Seller's appeal rejected; sale-promise rescinded for its breach, price refunded with contractual damages and default interest

Şedinţa publică din data de 29 februarie 2024

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea înregistrată, la data de 7 decembrie 2021, pe rolul Tribunalului Braşov, secţia I civilă, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâţii B. S.R.L. şi C., solicitând instanţei ca, în urma probelor ce se vor administra, să pronunţe o sentinţă prin care să constate că pârâţii nu au îndeplinit la termen obligaţiile esenţiale asumate prin promisiunea de vânzare-cumpărare, precum şi nepredarea la termen a imobilului, la data de 20.04.2021, şi încheierea contractului de vânzare-cumpărare la data de 1 iunie 2021, precum şi pentru lipsa utilităţilor, în speţă, branşarea la reţeaua stradală de gaze naturale a imobilului.

Prin cel de-al doilea capăt de cerere, a solicitat să se dispună rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare nr. x/13.10.2020, autentificată de D. din Braşov, cu privire la imobilul înscris în cartea funciară nr. x Bod, identificat prin acelaşi număr cadastral, având destinaţia de casă de locuit şi teren de 510 mp şi cota de 1/16 din imobilul înscris în cartea funciară nr. x Bod, ce are acelaşi număr cadastral, teren arabil de 1.675 mp, din culpa pârâţilor; să se repună părţile în situaţia anterioară, prin restituirea sumelor de bani solicitate şi încasate de pârâţi de la reclamant, respectiv 476.359 RON, pârâta B. S.R.L., şi suma de 18.441 EUR, pârâtul C., ce urmează a fi actualizate cu dobânda legală, calculată de la data punerii în întârziere, respectiv de la data de 8.11.2021.

A solicitat să se instituie în sarcina pârâţilor obligaţia de a-i achita daune-interese reprezentând 0,02% din sumele achitate şi daune în valoare de 25% din aceste sume, ce vor curge începând cu data de 20.04.2021 şi până la data plăţii definitive, conform clauzei penale stipulate în convenţie, precum şi obligaţia de a-i achita cheltuielile de judecată ocazionate de prezentul proces.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă.

Prin sentinţa civilă nr. 153/S din 30 mai 2022, pronunţată de Tribunalul Braşov, secţia I civilă, a fost admisă în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâţii B. S.R.L. şi C., şi, în consecinţă, a fost rezoluţionată promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub numărul x/13.10.2020, de către D.; au fost repuse părţile contractante în situaţia juridică avută anterior perfectării actului juridic mai sus identificat, sens în care s-a instituit în sarcina pârâtei B. S.R.L. obligaţia de a restitui reclamantului suma de 476.359 RON, iar în sarcina pârâtului C. obligaţia de a restitui reclamantului suma de 18.441 EUR, respectiv echivalentul în RON al acestei sume de bani la data efectuării plăţii; au fost obligaţi pârâţii să achite reclamantului daune interese în cuantum de 25% din sumele de bani pe care fiecare le-a încasat de la acesta, astfel cum acestea au fost anterior identificate; au fost respinse restul pretenţiilor formulate în cauză de reclamant; au fost obligaţi pârâţii să achite, în cotă de 1/2 parte, fiecare, reclamantului, cheltuieli de judecată în sumă de 14.465 RON, ce reprezintă taxă judiciară de timbru şi onorariu avocaţial.

3. Hotărârea pronunţată în apel.

Prin decizia civilă nr. 350/Ap din 2 martie 2023, Curtea de Apel Braşov, secţia Civilă, a admis cererea de apel formulată de apelantul-pârât C. şi cererea de apel incident formulată de apelantul-reclamant A., împotriva sentinţei civile nr. 153/S/30.05.2022, pronunţată de Tribunalul Braşov, secţia I civilă, pe care a schimbat-o în parte şi, pe cale de consecinţă, a obligat pârâta B. S.R.L. să achite reclamantului daune interese în cuantum de 25% din sumele de bani pe care le-a încasat de la acesta, precum şi dobânda legală penalizatoare aferentă acestei sume, calculată de la data de 08.11.2021 şi până la data plăţii efective; a păstrat restul dispoziţiilor sentinţei apelate; a respins cererea de apel introdusă de apelanta pârâtă B. S.R.L. împotriva aceleiaşi sentinţe şi cererea de apel formulată de apelantul pârât C. împotriva încheierii de şedinţă din data de 13.05.2022; a obligat apelantul-reclamant la plata către apelantul-pârât C. a sumei de 4.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată parţiale în apel.

4. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei civile nr. 350/Ap din 2 martie 2023 a Curţii de Apel Braşov, secţia Civilă a declarat recurs pârâta B. S.R.L..

Prin cererea de recurs, întemeiată pe motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

În dezvoltarea motivelor de recurs, în esenţă, recurenta a invocat o aplicare greşită a dispoziţiilor art. 1539, art. 1522, art. 1550 alin. (2) şi art. 1553 C. civ.

Sub un prim aspect, recurenta a susţinut că instanţele fondului au respins probe esenţiale şi au administrat şi interpretat, în mod eronat, un probatoriu insuficient stabilirii stării de fapt, dezvoltând, prin memoriul de recurs, situaţia de fapt din punctul său de vedere.

Astfel, a arătat că, potrivit clauzelor contractuale, imobilul ce a format obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare trebuia predat, în fapt, până în data de 20.04.2021, dreptul de proprietate şi predarea în drept a imobilului urmând a fi realizate până la data de 01.06.2021. Aceste termene au fost prelungite de comun acord cu reclamantul, aspect care rezultă inclusiv din probatoriul administrat, dar interpretat eronat de către instanţă.

A învederat că toate obligaţiile asumate de recurenta-pârâtă au fost îndeplinite întocmai şi la timp; termenele stabilite au fost prelungite de comun acord la solicitarea reclamantului, reclamant care a solicitat efectuarea de lucrări şi îmbunătăţiri suplimentare celor stabilite iniţial prin promisiunea de vânzare-cumpărare. Mai mult decât atât, predarea în fapt a fost făcută, însă reclamantul a evitat să încheie un proces-verbal de recepţie invocând diverse motive. La momentul la care recurenta-pârâtă a solicitat intimatului-reclamant să se prezinte în vederea încheierii procesului-verbal de recepţie, acesta a căutat să întârzie cât mai mult acest moment, invocând o serie de vicii inexistente ale construcţiei şi, ulterior, refuzând să mai achiziţioneze imobilul.

A mai arătat că, potrivit prevederilor contractuale, neachitarea tranşelor de preţ la termenele convenite atrage rezoluţiunea de drept a prezentei convenţii, cumpărătorul fiind de drept în întârziere.

Astfel, având în vedere faptul că intimatul-reclamant nu a achitat promitentului-vânzător C., la termenul convenit, ultima rată din preţ, rată necondiţionată de o altă obligaţie a vânzătorului, rezoluţiunea a intervenit de drept, conform art. 1550 alin. (2) C. civ.

A apreciat că instanţa, în mod eronat, a considerat că nu poate opera rezoluţiunea în lipsa notificării debitorului obligaţiei, având în vedere că, potrivit dispoziţiilor art. 1533, în speţă, ne aflăm în prezenţa unui pact comisoriu de ultim grad.

Mai mult decât atât, a considerat că instanţa nu are dreptul să modifice clauzele contractului, care reprezintă legea părţilor, prin voinţa liber exprimată a acestora.

Or, în opinia recurentei-pârâte, prevederile contractuale, din acest punct de vedere, sunt clare, sancţiunea în cazul neachitării tranşei de preţ fiind rezoluţiunea de drept.

Însă instanţa, deşi a enumerat condiţiile constatării rezoluţiunii, nu a analizat şi nu a administrat probe în acest sens. Şi, deşi instanţa a reţinut, ca şi condiţie de fond unică a rezoluţiunii, neexecutarea însemnată, concluzie ce se desprinde din interpretarea dispoziţiilor art. 1551 alin. (1) teza 1 din C. civ., aceasta nu a procedat la identificarea importanţei neexecutării invocate de reclamant.

Prin cea de-a doua critică formulată, recurenta-pârâtă a învederat că instanţa de apel a respins criticile aduse cu privire la admiterea în mod neîntemeiat şi nelegal a capătului de cerere privind obligarea pârâţilor la plata daunelor interese în cuantum de 25% din sumele achitate conform contractului, inclusiv daune interese calculate la sumele investite suplimentar de către reclamant în imobil (cheltuieli voluptorii), sume asupra cărora, în opinia acesteia, nu putea să opereze clauza contractuală privind plata daunelor interese.

În ceea ce priveşte soluţia de admitere a apelului incident, instanţa de apel, deşi a reţinut dispoziţiile art. 1539 C. civ., datorită unei aplicări greşite a acestor norme, a dispus obligarea recurentei şi la plata dobânzii legale penalizatoare, deşi dispoziţiile legale prevăd imposibilitatea cumulului executării obligaţiei în natură cu eventuale daune-interese compensatorii.

Concluzionând, recurenta-pârâtă a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului.

5. Apărările formulate în cauză.

Intimatul-reclamant A. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, şi menţinerea deciziei nr. 350/AP/02.03.2023, pronunţată de către Curtea de Apel Braşov.

În combaterea primului motiv de recurs, care vizează rezoluţiunea de plin drept, intimatul a arătat, după expunerea situaţiei de fapt, că pentru a nu se ajunge la situaţia în care debitorul ar putea, în mod abuziv, să nu execute obligaţiile pentru a pune capăt raportului contractual, este necesară, în toate cazurile, notificarea din partea creditorului.

Însă, în speţa de faţă, creditorul C., despre care recurenta pretinde ca nu şi-a încasat la termen penultima sau ultima tranşă din preţ, nu a notificat desfiinţarea contractului în temeiul clauzei stipulate în cuprinsul paginii nr. 2, alin. (5) din promisiunea bilaterală, astfel că rezoluţiunea de drept nu a operat.

În ceea ce priveşte motivul de recurs prin care se invocă neanalizarea de către instanţa de apel a condiţiei ca obligaţia neexecutată să fie una esenţială, intimatul a solicitat înlăturarea acestuia, având în vedere că această condiţie a fost analizată de instanţa de apel, considerentele regăsindu-se la pag. 13 a deciziei pronunţate de curtea de apel.

Cu referire la presupusa interpretare şi aplicare greşită a dispoziţiilor art. 1539 C. civ., intimatul a învederat că, în condiţiile în care instanţa a dispus rezoluţiunea antecontractului şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, debitorul obligaţiei trebuie să acopere atât paguba efectiv suferită cu titlu de daune interese (art. 1531 C. civ.) constând în suma plătită de cumpărător cu titlu de preţ, cât şi beneficiul nerealizat care, conform art. 1535 C. civ., este reprezentat de dobânda legală datorată de la scadenţă până la momentul plăţii, astfel cum în mod corect a reţinut instanţa de apel.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul declarat de recurenta pârâta B. S.R.L., este nefondat, pentru următoarele considerente:

Prin decizia recurată au fost admise apelul principal formulat de apelantul pârât C. şi apelul incident formulat de apelantul reclamant A. şi a fost respins, ca nefondat, apelul principal formulat de apelanta pârâtă B. S.R.L., fiind menţinută soluţia dispusă de prima instanţă în sensul admiterii în parte a cererii de chemare în judecată, dispunerii rezoluţiunii promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/13.10.2020 la D. şi repunerii părţilor în situaţia anterioară, prin obligarea pârâtei B. S.R.L. la restituirea către reclamant a sumei de 476.359 RON şi prin obligarea pârâtului C. la restituirea către reclamant a sumei de 18.441 EUR, şi, totodată, fiind schimbată sentinţa în sensul obligării societăţii pârâte să achite reclamantului daune interese în cuantum de 25% din sumele de bani pe care le-a încasat de la acesta, precum şi dobânda legală penalizatoare aferentă acestei sume, calculată de la data de 08.11.2021 şi până la data plăţii efective. În esenţă, instanţa de apel a reţinut că, în temeiul art. 1516 şi art. 1552 C. civ., a intervenit rezoluţiunea unilaterală a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiată între promitenţii vânzători B. S.R.L. şi C. şi promitentul cumpărător A., având ca obiect imobilul casă de locuit în suprafaţă de 119,37 mp, situat în comuna Bod, jud. Braşov, pentru motivul nerespectării de către promitenţii vânzători a termenului convenit pentru edificarea imobilului şi transferul dreptului de proprietate asupra acestuia, stabilit ca fiind la data de 01.06.2021. Aceeaşi instanţă, reţinând împrejurarea că pârâta B. S.R.L. nu a mai dorit să vândă imobilul în discuţie şi că aceasta este partea din culpa căreia s-a rezoluţionat promisiunea de vânzare-cumpărare, a făcut aplicarea clauzei penale inserate în contract şi a prevederilor art. 1538 alin. (2) C. civ., obligând-o pe aceasta la plata daunelor interese către reclamantul promitent cumpărător, la care se adaugă dobânda legală penalizatoare, fiind posibilă cumularea daunelor compensatorii cu cele moratorii, ţinând seama de prevederile art. 1539, art. 1531 şi art. 1535 C. civ.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs recurenta pârâtă B. S.R.L., invocând greşita interpretare şi aplicare a unor dispoziţii de drept material, urmărind să obţină respingerea cererii de chemare în judecată.

Cu titlu prealabil, trebuie subliniat că decizia instanţei de apel poate fi atacată cu recurs numai pentru motivele de nelegalitate expres şi limitativ prevăzute de art. 488 C. proc. civ., nefiind posibilă reaprecierea probatoriului sau reformarea hotărârii pentru alte argumente decât cele care privesc legalitatea deciziei recurate.

Motivele de recurs invocate de recurenta pârâtă, încadrate în prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., sunt nefondate şi nu pot conduce la admiterea prezentei căi de atac, pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare.

În conformitate cu art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere atunci când aceasta a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material. În esenţă, recurenta pârâtă a invocat încălcarea unor prevederi legale de către instanţa de apel, atât cu prilejul soluţionării apelurilor principale, cât şi cu prilejul soluţionării apelului incident, ceea ce, în opinia părţii, a condus la greşita admitere în parte a cererii de chemare în judecată.

În concret, recurenta pârâtă a susţinut greşita aplicare a dispoziţiilor art. 1539, art. 1522, art. 1550 alin. (2) şi art. 1553 C. civ., dar şi greşita respingere a unor probe esenţiale, precum şi administrarea şi interpretarea eronată a probatoriului insuficient stabilirii situaţiei de fapt.

Mai întâi, trebuie subliniat că instanţele de fond, ca instanţe devolutive, au plenitudine de apreciere în ceea ce priveşte probele administrate în cauză, sunt suverane în a aprecia asupra oportunităţii administrării probelor în proces din perspectiva utilităţii, concludenţei şi pertinenţei acestora, iar instanţa de recurs nu poate să procedeze la reinterpretarea şi reaprecierea probelor administrate în faţa instanţei de fond şi a instanţei de apel. Aşa fiind, statuările instanţei de apel cu privire la aprecierea probatoriului şi conturarea situaţiei de fapt exced controlului instanţei de recurs, deoarece se referă la aspecte privind temeinicia hotărârii, iar nu legalitatea acesteia.

De aceea, criticile legate de greşita respingere a unor probe şi de greşita interpretare a probatoriului administrat reprezintă critici de netemeinicie a hotărârii, ce nu pot fi analizate în prezenta cale de atac, deoarece nu se încadrează în niciunul dintre motivele de casare prevăzute la art. 488 alin. (1) C. proc. civ., fiind esenţial faptul că recursul urmăreşte să supună instanţei competente examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, astfel cum prevede art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

Susţinerile legate de faptul că instanţa de apel nu ar fi ţinut seama de împrejurarea că proprietarul terenului este C. şi că nu exista niciun raport contractual între acesta şi constructorul B. S.R.L. nu sunt apte să conducă la concluzia nelegalităţii deciziei recurate, deoarece, pe de-o parte, reprezintă critici de netemeinicie, iar pe de altă parte, nu sunt corespunzătoare realităţii. Din parcurgerea considerentelor deciziei atacate rezultă că instanţa de apel a avut în vedere, atunci când a admis apelul principal exercitat de pârâtul C., împrejurarea că acesta este proprietarul terenului, fără nicio atribuţie în privinţa construirii casei de locuit şi fără nicio răspundere pentru nerespectarea termenelor de predare a construcţiei, în condiţiile în care construirea imobilului a fost asumată în totalitate de pârâta B. S.R.L. şi nu s-au administrat probe din care să rezulte un refuz, explicit sau implicit, al proprietarului terenului pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare. Aşadar, din această argumentare rezultă cu evidenţă că instanţa de apel a stabilit în mod corect situaţia de fapt şi a aplicat în mod corespunzător prevederile legale şi contractuale incidente, pornind de la împrejurarea că terenul nu se afla în proprietatea societăţii pârâte antreprenoare.

Nu constituie critici de nelegalitate nici susţinerile recurentei pârâte în sensul că termenul de predare a imobilului, stabilit iniţial la 20.04.2021, şi termenul de transfer al dreptului de proprietate, stabilit iniţial la 01.06.2021, ar fi fost prelungite prin acordul părţilor. Sub acest aspect, instanţa de apel a analizat în mod corespunzător probatoriul administrat, constatând că nu a fost depus la dosar niciun înscris, însuşit de ambele părţi, care să ateste o modificare a termenelor convenite prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, o atare prelungire a termenelor nerezultând nici din coroborarea dovezilor administrate. Or, aprecierea probatoriului şi reţinerea situaţiei de fapt intră în atributul exclusiv al instanţelor de fond şi apel, nesusceptibile de cenzură în calea extraordinară de atac a recursului, astfel cum s-a indicat mai sus.

Nu pot fi încadrate în motivele de casare prevăzute la art. 488 alin. (1) C. proc. civ. nici criticile în sensul îndeplinirii corespunzătoare a obligaţiilor contractuale asumate de promitenţii vânzători, fiind relevant faptul că instanţa de apel a efectuat o analiză adecvată în legătură cu apărările invocate de pârâtă privitoare la solicitarea de către reclamant a unor lucrări suplimentare şi la aducerea de către acesta a mobilierului în imobil. Toate aceste apărări ţin de modalitatea în care a fost stabilită situaţia de fapt, pe baza probelor administrate, intrând în atributul exclusiv al instanţei de apel, ca instanţă devolutivă, fără a se pune problema verificării conformităţii hotărârii cu vreo dispoziţie legală.

Nu reprezintă o critică de nelegalitate nici susţinerea conform căreia intimatul reclamant ar fi refuzat în mod nejustificat încheierea procesului-verbal de recepţie şi achiziţionarea imobilului. Dimpotrivă, pe baza probatoriului administrat, astfel cum a fost interpretat şi coroborat de către instanţele de fond, s-a reţinut refuzul nejustificat al recurentei pârâte de a perfecta actul translativ de proprietate, în timp ce, prin cererea de recurs, nu a fost indicată vreo prevedere legală care să fi fost nesocotită de instanţa de apel atunci când a reţinut această situaţie de fapt.

Printr-un alt set de critici recurenta pârâtă a susţinut încălcarea dispoziţiilor art. 1550 alin. (2) C. civ., în baza cărora a intervenit rezoluţiunea de drept a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare din culpa reclamantului, ca urmare a faptului că acesta nu a achitat ultima rată din preţ promitentului vânzător C., în condiţiile în care în contract există o clauză conform căreia neachitarea tranşelor de preţ la termenele convenite atrage rezoluţiunea de drept a convenţiei, cumpărătorul fiind de drept în întârziere.

Această critică de nelegalitate este nefondată şi nu poate determina casarea deciziei recurate, atât timp cât, pe de-o parte, recurenta pârâtă nu are calitatea de creditor în legătură cu plata neefectuată a ultimei rate din preţul convenit, iar pe de altă parte, instanţa de fond a reţinut, cu privire la această apărare, împrejurarea că, anterior rezoluţiunii unilaterale conform notificării transmise de reclamant, nu a intervenit scadenţa ultimei rate din preţul de vânzare a imobilului, care s-ar fi cuvenit proprietarului terenului C., deoarece această rată trebuia achitată pârâtului la data realizării operaţiunii juridice a predării imobilului, stabilită la 20.04.2021, însă această operaţiune nu a mai avut loc. De asemenea, instanţa de apel a reţinut lipsa de temeinicie a susţinerilor apelantului C. în legătură cu modul de achitare a ratelor de preţ de către promitentul cumpărător către proprietarul terenului, fiind relevantă lipsa unei notificări de rezoluţiune emisă de către promitentul vânzător. Cu privire la aceste considerente partea interesată C. nu a înţeles să exercite recurs, astfel încât statuările instanţei de apel în acest sens au intrat în puterea lucrului judecat.

Este important de indicat dispoziţiile art. 1516 alin. (2) pct. 2 C. civ., conform cărora, atunci când, fără justificare, debitorul nu îşi execută obligaţia şi se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa, să obţină rezoluţiunea contractului. De asemenea, conform art. 1550 alin. (1) C. civ., rezoluţiunea poate fi dispusă de instanţă, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptăţită. Din aceste prevederi rezultă cu claritate că rezoluţiunea poate fi invocată de creditorul care pretinde neexecutarea obligaţiei de către debitorul său. Or, în speţa de faţă, recurenta pârâtă B. S.R.L. a pretins intervenirea rezoluţiunii de drept a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare ca urmare a neachitării integrale a părţii din preţul cuvenit intimatului pârât C., invocându-se astfel o neexecutare a unei obligaţii faţă de un alt creditor. Atât timp cât recurenta pârâtă nu are calitatea de creditor al obligaţiei pretins neexecutate, aceasta nu are calitatea procesuală şi nu justifică interesul pentru a se apăra prin invocarea intervenirii rezoluţiunii în baza pactului comisoriu pentru neplata integrală a preţului terenului către proprietarul acestuia.

Mai mult decât atât, intimatul pârât C., în calitate de creditor al obligaţiei pretins neexecutate, nu a înţeles să învestească instanţa de recurs cu exercitarea controlului de legalitate cu privire la soluţia reţinută de instanţa de apel în sensul lipsei de temeinicie a motivului de rezoluţiune invocat în apărare, ceea ce înseamnă că această soluţie a rămas definitivă prin neexercitarea căi de atac de către partea care justifică interesul. Pe cale de consecinţă, nu pot fi analizate criticile invocate de recurenta pârâtă legate de consecinţele juridice ale lipsei notificării de rezoluţiune, reţinute în cuprinsul deciziei atacate, atât timp cât aceste critici emană de la o persoană care nu justifică legitimitatea procesuală şi interesul pentru a invoca o neexecutare a unei obligaţii faţă de un alt creditor, în condiţiile în care nu se poate reţine o solidaritate activă a respectivei obligaţii vizând plata preţului terenului.

Invocarea pretinsei încălcări a prevederilor art. 1553 alin. (2) C. civ., dedusă din împrejurarea că intimatul reclamant, în calitate de cumpărător, este de drept pus în întârziere privind executarea obligaţiei de plată a tranşelor de preţ, la termenele convenite, este lipsită de relevanţă, atât timp cât reprezintă o critică ce emană de la o altă persoană decât creditorul respectivei obligaţii, deoarece s-a susţinut neachitarea ultimei rate din preţul convenit pentru terenul pe care s-a construit casa de locuit, titularul acestei creanţe fiind exclusiv intimatul pârât C., iar nu recurenta pârâtă B. S.R.L.

Nici criticile legate de greşita aplicare a prevederilor art. 1551 alin. (1) teza 1 C. civ. nu sunt fondate, atât timp cât instanţa de apel a efectuat în mod corespunzător, pe baza probatoriului administrat, o analiză cu privire la caracterul însemnat al neexecutării obligaţiei de predare a imobilului la termenul convenit, respectiv a obligaţiei a cărei neexecutare a condus la intervenirea rezoluţiunii unilaterale a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, pe baza notificării transmise de intimatul reclamant. Aşadar, sunt nereale susţinerile recurentei în sensul că instanţa de apel nu ar fi identificat cât de importantă este neexecutarea invocată de reclamant, atât timp cât a reţinut că aceasta este însemnată şi justifică aplicarea sancţiunii de drept civil a rezoluţiunii contractului, arătând explicit că, deşi termenul de predare şi de transfer al dreptului de proprietate a fost depăşit, imobilul nu a fost racordat la reţeaua de gaze, obligaţie considerată esenţială de către părţile contractante, conform argumentelor expuse în cuprinsul deciziei recurate.

Toate susţinerile recurentei pârâte în sensul edificării şi racordării imobilului la utilităţi, inclusiv la o reţea individuală de gaz, în sensul semnării contractului de racordare la reţeaua naţională de gaz şi în sensul lipsei culpei societăţii pârâte pentru întârzierea la racordare reprezintă apărări ce au fost cercetate de instanţa de apel, conform puterii sale de apreciere şi caracterului devolutiv al apelului, fiind înlăturate argumentat prin decizia atacată. În schimb, nemulţumirile părţii în raport de modul în care instanţa de apel a interpretat şi coroborat probatoriul în această privinţă reprezintă critici de netemeinicie a hotărârii, nesusceptibile de exercitare a controlului de legalitate pe care îl poate efectua instanţa de recurs, conform art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

Criticile privind înlăturarea probei testimoniale administrate în faţa instanţei de apel nu reprezintă critici de nelegalitate a hotărârii, atât timp cât nu este indicată nicio prevedere legală pretins încălcată cu prilejul înlăturării acestei dovezi de către instanţa devolutivă. Dimpotrivă, în cuprinsul deciziei recurate sunt expuse argumentele care au îndreptăţit instanţa să înlăturare această probă, arătându-se explicit că depoziţia martorului nu se coroborează cu nicio altă probă administrată în cauză, astfel încât exigenţele art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ. au fost pe deplin respectate.

Printr-un alt set de critici recurenta pârâtă a înţeles să conteste soluţia de admitere a capătului de cerere privind obligarea la plata daunelor interese în cuantum de 25% din sumele achitate de intimatul reclamant, considerându-se că acestea ar trebuie acordate doar în raport de sumele prevăzute în contract, dar nu şi în raport de sumele investite de promitentul cumpărător suplimentar, reprezentând cheltuieli voluptorii. Aceste susţineri sunt nefondate deoarece, pe de-o parte, nu este indicată vreo dispoziţie legală de drept material încălcată sau greşit aplicată de instanţa de apel, iar pe de altă parte, calcularea daunelor interese în raport de toate sumele plătite de către intimatul reclamant are în vedere împrejurarea că părţile nu au făcut vreo distincţie în contract în această privinţă, după cum sumele plătite sunt cele convenite iniţial, la momentul încheierii promisiunii, sau cele achitate ulterior, conform înţelegerii părţilor. Atât timp cât clauza penală avută în vedere nu face nicio distincţie, în mod just instanţa de apel a interpretat-o şi a aplicat-o nediferenţiat. Mai mult decât atât, sumele achitate de intimatul reclamant nu pot fi apreciate ca fiind sume plătite suplimentar, peste voinţa comună a părţilor, o atare posibilitate fiind acoperită de clauzele contractului, ceea ce justifică luarea acestora în considerare la calcularea despăgubirilor cuvenite pentru neexecutarea obligaţiei principale de către recurenta pârâtă.

O ultimă critică susţinută de recurenta reclamantă se referă la greşita admitere a apelului incident exercitat de către reclamantul A., susţinându-se că instanţa de apel a efectuat o greşită aplicare a prevederilor art. 1539 C. civ., atunci când a acordat dobânda legală penalizatoare aferentă sumelor cuvenite cu titlu de daune interese. Textul legal indicat dispune în sensul că "creditorul nu poate cere atât executarea în natură a obligaţiei principale, cât şi plata penalităţii, afară de cazul în care penalitatea a fost stipulată pentru neexecutarea obligaţiilor la timp sau în locul stabilit. În) acest din urmă caz, creditorul poate cere atât executarea obligaţiei principale, cât şi a penalităţii, dacă nu renunţă la acest drept sau dacă nu acceptă, fără rezerve, executarea obligaţiei." În cauza de faţă, prevederile legale nu sunt incidente şi nu au fost nesocotite de instanţa de apel, deoarece nu s-a pus problema cumulării executării în natură a obligaţiei principale şi a penalităţilor de întârziere cuvenite în temeiul clauzei penale.

Astfel cum rezultă din analizarea dispozitivului hotărârilor pronunţate de instanţele de fond, în prezentul litigiu, s-a dispus rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, astfel încât executarea în natură a obligaţiei de predare a imobilului şi de transmitere a dreptului de proprietate nu a mai avut loc, dispunându-se doar repunerea părţilor în situaţia anterioară ca efect al desfiinţării retroactive a contractului. De asemenea, ca urmare a reţinerii culpei recurentei pârâte în desfiinţarea contractului, aceasta fiind partea care nu a mai dorit să vândă imobilul, s-a dispus admiterea capătului de cerere vizând acordarea daunelor interese, în temeiul clauzei penale inserate de către părţi în convenţia lor. Prin urmare, nu s-a realizat vreun cumul între executarea în natură şi plata despăgubirilor conform clauzei penale.

De asemenea, prevederile art. 1539 C. civ. nu sunt incidente în ipoteza acordării daunelor interese conform clauzei penale şi a dobânzii legale penalizatoare, deoarece cele două categorii de despăgubiri sunt distincte şi tind la acoperirea unor prejudicii diferite. Astfel, acordarea daunelor interese este justificată pentru a acoperi prejudiciul cauzat de neexecutarea obligaţiei principale, prejudiciu a cărui valoare este stabilită anticipat de către părţile contractante, fiind astfel vorba despre acordarea unor despăgubiri compensatorii. În schimb, acordarea dobânzii legale penalizatoare este justificată pentru a acoperi prejudiciul cauzat de lipsa folosirii sumei de bani cuvenite de la data scadenţei, fiind astfel vorba despre acordarea unor despăgubiri moratorii. Atât timp cât cele două tipuri de despăgubiri sunt menite să acopere prejudicii diferite şi nici nu există vreo prevedere legală care să dispună în sens contrar, este posibilă cumularea acordării acestora, astfel cum a dispus instanţa de apel.

Toate aceste argumente sunt suficiente pentru a reţine caracterul nefondat al motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., fiind pe deplin legală soluţia instanţei de apel în sensul menţinerii dispoziţiei privind rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare din culpa promitentei vânzătoare şi obligarea acesteia la plata daunelor interese cuvenite, la care se adaugă dobânda legală penalizatoare.

Pentru toate aceste considerente, Înalta Curte, în baza art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 350/Ap din 2 martie 2023 a Curţii de Apel Braşov, secţia Civilă.

Totodată, în temeiul art. 453 C. proc. civ., ţinând seama de soluţia de respingere a recursului şi reţinându-se astfel culpa procesuală a recurentei pârâte, Curtea o va obliga pe aceasta să plătească intimatului reclamant A. suma de 14.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs reprezentând onorariul avocaţial, achitat, cu chitanţele nr. 96/02.10.2023 şi nr. 5/13.02.2024, fiind probat caracterul real, necesar şi rezonabil al acestor cheltuieli.

De asemenea, instanţa va respinge, ca neîntemeiată, cererea recurentei pârâte de acordare a cheltuielilor de judecată, deoarece aceasta a căzut în pretenţii în recurs şi doar partea care câştigă procesul este îndreptăţită la recuperarea acestor sume.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 350/Ap din 2 martie 2023 a Curţii de Apel Braşov, secţia Civilă.

Obligă pe recurenta-pârâtă la plata sumei de 14.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimatul-reclamant A..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 29 februarie 2024.