Warranty for hidden defects in real estate sale: limitation period start date and scope of price reduction remedy

A. Obligația de garanţie contra viciilor ascunse ale bunului vândut. Măsurile reparatorii prevăzute de dispoziţiile art. 1710 din Codul civil. Acţiunea estimatorie

B. Răspunderea contractuală a vânzătorului în temeiul obligaţiei de garanţie. Termenul de prescripţie a dreptului material la acţiune

C. Schimbarea completului de judecată anterior închiderii dezbaterilor. Neîncălcarea principiului continuităţii

Cuprins pe materii: Drept civil. Obligaţii. Contracte speciale

Drept civil. Prescripţia extinctivă

Drept procesual civil. Procedura contencioasă. Judecata

Index alfabetic: contract de vânzare-cumpărare

imobil

vicii ascunse

reducerea preţului vânzării

garanţie contra viciilor ascunse

prescripţia dreptului material la acţiune

principiul continuităţii

înlocuirea completului de judecată

C.civ., art. 1710 alin. (1) lit. c), art. 2531

C.proc.civ., art. 214

A. Din economia dispoziţiilor art. 1710 C.civ. rezultă faptul că i se recunoaşte cumpărătorului, în temeiul obligaţiei vânzătorului de garanţie contra viciilor, un drept de opţiune privind măsurile reparatorii prevăzute de lege. El poate opta pentru înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia, înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii, reducerea corespunzătoare a preţului ori rezoluţiunea vânzării.

În ceea ce priveşte acţiunea estimatorie, prin care cumpărătorul solicită reducerea preţului pentru existenţa unui viciu ascuns, scopul unui asemenea demers judiciar este acela de a obţine reducerea preţului proporţional cu pierderea suferită de bun ca urmare a existenţei viciului ascuns, estimarea pierderii valorii bunului urmând a fi făcută printr-o expertiză de specialitate. În acest caz, măsura de reducere a prețului trebuie să se raporteze la o valoare care să acopere prejudiciul suferit de către cumpărător ca urmare a viciilor ascunse ale imobilului, suma din preț retrocedată reprezentând deprecierea lucrului ca urmare a viciilor ascunse.

B. Legea fixează, ca dată de la care începe să curgă prescripția dreptului la acțiune pentru antrenarea răspunderii pentru vicii ascunse, un moment subiectiv, anume data la care au fost cunoscute viciile. Din acest moment, cel care beneficiază de garantarea lucrului este în măsură să se adreseze instanței cu o acțiune pentru vicii ascunse.

Legiuitorul a fixat și un moment obiectiv de la care începe să curgă prescripția, care coincide cu împlinirea unui termen calculat de la data predării, de 3 ani în situația construcțiilor, dacă legea sau părțile nu au stabilit alte termene de garanție.

Astfel, dispoziţiile art. 2531 C.civ. trebuie interpretate în sensul că momentul descoperirii viciilor ascunse marchează debutul curgerii prescripției și că acest moment trebuie să aibă loc cel mai târziu în termenul legal sau convențional de la predarea bunului.

În ceea ce priveşte termenul de garanție de 3 ani, acesta nu prelungeşte termenul de prescripţie, ci marchează temporal momentul limită până la care este posibilă pierderea sau diminuarea calităților lucrărilor din pricina defectelor lor și care poate antrena răspunderea vânzătorului.

C. Împrejurarea că la dezbaterile pe fond a participat un alt judecător decât cel care a efectuat cercetarea judecătorească nu atrage după sine nulitatea hotărârii judecătorești, legiuitorul făcând vorbire despre continuitatea completului de judecată ulterior momentului procesual în care părţilor li s-a dat cuvântul pe fond, iar nu anterior.

Prin urmare, câtă vreme schimbarea completului de judecată a intervenit anterior momentului procesual la care instanța a constatat cauza în stare de judecată și a acordat cuvântul părților în dezbateri, exigențele impuse de dispozițiile art. 214 alin. (1) și alin. (2) C.proc.civ., privind continuitatea completului de judecată, au fost respectate.

I.C.C.J., Secţia I civilă, decizia nr. 746 din 19 martie 2024

I. Circumstanţele cauzei

1. Pretenţia dedusă judecăţii

Prin cererea înregistrată la data 24.04.2019 pe rolul Tribunalului Cluj, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtele B. SRL şi C. SRL, ca prin hotărârea ce se va pronunţa, în principal, să se constate că pârâtelor le revine obligația de garanție pentru vicii ascunse, conform art. 1707 C.civ., în calitate de vânzători, conform contractului de vânzare nr. 3032/30.05.2013, și, în consecință, să se dispună reducerea prețului din contractul de vânzare-cumpărare cu suma de 213.636, 98 lei (evaluată provizoriu), reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparație necesare pentru înlăturarea viciilor și pentru înlăturarea infiltrațiilor de apă din clădirea situată în Cluj-Napoca și să fie obligate pârâtele să restituie această sumă, în temeiul art. 1350, coroborat art. 1710, alin. (1), lit. c) C.civ.; în subsidiar, să se constate că pârâtelor le revine obligația de garanție pentru vicii ascunse, în calitate de antreprenori și executanți ai construcției situate în Cluj-Napoca, conform art. 30 din Legea nr. 10/1995 și obligarea pârâtelor să achite contravaloarea lucrărilor de remediere a viciilor ascunse și a lucrărilor necesare pentru înlăturarea consecințelor acestor vicii, costuri pe care le evaluează provizoriu la suma de 213.636, 98 lei, în temeiul art. 1349, art. 1350, coroborat cu art. 1530 C.civ. și art. 30 din Legea 10/1995; obligarea pârâtelor la plata dobânzii legale aferente sumei de 213,636.98 lei, de la data introducerii cererii de chemare în judecată și până la plata integrală, în conformitate cu prevederile art. 1489 C.civ., cu cheltuieli de judecată.

La data de 26 iulie 2019, pârâtele B. SRL, si C. SRL au formulat cerere reconvențională prin care au solicitat, în principal, rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare nr. 3032 din 30.05.2013, autentificat de Notar Public X și restituirea preţului vânzării, respectiv suma de 116.000 euro.

În subsidiar, în ipoteza în care pârâtele vor fi găsite în culpă, au solicitat ca înlăturarea potenţialelor vicii rezultate din lucrările de execuţie să fie făcute de către acestea, estimând costul acestora la suma de 40.000 lei plus TVA, constând în lucrări de decopertare, pregătire și refacere a terasei, plafon demisol și spaţiul comercial al reclamantei, acolo unde este afectat.

1.2. Sentința pronunțată de Tribunalul Cluj

Prin sentinţa civilă nr. 378 din 01.07.2022, Tribunalul Cluj a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi excepţia inadmisibilităţii, invocate de pârâte în legătură cu petitul principal din acţiune; a admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A., împotriva pârâtelor B. S.R.L. şi C. S.R.L. şi, în consecinţă: a constatat că pârâtelor le revine obligaţia de garanţie pentru viciile ascunse, conform art. 1707 C.civ., în calitate de vânzători, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 3032/30.05.2013; a dispus reducerea preţului din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3032/30.05.2013 cu suma de 157.648 lei şi au fost obligate pârâtele să restituie reclamantei această sumă, cu dobânda legală, calculată de la data introducerii acţiunii - 24 aprilie 2019 şi până la achitarea integrală; a respins cererea reconvenţională formulată de pârâtele B. S.R.L. şi C. S.R.L. și a obligat pârâţii să achite reclamantei suma de 11.874 lei cheltuieli parţiale de judecată.

1.3. Decizia pronunțată de Curtea de Apel Cluj

Învestită cu apelul exercitat de pârâta B. S.R.L. împotriva încheierii din data de 02.06.2022 şi a sentinţei civile nr. 378 din 01.07.2022, ambele pronunțate de Tribunalul Cluj – Secţia civilă, Curtea de Apel Cluj, prin încheierea din 20 aprilie 2023, a respins cererea apelantei-pârâte privind efectuarea unei noi expertize și a unei cercetări locale, apreciind că, în raport de obiectul litigiului, de motivele de apel, de teza probatorie și de probatoriul deja existent la dosar, probele solicitate sunt neutile soluționării cauzei.

Prin decizia civilă nr. 144/A din data de 4.05.2023, Curtea de Apel Cluj, Secţia I civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva încheierii civile din data de 02.06.2022 şi a sentinţei civile nr. 378/2022, ambele pronunțate de Tribunalul Cluj–Secţia civilă și a obligat pe apelanta-pârâtă să achite intimatei-reclamante A. suma de 8.330 lei, cheltuieli de judecată în apel.

1.4. Recursul exercitat în cauză

Împotriva încheierii de şedinţă din 20.04.2023 şi a deciziei nr. 144/A/2023, ambele pronunţate de Curtea de Apel Cluj, Secţia I civilă, a declarat recurs pârâta B. S.R.L.

Invocând incidenţa motivelor de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C.proc.civ., recurenta-pârâtă a solicitat, în principal, casarea încheierii și a deciziei recurate, și trimiterea cauzei, spre rejudecare, curții de apel, iar în subsidiar, casarea, în tot, a deciziei și admiterea apelului, astfel cum a fost formulat.

În susținerea recursului exercitat împotriva încheierii din 20.04.2023 pronunţate de Curtea de Apel Cluj, Secţia I civilă, recurenta-pârâtă a susținut că în mod nelegal instanța de apel a respins cererea privind efectuarea unei noi expertize în contextul în care concluziile acesteia sunt în contradicție cu punctul de vedere exprimat de expertul-parte, iar pe de altă parte, expertiza efectuată a vizat refacerea unor lucrări cu privire la spațiile comune și la gradul de deteriorare a apartamentului reclamantei ca urmare a unor infiltrații apărute la 6 ani de la achiziționarea imobilului, or acțiunea pendinte privea reducerea prețului de vânzare ca urmare a existenței unor vicii ascunse la imobil.

Prin urmare, instanța de apel, prin respingerea cererii privind efectuarea unei noi expertize, a făcut o aplicare greșită a prevederilor art. 22, coroborat cu art. 255 și art. 258 C.proc.civ., ceea ce atrage incidența motivului de casare prevăzut de art. 488 alin.1 pct. 8 C.proc.civ.

În expunerea argumentelor privind nelegalitatea deciziei curții de apel, recurenta-pârâtă a învederat următoarele aspecte:

Instanța de apel, deși reține că viciile trebuie să se ivească înainte de împlinirea termenului de garanție, așa cum prevăd dispozițiile art. 2531 alin. 4 C.civ., reține, în mod greșit, că la data promovării acțiunii, 24.04.2019, termenul de prescripție nu era împlinit.

Contrar reținerilor curții de apel, termenul de prescripție nu începe să curgă de la momentul împlinirii termenului de garanție de 3 ani, ceea ce rezultă un termen de prescripție de 6 ani, contrar reglementărilor legale.

Martorul Y. care avea împuternicire din partea intimatei-reclamante A. pentru a o reprezenta la vizionarea imobilului și care avea în administrare imobilul în litigiu, a arătat că respectivele infiltrații ar fi apărut în primăvara anului 2016, fără a putea indica, cu ocazia interogatoriului, dacă acestea s-au ivit la începutul sau la finele primăverii, când termenul de garanție era deja depășit, imobilul fiind achiziționat la 30.05.2013.

Cu ocazia audierii martorului Z., cât și cu ocazia interogatoriului intimatei, aceasta a arătat faptul că nu a trimis o notificare, un e-mail sau un mesaj către vânzător cu privire la viciile ascunse decât în anul 2019, când a arătat că infiltrațiile au apărut în anul 2018.

Prin urmare, instanţa de apel, în mod greșit, a apreciat că acțiunea este fondată, interpretând, în mod eronat, normele de drept material cu privire la garanţia pentru vicii ascunse, raportat la prescripţia dreptului material, art. 2531 al. 4 C.civ..

Instanţa de fond cât şi instanţa de apel, au făcut o greșită aplicare și interpretare a prevederilor art. 1710 alin. 1 C.civ., din perspectiva în care au dispus reducerea prețului cu valoarea lucrărilor de remediere a viciilor ascunse, soluție neprevăzută de norma legală, și prin urmare, nelegală.

Mai mult decât atât, în mod greșit, instanța de apel a apreciat că între pârâtele B. SRL şi C. SRL, pe de o parte, în calitate de vânzători, şi reclamanta A., pe de altă parte, în calitate de cumpărătoare, a intervenit un contract de construcție pentru care vânzătorii nu au respectat autorizația de construire nr. 669/2012.

În argumentarea incidenței motivului de casare prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 6 C.proc.civ., recurenta-pârâtă susține că decizia recurată conține motive contradictorii, din perspectiva în care instanța de apel a dispus atât reducerea preţului cât şi refacerea lucrărilor, sancţiuni diferite din perspectiva art. 1710 al. 1 lit. a) şi c) C.civ., prin cumularea unor obligaţii care sunt exclusiv alternative.

Cu privire la cererea reconvențională, în mod greșit instanța de apel a reținut că aceasta este neîntemeiată prin raportare la prevederile art. 1710 alin. 1 C.civ. care indică, în mod gradual, sancțiunile ce intervin vânzătorului în ipoteza unor vicii ascunse. Or, instanța de apel apreciază ca fiind întemeiată aplicarea soluţiei prevăzute de lit. c) a art. 1710 alin. 1 C.civ., ca fiind ultima soluţie înaintea rezoluțiunii raporturilor juridice dintre părţi, în condiţiile în care instanţa de apel era sesizată să analizeze caracterul fondat, atât al cererii de apel cât şi a soluţiei de fond şi apoi caracterul întemeiat al acesteia.

Cu toate că achiesează la soluţia primei instanţe şi apreciază ca cererea de apel este neîntemeiată, în dispozitivul deciziei atacate, instanța de apel se pronunţă doar asupra caracterului nefondat al cererii de apel, ceea ce atrage incidența atât a prevederilor art. 488 al. 1 pct. 8 C.proc.civ., (raportat la aplicarea și interpretarea greșită a dispozițiilor art. 1710 alin. 1 C.civ.), cât şi din perspectiva art. 488 alin. 1 pct. 6 C.proc.civ., având în vedere nerespectarea dispozițiilor art. 425 alin. 1 lit. b) Cod de procedura civilă, cu privire la motivele de fapt pe care se întemeiază soluţia.

Instanța de apel nu a analizat critica din apel referitoare la faptul că magistratul care a efectuat cercetarea judecătoreasca la tribunal, a fost înlocuit înainte de ultimul termen de judecată, iar magistratul care s-a pronunţat pe fondul cauzei pensionându-se, nu a motivat sentinţa, aceasta fiind motivată de către preşedintele Tribunalului Cluj.

1.5. Apărările formulate în cauză

Prin întâmpinarea formulată, intimata-reclamantă A. a invocat excepția nulității recursului, în temeiul art. 489 alin. (2) C.proc.civ., din perspectiva în care motivele invocate nu se încadrează în niciuna din situaţiile de casare prevăzute de art. 488 alin. 1 C.proc.civ.

În subsidiar, intimata-reclamantă a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, și menținerea, ca temeinică și legală, a deciziei curții de apel.

În combaterea recursului formulat de pârâta B. SRL, intimata reclamantă A. a invocat următoarele apărări:

Expertiza întocmită în cauză a răspuns în integralitate şi argumentat obiectivelor şi obiecțiunilor, împrejurarea că expertul asistent a avut o altă opinie nu este suficientă pentru a fundamenta încuviinţarea unei alte expertize.

Cererea de chemare în garanţie a fost respins în mod corect, ca tardiv formulată, în concordanţă cu prevederile art. 73 alin. 3 C.proc.civ..

Viciul ascuns a fost descoperit în luna martie sau aprilie 2016, în interiorul termenului de garanţie de 3 ani, aspect confirmat de martorul Y., coroborat cu interogatoriul reclamantei, iar pretinsul subiectivism al martorului este lipsit de fundament.

Este irelevant dacă intimata-reclamantă nu a adus imediat la cunoştinţa pârâtei B. SRL existenţa deficienţilor constatate, ci doar prin intermediul notificării din anul 2019, aspect care nu influenţează momentul de început al curgerii termenului de prescripţie. Prin urmare, este irelevantă depoziţia martorului Z., neputând fi omis nici subiectivismul martorului, având în vedere calitatea de angajat al pârâtei. Nici faptul că în cuprinsul notificării din 2019 s-a făcut referire la descoperirea infiltraţiilor de apă în placa de beton, în toamna anului 2018, nu vine să infirme ipoteza apariţiei primelor deficienţe în primăvara anului 2016, având în vedere că intimata a specificat că în 2018 s-au agravat iar, probatoriul atestă descoperirea viciilor în anul 2016.

Nici reclamanta nu a solicitat şi nici instanţa nu a dispus atât reducţiunea preţului, cât şi efectuarea lucrărilor de înlăturare a viciilor ascunse pe cheltuiala vânzătoarelor, așa cum în mod nefondat se susține.

Intimata nu a contestat caracterul de viciu ascuns al celor relevate ca atare de către expert, criticile referindu-se la faptul că remedierile din apartamentul intimatei nu justifică valoarea reducţiunii preţului, întrucât suma vizează în cea mai mare parte terasa comună, respectiv spaţiul comun al blocului, iar acesta a fost utilizat, în mod continuu, în ultimii 10 ani.

Criticile sunt nefondate, întrucât intimata nu a invocat imposibilitatea de folosire a acestuia, ci faptul că din pricina viciilor ascunse, imobilul este afectat şi deteriorat, aspect confirmat de raportul de expertiză, care arată şi faptul că, în lipsa remedierii viciilor, infiltraţiile de apă vor produce efecte distructive asupra structurii de rezistenţă a imobilului şi, în final, vor determina lipsa de folosinţă a acestuia.

Criticile privind aplicarea și interpretarea greșită a prevederilor art. 22, art. 255 și art. 258 C.proc.civ. nu pot fi circumscrisemotivului de casare invocat, respectiv prevederile art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., având în vedere că acestea vizează norme de drept procesual civil.

În privința criticilor vizând modalitatea de apreciere și coroborare a probelor administrate, acestea vizează chestiuni ce țin de stabilirea situației de fapt și care nu mai poate fi analizată în

Pe fond, criticile recurentei-pârâte privind aplicarea și interpretarea greșită a dispozițiilor art. 1710 alin. 1 C.civ. sunt nefondate având în vedere că prin acțiunea introductivă de instanță a fost solicitată doar reducțiunea prețului din contractul de vânzare cumpărare, iar nu și refacerea lucrărilor, cum, în mod greșit, se susține.

Nefondate sunt și criticile subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 6 C.proc.civ. având în vedere că instanța de apel a motivat reducerea prețului de antrenarea răspunderii pentru vicii ascunse, iar raportarea la lucrările care trebuie efectuate pentru remedierea viciilor a fost făcută în contextul justificării prețului cu care trebuie redus prețul vânzării.

În privința respingerii cererii de chemare în garanție, ca tardiv formulată, dezlegarea dată de

curtea de apel acestei chestiuni este una legală având în vedere că aceasta a fost formulată la 17.03.2022, cu mult după împlinirea termenului de depunere al întâmpinării, pârâtul prin cererea reconvențională devine reclamant reconvențional strict cu privire la propria pretenție, iar nu cu privire la pretenția reclamantei în raport de care își păstrează calitatea de pârât.

Recurenta-pârâtă a depus răspuns la întâmpinare prin care a solicitat respingerea apărărilor formulate de intimata-reclamantă și admiterea recursului, astfel cum a fost formulat, pentru motivele expuse pe larg prin memoriul de recurs.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

II. 1. Examinând cu prioritate excepția nulității recursului, invocată de intimata -reclamantă prin întâmpinare, în conformitate cu dispozițiile art. 248 alin. 1 C.proc.civ., Înalta Curte constată că aceasta este nefondată și se impune a fi respinsă, ca atare, pentru următoarele considerente:

Conform dispozițiilor art. 483 alin. (3) C.proc.civ., recursul urmărește să supună Înaltei Curți de Casație și Justiție examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile. Prin urmare, casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate, acestea fiind enumerate în cuprinsul textului art. 488 alin. 1 C.proc.civ., la punctele 1-8.

Potrivit art. 486 alin. (1) lit. d C.proc.civ., cererea de recurs trebuie să cuprindă, între altele, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea lor sau, după caz, mențiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat, iar, în conformitate cu prevederile alin. (3) al aceluiași text legal, mențiunea privind motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea acestora este prevăzută sub sancțiunea nulității.

Art. 489 alin. 2 C.proc.civ. dispune că recursul este nul dacă motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 488 C.proc.civ..

A motiva recursul înseamnă, pe de o parte, arătarea cazului de nelegalitate prin indicarea unuia dintre motivele prevăzute limitativ de art. 488 C.proc.civ., iar, pe de altă parte, dezvoltarea acestuia, în sensul formulării unor critici concrete cu privire la judecata realizată de instanța care a pronunțat hotărârea recurată, din perspectiva motivului de nelegalitate invocat.

Așadar, pe lângă cerința încadrării criticilor formulate în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 C.proc.civ., Înalta Curte reține că aceste critici trebuie să vizeze argumentele instanței care a pronunțat hotărârea atacată, în caz contrar neputând fi exercitat controlul judiciar de către instanța de recurs.

Totodată, Înalta Curte reține că sancțiunea nulității priveşte calea de atac în ansamblul său, astfel încât aceasta nu va opera în măsura în care cel puţin unul dintre motivele invocate reprezintă o critică de nelegalitate, urmând a nu fi primite și analizate criticile de netemeinicie, prin care se urmărește schimbarea situației de fapt reținute de instanţa de apel, pe baza probelor administrate, și nici acelea care nu se raportează la decizia atacată.

Examinând cererea de recurs formulată de pârâta B. SRL, din perspectiva respectării exigențelor prevăzute de art. 486 alin. (1) C.proc.civ., Înalta Curte constată, contrar susținerilor intimatei-reclamante, că, deși în cuprinsul acesteia se regăsesc și susțineri care vizează situația de fapt și materialul probator, susțineri care, în mod evident, nu pot face obiect de analiză pentru instanța învestită cu soluționarea prezentei căi extraordinare de atac, există și critici a căror dezvoltare face posibilă încadrarea lor în motivele de casare reglementate de art. 488 alin. 1 C.proc.civ..

Astfel, recurenta-pârâtă a invocat, pe de o parte, încălcareadispozițiilor art. 2531 alin. 4 și ale art. 1710 C.civ., criticile astfel formulate putând fi subsumate cazului de casare reglementat de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., dar și existența unei motivări contradictorii în ceea ce privește soluția de reducere a prețului și de obligare la remedierea viciilor ascunse, în aplicarea prevederilor art. 1710 C.civ., respectiv o nesocotire a dispozițiilor art. 425 alin. 1 lit. b C.proc.civ. privind motivarea în fapt a soluției pronunțate.

Pe de altă parte, susținând că, în mod greșit, s-a constatat că, în cauză, nu este incidentă sancțiunea prescripției dreptului material la acțiune, recurenta-pârâtă a invocat încălcarea de către instanţa de apel anormelor de drept material cuprinse în dispozițiile art. 2531 alin. 4 C.civ., precum și a celor din cuprinsul dispozițiilor art. 1710 C.civ., cu referire la efectele garanției pentru vicii ascunse. Or, și aceste chestiuni pun în discuție nelegalitatea deciziei atacate din perspectiva cazului de casare reglementat de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., indicat, de altfel, ca temei de drept al recursului.

Deși este adevărat că, cel puțin în parte, susțineri similare au fost făcute și în fața instanței de apel, nu poate fi reținută nulitatea recursului câtă vreme recurenta-pârâtă s-a raportat la considerentele deciziei atacate, criticile formulate de aceasta tinzând spre a combate argumentele pe care instanța de apel și-a întemeiat soluția.

Cum, de principiu, cererea de recurs are caracter unitar, iar cererea pendinte conține și critici care satisfac cerința de a viza aspecte de nelegalitate a deciziei atacate cu recurs, nu se poate vorbi de un act de procedură nul, în sensul prevederilor art. 489 alin. (1) C.proc.civ., acesta fiind, în realitate, unul apt a determina legala învestire a instanței de recurs cu analiza acelor motive care se încadrează în rigorile art. 488 C.proc.civ., motive ce urmează a fi analizate ca atare.

În considerarea acestor aspecte, reținând că în cuprinsul cererii de recurs se regăsesc și critici ce pot fi subsumate motivelor de nelegalitate reglementate de art. 488 alin. (1) C.proc.civ., Înalta Curte, având în vedere dispoziţiile art. 486 alin. (1) şi pe cele ale art. 489 alin. (2) C.proc.civ., va respinge, ca nefondată, excepția nulității recursului declarat de pârâta B. SRL, aceasta fiind incidentă numai în situația în care niciuna dintre criticile formulate prin cererea de recurs nu poate fi încadrată în motivele de casare prevăzute de lege, ipoteză care nu se verifică în speța de față.

II.2. Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate de recurenta-pârâtă, prin raportare la actele şi lucrările dosarului precum şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curteconstată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează a fi expuse.

Prealabil examinării propriu-zise a criticilor de nelegalitate formulate de recurenta-pârâtă, Înalta Curte constată că demersul judiciar, astfel cum a fost configurat prin cererea introductivă de instanţă şi supus judecăţii instanţelor de fond, are ca obiect angajarea răspunderii contractuale a pârâtelor în virtutea garanției contra viciilor ascunse ale bunului vândut.

Prima instanță a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi excepţia inadmisibilităţii, invocate de pârâte în legătură cu petitul principal din acţiune; a admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A., și, în consecinţă, a constatat că pârâtelor le revine obligaţia legală de garanţie pentru viciile ascunse, conform art. 1707 C.civ., în calitate de vânzători, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 3032/30.05.2013.

Prin urmare, instanța a dispus reducerea preţului din contractul de vânzare-cumpărare cu suma de 157.648 lei şi a obligat pârâtele să restituie reclamantei această sumă, cu dobânda legală, calculată de la data introducerii acţiunii - 24 aprilie 2019 şi până la achitarea integrală; de asemenea, a respins cererea reconvenţională formulată de pârâtele B. SRL și C. SRL și a obligat pârâţii să achite reclamantei suma de 11874 lei, reprezentând cheltuieli parţiale de judecată.

Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut, în esenţă, în ceea ce privește excepția prescripției dreptului material la acţiune raportat la petitul principal, că descoperirea viciilor constând din lipsa hidroizolației a fost efectuată în luna martie sau aprilie 2016, și deci, în interiorul termenului de garanție de 3 ani de la achiziționarea imobilului, 30.05.2013, iar acțiunea a fost promovată la a data de 24.04.2019, înăuntrul termenului de prescripţie de 3 ani, care a început să curgă de la momentul descoperii viciului ascuns, în acord cu prevederile art. 2531 C.civ.

Pe fondul cauzei, prima instanță a reținut că, la data cumpărării, imobilul era afectat de vicii

ascunse, iar viciul ascuns determină antrenarea răspunderii vânzătorilor în baza art. 1710 alin. 1 lit. c) C.civ., din atitudinea reclamantei rezultând că dacă ar fi cunoscut despre existenţa problemelor imobilului, legate lipsa hidroizolației, nu ar fi cumpărat imobilul.

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională, tribunalul a apreciat netemeinicia acesteia reținând că, potrivit dispozițiilor art. 1710 C.civ., opţiunea rezoluțiunii convenţiei pe motivul existenţei unui viciu ascuns aparţinecumpărătorului, iar nu vânzătorului. În privința petitului subsecvent din cererea reconvențională, instanța a reținut că numai cumpărătorul are dreptul de a opta între reducerea prețului sau înlăturarea viciilor de către vânzător, şi nu vânzătorul.

Prin decizia recurată, prima instanţă de control judiciar a validat soluţia instanței de fond, respingând, ca nefondat, apelul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva încheierii civile din data de 02.06.2022 şi a sentinţei civile nr. 378 din 01.07.2022 a Tribunalului Cluj – Secţia civilă, reţinând, în esenţă, similar primei instanţe, că lipsa hidroizolaţiei terasei adiacente spaţiului proprietatea intimatei, viciu care a determinat degradări considerabile ale proprietăţii acesteia și care continuă în timp, în lipsa refacerii conforme a hidroizolaţiei, reprezintă vicii grave care, chiar dacă nu ar face improprie întrebuinţarea bunului potrivit destinaţiei sale, micșorează utilitatea acestuia în asemenea măsură încât să se poată presupune că, dacă le-ar fi cunoscut, intimata reclamantă nu ar fi încheiat contractul.

Prin recursul formulat, pârâta B. SRL a înţeles să critice, din perspectiva motivelor de casare reglementate de art. 488 alin. 1 pct. 6 și pct.8 C.proc.civ., încheierea de şedinţă din 20.04.2023, cât şi decizia civilă nr. 144A din 04.05.2023, ambele pronunţate de Curtea de Apel Cluj, Secţia I civil.

Printr-o primă critică, circumscrisă motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., recurenta-pârâtă a susţinut că instanţa de apel a respins, în mod nelegal, cererea sa privind efectuarea unei noi expertize judiciare.

Înalta Curte va analiza prezentele critici din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 5 C.proc.civ. având în vedere că se pretinde nesocotirea de către instanța de apel a unor norme de procedură (prevăzute de art. 22, art. 255 și art. 258 C.proc.civ.).

În concret, în argumentarea acestei critici, recurenta-pârâtă a arătat căîn condițiile în care expertiza efectuată la fond avea un conţinut contrar punctului de vedere exprimat de expertul parte desemnat la cererea sa, în cauză se impunea efectuarea unei noi expertize judiciare care să clarifice întinderea daunelor solicitate. Expertiza viza refacerea unor lucrări cu privire la spațiile comune și la gradul de deteriorare a apartamentului intimatei-reclamante ca urmare a unor infiltrații apărute la 6 ani de la achiziționare imobilului, iar acțiunea avea ca obiect reducerea prețului de vânzare ca urmare a existenței unor vicii ascunse ale apartamentului.

În esență, recurenta-pârâtă critică modalitatea în care instanţa de apel a administrat şi a interpretat mijloacele de probă, susţinând că era necesară efectuarea, în apel, a unei noi expertize.

Din această perspectivă, se constată că la termenul din 20.04.2024, instanţa de apel a respins

solicitarea pârâtei B. SRL de efectuare a unui nou raport de expertiză, reţinând că, având în vedere obiectul litigiului, motivele de apel, teza probatorie şi probaţiunea administrată în dosar, probele solicitate sunt neutile soluţionării cauzei.

Înalta Curte reține că aprecierea instanţei devolutive asupra aptitudinii probelor de a conduce la soluţionarea procesului nu poate fi cenzurată pe calea recursului, întrucât această chestiune vizează netemeinicia şi nu nelegalitatea hotărârii atacate.

Prin urmare, criticile recurentei prin care se tinde la reaprecierea caracterului util al probei solicitate în apel, respinse de instanță, nu pot fi analizate întrucât ele excedează cadrului restrictiv impus de dispozițiile art. 488 alin. 1 C.proc.civ., în limitele căruia poate fi exercitat controlul de legalitate al deciziei atacate.

În egală măsură, Înalta Curte reține că nu pot fi primite nici criticile care privesc nemulțumirea recurentei cu privire la modul de evaluare de către instanța devolutivă a probatoriului administrat în cauză, întrucât nici acestea nu sunt chestiuni ce reclamă un control de legalitate al hotărârii atacate ci tind la reaprecierea probelor și la schimbarea situaţiei de fapt reținute, împrejurare ce contravine dispozițiilor art. 483 alin. 3 C.proc.civ., din cuprinsul cărora rezultă că recursul urmărește să supună instanței competente examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile și nu netemeinicia acesteia.

Prin urmare, în recurs, Înalta Curte poate cerceta doar dacă curtea de apel a nesocotit în vreun fel normele de drept procesual referitoare la admisibilitatea și analiza probelor, nu și aspectele legate de utilitatea, pertinența și concludența probelor propuse a fi administrate întrucât, în această cale extraordinară de atac, nu are loc o devoluare a fondului, instanţa de recurs neavând competenţa legală de a repune în discuţie şi de a reanaliza probele, astfel cum urmărește, în realitate, recurenta-pârâtă.

Deși recurenta susține că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 22, 255 și 258 C.proc.civ., nu a adus nicio critică în acest sens deciziei atacate, limitându-se la a susține că instanța de apel era obligată să analizeze toate aspectele invocate în susținerea cererii de refacere a expertizei, or, această simplă afirmație nu demonstrează prin ea însăși caracterul nelegal al încheierii atacate și nu justifică incidența cazului de casare reglementat de art. 488 alin. 1 pct. 5 C.proc.civ., câtă vreme recurenta nu a arătat modalitatea în care instanța de apel a încălcat textele legale invocate.

Este adevărat că instanța de apel poate dispune refacerea sau completarea probelor administrate la prima instanță, în cazul în care consideră că sunt necesare pentru soluționarea cauzei, precum și administrarea probelor noi propuse în condițiile art. 478 alin. 2 C.proc.civ..

Însă, atât în cazul probelor noi, cât și în ipoteza refacerii unor probe sau a completării probatoriului, trebuie îndeplinită cerința aprecierii în sensul pertinenței, concludenții și utilității lor pentru soluționarea cauzei de către instanța de apel, în limitele devoluțiunii ce a operat în apel. De aceea, chiar dacă părțile solicită probele prin motivarea apelului, respectiv, a întâmpinării, instanța de apel este suverană în a aprecia cu privire la utilitatea, concludența și pertinența acestora în soluționarea cauzei.

Prin urmare, faptul că instanța de apel a respins cererea de refacere a expertizei, formulată de pârâtă în calea devolutivă de atac, nu echivalează cu încălcarea rolului activ reglementat de art. 22 C.proc.civ. și nici cu nesocotirea celorlalte dispoziții procedurale indicate de recurentă, câtă vreme instanța de apel a apreciat că proba nu este utilă cauzei și a respins-o ca atare, aprecierea instanţei devolutive asupra aptitudinii probelor de a conduce la soluţionarea procesului neputând fi cenzurată pe calea recursului.

Recurent nu relevă, în concret, modalitatea în care instanța de apel a încălcat normele de procedură, ci opune aprecierilor instanţei de apel propriile susțineri formulate în cursul procesului cu privire la probe și la situația de fapt, or, o asemenea comparație exclude incidența cazului de recurs invocat, care presupune existența unei încălcări a regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității, ipoteză ce nu a fost demonstrată în cauză.

Textul art. 264 C.proc.civ. consacră principiul potrivit căruia judecătorul apreciază probele în vederea stabilirii existenței sau inexistenței faptelor pentru a căror dovedire au fost încuviințate și administrate, aprecierea probelor fiind operațiunea prin care judecătorul determină puterea doveditoare și valoarea fiecărei probe în parte, precum și ale probelor în ansamblul lor, în scopul aflării adevărului în cauză.

Dreptul la un proces echitabil presupune ca toate cererile și observațiile părților să fie cu adevărat reținute, adică analizate corespunzător de către instanța de judecată, ceea ce înseamnă că instanța are obligația de a proceda la o analiză efectivă a motivelor, argumentelor și mijloacelor de probă ale părților și de a le aprecia relevanța, potrivit principiului mai sus menționat. Or, în condiţiile în care instanţa de apelşi-a prezentat argumentele pentru care a considerat că cererea de refacere a expertizei nu poate fi primită, nu se poate reţine încălcarea normelor de procedură referitoare la admisibilitatea, încuviințarea și administrarea probelor, criticile aduse încheierii atacate nejustificând admiterea căii de atac promovate împotriva acesteia.

În susținerea recursului declarat împotriva deciziei pronunțate în apel, subsumat motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., recurenta-pârâtă a susținut, sub un prim aspect, că, în mod greșit instanța devolutivă a reținut că termenul de prescripție nu era împlinit și că acesta începe să curgă la momentul expirării termenului de garanție, stabilind astfel, contrar reglementărilor legale, un termen de prescripție de 6 ani.

În argumentarea acestui aspect de nelegalitate, recurenta-pârâtă critică modul în care instanţa de apel a interpretat dispoziţiile art. 2531 alin. 4 C.civ. prin raportare la probatoriul administrat în cauză, apreciind că acțiunea este prescrisă, iar viciile nu au apărut în perioada termenului de garanție.

Din această perspectivă, susține că depoziția martorului Y. care avea și împuternicire din partea intimatei –reclamante pentru a o reprezenta cu ocazia vizionării imobilului, în vederea efectuării expertizei judiciare și care administra imobilul, și potrivit căreia infiltrațiile ar fi apărut în primăvara anului 2016, dar și declarația intimatei-reclamante, nu au putut indica, cu exactitate, momentul de început sau de final al primăverii, când termenul de garanție era depășit, imobilul fiind achiziționat la 30.05.2013.

Recurenta-pârâtă a mai susţinut, în aceeaşi direcţie, că din declarațiile martorului Z. dar și din interogatoriul luat intimatei-reclamante a reieșit faptul că vânzătorul nu a fost informat în legătură cu existența viciilor ascunse apărute în anul 2018, decât în 2019.

Cu titlu preliminar, Înalta Curte reține că verificarea legalității hotărârii, din perspectiva modului de interpretare și aplicare a normelor de drept material, presupune, pentru faza procesuală a recursului, să se stabilească dacă, la situația de fapt, aşa cum a fost ea determinată de instanţele fondului, pe baza probelor administrate, a fost corect aplicată legea. Aceasta pentru că, motivul de casare prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ. poate fi invocat doar atunci când prin hotărârea recurată s-a produs o încălcare a legii, respectiv dacă soluția este în contradicție cu legea care a fost aplicată raportului juridic dedus judecății iar înlăturarea acestei contradicții se impune în raport cu faptele şi temeiurile de drept incidente, astfel cum acestea au fost pe deplin stabilite în cauză.

Prin urmare, subsumat acestui motiv de nelegalitate, care se referă la cazurile când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, instanța de control judiciar nu poate analiza decât acele critici care vizează exclusiv modul de interpretare și aplicare a normelor de drept material aplicabile litigiului, susținerile care vizează situația de fapt și modul de interpretare a acesteia și a probelor neputând forma obiect de analiză în recurs întrucât nu constituie motive de nelegalitate a deciziei atacate, ci de netemeinicie a acesteia, care excedează cadrului restrictiv impus de art. 488 alin. 1 C.proc.civ., în limitele căruia poate fi exercitată și soluționată calea extraordinară de atac a recursului.

Din această perspectivă, trimiterile recurentei pârâte la depozițiile martorilor audiați în cauză și susținerile referitoare la modalitatea în care acestea ar trebui să fie apreciate și evaluate în cauză, precum și cele care vizează modul în care au fost analizate și interpretate elementele de fapt ale raporturilor dintre părți, conduita manifestată de acestea, nu pot fi primite câtă vreme nu relevă niciun aspect de nelegalitate a deciziei atacate, ci, cel mult, de netemeinicie, astfel că nu pot fi reevaluate de către instanța de control judiciar, întrucât o asemenea operațiune ar presupune o nouă analiză și interpretare a probelor și a situației de fapt și nu o verificare a legalei aplicări a normelor de drept material, chestiune incompatibilă cu calea de atac a recursului.

Așadar, în raport de situația de fapt reținută în apel, situație ce nu mai poate fi schimbată în recurs, Înalta Curte poate să verifice doar dacă instanța a constatat în mod corect că în cauză nu operează prescripția dreptului material la acțiune, iar pe fond dacă sunt îndeplinite condițiile impuse de normele de drept material aplicabile litigiului pentru ca răspunderea pârâtei să poată fi antrenată.

Cu referire la chestiunea ce vizează prescripția, curtea de apel a constatat că viciile ascunse au apărut în primăvara anului 2016, și având în vedere data promovării acțiunii, 24.04.2019, termenul de prescripție al dreptului material la acțiune nu era împlinit.

În drept, potrivit dispozițiilor art. 2531 C.civ.: „(1) Dacă prin lege nu se prevede altfel, prescripţia dreptului la acţiune pentru viciile ascunse începe să curgă a) în cazul unui bun transmis sau al unei lucrări executate, alta decât o construcţie, de la împlinirea unui an de la data predării ori recepţiei finale a bunului sau a lucrării, în afara cazului în care viciul a fost descoperit mai înainte, când prescripţia va începe să curgă de la data descoperirii b) în cazul unei construcţii, de la împlinirea a 3 ani de la data predării sau recepţiei finale a construcţiei, afară numai dacă viciul a fost descoperit mai înainte, când prescripţia va începe să curgă de la data descoperirii (2) Pentru executarea unor lucrări curente, termenele prevăzute la alin. (1) sunt de o lună, în cazul prevăzut la lit. a), respectiv de 3 luni, în cazul prevăzut la lit. b) (3) Dispoziţiile alin. (1) şi (2) se aplică şi în cazul lipsei calităţilor convenite ori al lipsurilor cantitative, însă numai dacă oricare din aceste lipsuri nu puteau fi descoperite, fără cunoştinţe speciale, printr-o verificare normală (4) Termenele prevăzute în prezentul articol sunt termene de garanţie înăuntrul cărora viciile trebuie, în toate cazurile, să se ivească (5) Prin dispoziţiile prezentului articol nu se aduce însă nicio atingere termenelor de garanţie speciale, legale sau convenţionale (6) Dispoziţiile prezentului articol se aplică, în mod corespunzător, şi în cazul produselor pentru care s-a prevăzut un termen de valabilitate, ca şi în cazul bunurilor sau lucrărilor pentru care există un termen de garanţie pentru buna funcţionare.

Ocrotirea intereselor părții interesate dar și asigurarea securității și stabilității raporturilor juridice au determinat pe legiuitor să reglementeze în mod corespunzător începutul prescripţiei extinctive în cazul răspunderii pentru vicii ascunse ale construcției executate. Cum viciile ascunse ale construcțiilor se observă mai greu, prescripția dreptului la acțiune începe să curgă nu de la data ivirii lor, ci de la momentul subiectiv al cunoașterii lor.

Reiese, așadar, că legea fixează, ca dată de la care începe să curgă prescripția dreptului la acțiune pentru antrenarea răspunderii civile contractuale pentru vicii ascunse, un moment subiectiv, anume data la care au fost cunoscute viciile. Din acest moment, cel care beneficiază de garantarea lucrului sau a construcției, este în măsură să se adreseze instanței cu o acțiune pentru vicii ascunse.

Legiuitorul a fixat și un moment obiectiv de la care începe să curgă prescripția, care coincide cu împlinirea unui termen calculat de la data predării, de 3 ani în situația construcțiilor, dacă legea sau părțile nu au stabilit alte termene de garanție.

Textele de lege precitate nu trebuie interpretate în sensul că prin acestea s-au stabilit alte termene de prescripție, ci că momentul descoperirii viciilor ascunse marchează debutul curgerii prescripției și că descoperirea viciilor ascunse de la care curge prescripția, trebuie să aibă loc cel mai târziu în termenul legal sau convențional de la predarea bunului.

Contrar susținerilor recurentei-pârâte, termenul de garanție de 3 ani nu „prelungește” termenul de prescripție de la 3 ani la 6 ani, termenul de garanție reprezentând un interval de timp în care lucrul vândut trebuie să îşi păstreze calitățile pentru care a fost achiziționat. Totodată, termenul de garanție marchează temporal momentul limită până la care este posibilă pierderea sau diminuarea calităților lucrărilor din pricina defectelor lor și care poate antrenarea răspunderea vânzătorului.

În cauza dedusă judecății, reclamanta A., prin acțiunea înregistrată la data de 24.04.2019, a solicitat instanței, în principal, să constate că pârâtelor le revine obligația de garanție pentru vicii ascunse, conform art. 1707 C.civ., în calitate de vânzători, conform contractului de vânzare nr. 3032/30.05.2013, și, în consecință, să se dispună reducerea prețului din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3032/30.05.2013 cu suma de 213.636, 98 lei (evaluată provizoriu) constând în contravaloarea lucrărilor de reparație necesare pentru înlăturarea viciilor și pentru înlăturarea infiltrațiilor de apă din clădirea situată în Cluj-Napoca și să fie obligate pârâtele să restituie această sumă, în temeiul art. 1350, coroborat art. 1710, alin. (1), lit. c) C.civ.

Cu privire la momentul ivirii viciilor ascunse, ca situație de fapt rezultată în urma administrării de probatorii, instanța de apel a statuat că acestea au fost descoperite în primăvara anului 2016.

Prin urmare, în aplicarea prevederilor art. 2531 alin. 4 C.proc.civ., de la acel moment a început să curgă termenul de prescripție de 3 ani,termen care s-a împlinit la 31.05.2019, în ultima zi a lunii care marchează finalul primăverii.

Acțiunea promovată de reclamantă a fost înregistrată la 24.04.2019, mai înainte de împlinirea termenului de prescripție, împrejurare în raport de care critica recurentei-pârâte referitoare la aplicarea și interpretarea greșită a dispozițiilor art. 2531 alin. 4 C.civ. este nefondată.

O altă critică, subsumată aceluiași motiv de casare, prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., vizează aplicarea și interpretarea greșită de către instanța de apel a prevederilor art. 1710 alin. 1 lit. c C.civ.

În argumentarea acestei critici, recurenta-pârâtă a susținut că instanța de apel a dispus o măsură neprevăzută de lege, aceea de reducere a prețului corespunzătoare valorii lucrărilor necesare pentru remedierea viciilor.

Critica recurentei-pârâte B. SRL este nefondată.

Potrivit art. 1710 C.civ. „(1) În temeiul obligaţiei vânzătorului de garanţie contra viciilor, cumpărătorul poate obţine, după caz: a) înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia;b) înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii;c) reducerea corespunzătoare a preţului; d) rezoluţiunea vânzării.(2) La cererea vânzătorului, instanţa, ţinând seama de gravitatea viciilor şi de scopul pentru care contractul a fost încheiat, precum şi de alte împrejurări, poate dispune o altă măsură prevăzută la alin. (1) decât cea solicitată de cumpărător.”

Din economia normei juridice enunţate rezultă neîndoielnic faptul că i se recunoaşte cumpărătorului, în temeiul obligaţiei vânzătorului de garanţie contra viciilor, un drept de opţiune privind măsurile reparatorii prevăzute de lege. El poate opta pentru înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia, înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii, reducerea corespunzătoare a preţului ori rezoluţiunea vânzării.

Dreptul de opţiune al cumpărătorului trebuie să fie proporţional cu gravitatea viciilor, scopul pentru care contractul a fost încheiat, precum şi în raport de alte împrejurări avute în vedere de părţi ori ivite ulterior, astfel încât să fie înlăturate efectele negative suportate de cumpărător.

Dacă măsura aleasă este disproporţionată faţă de punctele de reper legale menţionate, potrivit alin. (2), la cererea vânzătorului, instanţa, pe baza probatoriului administrat, poate dispune o altă măsură prevăzută la alin. (1) decât cea solicitată de cumpărător.

Înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia înseamnă repararea bunului, astfel încât să nu mai prezinte vicii.

Doctrina și jurisprudența în materie au fost constante în a statua în sensul în care scopul acţiunii estimatorii, prin care cumpărătorul solicită reducerea preţului pentru existenţa unui viciu ascuns, este acela de a obţine reducerea preţului proporţional cu pierderea suferită de bun ca urmare a existenţei viciului ascuns. În ceea ce priveşte estimarea pierderii valorii bunului, aceasta va fi făcută printr-o expertiză de specialitate.

În cauza de față, se constată că, prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat, în principal, reducerea prețului din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3032/30.05.2013 cu suma de 213.636, 98 lei (evaluată provizoriu) constând în contravaloarea lucrărilor de reparație necesare pentru înlăturarea viciilor și pentru înlăturarea infiltrațiilor de apă din clădirea situată în Cluj-Napoca și să fie obligate pârâtele să restituie această sumă, în temeiul art. 1350, coroborat art. 1710, alin. (1), lit. c) C.civ..

Instanțele de fond, urmare a administrării probatoriilor, au constatat că pârâtelor le revine obligația de garanție pentru viciile ascunse, în raport de dispozițiile art. 1707 C.civ., în calitate de vânzători, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3032/30.05.2013, aspect de altfel, necontestat de recurenta-pârâtă prin prezenta cale de atac, raportul de expertiză efectuat în cauză dovedind existența unui viciu ascuns al clădirii constând în lipsa hidroizolației terasei adiacente spațiului proprietatea reclamantei.

Conform raportului de expertiză efectuat în cauză, viciul a creat degradări însemnate imobilului, în absența refacerii conforme a hidroizolației, valoarea lucrărilor fiind estimată de către expert la 157648 lei.

Or, câtă vreme, în cauză, s-a făcut dovada că pârâtei B. SRL îi revine obligația de garanție pentru viciile ascunse ale imobilului, iar prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat restituirea parțială a prețului, instanța de apel, în mod corect, dând eficiență prevederilor art. 1710 alin. 1 lit. c C.civ., a dispus reducerea prețului imobilului cu valoarea estimată a lucrărilor necesare pentru înlăturarea viciilor ascunse ale bunului.

Prin urmare, soluția de reducere a prețului din contractul de vânzare cumpărare nr. 302 din 30.05.2013 cu suma de 157648 lei, și obligarea pârâtei B. SRL la restituirea către reclamantă a acestei sume, ca reprezentând parte din prețul încasat ca urmare a descoperii viciilor ascunse a imobilului vândut, nu are valențele unei dispoziții ce adaugă la lege, așa cum în mod nefondat se susține, ci este însăși consecința aplicării întocmai a dispoziției legale anterior citate.

Este evidentă că într-o logică juridică firească măsura de reducere a prețului trebuie să se raporteze la o valoare care să acopere prejudiciul suferit de către reclamanta cumpărătoare ca urmare a viciilor ascunse ale imobilului, suma din preț retrocedată reprezentând deprecierea lucrului ca urmare a viciilor ascunse, conform expertizei efectuate în cauză.

Pe de altă parte, Înalta Curte reține că susținerile recurentei-pârâte în această privință sunt contradictorii. Astfel, prin cererea de recurs, recurenta-pârâtă critică soluția curții de apel prin care ar fi fost obligată la restituirea către reclamantă a unei fracții din preț necesară pentru remedierea viciilor, iar pe de altă parte, prin cererea reconvențională, în subsidiar, a solicitat instanței ca, în măsura în care se constată că răspunde pentru existența viciilor ascunse ale imobilului, să fie obligată la efectuarea lucrărilor necesare pentru îndepărtarea acestora. Cu privire la acest aspect, Înalta Curte constată că intimata-reclamantă nu a fost de acord ca lucrările de remediere a viciilor ascunse ale imobilului să fie efectuate de către recurenta-pârâtă B. SRL, instanța de apel reținând că refuzul acesteia este pe deplin justificat în contextul în care recurenta-pârâtă și-a încălcat obligațiile contractuale dar și legale ce îi reveneau de efectuare a hidroizolației, în conformitate cu cerințele prevăzute, în mod obligatoriu, de autorizația de construire nr. 669 din 07.06.2012, aspect relevat și de expertiza efectuată în cauză.

În aceste coordonate expuse, criticile recurentei-pârâte subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ.. urmează a fi apreciate de asemenea, ca fiind nefondate.

Înalta Curte constată că este nefondată și critica ce vizează modul de soluționare a cererii reconvenționale.

Deși este adevărat că dispozițiile art. 1710 alin.2 C.civ. permit instanței să pronunțe o soluție ce nu a fost solicitată de către cumpărător, în speță, raportat la elementele de fapt ale cauzei, așa cum au fost reținute de instanțele devolutive, solicitarea recurentei în sensul de a executa ea însăși lucrările de reparație a imobilului indicate de expert nu poate fi primită câtă vreme, pe de o parte, reclamanta nu a fost de acord cu o asemenea manieră de rezolvare a litigiului, iar, pe de altă parte, pârâta și-a încălcat obligația de executare a imobilului, mai precis a hidroizolației,în conformitate cu cerințele prevăzute în mod obligatoriu de planșele autorizate și vizate ale AC nr. 669/07.06.2012, aspect relevat de expertul desemnat în cauză.

Or, în raport de aceste aspecte , în special de conduita pârâtei, soluția adoptată de instanțele de fond apare ca fiind legală, în concordanță cu dispozițiile art. 1710 alin.2 C.civ., susținerile în sens contrar formulate de recurenta pârâtă urmând a fi înlăturate na neîntemeiate.

Nici din perspectiva cazului de casare reglementat de art. 488 alin. 1 pct. 6 C.proc.civ. nu se poate reține nelegalitatea deciziei atacate.

Sub un prim aspect, se susține că decizia curții de apel conține motive contradictorii în condițiile în care se reține, prin raportare la prevederile art. 1710 alin. 1 lit. a și lit. c C.civ., atât obligația de reducere a prețului cât și aceea de refacere a lucrărilor, în contextul în care cele două obligații sunt prevăzute de legiuitor în mod alternativ.

Dincolo de împrejurarea că situația relevată nu se circumscrie noțiunii de considerente contradictorii avute în vedere de legiuitor prin dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 6 C.proc.civ., care se referă la ipoteza în care hotărârea cuprinde considerente ce se exclud reciproc, în sensul că din unele rezultă netemeinicia acţiunii, iar din altele faptul că acţiunea este întemeiată, Înalta Curte constată că aceasta nici nu are corespondent în realitate.

Așa cum s-a arătat deja, art. 1710 alin.1 C.civ. reglementează posibilităţile alternative pe care le are cumpărătorul în cazul în care sunt îndeplinite toate condiţiile privind declanşarea răspunderii pentru vicii ascunse.

Aplicând întocmai aceste prevederi legale, instanțele de fond, constatând că pârâtelor le revine obligaţia de garanţie pentru viciile ascunse, în calitate de vânzători, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 3032/30.05.2013, au dispus reducerea preţului din acest contract.

Nici reclamanta nu a solicitat și nici instanţa nu a dispus, atât reducțiunea prețului cat și efectuarea lucrărilor de înlăturare a viciilor ascunse pe cheltuiala vânzătoarelor, faptul că instanțele s-au raportat la valoarea lucrărilor necesare pentru înlăturarea viciilor neavând valențele unei duble reparații cum nefondat se susține de către recurentă.

Subsumat aceluiași motiv de casare, prevăzut de art. 488 alin.1 pct. 6 C.proc.civ., recurenta a susținut că instanța de apel deși „constată caracterul neîntemeiat al cererii, prin dispozitiv, se pronunță doar asupra caracterului nefondat la cererii de apel.”

În esență, recurenta-pârâtă pretinde că instanța de apel s-a pronunțat doar asupra caracterului fondat al cererii de apel, deși era chemată să analizeze și caracterul întemeiat al cererii pe fond, ceea ce, în opinia acesteia, ar echivala cu situația în care hotărârea nu ar cuprinde motivele pe care se întemeiază, și ar atrage incidența motivului de casare prevăzut de art. 488 alin.1 pct. 6 C.proc.civ..

Cu privire la aceste susțineri, Înalta Curte reține în cauza de față, curtea de apel a fost învestită cu soluționarea apelului exercitat de pârâta B. SRL prin care s-a solicitat modificarea, în tot, a sentinței tribunalului nr. 378/2022 cât și a încheierii din 02.06.2022, în sensul admiterii excepțiilor prescripției dreptului material la acțiune și inadmisibilității, iar în subsidiar, respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată, și admiterii cererii reconvenționale cu privire la petitul secundar.

Analizând criticile din apel, curtea a constatat că acestea sunt nefondate și, ca atare, în aplicarea dispozițiilor art. 480 alin.1 C.proc.civ. a pronunțat soluția de respingere a apelului ca nefondat.

Contrar susținerilor recurentei-pârâte, o dezlegare pe fond de către instanța de apel cu privire la caracterul întemeiat sau nu al cererilor deduse judecății nu poate interveni decât în cazurile expres și limitativ prevăzute de art. 480 alin. 3, alin. 5 și alin. 6 C.proc.civ.. Astfel, ipotezele în care instanța de apel poate da o dezlegare, pe fond cererilor, sunt acelea în care constată că, în mod greșit, prima instanță a soluționat procesul fără a intra în judecata fondului ori judecata s-a făcut în lipsa părții care nu a fost legal citată, cu excepția situației în care părțile au solicitat trimiterea cauzei, spre rejudecare, primei instanțe, în situația în care constată că are competența să judece în primă instanță, ori atunci când reține că există un alt motiv de nulitate decât cel prevăzut la alin. 5 iar prima instanță a judecat în fond, ipoteze care însă nu se regăsesc în speță.

Printr-o ultimă critică adusă deciziei instanței de apel recurenta susține că instanța devolutivă nu a avut în vedere că magistratul care a participat la cercetarea judecătorească la fond a fost înlocuit înaintea ultimului termen de judecată, magistrat care s-a pronunțat asupra fondului cauzei dar nu a motivat soluția.

Cu referire la aspectul de nelegalitate invocat, Înalta Curte reține că art. 214 C.proc.civ. prevede următoarele:

„(1) Membrii completului care judecă procesul trebuie să rămână aceiaşi în tot cursul judecăţii. (2) În cazurile în care, pentru motive temeinice, un judecător este împiedicat să participe la soluţionarea cauzei, acesta va fi înlocuit în condiţiile legii. (3) Dacă înlocuirea prevăzută la alin. (2) a avut loc după ce s-a dat cuvântul în fond părţilor, cauza se repune pe rol.”

În cauză, se constată că dosarul pendinte a fost repartizat aleatoriu spre competentă soluționare, la fond, completului 4F-NCPC.

Ulterior, prin procesul verbal încheiat cu ocazia repartizării ciclice, din 02.05.2022, cauza a fost repartizată completului nr. 3F-NCPC, înlocuirea completului de judecată fiind efectuată în acord cu dispozițiile art. 104 alin. 1-3 din Regulamentul de ordine interioară a instanțelor judecătorești și urmare a Hotărârii Colegiului de Conducere al instanței nr. 11/2022.

Conform înscrisurilor aflate la dosar, se constată că schimbarea completului de judecată învestit cu soluționarea cauzei a intervenit la 02.05.2022, anterior momentului procesual la care instanța a constatat cauza în stare de judecată și a acordat cuvântul părților în dezbateri, 16.06.2022.

Contrar susținerilor recurentei-pârâte, faptul că la dezbaterile pe fond a participat un alt judecător decât cel care a efectuat cercetarea judecătorească, nu atrage după sine nulitatea hotărârii judecătorești, legiuitorul făcând vorbire despre continuitatea completului de judecată ulterior momentului procesual în care li s-a dat cuvântul, pe fond, părților, iar nu anterior, ceea ce nu este cazul în speță.

Prin urmare, se constată că, în cauză, au fost respectate exigențele impuse de dispozițiile art. 214 alin. 1 și alin. 2 C.proc.civ. privind continuitatea completului de judecată, critica recurentei-pârâte sub acest aspect fiind nefondată.

În privința criticii referitoare la faptul că hotărârea judecătorească a fost semnată și redactată de un al judecător decât cel care a participat la dezbateri și la pronunțarea soluției, Înalta Curte reține că potrivit art. 426 alin. 4 C.proc.civ.: „Dacă vreunul dintre judecători este împiedicat să semneze hotărârea, ea va fi semnată în locul său de preşedintele completului, iar dacă şi acesta ori judecătorul unic se află într-o astfel de situaţie, hotărârea se va semna de către preşedintele instanţei. Când împiedicarea priveşte pe grefier, hotărârea se va semna de grefierul-şef. În toate cazurile se face menţiune pe hotărâre despre cauza care a determinat împiedicarea.”

Din conținutul hotărârii, reiese că sentința Tribunalului Cluj- Secția civilă nr. 378 din 01.07.2022 a fost semnată de către președintele instanței ca urmare a eliberării din funcție, prin pensionare, a judecătorului care a pronunțat soluția.

Reiese, așadar, că împrejurarea că hotărârea judecătorească a fost semnată de un alt magistrat decât cel care a participat la pronunțarea soluției este în perfect acord cu dispozițiile legale anterior redate, fără a reliefa o situație care să atragă incidența vreunui motiv de casare.

Faţă de aceste considerente, reținând că niciuna dintre criticile aduse de recurenta-pârâtă deciziei atacate nu justifică casarea acesteia, Înalta Curte, în temeiul art. 496 C.proc.civ., a respins, ca nefondat, recursul declarat de aceasta.