Commercial lease termination and eviction upheld: rent default validated contractual termination clause, ownership objections rejected
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe Supreme Court of Cassation and Justice dismissed the appellant's appeal, rendering the lower court's decision final and binding, thereby upholding the finding that the commercial lease was terminated by operation of law and ordering the tenant to vacate the premises and pay litigation costs. The dispute arose from a lease agreement where the tenant failed to pay rent for over 30 days, prompting the lessor to invoke a *pactum commissorium* clause within the contract. The appellate court rejected the tenant’s argument that the lessor lacked proven ownership rights (citing lack of land registry entries and specific infrastructure regulations), holding that the lessor did not need to be the owner to enforce a lease as an act of administration, and that the contractual termination clause was validly applied due to the tenant's breach of payment obligations.
Legislator headnote
AI generatedCommercial lease termination and eviction upheld: rent default validated contractual termination clause, ownership objections rejected: Sunt invocate dispozițiile art. 13 alin. (2) din contract care sancționează cu rezilierea de drept neplata chiriei mai mult de 30 de zile arătându-se că pârâta, deși nu a achitat chiria, continuă să ocupe abuziv spațiul.
Keywords
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Deliberând asupra recursului de față;
Reclamanta C.N.C.F. C.F.R. SA București, regionala Timișoara a solicitat să se constate reziliat contractul de închiriere nr. 143/2002, încheiat cu pârâta SC T. SRL Lupeni și să se dispună evacuarea acesteia din spațiul situat în Halta Lupeni.
Motivându-și acțiunea, reclamanta arată că a încheiat cu pârâta contractul nr. 143/2003, pentru suprafața de 164,81 m2 situat în stația C.F.R. Lupeni și având destinația de magazie și spațiu comercial.
Sunt invocate dispozițiile art. 13 alin. (2) din contract care sancționează cu rezilierea de drept neplata chiriei mai mult de 30 de zile arătându-se că pârâta, deși nu a achitat chiria, continuă să ocupe abuziv spațiul.
Tribunalul Timiș, prin sentința comercială nr. 3395 din 3 octombrie 2003, a admis acțiunea reclamantei, a constatat încetat contractul de închiriere, a dispus evacuarea pârâtei și a obligat-o pe aceasta la plata sumei de 88.000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că între părți s-a încheiat contractul nr. 143/2002, care prevede în art. 23 alin. (2), că neplata chiriei mai mult de 30 de zile duce la rezilierea de drept a contractului și că pârâta avea un debit de 49.663.962 lei, chirie neachitată și 48.196.614 lei penalități de întârziere, la data introducerii acțiunii.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta, susținând că reclamanta nu a prezentat actul de proprietate.
Curtea de Apel Timișoara, prin decizia nr. 34 din 1 martie 2004, a respins ca nefondat apelul pârâtei, reținând că potrivit extrasului de carte funciară rezultă că reclamanta este proprietara spațiului ce a făcut obiectul contractului de închiriere.
Cu privire la reziliere instanța de apel a apreciat ca legală interpretarea instanței de fond, în aplicarea art. 23 alin. (2) și (3) din contract ca pact comisoriu expres, rezilierea operând de plin drept de la data notificării și notificarea a fost transmisă cu adresa nr. 6.1.3/866/2003.
Și evacuarea pârâtei a fost considerată ca legală având în vedere că a încetat contractul de închiriere.
Decizia a fost atacată cu recurs de către pârâtă care invocă motivele, prevăzute de art. 304 pct. 9 și 10 C. proc. civ.
Se susține că în mod greșit s-a reținut că reclamanta este proprietar, întrucât potrivit art. 8-10 din O.G. 12/1998 și art. 3 cât și anexa din H.G. 681/1998, clădirea nu face parte din infrastructura feroviară publică.
Chiar dacă, potrivit art. 3 din H.G. 581/1998, alte elemente ale structurii feroviare ar putea face parte din infrastructura privată a C.F.R., pentru a face dovada dreptului de proprietate este necesară intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară, ceea ce reclamanta nu a făcut.
Recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:
Obiectul litigiului îl reprezintă contractul de închiriere nr. 143/2002, punându-se în discuție neîndeplinirea obligației de plată a chiriei de către pârâtă și modalitatea de reziliere de drept a acestui contract, pentru neplata chiriei mai mult de 30 de zile, conform art. 23 alin. (2) din acest contract.
Instanțele au aplicat corect acest articol, constatând rezilierea de drept a contractului de închiriere, prin operarea pactului comisoriu de gradul III.
Apărările pârâtei menționate în motivele de recurs privesc alte aspecte decât cele referitoare la raporturile juridice dintre părți în baza contractului de închiriere și nu fac obiectul litigiului.
De altfel existența sau inexistența dreptului de proprietate nici nu interesează într-un litigiu referitor la raporturile dintre locator și locatar, contractul de închiriere reprezentând un act de administrare astfel că locatorul nu este obligatoriu să fie și proprietarul spațiului închiriat.
Pârâta însăși nu a fost interesată cu cine a încheiat contractul și nu susține că acesta nu ar fi valabil ci doar formulează apărări de circumstanță, care nu pot fi avute în vedere față de faptul că pârâta nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei.
În mod corect instanțele nu s-au preocupat să analizeze textele de lege invocate de pârâtă, pentru că acestea nici nu se aplicau în cauză, doar contractul dintre părți având relevanță.
Negăsindu-se întemeiate motivele de recurs, acesta urmează a fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de pârâta SC T. SRL Lupeni, împotriva deciziei nr. 34 din 1 martie 2004 a Curții de Apel Timișoara, secția comercială și de contencios administrativ, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțata în ședință publică, astăzi 10 noiembrie 2004.