Applicability of foreign law to formal validity of cross-border power of attorney for Romanian real estate transaction

Şedinţa publică din data de 18 martie 2024

asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, sub nr. x/2021, la data de 10.03.2021, reclamanta A. a chemat în judecată pe pârâta B. S.R.L., solicitând instanţei să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/30.04.2014 de C. şi D. pentru încheierea acestuia în baza unui mandat dat de vânzător ce nu respectă forma autentică, pentru incapacitatea legală de a cumpăra a promitentului - cumpărător, pentru vicierea consimţământului prin error în personam şi prin dol. De asemenea, a solicitat repunerea în situaţia anterioară, ca urmare a anulării contractului.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 1075/22.06.2022, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins cererea formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L, astfel cum a fost modificată, în ceea ce priveşte constatarea nulităţii relative a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. x/30.04.2014 de C. şi D., ca prescrisă, şi a respins, în rest, cererea, astfel cum a fost modificată, ca neîntemeiată.

3. Hotărârea pronunţată în apel

Prin decizia civilă nr. 335A din 6 martie 2023, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a admis apelul formulat de apelanta - reclamantă A., împotriva sentinţei civile nr. 1075 din 22.06.2022, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, în contradictoriu cu intimata - pârâtă B. S.R.L. A schimbat în parte sentinţa civilă apelată, în sensul că: A admis cererea având ca obiect constatarea nulităţii absolute pentru nerespectarea formei procurii. A constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/30.04.2014 de C. şi D.. A menţinut restul dispoziţiilor sentinţei. A obligat pe intimata - pârâtă la plata către apelanta - reclamantă a sumei de 3.731,46 RON, reprezentând cheltuieli de judecată aferente apelului.

4. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei nr. 335A din 6 martie 2023 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a declarat recurs pârâta B. S.R.L., solicitând admiterea căii extraordinare de atac, casarea în parte a deciziei recurate în sensul respingerii apelului formulat de reclamantă şi menţinerii sentinţei Tribunalului Bucureşti, ca fiind temeinică şi legală. De asemenea, a solicitat cheltuieli de judecată.

În cererea de recurs a prezentat, în detaliu, situaţia de fapt, arătând, în esenţă, că la data de 03.07.2008, a fost încheiat Antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. x între E., prin mandatar A., şi F. S.R.L. având ca obiect cota parte indiviză de 1/2 din imobilul situat în Bucureşti, str. x, pentru preţul de 300.000 Euro pentru apartamente şi terenul liber de construcţii. Ulterior, până la perfectarea contractului de vânzare cumpărare au fost încheiate patru acte adiţionale, respectiv actul adiţional autentificat sub nr. x din data de 02.07.2009, actul adiţional autentificat sub nr. x din data de 07.07.2009, actul adiţional autentificat sub nr. x din data de 14.01.2010 şi actul adiţional autentificat sub nr. x din data de 19.01.2010.

Ulterior, reprezentantul promitentului - cumpărător din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la data de 03.07.2008, fiind cetăţean olandez, după declanşarea crizei economico-financiare şi imobiliare din decembrie 2008 l-a înştiinţat pe domnul G., în calitate de reprezentant convenţional al doamnei A., despre faptul că nu mai doreşte să îşi continue afacerile şi investiţiile în România. Prin urmare, i-a solicitat doamnei A., în calitate de moştenitoare a defunctului E., restituirea preţului plătit în temeiul acestui antecontract.

G. s-a oferit să cumpere acest imobil. Prin urmare, la data de 01.02.2013, reclamanta din prezentul dosar a solicitat autentificarea procurii speciale de către notarul H. din oraşul Ingolstadt, Germania, prin care aceasta îi împuternicea pe mandatarii G. şi I. să vândă cota sa parte din imobilul situat în Bucureşti, str. x. Procura specială, astfel încheiată, a fost apostilată, conform Convenţiei de la Haga.

La data de 29.04.2014, a fost încheiat şi cel de al cincilea act adiţional autentificat sub nr. x la antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. x/03.07.2008 de BNP C., completat cu actele adiţionale autentificate sub nr. x/02.07.2009, nr. y/07.07.2009, nr. z/14.01.2020 şi nr. 96/19.01.2010 de acelaşi birou notarial. Prin intermediul acestui act adiţional, au fost modificate părţile semnatare ale antecontractului de vânzare - cumpărare nr. x/03.07.2008, în sensul că a intervenit cesiunea antecontractului între promitenta cumpărătoare şi cedenta F. S.R.L. şi promitenta cumpărătoare şi cesionara B. S.R.L.

Contractul de vânzare - cumpărare a cărui nulitate o contestă reclamanta din prezenta cauza a fost încheiat la data de 30.04.2014 şi autentificat sub nr. x acesta fiind încheiat în mod legal şi valabil.

În ceea ce priveşte motivele de nelegalitate, recurenta arată că decizia pronunţată de instanţa de apel este afectată de motivul de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. întrucât a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

În primul rând, instanţa de apel a aplicat greşit principiul de drept material invocat de pârâtă, prin întâmpinare, potrivit cu care "nimeni nu poate să invoce propria turpitudine".

Instanţa de apel a admis un sigur motiv de apel din cele trei motive formulate de către apelanta - reclamantă din acest dosar, respectiv cel prin care a fost criticată soluţia instanţei de fond de a fi reţinut caracterul de înscris autentic al procurii ce a stat la baza încheierii contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. x/30.04.2014 de C. şi D..

Însă, instanţa de apel a făcut o aplicare greşită a principiului menţionat întrucât reclamanta, personal, s-a prezentat la data de 01.02.2013 în fata notarului H. din oraşul Ingolstadt, Germania, pentru a solicita autentificarea procurii speciale prin care aceasta împuternicea pe mandatarii săi să vândă cota sa parte din imobilul situat în Bucureşti, str. x. Apoi, a transmis-o mandatarilor pentru a-şi îndeplini mandatul.

Prin urmare, recurenta susţine că este greşită aplicarea legii de către instanţa de apel atunci când a apreciat că doar notarul public care a autentificat contractul de vânzare-cumpărare trebuia sa verifice dacă procura din Germania îndeplinea sau nu condiţiile cerute de lege.

În anul 2014, reclamanta a decis să folosească procura, ceea ce înseamnă că a prevăzut şi a urmărit posibilitatea încheierii unui contract, pe care ulterior să îl anuleze, atunci când piaţa imobiliară ar mai fi crescut. Această împrejurare afectează stabilitatea circuitului civil.

Mecanismul pe baza căruia este construit acest principiu îl constituie, în esenţa, o regulă de natură morală conform căreia unei persoane îi este interzis ca, prevalându-se de propria turpitudine, culpa, imoralitate, injusteţe, să obţină avantaje sau să păstreze avantaje astfel obţinute prin protecţie judiciară.

Apreciază că, în concursul dintre nulitatea absolută şi adagiul nemo auditur propriam trupitudinem allegans, acesta din urma îşi va păstra caracterul şi forţa de principiu de drept.

În al doilea rând, recurenta consideră că instanţa de apel a încălcat principiul de drept material invocat prin întâmpinare potrivit cu care "nimeni nu poate invoca necunoaştere legii".

Instanţa de apel a admis, în prezenta cauză, că orice persoană poate invoca necunoaşterea legii fără a suporta vreo sancţiune. Astfel, a reţinut cu uşurinţă şi fără a aplica vreo sancţiune faptul că reclamanta nu cunoştea şi nici nu trebuia să cunoască în anul 2013, atunci când a solicitat autentificarea procurii la notarul din Germania, prevederile legale în vigoare privind forma actelor juridice în România, pe care însă le invoca în prezentul dosar în anul 2021 doar pentru a obţine constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/30.04.2014.

Însă, reclamanta a semnat, personal, în baza unei alte procuri nr. x/2008, autentificate de notariatul din Ingolstadt, Germania, de notarul J., apostilată sub nr. x, la data de 04.03.2008 conform Convenţiei de la Haga, următoarele acte cu privire la imobilul în cauză: antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. x/03.07.2008; actul adiţional autentificat sub nr. x din data de 02.07.2009; actul adiţional autentificat sub nr. x din data de 07.07.2009; actul adiţional autentificat sub nr. x din data de 14.01.2010; actul adiţional autentificat sub nr. x din data de 19.01.2010; contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. x/19.01.2010; declaraţia autentificata sub nr. x din 20.01.2010 prin care reclamanta, în calitate de mandatar al tatălui sau, declara ca a primit restul de preţ prevăzut în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/19.01.2010 de BNP C., de la subscrisa, F. S.R.L..

În al treilea rând, instanţa de apel a făcut aplicarea greşită a normelor de drept material reprezentate de art. 90 şi art. 92 din Legea nr. 36/1995 privind înscrisul autentic notarial care implică o anumită procedură. Nu a ţinut cont de nuanţări, de particularitatea acestei speţe care constă în faptul că partea însăşi s-a prezentat în anul 2013 în fata notarului public din Germania cu textul acestei procuri gata redactat, în limba romană.

În aceste condiţii, nici nu mai era nevoie ca notarul să o întrebe dacă cunoaşte conţinutul acestui act redactat în limba sa maternă, adică limba română, acesta fiind doar un formalism excesiv şi complet inutil.

Recurenta apreciază că toate prevederile legale au fost complinite de către notarul din Germania, în sensul ca a identificat partea semnatară, conform actului de identitate prezentat de aceasta, a luat act de consimţământul acesteia de a semna respectiva procura (nu alta procura, nu vreun contract, nu vreo declaraţie), a fost semnată în fata notarului iar acesta a menţionat data semnării şi autentificării procurii. De altfel, este greu de crezut că reclamanta, care locuia de foarte mulţi ani în Germania şi era vorbitoare de limba germană, nu a discutat cu notarul despre conţinutul procurii.

Aceasta nu a produs nicio probă din care să reiasă dacă a adus sau nu la cunoştinţa notarului din Germania ce conţine procura sau în ce scop doreşte autentificarea ei, deşi cu siguranţa că, în Germania, ca şi în România, atunci când o persoana solicită de la orice autoritate publică sau privată emiterea unui document, trebuie să completeze o cerere care primeşte număr de înregistrare şi care se păstrează în arhiva respectivei autorităţi.

În al patrulea rând, instanţa de apel a făcut o aplicare greşită a normelor privind suportarea cheltuielilor de judecată în cazul admiterii, în parte, a apelului formulat. Aceasta a stabilit, în mod nelegal, obligarea recurentei la plata integrală a cheltuielilor de judecată, reprezentând taxa de timbru judiciar şi taxa de traducere, în total suma de 3.731,46 RON, deşi în mod evident a admis, doar în parte, apelul.

Astfel, din cele trei motive de apel formulate, instanţa de apel a admis doar un singur motiv de apel şi a schimbat în parte sentinţa pronunţată pe fondul cauzei.

În condiţiile în care apelul a fost admis, de fapt, în parte, în mod legal trebuia să fie acordate cheltuieli de judecată proporţional cu partea de cerere admisă, respectiv proporţional cu motivele de apel admise, adică doar în limita a 1/3 din totalul cheltuielilor de judecată solicitate de către reclamantă.

Pentru toate aceste argumente, recurenta a solicitat admiterea recursului, casarea, în parte, a deciziei recurate, în sensul respingerii apelului formulat de reclamanta A. împotriva sentinţei civile nr. 1075/22.06.2022 pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă şi menţinerii în tot a sentinţei apelate ca fiind temeinică şi legală. De asemenea, a solicitat obligarea intimatei-reclamante la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de acest demers, reprezentând taxa judiciara de timbru în cuantum de 3561,46 RON.

5. Apărările formulate în cauză

Intimata A. a formulat întâmpinare la recursul declarat de recurenta B. S.R.L. prin care a solicitat respingerea acestuia, ca nefondat.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este fondat, pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Subsumate motivului de casare reglementat de prevederile art. 488 pct. 8 C. proc. civ. referitoare la greşita interpretare şi aplicare a legii, criticile invocate în recurs de către pârâta recurentă vizează, în esenţă, faptul că, în mod nelegal, instanţa de apel a apreciat ca lipsită de valabilitate procura întocmită în Germania, de către un notar german, în scopul de a fi utilizată în România pentru încheierea unor contracte de vânzare - cumpărare având ca obiect imobile, câtă vreme acest înscris s-a emis în cadrul unei proceduri ale cărei reguli au fost respectate pe deplin de către notarul german.

Susţine recurenta că în mod greşit instanţa de apel a admis faptul că reclamanta nu cunoştea şi nici nu trebuia să cunoască în anul 2013, atunci când a solicitat autentificarea procurii la notarul din Germania, prevederile legale în vigoare privind forma actelor juridice în România, pe care însă le invocă în prezenta cauză, în anul 2021, doar pentru a obţine constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/30.04.2014.

Pe de altă parte, în opinia recurentei decizia instanţei de apel a fost dată şi cu încălcarea normelor de drept material reprezentate de art. 90 şi art. 92 din Legea nr. 36/1995 privind înscrisul autentic notarial care implică o anumită procedură. Recurenta apreciază că toate prevederile legale au fost complinite de către notarul din Germania, în sensul ca a identificat partea semnatară, conform actului de identitate prezentat de aceasta, a luat act de consimţământul acesteia de a semna respectiva procura, a fost semnată în fata notarului iar acesta a menţionat data semnării şi autentificării procurii.

Analizând întregul context normativ aplicabil cauzei, Înalta Curte apreciază că în soluţionarea cererii având ca obiect constatarea nulităţii absolute pentru nerespectarea formei procurii, instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit dispoziţiile legale incidente.

Astfel, reclamanta a învestit prima instanţă cu o acţiune având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/30.04.2014 de C. şi D., pe considerentul că încheierea acestuia s-a realizat în baza unui mandat(procură) ce nu respectă forma autentică, fiind dat de către vânzătoare sub legalizare de semnătură.

În concret, la data de 01.02.2013, reclamanta a solicitat autentificarea procurii speciale de către notarul H. din oraşul Ingolstadt, Germania, prin care aceasta împuternicea pe mandatarii G. şi I. pentru ca: "împreună sau separat, sa semneze în numele şi pe seama sa contracte ele vânzare - cumpărare şi fără a fi limitativ, orice alte acte în vederea încheierii în conformitate cu dispoziţiile legale a contractelor mai sus menţionate, cu privire la cota sa parte din imobilul situat în Bucureşti, str. x. Mandatarii mei vor putea vinde oricui şi la orice preţ cota mea parte din imobilul situat în Bucureşti". Procura specială astfel încheiată a fost apostilată, conform Convenţiei de la Haga din data de 05.10.1961.

Or, de principiu, procura este un act juridic distinct a cărui valabilitate trebuie examinată potrivit legii aplicabile acestuia din urmă, chiar dacă reclamanta a învestit instanţa şi cu o cerere în constatarea nulităţii contractului de vânzare - cumpărare, cele două înscrisuri având o individualitate juridică proprie, putând fi guvernate de norme juridice diferite.

Aşadar, un prim aspect esenţial reţinut de Înalta Curte se referă la faptul că, fiind în discuţie un act juridic întocmit în ţară străină, în conformitate cu legea acestei ţări dar cu scopul de a produce efecte juridice în România, în mod evident, raportul juridic litigios stabilit între părţi conţine elemente de extraneitate, ceea ce determină aplicarea regulilor de drept internaţional privat.

Deşi părţile fac referiri imprecise la legislaţia germană, iar instanţa de apel face, în cuprinsul considerentelor deciziei recurate, unele trimiteri la sistemul de drept german, nu a fost reţinută ca fiind aplicabilă în cauză legea germană.

În acest context, în demersul juridic al identificării normei juridice incidente, se constată că, potrivit art. 22 alin. (1) C. proc. civ., instanţa soluţionează litigiul conform regulilor de drept care îi sunt aplicabile, iar în condiţiile art. 2.562 alin. (1) şi (2) C. civ., determinarea conţinutului legii străine constituie o sarcină care incumbă, deopotrivă, instanţei şi părţilor. Aşadar, din oficiu, instanţa poate cunoaşte legea străină desemnată de norma conflictuală a fi aplicabilă.

Or, astfel cum rezultă din art. 2.539 alin. (1) C. civ. (1) Condiţiile de formă ale unui act juridic sunt stabilite de legea care îi cârmuieşte fondul iar în ceea ce priveşte legea aplicabilă procurii, ca act juridic unilateral, în condiţiile în care autorul procurii (mandantul) nu a ales legea aplicabilă acesteia, art. 2.638 C. civ. dispune că:(1) În lipsa alegerii, se aplică legea statului cu care actul juridic prezintă legăturile cele mai strânse, iar dacă această lege nu poate fi identificată, se aplică legea locului unde actul juridic a fost încheiat. (2) Se consideră că există atari legături cu legea statului în care debitorul prestaţiei caracteristice sau, după caz, autorul actului are, la data încheierii actului, după caz, reşedinţa obişnuită, fondul de comerţ sau sediul social.

Aşadar, în contextul generat de condiţiile alin. (2) al textului de lege evocat, legea aplicabilă procurii este legea germană, ca lege a statului în care autorul actului unilateral (mandantul) îşi avea reşedinţa obişnuită la data întocmirii procurii, în considerarea deopotrivă, şi a caracterului protecţionist pe care îl generează instituirea acestor norme în privinţa consimţământului autorului actului juridic unilateral.

Prin urmare, din această perspectivă, relevantă este reşedinţa obişnuită, ca punct de legătură cel mai caracteristic cu împrejurările de viaţă ale emitentului declaraţiei de voinţă, iar nu cetăţenia.

Trebuie menţionat că, deşi nu identifică ca normă aplicabilă litigiului legea germană, instanţa de apel face referiri în cuprinsul considerentelor deciziei recurate la normele de drept german, reţinând că, în sistemul german, este reglementată procedura autentificării însă, potrivit adresei emise de acelaşi notar(...), documentul întocmit la data de 01.02.2013 cu nr. G280/2013 este o certificare a semnăturii.

Astfel, deşi apelează la dispoziţii din legea germană pentru a stabili forma autentică a procurii, instanţa de apel nu conduce raţionamentul juridic până la a conchide în ce măsură, potrivit dreptului german, procura dată pentru încheierea unui act juridic este sau nu supusă formei prevăzute de lege pentru respectivul act juridic.

În consecinţă, sunt eronate concluziile instanţei de apel privind pretinsa încălcare a prevederilor legii române, inclusiv a dispoziţiilor art. 90 şi urm. din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici şi a activităţii notariale, respectiv art. 225 din Regulamentul activităţii notariale, referitoare la faptul că părţile pot fi reprezentate la autentificare printr-un mandatar cu procură specială autentică, iar vânzarea imobiliară în România este supusă formei autentice ad validitatem.

Din această perspectivă, Înalta Curte apreciază întemeiate criticile subsumate motivului de recurs reglementat de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., urmând ca, potrivit dispoziţiilor art. 497 C. proc. civ. să admită recursul, să caseze decizia recurată şi să trimită cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

În rejudecare, instanţa de apel va verifica, potrivit legii germane, dacă procura este una specială, precum şi dacă, din perspectiva folosirii sale pentru perfectarea unei vânzări imobiliare, se prevede expres că, procura dată în vederea întocmirii unui act juridic supus unei forme solemne, trebuie să respecte ea însăşi acea formă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 335A din 6 martie 2023 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Casează decizia recurată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, azi 18 martie 2024.