Rental tariff validity for protected cultural spaces and statutory limits on unilateral rent increases

Şedinţa publică din data de 1 iulie 2020

Asupra recursului de faţă, constată următoarele:

1. Prin cererea înregistrată la data de 24.10.2016 pe rolul Tribunalului Bihor, secţia a II-a civilă, sub nr. x/2016, reclamanta A., prin preşedinte B., în contradictoriu cu pârâta PRIMĂRIA MUNICIPIULUI ORADEA a solicitat instanţei reducerea chiriei, respectiv obligarea pârâtei să revină la situaţia anterioară a tarifelor pentru spaţiul deţinut de reclamantă în sensul de a se percepe o chirie modică de 1 sau 2 RON/mp., pentru spaţiul de 40 mp. închiriat reclamantei, situat în Oradea, fără cheltuieli de judecată.

În drept, au fost invocate dispoziţiile Legii nr. 8/1996, O.G. nr. 21/2003 şi art. 31 din H.G. nr. 1280/2003.

2. Prin sentinţa nr. 194/LP/11.10.2018, pronunţată de Tribunalul Bihor, secţia a II-a civilă, în dosarul nr. x/2016, s-a admis excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a pârâtei PRIMĂRIA ORADEA şi s-a respins cererea formulată împotriva acestei persoane ca fiind formulată împotriva unei persoane fără capacitate procesuală de folosinţă; s-a respins ca nefondată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâţii CONSILIUL LOCAL AL MUNCIPIULUI ORADEA şi MUNICIPIUL ORADEA, având ca obiect obligaţia de a face, fără cheltuieli de judecată.

3. Împotriva acestei sentinţe reclamanta A., prin preşedinte B., a formulat apel, solicitând casarea acesteia şi trimiterea cauzei spre rejudecare la Tribunalul Bihor. În subsidiar, a solicitat admiterea cererii de chemare în judecată, în sensul de a fi obligat pârâtul Consiliul Local al Municipiului Oradea să revină la situaţia anterioară a tarifului, respectiv cuantumul chiriei să fie acel prevăzut în contractul nr. x/04.06.2013 încheiat între părţi.

Prin decizia nr. 189/C/2019-A/23.05.2019 a Curţii de Apel Oradea, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal s-a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta A. prin preşedinte B., în contradictoriu cu intimaţii PRIMĂRIA MUNICIPIULUI ORADEA, MUNICIPIUL ORADEA prin primar şi CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ORADEA împotriva sentinţei nr. 194/11.10.2018 a Tribunalului Bihor, care a fost menţinută în totalitate.

În argumentarea acestei soluţii instanţa de apel a reţinut următoarele:

Prin apelul declarat reclamanta a criticat, în primul rând, faptul că s-a respins nelegal cererea îndreptată împotriva Primăriei Oradea ca fiind formulată împotriva unei persoane fără capacitate procesuală de folosinţă.

În această situaţie, apelanta a susţinut că se impunea să fie analizată pe fond acţiunea, atâta timp cât demersul judiciar a fost exercitat şi împotriva pârâţilor CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ORADEA şi MUNICIPIUL ORADEA, prin primar, care au fost citaţi în cauză.

Instanţa de apel a constatat că sunt nefondate aceste susţineri ale apelantei-reclamante, deoarece tribunalul a reţinut, în mod corect, că potrivit Legii nr. 215/2001, primăria este o structură funcţională fără personalitate juridică, care aduce la îndeplinire hotărârile Consiliului Local şi dispoziţiile primarului, motiv pentru care a respins acţiunea îndreptată împotriva acesteia, ca fiind formulată în contradictoriu cu o persoană lipsită de capacitate procesuală de folosinţă.

A fost înlăturată critica apelantei, prin care s-a invocat faptul că acţiunea sa trebuia să fie analizată pe fond, fiind îndreptată şi împotriva pârâţilor Consiliul Local al Municipiului Oradea şi Municipiul Oradea.

Sub acest aspect, s-a reţinut că din dispozitivul sentinţei apelate rezultă că acţiunea reclamantei faţă de cei doi pârâţi a fost respinsă pe fond.

Faţă de cele menţionate anterior, Curtea a constatat că nu este incidentă niciuna dintre ipotezele legale reglementate de art. 480 alin. (3) din C. proc. civ., pentru a fi anulată sentinţa primei instanţe şi trimisă cauza spre rejudecare.

Instanţa de prim control judiciar a constatat că nu sunt întemeiate nici criticile formulate de reclamantă cu privire la fondul litigiului.

Astfel, s-a reţinut că între părţi s-a încheiat contractul de închiriere nr. x/29.02.2016, în cuprinsul căruia s-a inserat, la art. 6 lit. c), că preţul chiriei, la data perfectării convenţiei, este de 658,50 RON/trimestru, valoarea chiriei trimestriale fiind stabilită prin fişa de calcul (aflată la dosarul de fond), care face parte integrantă din contractul de închiriere, după formula (43,9 mp x 5 RON x 3 luni), potrivit Hotărârii Consiliului Local nr. 14/2016.

S-a arătat că în baza acestei hotărâri de consiliu s-au aprobat chiriile practicate pentru spaţiile destinate entităţilor non profit, prin stabilirea unui tarif unic de 5 RON/mp/lună raportat la suprafaţa utilă totală şi că Hotărârea nr. 14/2016 a fost adoptată de Consiliul Local în virtutea competenţelor prevăzute de lege, privind administrarea spaţiilor cu altă destinaţie (destinate creaţiei artistice - ateliere, galerii, studiouri, sedii centrale şi locale ale uniunilor de creatori, precum şi altele asemenea), în conformitate cu prevederile art. 31 din Legea nr. 550/2002, art. 36 alin. (2) lit. c), alin. (5) lit. a) din Legea nr. 215/2001 şi prevederilor art. 868 din C. civ.

În acest context, instanţa a constatat că prin semnarea contractului reclamanta a dobândit toate drepturile, dar şi-a asumat şi toate obligaţiile stipulate în cuprinsul acestuia, implicit plata chiriei datorate, în condiţiile în care potrivit art. 1270 C. civ. (2009), contractul valabil încheiat are putere de lege între părţi.

Curtea a validat concluzia la care a ajuns prima instanţă, în sensul că nu este fondată cererea reclamantei, în absenţa unui temei legal pentru reducerea chiriei menţionate în contract.

De asemenea, instanţa de apel a constatat că nu pot fi primite afirmaţiile apelantei, potrivit cărora la momentul înregistrării contractului (29.02.2016), sub nr. 46752, nu era în vigoare Hotărârea nr. 14/2016 a Consiliului Local Oradea, fiind adoptată la data de 01.03.2016.

S-a reţinut că hotărârea în discuţie a intrat în vigoare anterior încheierii contractului, respectiv la data de 19.01.2016, aşa cum rezultă din actele dosarului de fond .

Pe de altă parte, instanţa a considerat că nu are relevanţă faptul că apelanta a susţinut că nu a fost chemată la negocieri, atâta timp cât, la momentul la care s-a perfectat închirierea, aceasta nu a avut nicio obiecţie faţă de chiria trimestrială specificată expres în contract.

A constatat că nici trimiterile cu titlu general ale apelantei-reclamante la Legea nr. 550/2002, completată prin O.U.G. nr. 21/2003, ordonanţă aprobată prin Legea nr. 331/2004, nu sunt în măsură să justifice demersul iniţiat de către aceasta, avându-se în vedere că actele normative menţionate nu cuprind vreo reglementare în baza căreia să poată fi redusă chiria.

Chiar dacă apelanta a făcut trimitere la art. 31 din Legea nr. 550/2002 completată, instanţa de prim control judiciar a reţinut că aceste dispoziţii legale stabilesc, la alin. (3), că pentru spaţiile prevăzute la alin. (1) [spaţii destinate creaţiei artistice, aflate în proprietatea privată a statului şi în administrarea consiliilor judeţene, consiliilor locale sau a altor instituţii sau autorităţi publice ori în patrimoniul regiilor autonome, pentru care există contracte de închiriere încheiate …..], actualii utilizatori încheie cu titularii drepturilor de administrare, respectiv consiliile judeţene, consiliile locale, alte instituţii sau autorităţi publice ori regiile autonome în al căror patrimoniu se află spaţiile, contracte de închiriere în condiţii de facilităţi pe o perioadă de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire pentru încă 5 ani.

Prin urmare, s-a concluzionat în sensul că nici aceste prevederi nu pot fi invocate cu temei de către reclamantă în susţinerea acţiunii promovate.

Faţă de aceste considerente, în baza art. 480 alin. (1) C. proc. civ., Curtea a respins apelul reclamantei şi a constatat că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată în apel.

4. La data de 31.07.2019 s-a înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, sub nr. x/2016, recursul declarat de recurenta-reclamantă A., prin preşedinte B., împotriva deciziei nr. 189/C/2019-A/23.05.2019, pronunţată de Curtea de Apel Oradea, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Recurenta-reclamantă a solicitat admiterea recursului, cu consecinţa admiterii cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată, în sensul obligării Consiliului Local al Municipiului Oradea să revină la chiria prevăzută în contractul nr. x/04.06.2013 încheiat între părţi, cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 8/1996.

A susţinut că decizia Curţii de Apel Oradea este nelegală, întrucât s-au încălcat drepturile de autor şi s-a nesocotit momentul încheierii contractului între cele două părţi aflate în litigiu.

În acest sens, recurenta a arătat că s-a perceput, cu titlu de chirie, o sumă prea mare pentru un spaţiu care nu este comercial sau de natură a aduce venituri posesorului său şi că Direcţia Patrimoniu Imobiliar nu a înştiinţat-o cu privire la modificarea unilaterală a preţului închirierii din contractului de închiriere nr. x/04.06.2013.

A relevat faptul că Hotărârea nr. 14/2016 a Consiliului Local Oradea, prin care s-a majorat cuantumul chiriei pe metru pătrat, a intrat în vigoare la data de 1 martie 2016, ulterior înregistrării contractului de închiriere la Primăria Oradea, sub nr. x/29.02.2016.

De asemenea, recurenta a arătat că s-a majorat chiria de la 203,49 RON/trimestru la 658 RON/trimestru, fără să fie notificată şi fără să îşi dea acordul pentru această modificare.

În opinia recurentei-reclamante, Direcţia Patrimoniu Imobiliar nu era îndreptăţită să modifice cuantumul chiriei, fără acordul celeilalte părţi.

Or, procedând astfel, Direcţia Patrimoniu Imobiliar a încălcat atât prevederile contractului, cât şi dispoziţiile Legii nr. 8/1996, potrivit cărora dreptul de autor care este legat de persoana autorului şi comportă atribute de ordin moral şi patrimonial, este recunoscut şi garantat.

Recurenta apreciază că o hotărâre a consiliului local nu poate înfrânge dispoziţiile Legii nr. 8/1996 şi ale O.G. nr. 21/2003 pentru completarea Legii nr. 550/2002, care la art. 31, nou introdus, prevede că spaţiile destinate creaţiei artistice - ateliere, galerii, studiouri, sedii centrale şi locale ale uniunilor de creatori, precum şi altele asemenea, aflate în proprietatea privată a statului şi în administrarea consiliilor judeţene, consiliilor locale sau a altor instituţii sau autorităţi publice ori în patrimoniul regiilor autonome, pentru care există contracte de închiriere încheiate cu uniunile de creatori şi care sunt folosite de artiştii plastici sau alte categorii de artişti şi oameni de cultură, membri ai uniunilor naţionale de creaţie legal constituite în România şi recunoscute ca persoane juridice de utilitate publică se declară spaţii culturale protejate şi nu intră sub incidenţa Legii nr. 550/2002.

S-a arătat că Uniunea Artiştilor Plastici - Filiala Bihor este parte a Uniunii Artiştilor Plastici din România, instituţie culturală recunoscută de utilitate publică.

Totodată, recurenta a învederat faptul că prin Hotărârea nr. 32/2007 a Consiliului General al Municipiului Bucureşti s-a stabilit o chirie modică pentru spaţiile în care se desfăşoară acţiuni culturale, în timp ce prin Hotărârea nr. 14/2016 a Consiliului Local Oradea s-a stabilit un tarif de închiriere de 5 RON/mp.

În fine, a susţinut că nu pot fi reţinute apărările intimatei, în sensul că a semnat contractul nr. x/29.02.2016 fără nicio obiecţiune, în condiţiile în care s-au depus la dosar nenumărate contestaţii, memorii şi scrisori deschise care dovedesc faptul că nu a fost de acord cu preţul chiriei.

La data de 23.09.2019 intimaţii-pârâţi Consiliul Local al Municipiului Oradea, Primăria Municipiului Oradea şi Municipiul Oradea, prin primar au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat.

5. Înalta Curte, în temeiul art. 493 alin. (2) C. proc. civ., a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului.

Prin încheierea din 27.11.2019 Înalta Curte a dispus comunicarea raportului întocmit în cauză, cu menţiunea că părţile pot depune un punct de vedere la raport în termen de 10 zile de la comunicare.

Părţile nu au formulat punct de vedere la raport.

Prin încheierea din 05.02.2020 Înalta Curte a constatat că recursul nu poate fi soluţionat conform art. 493 alin. (5) sau (6) din C. proc. civ., întrucât nu există unanimitate cu privire la soluţia propusă în raport, motiv pentru care a admis, în principiu, recursul declarat de recurenta-reclamantă A., prin preşedinte B., împotriva deciziei nr. 189/C/2019-A/23.05.2019, pronunţate de Curtea de Apel Oradea, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal şi a fixat termen în şedinţă publică, cu citarea părţilor, în vederea soluţionării acestuia.

6. Analizând decizia recurată, în limitele controlului de legalitate, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte a constatat că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:

Cu titlu preliminar, Înalta Curte constată că memoriul de recurs nu este structurat din punct de vedere juridic, însă criticile anterior evocate se încadrează în motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., conform căruia se poate cere casarea unei hotărâri date cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Acest motiv de casare vizează încălcarea legii de drept material, încălcare ce poate îmbrăca mai multe aspecte: aplicarea unui text de lege străin situaţiei de fapt; extinderea normei juridice dincolo de ipotezele la care se aplică ori restrângerea nejustificată a aplicării prevederilor acesteia; textului de lege corespunzător situaţiei de fapt i s-a dat o interpretare greşită.

În cauza de faţă, recurenta-reclamantă a susţinut, în esenţă, faptul că hotărârea instanţei de apel este nelegală, întrucât au fost încălcate prevederile contractului şi dispoziţiile Legii nr. 8/1996 privind dreptul de autor şi drepturile conexe.

O primă critică vizează faptul că Direcţia Patrimoniu Imobiliar a modificat unilateral preţul închirierii din contractului de închiriere nr. x/04.06.2013 de la 203,49 RON/trimestru la 658 RON/trimestru, fără o notificare prealabilă, însă aceasta nu poate fi reţinută pentru argumentele ce se vor arăta în continuare.

Contrar susţinerilor recurentei-reclamante, instanţa supremă constată că nu este vorba despre o modificare unilaterală a tarifului perceput pentru închirierea spaţiului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, situat în Oradea, Piaţa Unirii nr. 2-4, pentru ca recurenta-reclamantă să se prevaleze de lipsa efectelor sale.

În acest sens, se reţine că părţile aflate în litigiu au semnat contractul de închiriere nr. x din 29.02.2016 pentru tariful de 5 RON/mp/lună, tarif perceput trimestrial, conform art. 6 lit. a) din acest contract.

Aşadar, părţile sunt angajate legal într-o convenţie bilaterală, ale cărei efecte se produc conform art. 1270 din C. civ., aşa cum a stabilit instanţa de apel.

În plus, se reţine că acest contract a intrat în vigoare la data de 01.03.2016, potrivit menţiunii cuprinse în art. 4 alin. (2), după adoptarea Hotărârii nr. 14/19.01.2016 de către Consiliul Local Oradea, prin care s-au aprobat chiriile practicate pentru spaţiile destinate entităţilor nonprofit (asociaţii, fundaţii, organizaţii sindicale, patronate, partide politice, asociaţii de proprietari), respectiv un tarif unic de 5 RON/mp/lună raportat la suprafaţa utilă totală a fiecărei unităţi individuale.

Acest aspect rezultă din conţinutul adresei nr. x/16.09.2016, emisă de Primăria Municipiului Oradea - Direcţia Patrimoniu Imobiliar, aflată la dosarul de fond.

De altfel, este şi lipsită de relevanţă data intrării în vigoare a Hotărârii nr. 14/2016 a Consiliului Local Oradea, în contextul în care reclamanta şi-a asumat obligaţia de a plăti acest tarif prin semnarea contractului de închiriere la 19.02.2016.

Totodată, se reţine că în contractul de închiriere încheiat de A. "A." cu Municipiul Oradea, la data de 04.06.2013, contract care a fost depus de reclamantă la dosar, la art. 5 alin. (1) lit. h) se stipulează că A. "A." are obligaţia de a respecta hotărârile Consiliului Local al Municipiului Oradea privind stabilirea chiriei, precum şi modificările ulterioare ale chiriei. De asemenea, art. 6 lit. b) prevede că:

"chiria se stabileşte în conformitate cu Hotărârile Consiliului Local" iar contractul de închiriere nr. x/29.02.2016 conţine aceleaşi prevederi.

În realitate, recurenta-reclamantă îşi exprimă nemulţumirea cu privire la faptul că tariful stabilit prin Hotărârea nr. 14/2016 a Consiliul Local Oradea (5 RON/mp) este cu mult mai mare decât cel practicat la nivelul Municipiului Bucureşti, ceea ce este în defavoarea artiştilor din provincie.

Printr-o altă critică recurenta a invocat încălcarea dispoziţiilor Legii nr. 8/1996 şi a celor cuprinse în art. 31 alin. (3) din Legea nr. 550/2002, articol care a fost introdus prin O.U.G. nr. 21/2003 pentru completarea Legii nr. 550/2002 privind vânzarea spaţiilor comerciale proprietate privată a statului şi a celor de prestări de servicii, aflate în administrarea consiliilor judeţene sau a consiliilor locale, precum şi a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local.

Din această perspectivă, Înalta Curte constată că nu există nicio incompatibilitate a art. 31 din O.U.G. nr. 21/2003, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 331/2004, cu încheierea contractului de închiriere în condiţiile stipulate.

Articolul 31 din Legea nr. 550/2002 privind vânzarea spaţiilor comerciale proprietate privată a statului şi a celor de prestări de servicii, aflate în administrarea consiliilor judeţene sau a consiliilor locale, precum şi a celor din patrimoniul regiilor autonome de interes local, introdus prin Ordonanţa de urgenţă nr. 21/2003, prevede că:

"(1) Spaţiile destinate creaţiei artistice - ateliere, galerii, studiouri, sedii centrale şi locale ale uniunilor de creatori, precum şi altele asemenea -, aflate în proprietatea privată a statului şi în administrarea consiliilor judeţene, consiliilor locale sau a altor instituţii sau autorităţi publice ori în patrimoniul regiilor autonome, pentru care există contracte de închiriere încheiate cu uniunile de creatori şi care sunt folosite de artiştii plastici sau de alte categorii de artişti şi oameni de cultură, membri ai uniunilor naţionale de creatori legal constituite în România şi recunoscute ca persoane juridice de utilitate publică, se declară spaţii culturale protejate şi nu intră sub incidenţa prezentei legi".

Potrivit art. 31 alin. (3) din Legea nr. 550/2002, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 331/2004, "Pentru spaţiile prevăzute la alin. (1), actualii utilizatori încheie cu titularii drepturilor de administrare, respectiv consiliile judeţene, consiliile locale, alte instituţii sau autorităţi publice ori regiile autonome în al căror patrimoniu se află spaţiile, contracte de închiriere în condiţii de facilităţi pe o perioadă de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire pentru încă 5 ani".

Acest text de lege consacră afectaţiunea specială a spaţiilor destinate artiştilor plastici, considerându-le spaţii culturale iar pentru aceste spaţii, declarate ca atare prin Hotărâre de Guvern, se încheie, în condiţiile art. 31 alin. (3) din O.U.G. nr. 21/2003 modificat prin Legea nr. 331/2004, contract de închiriere în condiţii facile, prin aplicarea unor tarife diminuate.

În speţă, reclamanta trebuia să facă dovada în faţa instanţelor devolutive, în condiţiile art. 31, că spaţiul în discuţie este declarat spaţiu cultural conform art. 31 alin. (1) şi (2) din O.U.G. nr. 21/2003 şi că tariful chiriei depăşeşte un tarif acordat în regim de facilitate pentru a putea evoca încălcarea acestor dispoziţii legale, în condiţiile în care un tarif de 5 RON/mp este considerat prea oneros.

În lipsa acestor demersuri probatorii, considerând că, în raport cu actele şi lucrările dosarului, instanţele de fond au făcut o corectă apreciere a stării de fapt, hotărârea instanţei de apel nu poate fi cenzurată din perspectiva legalităţii prin prezentul recurs.

Prin urmare, se constată că soluţia instanţei de prim control judiciar reflectă interpretarea şi aplicarea corectă a prevederilor legale incidente, argumentele recurentei-reclamante neavând pertinenţa de a susţine nelegalitatea hotărârii atacate prin prisma motivului de casare invocat.

Faţă de cele anterior expuse, în temeiul art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă A., prin preşedinte B., împotriva deciziei nr. 189/C/2019-A/23.05.2019, pronunţată de Curtea de Apel Oradea, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 1 iulie 2020.