Preliminary sale contract: appeal partially allowed, judgment quashed in part regarding moratory interest, and case remanded for re-judgment.

Şedinţa publică din data de 15 februarie 2024

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov, secţia I civilă, în data de 5 noiembrie 2021, sub nr. x/2021, reclamanta A. a chemat în judecată pârâta B. S.R.L., reprezentată legal de administrator, solicitând instanţei ca, în principal, să se constate că, prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/17.09.2021, de notarul public C., pârâta, în calitate de promitentă-vânzătoare, s-a obligat să transmită reclamantei, în calitate de promitentă-cumpărătoare, întregul drept de proprietate asupra imobilului teren, situat în municipiul Braşov, strada x nr. 5, judeţul Braşov, înscris în cartea funciară nr. x Braşov, cu acelaşi număr cadastral, ce are suprafaţa de 3.380 mp, în schimbul plăţii unui preţ de 180.000 euro, să oblige pârâta să consimtă la perfectarea contractului autentic de vânzare-cumpărare, pentru imobilul anterior identificat, urmând ca, în caz de refuz, sentinţa să ţină locul acestui act juridic, să oblige pârâta să prezinte dovada achitării integrale a creditului contractat de la D.

şi certificatul de radiere a dreptului de ipotecă înscris asupra imobilului cu destinaţia de teren, cu privire la care părţile au contractat, să instituie în sarcina pârâtei obligaţia de a prezenta certificatul de atestare fiscală, pentru acelaşi imobil, iar, în caz de refuz, să o oblige la plata de daune-interese egale cu valoarea obligaţiilor bugetare ce vor fi achitate de reclamantă, cu titlu de impozit, pentru bunul imobil din litigiu, să dispună înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit de reclamantă, în condiţiile mai sus expuse, să constate că toate drepturile înscrise în cartea funciară asupra acestui imobil, respectiv dreptul de trecere cu piciorul, cu mijloace de transport şi cu utilităţi, se menţin şi se transmit reclamantei, să rectifice evidenţele de carte funciară, prin radierea dreptului de ipotecă înscris în favoarea D., precum şi a interdicţiei de înstrăinare şi grevare, înscrisă, de asemenea, în favoarea acestei unităţi bancare, iar, în subsidiar, să rezoluţioneze antecontractul de vânzare-cumpărare pe care părţile l-au încheiat, cu consecinţa restabilirii situaţiei anterioare, instituirea în sarcina pârâtei a obligaţiei de a achita reclamantei suma de 360.000 euro, respectiv echivalentul în RON al acestei sume de bani, la data efectuării plăţii, ce reprezintă dublul avansului achitat de aceasta, precum şi la plata dobânzii legale aferente acestei sume, calculate până la data plăţii efective, precum şi a cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul proces.

În drept, reclamanta şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile art. 1270 alin. (1), art. 1276 alin. (1), art. 1279 şi urm., art. 1527 alin. (1), art. 1528 alin. (1)-(2), art. 1669 alin. (1), art. 1670 din C. civ., precum şi pe celelalte dispoziţii legale indicate în cuprinsul cererii.

2. Sentinţa pronunţată de prima instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 86/S din 18 aprilie 2022, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., şi, în consecinţă, a rezoluţionat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/17.09.2021 de către Notarul Public C..

A repus părţile contractante în situaţia pe care au avut-o anterior datei la care au perfectat acest act juridic, sens în care a instituit, în sarcina pârâtei, obligaţia de a-i plăti reclamantei suma de 4.041,86 euro, respectiv echivalentul în RON al acestei sume la data efectuării plăţii, ce reprezintă dublul sumei de bani achitate de aceasta, cu titlu de avans, şi obligaţia de a-i restitui suma de 177.979, 07 euro, respectiv echivalentul în RON al acestei sume la data efectuării plăţii, ce reprezintă suma de bani pe care partea reclamantă a achitat-o cu titlu de rest de preţ.

A respins restul pretenţiilor formulate de partea reclamantă.

A obligat pârâta să-i achite reclamantei suma de 25.850 de RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru.

3. Decizia pronunţată în apel

Prin decizia civilă nr. 1994/Ap din 7 decembrie 2022, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a respins apelul declarat de apelanta-reclamantă A., împotriva sentinţei civile nr. 86/S/18.04.2022 pronunţată de Tribunalul Braşov, pe care a păstrat-o.

A respins cererea intimatei-pârâte B. S.R.L., societate în insolvenţă, reprezentată de administratorul judiciar E., privind obligarea apelantei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată efectuate în apel.

4. Cererea de recurs

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta A., cale de atac cu a cărei soluţionare a fost învestită Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate, cu consecinţa admiterii acţiunii, astfel cum a fost formulată în ceea ce priveşte capătul principal de cerere, cu cheltuieli de judecată.

În dezvoltarea recursului, recurenta a prezentat istoricul litigiului, arătând că suma pe care a achitat-o în contul promitentei-vânzătoare depăşea suma pe care aceasta o datora băncii, ipoteză în care instanţa de apel a apreciat greşit contrariul, aspecte infirmate de actele de la dosar.

De asemenea, nu se pot reţine nici considerentele instanţei de apel în sensul că nu s-a făcut dovada rambursării creditului, atât timp cât banca a indicat contul în care să fie virată suma, deci preţul achitat de cumpărătoare a fost la dispoziţia băncii.

În temeiul art. 1522 din C. civ., arată că a notificat promitenta-vânzătoare prin intermediul executorului judecătoresc, fiind eronată stabilirea de către instanţele de fond a faptului că aceasta avea oricând posibilitatea să se răzgândească, chiar după expirarea termenului contractual, astfel că nu se mai putea încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, chiar dacă preţul a fost integral achitat.

În ceea ce priveşte clauza penală, recurenta a arătat că instanţa de apel a respins apelul considerând că promitenta-vânzătoare a apelat la clauza penală care s-a stipulat în antecontractul dintre părţi, ignorând dispoziţiile legale şi doctrina, în sensul că sancţiunea nu se aplică dacă promitentul-cumpărător îşi execută obligaţiile la termen.

Astfel, recurenta a susţinut că hotărârea recurată este nelegală şi contradictorie, întrucât, pe de o parte, instanţele de fond au reţinut corect că reclamanta şi-a îndeplinit obligaţia de plată integrală a preţului în termenul stipulat, iar pe de altă parte, au reţinut greşit că, deşi reclamanta şi-a îndeplinit obligaţia, suma nu acoperea creditul, iar promitenta-vânzătoare se putea răzgândi.

Recurenta a arătat că a învestit instanţa cu o cerere având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic în cazul refuzului pârâtei de a încheia actul benevol, prezentând în continuare care sunt condiţiile legale ce se impun a fi îndeplinite cumulativ pentru pronunţarea unei astfel de hotărâri, condiţii care au fost ignorate de către instanţa de judecată.

A mai susţinut că în situaţia în care promitentul-vânzător nu îşi execută obligaţia asumată prin antecontract, aceea de a vinde lucrul promitentului-cumpărător (obligaţie de a da), în cazurile prescrise de lege cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică şi în situaţia în care lucrul se mai află în patrimoniul promitentului-vânzător, promitentul-cumpărător este în drept să solicite instanţei, potrivit principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a pagubelor, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare, care va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul proprietăţii de la data rămânerii definitive.

Astfel, recurenta a învederat că doreşte să intre în posesia terenului, şi nu a unei sume de bani, având în vedere că a achitat în integralitate preţul.

Printr-o altă critică, recurenta a susţinut că decizia recurată este nelegală şi din perspectiva modului în care a fost evaluat prejudiciul, fiind ignorat art. 1530 din C. civ., potrivit cu care creditorul are dreptul la daune-interese pentru repararea prejudiciului pe care debitorul i l-a cauzat şi care este consecinţa directă şi necesară a neexecutării fără justificare sau, după caz, culpabile a obligaţiei.

Astfel, repararea prejudiciului are un caracter însemnat, deoarece în lipsa încheierii contractului de vânzare, reclamanta nu a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului promis, iar prejudiciul pe care debitorul l-a cauzat, care este consecinţa directă a neexecutării fără justificare sau, după caz, culpabile a obligaţiei, este evident, astfel ca cererea formulată este admisibilă.

Potrivit art. 1670 C. civ., în lipsă de stipulaţie contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare reprezintă un avans din preţul convenit.

Or, reclamanta a achitat pârâtei suma totală de 180.000 euro, reprezentând preţul vânzării imobilului promis, fiind incident art. 1530 din C. civ. care reglementează principiul reparării integrale a prejudiciului, reclamanta având dreptul la daune moratorii sub forma dobânzii legale.

Instanţele au dispus doar restituirea dublului avansului şi a diferenţei de preţ achitate, fără a aplica corect dispoziţiile legale, ceea ce contravine art. 6 alin. (1) din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.

C. civ. reglementează executarea în natură la art. 1527, potrivit cu care creditorul poate cere întotdeauna ca debitorul să fie constrâns să execute obligaţia în natură, cu excepţia cazului în care o asemenea executare este imposibilă, iar dreptul la executare în natură cuprinde, dacă este cazul, dreptul la repararea sau înlocuirea bunului, precum şi orice alt mijloc pentru a remedia o executare defectuoasă.

5. Apărările formulate în cauză

În data de 30 iunie 2023, intimata-pârâtă a depus întâmpinare, prin care a invocat excepţia nulităţii recursului, pentru lipsa criticilor de nelegalitate, excepţia insuficientei timbrări, considerând că recurenta datorează taxă judiciară de timbru în cuantum de 26.149,5 RON. A mai arătat că se impune suspendarea cauzei, întrucât apelul formulat de creditor nu este prevăzut ca o situaţie pentru care nu se aplică art. 75 alin. (1) din Legea nr. 85/2014; pe fond, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

În 20 iulie 2023, recurenta a depus răspuns la întâmpinare.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând recursul, în raport cu dispoziţiile legale incidente, Înalta Curte constată următoarele:

Recurenta-reclamantă a invocat drept temei al criticilor sale, prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., însă, din dezvoltarea susţinerilor prezentate în motivarea căii de atac, reiese că acestea se încadrează exclusiv în cazul de casare vizând modul de aplicare a legii de către instanţa de apel.

Astfel, cu toate că recurenta a pretins existenţa unei contrarietăţi între considerentele deciziei pronunţate în apel, în sensul că, pe de o parte, instanţele de fond au reţinut corect că reclamanta şi-a îndeplinit obligaţia de plată integrală a preţului, iar, pe de altă parte, au apreciat greşit că suma nu acoperea creditul şi că promitenta-vânzătoare se putea răzgândi, se constată că, în realitate, recurenta a formulat susţineri similare celor invocate în cadrul motivului de recurs prevăzut la pct. 8 al art. 488 alin. (1) C. proc. civ., criticând în concret considerentele de fapt şi de drept pentru care au fost respinse motivele de apel referitoare la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.

Critica cu privire la menţinerea soluţiei de respingere a capătului de cerere privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, deşi se circumscrie motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., este nefondată.

Cu prioritate, faţă de conţinutul explicit al expunerii de motive a cererii de recurs, redat anterior, se impune ca analiza criticilor de nelegalitate în calea extraordinară de atac a recursului să fie precedată de consideraţii preliminare privind cauza recursului.

În calea extraordinară de atac a recursului, criticile ce pot fi formulate de partea recurentă nu pot viza decât ipotezele prevăzute de art. 488 C. proc. civ., care concretizează aspecte de nelegalitate în legătură cu hotărârea atacată (aspecte de ordin procedural şi/sau substanţial).

Pe de altă parte, principiul legalităţii căilor de atac impune a se reţine că asemenea demersuri procedurale trebuie exercitate în coordonatele pe care legea le-a conferit acestora, nici părţile şi nici instanţele de control judiciar nefiind îndreptăţite să invoce, respectiv să analizeze aspecte care nu respectă condiţiile pe care legea le-a stabilit relativ la exercitarea şi judecata căilor de atac efectiv promovate.

Având în vedere aceste rigori legale ce se impun în judecata recursului, Înalta Curte reţine că, în speţă, nu este posibil a fi reevaluat probatoriul ce a fost analizat de instanţele ierarhic inferioare, după cum nu este posibilă nici reevaluarea situaţiei de fapt ce a fost stabilită ca urmare a analizei astfel făcute în privinţa probelor administrate la judecata în fond.

Împrejurarea că recurenta a formulat critici care tind a provoca o astfel de reevaluare şi reapreciere a probelor şi respectiv a situaţiei de fapt, nu poate determina legala învestire a instanţei de recurs spre a proceda la analiza acestora, pentru că respectivele critici au fost formulate cu neobservarea limitelor ce sunt impuse prin normele procedurale enunţate în precedent şi a întinderii dreptului ce îi este conferit prin lege de a deduce judecăţii în recurs, aspecte care au aptitudinea de a fi circumscrise motivelor de casare reglementate prin art. 488 C. proc. civ.

Analizând critica privind menţinerea soluţiei de respingere a capătului de cerere relativ la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, se observă că recurenta a învederat instanţei de recurs că, deşi sunt îndeplinite cumulativ condiţiile prevăzute de lege pentru admiterea unei astfel de cereri, instanţele de fond le-au ignorat, fără a lua în considerare că aceasta era în drept să solicite instanţei, potrivit principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a pagubelor, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, ce va avea caracter constitutiv de drepturi, transferul proprietăţii operând la data rămânerii definitive.

Critica este nefondată, întrucât, contrar argumentelor recurentei, instanţa de apel a analizat condiţiile legale prevăzute pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, în urma cărora a stabilit că se impune confirmarea soluţiei primei instanţe de respingere a acestui petit.

Situaţia de fapt dedusă judecăţii relevă că între părţile din prezentul litigiu a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x/2021, de către notarul public C., prin care pârâta, în calitate de promitentă-vânzătoare, şi-a asumat obligaţia de a-i vinde reclamantei, în calitate de promitentă-cumpărătoare, imobilul situat în intravilanul municipiului Braşov, strada x nr. 5, înscris în cartea funciară nr. x Braşov, împreună cu dreptul de servitute de trecere cu piciorul, cu autovehicule şi utilităţi, constituit în favoarea acesteia şi evidenţiate în cartea funciară.

Preţul vânzării convenit de părţi a fost de 180.000 de euro, plătibil în RON, la cursul comunicat de Banca Naţională a României, în ziua plăţii, astfel: 10.000 de RON, reprezentând echivalentul în RON al sumei de 2.020,93 de euro, la data perfectării antecontractului de vânzare-cumpărare, iar restul, în sumă de 177.979, 07 euro, până cel mai târziu la data de 31.01.2022, stipulându-se că promitenta-vânzătoare se obligă să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, la data achitării integrale a preţului vânzării, dată până la care s-a obligat să efectueze toate demersurile necesare în vederea radierii din cartea funciară a ipotecii instituite în favoarea D. şi a interdicţiei de înstrăinare şi grevare, astfel încât la data perfectării contractului să poată prezenta promitentei-cumpărătoare extrasul de carte funciară liber de sarcini.

Prima instanţa a respins această solicitare a reclamantei de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, reţinând, în esenţă, că, în aplicarea principiilor de drept instituite de art. 1279 din C. civ., pentru a pronunţa o hotărâre judecătorească în sensul celor cerute de reclamantă, este necesar să se constate că, la momentul pronunţării acesteia, au fost îndeplinite toate obligaţiile pe care părţile contractante din antecontractul de vânzare-cumpărare şi le-au asumat, mai puţin aceea de exprimare, în formă autentică, a acordului de voinţă, însă, în cauză, tocmai modul în care reclamanta a redactat pretenţiile pe care le-a formulat pe cale principală atestă că pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţia de a achita întregul credit pentru a cărui restituire a garantat cu dreptul de ipotecă imobiliară instituit asupra bunului imobil din litigiu, cu consecinţa radierii, din evidenţele de publicitate imobiliară, a acestui drept, intabulat în favoarea D.. În atare condiţii, s-a apreciat că reclamanta, în calitate de promitent-cumpărător, nu se poate subroga în obligaţiile asumate de cel cu care a contractat, în calitate de proprietar al bunului cu privire la care a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, care este parte în raportul născut din contractul de credit cu garanţie imobiliară, întrucât aceste obligaţii incumbă, în mod exclusiv, proprietarului bunului şi trebuie să se constate că au fost îndeplinite la data pronunţării hotărârii judecătoreşti reglementate de dispoziţiile art. 1279 din C. civ., neputând fi executate ulterior acestui moment.

În acelaşi sens, instanţa de apel a menţinut soluţia primei instanţe date asupra acestui petit al cererii de chemare în judecată, apreciind că prima instanţă a verificat îndeplinirea, în cauză, a condiţiilor prevăzute de lege pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, făcând o judicioasă aplicare a dispoziţiilor art. 1279 din C. civ.. S-a mai reţinut că virarea de către reclamantă a preţului în integralitate nu este suficientă pentru a se considera îndeplinită condiţia impusă de bancă pentru acordul privind înstrăinarea imobilului ipotecat în favoarea sa, obligaţia de stingere a creanţei deţinute de bancă revenind pârâtei debitoare, în calitate de persoană împrumutată. Instanţa de apel a mai reţinut că nu sunt îndeplinite obligaţiile esenţiale pentru perfectarea contractului translativ în formă autentică asumate de pârâtă referitoare la stingerea creditului pentru a cărui garantare a fost ipotecat imobilul, radierea din cartea funciară a sarcinilor instituite în favoarea băncii creditoare şi prezentarea unui extras de carte funciară liber de sarcini, nefiind îndeplinită nici condiţia, de asemenea esenţială, a existenţei acordului băncii pentru înstrăinarea imobilului ipotecat.

Prin cererea de recurs, recurenta a susţinut ignorarea de către instanţele de fond a condiţiilor legale ce se impun a fi îndeplinite cumulativ pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, făcând referire la dispoziţiile art. 1669 alin. (1), art. 1179, art. 1279 alin. (1) şi (3), art. 1650 şi art. 1276 alin. (1) din C. civ.

Contrar susţinerii recurentei, instanţele de fond nu au interpretat şi aplicat greşit dispoziţiile art. 1169 alin. (1) C. civ., deoarece interpretarea trebuie făcută în contextul reglementării, în mod sistematic, ţinându-se cont de faptul că trebuie să existe un refuz nejustificat din partea uneia dintre părţi de a încheia contractul promis, ceea ce nu este cazul în speţa dedusă judecăţii.

Aceeaşi situaţie este incidentă şi în privinţa interpretării şi aplicării dispoziţiilor art. 1279 alin. (1) C. civ., care trebuie interpretate în corelaţie cu dispoziţiile alin. (3) ale articolului şi care permit pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare numai dacă cerinţele de validitate la încheiere sunt îndeplinite. Or, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de vânzare-cumpărare a unui bun poate avea loc numai în condiţiile în care se constată că, la momentul pronunţării acesteia, sunt îndeplinite toate obligaţiile pe care părţile contractante din antecontractul de vânzare-cumpărare şi le-au asumat, mai puţin aceea de exprimare, în formă autentică, a acordului de voinţă.

Aceasta întrucât instanţa poate suplini numai consimţământul părţilor la încheierea actului, nu şi celelalte condiţii de valabilitate a acestuia, în mod corect constatând instanţele de fond că există impedimente la validarea convenţiei, decurgând din neîndeplinirea de către pârâtă a obligaţiei de a achita întregul credit pentru a cărui restituire a garantat cu dreptul de ipotecă imobiliară instituit asupra bunului imobil din litigiu, cu consecinţa radierii, din evidenţele de publicitate imobiliară, a acestui drept, intabulat în favoarea D..

Contrar susţinerilor recurentei, se observă că instanţele de fond nu au reţinut că suma achitată de aceasta nu acoperea datoria bancară, ci ceea ce s-a subliniat în cauză este împrejurarea că în lipsa unei manifestări de voinţă din partea pârâtei debitoare, în sensul că suma virată de reclamantă în contul său curent să fie considerată o rambursare anticipată a creditului, nu se poate reţine că a operat stingerea creditului şi că astfel a fost îndeplinită condiţia impusă de bancă pentru înstrăinarea imobilului ipotecat în vederea garantării creditului, nefiind depus la dosarul cauzei acordul băncii pentru radierea sarcinilor din cartea funciară ca urmare a lichidării creditului.

De altfel, această critică, la fel ca şi cea privind dovada rambursării creditului contractat de către pârâtă, se constată că au fost formulate din pespectiva aprecierii date de instanţa de apel asupra probelor administrate în cauză, care nu pot fi reevaluate în prezenta cale extraordinară de atac.

A mai susţinut recurenta că instanţele de fond au apreciat că promitenta-vânzătoare avea oricând posibilitatea să se răzgândească, chiar şi după expirarea termenului contractual, astfel că nu se mai putea încheia contractul de vânzare în formă autentică, chiar dacă preţul a fost achitat integral.

Din considerentele deciziei recurate reiese contrariul celor susţinute de recurentă, instanţa de apel arătând, similar primei instanţe, că cererea principală a reclamantei nu a fost respinsă nici în considerarea faptului că, în antecontractul încheiat, părţile ar fi prevăzut o clauză de dezicere, nici în considerarea faptului că promitenta-cumpărătoare nu şi-ar fi îndeplinit obligaţia de plată a preţului bunului promis, ci cererea a fost respinsă pentru neîndeplinirea de către pârâtă a obligaţiilor asumate prin contract, ceea ce a determinat imposibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract.

În ceea ce priveşte clauza penală reţinută de instanţele de fond, recurenta a susţinut că apelul său a fost respins pe motiv că promitenta-vânzătoare a apelat la clauza penală stipulată în contract, instanţa de apel ignorând dispoziţiile legale care prevăd situaţiile când nu se aplică clauza penală, respectiv atunci când promitentul-cumpărător îşi execută obligaţiile la termen.

În acest sens, se observă că instanţele de fond au statuat, în ceea ce priveşte natura juridică a clauzei potrivit căreia, "noi părţile (...) stabilim de comun acord ca în eventualitatea în care promitenta-vânzătoare, fără temei, va refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare propriu-zis, în formă autentică, aceasta va trebui să achite promitentei-cumpărătoare dublul avansului primit, iar, în eventualitatea în care promitenta-cumpărătoare, fără temei, va refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare propriu-zis, în formă autentică, aceasta va pierde avansul achitat", că "această clauză este exclusiv o clauză penală, pentru că ea a fost agreată de părţi cu scopul exclusiv de a stabili care este modalitatea de evaluare a prejudiciului în cele două situaţii-premisă, anume, în situaţia în care contractul de vânzare-cumpărare nu va putea fi perfectat din culpa promitentei-vânzătoare şi în situaţia în care actul juridic translativ de proprietate nu va putea fi încheiat din culpa promitentei-cumpărătoare".

Înalta Curte reţine că stabilirea întinderii despăgubirilor poate avea loc şi prin acordul de voinţă al creditorului şi debitorului, intervenit înainte de producerea prejudiciului, această înţelegere fiind cunoscută sub denumirea de clauză penală şi reglementată la art. 1538-1543 din C. civ., în cadrul secţiunii dedicate executării prin echivalent a obligaţiilor. Indirect, chestiunea clauzei penale este atinsă şi de art. 1535 şi art. 1536 C. civ., care vorbesc ambele şi de o stabilire convenţională a daunelor-interese, chestiune care reprezintă tocmai clauza penală.

Astfel, în cauză, clauza penală a fost analizată de către instanţele de fond în examinarea pretenţiilor pe care reclamanta le-a formulat în subsidiar, iar nu cu privire la capătul principal de cerere privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract. Aşadar, s-a apreciat că sunt îndeplinite condiţiile instituite de lege pentru angajarea răspunderii contractuale a pârâtei, aceasta fiind obligată să o despăgubească pe reclamantă pentru prejudiciul încercat, potrivit celor stipulate în clauza penală pe care părţile au inclus-o în antecontract, pentru situaţia în care contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică nu va fi perfectat din culpa promitentei-vânzătoare.

Prin antecontract, părţile au stabilit preţul de vânzare al bunului cu privire la care au convenit a încheia, în viitor, contractul de vânzare-cumpărare, precum şi modalitatea de plată a acestuia, stipulând, prin acordul lor de voinţă, că suma de bani ce reprezintă echivalentul în RON al sumei de 2.020,93 euro are natura juridică a unui avans, iar diferenţa de 177.979, 07 euro reprezintă rest de preţ.

Prin clauza penală inserată în convenţie asupra căreia au stabilit de comun acord, părţile au stabilit că daunele-interese pe care reclamanta este îndreptăţită să le obţină, în cazul în care contractul de vânzare-cumpărare nu va fi încheiat din culpa pârâtei, sunt reprezentate de dublul sumei de bani pe care aceasta, la data perfectării antecontractului, a achitat-o cu titlu de avans, anume aceea de 2.020,93 euro.

Mai exact, prin clauza penală inserată în antecontract, părţile au efectuat o evaluare anticipată a prejudiciului, stabilind întinderea despăgubirilor prin acordul lor de voinţă, dat înainte de producerea prejudiciului.

Este adevărat că partea creditoare are dreptul de a alege, în caz de neexecutare, între mai multe remedii, conform art. 1516 C. civ., însă art. 1538 alin. (2) din cod prevede dreptul creditorului de a opta, în cazul neexecutării, între executarea silită în natură a obligaţiei principale şi clauza penală.

Cum însă, în speţă, executarea în natură nu a fost posibilă din cauza neexecutării de către pârâtă a obligaţiilor asumate cu privire la rambursarea creditului şi radierea ipotecii, în mod corect instanţele de fond au dat eficienţă clauzei penale convenite de părţi, stabilindu-se că valoarea daunelor-interese fixate de părţi este dublul sumei plătite de reclamantă cu titlu de avans.

În ceea ce priveşte critica privind neacordarea de către instanţele de fond a daunelor moratorii, Înalta Curte constată că este fondată, recursul urmând a fi admis şi decizia casată în parte, sub acest aspect.

Instanţa de apel a apreciat greşit că atunci când clauza penală a fost prevăzută pentru neexecutarea obligaţiilor nu poate fi cumulată cu eventuale daune-interese moratorii, astfel cum a reţinut şi prima instanţă.

Problematica cumulului clauzei penale cu daunele interese a fost abordată în cuprinsul art. 1539 din C. civ., care prevede următoarele soluţii: (i) atunci când clauza penală a fost prevăzută pentru neexecutarea obligaţiilor, nu poate fi cumulată cu executarea lor în natură şi nici cu eventuale daune-interese compensatorii; (ii) atunci când clauza penală a fost prevăzută pentru executarea necorespunzătoare (cum ar fi încălcarea regulilor referitoare la timpul şi locul executării obligaţiei), clauza penală se poate cumula cu remediul executării silite în natură; (iii) dacă clauza penală a fost prevăzută pentru neexecutare, ea nu poate fi cumulată cu daunele-interese compensatorii, dar poate fi cumulată cu daunele moratorii dacă există şi întârziere în executarea obligaţiilor.

Raportat la cele anterior expuse, Înalta Curte reţine că instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 1539 din C. civ., motiv pentru care în temeiul art. 496 alin. (2) C. proc. civ., va admite recursul sub acest aspect, va casa, în parte, decizia recurată şi va trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi curţi de apel, în ceea ce priveşte soluţia dată cererii formulate de reclamantă privind obligarea pârâtei la plata dobânzii legale.

În rejudecare, instanţa de apel va reanaliza petitul privind acordarea daunelor moratorii, posibilitatea de cumulare a acestor daune cu clauza penală, prin raportare la soluţiile expuse în cuprinsul art. 1539 C. civ., cu respectarea principiului reparării integrale a prejudiciului.

Dat fiind că în cauză s-a dispus soluţia casării, în parte, cu trimitere spre rejudecare, instanţa de recurs nu se poate pronunţa, în această fază procesuală, asupra cererii de acordare a cheltuielilor de judecată, formulată de recurenta-reclamantă, aceasta urmând a fi avută în vedere de instanţa de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 1994/AP din 07 decembrie 2022 pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

Casează, în parte, decizia recurată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi curţi de apel, în ceea ce priveşte soluţia dată cererii formulate de reclamantă privind obligarea pârâtei la plata dobânzii legale.

Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei recurate.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 15 februarie 2024, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei.