Recus dismissed: Plaintiff lacks standing to invoke relative nullity of sale contract for derisory price against third-party seller

Şedinţa publică din data de 6 februarie 2024

Asupra cauzei, constată următoarele:

I. Circumstanţele litigiului:

1. Obiectul cauzei:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 21 septembrie 2018 pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, reclamantul A., în contradictoriu cu pârâţii B. şi C., a solicitat:

- constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 22 decembrie 2015 la BNP D., pentru imobilul situat în Bucureşti, str. x, parter+etaj, sector 2; valoare 22.000 euro;

- radierea dreptului de proprietate asupra acestui imobil, înscris în favoarea cumpărătorului C., în CF nr. x, sub nr. cadastral x;

- constatarea faptului că reclamantul a încheiat cu pârâta B. o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din 8 iulie 2008 de BNP E., prin care aceasta din urmă s-ar fi obligat să înstrăineze dreptul de proprietate asupra imobilului din Bucureşti, în schimbul unui preţ de 100.000 euro, achitat integral de către reclamant la data autentificării, şi pe cale de consecinţă hotărârea să ţină loc de contract de vânzare cumpărare.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1279 şi art. 1669 C. civ.

Prin sentinţa nr. 2908 din 28 martie 2019 pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, s-a admis excepţia necompetenţei materiale şi s-a declinat soluţionarea cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti.

2. Sentinţa pronunţată de prima instanţă:

Prin sentinţa civilă nr. 2822 din 13 decembrie 2019, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâţii B. şi C..

3. Decizia pronunţată de instanţa de apel:

Prin decizia civilă nr. 867A din 3 iunie 2022, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamantul A. împotriva sentinţei civile nr. 2822 din 13 decembrie 2019 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

4. Calea de atac exercitată în cauză:

Împotriva deciziei civile nr. 867A din 3 iunie 2022 pronunţată Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, reclamantul A. a declarat recurs, invocând motivele de nelegalitate prevăzute de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ.

Recurentul-reclamant a precizat că cele două limite ale apelului, ce reprezintă în mod implicit şi limitele recursului, sunt date de învestirea instanţe de apel cu solicitarea de constatare a nulităţii relative a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP D. nr. 1958/22.12.2015 pentru preţ derizoriu, respectiv cu solicitarea de constatare a nulităţii absolute a contractului pentru cauză ilicită.

În ceea ce priveşte considerentele deciziei recurate ce fac referire la soluţia de respingere a cererii de constatare a cauzei ilicite, recurentul-reclamant apreciază că decizia recurată prezintă un cumul de erori, atât în aplicarea legii, cât şi în ignorarea cu totul a unor elemente majore ale cauzei.

Menţionează că prin cererea de chemare în judecată a solicitat desfiinţarea contractului pentru nulitate absolută/relativă, însă, chiar dacă aceasta era prima dintre pretenţiile enumerate, cea principală este al treilea capăt de cerere, desfiinţarea contractului fiind necesară obţinerii dreptului de proprietate asupra imobilului.

Recurentul-reclamant susţine că instanţa de apel nu a făcut referire la adresa din 21 februarie 2018, procesul-verbal de constatare din 6 noiembrie 2019 şi fotografiile ataşate acestuia, fotografiile depuse de cumpărătoare, adresa din 11 mai 2015, factura nr. x din 27 noiembrie 2015 şi procesul-verbal de constatare din 8 decembrie 2021.

Apreciază că instanţa nu a analizat toate împrejurările de fapt şi probele pe care se întemeiază susţinerile sale, conform cărora cumpărătoarea nu a depus toate diligenţele pentru a afla situaţia imobilului.

Instanţa de apel nu a explicat în concret, prin raportare la probele administrate în cauză, de ce nu se poate reţine "o culpă cât de mică" în ceea ce o priveşte pe cumpărătoare, astfel cum reiese din interpretarea dispoziţiilor art. 1238 alin. (2) din C. civ., în conformitate cu care "cauza ilicită (...) atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia să o cunoască".

Pentru a fi în situaţia unei "culpe cât de mici" nu este necesară cunoaşterea exactă a actului ori a naturii actului în baza căruia persoanele găsite în imobil îl foloseau.

În ceea ce priveşte caracterul derizoriu al preţului, indicând dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul-reclamant a susţinut că eroarea instanţei de apel rezidă în asimilarea noţiunii "cel al cărui interes este ocrotit" ("persoana interesată" în sensul legii) cu noţiunea "partea interesată" (cealaltă parte a raportului juridic).

A mai arătat că antecontractul din 2008 nu a încetat niciodată a produce efecte în niciuna dintre modalităţile prevăzute de art. 1321 din C. civ., iar din perspectiva art. 1660 alin. (2) teza iniţială din C. civ., face parte din categoria persoanelor care justifică interes în a invoca motivul de nulitate decurgând din preţul derizoriu, având în vedere că, în calitate de promitent-cumpărător, mai avea nevoie doar de consimţământul vânzătoarei căreia i-a plătit 100.000 euro pentru a obţine proprietatea asupra imobilului.

5. Apărările formulate în cauză:

Intimatele-pârâte nu au depus întâmpinare.

6. Procedura în faţa instanţei de recurs:

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă la 31 ianuarie 2023.

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor.

Prin încheierea din 1 noiembrie 2023 completul de filtru a admis în principiu recursul şi a stabilit termen la 16 ianuarie 2024, cu citarea părţilor, în şedinţă publică, în vederea soluţionării căii de atac, termen la care instanţa a rămas în pronunţare.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse:

Deşi cererea de recurs a fost întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ., criticile formulate de recurentul-reclamant pot fi subsumate cazurilor de nelegalitate prevăzute art. 488 pct. 6 (aspectele ce pun în discuţie, în esenţă, nemotivarea hotărârii, respectiv faptul că nu s-a făcut o examinare amănunţită a cauzei, nu au fost analizate toate împrejurările de fapt şi toate probele depuse la dosar) şi pct. 8 C. proc. civ. (criticile vizând greşita interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 1238 alin. (2) din C. civ.).

Recurentul nu a dezvoltat critici concrete care să fie susceptibile de încadrare în motivul de nelegalitate reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., ce vizează situaţia în care instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, acest temei de drept fiind formal invocat.

Cu titlu prealabil, se reţine că, prin raportare la caracterul extraordinar al căii de atac a recursului, care poate fi exercitat numai pentru motivele expres şi limitativ prevăzute de lege, urmează a fi examinate exclusiv criticile de nelegalitate formulate în legătură cu soluţia pronunţată de curtea de apel, având în vedere considerentele care o susţin. Nu se circumscriu aspectelor de nelegalitate criticile privitoare la stabilirea situaţiei de fapt şi la aprecierea materialului probator.

Rezumând aspectele legate de circumstanţele factuale ale cauzei, se reţine că, prin acţiunea introductivă dedusă judecăţii, reclamantul a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta B. (în calitate de vânzător) şi pârâta C. (cumpărător), radierea dreptului de proprietate asupra imobilului înscris în favoarea pârâtei C., constatarea faptului că reclamantul a încheiat cu pârâta B. o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare (ce nu a fost înscrisă în cartea funciară), prin care pârâta se obliga să înstrăineze reclamantului dreptul de proprietate asupra imobilului, în schimbul unui preţ de 100.000 euro, achitat integral la data autentificării. Pe cale de consecinţă, a solicitat ca hotărârea ce se va pronunţa să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

În susţinerea cererii sale, reclamantul a invocat drept motiv de nulitate caracterul derizoriu al preţului negociat de pârâte şi caracterul ilicit al contractului de vânzare-cumpărare, prin prisma conduitei contractuale a pârâtei B., care la momentul încheierii contractului a cunoscut existenţa anterioară a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare perfectată cu reclamantul.

În ceea ce priveşte motivul de nulitate ce decurge din existenţa unui preţ derizoriu, instanţele de fond, în aplicarea dispoziţiilor art. 1248 alin. (1) C. civ., au reţinut că cel îndreptăţit să invoce acest motiv de nulitate relativă este vânzătorul (în speţă, pârâta B.), reclamantul având poziţia de terţ faţă de pârâtele contractante.

Referitor la invocarea nulităţii pentru cauză ilicită, instanţele au reţinut că, potrivit art. 1238 C. civ., cauza ilicită atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună sau, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, putea să o cunoască. Cum în cauză nu a fost dovedită vreo înţelegere frauduloasă între pârâte, iar reclamantul nu a fost în măsură să dovedească că şi pârâta vânzătoare a avut cunoştinţă de existenţa promisiunii de vânzare-cumpărare, instanţele au concluzionat că nu poate fi constatată nulitatea contractului pentru cauză ilicită.

Pretinzând greşita statuare a instanţei de apel asupra celor două nulităţi (nulităţii ce decurge din existenţa unui preţ derizoriu, respectiv nulităţii pentru cauză ilicită), recurentul-reclamant tinde, în cea mai mare parte a criticilor, la o reevaluare a probelor administrate, ceea ce este inadmisibil în această etapă procesuală.

Astfel, recurentul susţine că instanţa de apel nu a făcut referire la înscrisurile probatorii depuse la dosar şi nu a analizat probele menite să susţină faptul că pârâta cumpărătoare nu a depus toate diligenţele pentru a afla situaţia imobilului. De asemenea, instanţa nu a explicat în concret, prin raportare la probele administrate în cauză, de ce nu se poate reţine "o culpă cât de mică" în ceea ce o priveşte pe cumpărătoare.

Instanţa de apel a avut în vedere această susţinere a reclamantului, reţinând în cuprinsul considerentelor că:

"Nefiind înscrisă convenţia în cartea funciară, Curtea consideră că ar fi fost necesară administrarea de probatorii din care să rezulte că şi cumpărătoarea avea cunoştinţă de existenţa unei promisiuni de vânzare - cumpărare, nefiind suficient ca pârâta vânzătoare să aibă reprezentarea faptului că îşi încalcă obligaţia implicită de a nu înstrăina bunul.

Cu toate că în cauză a fost administrat un probatoriu complet (interogatoriul pârâtei C., interogatoriul apelantului reclamant, administrat din oficiu, audierea martorei F., dispusă din oficiu şi audierea martorului G.), apelantul reclamant nu a fost în măsură să dovedească că şi pârâta vânzătoare a avut cunoştinţă de existenţa acestei promisiuni, şi nici nu pot fi reţinute date din care să rezulte că ar fi putut afla dacă ar fi fost suficient de diligentă. Faptul că nu a vizionat imobilul înainte de încheierea actului de vânzare cumpărare nu este suficient pentru a reţine reaua credinţă şi nici o lipsă de diligenţă din partea pârâtei, de vreme ce din probatoriul administrat rezultă că cel care a vizionat imobilul a fost martorul G., concubinul acesteia. Chiar dacă se susţine că la acea dată imobilul era ocupat de persoane apropriate reclamantului, din ansamblul materialului probator administrat în cauză nu rezultă că pârâtei sau concubinului acesteia i s-a şi adus la cunoştinţă faptul că imobilul este ocupat în baza unei promisiuni sinalagmatice de vânzare - cumpărare."

Aşadar, în ceea ce priveşte criticile din recurs ce pot fi examinate din perspectiva dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., cu referire la faptul că hotărârea ar fi nemotivată întrucât nu au fost analizate toate împrejurările de fapt şi toate probele depuse la dosar, se constată că acestea sunt nefondate.

Dispoziţiile art. 425 C. proc. civ. reglementează obligativitatea motivării hotărârii judecătoreşti, care trebuie realizată într-o manieră clară şi coerentă, fiind indispensabilă pentru controlul exercitat de jurisdicţia ierarhic superioară şi constituind, printre altele, o garanţie împotriva arbitrariului pentru părţile litigante, întrucât le furnizează dovada că cererile şi mijloacele lor de apărare au fost analizate.

Motivarea hotărârii judecătoreşti, în sensul prevăzut de lege, nu presupune existenţa unui răspuns detaliat la fiecare problemă ridicată de părţi în cadrul criticilor formulate, ci implică examinarea reală a problemelor esenţiale ce au fost supuse analizei judiciare şi redarea, în considerente, a argumentelor ce au condus la pronunţarea soluţiei respective.

În speţă, se constată că hotărârea recurată îndeplineşte cerinţele impuse de textul de lege anterior menţionat, întrucât instanţa de apel a expus argumentele ce au determinat formarea convingerii sale şi a arătat care sunt, în concret, considerentele pentru care a înţeles să respingă apelul, validând soluţia pronunţată de prima instanţă.

Astfel, analizând motivele de apel invocate de reclamant, instanţa de apel a concluzionat că din probatoriul administrat în dosar nu a reieşit faptul că pârâta vânzătoare ar fi avut cunoştinţă de existenţa promisiunii.

Simpla nemulţumire a reclamantului cu privire la soluţia pronunţată ori neînsuşirea de către instanţă a argumentelor prezentate de către acesta, sunt aspecte ce nu pot fi asimilate unei nemotivări în sensul exigenţelor art. 425 C. proc. civ.

Contrar susţinerilor recurentului-reclamant, instanţa de apel a argumentat soluţia pronunţată şi a prezentat considerentele pentru care a apreciat că nu este dovedită existenţa unei înţelegeri frauduloase între pârâta vânzătoare şi pârâta cumpărătoare.

În ceea ce priveşte criticile vizând caracterul derizoriu al preţului, indicând dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul-reclamant a susţinut că eroarea instanţei de apel rezidă în asimilarea noţiunii "cel al cărui interes este ocrotit" ("persoana interesată" în sensul legii) cu noţiunea "partea interesată" (cealaltă parte a raportului juridic).

Contrar acestor susţineri, Înalta Curte constată că instanţa de apel a făcut o corectă interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 1248 alin. (1) C. civ., ce prevăd că "nulitatea relativă poate fi invocată numai de cel al cărui interes este ocrotit prin dispoziţia legală încălcată", asocierea pe care o face recurentul-reclamant între parte interesată - cealaltă parte a raportului juridic negăsindu-şi suport legal.

Distincţia prevăzută de legiuitor între nulitatea absolută şi nulitatea relativă are în vedere natura interesului protejat prin norma juridică încălcată. Or, în cazul în care se invocă o nulitate relativă decurgând din caracterul derizoriu al preţului contractului, "interesul ocrotit" (nu un interes iluzoriu, ci unul concret şi direct) este cel al vânzătorului, acesta fiind îndrituit să invoce motivul de nulitate.

În ceea ce priveşte preţul, art. 1665 C. civ. stabileşte că "vânzarea este anulabila atunci când preţul este stabilit fără intenţia de a fi plătit. De asemenea, dacă prin lege nu se prevede altfel, vânzarea este anulabilă când preţul este într-atât de disproporţionat faţă de valoarea bunului, încât este evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vânzare."

Faţă de dispoziţiile art. 1248 alin. (2) C. civ., anterior redat, reclamantul, nefiind parte în contractul de vânzare-cumpărare şi cel al cărui interes este ocrotit prin dispoziţia legală pretins încălcată, nu poate fi să invoce acest motiv de nulitate relativă a contractului, astfel cum în mod legal a reţinut instanţa de apel.

Pentru considerentele expuse, constatând legalitatea deciziei recurate, reţinând că aspectele de nelegalitate deduse judecăţii pe calea prezentului recurs sunt lipsite de temei, nefiind îndeplinite dispoziţiile art. 488 C. proc. civ. pentru casarea hotărârii, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte urmează a respinge recursul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei nr. 867A din 3 iunie 2022 pronunţată de Curtea Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 6 februarie 2024.