Unilateral resolution versus unilateral termination of a promise to sell: scope of cassation review and terminological errors

Şedinţa publică din data de 28 noiembrie 2023

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea înregistrată la data de 20 aprilie 2021, pe rolul Tribunalului Braşov, secţia I civilă, reclamantul A. a chemat-o în judecată pe pârâta societatea B. S.R.L., solicitând instanţei ca, în urma probelor ce se vor administra, să pronunţe o sentinţă prin care să instituie în sarcina pârâtei obligaţia de a-i achita suma de 381.502 RON, ce reprezintă echivalentul sumei de 78.265 Euro, ca urmare a rezoluţiunii unilaterale a promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub numărul x/28.01.2021, de Biroul Notarului Public C., ca urmare a constatării culpei exclusive a acesteia în imposibilitatea executării acestui act juridic, precum şi obligaţia de a-i plăti cheltuielile de judecată ocazionate de prezentul proces.

Cererea de chemare în judecată astfel formulată a fost fundamentată în drept pe dispoziţiile art. 1270 C. civ.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Braşov.

Prin sentinţa civilă nr. 29/S din 21 februarie 2022, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a respins, astfel cum a fost ulterior modificată, cererea principală de chemare în judecată formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L.

A admis în parte cererea reconvenţională formulată de pârâta S.C. B. S.R.L. în contradictoriu cu reclamantul A. şi, în consecinţă:

A obligat reclamantul să achite pârâtei suma de 1.500 RON, reprezentând contravaloarea depozitării bunurilor acestuia.

A respins restul pretenţiilor formulate prin cererea reconvenţională.

A obligat reclamantul să achite pârâtei suma de 5010 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru şi onorariu avocaţial.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel, în termen legal, reclamantul A., solicitând admiterea cererii de apel, modificarea în parte a sentinţei atacate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată şi modificată, respingerea cererii reconvenţionale în totalitate, ca neîntemeiată, şi obligarea pârâtei reclamante reconvenţionale la plata cheltuielilor de judecată.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti.

Prin decizia nr. 1882/Ap din 28 noiembrie 2022, Curtea de Apel Braşov, secţia I civilă a admis apelul formulat de apelantul reclamant A., în contradictoriu cu intimata pârâtă S.C. B. S.R.L., împotriva sentinţei civile nr. 29/S din 21 februarie 2022 pronunţate de Tribunalul Braşov, secţia I civilă, pe care a schimbat-o în parte şi pe cale de consecinţă, a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L..

A obligat pârâta la plata către reclamant a sumei de 381.502 RON cu titlu de despăgubiri, ca urmare a rezoluţiunii promisiunii de vânzare cumpărare autentificată sub nr. x/28.01.2021.

A respins restul pretenţiilor formulate de către reclamant.

A păstrat soluţia instanţei de fond referitoare la admiterea în parte a cererii reconvenţionale.

A compensat în parte cheltuielile de judecată efectuate în fond de către părţi şi a obligat pârâta la plata către reclamant a sumei de 12.280,02 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

A obligat intimata pârâtă la plata către apelantul reclamant a sumei de 3896,86 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în apel reprezentând contravaloarea taxei judiciare de timbru.

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză.

Împotriva deciziei civile nr. 1882/Ap din 28 noiembrie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia I civilă a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., pârâta B. S.R.L.

Recurenta a solicitat admiterea recursului, casarea în parte a hotărârii atacate şi retrimiterea cauzei spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe de apel.

Recurenta a învederat că înţelege să atace decizia civilă nr. 1882/Ap/28 noiembrie 2022 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă, în dosarul nr. x/2021 exclusiv (i) sub aspectul soluţiei de admitere în parte a cererii de chemare în judecată şi de obligare a recurentei la plata către partea adversă a sumei de 381.502 RON, cu titlu de despăgubiri, ca urmare a rezoluţiunii promisiunii de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.01.2021, (ii) sub aspectul soluţiei de compensare a cheltuielilor de judecată efectuate în fond şi de obligare a sa la plata către intimatul-reclamant a sumei de 12.280,02 RON cu titlu de cheltuieli de judecată şi (iii) sub aspectul soluţiei de obligare a B. S.R.L. la plata către partea adversă a sumei de 3.896,86 RON cu titlu de cheltuieli de judecată aferente fazei procesuale a apelului.

După expunerea situaţiei de fapt şi a istoricului litigiului, prin motivul încadrat în prevederile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., arată că hotărârea Curţii de Apel Braşov a fost pronunţată cu încălcarea art. 14 alin. (5) şi (6) şi art. 22 C. proc. civ.. Încălcarea acestor principii fundamentale ale procesului civil este de natură a determina nelegalitatea hotărârii pronunţate de instanţa de apel, împrejurare care justifică admiterea cererii de recurs formulate.

Învederează existenţa unei confuzii pe care instanţa de apel o perpetuează în cuprinsul hotărârii recurate. Astfel, în pagina 9 a hotărârii recurate, instanţa de apel stabileşte - în mod corect - că urmează a realiza soluţionarea cererii de apel cu care a fost învestită "în limita motivelor de apel şi a probelor administrate în cauză, precum şi în virtutea caracterului devolutiv al acestei căi de atac (...)".

Or, raportat la limitele devoluţiunii în apel, astfel cum acestea au fost identificate prin decizia recurată, trebuie observat că atât prin hotărârea primei instanţe, cât şi prin motivele de apel, instanţa a fost învestită în prezenta cauză, între altele, cu verificarea legalităţii rezoluţionării, de către pârâtă, a promisiunii de vânzare.

Prin urmare, în acord cu principiul limitelor efectului devolutiv al apelului, Curtea de Apel Braşov era obligată să soluţioneze cauza în acord cu acest obiect al învestirii şi să se pronunţe inclusiv asupra caracterului legal al rezoluţiunii de către pârâtă a promisiunii de vânzare.

Deşi în paginile 10-11 ale hotărârii atacate, Curtea de Apel Braşov analizează incidenţa în speţă a art. 1550-1551 C. civ. (care reglementează instituţia rezoluţiunii contractului), în pagina 11 a aceleiaşi hotărâri, instanţa de apel constată că în cauză nu sunt îndeplinite condiţiile denunţării unilaterale, reţinând că: "faţă de toate considerentele expuse, se impune constatarea faptului că denunţarea unilaterală a contractului de către intimata pârâtă nu întruneşte cerinţele impuse de textul art. 1551 C. civ., neputând fi reţinută neexecutarea vreunei obligaţii contractuale din culpa apelantului reclamant." De altfel, în cuprinsul paginii 11 a hotărârii atacate, instanţa de apel face în mod repetat referire la instituţia denunţării unilaterale a contractului.

Or, între instituţia rezoluţiunii contractului şi cea a denunţării unilaterale a acestuia există diferenţe semnificative sub aspectul regimului juridic şi al condiţiilor de operare, care nu permit confuzia între aceste două instituţii de drept civil.

Consecinţa este aceea a creării unei situaţii de incertitudine cu privire la raţionamentul care a stat la baza soluţiei pronunţate de instanţa de apel: fie Curtea de Apel Braşov a recalificat (cu încălcarea principiului rolului activ şi fără a pune această recalificare în discuţia contradictorie a părţilor) cadrul analizei sale, analizând incidenţa instituţiei denunţării unilaterale a contractului (iar nu pe cea a rezoluţiunii unilaterale), fie s-a considerat învestită cu o cale de atac prin care să analizeze legalitate unei eventuale denunţări unilaterale a promisiunii de vânzare, însă a realizat această analiză (în mod eronat) prin raportare la dispoziţiile din materia rezoluţiunii contractului civil (art. 1551 C. civ.).

Cu titlu subsidiar, în ipoteza în care se va considera că, prin decizia recurată, instanţa de apel a realizat o analiză a condiţiilor rezoluţiunii unilaterale a contractului, solicită instanţei de recurs să constate că hotărârea atacată cuprinde considerente contradictorii, în condiţiile în care - deşi, într-un astfel de scenariu, analiza are ca obiect dispoziţiile legale din materia rezoluţiunii - instanţa de apel face referire expresă la instituţia denunţării unilaterale a contractului, a cărei incidenţă în speţă este apreciată din perspectiva normelor juridice care reglementează rezoluţiunea.

Într-o astfel de ipoteză, recurenta înţelege să valorifice aceste critici pe temeiul motivului de casare reglementat de art. 488, alin. (1), pct. 6 C. proc. civ. (ipoteza motivelor contradictorii).

Prin motivul de recurs reglementat de art. 488, alin. (1), pct. 6 C. proc. civ., învederează că înţelege să critice decizia instanţei de apel pentru existenţa unor motive contradictorii, aspect ce a contribuit, alături de celelalte critici formulate prin intermediul cererii de recurs, la pronunţarea unei soluţii nelegale.

În fundamentarea acestui motiv de casare înţelege să se prevaleze de confuzia pe care instanţa de apel o face, prin considerentele din hotărârea recurată (pag. 11), între rezoluţiunea unilaterală şi denunţarea unilaterală a promisiunii de vânzare.

Solicită ca această critică să fie analizată, în principal, pe temeiul pct. 5 al art. 488, alin. (1) C. proc. civ. şi numai cu titlu subsidiar, pe temeiul art. 488, alin. (1), pct. 6 C. proc. civ. (exclusiv in ipoteza în care instanţa de recurs ar considera că, prin decizia recurată, instanţa de apel a realizat în realitate o analiză a condiţiilor rezoluţiunii unilaterale a contractului). Într-un astfel de caz, instanţa de recurs urmează să constate că hotărârea atacată cuprinde considerente contradictorii, în condiţiile în care - deşi, într-un astfel de scenariu, analiza are ca obiect dispoziţiile legale din materia rezoluţiunii -instanţa de apel face referire expres la instituţia denunţării unilaterale a contractului, a cărei incidenţă în speţă este apreciată din perspectiva normelor juridice care reglementează rezoluţiunea.

În mod suplimentar aspectelor indicate anterior, recurenta înţelege să subsumeze acestui motiv de casare şi alte critici, de natură să ateste existenţa unor motive contradictorii în cuprinsul hotărârii recurate.

Sub acest aspect, verificând conţinutul deciziei recurate, solicită instanţei de control judiciar să constate că instanţa de apel nu a expus în mod clar şi logic argumentele care au fundamentat soluţia adoptată, respectiv starea de fapt stabilită este una contradictorie.

Motivarea inexactă ori contradictorie a hotărârii judecătoreşti atrage implicit şi imposibilitatea realizării controlului judiciar, ceea ce determină admiterea recursului, cu consecinţa trimiterii cauzei spre rejudecare către prima instanţă.

Din analiza hotărârii recurate, se poate observa că în motivarea acesteia sunt incluse considerente contradictorii, cum ar fi:

- instanţa de apel susţine că nu se poate identifica o notificare prin intermediul căreia promitentul-vânzător ar fi denunţat unilateral promisiunea în condiţiile art. 1550 alin. (1) C. civ. (pag. 11 din hotărârea atacată), însă, deşi constată că inexistenţa sa, supune declaraţia de rezoluţiune a recurentei unei analize, sub aspectul legalităţii acesteia, prin raportare la condiţiile rezoluţiunii stabilite de articolul 1551 C. civ.

- în pofida acestei constatări, instanţa de apel reţine că a fost manifestat acest drept de denunţare, fiind învestită să se pronunţe asupra caracterului abuziv, respectiv dacă întruneşte condiţiile art. 1551 C. civ. (pag. 11 din hotărârea atacată;

- în aceeaşi notă disonantă, instanţa de apel prevede în dispozitiv faptul că obligă pârâta la plata către reclamant a sumei de 381.502 RON cu titlu de despăgubiri, "ca urmare a rezoluţiunii promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/28.01.2021" (pag. finală din hotărârea atacată).

Caracterul contradictoriu al motivelor cuprinse în hotărârea recurată este amplificat şi de faptul că, potrivit considerentelor din pagina 11 a deciziei recurate, temeiul obligaţiei de despăgubire care incumbă recurentei este neîncheierea contractului de vânzare în formă autentică, nicidecum rezoluţiunea promisiunii de vânzare (astfel cum se reţine în dispozitivul hotărârii atacate): "în consecinţă, devin incidente şi prevederile contractuale referitoare la obligaţia promitentei vânzătoare de a restitui dublul sumei achitate de către promitentul cumpărător, în condiţiile în care actul autentic nu a putut fi perfectat din culpa promitentei vânzătoare."

În plus, confuzia perpetuată de instanţa de apel între mecanismul rezoluţiunii, prevăzut de dispoziţiile art. 1549 - 1552 C. civ. (invocate de instanţa de apel ca temei juridic), şi mecanismul denunţării unilaterale prevăzut de art. 1276-1277 C. civ. generează serioase dubii cu privire la temeinicia analizei instanţei de apel.

Prin motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a invocat greşita interpretare şi aplicare, de către instanţa de apel, a dispoziţiilor legale privitoare la instituţia rezoluţiunii unilaterale (art. 1516, art. 1523, alin. (2), lit. (c) şi art. 1549-1552 C. civ.). De asemenea, în strictă conexiune cu aspectul menţionat anterior, invocă greşita interpretare şi aplicare a normelor de drept material prevăzute de C. civ. referitoare la predarea bunului, la regimul viciilor aparente şi ascunse, precum şi la obligaţia de garantare pentru viciile ascunse (art. 1707, art. 1709, art. 1690 alin. (2), alin. (3), alin. (4), art. 1685 C. civ.).

5. Apărările formulate în cauză.

Prin întâmpinare, intimatul-reclamant a solicitat respingerea recursului, ca nefondat şi obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse:

Prin motivul încadrat în prevederile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta a invocat că decizia Curţii de Apel Braşov a fost pronunţată cu încălcarea art. 14 alin. (5) şi (6) şi art. 22 C. proc. civ., învederând, pe de o parte, existenţa unei confuzii în cuprinsul hotărârii recurate între rezoluţiunea şi denunţarea unilaterală a contractului, şi, pe de altă parte, împrejurarea că, în situaţia în care instanţa de apel a înţeles să analizeze situaţia litigioasă dintre părţi din perspectiva instituţiei denunţării unilaterale a contractului, o astfel de recalificare a situaţiei de fapt şi de drept trebuia pusă în prealabil în discuţia contradictorie a părţilor, astfel încât acestea să îşi poată formula apărările necesare raportat la noua calificare.

Criticile astfel expuse sunt nefondate.

Înalta Curte reţine că dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. vizează neregularităţi de ordin procedural care sunt sancţionate cu nulitatea. Astfel cum a sesizat recurenta, instanţa de apel a stabilit că va analiza cererea de apel în limita motivelor de apel şi a probelor administrate în cauză, precum şi în virtutea caracterului devolutiv al acestei căi de atac. În acest sens, instanţa de apel a constatat că instanţa de judecată a fost sesizată cu o acţiune având ca obiect obligarea pârâtei, în calitate de promitent vânzător, să achite reclamantului dublul sumei primite de la acesta în calitate de promitent cumpărător, ca urmare a faptului că nu a fost posibilă încheierea actului în formă autentică din culpa promitentei vânzătoare.

De asemenea, instanta a constatat că prima instanţă a realizat o amplă expunere din punct de vedere teoretic a condiţiilor legale în care poate interveni rezoluţiunea unui contract şi a concluzionat că rezoluţiunea, în mod unilateral, de către partea pârâtă, a promisiunii de vânzare pe care a perfectat-o cu reclamantul, îndeplineşte cerinţele instituite de lege.

Contrar susţinerilor recurentei, în acord cu principiul limitelor efectului devolutiv al apelului, instanţa de apel a soluţionat cauza cu respectarea limitelor învestirii, analizând situaţia de fapt pentru a stabili dacă rezoluţiunea, de către recurentă, a promisiunii de vânzare, are un caracter legal, raportându-se la dispoziţiile C. civ. care reglementează instituţia rezoluţiunii contractului.

Împrejurarea că instanţa de apel a săvârşit o eroare de exprimare, hotărârea cuprinzând termenul de denunţare, nu conduce la concluzia dorită de recurentă, aceea a constatării unei nelegalităţi a deciziei apte să conducă la admiterea recursului, întrucât întreaga analiză realizată de instanţă s-a raportat, cum însăşi recurenta a arătat, la cercetarea condiţiilor rezoluţiunii unilaterale raportat la cerinţele impuse de textul art. 1552 C. civ., prin prisma susţinerilor părţilor, instanţa concluzionând că aceste condiţii nu sunt îndeplinite în ceea ce priveşte pretinsa rezoluţiune unilaterală realizată de pârâtă.

Astfel, instanţa de apel nu a realizat o confuzie cu efecte asupra regimului juridic şi condiţiilor de operare a celor două instituţii de drept civil, întrucât argumentele expuse nu au în vedere denunţarea unilaterală a contractului, reglementată cu titlu general de art. 1276 -1277 C. civ., ca formă de încetare a contractului prin intermediul manifestării de voinţă a uneia dintre părţi.

Dimpotrivă, întreg raţionamentul logico juridic expus în decizie a avut în vedere instituţia rezoluţiunii contractului, ca sancţiune care intervine caz de neexecutare a unui contract sinalagmatic, instanţa de apel reproşând primei instanţe că nu a identificat, în concret, care sunt obligaţiile părţilor asumate prin antecontractul de vânzare cumpărare, care din aceste obligaţii nu ar fi fost executate de apelantul reclamant, şi procedând ea însăşi la analiza modului în care părţile şi-au îndeplinit obligaţiile.

În situaţia expusă, contrar susţinerilor recurentei pârâte, instanţa de apel nu a pus semnul echivalenţei între cele două instituţii, nefiind realizată o eroare de judecată în acest sens, instanţa raportându-se în permanenţă la regimul juridic al rezoluţiunii unilaterale. Singura greşeală este, într-adevăr, utilizarea termenului de denunţare, care reprezintă însă doar o eroare de exprimare, şi nu de judecată, pentru că este lipsită de efecte sub aspectul raţionamentului juridic care, astfel cum s-a arătat mai sus, s-a raportat în mod corect, cu respectarea limitelor învestirii, la regimul juridic al instituţiei de drept civil a rezoluţiunii unilaterale.

În acest context, nu poate fi reţinută susţinerea recurentei pârâte în sensul că, în măsura în care, în exercitarea rolului său activ, instanţa de apel a înţeles să analizeze situaţia litigioasă dintre părţi din perspectiva instituţiei denunţării unilaterale a contractului civil, o astfel de recalificare a situaţiei de fapt şi de drept trebuia pusă în prealabil în discuţia contradictorie a părţilor, astfel încât acestea să îşi poată formula apărările necesare raportat la noua calificare. Astfel cum s-a arătat, instanţa de apel nu a analizat situaţia litigioasă prin prisma unei alte instituţii de drept civil decât cea invocată în cauză, chiar recurenta arătând că instanţa a procedat la verificarea condiţiilor rezoluţiunii contractuale ajungând la concluzia că nu sunt întrunite condiţiile art. 1552 C. civ., situaţie în care nu se punea problema unei recalificări.

Concluzionând, chiar dacă instanţa de apel, în argumentaţia sa, a folosit atât termenul de rezoluţiune unilaterală a promisiunii de vânzare-cumpărare, cât şi termenul de denunţare unilaterală a respectivei promisiuni, acest aspect nu poate fi reţinut drept motiv de nelegalitate care să conducă la casarea deciziei recurate, întrucât instanţa a făcut referire în mod expres la textele legale care reglementează rezoluţiunea pentru neexecutarea obligaţiilor contractuale şi a analizat ca atare incidenţa acestora în cauză.

Din aceleaşi considerente nu se verifică în cauză nici încălcarea art. 14 alin. (5) şi (6) şi art. 22 C. proc. civ. în ipotezele susţinute de recurentă. Astfel cum s-a arătat, instanţa de apel nu a procedat la recalificarea juridică a actelor şi faptelor deduse judecăţii, analizând legalitatea rezoluţiunii în lumina dispoziţiilor art. 1549-1554 C. civ., în limitele învestirii demarcate prin cererea de chemare în judecată şi susţinerile şi apărările ambelor părţi, supunând discuţiei părţilor toate cererile, excepţiile şi împrejurările de fapt şi de drept invocate, întemeindu-şi hotărârea numai pe motive de fapt şi de drept şi pe mijloace de probă care au fost supuse, în prealabil, dezbaterii contradictorii.

Invocând motivul de recurs reglementat de art. 488 alin. (1), pct. 6 C. proc. civ., recurenta a criticat decizia instanţei de apel pentru existenţa unor motive contradictorii, invocând în concret aceeaşi confuzie pe care instanţa de apel o face, prin considerentele deciziei recurate, între rezoluţiunea unilaterală şi denunţarea unilaterală a promisiunii de vânzare. A mai susţinut că starea de fapt stabilită este una contradictorie.

Aceste critici au caracter nefondat.

Înalta Curte reţine că acest motiv de casare priveşte situaţia în care există contradicţie între considerente şi dispozitiv, în sensul că motivarea hotărârii duce la o anumită soluţie (de exemplu, admiterea cererii de chemare în judecată), însă în dispozitiv, instanţa s-a oprit la soluţia contrară (de exemplu, respingerea cererii de chemare în judecată sau admiterea ei numai în parte); când cuprinde considerente contradictorii, în sensul că din unele rezultă temeinicia pretenţiilor supuse judecăţii, iar din altele netemeinicia acestora.

Din analiza hotărârii recurate, se poate observa că niciuna din ipotezele sus-menţionate nu se identifică, analiza instanţei de apel fiind argumentată, clară şi corectă. Utilizarea atât a termenului de rezoluţiune unilaterală a promisiunii de vânzare-cumpărare, cât şi a termenului de denunţare unilaterală a respectivei promisiuni, în condiţiile în care analiza juridică priveşte exclusiv aplicabilitatea în cauză a dispoziţiilor art. 1549-1554 C. civ., nu este de natură să conducă la concluzia existenţei unui caracter contradictoriu al motivării, ci reprezintă doar o eroare terminologică.

Celelalte critici subsumate de recurenta pârâtă acestui caz de casare, prin care se tinde la demonstrarea existenţei unor considerente contradictorii sunt, de asemenea, nefondate.

Contrar susţinerilor recurentei pârâte, instanţa de apel a expus în mod clar şi logic argumentele care au fundamentat soluţia adoptată, cu respectarea cerinţelor prevăzute de art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., realizarea controlului judiciar fiind pe deplin posibilă. Astfel, situaţia de fapt a fost stabilită de instanţa de apel în mod coerent şi clar, pe baza analizei materialului probator administrat în cauză, iar raţionamentul logico-juridic care a condus la pronunţarea solutiei rezultă din ansamblul considerentelor deciziei recurate.

Recurenta pârâtă a susţinut existenţa unei motivări contradictorii prin prisma faptului că instanţa de apel a considerat că nu se poate identifica o notificare prin intermediul căreia promitentul-vânzător ar fi denunţat unilateral promisiunea în condiţiile art. 1550 alin. (1) C. civ., însă a reţinut că a fost manifestat acest drept de denunţare, considerându-se învestită să se pronunţe asupra caracterului abuziv, respectiv dacă întruneşte condiţiile art. 1551 C. civ.

Cele învederate nu reprezintă o motivare contradictorie. Învestită fiind a se pronunţa asupra cererilor şi apărărilor formulate de părţi, instanţa de apel este obligată să procedeze la analiza argumentelor invocate de acestea. Astfel, în situaţia în care o parte a susţinut că a operat rezoluţiunea unilaterală, instanţa este obligată să verifice în ce măsură au fost întrunite condiţiile legale pentru ca manifestarea de voinţă a părţii să producă efectul dorit de aceasta. În acest context a reţinut instanţa de apel că nu există o notificare prin intermediul căreia promitenta vânzătoare să-i fi adus la cunoştinţă reclamantului că înţelege să procedeze la rezoluţiunea unilaterală a antecontractului, statuare realizată în urma analizei susţinerii pârâtei prin care aceasta a considerat că a operat rezoluţiunea unilaterală prin manifestarea sa de voinţă.

De asemenea, incidenţa cazului de casare invocat nu poate fi reţinută nici prin prisma faptului învederat de recurentă că, în dispozitiv, instanţa de apel a obligat pârâta la plata către reclamant a sumei de 381.502 RON cu titlu de despăgubiri, ca urmare a rezoluţiunii promisiunii de vânzare cumpărare autentificată sub nr. x/28.01.2021. Această dispoziţie nu are un caracter contradictoriu faţă de considerentele prin care s-a explicat că rezoluţiunea a intervenit ca urmare a manifestării de voinţă a reclamantului, transmisă în data de 03.11.2021 de către acesta, ca urmare a neperfectării contractului de vânzare cumpărare în formă autentică până la data de 31.05.2021, din culpa exclusivă a promitentei vânzătoare.

O altă contradicţie rezultă, în opinia recurentei pârâte, din faptul că instanţa de apel, deşi constată inexistenţa unei atare declaraţii de rezoluţiune emise de pârâtă, supune declaraţia de rezoluţiune unei analize, sub aspectul legalităţii acesteia, prin raportare la condiţiile rezoluţiunii stabilite de articolul 1551 C. civ.. În realitate, analiza realizată de instanţa de apel a purtat asupra manifestării de voinţă căreia pârâta i-a acordat efectul de rezoluţiune unilaterală, în mod corect considerându-se că, în cazul în care o parte invocă rezoluţiunea unilaterală, instanţa este chemată să analizeze dacă respectivul drept nu a fost exercitat în mod abuziv şi dacă manifestarea de voinţă respectă condiţiile legale pentru a primi efectul rezoluţiunii unilaterale. În contextul acestei analize, instanţa de apel a stabilit că manifestarea de voinţă a pârâtei, deşi exprimată, în opinia acesteia, cu intenţia de a rezoluţiona convenţia, nu întruneşte condiţiile legale pentru a fi calificată declaraţie de rezoluţiune.

Astfel, instanţa de apel a reţinut că "nu se poate identifica nici o notificare prin intermediul căreia promitenta vânzătoare să-i fi adus la cunoştinţă apelantului că denunţă unilateral antecontractul şi care ar fi obligaţia neexecutată de promitentul cumpărător care ar îndreptăţi-o la această măsură unilaterală" şi, în urma aprecierii materialului probator, a ajuns la concluzia că nu a operat rezoluţiunea unilaterală invocată de pârâtă.

Contradictorialitatea nu exista nici prin prisma faptului învederat de recurentă, că instanţa a reţinut că denunţarea unilaterală a antecontractului de către pârâtă nu întruneşte cerinţele impuse de textul art. 1551 C. civ. însă dispozitivul hotărârii judecătoreşti conţine dispoziţia "obligă pârâta la plata către reclamant a sumei de 381.502 RON cu titlu de despăgubiri, ca urmare a rezoluţiunii promisiunii de vânzare cumpărare autentificată sub nr. x/2E.01.2021". Astfel, instanţa de apel a arătat clar în considerente că, deşi rezoluţiunea nu a operat ca urmare a declarării sale de către intimata pârâtă, notificarea emisă de aceasta neîntrunind cerinţele impuse de textul art. 1552 C. civ., sancţiunea rezoluţiunii intervine pentru neperfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică până la data de 31.05.2021, din culpa exclusivă a promitentei vânzătoare, ca urmare a rezoluţiunii unilaterale antecontractului transmisă în data de 03.11.2021 de către apelantul reclamant .

Contrar susţinerilor recurentei, chiar dacă instanţa a reţinut că nu exista o declaraţie de rezoluţiune din partea pârâtei, analiza modului în care părţile şi-au executat obligaţiile era necesară, ea fiind impusă de împrejurarea că şi reclamantul a invocat rezoluţiunea unilaterală, context care presupunea analiza condiţiilor în care aceasta putea opera.

Recurenta pârâtă a mai susţinut că există o contradicţie insurmontabilă între considerentele prin care instanţa de apel reţine inexistenţa unei rezoluţiuni valabile a promisiunii de vânzare, realizate de pârâtă, şi soluţia din dispozitivul hotărârii, în care Curtea de Apel Braşov a dispus obligarea sa la plata sumei de 381.502 RON cu titlu de despăgubiri, "ca urmare a rezoluţiunii promisiunii de vânzare cumpărare autentificată sub nr. x/28.01.2021". Această contradicţie este susţinută de recurenta pârâta prin prisma faptului că instanţa de apel a reţinut prin considerentele hotărârii sale că rezoluţionarea, de către pârâtă, a promisiunii de vânzare nu a operat, situaţie în care recurenta pârâtă a arătat că, în mod logic, nu putea fi obligată la plata despăgubirilor pe temeiul unei astfel de rezoluţiuni.

Or, reclamantul a invocat şi el rezoluţiunea unilaterală, iar temeiul acestei desfiinţări era neexecutarea culpabilă din partea pârâtei, deci există legătura necesară între aceste afirmaţii. Recurenta citează doar statuarea instanţei de apel că despăgubirea se achită ca urmare a neîncheierii contractului, omiţând paragraful anterior, în care instanţa de apel reţine că, urmare a netemeiniciei afirmaţiei pârâtei privind propria rezoluţiune unilaterală, devine incidentă rezoluţiunea unilaterală invocată de către reclamant.

Astfel, în realitate, considerentele deciziei explică în mod clar că sancţiunea rezoluţiunii este incidentă nu ca urmare a pretinsei rezoluţiuni unilaterale de către intimata pârâtă, ci ca urmare a neperfectării contractului de vânzare cumpărare în formă autentică până la data de 31.05.2021, din culpa exclusivă a promitentei vânzătoare, instanţa precizând şi că nu poate fi reţinută neexecutarea vreunei obligaţii contractuale, din culpa apelantului reclamant.

Caracterul contradictoriu al motivelor cuprinse în hotărârea recurată nu poate fi reţinut nici prin prisma afirmaţiei recurentei pârâte în sensul că, în considerente, se arată că temeiul obligaţiei de despăgubire care incumbă pârâtei este neîncheierea contractului de vânzare în formă autentică, şi nu rezoluţiunea promisiunii de vânzare astfel cum se reţine în dispozitivul hotărârii atacate. Astfel, din ansamblul considerentelor deciziei recurate, rezultă că pârâta este cea care nu şi-a îndeplinit obligaţiile rezultate din promisiunea de vânzare, principala obligaţie fiind aceea de a încheia contractul de vânzare în formă autentică, situaţie în care intervine sancţiunea rezoluţiunii, obligarea sa la plata despăgubirilor fiind efectul aprecierii instanţei asupra drepturilor creditorului în caz de rezoluţiune.

Astfel, contrar susţinerilor recurentei, instanţa de apel a explicitat în mod necontradictoriu că, în condiţiile în care actul autentic nu a putut fi perfectat din culpa promitentei vânzătoare, devin incidente şi prevederile contractuale referitoare la obligaţia promitentei vânzătoare de a restitui dublul sumei achitate de către promitentul cumpărător, solicitarea de activare a clauzei penale convenite de părţi fiind formulată de reclamant prin intermediul primului petit al acţiunii.

Prin motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a invocat greşita interpretare şi aplicare, de către instanţa de apel, a dispoziţiilor legale privitoare la instituţia rezoluţiunii unilaterale (art. 1516, art. 1523, alin. (2), lit. (c) şi art. 1549-1552 C. civ.).

Motivele de recurs, astfel expuse, sunt nefondate.

Astfel cum a arătat recurenta, în ipoteza în care creditorul decide să invoce rezoluţiunea contractului pe cale unilaterală, este necesară respectarea condiţiilor legale reglementate de art. 1552 C. civ., respectiv existenţa unei declaraţii de rezoluţiune, declaraţie prin care creditorul îşi exprimă dreptul potestativ de a pune capăt raportului contractual cu debitorul, punerea în întârziere a debitorului şi existenţa unei neexecutări însemnate a obligaţiilor debitorului. Din dezvoltarea criticilor sale, se observă că, deşi recurenta a considerat că, în măsura în care ar fi interpretat şi aplicat în mod corect aceste dispoziţii legale, instanţa de apel ar fi ajuns la concluzia că, în speţă, a operat rezoluţiunea unilaterală, de către pârâtă, a promisiunii de vânzare, în realitate, criticile concrete nu sunt circumscrise condiţiilor legale ci situaţiei de fapt reţinute de instanţă în aprecierea realizată cu privire la condiţia existenţei unei declaraţii de rezoluţiune.

Astfel, recurenta-pârâtă a pretins că erau îndeplinite cerinţele pentru a opera rezoluţiunea unilaterală la iniţiativa sa, pentru că exista declaraţia sa de rezoluţiune, cuprinsă în notificarea prin care îl invita pe reclamant la notar pentru a discuta chestiunea rezoluţiunii. În acest sens, recurenta pârâtă a expus aspecte de fapt privind conţinutul şi comunicarea notificării către reclamant şi restituirea sumei achitate de acesta, a criticat interpretarea dată de către instanţa de apel acestei manifestări de voinţă, tinzând să substituie această apreciere cu propriile susţineri din care, în opinia sa, ar rezulta intenţia neîndoielnică a părţii de a rezoluţiona contractul, invitaţia la notar având ca scop constatarea comună a operării rezoluţiunii.

Aceste argumente nu relevă însă chestiuni de greşită aplicare a legii, ci reprezintă critici prin care se susţine o greşită stabilire a situaţiei de fapt şi o apreciere eronată a probelor, care nu intră sub cenzura instanţei de recurs, având în vedere că în această cale extraordinară de atac se realizează exclusiv un control judiciar de legalitate, pe baza criticilor susţinute de parte, susceptibile de încadrare în motivele de casare reglementate expres şi limitativ de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Stabilind situaţia de fapt, instanţa de apel a statuat că "nu se poate identifica nici o notificare prin intermediul căreia promitenta vânzătoare să-i fi adus la cunoştinţă apelantului că denunţă unilateral antecontractul şi care ar fi obligaţia neexecutată de promitentul cumpărător care ar îndreptăţi-o la această măsură unilaterală.

Dimpotrivă, în cuprinsul notificărilor menţionate anterior se face referire la o dorinţă a apelantului reclamant de reziliere a antecontractului, ceea ce nu se confirmă din ansamblul probator administrat în cauză".

Argumentele recurentei pârâte vizând punerea în întârziere a reclamantului, în sensul că intenţia neîndoielnică a reclamantului de a nu încheia contractul, având drept rezultat că debitorul se afla de drept în întârziere, a rezultat din probele administrate, argumente dezvoltate amplu prin prisma corespondenţei dintre părţi, pe lângă faptul că repun în discuţie interpretarea manifestărilor de voinţe ale părţilor, aspecte de fapt care nu sunt supuse cenzurii instanţei de recurs, nu sunt relevante în contextul în care, astfel cum s-a arătat, instanţa de apel a reţinut lipsa declaraţiei de rezoluţiune din partea pârâtei, primă condiţie necesară pentru operarea rezoluţiunii unilaterale.

Recurenta pârâtă a mai apreciat că decizia recurată a fost pronunţată cu greşita interpretare şi aplicare a normelor de drept material prevăzute de C. civ. referitoare la predarea bunului, la regimul viciilor aparente şi ascunse, precum şi la obligaţia de garantare pentru viciile ascunse (art. 1707, art. 1709, art. 1690 alin. (2), alin. (3), alin. (4), art. 1685 C. civ.). Sub acest aspect, recurenta pârâtă a criticat concluzia la care a ajuns instanţa de apel în urma aprecierii realizate cu privire la corespondenţa dintre părţi precum şi la clauzele contractuale în sensul că reclamantul şi-a exercitat dreptul de a reclama viciile bunului iar manifestarea sa de voinţă nu poate fi asimilată unei intenţii de a nu perfecta contractul de vânzare.

Pe de o parte, aprecierile instanţei prin care aceasta a stabilit semnificaţia manifestării de voinţă a părţilor se bazează pe evaluarea unor elemente de fapt şi nu pe interpretarea unei norme juridice, excedând astfel controlului de legalitate exercitat de instanţa de recurs.

Pe de altă parte, se observă că, independent de susţinerile referitoare la împrejurarea că predarea apartamentului nu a fost realizată iar dreptul de a reclama vicii, fie ele ascunse sau aparente, devine eficace în momentul în care a avut loc o predare efectivă a bunului, în economia raţionamentului logico juridic care a condus la pronunţarea soluţiei, chiar înlăturând chestiunile referitoare la calificarea manifestării de voinţă a reclamantului ca fiind un mod de a reclama viciile bunului, considerentul decizoriu reţinut de instanţa de apel pentru a înlătura susţinerea pârâtei privind rezoluţiunea unilaterală ca urmare a manifestării sale de voinţă este acela că nu există o declaraţie de rezoluţiune emisă de pârâtă prin care să-i fi adus la cunoştinţă reclamantului rezoluţiunea unilaterală a antecontractului.

Astfel, calificarea viciilor sau modul în care ele puteau fi reclamate sau analiza intenţiei neîndoielnice a reclamantului de a nu-şi îndeplini obligaţia reprezintă chestiuni subsumate punerii în întârziere, aspect lipsit de relevanţă în condiţiile în care s-a constatat lipsa declaraţiei de rezoluţiune unilaterală din partea pârâtei. Aceeaşi este concluzia şi cu privire la condiţia existenţei unei neexecutări însemnate din partea debitorului. Pe de o parte, argumentele recurentei pârâte în acest sens se referă la chestiuni de fapt, la conduita reclamantului şi interpretarea acesteia, iar pe de altă parte, astfel cum s-a arătat, ele nu sunt relevante în condiţiile în care instanţa a stabilit, în urma aprecierii probelor administrate, că nu a existat o declaraţie unilaterală de rezoluţiune din partea pârâtei.

Pentru toate aceste considerente, reţinând că motivele de recurs invocate, examinate prin prisma art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., nu sunt întemeiate, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 1882Ap din 28 noiembrie 2022 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă, în contradictoriu cu intimatul-reclamant A..

Dând eficienţă dispoziţiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., potrivit cărora partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată, reţinând culpa procesuală a recurentei pârâte al cărei recurs urmează a fi respins, Înalta Curte o va obliga la plata sumei de 6000 RON către intimatul-reclamant A., cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în onorariul achitat de reclamant avocatului, potrivit chitanţei seria x nr. x/29.09.2023 de la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 1882Ap din 28 noiembrie 2022 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă, în contradictoriu cu intimatul-reclamant A..

Obligă recurenta-pârâtă B. S.R.L. la plata sumei de 6000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimatul-reclamant A..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 28 noiembrie 2023.