Unilateral contract rescission for non-payment despite missing commissionary clause: validity of extrajudicial termination notice under Romanian Civil Code

Şedinţa publică din data de 7 martie 2024

După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bihor, secţia I civilă la 28 noiembrie 2019, sub nr. x/2019, reclamanta S.C. A. S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta Persoana Fizică Autorizată B., rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017 de Biroul Individual Notarial C., ca urmare a nerespectării obligaţiilor contractuale asumate; obligarea pârâtei la restituirea sumei de 150.000 euro (echivalentă a 693.000 RON, la cursul stabilit de părţi de 1 euro/4,62 RON), reprezentând o parte din preţul achitat în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017 de acelaşi notar public la data de 3 noiembrie 2017; obligarea pârâtei la plata dobânzii legale penalizatoare aferente sumei de 150.000 euro (echivalentă a 693.000 RON, la cursul stabilit de părţi de 1 euro/4,62 RON), de la data la care se va dispune rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare menţionat, până la plata efectivă a debitului; obligarea pârâtei la plata sumei de 1.000.000 euro (echivalentă a 4.772.000 RON, la cursul BNR din data formulării prezentei - 1 euro/4,7722 RON), reprezentând despăgubiri pentru beneficiul nerealizat ca urmare a nerespectării de către pârâtă a obligaţiilor asumate prin contract; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată generate de acest litigiu.

Prin cererea reconvenţională pârâta a solicitat a se constata că a intervenit rezoluţiunea convenţiei ca urmare a declaraţiei de rezoluţiune nr. 40/14.06.2019 şi a solicitat obligarea reclamantei la plata lipsei de folosinţă a imobilului pentru perioada 21.06.2019-22.01.2020.

2. Hotărârea instanţei de fond

Prin sentinţa nr. 21/C din 2 februarie 2021, pronunţată în dosarul nr. x/2019, Tribunalul Bihor, secţia I civilă a respins cererea principală formulată de reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta Persoana Fizică Autorizată B.. A admis în parte cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă Persoana Fizică Autorizată B., în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă A. S.R.L. şi a constatat că a intervenit rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017 de BIN C., ca efect al declaraţiei de rezoluţiune nr. 40/14.06.2019 dată la BEJ D.. A respins restul pretenţiilor pârâtei-reclamante, inclusiv pe cea privind plata cheltuielilor de judecată.

3. Hotărârea instanţei de apel în primul ciclu procesual

Prin decizia nr. 1360 A din 9 decembrie 2021, Curtea de Apel Oradea, secţia I civilă a admis apelul formulat de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva sentinţei nr. 21/C din 2 februarie 2021, pronunţate de Tribunalul Bihor, secţia I civilă, pe care a schimbat-o, în tot, în sensul că a admis în parte acţiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâta Persoana Fizică Autorizată B.. A constatat rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017 de BIN C.. A obligat-o pe pârâtă la restituirea sumei de 693.000 RON, echivalentă a sumei de 150.000 euro şi a dobânzii legale de la data pronunţării hotărârii, până la data plăţii efectivă. A respins restul pretenţiilor din cererea de chemare în judecată. A respins cererea reconvenţională. A obligat-o pe intimata-pârâtă Persoana Fizică Autorizată B. să achite apelantei-reclamante S.C. A. S.R.L. suma de 15.802,5 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată parţiale, constând în taxă timbru achitată în fond şi apel pentru capetele de cerere admise. A luat act de declaraţia apelantei-reclamante că va solicita pe cale separată cheltuielile de judecată constând în onorariul de avocat.

4. Hotărârea instanţei de recurs

Prin decizia nr. 1966 din 20 octombrie 2022, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a respins, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva încheierii din 2 noiembrie 2021 şi a deciziei nr. 1360 A din 9 decembrie 2021, pronunţate de Curtea de Apel Oradea, secţia I civilă. A admis recursul declarat de pârâta Persoana Fizică Autorizată B. împotriva deciziei nr. 1360 A din 9 decembrie 2021 a Curţii de Apel Oradea, secţia I civilă, a casat decizia atacată şi a trimis cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel.

5. Decizia pronunţată de curtea de apel în cel de-al doilea ciclu procesual

Prin decizia nr. 768 din 14 iunie 2023, pronunţată în dosarul nr. x/2019, Curtea de Apel Oradea, secţia I civilă, a respins, ca nefondat, apelul formulat de reclamanta S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu intimata-pârâtă Persoana Fizică Autorizată B., împotriva sentinţei nr. 21/C din 2 februarie 2021, pronunţată de Tribunalul Bihor, secţia I civilă. A obligat-o pe apelantă la plata către intimată a sumei de 10.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

4. Recursul

Împotriva deciziei nr. 768 din 14 iunie 2023 a Curţii de Apel Oradea, secţia I civilă a declarat recurs reclamanta S.C. A. S.R.L., invocând dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., în principal nerespectarea limitelor deciziei de casare şi încălcarea prevederilor art. 501 alin. (1) şi (3) din acelaşi act normativ.

Recurenta a susţinut că, prin decizia de casare, acţiunea introductivă nu a fost soluţionată în mod definitiv, astfel încât rejudecarea apelului nu era limitată la cererea reconvenţională, ci trebuia să aibă în vedere şi soluţia pronunţată asupra cererii principale, fără a se încălca dezlegările în fapt şi în drept ale Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

A învederat că în cuprinsul deciziei de casare nu se regăseşte analiza în fapt sau în drept a motivului de rezoluţiune şi nici a motivului privitor la neîndeplinirea obligaţiei vânzătorului de predare a imobilului. Or, nici nu putea avea loc o astfel de analiză în condiţiile în care obiectul recursului în primul ciclu procesual l-a constituit decizia instanţei de apel, iar în cuprinsul acesteia nu s-a regăsit o astfel de analiză. O interpretare contrară a deciziei de casare în contextul întregii evoluţii a procesului şi fără analiza cererii principale, ar echivala cu privarea reclamantei de un grad de jurisdicţie.

Din analiza literală a deciziei Înaltei Curţi (pag. 19, ultimul alin.), reiese că limitele casării nu s-au referit doar la analiza motivului de apel privitor la cererea reconvenţională, Înalta Curte stabilind că instanţa de apel trebuia să ţină seama de dezlegările sale, urmând a analiza motivele din apelul reclamantei referitoare la cererea reconvenţională.

În lipsa examinării acestui motiv de către instanţa de recurs şi a unei limitări exprese a analizei la apelul ce a vizat cererea reconvenţională, în rejudecare, curtea trebuia să soluţioneze şi motivul de apel care a vizat cererea introductivă. De altfel, îndeplinirea/neîndeplinirea obligaţiei de predare reprezintă şi o apărare formulată cu privire la cererea reconvenţională, existând o legătură indisolubilă între cele două cereri.

Dacă cererea principală ar fi fost soluţionată în mod definitiv în primul ciclu procesual, inclusiv în ceea ce priveşte motivul de rezoluţiune întemeiat pe neîndeplinirea obligaţiei de predare, atunci nu mai exista motiv de trimitere a cauzei spre rejudecare, putându-se modifica decizia din apel iar apelul reclamantei să fie respins.

Recurenta a mai invocat nepronunţarea instanţei de apel în privinţa apărării formulate asupra cererii reconvenţionale, apreciind că au fost încălcate dispoziţiile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.

A arătat că, atât prin întâmpinarea la cererea reconvenţională depusă la fond, cât şi în apel şi prin concluziile orale şi scrise expuse, a invocat lipsa, în raportul juridic dedus judecăţii, a unui pact comisoriu care să permită vânzătorului să declare unilateral rezoluţiunea şi, subsecvent, instanţei să o constate.

A afirmat că instanţele de fond şi de apel nu s-au pronunţat asupra posibilităţii de a constata rezoluţiunea unilaterală a contractului, în lipsa stipulaţiei convenţionale.

Invocând dispoziţiile art. 1550 şi art. 1552 C. civ., recurenta a arătat că, pentru a se declara rezoluţiunea unilaterală, pe care instanţa poate să o constate şi nu să o dispună, este necesar ca această posibilitate sa fi fost stipulată expres în contract. Or, în contractul din prezenta cauză nu a fost inserată o astfel de clauză.

Potrivit art. 1553 C. civ., pactul comisoriu produce efecte dacă prevede, în mod expres, obligaţiile a căror neexecutare atrage rezoluţiunea sau rezilierea de drept a contractului.

Clauza contractuală redată de instanţa de apel în considerente, la pag. 17 alin. (6), reprezintă o reluare a prevederilor art. 1516 alin. (2) C. civ., ca dispoziţie generală sau a art. 1724 din acelaşi C. proc. civ. şi specială în materia contractului de vânzare-cumpărare, şi nu stipulează încetarea de drept a contractului sau posibilitatea rezoluţiunii unilaterale.

Mai mult, referirea la daune interese face ca intenţia reală a părţilor să permită acordarea rezoluţiunii doar pe cale judecătorească. În interpretarea acestei clauze, în măsura în care s-ar putea susţine ca ar avea caracter îndoielnic, trebuie să se aibă în vedere că, atunci când au dorit să insereze un pact comisoriu sau o condiţie rezolutorie expresă, părţile au menţionat încetarea de drept a contractului, astfel cum au procedat în cazul neobţinerii autorizaţiei de construire (art. 1268 alin. (2) C. civ.).

Diferenţa între a dispune şi a constata rezoluţiunea este în strânsă legătură cu dispoziţiile art. 35 C. proc. civ., pârâtul având la dispoziţie (doar) acţiunea în realizare (dispunerea de către instanţă a rezoluţiunii), iar nu şi acţiunea în constatarea rezoluţiunii.

Recurenta a invocat incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., susţinând că hotărârea recurată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1685 şi art. 1687 C. civ.

A arătat că, potrivit art. 1685 C. civ., predarea se face prin punerea bunului vândut la dispoziţia cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări, pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei. În situaţia în care obiect al vânzării este un imobil sunt aplicabile şi dispoziţiile art. 1687 din acelaşi cod, potrivit cărora predarea imobilului se face prin punerea acestuia la dispoziţia cumpărătorului, liber de orice bunuri ale vânzătorului.

Aplicarea corectă a normei de drept material presupune stabilirea de către instanţă a existenţei unei posesii libere şi neîngrădite, precum şi eliberarea imobilului de orice bunuri ale vânzătorului, şi nu posibilitatea lipirii unor afişe sau efectuarea unor măsurători prin permiterea accesului de către chiriaşul/chiriaşii fostului proprietari.

A susţinut că rezultă din cuprinsul actului autentic de vânzare cumpărare că posesia imobilelor nu a fost predată la data încheierii acestuia, 03.11.2017, ci trebuia sa aibă loc ulterior, respectiv cel târziu până la data de 10.07.2018, actul autentic făcând dovada deplină, până la înscrierea în fals (art. 270 C. proc. civ.).

În aceste condiţii, aspectul reţinut de instanţa de apel la pag. 17 alin. (3) în considerente, anume că nu este credibil ca timp de aproape 2 ani apelanta să nu facă niciun demers pentru a obţine folosinţa imobilului, dacă într-adevăr nu i-ar fi fost predat de către intimată, invocând acest aspect doar începând cu corespondenţa din 15.05.2019, după expirarea termenului contractual de plată a diferenţei de preţ, ignoră contractul şi dispoziţiile de drept material invocate anterior, care prevăd predarea ulterioară a imobilului, în condiţiile art. 1685 şi art. 1687 C. civ., la mai mult de 8 luni de la semnarea sa.

Din perspectiva regulii stabilite la art. 249 C. proc. civ., având în vedere că actul autentic de vânzare-cumpărare menţiona că bunurile imobile nu s-au predat la momentul încheierii şi că reclamanta a invocat faptul negativ al nepredării, revenea vânzătorului obligaţia de a atesta predarea, acesta nefăcând o dovadă în acest sens.

Recurenta a arătat că uzanţa este în sensul ca dovada îndeplinirii obligaţiei de predare a posesiei imobilului ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare să se facă pe baza unui proces-verbal de predare-primire, care nu a fost încheiat niciodată.

A precizat că nu solicită o reanalizare a probelor administrate, ci doar să se constate că, şi în condiţiile probelor la care a făcut referire instanţa de apel, chiar şi în interpretarea dată de aceasta, s-au aplicat greşit dispoziţiile legale privitoare la predarea bunului, pe care curtea nu le-a amintit.

A învederat existenţa probelor administrate pe aspectul predării imobilului asupra cărora instanţa de apel nu s-a pronunţat, încălcându-se dispoziţiile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.. Astfel, recurenta a solicitat să se aibă în vedere că instanţa de apel a ignorat răspunsul pârâtului la întrebarea nr. 8 din interogatoriu, respectiv susţinerea acestuia că predarea ar fi avut loc la data şi prin simpla semnare a contractului de vânzare-cumpărare, deşi acesta conţine menţiunea contrară expresă. Pârâtul nu a efectuat, ulterior încheierii contractului, vreun demers în privinţa predării bunului.

De asemenea, a susţinut că instanţa de apel a ignorat notificarea din 01.08.2019, prin care a invitat-o pe recurentă în vederea predării imobilului, la acea dată, la orele 13:00. Dacă imobilul a fost predat la momentul încheierii contractului, nu era necesară inserarea clauzei potrivit căreia predarea acestuia urma a fi realizată ulterior, până la 10.07.2018 sau formularea notificării.

A făcut referire la depoziţia martorului E., pretins redată parţial, din care reiese că acesta a folosit efectiv imobilul până în 2018; că nici la momentul formulării declaraţiei, 06.10.2020, imobilul nu era predat în conformitate cu art. 1687 C. civ. că la momentul încheierii contractului (03.11.2017), imobilul nu era liber de sarcini.

Potrivit art. 1685 C. civ., predarea se face prin punerea bunului vândut la dispoziţia cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări, pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei. Lipirea unui afiş ce reprezenta exercitarea unei obligaţii de informare a cetăţenilor, cu sau fără permisiunea posesorului, nu poate echivala cu exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei. Similar, efectuarea măsurătorilor cadastrale în vederea alipirii şi alipirea imobilelor, pentru care cumpărătoarea era împuternicită prin contractul de vânzare-cumpărare, nu echivalează cu exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei.

În privinţa ocupării unei părţi din imobil de Liceul "F.", a arătat că instanţa de apel a reţinut că nu s-a dovedit faptul că acesta a invocat drepturi proprii cu privire la clădirile C3 şi C4, în totală contradicţie cu cele reţinute de instanţa de fond, respectiv că reclamanta a cunoscut această situaţie de fapt şi de drept, conform contractului.

5. Apărările formulate în cauză

Intimata Persoana Fizică Autorizată B. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În esenţă, litigiul poartă asupra unei acţiuni/cereri reconvenţionale prin care se solicită a se dispune, respectiv a se constata rezoluţiunea unui contract de vânzare-cumpărare, părţile imputând fiecare celeilalte neexecutarea obligaţiilor contractuale asumate.

În primul ciclu procesual instanţa de fond a admis cererea reconvenţională, constatând intervenită rezoluţiunea convenţiei ca efect al declaraţiei de rezoluţiune nr. 40/2019.

În apel a fost schimbată soluţia şi admisă acţiunea reclamantei, reţinându-se culpa pârâtei care s-a opus la obţinerea autorizaţiei de construire şi nu a predat imobilul.

Prin decizia nr. 1966/2022 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, prin care s-a finalizat primul ciclu procesual, a fost respins recursul reclamantei, s-a admis recursul pârâtei, iar cauza a fost trimisă spre rejudecarea cererii reconvenţionale.

În considerentele acestei hotărâri, instanţa de casare a dat anumite dezlegări cu privire la limitele rejudecării, raportându-se la situaţia de fapt astfel cum a fost reţinută de instanţele devolutive, după cum urmează: între pârâta B., în calitate de vânzător şi reclamanta A. S.R.L., în calitate de cumpărătoare, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017 de BIN C., prin care s-a convenit transferul dreptului de proprietate asupra unor imobile (terenuri şi construcţii) situate în municipiul Salonta str. x, judeţul Bihor, preţul vânzării fiind de 450.000 euro, din care suma de 150.000 euro s-a achitat integrat anterior autentificării contractului de vânzare-cumpărare, iar suma de 300.000 euro trebuia să se achite până cel mai târziu la data de 03.05.2019. S-a reţinut caracterul relevant al următoarelor clauze: -diferenţa de preţ de 300.000 euro se va achita până cel mai târziu la data de 03.05.2019, iar plata acestei diferenţe este condiţionată de obţinerea autorizaţiei de construire; -în situaţia în care diferenţa de preţ nu va fi achitată până cel mai târziu la data de 03.05.2013, vânzătorul poate alege între rezoluţiunea contractului cu daune interese şi executarea silită a obligaţiei de plată, situaţie în care cumpărătorul pierde avansul achitat; -în situaţia în care din orice motiv autorizaţia de construire nu se va emite de către Primăria loc. Salonta pentru edificarea unei construcţii cu destinaţia de spaţiu comercial cu o suprafaţă de aproximativ 4500 mp sau se va emite condiţionat de acordul oricăror terţe persoane fizice sau juridice, contractul se desface de plin drept, iar vânzătoarea se obligă să restituie cumpărătoarei suma încasată, adică 150.000 euro, în termen de 3 luni de la data refuzului de eliberare a autorizaţiei de construire.

S-a constatat că reclamanta cumpărătoare nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a diferenţei de preţ (300.000 euro) până la data stipulală în contract, anume 03.05.2019, astfel că pârâta i-a comunicat reclamantei prin executor judecătoresc, la data de 21.06.2019, uzând de notificarea nr. x/14.06.2019, solicitarea de a plăti suma de 300.000 euro în termen de maximum 5 zile de la primirea acestei notificări, comunicându-i reclamantei şi că, în caz contrar, intervine declaraţia de rezoluţiune a contractului de vânzare-cumpărare, conform prevederilor art. 1552 alin. (1) C. civ.

Reclamanta nu a făcut plata diferenţei de preţ în termenul stabilit de pârâtă, invocând faptul că autorizaţia de construire nu a putut fi obţinută, astfel că nu ar mai fi fost ţinută la a plăti suma pretinsă de vânzătoare.

Înalta Curte a arătat că, în concepţia noului C. civ., condiţia substanţială unică atât a rezoluţiunii judiciare, cât şi a celei convenţionale întemeiată pe pactele comisorii constă (în urma interpretării per a contrario a prevederilor art. 1551 alin. (1) teza întâia C. civ.) în existenţa unei neexecutări contractuale însemnate, fără ca legea să impună şi cerinţa ca neexecutarea să fie culpabilă pentru ca rezoluţiunea să poată fi dispusă ori invocată.

În acest sens, a statuat că, deşi este real şi necontestat că autorizaţia de construire nu fusese obţinută până la data la care diferenţa de preţ trebuia plătită de reclamantă, aceasta nu l-a notificat pe pârât în conformitate cu însuşi contractul de vânzare-cumpărare încheiat, care se referea la situaţia în care nu s-ar obţine "din orice motiv" autorizaţia de construire, astfel că, la data (ulterioară celei de 03 mai 2019) la care pârâta a invocat ea însăşi neîndeplinirea unei obligaţii contractuale însemnate (plata diferenţei de preţ în sumă de 300.000 euro), informând-o pe reclamanta cumpărătoare cu privire la intervenirea rezoluţiunii contractului ca efect al acestei neexecutări, faţă de inexistenţa declaraţiei unilaterale de rezoluţiune din partea reclamantei, contractul se găsea în fiinţă.

Clauza contractuală care îngăduie rezoluţiunea de plin drept a contractului la cererea reclamantei indiferent de motivul în raport de care autorizaţia de construire nu ar fi fost obţinută, a fost apreciată de către instanţa de recurs ca fiind excesivă, adică abuzivă şi disproporţionată în raport cu pârâta vânzătoare în condiţiile în care, sub aspect factual, s-a reţinut că neaprobarea planului de urbanism zonal (înţeles ca o condiţie prealabilă obligatorie în vederea obţinerii autorizaţiei de construire) îi este imputabilă reclamantei A. S.R.L., care tinde la a-şi invoca propria culpă pentru a obţine un beneficiu propriu, provocând, în acelaşi timp, un rezultat prejudiciabil pentru pârâtă.

În condiţiile în care iniţiativa rezoluţiunii contractului a aparţinut pârâtei, iar clauza privind condiţionarea desfiinţării convenţiei de neîndeplinirea unei obligaţii propriei a reclamantei de obţinere a autorizaţiei de construcţie pentru spaţiu comercial a fost calificată drept clauză abuzivă, s-a apreciat că nu sunt întrunite condiţiile pentru a se constata că a intervenit rezoluţiunea la cererea reclamantei, astfel că reclamanta nu mai putea obţine nici daune-interese de la pârâtă. Considerând că acţiunea reclamantei nu putea fi admisă, recursul acesteia a fost respins, a fost admis recursul pârâtei, iar cauza a fost trimisă spre rejudecare cu indicaţia de a se ţine seama de toate dezlegările făcute prin decizie, urmând, de asemenea, a se analiza motivele din apelul reclamantei care se referă la admiterea în parte a cererii reconvenţionale de către prima instanţă, pentru a se vedea, inclusiv, dacă erau îndeplinite cerinţele contractuale şi legale în raport de care pârâta putea invoca sau nu rezoluţiunea.

Raportat la decizia de casare, instanţa de rejudecare a apelului a reţinut că are a se pronunţa cu privire la cererea reconvenţională, astfel cum a fost admisă în primă instanţă. Reanalizând probatoriul administrat, a apreciat că nu este credibil ca timp de aproape 2 ani reclamanta să nu facă niciun demers pentru a obţine folosinţa imobilului, dacă într-adevăr nu i-ar fi fost predat de intimată, şi că nu a dovedit că liceul F. ar fi invocat drepturi proprii cu privire la clădirile C3 şi C4.

A constatat că modificarea contractului de vânzare, la solicitarea reclamantei, prin inserarea de noi obligaţii, apare ca fiind excesivă, mai cu seamă că până la acel moment pârâta îşi executase obligaţiile ce-i incumbau, astfel că sunt îndeplinite condiţiile necesare pentru a opera pactul comisoriu cuprins în contractul de vânzare, dat fiind faptul că reclamanta nu a înţeles să plătească către PFA "B." preţul vânzării, la împlinirea termenului fixat prin punerea în întârziere.

Printr-o primă critică, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta a susţinut că instanţa de apel în mod greşit s-a rezumat la analiza cererii reconvenţionale, deşi trebuia, alăturat, să soluţioneze şi acţiunea principală.

Critica este nefondată, date fiind limitele casării în care s-a dispus, astfel cum corect a reţinut şi instanţa de apel, ca, din punct de vedere procedural, să fie analizată exclusiv cererea reconvenţională, din perspectiva cerinţelor legale şi contractuale în raport de care pârâta putea invoca sau nu rezoluţiunea, urmând a se ţine cont de faptul că, în decizia de casare, s-a reţinut că acţiunea promovată de reclamată nu putea fi admisă, neexistând un motiv de rezoluţiune a convenţiei imputabil părţii cocontractante.

Totodată, contrar susţinerilor recurentei, instanţa de apel a analizat motivele de apel formulate de reclamantă împotriva soluţiei de admitere a cererii reconvenţionale, reţinând a fi îndeplinite condiţiile privind desfiinţarea convenţiei la iniţiativa pârâtei pentru neexecutarea, de către reclamantă, a obligaţiei de plată a preţului.

În baza aceloraşi dispoziţii ale art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta a imputat instanţei de apel faptul că nu s-ar fi pronunţat asupra apărării sale în sensul inexistenţei unui pact comisoriu care s-ar activa în cazul neexecutării obligaţiilor contractuale, iar, în subsidiar, asupra repunerii părţilor în situaţia anterioară, prin restituirea avansului, indiferent de ipoteza reţinută pentru dispunerea rezoluţiunii.

Recurenta a mai susţinut, invocând dispoziţiile art. 1550 şi art. 1552 C. civ., că doar existenţa unui pact comisoriu permite vânzătorului să declare unilateral rezoluţiunea şi, subsecvent, instanţei să o constate, iar clauza contractuală redată în considerentele deciziei de apel nu poate fi asimilată unui astfel de pact, întrucât reprezintă o reluare a conţinutului art. 1516 alin. (2) sau a art. 1724 C. civ., fără a stipula încetarea de drept a contractului sau posibilitatea rezoluţiunii unilaterale.

Este de reţinut că, deşi critica a fost subsumată dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta s-a raportat la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., susţinând neanalizarea de către instanţă a tezei redate, ce constituie o apărare în raport de cererea reconvenţională.

Or, din această perspectivă, motivul de recurs astfel formulat se încadrează în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., în sensul că hotărârea nu cuprinde motivele pentru care a fost înlăturată o atare apărare.

Critica este nefondată. Astfel, contrar susţinerilor recurentei, instanţa de apel a analizat modalitatea de desfiinţare a convenţiei în limitele impuse de decizia de casare.

În acest context, s-a reţinut cu forţă obligatorie prin respectiva hotărâre că pârâta a invocat neîndeplinirea unei obligaţii contractuale însemnate (plata diferenţei de preţ în sumă de 300.000 euro), iar condiţia inserată în pactul comisoriu, în sensul că neobţinerea, din orice motiv, a autorizaţiei de construire, îi conferă reclamantei cumpărătoare dreptul a declara rezoluţiunea, este abuzivă şi disproporţionată în raport cu pârâta vânzătoare. De asemenea, instanţa de recurs a statuat că reclamanta este în culpă pentru neexecutarea obligaţiilor contractuale şi că nu mai poate obţine daune-interese de la pârâtă, astfel că acţiunea în rezoluţiunea convenţiei a fost respinsă. S-a dispus ca instanţa de rejudecare să verifice, în limitele cererii reconvenţionale, dacă erau îndeplinite cerinţele contractuale şi legale în raport de care pârâta putea invoca rezoluţiunea.

Raportat la această cerinţă, instanţa de apel a considerat că, pentru a opera pactul comisoriu, a fost îndeplinită condiţia notificării reclamantei şi condiţia neachitării preţului vânzării la împlinirea termenului fixat prin punerea în întârziere.

În legătură cu această aserţiune, este de reţinut că în contract au fost inserate mai multe clauze care instituiau obligaţii ale părţilor cu sancţiuni specifice. Astfel, pe de o parte, exista clauza, reluată în considerentele finale ale deciziei de apel conform căreia "În situaţia în care diferenţa de preţ nu va fi achitată până cel mai târziu la data de 03.05.2019, vânzătorul poate alege între rezolutiunea contractului cu daune interese şi executarea silită a obligaţiei de plată conform art. 1724 C. civ.. În această situaţie, vânzătorul va redeveni proprietar asupra construcţiei, iar cumpărătorul va pierde suma achitată azi data autentificării prezentului act (s.n. de 150.000 euro achitată la data încheierii contractului)".

Pe de altă parte, în convenţie, părţile au inserat clauza potrivit căreia "Contractul de vânzare cumpărare se va desface de plin drept în situaţia în care cumpărătorul va comunica o notificare vânzătorului din care să rezulte că nu va edifica construcţia, notificare care îi va fi comunicată vânzătorului în această situaţie în intervalul celor 18 luni începând cu data de azi, această comunicare a notificării fiind la opţiunea sa unilaterală (. . . . . . . . . .)".

Cea de-a doua clauză, care constituie un pact comisoriu, a fost considerată de instanţa de recurs ca fiind abuzivă şi înlăturată din ordinea juridică contractuală, cauza fiind trimisă spre rejudecare pentru a se analiza modalitatea în care pârâta s-a prevalat de prima clauză menţionată, în baza căreia a iniţiat procedura de declarare unilaterală a rezilierii.

Reclamanta a susţinut că această clauză nu reprezintă un pact comisoriu şi nu îşi putea produce efecte decât în urma unei rezoluţiuni judiciare, însă aserţiunea sa, întemeiată în parte, nu poate fi valorificată în sensul pretins.

Este adevărat că instanţa de apel a apreciat eronat, în lipsa menţiunilor obligatorii prevăzute de art. 1553 C. civ., că şi această clauză reprezintă un pact comisoriu, însă, în fapt, a analizat, astfel cum a dispus instanţa de casare, condiţiile în care a operat rezoluţiunea unilaterală, respectiv existenţa notificării şi neîndeplinirea obligaţiei imputate ca nefiind executată, la expirarea termenului de punere în întârziere.

Prin urmare, deşi, astfel cum s-a arătat anterior, clauza nu reprezintă un pact comisoriu, aceasta nu înseamnă că în baza acesteia, nu putea fi formulată o declaraţie unilaterală de rezoluţiune în baza prevederilor art. 1552 C. civ.

În acest sens, potrivit art. 1550 C. civ.:, (1) Rezoluţiunea poate fi dispusă de instanţă, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptăţită. (2) De asemenea, în cazurile anume prevăzute de lege sau dacă părţile au convenit astfel, rezoluţiunea poate opera de plin drept."

Se constată astfel că rezoluţiunea contractului prin intermediul declaraţiei unilaterale a creditorului, act juridic unilateral de voinţă reprezintă unul dintre cele trei moduri de operare a rezoluţiunii, distinct de ipoteza pactelor comisorii şi de rezoluţiunea dispusă de instanţă. Textul de lege menţionat prevede, în alin. (1), dreptul pur potestativ al creditorului obligaţiei de a opta între rezoluţiunea judiciară şi cea unilaterală extrajudiciară a convenţiei, ceea ce o diferenţiază de rezoluţiunea de drept convenţională prevăzută sub forma pactelor comisorii de art. 1553 C. civ., la care art. 1550 alin. (2) C. civ. face trimitere.

Potrivit art. 1552 alin. (1) C. civ., rezoluţiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului atunci când părţile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligaţia în termenul fixat prin punerea în întârziere.

Se constată astfel, că dispoziţiile art. 1552 C. civ. prevăd posibilitatea desfiinţării unei convenţii fără condiţia culpei, bazată exclusiv pe o neexecutare suficient de importantă a unei obligaţii contractuale. Prin urmare, legea permite creditorului, chiar şi în lipsa unui pact comisoriu expres, să invoce rezoluţiunea contractului pentru neexecutare în manieră unilaterală şi esenţialmente extrajudiciară, ce poate fi supusă unui control judiciar de legalitate şi temeinicie a posteriori.

Or, în cauză, de vreme ce instanţa de recurs a înlăturat efectele pactului comisoriu, apreciind că a operat declaraţia de rezoluţiune, şi a considerat că neplata diferenţei de preţ constituie o neexecutare însemnată, instanţa de apel procedat, în mod corect, în limitele acestor dezlegări, doar la verificarea îndeplinirii condiţiilor formale ce conferă efect juridic acestei proceduri, respectiv faptul că a existat o notificare de punere în întârziere pentru neplata diferenţei de preţ, obligaţia nefiind executată nici la termenul stabilit prin notificare.

Recurenta nu a contestat îndeplinirea acestor condiţii, susţinând doar că rezoluţiunea nu se putea dispune decât pe cale judiciară sau în baza unui pact comisoriu. Or, astfel cum s-a arătat anterior, în concepţia noului C. civ., creditorul obligaţiei este liber să aleagă, în cazul neexecutării de către partea cocontractantă a obligaţiilor convenite, între rezoluţiunea judiciară şi cea prin declaraţie unilaterală, deci poate să recurgă la o procedură extrajudiciară, chiar în lipsa unui pact comisoriu expres.

Distinct de această chestiune, recurenta a afirmat că, indiferent de forma desfiinţării convenţiei, era îndreptăţită la restituirea avansului. Din acest punct de vedere este de reţinut, pe de o parte, că instanţa de recurs a statuat deja că, în condiţiile invocării propriei culpe, reclamanta nu este îndreptăţită la plata de daune-interese, iar, pe de altă parte, că declaraţia de reziliere a fost formulată în executarea clauzei potrivit căreia, în situaţia în care diferenţa de preţ nu va fi achitată la termenul convenit, dacă vânzătorul alege rezoluţiunea contractului, va redeveni proprietar asupra construcţiei, iar cumpărătorul va pierde suma achitată la data autentificării convenţiei.

Prin urmare, neexecutarea de către reclamantă a obligaţiei de plată integrală a preţului a creat posibilitatea rezoluţionării contractului prin declaraţie unilaterală, modalitate pe care pârâtul a ales-o, în detrimentul executării silite a obligaţiei de plată a diferenţei de preţ.

O a treia a critică întemeiată pe dispoziţiile ar 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. afirmă greşita interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 1685 şi ale art. 1687 C. civ., recurenta susţinând, în esenţă, că posesia imobilului nu i-a fost predată, prin eliberarea imobilului de orice bunuri ale vânzătorului, în condiţiile în care, în contract, se prevăzuse un termen distinct de predare. Apreciază, totodată, că instanţa de apel nu s-a raportat la existenţa probelor administrate sub aspectul predării imobilului (interogatoriu, notificări, declaraţii de martor) şi nici la împrejurarea că o parte din imobil era ocupată de Liceul "F.".

Critica nu poate fi analizată din perspectiva pretinsă de recurentă în primul rând pentru că se opun dezlegările instanţei de recurs privind cadrul procesual în care se poate proceda la rejudecarea cauzei. Astfel, potrivit considerentelor deciziei de casare nr. 1966/2022, reclamanta nu a notificat pârâta în legătură cu neexecutarea obligaţiilor proprii, astfel că, până la momentul la care pârâta, la rândul său a formulat notificare, contractul se găsea în fiinţă, faţă de inexistenţa declaraţiei unilaterale de rezoluţiune din partea reclamantei. Cum acţiunea în rezoluţiune, prin care s-a invocat şi acest motiv de desfiinţare a contractului, nepredarea posesiei imobilului, a fost respinsă, reanalizarea acestei chestiuni nu se mai impunea. Cu toate acestea, instanţa de apel a verificat susţinerea reclamantei referitoare la nepredarea imobilului, evaluând elementele factuale deduse din probele administrate, coroborat cu prezumţia judiciară a lipsei de credibilitate a pasivităţii reclamantei, concluzionând că nu s-a dovedit teza probatorie pretinsă de aceasta.

Or, sub acest aspect, reevaluarea probelor administrate în sensul solicitat de reclamantă, este incompatibilă cu faza procesuală a recursului în care controlul judiciar vizează exclusiv chestiunile de legalitate, nu şi aspectele de netemeinicie.

Pentru toate aceste considerente, în baza art. 496 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 768 din 14 iunie 2023 a Curţii de Apel Oradea, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 7 martie 2024, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform dispoziţiilor art. 402 din C. proc. civ.