţinut că instanţa de apel deşi "constată caracterul neîntemeiat al cererii, prin dispozitiv, se pronunţă doar asupra caracterului nefondat la cererii de apel."

În esenţă, recurenta-pârâtă pretinde că instanţa de apel s-a pronunţat doar asupra caracterului fondat al cererii de apel, deşi era chemată să analizeze şi caracterul întemeiat al cererii pe fond, ceea ce, în opinia acesteia, ar echivala cu situaţia în care hotărârea nu ar cuprinde motivele pe care se întemeiază, şi ar atrage incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ.

Cu privire la aceste susţineri, Înalta Curte reţine în cauza de faţă, curtea de apel a fost învestită cu soluţionarea apelului exercitat de pârâta B. S.R.L. prin care s-a solicitat modificarea, în tot, a sentinţei tribunalului nr. 378/2022 cât şi a încheierii din 02 iunie 2022, în sensul admiterii excepţiilor prescripţiei dreptului material la acţiune şi inadmisibilităţii, iar în subsidiar, respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată, şi admiterii cererii reconvenţionale cu privire la petitul secundar.

Analizând criticile din apel, curtea a constatat că acestea sunt nefondate şi, ca atare, în aplicarea dispoziţiilor art. 480 alin. (1) din C. proc. civ. a pronunţat soluţia de respingere a apelului ca nefondat.

Contrar susţinerilor recurentei-pârâte, o dezlegare pe fond de către instanţa de apel cu privire la caracterul întemeiat sau nu al cererilor deduse judecăţii nu poate interveni decât în cazurile expres şi limitativ prevăzute de art. 480 alin. (3), alin. (5) şi alin. (6) din C. proc. civ.. Astfel, ipotezele în care instanţa de apel poate da o dezlegare, pe fond cererilor, sunt acelea în care constată că, în mod greşit, prima instanţă a soluţionat procesul fără a intra în judecata fondului ori judecata s-a făcut în lipsa părţii care nu a fost legal citată, cu excepţia situaţiei în care părţile au solicitat trimiterea cauzei, spre rejudecare, primei instanţe, în situaţia în care constată că are competenţa să judece în primă instanţă, ori atunci când reţine că există un alt motiv de nulitate decât cel prevăzut la alin. (5) iar prima instanţă a judecat în fond, ipoteze care însă nu se regăsesc în speţă.

Printr-o ultimă critică adusă deciziei instanţei de apel recurenta susţine că instanţa devolutivă nu a avut în vedere că magistratul care a participat la cercetarea judecătorească la fond a fost înlocuit înaintea ultimului termen de judecată, magistrat care s-a pronunţat asupra fondului cauzei dar nu a motivat soluţia.

Cu referire la aspectul de nelegalitate invocat, Înalta Curte reţine că art. 214 din C. proc. civ. prevede următoarele:

"(1) Membrii completului care judecă procesul trebuie să rămână aceiaşi în tot cursul judecăţii. (2) În cazurile în care, pentru motive temeinice, un judecător este împiedicat să participe la soluţionarea cauzei, acesta va fi înlocuit în condiţiile legii. (3) Dacă înlocuirea prevăzută la alin. (2) a avut loc după ce s-a dat cuvântul în fond părţilor, cauza se repune pe rol."

În cauză, se constată că dosarul pendinte a fost repartizat aleatoriu spre competentă soluţionare, la fond, completului 4F- noul C. proc. civ.

Ulterior, prin procesul-verbal încheiat cu ocazia repartizării ciclice, din 02 mai 2022, cauza a fost repartizată completului nr. x F- noul C. proc. civ., înlocuirea completului de judecată fiind efectuată în acord cu dispoziţiile art. 104 alin. (1)-(3) din Regulamentul de ordine interioară a instanţelor judecătoreşti şi urmare a Hotărârii Colegiului de Conducere al instanţei nr. 11 din 02 mai 2022.

Conform înscrisurilor aflate la dosar, se constată că schimbarea completului de judecată învestit cu soluţionarea cauzei a intervenit la 02 mai 2022, anterior momentului procesual la care instanţa a constatat cauza în stare de judecată şi a acordat cuvântul părţilor în dezbateri, 16 iunie 2022.

Contrar susţinerilor recurentei-pârâte, faptul că la dezbaterile pe fond a participat un alt judecător decât cel care a efectuat cercetarea judecătorească, nu atrage după sine nulitatea hotărârii judecătoreşti, legiuitorul făcând vorbire despre continuitatea completului de judecată ulterior momentului procesual în care li s-a dat cuvântul, pe fond, părţilor, iar nu anterior, ceea ce nu este cazul în speţă.

Prin urmare, se constată că, în cauză, au fost respectate exigenţele impuse de dispoziţiile art. 214 alin. (1) şi alin. (2) din C. proc. civ. privind continuitatea completului de judecată, critica recurentei-pârâte sub acest aspect fiind nefondată.

În privinţa criticii referitoare la faptul că hotărârea judecătorească a fost semnată şi redactată de un al judecător decât cel care a participat la dezbateri şi la pronunţarea soluţiei, Înalta Curte reţine că potrivit art. 426 alin. (4) din C. proc. civ.:

"Dacă vreunul dintre judecători este împiedicat să semneze hotărârea, ea va fi semnată în locul său de preşedintele completului, iar dacă şi acesta ori judecătorul unic se află într-o astfel de situaţie, hotărârea se va semna de către preşedintele instanţei. Când împiedicarea priveşte pe grefier, hotărârea se va semna de grefierul-şef. În toate cazurile se face menţiune pe hotărâre despre cauza care a determinat împiedicarea."

Din conţinutul hotărârii, reiese că sentinţa Tribunalului Cluj, secţia civilă nr. 378 din 01 iulie 2022 a fost semnată de către preşedintele instanţei ca urmare a eliberării din funcţie, prin pensionare, a judecătorului care a pronunţat soluţia.

Reiese, aşadar, că împrejurarea că hotărârea judecătorească a fost semnată de un alt magistrat decât cel care a participat la pronunţarea soluţiei este în perfect acord cu dispoziţiile legale anterior redate, fără a reliefa o situaţie care să atragă incidenţa vreunui motiv de casare.

Faţă de aceste considerente, reţinând că niciuna dintre criticile aduse de recurenta-pârâtă deciziei atacate nu justifică casarea acesteia, Înalta Curte, în temeiul art. 496 C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de aceasta.

Ca parte căzută în pretenţii, recurenta-pârâtă datorează intimatei-reclamante cheltuieli de judecată, în conformitate cu dispoziţiile art. 453 alin. (1) C. proc. civ.

Intimata-reclamantă a solicitat suma de 13499,37 RON, cu acest titlu, reprezentând 11900 RON onorariu de avocat, potrivit chitanţelor depuse la dosar, precum şi cheltuieli de transport şi cazare pentru termenul din 16 ianuarie 2024 şi cel de la 19 martie 2024, în cuantum de 1599,37 RON, conform facturilor nr. x/23/18.12.2023, nr. DFMBP 177550 din 19.02.2024 şi nr. 52031 din 18 martie 2024, aflate la dosarul cauzei).

Având în vedere dispoziţiile art. 451 alin. (2) C. proc. civ., care dau posibilitatea instanţei ca şi din oficiu să reducă motivat cheltuielile de judecată reprezentând onorariul avocaţilor, atunci când acesta este vădit disproporţionat în raport cu valoarea sau complexitatea cauzei ori cu activitatea desfăşurată de avocat, ţinând seama de circumstanţele cauzei, Înalta Curte, reţinând că prezenta cauză a avut un grad redus de complexitate, că munca avocatului în dosar în faza procesuală a recursului a constat în formularea unei întâmpinări şi realizarea pledoariei orale, precum şi că litigiul a fost soluţionat la al doilea termen de judecată acordat în recurs, apreciază că suma de 11900 RON solicitată de intimata-reclamantă cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat este disproporţionat de mare, astfel că se impune reducerea sa până la limita sumei de 8000 RON, sumă pe care instanţa o consideră ca fiind rezonabilă şi corespunzătoare volumului de muncă prestat pentru executarea mandatului primit, precum şi în raport de complexitatea concretă a cauzei.

Pentru aceste motive, în temeiul art. 453 alin. (1) în referire la art. 451 alin. (2) C. proc. civ., va fi obligată recurenta-pârâtă B. S.R.L. la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 9599,37 RON, compuse din 8000 RON onorariu de avocat- redus conform art. 451 alin. (2) din C. proc. civ. şi 1599,37 reprezentând cheltuieli de transport şi cazare, conform înscrisurilor către intimata-reclamantă A..

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepţia nulităţii recursului.

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva încheierii de şedinţă din data de 20 aprilie 2023 şi a deciziei nr. 144/A/2023 din data de 4 mai 2023, ambele pronunţate de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, în dosarul nr. x/2019.

Obligă pe recurenta pârâtă B. S.R.L. la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 9599,37 RON, reduse conform art. 451 alin. (2) din C. proc. civ., către intimata-reclamantă A..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 19 martie 2024.