Land sale judgment annulled and remanded for retrial on payment-imputation issue.

Şedinţa publică din data de 16 ianuarie 2024

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată la Tribunalul Mureş, secţia civilă la data de 17.06.2022 sub nr. x/2022, reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâtul C. au solicitat pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare conform cu antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2.09.2021 de către notarul public D., validând acest antecontract şi constatând că reclamanţii au dobândit cu titlu de bun propriu, în cote de câte 1/2 parte fiecare, dreptul de proprietate asupra: cotei de 1/1 parte din terenul arabil intravilan situat în loc. Ernei, jud. Mureş, în suprafaţă de 515 mp, de sub A1, înscris în cartea funciară nr. x Ernei, identificat prin nr. cadastral x, cu drept de servitute de trecere asupra parcelei cu nr. cad. x din CF nr. xN Ernei şi a cotei de 152/1068-a parte din terenul arabil intravilan situat în loc. Ernei, jud. Mureş, în suprafaţă integrală de 1068 mp, de sub A1, înscris în Cartea Funciară nr. x Ernei, nr. CF vechi x, identificat prin nr. cadastral x, nr. cadastral vechi x, nr. top. x.

Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 318/9.03.2023, Tribunalul Mureş, secţia civilă a respins ca nefondată acţiunea formulată de B. şi A. - continuată prin moştenitori E., F. şi G., în contradictoriu cu pârâtul C., cu cheltuieli de judecată.

Hotărârea pronunţată în apel

Prin decizia civilă nr. 390/8.06.2023, Curtea de Apel Târgu Mureş, secţia I civilă a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanţi împotriva sentinţei menţionate, cu cheltuieli de judecată.

II. Calea de atac formulată în cauză

Împotriva deciziei menţionate, au declarat recurs reclamanţii E., G., F. şi B., criticând-o pentru nelegalitate, pe temeiul art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ. şi susţinând, în esenţă, că hotărârea cuprinde motive străine de natura cauzei, instanţa de apel făcând, totodată, o aplicare greşită a dispoziţiilor art. 1507 C. civ. privind imputaţia plăţii.

Recurenţii-reclamanţi au susţinut că există două datorii care au ca obiect bunuri de acelaşi fel, imobilul constând în terenurile cuprinse în antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/02.09.2021 şi imobilul construcţie - casă de locuit, cuprins în contractul de construire casă de locuit nr. x/12.04.2021.

Au precizat că preţul total a fost stabilit la suma de 92.000 euro, din care suma de 50.000 euro reprezintă preţul terenului şi 42.000 euro preţul construcţiei, iar răspunsurile intimatului-pârât la întrebările 1-5 din interogatoriul administrat în faţa primei instanţe confirmă indubitabil că înţelegerea părţilor a fost în sensul celor anterior menţionate.

Raportat la întreaga tranzacţie constând în vânzarea terenului şi construirea casei, reclamanţii au efectuat o plată parţială în valoare de 50.000 euro, aspect necontestat de către niciuna dintre părţi, astfel încât se pune problema care dintre aceste datorii se va considera stinsă cu prioritate, dat fiind că, potrivit prevederilor art. 1507 alin. (2) C. civ., debitorul nu poate, fără consimţământul creditorului, să impute plata asupra unei datorii care nu este încă exigibilă cu preferinţă faţă de o datorie scadentă.

În speţă, la art. 6 din contractul de construire s-a prevăzut că "restul sumei, în cuantum de 42.000 euro, se va achita la înscrierea casei la notar."

Coroborând cele două contracte încheiate de părţi, este cert că voinţa concondantă a fost ca mai întâi să fie achitat terenul în valoare de 50.000 euro, aceasta fiind datoria cu scadenţa mai devreme, respectiv în data de 20.12.2021, iar, cu privire la datoria de 42.000 euro privind contravaloarea casei, părţile au stabilit că aceasta reprezintă "restul sumei", adică o datorie cu scadenţă ulterioară faţă de preţul terenului; mai exact părţile au stabilit că suma de 42.000 devine scadentă la data înscrierii casei la notar.

Recurenţii au subliniat că această datorie nu este încă scadentă, deoarece casa nu este înscrisă în cartea funciară, iar pârâtul nici măcar nu a depus cererea pentru obţinerea autorizaţiei de construire, după cum rezultă din adresa nr. x/26.07.2023 a Primăriei Comunei Ernei.

Au considerat că nu este vorba despre o datorie de 50.000 euro scadentă în 20.12.2021 (denumită "avans operaţional" în art. 6 din contractul de construire şi consecvent "avans", respectiv "ultima tranşă a avansului" în cele două procese-verbale prin care s-au achitat în numerar câte 10.000 euro), ci de o altă datorie de 42.000 euro care încă nu este exigibilă (denumită "restul sumei" în art. 6 din contractul de construire).

Recurenţii-reclamanţi au mai arătat că o datorie care nu este încă scadentă ar putea fi achitată cu prioritate faţă de o datorie exigibilă numai cu acordul creditorului, iar, în prezenta cauză, în momentul plăţii între părţi nu s-a realizat vreun acord de voinţă cu privire la imputaţia plăţii. Această împrejurare rezultă cel mai elocvent din susţinerile părţii adverse care a afirmat că întreaga sumă de 50.000 euro încasată reprezintă preţul casei (răspunsurile de la întrebările nr. 5, 8, 11 şi 12 din interogatoriu).

Totodată, au apreciat că, dacă trebuie ţinut cont de menţiunile din documentele de plată în numerar ("casei de locuit situat în Ernei nr. 575 CF x şi suprafaţa de teren în CF x mp"), astfel cum susţin instanţele de fond, înseamnă că preţul plătit nu reprezintă doar preţul casei, ci şi o parte din teren, însă, în aceste condiţii, nu este adevărată susţinerea intimatului-pârât că ar fi încasat 50.000 euro doar pentru casă.

Ca atare, au subliniat că rezultă clar faptul că între părţi nu a existat un acord privind imputaţia, deoarece susţinerile acestora se contrazic.

Au invocat recurenţii-reclamanţi că nu este legală susţinerea intimatului-pârât potrivit căreia că a efectuat imputaţia sumei de 50.000 euro exclusiv asupra contravalorii casei, deoarece contravaloarea casei (scăzând din preţul total de 92.000 euro valoarea terenului menţionată în antecontract de 50.000 euro) este în sumă de 42.000 euro, deci mai puţin decât s-a achitat.

Din răspunsurile părţii adverse la interogatoriu, rezultă caracterul mincinos al afirmaţiilor acesteia, deoarece toate răspunsurile sunt formulate în aşa fel încât să rezulte că suma încasată reprezintă preţul casei, iar instanţele de fond nu au ţinut cont deloc de împrejurarea că răspunsurile de la interogatoriu sunt contradictorii şi fără logică.

S-a arătat că instanţele de fond au apreciat că imputaţia trebuie efectuată asupra terenului şi a casei, însă şi această soluţie apare ca fiind nelegală, deoarece nu ţine cont de faptul că, în speţă, contravaloarea casei nu este încă scadentă, iar promitenţii-cumpărători nu au achitat o datorie neexigibilă cu prioritate faţă de una scadentă, în contextul în care casa nu este încă finalizată, nefiind măcar depusă cererea pentru eliberarea autorizaţiei de construire.

Ca atare, reclamanţii nu au avut intenţia şi nu aveau niciun motiv să achite preţul casei, cu prioritate faţă de o datorie rezultată dintr-un contract autentic, cu termen de scadenţă în 20 decembrie 2021.

Au susţinut că imputaţia efectuată de instanţă nu este legală deoarece aceasta a ţinut cont strict de sensul literal al termenilor din documentele de plată, ceea ce reprezintă doar înfăptuirea justiţiei în baza literei legii, nesocotind spiritul legii, şi nici nu a analizat argumentele pe care le-au adus şi care se bazează pe împrejurări de fapt.

De asemenea, au invocat faptul că niciuna dintre instanţe nu a explicat de ce nu are importanţă că tranşele din preţ au respectat termenele de scadenţă din antecontract, că prin interogatoriu s-a dovedit că susţinerile intimatului-pârât sunt false, că, deşi acesta a susţinut că a depus documentaţia şi trebuie să obţină în scurt timp autorizaţia de construire, s-a dovedit că a minţit, după cum rezultă şi din adresa nr. x/26.07.2023 a Primăriei comunei Ernei, conform căreia partea adversă nu a depus nicio cerere în vederea eliberării autorizaţiei de construire.

Pe de altă parte, instanţa a stabilit că suma achitată nu reprezintă doar preţul terenului ci şi al casei, însă nu a stabilit cât s-a achitat din contravaloarea casei şi cât s-a achitat din contravaloarea terenului.

Au susţinut recurenţii-reclamanţi şi că instanţa nu a motivat soluţia adoptată şi, astfel, nu s-a realizat o judecată echitabilă şi justă, adoptându-se o soluţie cu foarte multe neclarităţi, care nu rezolvă deloc chestiunea litigioasă între părţi, ci creează noi litigii.

Astfel, au arătat că, în primul rând, instanţa nu a analizat coroborat întregul material probator, ci s-a limitat strict şi exclusiv la documentele de plată, fără a analiza răspunsurile pârâtului de la interogatoriu, caracterul mincinos al afirmaţiilor sale (referitoare la finalizarea casei, obţinerea autorizaţiei de construire etc.), de unde rezultă reaua-credinţă în relaţiile contractuale.

Au mai susţinut că nu au fost deloc supuse analizei nici apărările pe care le-au formulat, instanţa adoptând o soluţie pe care nu a motivat-o, or obligativitatea motivării hotărârii constituie o condiţie a procesului echitabil prevăzută de art. 21 din Constituţie şi respectiv art. 6 alin. (1) din Convenţia europeană a drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale.

Recurenţii-reclamanţi au apreciat că dreptul la un proces echitabil nu poate fi considerat efectiv decât dacă susţinerile părţilor sunt examinate de instanţă, care are obligaţia legală de a proceda la o analiză a susţinerilor, argumentelor şi mijloacelor de probă, pentru a le aprecia pertinenţa.

Din această perspectivă, instanţa de apel nu a ţinut cont de următoarele împrejurări esenţiale: în antecontract s-a stabilit că suma de 50.000 euro se va achita până la data de 20 decembrie 2021şi au respectat acest termen - prima tranşă în valoare de 10.000 euro s-a achitat prin virament bancar chiar în ziua încheierii antecontractului, în 2 septembrie 2021. Din această împrejurare rezultă în mod indubitabil că promitenţii-cumpărători au achitat această sumă în temeiul antecontractului, chiar în ziua încheierii acestuia, iar diferenţa de 40.000 euro a fost achitată anterior scadenţei din 20 decembrie 2021, conform clauzelor antecontractului.

Împrejurarea că, în viramentele bancare, s-a menţionat "avans casa nr. 575G" şi în procesele-verbale de plată s-a menţionat "casă de locuit situată în Ernei nr. 575 CF x şi suprafaţa de teren în CF x mp", nu trebuie interpretată, din punctul de vedere al recurenţilor-reclamanţi, doar după sensul literal al termenilor utilizaţi de persoane fără pregătire juridică dar cu bună-credinţă, deoarece această interpretare nu are nicio susţinere în fapt.

Făcând referire la prevederile art. 1266-1267 C. civ., recurenţii au menţionat că interpretarea contractelor se realizează după voinţa concordantă a părţilor, iar clauzele contractului se interpretează unele prin altele, dând fiecăreia înţelesul ce rezultă din ansamblul contractului; clauzele susceptibile de mai multe înţelesuri se interpretează în sensul ce se potriveşte cel mai bine naturii şi obiectului contractului.

Astfel, prin analogie, menţiunilor din documentele de plată trebuie a le fi dat înţelesul care se potriveşte cel mai bine naturii şi obiectului plăţii, fiind necesar a fi avută în vedere împrejurarea în care a fost efectuată plata, respectiv chiar în ziua încheierii antecontractului, 2 septembrie 2021.

Totodată, au apreciat că şi celelalte elemente ale plăţii sunt deosebit de importante - cuantumul sumei achitate: 10.000 euro; moneda: euro; modalitatea de plată: virament bancar -, deoarece corespund întru-totul prevederilor antecontractului, iar suma de 40.000 euro a fost achitată în moneda euro, anterior scadenţei, conform clauzelor antecontractului.

Au considerat recurenţii-reclamanţi că instanţele nu s-au aplecat suficient asupra interpretării exacte şi în coroborare a clauzelor din cele două convenţii încheiate între părţi, care de fapt reflectă întreaga înţelegere între prestatorul-vânzător şi beneficiarii-cumpărători.

Recurenţii-reclamanţi au învederat că, în urma administrării probatoriului, se poate conchide că, în speţă, contractul de construire pus la dispoziţie de intimatul-pârât se coroborează cu dispoziţiile din antecontractul autentic de vânzare-cumpărare, în sensul că preţul total al imobilelor de 92.000 euro se împarte în 50.000 euro "avans operaţional" cuprins şi în antecontractul autentic şi 42.000 euro "rest" de preţ.

Au precizat că, la momentul semnării contractului, niciuna dintre părţi nu şi-a pus problema cât reprezintă din preţul total valoarea terenului şi cât este preţul casei ce urma a fi finalizată, ci erau stabilite 2 tranşe: un avans de 50.000 euro şi un rest de 42.000 euro ce urmează a se achita la transcrierea casei la notar. Cei 50.000 euro au fost preluaţi în antecontractul autentic ca preţ al terenului dar în acelaşi timp suma reprezintă "avansul" din contractul de construire - acesta este motivul pentru care în fiecare document de plată (ordine de plată şi procese-verbale) se menţionează "avans".

Recurenţii-reclamanţi au apreciat că este important a se observa, că lecturând contractul de construire, s-ar putea ajunge la concluzia, total greşită, că suma de 92.000 euro ar reprezenta doar preţul construcţiei, ipoteză contrazisă de poziţia procesuală concordantă a părţilor şi din răspunsurile la interogatoriu.

Au precizat că, fiind vorba doar de casă în acest contract (deşi preţul include şi terenul aferent) la momentul efectuării plăţilor la rubrica de menţiuni s-a făcut referire tot la casă.

De asemenea, au arătat că nu au achitat contravaloarea casei, deoarece aceasta nu era încă finalizată, după cum nici în prezent nu este finalizată, iar între părţi a fost încheiat un contract de antrepriză privind construirea unei locuinţe la cheie şi nu un contract de vânzare-cumpărare a unei locuinţe finalizate.

Au învederat recurenţii-reclamanţi că, în documentele de plată, au menţionat şi casa deoarece aceasta era finalitatea urmărită, respectiv aceea de a avea o casă de locuit, cumpărând terenul doar cu unicul scop de a putea avea o casă de locuit pe teren; au convenit cu intimatul-pârât că le va construi casa pe acel teren, astfel că fără acea casă nu ar fi cumpărat doar terenul.

Au subliniat că, neavând cunoştinţe juridice, nu au perceput că expresiile în discuţie ar putea avea asemenea consecinţe juridice, însă cert este că intenţia lor a fost achitarea terenului.

Recurenţii-reclamanţi au considerat că este foarte important de observat că, la interogatoriu, intimatul-pârât, la toate întrebările care vizează suma de 50.000 a răspuns că aceasta reprezintă exclusiv contravaloarea casei, în condiţiile în care această susţinere nu are niciun fundament în realitate, deoarece nu a existat o atare înţelegere între părţi, iar intimatul-pârât nu justifică în niciun fel de unde rezultă că suma de 50.000 euro ar fi fost achitată exclusiv pentru casa de locuit, afirmaţiile acestuia fiind făcute doar pro causa, pentru a nu fi obligat la încheierea contactului final privind terenul.

În concluzie, au apreciat că, în afară de menţiunile din documentele de plată, nimic nu susţine interpretarea în sensul literal al termenilor, de altfel nici instanţa nu a motivat de ce a optat pentru această interpretare şi care ar fi argumentele care înlătură susţinerile pe care le-au formulat.

De asemenea, în opinia recurenţilor-reclamanţi este deosebit de important faptul că răspunsurile intimatului-pârât la interogatoriu sunt contradictorii, astfel: la întrebarea nr. 7 acesta a răspuns că "în antecontract este inclus doar preţul terenului, iar casa este separat", ca mai apoi, la întrebarea nr. 21, privind destinaţia sumei de 42.000 euro prevăzută în contractul de construire a casei, să afirme că această sumă reprezintă "preţul terenului şi a drumului de acces".

Au arătat şi că, la întrebarea nr. 12, intimatul-pârât a răspuns că termenele de plată şi modalitatea de plată a sumei de 50.000 euro respectă întru-totul prevederile antecontractului de vânzare-cumpărare, însă "pentru casă", dar antecontractul are ca obiect terenul şi nu casa, astfel că, această afirmaţie a părţii adverse nu are nicio justificare în condiţiile în care în privinţa casei nu a fost încheiat un antecontract autentic, iar contractul de construire casă nu cuprinde asemenea clauze.

Recurenţii-reclamanţi au menţionat că au la dispoziţie şi suma restantă de 42.000 euro, însă conform contractului de construire a casei, această sumă va fi scadentă doar la "înscrierea casei la notar", dar băile nu sunt utilate, nu sunt făcute branşamentele de gaz şi curent electric, iar intimatul-pârât încă nu a obţinut avizele şi autorizaţia de construire; în data de 26 ianuarie 2023, în cadrul interogatoriului, intimatul-pârât a susţinut că va finaliza lucrările în cel mult o lună, însă nu a făcut acest lucru.

În plus, în termenul de apel, au solicitat de mai multe ori intimatului-pârât să le permită accesul în imobil pentru a putea vedea stadiul în care se află lucrările, însă acesta nu a dat curs solicitării pentru a nu ieşi la iveală nerespectarea angajamentului său; intimatul-pârât i-a comunicat recurentei-reclamante B. că îi va deschide uşa casei abia după ce aceasta îi achită cheltuielile de judecată de la fond, iar dacă achită restul sumei de 42.000 euro, se va putea muta în casă.

Au considerat că, întrucât s-a achitat deja 50.000 euro fără a obţine vreo contraprestaţie în schimb şi ţinând cont de faptul că suma restantă de 42.000 euro va fi scadentă abia după intabularea casei şi transcrierea acesteia la notar, solicitarea intimatului-pârât nu are niciun fundament legal.

Totodată, au menţionat că, astfel cum a susţinut şi intimatul-pârât la interogatoriu, în momentul în care a intervenit acordul de voinţă între părţile litigante, casa era deja în roşu, însă nu era finalizată, după cum nici după 2 ani nu este finalizată. Având în vedere această stare de fapt, părţile au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare cu privire la teren, pentru a primi o contraprestaţie în schimbul sumei de 50.000 euro, iar casa nu a putut fi inclusă în antecontract deoarece partea adversă nu dispunea de niciun document legal, iar notarul public a refuzat includerea acesteia. În aceste condiţii, s-a stabilit un preţ foarte ridicat pentru teren şi drumul de acces, de 50.000 euro (avansul operaţional" din contractul de construire), având în vedere şi stadiul în care se afla construirea casei.

Preţul stabilit de către părţi în antecontract este mult superior preţului de piaţă, motiv pentru care suma de 50.000 euro cu certitudine acoperă şi preţul terenului, astfel că nici din acest punct de vedere nu este întemeiată afirmaţia primei instanţe în sensul că ar exista un dubiu privind achitarea integrală a preţului terenului.

Recurenţii-reclamanţi au conchis în sensul că intimatul-pârât nu şi-a respectat obligaţiile asumate şi, deşi a încasat suma de 50.000 euro, refuză nejustificat de mai bine de 2 ani să încheie contractul final de vânzare-cumpărare cu privire la teren şi drumul de acces şi nici casa nu este finalizată, nedeţinând avizele necesare şi autorizaţia de construire.

III. Apărările formulate în cauză

În termen legal, intimatul-pârât C. a depus întâmpinare prin care a invocat excepţia nulităţii recursului şi a solicitat, în principal, anularea recursului, iar, în subsidiar, respingerea acestuia ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.

În susţinerea excepţiei nulităţii recursului, intimatul-pârât a arătat că, în speţă, cererea de recurs nu respectă exigenţele art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., întrucât, deşi se face trimitere la motivele de nelegalitate reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., recurenţii-reclamanţi nu au indicat şi dezvoltat motivele de nelegalitate pe care se întemeiază calea de atac.

Afirmând caracterul nefondat al recursului, intimatul-pârât a arătat că, deşi preţul de vânzare-cumpărare al imobilelor ce fac obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare a fost stabilit la suma de 50.000 euro, sumă care urma să fie achitată integral până la data de 20 decembrie 2021, acest preţ al antecontractului nu a fost achitat de către recurenţii-reclamanţi, contrar susţinerilor din cuprinsul notificării transmise anterior iniţierii acestui litigiu, respectiv din cererea de chemare în judecată formulată.

A precizat că sumele achitate de recurenţii-reclamanţi prin virament bancar şi în numerar au constituit tranşe din preţul contractului de construire casă de locuit nr. x din data de 12 aprilie 2021, aspect care este de necontestat, în condiţiile în care, atât la menţiunile privind obiectul plăţilor efectuate prin virament bancar, cât şi în cuprinsul proceselor-verbale încheiate cu ocazia plăţilor, asumate prin semnătură de părţile adverse, se menţionează în mod clar că tranşele achitate de aceştia din urmă constituie părţi (rate) ale preţului acestui contract de construire.

În aceste condiţii, în opinia intimatului-pârât este evident că preţul antecontractului nu a fost achitat, nici integral, dar nici măcar parţial, aceste elemente rezultând în mod clar din documentele anexate la cererea de chemare în judecată.

Prin răspunsul la întâmpinare, depus cu depăşirea termenului legal, recurenţii-reclamanţi au solicitat respingerea excepţiei nulităţii recursului, admiterea recursului astfel cum a fost formulat, cu cheltuieli de judecată pentru judecata în fond, apel şi recurs.

IV. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Analizând cu prioritate excepţia nulităţii recursului, invocată de către intimatul-pârât C., Înalta Curte constată că nu este fondată.

Recurenţii - reclamanţi au invocat în mod explicit motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., susţinând, pe de o parte, aplicarea greşită de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1507 C. civ. referitoare la imputaţia plăţii, iar, pe de altă parte, nemotivarea deciziei recurate, prin omisiunea cercetării efective a motivelor de apel.

Din dezvoltarea criticilor formulate, reiese că este posibilă analizarea acestora din perspectiva cazurilor de recurs evocate, după cum se va arăta în cele ce succed, astfel încât nu este incidentă sancţiunea nulităţii recursului, prevăzută de art. 489 alin. (2) C. proc. civ. şi aplicabilă în situaţia în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488 pct. 1- 8 C. proc. civ.

În consecinţă, Înalta Curte va respinge excepţia nulităţii recursului.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului, precum şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele:

Instanţa de apel a menţinut soluţia primei instanţe de respingere a cererii reclamanţilor având ca obiect pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, constatând că, faţă de prevederile legale referitoare la imputaţia plăţii, în mod întemeiat s-a constatat neexecutarea de către reclamanţi a obligaţiei de plată asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/02.09.2021, reţinându-se incidenţa dispoziţiilor art. 1556 C. civ.

Prin motivele de recurs, s-a reproşat instanţei de apel aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1507 C. civ. şi, totodată, nemotivarea deciziei recurate.

Înalta Curte constată caracterul fondat al criticilor formulate.

În conformitate cu art. 1507 C. civ., intitulat "Imputaţia făcută de debitor", "(1) Debitorul mai multor datorii care au ca obiect bunuri de acelaşi fel are dreptul să indice, atunci când plăteşte, datoria pe care înţelege să o execute. Plata se impută mai întâi asupra cheltuielilor, apoi asupra dobânzilor şi, la urmă, asupra capitalului. (2) Debitorul nu poate, fără consimţământul creditorului, să impute plata asupra unei datorii care nu este încă exigibilă cu preferinţă faţă de o datorie scadentă, cu excepţia cazului în care s-a prevăzut că debitorul poate plăti anticipat. (3) În cazul plăţii efectuate prin virament bancar, debitorul face imputaţia prin menţiunile corespunzătoare consemnate de el pe ordinul de plată."

Din considerentele expuse în decizia recurată, rezultă că instanţa de apel a constatat neîndeplinirea de către reclamanţi, în calitate de promitenţi-cumpărători, a obligaţiei de plată a preţului de 50.000 euro, asumate prin antecontractul încheiat în formă autentică, ce vizează dobândirea de către reclamanţi a dreptului de proprietate asupra a două suprafeţe de teren - una de 515 mp, iar cea de-a doua, în cotă-parte de 152/1068 dintr-o suprafaţă totală de 1068 mp.

Atare constatare s-a bazat pe menţiunile consemnate de către reclamanţii debitori pe ordinele de plată, prin care a fost transferată pârâtului creditor suma de 50.000 euro, în patru tranşe, prin virament bancar şi care atestă plata avansului datorat în baza unei alte convenţii încheiate de către aceleaşi părţi, anterior antecontractului de vânzare-cumpărare privind terenurile, respectiv în baza contractului de construire casă de locuit pe unul dintre terenurile vizate de antecontractul ulterior, anume terenul de 515 mp.

Este de subliniat, totodată, că instanţa de apel a reţinut, din coroborarea susţinerilor reclamanţilor, a răspunsurilor pârâtului la interogatoriu şi a înscrisurilor depuse la dosar, că preţul stabilit prin contractul de construire casă de locuit nr. x/12.04.2021, întocmit la data de 19.08.2021, de 92.000 euro este preţul total stabilit pentru casă şi teren aferent. Cu toate acestea, instanţa de apel a considerat că acest preţ este diferit de preţul terenului, convenit la suma de 50.000 euro prin antecontractul de vânzare-cumpărare.

Din cele expuse anterior, reiese, în esenţă, următoarea situaţie de fapt reţinută de către instanţa de apel: reclamanţii datorează promitentului-vânzător, pârâtul din cauză, atât suma de 50.000 euro, reprezentând preţul terenului stabilit prin antecontractul de vânzare-cumpărare, cât şi suma de 92.000 euro convenită prin contractul de construire, pentru casă şi terenul aferent, făcându-se dovada, prin imputaţia plăţii, a achitării doar a unei părţi din datoria de 92.000 euro, ceea ce înseamnă că nu este achitat preţul de 50.000 euro fixat prin antecontractul de vânzare-cumpărare, motiv pentru care reclamanţii nu pot pretinde executarea obligaţiei de a face asumate de către cocontractant prin antecontract, aceea de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Or, se observă, din motivarea sentinţei pronunţate în cauză, că prima instanţă a constatat, dimpotrivă, includerea preţului de 50.000 de euro, înscris în antecontractul de vânzare-cumpărare, în cel de 92.000 de euro menţionat în contractul de construire, fapt ce ar fi fost confirmat de către părţile litigante.

De asemenea, prima instanţă a respins cererea de chemare în judecată, nu pentru motivul că nu a fost plătit preţul de 50.000 de euro, înscris în antecontractul de vânzare-cumpărare, ci pentru că suma de 50.000 euro, virată în mod efectiv pârâtului creditor prin ordinele de plată, nu a fost achitată exclusiv în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare, ordinele de plată conţinând referirea atât la casă, cât şi la teren, fără ca tribunalul să reţină incidenţa art. 1507 C. civ. referitor la imputaţia plăţii.

În aceste condiţii, reclamanţii, prin apelul declarat, nu au făcut nicio referire la art. 1507 C. civ. şi nici nu au infirmat constatarea tribunalului privind caracterul unitar al celor acte juridice succesive încheiate între părţi şi al preţului imobilului compus din teren şi construcţie, în cuantum total de 92.000 euro, neavând interes, de altfel, să conteste acest aspect, din moment ce în motivarea sentinţei s-a arătat că ambele părţi în proces l-au confirmat.

Din contră, motivele de apel au avut ca premisă chiar constatarea tribunalului potrivit căreia a fost achitată o sumă de 50.000 euro dintr-un total datorat de 92.000 euro (în baza celor două acte juridice).

Apelanţii au reproşat primei instanţe, pe de o parte, ignorarea împrejurării că diferenţa de 42.000 euro nu era scadentă (urma a fi achitată, potrivit contractului de construire, "la înscrierea casei la notar"), iar, pe de altă parte, că aprecierea intenţiei plăţii sumei de 50.000 euro atât pentru teren, cât şi pentru construcţie, nu a ţinut cont de caracterul unitar al celor două acte juridice, bazându-se pe răspunsuri contradictorii ale pârâtului la interogatoriu şi pe interpretarea eronată a menţiunilor din ordinele de plată.

În acest context, instanţa de apel, în măsura în care a considerat că pârâtul s-a apărat prin invocarea excepţiei de neexecutare (în decizia recurată se face referire la art. 1556 C. civ.), iar atare apărare de fond presupune verificarea imputaţiei făcute de debitor, ar fi trebuit să stabilească, în primul rând, limitele învestirii sale prin apelul declarat, în sensul dacă poate reaprecia constatarea tribunalului privind includerea preţului de 50.000 de euro, înscris în antecontractul de vânzare-cumpărare, în cel de 92.000 de euro menţionat în contractul de construire.

O asemenea conturare a limitelor efectului devolutiv determinate de ceea ce s-a apelat, astfel cum statuează art. 477 C. proc. civ., era esenţială pentru stabilirea premisei de aplicare a art. 1507 C. civ., în sensul existenţei "mai multor datorii care au ca obiect bunuri de acelaşi fel" (în termenii alin. (1) sau a unei singure datorii de 92.000 euro, atât pentru casă, cât şi pentru teren. În acest ultim caz, ar fi trebuit să se determine dacă o datorie plătibilă în mai multe tranşe atrage incidenţa art. 1507 C. civ., prin prisma condiţiei de aplicare anterior menţionate.

În funcţie de răspunsul dat acestei chestiuni, în contextul aceleiaşi norme ar fi trebuit stabilit, faţă de plata necontestată a unei sume de 50.000 euro, dacă debitul constând în diferenţa de 42.000 euro era exigibil, precum şi manifestarea de voinţă a creditorului, dat fiind că, potrivit alin. (2) al art. 1507 C. civ., imputarea plăţii asupra unei datorii care nu este încă exigibilă, cu preferinţă faţă de o datorie scadentă, se poate face numai cu consimţământul creditorului.

Or, după cum rezultă din considerentele deciziei recurate, instanţa de apel nu a expus motivele pentru care s-a considerat învestită cu reaprecierea caracterului unitar al înţelegerii părţilor, chiar dacă aceasta s-a materializat prin două acte juridice distincte, precum şi a includerii preţului terenului de 50.000 euro, înscris în antecontractul de vânzare - cumpărare, în preţul de 92.000 euro din contractul de construire.

După cum s-a arătat anterior, instanţa de apel a menţionat doar că existenţa unor preţuri distincte reiese "din coroborarea susţinerilor reclamanţilor, a răspunsurilor pârâtului la interogatoriu şi a înscrisurilor depuse la dosar".

Or, din acest punct de vedere, nu se poate reţine o examinare efectivă a susţinerilor reclamanţilor formulate în cursul judecăţii, astfel cum, în mod corect, s-a afirmat prin motivele de recurs, în condiţiile în care din cuprinsul cererii de chemare în judecată, contrar celor expuse în decizia recurată, reclamanţii au pretins tocmai agrearea unui singur preţ pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului şi pentru edificarea pe acest teren a casei de locuit. Totodată, prin motivele de apel s-a reproşat primei instanţe aprecierea potrivit căreia nu s-ar fi dovedit plata exclusiv a preţului din antecontractul de vânzare - cumpărare, care, în opinia apelanţilor-reclamanţi, ar fi ignorat caracterul contradictoriu al răspunsurilor pârâtului la interogatoriu şi s-a bazat pe o interpretare eronată a menţiunilor din ordinele de plată.

În aceste condiţii, Înalta Curte constată că, prin decizia recurată, s-a făcut aplicarea prevederilor art. 1507 C. civ. referitoare la imputaţia plăţii, fără a se fi stabilit în mod argumentat situaţia de fapt presupusă de aplicarea corespunzătoare a normei şi cu examinarea efectivă a susţinerilor reclamanţilor.

În consecinţă, se constată că nu este posibilă efectuarea controlului de legalitate al deciziei atacate, din perspectiva modului de aplicare a legii de către instanţa de apel şi, văzând şi prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul este fondat, motiv pentru care îl va admite ca atare, iar pe temeiul art. 497 C. proc. civ., va casa decizia recurată şi va trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepţia nulităţii recursului.

Admite recursul declarat de reclamanţii E., G., F. şi B. împotriva deciziei civile nr. 390/A din data de 8 iunie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Târgu Mureş, secţia I civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 16 ianuarie 2024.