Nullity of subsequent property transfers based on seller’s lack of good faith due to insufficient diligence in verifying cadastral and access anomalies

Şedinţa publică din data de 8 decembrie 2022

asupra recursului de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată la 30 septembrie 2008, pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IX-a contencios administrativ şi fiscal, sub nr. x/2008, reclamanta S.C. A. S.A. a solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâţii Primăria Municipiului Bucureşti, Consiliul General al Municipiului Bucureşti, Administraţia Fondului Imobiliar şi B., ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să constate nulitatea absolută a dispoziţiei nr. 8807/28 septembrie 2007 emisă în baza Legii nr. 10/2001, pentru suprafaţa de teren de 507,62 m.p., situată în Bucureşti.

Prin încheierea de şedinţă pronunţată la 27 ianuarie 2009, Tribunalul Bucureşti, secţia a IX-a contencios administrativ şi fiscal a dispus scoaterea cauzei de pe rol şi înaintarea, în vederea repartizării acesteia, uneia dintre secţiile civile ale Tribunalului.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă sub nr. de dosar x/2009

Prin cererea precizatoare formulată la 30 iunie 2009, în dosarul nr. x/2009, reclamanta S.C. A. S.A. a solicitat constatarea nulităţii absolute a dispoziţiei nr. 8807/2007 şi a protocolului de predare nr. 20707 pentru suprafaţa de teren atribuită în folosinţă specială, precum şi desfiinţarea măsurii de restituire, în natură, a imobilului teren din Bucureşti, str. x, invocând dispoziţiile art. 966, 968 şi 948 C. civ. şi ale art. 291 din Legea nr. 10/2001.

Prin cererea formulată la 18 mai 2011, în dosarul nr. x/2009, reclamanta S.C. A. S.A. a solicitat introducerea în cauză, în temeiul art. 57 C. proc. civ., a lui C., D., E. şi F., în calitate de cumpărători, potrivit contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu pârâtul B., pentru imobilul construcţie şi terenul atribuit acestuia prin dispoziţia nr. x/28 septembrie 2007.

Prin sentinţa civilă nr. 935/19 mai 2011 pronunţată în dosarul nr. x/2009, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă a admis acţiunea formulată şi precizată de reclamanta S.C. A. S.A., în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti, prin Primar General şi B.; a constatat nulitatea parţială a dispoziţiei nr. 8807/28 septembrie 2007 în ceea ce priveşte terenul în suprafaţă de 507,62 m.p., atribuit în folosinţă pârâtului B.; a dispus disjungerea cererii având ca obiect constatarea nulităţii parţiale a contractelor de vânzare-cumpărare, în contradictoriu cu C., E. şi F. şi a acordat termen la 8 septembrie 2011, fiind format dosarul nr. x/2011.

Prin cererea completatoare formulată la 7 septembrie 2011, în dosarul nr. x/2011, reclamanta S.C. A. S.A. a solicitat instanţei, ca prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună:

- anularea parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2009, încheiat între pârâtul B., în calitate de vânzător, şi pârâtul C., cu privire la suprafaţa de teren de 68,98 m.p. din str. x - 25 (fost 23), aferentă apartamentului AB, şi rectificarea menţiunii din C.F. nr. x privitoare la teren, în sensul radierii dreptului de proprietate asupra terenului al pârâtului C.;

- anularea parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 8 decembrie 2008, încheiat de pârâtul B., în calitate de vânzător, şi pârâtul C., cu privire la terenul în suprafaţă de 183,78 m.p., situat în str. x - 25 (fost 23), aferent apartamentului E, şi cu privire la terenul în suprafaţă de 189,5 m.p., aferent apartamentelor FG, şi rectificarea menţiunii din C.F. nr. x, respectiv C.F. nr. x, privitoare la teren, în sensul eliminării dreptului de proprietate asupra terenului a pârâtului C.;

- anularea parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 8 decembrie 2008, încheiat între pârâtul B., în calitate de vânzător, şi D., E. şi F., în calitate de cumpărători, cu privire la suprafaţa de teren de 69,17 m.p. din str. x - 25, vândut lui F., aferentă apartamentului K, şi rectificarea C.F. nr. x privitoare la teren, în sensul radierii dreptului de proprietate asupra terenului.

În drept, reclamanta a invocat dispoziţiile art. 480, 966, 971 şi următoarele C. civ.

Pârâţii C., F. şi E. au formulat şi depus întâmpinare, în şedinţa din 8 septembrie 2011, prin care au invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, iar, pe fond, au solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată. De asemenea, aceiaşi pârâţi au formulat cerere de chemare în garanţie a pârâtului B., solicitând ca, în situaţia în care contractele de vânzare-cumpărare vor fi desfiinţate, acesta să fie obligat la repararea integrală a prejudiciului cauzat prin măsurile ce se vor dispune.

Chematul în garanţie B. a formulat, la 1 martie 2012, cerere de chemare în garanţie a pârâtului Municipiul Bucureşti, prin Primarul general, solicitând obligarea acestuia la repararea prejudiciului cauzat lui prin admiterea cererii de chemare în garanţie formulată de pârâţii C., F. şi E. împotriva sa.

Prin încheierea din 20 septembrie 2012, din dosarul nr. x/2011, Tribunalul a dispus suspendarea judecăţii, în temeiul art. 244 C. proc. civ., până la soluţionarea irevocabilă a dosarului nr. x/2009 al Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, în care a fost pronunţată sentinţa civilă nr. 935 din 19 mai 2011.

Cauza a fost repusă pe rol la termenul din 26 mai 2015, reţinându-se soluţionarea irevocabilă a cauzei din dosarul nr. x/2009 al Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, prin sentinţa civilă nr. 935 din 19 mai 2011, rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 187 A din 28 mai 2013, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, şi irevocabilă, prin decizia nr. 1017 din 27 martie 2014, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă.

La 9 aprilie 2015, reclamanta S.C. A. S.A. a formulat cerere precizatoare, prin care a solicitat introducerea în cauză, în calitate de pârâtă, a cumpărătoarei G. şi constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/26 aprilie 2013 încheiat în cursul litigiului de faţă, între D., E., H. şi F., în calitate de vânzători, şi C. şi G., în calitate de cumpărători, privind suprafaţa indiviză de teren de 68,17 m.p., aferentă apartamentului K, situat la etajul 5 al imobilului bloc II din str. x - 25.

La 4 iunie 2015, chematul în garanţie Municipiul Bucureşti a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în garanţie; a invocat excepţia netimbrării, iar, cu privire la capătul de cerere privind repararea integrală a prejudiciului, a solicitat respingerea acestuia, ca neîntemeiat.

La 14 noiembrie 2016, pârâta G. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acţiunii, ca neîntemeiată.

2. Hotărârile pronunţate în fond

Prin sentinţa civilă nr. 141 din 2 februarie 2017, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă în dosarul nr. x/2011, prima instanţă a respins acţiunea principală formulată de reclamanta S.C. A. S.A., în contradictoriu cu pârâţii C., F., E., D., B. şi intervenientul forţat G., ca neîntemeiată; a respins cererea de chemare în garanţie formulată de B., în contradictoriu cu chematul în garanţie Municipiul Bucureşti, ca neîntemeiată; a respins cererile de chemare în garanţie formulate de pârâţii C., F. şi E., în contradictoriu cu chematul în garanţie B., ca neîntemeiate.

În esenţă, Tribunalul a reţinut că anularea dispoziţiei de retrocedare nr. 8807/28 septembrie 2007 emise de Primarul General al Municipiului Bucureşti nu are, ca efect, şi nulitatea actelor subsecvente în cazul în care este incident principiul ocrotirii bunei-credinţe a subdobânditorului, reglementat de art. 1898 alin. (1) C. civ.. În speţă, reclamanta nu a invocat şi nici nu a dovedit că pârâţii cumpărători au fost de rea-credinţă la data încheierii contractelor, în sensul că ar fi ştiut că vânzătorul nu este proprietarul terenului aferent construcţiilor, astfel încât se aplică prezumţia legală instituită de art. 1899 alin. (2) C. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 888/22 iunie 2017, pronunţată de aceeaşi instanţă, s-a admis cererea de completare a sentinţei civile nr. 141 din 2 februarie 2017, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, formulată de chematul în garanţie Municipiul Bucureşti, prin Primarul general, şi, în consecinţă, a fost obligat chematul în garanţie B. la plata sumei de 30.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, către Municipiul Bucureşti.

Împotriva sentinţei civile nr. 141 din 2 februarie 2017, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a declarat apel reclamanta S.C. A. S.A., solicitând admiterea apelului, cu consecinţa admiterii cererii sale de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată şi precizată.

Împotriva sentinţei civile nr. 888 din 22 iunie 2017, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a declarat apel Municipiul Bucureşti, prin Primarul general, solicitând admiterea apelului, cu consecinţa acordării, în integralitate, a cheltuielilor de judecată avansate de acesta.

3. Hotărârea pronunţată de instanţa de apel în primul ciclu procesual

Prin decizia nr. 685 A din 7 iunie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, instanţa de apel a respins, ca nefondate, ambele apeluri, cu obligarea apelantei reclamante S.C. A. S.A. la plata către intimaţii pârâţi C. şi G. a sumei de 7.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva deciziei instanţei de apel au declarat recurs reclamanta S.C. A. S.A. şi chematul în garanţie Municipiul Bucureşti, prin Primarul general.

4. Hotărârea pronunţată de instanţa de recurs în primul ciclu procesual

Prin decizia civilă nr. 562 din 13 martie 2019, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, instanţa de recurs a admis recursul declarat de către reclamanta S.C. A. S.A. împotriva deciziei nr. 685 A din 7 iunie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă; a casat decizia recurată şi a trimis cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe; a respins, ca nefondat, recursul declarat de chematul în garanţie Municipiul Bucureşti, prin Primarul general.

În ceea ce priveşte recursul declarat de reclamantă, Înalta Curte a reţinut că, prin primul motiv al căii de atac, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., aceasta a afirmat că decizia care face obiectul controlului judiciar nu cuprinde considerente privitoare la susţinerile pe care le-a formulat în apel, cu referire la modalitatea în care litigiul soluţionat anterior, purtat între părţi, ar influenţa soluţia din această cauză, şi nici la motivele pentru care au fost respinse probele vizând reaua-credinţă a vânzătorului şi a cumpărătorilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare.

Prin criticile subsumate acestui motiv de recurs, recurenta reclamantă a invocat faptul că, în expunerea raţionamentului logico-judiciar care susţine soluţia de respingere a apelului său, instanţa de apel nu a făcut o analiză a probelor administrate în ceea ce priveşte atitudinea subiectivă a părţilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a căror nulitate parţială s-a solicitat.

Prin motivele de apel, apelanta reclamantă a formulat critici în sensul că "situaţia juridică a terenului menţionat în actele de vânzare-cumpărare atacate era cunoscută public de vânzători şi de cumpărători care, în deplină cunoştinţă de cauză, au conceput un mecanism de convertire a dreptului special de folosinţă în drept de proprietate, cu privire la un teren aflat în litigiu, având o situaţie cadastrală neidentificată".

Făcând o expunere a proceselor care au privit terenul aflat în litigiu, recurenta reclamantă a susţinut existenţa motivelor de nulitate întemeiate pe cauză ilicită şi fraudă la lege, care exclud buna-credinţă a cumpărătorilor succesivi, cu motivarea că aceştia au fost pe deplin conştienţi că participă la "transformarea calitativă a unui drept special în drept de proprietate" asupra unui teren care apare menţionat în registrele publice de carte funciară ca fiind proprietatea sa exclusivă.

Din perspectiva probelor solicitate în apel, Înalta Curte a constatat că, la 21 februarie 2016, apelanta reclamantă S.C. A. S.A. a depus, prin serviciul registratură, o notă de probe întemeiată pe dispoziţiile art. 295 alin. (2) C. proc. civ., prin care a solicitat administrarea probei cu înscrisurile enumerate în conţinutul acestei cereri, înscrisuri care se regăsesc la dosarul Curţii de Apel Bucureşti.

Conform menţiunilor cuprinse în încheierea de şedinţă din 22 februarie 2018, instanţa de apel a încuviinţat cererea de administrare a probelor solicitate de apelanta reclamantă, apreciind că sunt utile, necesare şi pertinente.

Cu toate acestea, în motivarea deciziei pronunţate, sub aspectul atitudinii subiective a părţilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, instanţa de apel, constatând nefondat apelul declarat de apelanta reclamantă, a omis să analizeze criticile sus-menţionate, reţinând generic faptul că aceasta, căreia îi revenea sarcina probei conform dispoziţiilor art. 1169 din C. civ. de la 1864, nu a dovedit că intimaţii cumpărători ar fi avut cunoştinţă de situaţia litigioasă cu privire la teren şi că ar fi acţionat de conivenţă cu vânzătorul, în frauda drepturilor sale.

Pentru a reţine buna-credinţă a cumpărătorilor, instanţa de apel a avut în vedere extrasele de carte funciară, potrivit cărora, la momentul înstrăinării, terenul era deţinut de vânzător în folosinţă specială în baza dispoziţiei nr. 8807/28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti, imobilul nefiind grevat de sarcini, procese sau servituţi.

Însă, prin motivele de apel şi prin înscrisurile încuviinţate ca probe în calea de atac, apelanta reclamantă a încercat să răstoarne prezumţia de bună-credinţă a intimaţilor cumpărători printr-o serie de argumente care nu au fost analizate de Curte.

Astfel, instanţa de apel nu a răspuns, în motivarea deciziei, susţinerilor apelantei reclamante privitoare la "situaţia cadastrală neidentificată" a terenului din contractele de vânzare-cumpărare, respectiv celor prin care s-a susţinut că indicarea, în evidenţele de carte funciară, a unui număr cadastral fracţionat ar fi impus oricărui terţ interesat de bună-credinţă să facă verificări cu privire la cartea funciară nr. x/2007 deschisă de S.C. A. S.A. pe baza documentaţiei cadastrale unitare numerotate x, al cărei conţinut evidenţiază existenţa unor situaţii litigioase relative la titlul de proprietate asupra terenului.

Cu alte cuvinte, făcând referire la parcursul judiciar expus în cererea de apel şi în cererea de încuviinţare a probelor, care a fost admisă de instanţa de apel, apelanta reclamantă a susţinut, pe de o parte, că extrasele de carte funciară îi obligau pe cumpărători la verificări suplimentare, iar, pe de altă parte, că intimaţii cumpărători aveau cunoştinţă, pe altă cale, de situaţia juridică reală a dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu.

Mai mult, instanţa de apel a dat eficienţă menţiunii din extrasul de carte funciară cu privire la lipsa unui proces pe rol şi în cazul contractului de vânzare- cumpărare autentificat sub numărul x/26 aprilie 2013, în condiţiile în care acest contract a fost încheiat în timpul derulării prezentului proces, după pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti de anulare parţială a titlului vânzătorului iniţial, care se afla depusă la prezenta cauză.

De altfel, cu privire la acest contract, decizia recurată cuprinde o argumentare care nu este susţinută, în concret, de niciun argument legal, în condiţiile în care instanţa de apel a arătat că soluţia de menţinere a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x/26 aprilie 2013 se impune, întrucât este subsecvent contractului nr. x/18 decembrie 2008, la a cărui încheiere cumpărătorii au fost de bună-credinţă.

Or, recunoaşterea, în doctrină şi jurisprudenţă, a unei situaţii de excepţie de la aplicarea principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, în sensul în care anularea titlului de proprietate al transmiţătorului cu titlu oneros al unui bun nu este de natură să atragă caducitatea în ceea ce îl priveşte pe terţul achizitor de bună-credinţă, cu consecinţa menţinerii actului subsecvent, nu poate valida concluzia instanţei de apel.

Nu poate fi primită, aşadar, concluzia că un contract subsecvent unui act juridic considerat valabil este valid doar ca o consecinţă a validităţii actului anterior, instanţa de apel omiţând a examina, cu referire la contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x/26 aprilie 2013, atitudinea subiectivă a părţilor, în condiţiile în care exista o hotărâre judecătorească de anulare parţială a dispoziţiei nr. 8807/28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti în favoarea lui B., pronunţată în dosarul nr. x/2009.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte a reţinut că, în limitele menţionate, primul motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., este fondat, omisiunea cercetării de către instanţa de apel a aspectelor menţionate, care sunt determinante pentru stabilirea elementelor de fapt ale judecăţii, împiedicând exercitarea controlului judiciar cu referire la criticile subsumate aspectelor de fond ale judecăţii.

Cu referire la criticile corespunzătoare celui de-al doilea motiv de recurs, care a fost întemeiat, în drept, pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte a constatat că acestea nu pun în discuţie schimbarea naturii ori a înţelesului celor patru contracte de vânzare-cumpărare, ci interpretarea probelor care privesc identitatea de adresă poştală a imobilului, respectiv consecinţele menţionării, în contractele de vânzare-cumpărare, a unui număr poştal diferit de cel indicat în titlul de proprietate al vânzătorului B. (x, în loc de 23).

Făcând aplicarea dispoziţiilor art. 306 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte a examinat aceste critici prin prisma motivului de recurs reglementat de dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., sens în care a reţinut că sunt fondate criticile în ceea ce priveşte lipsa examinării de către instanţa de apel a acestei pretinse neconcordanţe, în contextul criticilor care au pus în discuţie limitele verificărilor în evidenţele de publicitate imobiliară.

5. Hotărârea instanţei de apel în al doilea ciclu procesual

În rejudecare, cauza a fost înregistrată pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV a civilă sub nr. de dosar x/2011, la 20 august 2019.

Prin decizia civilă nr. 694 A din 3 iulie 2020, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins, ca nefondate, apelul declarat de reclamanta S.C. A. S.A. şi apelul declarat de chematul în garanţie Municipiul Bucureşti, prin Primarul general, împotriva sentinţei nr. 888/22 iunie 2017 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs reclamanta S.C. A. S.A.

6. Hotărârea instanţei de recurs în al doilea ciclu procesual

Prin decizia civilă nr. 108 din 27 ianuarie 2021, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a admis recursul declarat de către reclamanta S.C. A. S.A. împotriva deciziei nr. 694 A din 3 iulie 2020 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a casat decizia atacată şi a trimis cauza, spre rejudecare, la aceeaşi instanţă de apel.

În pronunţarea acestei decizii, Înalta Curte a reţinut, în ceea ce priveşte critica referitoare la încălcarea dispoziţiilor art. 315 C. proc. civ., că reclamanta a invocat faptul că decizia atacată nu a ţinut seama de dezlegările în drept şi îndrumările privind probatoriul din decizia de casare, necesar a fi evaluate în verificarea apărării din proces a pârâţilor cumpărători relativă la buna lor credinţă cu care au acţionat la momentul încheierii actelor juridice contestate.

De asemenea, subsumat criticilor de greşită interpretare şi aplicare a legii, reclamanta a susţinut greşita aplicare de către instanţa de apel a regulilor decurgând din principiul bunei-credinţe, pe care l-a redus la formalităţile prealabile încheierii actelor juridice translative de proprietate a bunurilor imobile (verificările de carte funciară pe bază de extras de carte funciară).

Criticile sunt întemeiate, dovedindu-se că instanţa de rejudecare a analizat doar o parte a argumentelor şi probelor încuviinţate reclamantei, în timp ce altora nu le-a răspuns deloc. Pe de altă parte, aceasta nu a oferit o rezolvare integrală argumentelor şi probelor la care s-a referit în soluţia asupra nulităţii absolute a actelor de vânzare-cumpărare deduse judecăţii.

În evaluarea acestor critici, Înalta Curte a avut în vedere că, prin decizia civilă nr. 685/7 iunie 2018 (judecata în apel din primul ciclu procesual al cauzei), buna-credinţă a cumpărătorilor din actele juridice contestate fusese reţinută în considerarea încheierii acestora în prezenţa informaţiilor de carte funciară relative la dreptul vânzătorului asupra apartamentelor înstrăinate, obţinute pe bază de extrase de carte funciară, concluzionându-se că reclamanta nu a făcut dovada că dobânditorii ar fi avut cunoştinţă de situaţia litigioasă a imobilului (teren).

Prin decizia instanţei de recurs nr. 562/13 martie 2019, reţinându-se că, prin înscrisurile încuviinţate ca probe în apel, reclamanta a încercat să răstoarne prezumţia de bună-credinţă a intimaţilor cumpărători printr-o serie de argumente ce au rămas neanalizate de instanţa de apel, s-a trasat sarcina instanţei de rejudecare ca, în motivarea hotărârii sale, să răspundă susţinerilor reclamantei privitoare la: situaţia cadastrală neidentificată a terenului din contractele de vânzare-cumpărare, consecinţele identificării cadastrale a apartamentelor vândute prin numere cadastrale fracţionate, în sensul necesităţii efectuării de verificări în C.F. nr. x deschisă de S.C. A. S.A. pe baza documentaţiei cadastrale unitare identificate cu nr. cadastral x, a verificărilor suplimentare de care aceştia erau ţinuţi, date fiind informaţiile din extrasele de carte funciară ori din situaţia bunului, cunoscută pe altă cale (situaţia accesului în imobil, adresa poştală a acestuia), aspecte invocate şi susţinute prin probatoriile depuse, în apel, la filele x în primul ciclu procesual al cauzei.

Dând curs acestor îndrumări, instanţa de rejudecare a răspuns argumentelor reclamantei doar într-un mod formal şi incomplet, sprijinindu-şi concluzia asupra bunei-credinţe a cumpărătorilor din actele juridice contestate, în esenţă, pe aceeaşi idee a verificării situaţiei cărţilor funciare a apartamentelor dobândite, pe baza extraselor de carte funciară solicitate anterior încheierii contractelor, prin mijlocirea notarului public. În acest fel, întocmai ca şi prima instanţă din apel a cărei hotărâre fusese casată, instanţa de rejudecare a absolutizat valoarea acestor verificări elementare prealabile încheierii actelor de înstrăinare imobiliară, rezumând, în acelaşi timp, prototipul cumpărătorului de bună-credinţă dintr-un asemenea act la beneficiarul informaţiilor de carte funciară a imobilului, furnizate acestuia de notarul public instrumentator al actelor, pe baza extrasului de carte funciară.

Or, o atare simplificare este de natură să lipsească de conţinut întreaga reglementare în materie de nulitate pentru cauză ilicită (art. 948, 966, 968 C. civ.), de vreme ce, indiferent de circumstanţe, s-ar considera că verificarea situaţiei juridice a bunului imobil pe baza extrasului de carte funciară, prin mijlocirea notarului public, este îndestulătoare şi constituie, în sine, garanţia legalităţii actului de vânzare-cumpărare astfel încheiat.

Cumpărătorul de bună-credinţă corespunde modelului omului prudent şi diligent, standardul de evaluare a acestuia fiind însă diferit de la caz la caz, în funcţie de circumstanţele particulare ale fiecărei speţe.

Calificarea cumpărătorului ca fiind de bună-credinţă trebuie să aibă în vedere ansamblul circumstanţelor anterioare şi concomitente încheierii actului juridic contestat şi presupune observarea obiectivă a manifestării acestuia în direcţia cunoaşterii situaţiei juridice şi a celei de fapt a bunului a cărui achiziţionare o doreşte, prin recurgerea la mijloacele de investigare normale şi curente pentru actul pe care îl încheie.

Evaluarea ca fiind de bună-credinţă a cumpărătorului dintr-un act juridic cu titlu oneros se raportează nu doar la informaţiile verificate şi deţinute de el în legătură cu bunul imobil vizat, la momentul încheierii actului, ci şi în raport de cele care, accesibile fiind, faţă de situaţia concretă a bunului, acesta era dator sau ţinut să le verifice ori să le cunoască. Cel care, din neglijenţă ori cu ştiinţă, omite anumite verificări esenţiale în situaţia juridică ori cea de fapt a bunului a cărui proprietate o dobândeşte în atare condiţii nu este un cumpărător de bună-credinţă, întrucât se înţelege că el cumpără pe riscul său, asumându-şi consecinţele neclarificării complete a situaţiei bunului anterior dobândirii sale.

Or, buna-credinţă a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros, ca excepţie de la principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial, este convingerea eronată a dobânditorului - bazată pe propriile investigaţii normale şi curente pentru actul încheiat, dar complete în legătură cu situaţia juridică şi de fapt a bunului -, că transmiţătorul este veritabilul proprietar al imobilului.

Nivelul de investigare din partea cumpărătorului este variabil şi direct proporţional cu situaţia juridică ori cea de fapt a bunului a cărui dobândire se urmăreşte, după cum aceasta este clară, certă, sigură, lipsită de un parcurs sinuos (când există concordanţă între situaţia dreptului, starea de fapt a bunului şi configurarea cadastrală a acestuia), ori, dimpotrivă, poate reclama diligenţe şi verificări sporite dacă, spre exemplu, în istoricul bunului se regăseşte o situaţie de discontinuitate a dreptului de proprietate (specifică bunurilor ce au fost preluate de stat şi, eventual, restituite), o schimbare de adresă, de numerotare stradală sau orice neconformitate, fie şi numai aparentă, între situaţia dreptului şi cea de fapt a bunului.

Verificarea situaţiei de carte funciară constituie (doar) condiţia sine qua non fără de care un cumpărător nu poate fi considerat de bună-credinţă, însă nu şi condiţia suficientă unei atare calificări. Verificările acestuia în privinţa stării de fapt a bunului şi a celei juridice a dreptului trebuie să fie mai largi în demersul specific omului prudent şi diligent, care caută să dobândească un bun imobil în condiţii de legalitate şi să obţină, pe această cale, un drept (pe cât posibil) incontestabil, diligenţele de care este ţinut cumpărătorul de bună-credinţă neputând fi reduse la simpla verificare a cuprinsului cărţii funciare, astfel după cum a apreciat, în cauză, instanţa de rejudecare.

Revenind la prezenta cauză, prin nota de probatorii ce a însoţit înscrisurile încuviinţate ca probe în apel, reclamanta a indicat trei elemente care, potrivit acesteia, obligau la diligenţe sporite din partea cumpărătorilor şi în afara cărora intimaţii cumpărători nu ar putea fi consideraţi de bună-credinţă (elemente a căror evaluare a fost impusă prin decizia de casare): diferenţa de adresă poştală a bunului imobil, între cea menţionată în titlul vânzătorului şi cea înscrisă în cărţile funciare ale apartamentelor vândute, preluată apoi şi în contractele de vânzare-cumpărare contestate; situaţia cadastrală neidentificată a terenului din contractele de vânzare-cumpărare, respectiv identificarea cadastrală a apartamentelor printr-un număr cadastral fracţionat din numărul iniţial x (x/E, x/B, x/F-G, x/K) atribuit proprietăţii sale asupra terenului din str. x, înscris în C.F. nr. x; inexistenţa accesului propriu al cumpărătorilor apartamentelor la proprietăţile dobândite, la momentul încheierii actelor.

Cât priveşte chestiunea diferenţei de adresă poştală, raţionamentul instanţei de rejudecare s-a limitat la a constata că "indicarea în cuprinsul contractelor de vânzare a numărului x s-a realizat în considerarea menţiunilor din extrasele de carte funciară în care imobilul este identificat sub nr. x, fost nr. 23" şi la a aprecia că cei patru cumpărători din actele contestate erau, în mod rezonabil, în drept să considere că "menţionarea în contracte a numărului x este datorată unei eventuale renumerotări, câtă vreme în extrasele de carte funciară este menţionat nr. x, fost nr. 23".

Cu trimitere la consideraţiile de ordin teoretic anterior expuse, relative la profilul cumpărătorului de bună-credinţă, se constată că lipseşte, din analiza instanţei de apel, evaluarea conduitei omului prudent şi diligent raportat la această particularitate a imobilelor ce au făcut obiectul actelor juridice contestate, respectiv situaţia adresei poştale.

De asemenea, instanţa de rejudecare nu a stabilit dacă existenţa diferenţei de adresă poştală a imobilului obliga un cumpărător diligent (şi, implicit, pe viitorii cumpărători din actele contestate) la verificări uzuale suplimentare, în vederea eventualei confirmări a pretinsei identităţi, pe baza datelor furnizate chiar de generatorul numerelor de adresă poştală (Primăria Municipiului Bucureşti), după cum nu a stabilit dacă astfel de informaţii erau disponibile ori accesibile viitorilor cumpărători. Aceasta, în pofida regăsirii, în dosar, a adresei Primăriei Municipiului Bucureşti - înscris ce a rămas complet neevaluat de instanţa de rejudecare - prin care, în aprilie 2008, aşadar, anterior încheierii actelor juridice contestate, se comunica vânzătorului B. întregul istoric juridic şi poştal al imobilului din str. x, arătându-se că acesta constituie, în prezent, o secţiune a imobilului din str. x, cu suprafaţa de 2.960 m.p. teren, atribuit în proprietatea A. S.A. cu certificatul de atestare a dreptului de proprietate seria x 03 nr. x/1996.

Fără să se raporteze, sub niciun aspect, la acest înscris, instanţa de rejudecare s-a mărginit să primească teza unei identităţi de imobil/număr poştal, în considerarea menţiunilor dintr-un înscris - extrasul de carte funciară - ce nu avea rolul de a atesta, în mod direct, astfel de date despre imobil. De asemenea, a considerat rezonabilă teza "renumerotării imobilului"- care, de altfel, nici nu s-a stabilit că ar fi intervenit în privinţa imobilului din str. x. - în condiţiile în care alăturarea a două numere poştale în adresa unui imobil semnifică îndeobşte o comasare, o alipire a fostelor imobile distincte (situaţie regăsită şi în cauză), iar nu o renumerotare (care presupune doar înlocuirea unui număr poştal cu un altul).

În sfârşit, în cuvântul lor asupra recursului, intimaţii pârâţi au confirmat că, sesizând diferenţa de adresă poştală, au verificat identitatea acesteia pe baza adresei Primăriei Municipiului Bucureşti referitoare la istoricul de rol poştal, de unde ar fi dedus că, pentru imobilul din str. x, s-a folosit atât nr. 23, cât şi nr. x.

Se impunea însă, cu prilejul examinării pricinii în apel, ca instanţa de rejudecare să evalueze toate aceste împrejurări de fapt ale cauzei şi să le dea relevanţa cuvenită, fiind esenţiale în determinarea poziţiei subiective a cumpărătorilor la data încheierii actelor juridice contestate, din punct de vedere al calificării lor ca fiind cumpărători de bună sau de rea credinţă.

Şi cât priveşte situaţia cadastrală a imobilelor ce au făcut obiectul actelor juridice contestate, analiza instanţei de rejudecare este una formală şi incompletă, care nu ţine seama de particularităţile şi de regimul legal cadastral al bunurilor aflate în discuţie.

Potrivit reclamantei, de vreme ce, odată cu apartamentele, au dobândit şi drepturi legate de terenul aferent clădirii, intimaţii cumpărători erau ţinuţi de o verificare completă a conţinutului cărţilor funciare, a celor deschise cu privire la apartamente, dar, deopotrivă, şi cu privire la teren. În opinia sa, indicarea, în evidenţele de carte funciară, a unui număr cadastral fracţionat pentru apartamente impunea oricărui terţ interesat de bună-credinţă să facă verificări asupra cărţii funciare deschise pe baza documentaţiei cadastrale unitare, aceasta fiind cea care a stat la baza deschiderii C.F. nr. x a A. S.A., singura care cuprindea informaţii în legătură cu terenul din str. x, evidenţiind apartenenţa reală a dreptului de proprietate şi eventuala sa situaţie litigioasă.

Înalta Curte a reţinut că, în analiza sa, instanţa de apel i-a considerat pe intimaţi cumpărători de bună-credinţă, întrucât au cumpărat pe baza menţiunilor din cartea funciară, deşi a rezultat că singurele cărţi funciare consultate de aceştia (prin solicitarea de extrase de carte funciară în vederea încheierii actelor autentice de vânzare-cumpărare) au fost cele individuale, deschise de vânzător pentru apartamentele restituite lui în proprietate, neexistând o carte funciară colectivă a condominiului în care să se regăsească date şi informaţii relative la clădirea, în ansamblu, din care fac parte apartamentele şi la terenul pe care este ea situată, din str. x, în suprafaţă integrală de 913 m.p., potrivit menţiunilor din dispoziţia nr. x/28 septembrie 2007, ce a constituit titlul vânzătorului.

Stabilind aceasta, Înalta Curte a avut în vedere dispoziţiile art. 45 din Legea nr. 7/1996 (forma în vigoare la data deschiderii cărţilor funciare pentru apartamentele restituite lui B.), potrivit cărora, dacă un imobil cu construcţie - condominiu - din care unele părţi sunt comune indivize, iar restul sunt individuale, se întocmeşte o carte funciară colectivă a întregii construcţii şi câte o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate individuală constând în apartamente.

De asemenea, în acord cu prevederile art. 48 din acelaşi act normativ, înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară este condiţionată, printre altele, de individualizarea imobilului printr-un identificator unic (reprezentat de numărul cadastral).

Individualizarea corpurilor de proprietate prin numere cadastrale fracţionate este specifică condominiilor şi ele indică apartenenţa la acesta a proprietăţilor individuale (apartamente sau spaţii cu altă destinaţie) care îl compun.

Prin urmare, semnificaţia exactă a utilizării identificatorului unitar x pentru fiecare dintre apartamentele în cauză nu este aceea arătată de instanţa de rejudecare, anume deschiderea câte unei cărţi funciare individuale pentru fiecare apartament, ci indiciul incontestabil că, din punct de vedere cadastral, acestea au fost determinate ca părţi ale unui ansamblu imobiliar - condominiu - identificat prin acest număr cadastral (x), care nu este altul decât cel atribuit proprietăţii S.C. A. S.A., din str. x, tocmai, întrucât terenul de la nr. 23 fusese inclus, după alipirea cu cel de la nr. 25, în titlul de proprietate al societăţii. De aceea, argumentele reclamantei relative la neconcordanţele cadastrale, catalogate ca fiind excesive de către instanţa de rejudecare, se impuneau a fi lămurite, deoarece exprimau ideea că, şi examinând cărţile funciare individuale ale apartamentelor, un terţ de bună-credinţă ar fi sesizat că utilizarea, pentru acestea, a unui număr cadastral fracţionat din numărul cadastral unitar, nu al condominiului de la nr. 23 (care nu exista), ci de la o altă proprietate, constituie un indiciu suficient al neregularităţii dreptului de proprietate al vânzătorului în privinţa terenului.

Se impune, prin urmare, refacerea judecăţii în apel, pentru a se determina, în raport de toate aspectele prezentate anterior, dacă prudenţa şi diligenţa cumpărătorilor din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18 decembrie 2008, x/18 decembrie 2008 şi 514/31 martie 2009 a fost cea a cumpărătorului de bună-credinţă, or, aşa cum pretinde reclamanta, dată fiind situaţia de carte funciară a apartamentelor (caracterizată prin inexistenţa unei cărţi funciare colective a condominiului format din terenul şi clădirea de la adresa str. x, prin existenţa doar a cărţilor funciare individuale ale apartamentelor, în care acestea au primit identificatorul cadastral fracţionat, nu din numărul cadastral al condominiului de la nr. 23, dacă un atare număr ar fi existat, ci din identificatorul cadastral atribuit proprietăţii S.C. A. S.A., înscrisă în C.F. nr. x), aceştia erau datori la verificări suplimentare, care nu îi puteau conduce decât la cartea funciară deschisă de reclamantă pentru propriile clădiri şi pentru teren.

De asemenea şi în acelaşi context, trebuie să se aprecieze dacă încheierea actelor de vânzare-cumpărare prin verificarea, exclusiv, a situaţiei de carte funciară a apartamentelor era îndestulătoare, iar cumpărătorii erau, în mod legitim, îndreptăţiţi să le dobândească pe baza lor ori, în calitate de dobânditori şi de drepturi cu privire la terenul aferent, erau ţinuţi de verificări şi în privinţa situaţiei de carte funciară a acestuia.

Atare aspecte au rămas nelămurite cauzei, în pofida probatoriilor încuviinţate reclamantei în apel şi a argumentelor sale dezvoltate pe acest subiect, instanţa de rejudecare rezumându-se să califice ca "excesive" pretenţiile părţii de lămurire a unor "aşa-zise neconcordanţe cadastrale".

Dacă situaţia adresei poştale a imobilelor înstrăinate - apartamente şi teren aferent - ori a celei de carte funciară a acestora a făcut obiectul unei analize formale şi incomplete a instanţei de rejudecare, chestiunea privitoare la lipsa accesului propriu al cumpărătorilor în proprietăţile obiect al actelor juridice contestate a rămas, cu totul, în afara cercetării instanţei de apel, cu toate că şi aceasta a făcut obiectul argumentelor reclamantei şi probatoriilor încuviinţate ei prin înscrisurile de la filele x din primul dosar de apel, a căror evaluare fusese trasată, ca sarcină, prin decizia de casare.

Accesul într-o proprietate, cea a cărei dobândire se urmăreşte de către cumpărător, ţine de situaţia de fapt a bunului, iar, în prezenta cauză, toţi cumpărătorii din cele trei contracte de vânzare-cumpărare menţionate au declarat că le este cunoscută situaţia de fapt a apartamentelor achiziţionate (potrivit menţiunilor din contracte).

De altfel, prin întâmpinarea formulată la recurs, intimaţii C. şi G. au precizat că au cunoscut lipsa accesului în clădirea în care sunt situate apartamentele, însă arată că acesta a constituit pentru ei un argument de negociere a preţului şi nu de îndoială asupra drepturilor vânzătorului, cât timp au avut la dispoziţie titlul acestuia de proprietate. În cuvântul asupra recursului, au mai precizat că, la data achiziţionării apartamentelor, accesul în clădirea II se asigura pe terenul reclamantei, însă doar întrucât propria cale de acces nu era amenajată, iar nu pentru că nu ar fi existat.

Probele reclamantei, rămase neevaluate, au expus circumstanţele şi condiţiile în care cumpărătorii apartamentelor au avut asigurat accesul către acestea, iniţial, pe baza unui acord de mediere (încheiat de A. S.A. cu pârâtul C.) consfinţit prin sentinţa civilă nr. 1361/5 octombrie 2012 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, pronunţată în dosarul nr. x/2011, pe terenul şi prin clădirile sale (schiţa dosar apel), iar, abia ulterior, pe baza unei căi proprii, realizate direct din stradă, printr-o modificare constructivă creată de cumpărătorul C..

În susţinerile reclamantei, lipsa accesului propriu la apartamentele din clădirea II este justificarea tocmai a faptului că terenul de la nr. x pe str. x, sector 2 este proprietatea sa şi, acceptând să cumpere în atare condiţii, intimaţii nu mai pot pretinde că au acţionat cu bună-credinţă.

Având a se pronunţa asupra bunei sau relei credinţe cu care intimaţii au acţionat la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, instanţa de rejudecare nu putea face abstracţie de împrejurarea invocată (şi probată) de reclamantă, accesul în imobil fiind un element inerent situaţiei de fapt a bunului imobil care, prin particularităţile ori specificul său, poate prezenta relevanţă sub aspectul analizei de care era ţinută instanţa de rejudecare. În mod incontestabil, absenţa accesului într-un anume imobil ori accesul asigurat "pe terenul proprietăţii învecinate" - cum a fost descris de intimaţii cumpărători în dezbaterile asupra recursului - nu reprezintă o situaţie uzuală, urmând ca, la rejudecarea cauzei, să fie deopotrivă avută în vedere ca circumstanţă relevantă asupra conduitei cumpărătorilor.

Fiind găsite întemeiate motive care impun refacerea judecăţii de apel, celelalte critici privitoare la nesocotirea puterii de lucru judecat a hotărârilor pronunţate între părţi în legătură cu imobilul litigios, la greşita aplicare a normelor de drept material privitoare la cauza ilicită, imorală a actelor contestate, frauda la lege, nu se mai impun analizate la acest moment, urmând să fie avute în vedere la rejudecare, odată cu celelalte argumente ale reclamantei, privitoare la circumstanţele încheierii celor trei contracte de vânzare-cumpărare, respectiv în cursul procesului pendinte iniţiat prin cererea depusă la 30 septembrie 2008, în deplina cunoştinţă din partea vânzătorului B. asupra faptului că realizează vânzări ale unor bunuri (cotele-părţi indivize de teren aferente apartamentelor restituite lui prin dispoziţia nr. x/28 septembrie 2007) care constituiau proprietatea S.C. A. S.A., înscrise în titlul de proprietate al acesteia şi în C.F. nr. x (afirmaţii susţinute prin plângerea de carte funciară formulată de vânzător faţă de respingerea notării dispoziţiei nr. 8807/28 septembrie 2007 în cartea funciară a reclamantei, procedură iniţiată tocmai din temerea ca reclamanta să nu realizeze înstrăinări ale dreptului de proprietate asupra terenului, dosar apel).

De asemenea, în stabilirea calităţii lor de cumpărători de bună sau de rea-credinţă, urmează ca instanţa de rejudecare să aprecieze asupra măsurii în care cumpărătorii C. şi G., asemenea vânzătorului B. ori succesorilor în drepturi ai fostului proprietar de la nr. 25 din str. x, cunoşteau ori puteau sau erau datori să cunoască istoricul şi situaţia juridică a imobilului de la nr. 23, pe aceeaşi stradă, de vreme ce, în cuprinsul aceluiaşi înscris încuviinţat reclamantei ca probă (plângerea de carte funciară formulată de B.), aceştia sunt prezentaţi ca "succesorii aceloraşi persoane de la care am dobândit şi noi", autorii lor şi ai vânzătorului fiind cei care au ridicat, prin asociere, clădirea în care se regăsesc apartamentele obiect al înstrăinărilor realizate şi, în tot cazul, în calitate de proprietari deja (la data plângerii) ai apartamentului D din acelaşi corp II de construcţie din str. x.

Nu in ultimul rând, faţă de apărările formulate de intimaţii cumpărători în legătură cu momentul atragerii lor în proces (la 18 mai 2011), ulterior încheierii primelor trei contracte de vânzare-cumpărare contestate, examinarea calităţii lor de cumpărători de bună sau de rea-credinţă trebuie subsumată, nu în mod necesar, faptului cunoaşterii de către aceştia a existenţei, pe rolul instanţei, a litigiului pendinte, cât mai ales situaţiei drepturilor vânzătorului la data realizării actelor şi a posibilităţii cunoaşterii acesteia de către viitorii dobânditori.

Cât priveşte cel de-al patrulea contract nr. x/26 aprilie 2013, încheiat între intimaţii cumpărători ulterior atragerii lor în procesul pendinte şi în cursul duratei acestuia, întrucât soarta sa este influenţată de soarta acţiunii în constatarea nulităţii contractului nr. x/18 decembrie 2008, vor fi avute în vedere la rejudecare dezlegările în drept din prima decizie de casare, relative la necesitatea supunerii lui unei analize distincte cât priveşte atitudinea subiectivă a părţilor contractante, desigur, în măsura în care se va deschide calea interesului unei atare analize.

7. Hotărârea pronunţată în apel în al treilea ciclu procesual

Cauza a fost înregistrată, în rejudecare, pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă sub nr. x/2011, la 4 martie 2021.

Prin decizia nr. 1642 A/17 noiembrie 2021, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis apelul împotriva sentinţei civile nr. 141 din 2 februarie 2017 pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, declarat de către reclamanta S.C. A. S.A., în contradictoriu cu intimaţii pârâţi D., E., F., C., G., B. şi intimatul chemat în garanţie Municipiul Bucureşti, prin Primar general.

A schimbat, în parte, sentinţa civilă apelată, în sensul că a admis cererea de chemare în judecată modificată şi precizată, formulată de reclamantă.

A constatat nulitatea absolută parţială a următoarelor contracte de vânzare- cumpărare:

- contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18 decembrie 2008 de B.N.P. I., în limita suprafeţei de teren de 183,78 m.p., aferente apartamentului E, situat în Bucureşti, Str. x, sector 2 şi în limita suprafeţei de 185,69 m.p., aferente apartamentului F şi G, situat în Bucureşti, str. x, sectorul 2;

- contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18 decembrie 2008 de B.N.P. I., în limita suprafeţei de teren de 68,17 m.p., aferente apartamentului K, situat în Bucureşti, str. x, sectorul 2;

- contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/31 martie 2009 de B.N.P. I., în limita suprafeţei de teren de 68,98 m.p., aferente cotei indivize de 50,25% din apartamentul A şi B, situat în Bucureşti, str. x, sectorul 2;

- contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/26 aprilie 2013 de B.N.P. J., în limita suprafeţei de teren de 68,17 m.p., aferente apartamentului K, situat în Bucureşti, str. x, bloc II.

A dispus rectificarea prin radierea dreptului de proprietate din cuprinsul următoarelor cărţi funciare, astfel:

- din C.F. nr. x Bucureşti, radierea dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâtului C. asupra terenului în suprafaţă de 183,78 m.p.;

- din C.F. nr. x Bucureşti, radierea dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâtului C. asupra terenului în suprafaţă de 185,69 m.p.;

- din C.F. nr. x Bucureşti, radierea dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâtei F. asupra terenului în suprafaţă de 68,17 m.p.;

- din C.F. nr. x Bucureşti, radierea dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâtului C. asupra terenului în suprafaţă de 68,98 m.p.;

- din C.F. nr. x Bucureşti, sectorul 2 (provenită din conversia pe hârtie a C.F. nr. x), radierea dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâtului C. asupra terenului în suprafaţă de 68,17 m.p.

A menţinut, în rest, sentinţa civilă apelată (soluţia dată cererilor de chemare în garanţie) şi au fost obligaţi intimaţii pârâţi, în solidar, să plătească apelantei reclamante cheltuieli de judecată în sumă de 13.478,12 RON (9.334,87 RON + 4.143,25 RON) reprezentând taxă judiciară de timbru, fond şi apel.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a reţinut următoarele:

Rejudecarea apelului promovat de apelanta reclamantă A. S.A. împotriva sentinţei civile nr. 141 din 2 februarie 2017 pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă a fost dispusă de instanţa supremă prin două decizii de casare, ambele reţinând, în esenţă, faptul că instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra unor aspecte litigioase ale cauzei, privind buna-credinţă a subdobânditorului unui imobil printr-un act juridic cu titlu oneros, privind existenţa cauzei ilicite, imorale sau frauda la lege la momentul încheierii actelor de înstrăinare contestate, în raport de materialul probator administrat în primă instanţă, dar şi în etapa primei judecăţi a apelului formulat de către apelanta reclamantă.

Conform art. 315 alin. (1) C. proc. civ., dezlegările în drept ale instanţei de casare sunt obligatorii pentru instanţa de rejudecare.

În fapt, prin dispoziţia nr. x/28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti, s-a dispus restituirea, în natură, în favoarea intimatului pârât B., a apartamentelor B, E, F, G şi K din imobilul situat în Bucureşti, str. x, precum şi atribuirea, în folosinţă specială, a terenului în suprafaţă de 507,52 m.p., ce reprezintă cota de 55,6 % din suprafaţa totală de 913 m.p., tot în favoarea intimatului pârât B., cetăţean israelian.

Intimatul pârât B., în calitate de vânzător, şi intimatul pârât C., având dublă cetăţenie, română şi israeliană, căsătorit cu G., în calitate de cumpărător, au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18 decembrie 2008 la B.N.P. I., cu privire la apartamentele E, respectiv F şi G din imobilul situat în Bucureşti, str. x, bloc II. Prin acelaşi contract, s-a transmis cumpărătorului C., cetăţean român, dreptul de folosinţă specială asupra suprafeţei indivize de 183,78 m.p., teren aferent apartamentului E, şi asupra suprafeţei indivize de 185,69 m.p., teren aferent apartamentelor F şi G, din suprafaţa totală de 507,62 m.p., drept de folosinţă specială care s-a convertit în drept de proprietate în conformitate cu prevederile Titlului II, art. II, alin. (3) din O.U.G. nr. 184/12 decembrie 2002, pentru modificarea Legii nr. 10/2001 şi a O.U.G. nr. 94/2000, publicată în Monitorul Oficial nr. 929/18 decembrie 2002. În contract s-a menţionat că imobilul nu este grevat de sarcini, procese sau servituţi, astfel cum rezultă din extrasele de carte funciară nr. x şi nr. x, eliberate de O.C.P.I. sector 2 la 15 decembrie 2008.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18 decembrie 2008 de B.N.P. I., intimatul pârât B., în calitate de vânzător, a transmis intimaţilor pârâţi D., E. şi F. dreptul de proprietate asupra apartamentului K din imobilul situat în Bucureşti, str. x, bloc II. Prin acelaşi contract, s-a transmis cumpărătoarei F., cetăţean român, dreptul de folosinţă specială asupra suprafeţei indivize de 68,17 m.p., teren aferent apartamentului K, din suprafaţa totală de 507,62 m.p., drept de folosinţă specială care s-a convertit în drept de proprietate în conformitate cu prevederile Titlului II, art. II, alin. (3) din O.U.G. nr. 184/12 decembrie 2002. În contract s-a menţionat că imobilul nu este grevat de sarcini, procese sau servituţi, astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară nr. x eliberat de O.C.P.I. sector 2 la 15 decembrie 2008.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/31 martie 2009 de B.N.P. I., intimatul B., în calitate de vânzător, a transmis intimatului pârât C., având dublă cetăţenie, română şi israeliană, căsătorit cu G., dreptul de proprietate asupra apartamentelor A şi B din imobilul situat în Bucureşti, str. x, bloc II. Prin acelaşi contract, s-a transmis cumpărătorului C., cetăţean român, dreptul de folosinţă specială asupra suprafeţei indivize de 68,98 m.p., teren aferent, din suprafaţa totală de 507,62 m.p., drept de folosinţă specială care s-a convertit în drept de proprietate în conformitate cu prevederile Titlului II, art. II, alin. (3) din O.U.G. nr. 184/12 decembrie 2002. În contract s-a menţionat că imobilul nu este grevat de sarcini, procese sau servituţi, astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară nr. x eliberat de O.C.P.I. sector 2 la 30 martie 2009.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/26 aprilie 2013 de B.N.P. J., intimaţii pârâţi D., E. şi F., în calitate de vânzători, au transmis lui C., căsătorit cu G., dreptul de proprietate asupra apartamentului K din imobilul situat în Bucureşti şi asupra terenului aferent apartamentului, în suprafaţă indiviză de 68,17 m.p., din suprafaţa totală de 507 m.p. În contract s-a menţionat că terenul aferent este liber de orice privilegii, sarcini, ipoteci sau litigii (cu excepţia dosarului nr. x/2012 aflat pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, în care atât vânzătorii, cât şi cumpărătorii, au calitatea de reclamanţi, dosarul fiind, în prezent, suspendat) şi/sau alte drepturi constituite în favoarea unor terţi, contractul fiind încheiat în baza extrasului de carte funciară nr. x din 24 aprilie 2013 emis de O.C.P.I. Bucureşti - sector 2.

Prin sentinţa civilă nr. 935/19 mai 2011, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, s-a constatat nulitatea absolută parţială a dispoziţiei nr. 8807/28 septembrie 2007, emisă de Primarul Municipiului Bucureşti, în ceea ce priveşte terenul în suprafaţă de 507,62 m.p. atribuit în folosinţă specială intimatului pârât B.. Această sentinţă a rămas definitivă prin decizia civilă nr. 187 A/28 mai 2013, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, şi irevocabilă prin decizia nr. 1017/27 martie 2014, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă.

Având în vedere constatarea nulităţii absolute parţiale a titlului vânzătorului B., titlu reprezentat de dispoziţia nr. x/28 septembrie 2007 emisă de Primarul Municipiului Bucureşti, invocând, în esenţă, principiul anulării actului juridic subsecvent ca urmare a anulării actului juridic principal (resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis), cauza ilicită şi frauda la lege, apelanta reclamantă a solicitat, prin demersul juridic de faţă, ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună anularea parţială a celor patru contracte de vânzare cumpărare, anterior indicate, care au avut ca obiect, pe lângă apartamentul înstrăinat, şi cota parte indiviză de teren aferent. Cu alte cuvinte, fiind anulată, parţial, dispoziţia de primar nr. 8807/28 septembrie 2007 (în privinţa terenului la care s-a referit), prin care intimatului pârât B. i se atribuise, în folosinţă specială, terenul în suprafaţă de 507,62 m.p., principiul de drept invocat de reclamantă ar conduce şi la anularea parţială, în privinţa cotei de teren aferent, a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de acelaşi intimat pârât B. cu ceilalţi intimaţi pârâţi din litigiul de faţă (cu menţiunea că ultimul contract de vânzare-cumpărare a fost încheiat de către subdobânditori de la intimatul pârât B.).

Cu referire la principiul (regula de drept) invocat de apelanta reclamantă, resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis, instanţa de apel a reţinut că această regulă de drept se regăseşte pe tărâmul efectelor nulităţii unui act juridic, efecte ce sunt definite de trei principii de drept, respectiv: principiul retroactivităţii, potrivit căruia nulitatea produce efecte şi pentru trecut (ex tunc), nu doar pentru viitor (ex nunc), astfel că actul nul se consideră că nu a existat niciodată şi nu a produs niciun efect; principiul legalităţii, ce presupune să fie înlăturate toate efectele produse în temeiul unui act pentru restabilirea ordinii de drept încălcate la momentul întocmirii actului, altfel, sancţiunea ar fi doar formală, principiu ce se află în strânsă corelaţie cu principiul repunerii în situaţia anterioară (restitutio in integrum), care presupune restituirea tuturor prestaţiilor efectuate în temeiul unui act anulat; principiul potrivit căruia anularea actului primar atrage şi desfiinţarea actului subsecvent.

Principiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis este privit ca o consecinţă atât a celorlalte două principii ale efectelor nulităţii, principiul retroactivităţii efectelor nulităţii şi principiul restitutio în integrum, cât şi a principiului nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet (nemo dat quod non habet, în sensul că, dacă prin anularea actului juridic primar se desfiinţează dreptul transmiţătorului din actul juridic subsecvent (şi care a fost dobânditor al unui drept în actul juridic iniţial), înseamnă că acesta a transmis un drept pe care nu îl avea, deci nici subdobânditorul nu putea deveni titularul acestui drept.

Totodată, mai este de notat faptul că principiul resoluto iure dantis, resorvitur ius accipientis priveşte efectele nulităţii actelor juridice faţă de terţi, însă, de la acest principiu, există şi excepţii, respectiv cazuri, în care, deşi se anulează actul principal, actul subsecvent este menţinut. Menţinerea actului subsecvent, în caz de excepţii de la principiul enunţat, se justifică prin două principii de drept, acela al ocrotirii bunei-credinţe a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros şi principiul asigurării stabilităţii circuitului civil.

Aşadar, o excepţie de la principiul resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis este şi cazul subdobânditorilor de bună-credinţă (cu precizarea că buna-credinţă este prezumată, până la proba contrară) şi cu titlu oneros al unui imobil, ipoteză invocată şi de intimaţii pârâţi din litigiul de faţă.

Revenind la situaţia generată de litigiul de faţă, în lumina celor expuse mai sus cu titlu teoretic, raportat şi la dezlegările instanţei supreme din cele două decizii de casare, urmează a fi analizat şi tranşat în ce măsură apelanta reclamantă a probat în cauză, prin mijloacele de probă administrate în primă instanţă şi în etapa apelului, o situaţie juridică aptă a răsturna prezumţia de bună-credinţă a subdobânditorilor din cele patru contracte de vânzare-cumpărare, subsecvente dispoziţiei de primar nr. 8807/28 septembrie 2007, anulată parţial, în privinţa terenului în suprafaţă de 507,62 m.p. atribuit în folosinţă specială intimatului pârât B., dar care s-a transformat în drept de proprietate în patrimoniul subdobânditorilor cetăţeni români - intimaţii pârâţi din cauză, D., E., C., G. şi F..

În ceea ce priveşte buna-credinţă a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros, ca excepţie de la principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului primar, aceasta reprezintă convingerea eronată a subdobânditorului, bazată pe propriile investigaţii normale şi curente, pentru actul încheiat, dar complete, în legătură cu situaţia juridică şi de fapt a bunului, că transmiţătorul este veritabilul proprietar al imobilului. Este avută în vedere o conduită diligentă şi prudentă din partea subdobânditorului, standardul de evaluare a acestei conduite fiind însă diferit de la caz la caz, în funcţie de circumstanţele particulare ale fiecărui caz analizat.

Cele patru contracte de vânzare-cumpărare au privit imobile ce au făcut obiectul legii de reparaţie nr. 10/2001, fiind de notorietate, atât la nivelul anilor 2007-2008 (perioadă ce interesează litigiul), cât şi ulterior, multitudinea şi diversitatea litigiilor generate de aplicarea acestei legi. Tocmai materia specială a imobilelor preluate abuziv de fostul stat comunist şi măsurile de reparaţie reglementate de Legea nr. 10/2001, mediatizarea aspectelor generalizate de aplicarea acestei legi, notorietatea problemelor apărute în legătură cu aplicarea legii, toate reflectate şi în jurisprudenţa Curţii E.D.O., obligau pe subdobânditorii din contractele de vânzare-cumpărare în discuţie la o conduită diligentă şi prudentă aparte, la întreprinderea unor demersuri proprii, suplimentare pentru cunoaşterea completă şi exactă a situaţiei juridice a imobilelor pe care le-au achiziţionat.

Instanţa de apel a apreciat că neglijenţa (uşurinţa) sau ignoranţa subdobânditorilor cu titlu oneros a unor imobile ce au intrat în câmpul de aplicare al Legii nr. 10/2001, subdobânditori care au ales să se abţină de la o conduită diligentă şi prudentă aparte, concretizată chiar prin efectuarea unor demersuri proprii, suplimentare în vederea aflării situaţiei juridice şi faptice, complete şi exacte a acestor imobile achiziţionate, îi transformă pe aceştia în subdobânditori în privinţa cărora nu poate reţinută buna-credinţă, dimpotrivă, aceştia sunt priviţi ca fiind cumpărători pe propriul risc.

În niciun caz, nu poate fi reţinută buna-credinţă a acestor subdobânditori exclusiv pe baza împrejurării că aceştia s-au încrezut în cuprinsul extrasului de carte funciară obţinut de notarul public instrumentator al actului autentic de înstrăinare. De altfel, existenţa acestui extras de carte funciară la momentul autentificării actului de înstrăinare este o condiţie legală pentru notarul public instrumentator al actului, neputând fi, aşadar, asimilată unui demers propriu al subdobânditorului pentru cunoaşterea situaţiei juridice exacte şi complete a imobilului pe care intenţionează să-l cumpere.

Demersurile (investigaţiile) la care are a recurge cumpărătorul prudent şi diligent diferă în funcţie de situaţia concretă a bunului ce se urmăreşte a fi achiziţionat: poate fi vorba despre un bun al cărui istoric de proprietate să nu ridice îndoieli sau întrebări (situaţia dreptului de proprietate fiind continuă, clară, certă), însă poate fi vorba despre bunuri cu privire la care, în privinţa proprietăţii acestora, au existat anumite circumstanţe care reclamă o atenţie sporită, o prudenţă ridicată din partea achizitorului, tocmai pentru ca acesta să poată fi apreciat de bună-credinţă. Or, astfel de bunuri sunt bunurile care au făcut obiectul legilor de reparaţie, cum este Legea nr. 10/2001, tocmai pentru că istoricul proprietăţii acestor bunuri poate cunoaşte discontinuităţi, contestaţii, dispute, litigii. De altfel, pentru că situaţia proprietăţii acestor bunuri (definitivarea, consolidarea dreptului de proprietate) poate fi incertă, poate fi caracterizată de contestaţii şi dispute judiciare, prin art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 (forma în vigoare la nivelul anului 2008, decembrie) legiuitorul a oprit, sub sancţiunea nulităţii absolute, orice fel de înstrăinări, grevări, închirieri, etc., a acestor bunuri până la soluţionarea procedurilor administrative şi judiciare privind bunurile ce intrau în domeniul de aplicare al legii menţionate. Un argument în plus, aşadar, că şi, în cazul de faţă, intimaţii pârâţi, subdobânditori cu titlu oneros ai unor apartamente şi teren aferent ce au făcut obiectul Legii nr. 10/2001, erau ţinuţi la adoptarea unei conduite diligente, prudente, care reclama chiar investigaţii suplimentare, proprii, pentru cunoaşterea exactă şi completă a situaţiei juridice a bunurilor cumpărate (atât a apartamentelor, cât şi a terenului aferent), raportarea doar la conţinutul extrasului de carte funciară al apartamentului, obţinut de notarul instrumentator al actului, nefiind suficientă pentru a fi reţinută buna lor credinţă.

De altfel, apelanta reclamantă a şi probat, în cauză, existenţa unor împrejurări cu privire la situaţia de fapt şi de drept a apartamentelor şi a terenului aferent înstrăinate şi care îi obligau pe subdobânditori la diligenţe sporite, în lipsa cărora aceştia nu pot beneficia de prezumţia de bună-credinţă. Instanţa de apel a avut în vedere aspectele legate de diferenţa de adresă poştală a bunului imobil, diferenţă existentă între cea menţionată în titlul vânzătorului şi cea înscrisă în cărţile funciare ale apartamentelor vândute, preluată, apoi, şi în contractele de vânzare-cumpărare contestate; cele legate de situaţia cadastrală neidentificată a terenului din contractele de vânzare-cumpărare (terenul aferent apartamentelor), respectiv identificarea cadastrală a apartamentelor printr-un număr cadastral fracţionat din numărul iniţial x (x/E, x/B, x/F-G, x/K) atribuit proprietăţii asupra terenului din str. x, înscris în C.F. nr. x, precum şi cele privind inexistenţa accesului propriu al cumpărătorilor apartamentelor la proprietăţile dobândite, la momentul încheierii actelor.

Aceste împrejurări avute în vedere sunt susţinute, din punct de vedere probator, de înscrisurile depuse de către apelanta reclamantă la dosarul de apel iniţial, la filele x.

Astfel, dispoziţia Primarului nr. 8807/28 septembrie 2007, ce a reprezentat titlul vânzătorul B., indica adresa imobilului la care se aflau apartamentele restituite ca fiind în Bucureşti, str. x, pe când toate extrasele de C.F. ale apartamentelor conţineau adresa str. x (fost nr. 23). Aşadar, în cărţile funciare deschise pentru apartamente se indică str. x, fost nr. 23, or această menţiune era aptă a ridica semne de întrebare achizitorului, determinându-l a manifesta o conduită prudentă în achiziţie, dar şi să întreprindă demersuri pentru a obţine relaţii suplimentare cu privire la istoricul de adresă poştală al imobilului, cu privire la eventuale comasări de imobile (alăturarea a două numere poştale conducând rezonabil la o astfel de concluzie) sau alte asemenea. Astfel de relaţii se puteau obţine de la Primăria Municipiului Bucureşti, dovadă fiind, în acest sens, emiterea adresei nr. x/25 aprilie 2008 în folosul vânzătorului B., adresă ce prezintă istoricul de adresă poştală a imobilului cu nr. x pe str. x altfel, această adresă conţine precizarea că societatea A. a întocmit documentaţia conform H.G. nr. 834/1991, obţinând certificatul de atestare a dreptului de proprietate seria x nr. x/1996 pentru terenul în suprafaţă de 2631 m.p., situat la adresa str. x, ce include şi amplasamentul fostului imobil care a purtat adresa str. x. Precizarea respectivă, conţinută într-un act oficial emis de autoritatea locală care deţine date cu privire la istoricul de adresă poştală al imobilului, reprezintă o informaţie în măsură să nască dubii cu privire la certitudinea situaţiei de adresă poştală a terenului aferent apartamentelor înstrăinate, cu consecinţe juridice asupra regimului juridic al acestuia. Relevant este faptul că această informaţie se afla în evidenţele unei instituţii publice, astfel că era accesibilă şi intimaţilor pârâţi, aceştia putând să intre în posesia unei astfel de informaţii. De altfel, diferenţa de indicare a adresei poştale a imobilului, diferenţă între titlul vânzătorului şi menţiunile din extrasele C.F., determina, în opinia instanţei de apel, pentru cumpărătorul prudent şi diligent un demers pentru obţinerea de informaţii suplimentare, pentru o eventuală confirmare a identităţii imobilului, în caz contrar, achiziţia realizându-se pe propriul risc şi în absenţa bunei sale credinţe.

Pe de altă parte, identificarea cadastrală a apartamentelor şi a terenului aferent acestora, astfel cum apare în extrasele C.F. ale apartamentelor este, cel puţin, generatoare de suspiciuni, în condiţiile în care toate apartamentele au acelaşi nr. cadastral x, fracţionat cu indicarea literei de apartament. Aşadar, această modalitate de identificare cadastrală era aptă a determina pe un achizitor prudent şi diligent la demersuri suplimentare pentru identificarea imobilului cu nr. cadastral x, identificarea cadastrală a apartamentelor realizându-se prin referire la un ansamblu/condominiu (până la urmă, a unui imobil) ce avea nr. cadastral x. Or, individualizarea corpurilor de proprietate prin numere cadastrale fracţionate este specifică condominiilor şi ele indică apartenenţa la acesta a proprietăţilor individuale (apartamente sau spaţii cu altă destinaţie) care îl compun. Verificările puteau fi efectuate la biroul de carte funciară, instituţie prin care se asigură accesul oricărei persoane interesate la cunoaşterea situaţiei de carte funciară a unui imobil, teren sau construcţie. Un demers de identificare a imobilului având nr. cadastral x ar fi condus la identificarea imobilului teren şi construcţie aparţinând apelantei reclamante A., înscris în C.F. x, în baza încheierii nr. 999837/18 septembrie 2007, prin care s-a admis intabularea dreptului de proprietate al apelantei reclamante asupra imobilului din str. x, având nr. cadastral x.

Tot în legătură cu situaţia cadastrală a apartamentelor şi a terenului aferent ce au făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare atacate, instanţa de apel a reţinut că intimaţii cumpărători s-au rezumat la consultarea doar a cărţilor funciare individuale, deschise de vânzător pentru apartamentele restituite lui în proprietate (obţinute de notarul public instrumentator), fără a se preocupa de consultarea cărţii funciare colective a condominiului (sau măcar a întreprinde demersuri pentru a afla dacă există o astfel de carte funciară), în care să se regăsească date şi informaţii relative la clădirea, în ansamblu, din care fac parte apartamentele pe care intenţionau a le cumpăra, dar şi privind terenul pe care clădirea era situată, din str. x, în suprafaţă integrală de 913 m.p., potrivit menţiunilor din dispoziţia nr. x/28 septembrie 2007, ce a constituit titlul vânzătorului B.. Aprecierea instanţei de apel a pornit de la conţinutul dispoziţiilor art. 45 din Legea nr. 7/1996 (forma în vigoare la data deschiderii cărţilor funciare pentru apartamentele restituite lui B.), potrivit cărora, dacă un imobil cu construcţie - condominiu - din care unele părţi sunt comune indivize, iar restul sunt individuale, se întocmeşte o carte funciară colectivă a întregii construcţii şi câte o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate individuală constând în apartamente (...). Nu în ultimul rând, potrivit art. 48 din acelaşi act normativ, înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară este condiţionată, printre altele, de individualizarea imobilului printr-un identificator unic (reprezentat de numărul cadastral).

Prin urmare, semnificaţia utilizării numărului cadastral unic x pentru fiecare dintre apartamentele ce au făcut obiectul înstrăinărilor contestate reprezenta, pentru un cumpărător prudent şi diligent, un indiciu suficient de caracterizat pentru a conduce la concluzia că, din punct de vedere cadastral, apartamentele au fost determinate ca părţi ale unui ansamblu imobiliar - condominiu - identificat prin acest număr cadastral x. Or, demersul cumpărătorului diligent ar fi condus la identificarea imobilului teren şi construcţie, aparţinând apelantei reclamante, căruia i-a fost atribuit acest număr cadastral unic, x, chiar dacă fracţionat la nr. x, după emiterea certificatului de atestare a dreptului de proprietate, întocmirea documentaţiei cadastrale şi cadastrarea separată a imobilului aparţinând acesteia faţă de partea de imobil ce a rămas în proprietatea statului (prin încheierea C.F. nr. x septembrie 2007 s-a admis radierea imobilului din str. x, cu nr. cadastral x, de sub PI/1 din C.F. x şi intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului din str. x, cu nr. cadastral x în C.F. nr. x, sub PI/2, în favoarea A. S.A. .

Doar prin examinarea, exclusiv, a cărţilor funciare individuale ale apartamentelor, un cumpărător prudent şi diligent (aşadar, de bună-credinţă) ar fi sesizat că utilizarea, pentru apartamente, a unui număr cadastral fracţionat dintr-un număr cadastral unic, nu al condominiului de la nr. 23 (număr care nu exista), ci de la o altă proprietate, se constituia ca un indiciu suficient de plauzibil al neregularităţii dreptului de proprietate al vânzătorului în privinţa terenului, căci obiectul înstrăinărilor a constat atât în apartamentul din imobil, cât şi în cota de teren aferent apartamentului. Or, în condiţiile în care se intenţiona achiziţionarea nu doar a apartamentului, ci şi a terenului aferent acestuia, o conduită diligentă şi prudentă în achiziţie presupunea cercetarea completă şi adecvată inclusiv a situaţiei juridice a terenului, cu observarea şi lămurirea situaţiei de carte funciară a acestuia. Acest lucru nu poate fi reţinut în privinţa intimaţilor pârâţi din cauza de faţă, care nu s-au manifestat, aşadar, ca şi cumpărători diligenţi, prudenţi, ci, dimpotrivă, au cumpărat pe riscul lor apartamente şi teren aferent, fără a avea clarificată, cunoscută pe deplin, situaţia juridică a acestora (în special, a terenului aferent), inclusiv din punctul de vedere al situaţiei cadastrale. De altfel, în opinia instanţei de apel, situaţia de carte funciară a unui imobil (fie că este teren sau construcţie) este poate una dintre cele mai importante componente ale situaţiei juridice a unui imobil, cartea funciară fiind cea care reflectă, până la proba contrară, adevărul juridic al dreptului de proprietate (şi al altor drepturi supuse înscrierii/notării) asupra imobilului. Adoptarea unei conduite ignorante în privinţa cunoaşterii exacte a situaţiei de carte funciară a unui imobil ce se urmăreşte a fi achiziţionat (cu particularităţile determinate de tipul de imobil, fie că este doar teren, ori doar construcţie individuală sau parte a unui ansamblu imobiliar, sau este teren şi construcţie) ori a unei conduite conştiente de omisiune în privinţa aflării acestei situaţii de carte funciară nu este specifică cumpărătorului prudent şi diligent, ci a celui care cumpără pe riscul său şi care, ca atare, nu poate fi apreciat de bună-credinţă.

Nu în ultimul rând, instanţa de apel a reţinut şi o împrejurare de fapt legată de situaţia imobilelor ce au făcut obiectul contractelor contestate, respectiv accesul la apartamentele din condominiu, împrejurare aptă a determina pe un cumpărător prudent şi diligent la aflarea situaţiei juridice exacte a terenului aferent acestor apartamente. Pentru început, instanţa de apel a notat că toţi cumpărătorii din cele trei contracte de vânzare-cumpărare contestate au declarat că le este cunoscută situaţia de fapt a apartamentelor achiziţionate, astfel cum rezultă din menţiunile inserate, în acest sens, în contracte. Pe de altă parte, instanţa de apel a mai reţinut că, în mod cert, absenţa accesului într-un anume imobil ori accesul asigurat pe terenul unei proprietăţii alăturate nu reprezintă o situaţie comună, prin urmare, o astfel de situaţie de fapt este aptă a genera, prin ea însăşi, neclarităţi în privinţa situaţiei juridice exacte, complete, a terenului destinat a asigura accesul la imobilul construcţie în discuţie. Cu alte cuvinte, aplicând cele arătate situaţiei din litigiul de faţă, în condiţiile în care accesul la apartamentele ce au făcut obiectul contractelor contestate nu era asigurat într-o manieră independentă, clară, pe terenul destinat a asigura accesul la acestea (teren aferent destinat tocmai accesului), ci se realiza, în fapt, pe un teren aparţinând unei alte proprietăţi, respectiv pe un teren în privinţa căruia existau dispute asupra proprietăţii sau asupra dreptului de trecere, atunci cumpărătorul care alege a achiziţiona un apartament chiar şi în aceste condiţii, nu poate fi considerat unul prudent, diligent, ci unul care cumpără pe riscul său, acceptând o situaţie incertă, din punct de vedere juridic, cu privire la terenul folosit pentru a ajunge la apartamentul cumpărat.

Instanţa de apel a avut în vedere că, la 18 aprilie 2011, intimatul pârât din cauza de faţă, C., a promovat, împotriva apelantei reclamante A. S.A., o acţiune civilă (potrivit sentinţei civile nr. 13611 din 5 octombrie 2012 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, dosar apel), cu scopul de a i se recunoaşte un drept de trecere, prin utilizarea singurei căi de acces către apartamentele proprietatea sa, situate în imobilul bloc II din str. x, respectiv apartamentele A şi B de la parter, D situat la etajul 1, E situat la etajul 2, F-G situat la etajul 3, acţiunea fiind stinsă prin semnarea unui acord de mediere între părţi.

Potrivit acestui acord de mediere, A. S.A. a fost de acord cu acordarea unui drept de trecere, începând cu 23 mai 2012, în favoarea lui C., către apartamentele proprietatea acestuia din urmă, prin unica cale de acces în şi înspre clădirea bloc II, respectiv prin partea dreaptă a clădirii bloc II. Prin urmare, între intimatul pârât C. şi apelanta reclamantă A. S.A., chestiunea accesului la apartamentele dobândite de intimatul pârât prin utilizarea unei căi de acces existentă pe terenul aparţinând apelantei reclamante (în fapt, unica cale de acces la apartamentele achiziţionate) a făcut obiectul unei dispute judiciare, or, acest aspect factual, al accesului la apartamentele cumpărate, a fost cunoscut de către intimatul pârât cumpărător C.

încă de la momentul achiziţiei apartamentelor, fiind acceptat, achiziţia fiind realizată, aşadar, pe riscul cumpărătorului. De altfel, din cuprinsul aceluiaşi acord de mediere, rezultă că apelanta reclamată A. S.A. a fost de acord să plătească intimatului pârât C. sume de bani cu titlu de contravaloare lipsă de folosinţă pentru apartamentele achiziţionate de acesta, începând cu 1 septembrie 2008, aspect care confirmă concluzia potrivit căreia intimatul pârât C. a cunoscut, încă de la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare contestate (încheiate cu intimatul pârât B.), situaţia litigioasă cu privire la terenul situat la adresa din str. x, acceptând să cumpere în aceste condiţii, aşadar, pe riscul său.

Concluzia instanţei de apel este susţinută, din punct de vedere probator, şi de conţinutul unui alt înscris administrat în etapa apelului de către apelanta reclamantă. Este vorba despre plângerea formulată de intimatul pârât B. împotriva încheierii de carte funciară nr. x/17 martie 2008, prin care i se respinsese acestuia notarea dispoziţiei de primar nr. 8807/28 septembrie 2007 "în cartea funciară nr. x a imobilului având număr cadastral x şi proprietar tabular pe A. S.A." - menţiunea din cuprinsul plângerii. În cuprinsul acestei plângeri, intimatul pârât B. menţiona că are cunoştinţă de faptul că imobilul ce a făcut obiectul dispoziţiei primarului face parte dintr-un imobil mai mare aparţinând apelantei reclamante şi că, pentru a preîntâmpina înstrăinarea de către A.

S.A. a imobilului asupra căruia (a părţii de imobil) aceasta nu mai este proprietar, a solicitat notarea dispoziţiei amintite în C.F. nr. x, un argument invocat fiind şi acela că " C. şi G. sunt succesorii aceloraşi persoane de la care am dobândit şi noi (autorii lor şi autorii noştri s-au asociat pentru a edifica această clădire), iar pentru C. şi G. a fost posibil să se efectueze intabularea". Or, rezultă din această precizare făcută de intimatul B., la nivelul lunii mai 2008 (potrivit sentinţei civile nr. 7054 din 12 august 2008 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, dosar apel), că acesta avea informaţii (cunoştea) aspecte legate de proprietăţile intimaţilor pârâţi C.

şi G., prin urmare, aceste părţi se cunoşteau şi deţineau informaţii despre situaţia juridică a proprietăţilor lor deţinute în imobilul situat la adresa din str. x. Or, acest aspect al cauzei a fost privit ca reprezentând manifestarea unei înţelegeri, în cunoştinţă de cauză, cu privire la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare între aceşti intimaţi pârâţi, acceptând fiecare incertitudinile privind situaţia de fapt şi de drept a obiectului acestor contracte şi, în special, a terenului aferent (în cotă parte indiviză) apartamentelor vândute.

În plus, instanţa de apel a mai notat că nu există niciun dubiu în privinţa faptului că intimatul pârât B. a cunoscut, tot timpul, situaţia litigioasă a terenului aferent apartamentelor înstrăinate prin contractele contestate în cauză, acesta fiind parte chemată în judecată de către apelanta reclamantă A. S.A. încă din anul 2008, cererea principală a reclamantei fiind înregistrată, iniţial, pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IX-a contencios administrativ şi fiscal, sub nr. x/2008, la 30 septembrie 2008, reclamanta solicitând instanţei de contencios, în contradictoriu cu pârâţii Primăria Municipiului Bucureşti, Consiliul General al Municipiului Bucureşti, Administraţia Fondului Imobiliar şi B., ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se constate nulitatea absolută a dispoziţiei nr. 8807/28 septembrie 2007 emise în baza Legii nr. 10/2001, pentru suprafaţa de teren de 507,62 m.p., situată în Bucureşti, str. x. De asemenea, instanţa de apel a notat mai sus plângerea de carte funciară promovată pe rolul instanţei în anul 2008 de către intimatul pârât B., din conţinutul căreia rezultă cunoaşterea de către această parte a aspectelor de fapt şi de drept legate de proprietăţile asupra imobilului teren şi construcţie de la adresa din str. x. Conduita acestei părţi a fost cel puţin una imorală, având în vedere că, în cele trei contracte de vânzare-cumpărare pe care le-a încheiat, şi-a asumat, prin semnătură, declaraţia că imobilul înstrăinat (aşadar, inclusiv terenul aferent apartamentelor) nu face obiectul vreunui litigiu pe rolul instanţelor.

Cu referire la ultimul contract de vânzare-cumpărare, cel autentificat sub nr. x/26 aprilie 2013 de B.N.P. J., încheiat de intimaţii pârâţi D., E. şi F., în calitate de vânzători, şi C., căsătorit cu G., în calitate de cumpărător, cu referire la apartamentul K, instanţa de apel a reţinut încheierea acestuia în timpul litigiului de faţă, astfel că reţinerea unei conduite ignorante şi excluderea bunei-credinţe a semnatarilor acestui act juridic sunt evidente, toţi aceştia fiind părţi ai litigiului pendinte şi cunoscând pretenţiile litigioase deduse judecăţii de către apelanta reclamantă A. S.A., astfel că au cumpărat pe riscul lor, având reprezentarea situaţiei incerte, din punctul de vedere al dreptului de proprietate, asupra terenului aferent apartamentului K.

Toate aspectele reţinute şi notate de instanţa de apel, în cuprinsul considerentelor redate în precedent, vin să combată prezumţia de bună-credinţă susţinută în apărare de către toţi intimaţii pârâţi şi fondată pe cuprinsul cărţilor funciare individuale ale apartamentelor achiziţionate. În privinţa intimaţilor pârâţi B., C. şi G., ansamblul probator susţine concluzia potrivit căreia aceştia au cunoscut aspectele litigioase, incertitudinile legate de situaţia de drept a terenului aferent apartamentelor încă de la nivelul anului 2008, astfel că apărarea constantă a intimaţilor C. şi G. în sensul că niciun litigiu nu era notat în cartea funciară a apartamentelor în anul 2008, ceea ce conduce la buna lor credinţă, nu poate fi primită. În privinţa intimaţilor pârâţi D., E. şi F., instanţa de apel a reţinut lipsa unui comportament prudent şi diligent în raport de aspectele privind situaţia istoricului de adresă poştală, situaţia cadastrală a terenului pornind şi de la cadastrarea apartamentelor, precum şi lipsa unui acces independent la apartamentele achiziţionate, fără a apela la un drept de trecere peste o proprietate învecinată.

În raport de ansamblul considerentelor expuse în precedent, instanţa de apel a conchis asupra răsturnării prezumţiei de bună-credinţă a intimaţilor pârâţi din cauza de faţă, subdobânditori cu titlu oneros, toţi aceştia alegând să cumpere pe propriul risc, astfel că principiul resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis are a fi aplicat în privinţa celor patru contracte de vânzare-cumpărare contestate în cauză, excepţia de la aplicarea acestui principiu, întemeiată pe buna-credinţă a subdobânditorului cu titlu oneros, nefiind incidentă situaţiei din litigiul de faţă.

Instanţa de apel a apreciat că cele expuse mai sus, suficiente pentru a se constata nulitatea absolută parţială a celor patru contracte de vânzare-cumpărare contestate, urmare a aplicării principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis şi a regulii nemo dat quod non habet, fac superfluă analiza argumentelor apelantei reclamante privitoare la existenţa unei cauze ilicite, imorale sau a fraudei la lege cu ocazia încheierii aceloraşi acte juridice. De altfel, instanţa de apel a notat, totuşi, că, în principiu, tranzacţionarea unui drept litigios nu are o cauză ilicită sau imorală şi nici nu reprezintă o fraudă la lege, deoarece nu există dispoziţie legală expresă, cu caracter de normă generală, care să interzică o astfel de înstrăinare (norme speciale pot exista, în diferite materii, cum este şi prevederea art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, în forma în vigoare la nivelul anului 2008, decembrie; în privinţa dreptului de folosinţă specială, acesta putea fi înstrăinat, transformându-se în drept de proprietate, potrivit art. 2 din Titlul II al O.U.G. nr. 184/2002, astfel cum s-a şi dezlegat definitiv în litigiul de faţă, prin decizia civilă nr. 685 A din 7 iunie 2018, care nu a fost invalidată, sub acest aspect, de către instanţa supremă). Consecinţa, în plan juridic, a unei astfel de tranzacţionări a dreptului litigios este aceea că dobânditorul unui astfel de drept tranzacţionează pe riscul său, respectiv acceptă că soarta litigiului ce poartă asupra dreptului tranzacţionat se va putea răsfrânge asupra sa, aducându-i eventuale prejudicii. În cazul litigiului de faţă, achiziţia realizată prin cele patru contracte de vânzare-cumpărare contestate s-a făcut pe riscul intimaţilor pârâţi cumpărători, aceştia nedând dovadă de un comportament diligent şi prudent, caracteristic cumpărătorului de bună-credinţă.

De asemenea, potrivit art. 34 pct. 1 şi pct. 4 din Legea nr. 7/1996, forma în vigoare la data contractelor de vânzare-cumpărare, pentru a se realiza concordanţa dintre realitatea juridică a dreptului de proprietate ce a făcut obiectul litigiului de faţă şi situaţia reflectată de cartea funciară, instanţa de apel a dispus rectificarea, prin radierea dreptului de proprietate al intimaţilor pârâţi din cuprinsul cărţilor funciare respective.

A menţinut, în rest, sentinţa civilă apelată, respectiv soluţia dată cererilor de chemare în garanţie, soluţie intrată, de altfel, în putere de lucru judecat ca urmare a soluţionării primului recurs din cauza de faţă.

Reţinând culpa procesuală a intimaţilor pârâţi, părţi căzute în pretenţii, în sensul art. 274 alin. (1) C. proc. civ., i-a obligat, în solidar, să plătească apelantei reclamante cheltuieli de judecată în sumă de 13.478,12 RON (9.334,87 RON + 4.143,25 RON), reprezentând taxă judiciară de timbru, fond şi apel, potrivit dovezilor de la dosar.

8. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva acestei ultime hotărâri au declarat recurs pârâţii C. şi G., prin care au solicitat admiterea căii de atac formulate, modificarea hotărârii recurate şi, pe cale de consecinţă, respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată, cu obligarea intimatei reclamante la plata cheltuielilor de judecată efectuate în prezenta cauză.

În dezvoltarea motivelor de recurs, întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ., recurenţii pârâţi au susţinut, în esenţă, că nu există temei legal care să susţină interpretarea juridică a instanţei de apel, potrivit căreia, din analiza pe care ar fi trebuit să o efectueze un cumpărător diligent cu privire la cele trei elemente (adresa poştală a imobilului, situaţia cadastrală, inexistenţa accesului propriu al cumpărătorilor la proprietăţile dobândite) rezulta că B. nu este veritabilul proprietar al terenului aferent apartamentelor.

8.1. Notorietatea problemelor apărute cu aplicarea Legii nr. 10/2001 obligau subdobânditorii din contractele de vânzare-cumpărare la o conduită diligentă, prin întreprinderea unor demersuri suplimentare pentru cunoaşterea completă şi exactă a situaţiei juridice.

Instanţa de apel, deşi îşi bazează hotărârea recurată pe notorietatea problemelor apărute cu aplicarea Legii nr. 10/2001, omite să analizeze, în concret, natura acestei notorietăţi, rezumându-se şi întemeindu-şi decizia pe următorul considerent:

"notorietatea problemelor apărute în legătură cu aplicarea legii, toate reflectate şi în jurisprudenţa Curţii EDO, obligau, în opinia Curţii, pe subdobânditorii (...) la o conduită diligentă şi prudentă aparte (...)."

Notorietatea în jurul Legii nr. 10/2001 nu priveşte suprapunerea imobilelor, cum este cazul în speţă, situaţie ce poate fi determinată prin emiterea unor dispoziţii sau decizii de restituire în natură vizând imobilele care sunt deja deţinute în proprietatea unor terţi.

Această notorietate priveşte faptul că Statul român nu a reuşit să reglementeze un mecanism eficient de restituire, în natură sau prin echivalent, a imobilelor preluate în mod abuziv, mecanism care ar permite soluţionarea notificărilor într-un termen rezonabil. Anume nesoluţionarea notificărilor "într-un termen rezonabil" a determinat multitudinea de litigii în baza Legii nr. 10/2001, culminând, în urma multiplelor condamnări, cu adoptarea hotărârii pilot împotriva României (c. Atanasiu şi alţii împotriva României).

Drept urmare, Statul român, în încercarea de a adopta un mecanism care ar permite soluţionarea notificărilor într-un termen rezonabil, a adoptat Legea nr. 165/2013, în cuprinsul căreia au fost stabilite termenele exacte de soluţionare a notificărilor. Se arată că, inclusiv în cuprinsul expunerii de motive a Legii nr. 165/2013, s-a prevăzut că:

"Lipsa de eficienţă a sistemului de restituire a proprietăţilor în România a fost constatată de către Curtea Europeană a Drepturilor Omului. (...) C.E.D.O. a acordat Statului român o perioadă de 18 luni de la data rămânerii definitive a hotărârii (...) în care acesta să remedieze problema restituirilor cu respectarea prevederilor Convenţiei.".

De asemenea, referindu-se la jurisprudenţa naţională, menţionează că tergiversarea soluţionării notificărilor depuse în baza Legii nr. 10/2001 a determinat adoptarea de către Înalta Curte a deciziei nr. XX din 19 martie 2007 şi a deciziei nr. 45 din 14 octombrie 2019, în cadrul soluţionării recursului în interesul legii, şi, respectiv, dezlegării unor chestiuni de drept, prin care instanţa supremă a stabilit, în esenţă, că, în cazul refuzului entităţilor învestite de lege de a soluţiona notificările în cadrul termenelor legale, titularii acestor notificări au dreptul de a se adresa instanţelor de judecată.

Prin urmare, notorietatea în jurul Legii nr. 10/2001 este determinată de tergiversarea soluţionării notificărilor depuse în baza aceleiaşi legi, iar nu de suprapunerile de imobile cauzate de soluţionările eronate ale notificărilor. Evident, au existat litigii care aveau, ca obiect, suprapunerea de imobile, însă, cu certitudine, asemenea speţe nu au determinat o jurisprudenţă amplă, naţională şi europeană, prin care statul să fie acuzat de faptul că a adoptat un mecanism de restituire ineficient care, în practică, determină suprapuneri de imobile şi, astfel, pun sub ameninţare circuitul civil.

În concluzie, reţinând cele de mai sus, apreciază că acest considerent este străin cauzei deduse judecăţii, neavând legătură cu situaţia de fapt, devenind incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

De asemenea, sunt străine prezentei cauze şi considerentele privind dispoziţiile art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, ce prevăd că:

"Sub sancţiunea nulităţii absolute, până la soluţionarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare, generate de prezenta lege, sunt interzise înstrăinarea, concesionarea, locaţia de gestiune, asocierea în participaţiune, ipotecarea, locaţiunea, precum şi orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaş, schimbarea destinaţiei, grevarea cu sarcini sub orice formă a bunurilor imobile - terenuri şi/sau construcţii notificate potrivit prevederilor prezentei legi".

Instanţa de apel, făcând referire la dispoziţiile legale sus-menţionate, susţine că aceste dispoziţii au fost adoptate de legiuitor, deoarece situaţia proprietăţii acestor bunuri (definitivarea, consolidarea dreptului de proprietate) poate fi incertă, poate fi caracterizată de contestaţii şi dispute judiciare.

Recurenţii consideră că această susţinere este eronată, întrucât interdicţia vizează, strict, imobilele cu privire la care s-a depus o notificare în baza Legii nr. 10/2001, iar procedurile judiciare se referă la cauzele demarate în baza dispoziţiilor aceleiaşi legi (de exemplu, art. 26 alin. (3).

Această interdicţie nu vizează şi nu se aplică imobilelor care au fost restituite în natură în baza dispoziţiei entităţii învestite de lege. Dimpotrivă, având în vedere că entitatea învestită de lege a analizat notificarea de restituire, precum şi probele pe care aceasta se sprijină, dispoziţia de restituire se bucură de prezumţia de legalitate, respectiv că persoanele menţionate în cuprinsul acesteia sunt adevăraţii proprietari, această prezumţie îşi produce efectele până în momentul în care dispoziţia de restituire este anulată. Prin urmare, considerentele Curţii de Apel cu privire la art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 sunt străine prezentei cauze.

De asemenea, instanţa de apel, deşi susţine că subdobânditorii erau obligaţi să aibă o conduită diligentă, omite să analizeze, raportat la probatoriul administrat, că recurenţii pârâţi, de fapt, au adoptat o conduită diligentă, întreprinzând, în mod concret, următoarele demersuri:

- recurenţii pârâţi şi-au angajat avocat (K.) şi specialist în achiziţii imobiliare (mandatarul L.) pentru verificarea imobilului şi perfectarea tranzacţiei, deşi aveau posibilitatea să încheie singuri tranzacţia;

- au cercetat istoricul proprietăţii, verificând titlul actual de proprietate şi cele anterioare până în 1946;

- au verificat existenţa documentaţiei cadastrale şi intabularea imobilelor în cartea funciară;

- s-au asigurat că nu există sarcini şi litigii notate în cartea funciară şi s-au bazat pe declaraţiile date de vânzător în cadrul contractelor de vânzare;

- au vizitat clădirea şi s-au asigurat că există acces;

- s-au asigurat că imobilele sunt înregistrate la Direcţia de Impozite şi Taxe Locale şi că nu există datorii;

- au urmat procedura legală pentru încheierea contractelor de vânzare, apelând la un notar pentru autentificarea actelor.

Instanţa de apel ar fi trebuit să analizeze ce demersuri juridice trebuia să efectueze părţile implicate în cauza de faţă, pentru a evita vânzarea unui teren aparţinând altei persoane şi cine avea dreptul, obligaţia şi interesul să efectueze aceste demersuri prin raportare la legislaţia în vigoare aplicabilă la acel moment.

Demersurile juridice, ce trebuia efectuate pentru a evita vânzarea unui teren asupra căruia există un litigiu şi o suprapunere, intrau în sarcina intimatei reclamante A., după cum rezultă din dispoziţiile art. 42 din Regulamentul din 2006 de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, potrivit cărora intimata reclamantă avea dreptul şi, totodată, obligaţia de a nota suprapunerea imobilelor şi litigiul în cărţile funciare ale apartamentelor dobândite de recurenţii pârâţi.

Astfel, recurenţii pârâţi ar fi avut posibilitatea să ia cunoştinţă de situaţia litigioasă şi să-şi asume eventualele riscuri, dacă ar fi continuat achiziţia imobilelor.

Cu toate acestea, instanţa de apel nu se raportează la obligaţiile legale pe care le avea intimata reclamantă, considerată un profesionist în domeniul său de activitate, de a sesiza suprapunerea şi de a nota litigiul la cartea funciară, ci reproşează unor persoane fizice, care nu locuiesc în România şi nu cunosc legislaţia şi aspectele de notorietate, că nu au presupus că imobilele pentru care au plătit 500.000 euro nu au în proprietate terenul aferent.

8.2. Diferenţa de adresă poştală a bunului imobil, între cea menţionată în titlul vânzătorului şi cea înscrisă în cărţile funciare ale imobilelor vândute, impunea verificări suplimentare.

Recurenţii arată că, în momentul în care lui B. i s-a retrocedat imobilul de la numărul 23, la respectiva adresă figura, drept adresă poştală actualizată, str. x. Lui B. nu i se putea retroceda imobilul de la Negustori, nr. x, întrucât, în 1946, imobilul bloc II figura la adresa Negustori, nr. 23.

Renumerotarea adreselor poştale, la o diferenţă de 61 de ani, nu reprezintă un element care ar putea ridica suspiciuni, în contextul în care autorităţile au admis o astfel de renumerotare şi înregistrare a adresei poştale:

- extrasele de carte funciară pentru autentificare emană de la o instituţie publică specializată, acestea sunt verificate, semnate şi ştampilate de către funcţionarii publici din cadrul acesteia şi îşi produc efectele până când nu se demonstrează că datele din cuprinsul acestora nu corespund realităţii;

- în cuprinsul extraselor de carte funciară se menţionează, în mod expres, că imobilul se află pe strada x, nr. x (fost nr. 23);

- analizând cuprinsul extraselor de carte funciară şi al dispoziţiei nr. 8807, rezultă că acestea conţin suficiente elemente de identificare, din care rezultă că atât extrasul de carte funciară, cât şi dispoziţia nr. 8807, se referă la acelaşi imobil. Mai mult, extrasele de carte funciară fac referire expresă la dispoziţia nr. 8807, iar, în partea a II-a din cuprinsul acestora, se menţionează, expres, că intabularea se face cu titlu de restituire;

- atunci când s-a trecut, în cuprinsul contractelor de vânzare-cumpărare, adresa de la str. x s-a urmărit, de fapt, indicarea adresei actualizate a imobilelor, astfel cum aceasta este menţionată în cuprinsul extraselor de carte funciară;

- extrasele de carte funciară pentru autentificare erau libere de sarcini, neexistând vreo suprapunere de imobile notată în cărţile funciare ale acestora.

Instanţa de apel a reţinut că diferenţa de indicare a adresei poştale a imobilului, diferenţa între titlul vânzătorului şi menţiunile din extrasele C.F., determina, (...), pentru un cumpărător prudent şi diligent un demers pentru obţinerea de informaţii suplimentare, pentru o eventuală confirmare a identităţii imobilului (...), însă a omis să analizeze argumentele şi apărările recurenţilor, menţionate la punctele de mai sus, şi nu a analizat dacă elementele deja existente în cuprinsul extraselor C.F. erau suficiente pentru a determina convingerea unui dobânditor de bună-credinţă că vânzătorul este proprietarul imobilului înstrăinat.

Deşi Curtea de Apel susţine că recurenţii trebuia să întreprindă demersuri suplimentare pentru o eventuală confirmare a identităţii imobilului, aceasta omite să analizeze că, de fapt, în cuprinsul extraselor C.F. este expres menţionată dispoziţia nr. 8807, care reprezintă titlul vânzătorului.

Dispoziţia nr. 8807 vizează un singur imobil restituit în baza Legii nr. 10/2001, iar nu o multitudine de imobile, situaţie în care s-ar fi putut pune problema unor demersuri suplimentare pentru confirmarea identităţii bunului.

Mai mult, menţionarea expresă a dispoziţiei nr. 8807 în extrasul C.F. trebuie coroborat şi cu faptul că, în cuprinsul acestora, este prevăzut expres strada x nr. x (fost nr. 23), un aspect care, iarăşi, întăreşte convingerea dobânditorului că vânzătorul este proprietarul imobilului vândut.

Această menţiune nu a fost făcută de către vânzător, ci de către o instituţie publică specializată în publicitate imobiliară. Astfel, nu trebuie să se omită că înscrierea dreptului de proprietate al vânzătorului a trecut prin "filtrul" acestei instituţii publice, ceea ce presupune că aceasta a analizat documentaţia depusă în vederea înscrierii drepturilor de proprietate şi a concluzionat că vânzătorul este adevăratul titular al drepturilor înscrise ca atare.

8.3. Situaţia cadastrală neidentificată a terenului din contractele de vânzare-cumpărare, respectiv identificarea cadastrală a apartamentelor prin număr cadastral fracţionat din numărul iniţial x, impuneau verificări suplimentare.

Numărul cadastral fracţionat nu ar fi putut ridica nicio suspiciune recurenţilor pârâţi, întrucât aceştia sunt proprietarii apartamentului D aflat la etajul 1 al blocului II situat în strada x, nr. x şi acest apartament poartă numărul cadastral x.

Apartamentul D este primul intabulat în cartea funciară cu numărul cadastral fracţionat x/D, prin încheierea nr. 15681/2001. Apartamentul D a fost dobândit de recurentul pârât C. în 04 iulie 2006 şi purta numărul cadastral x.

La momentul primei intabulări a apartamentului D nu era intabulată proprietatea intimatei reclamante, prin urmare recurentul pârât avea deja deţinut în proprietate un apartament în blocul II, cu numărul cadastral fracţionat.

În plus, în imobilul bloc II mai există alte apartamente deţinute la etajele 1 şi 4 de alţi proprietari şi este normal să existe o carte funciară colectivă, din care să rezulte numere cadastrale fracţionate. De altfel, nici în contextul actual, când accesul la informaţie este mult mai facil, cumpărătorii unui apartament nu verifică istoricul cărţilor funciare anterioare şi nici cărţile funciare colective, atunci când efectuează o achiziţie imobiliară.

Pe de altă parte, intimata reclamantă figurează înscrisă în cartea funciară cu o suprafaţă care nu corespunde realităţii nici după 18 ani de la momentul la care 1.400 m.p. au fost revendicaţi de M. şi fără să existe suprapuneri ale documentaţiei cadastrale, deşi acestea trebuia să figureze în documentaţia cadastrală.

În ipoteza în care ar fi existat o suprapunere cadastrală sau un litigiu notat în extrasele de carte funciară pentru autentificare ale apartamentelor, acestea ar fi fost de natură să atragă suspiciuni asupra legalităţii titlului de proprietate.

Astfel, extrasele de carte funciară depuse de către intimata reclamantă nu sunt opozabile recurenţilor pârâţi. Extrasele opozabile recurenţilor pârâţi sunt extrasele de autentificare, care s-au eliberat la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare pe conţinutul cărţii funciare deschise de către chematul în garanţie B..

Recurenţii pârâţi nu aveau niciun motiv să cerceteze cartea funciară a intimatei reclamante, întrucât, din cuprinsul extraselor de carte funciară pentru autentificare, care au stat la baza încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, reieşea, în mod incontestabil, faptul că vânzătorul, B., era proprietarul imobilelor înstrăinate şi faptul că nu a fost notat niciun litigiu prin care să se conteste conţinutul cărţii funciare. Pe de altă parte, B. dobândise un drept de folosinţă asupra terenului, fiind cetăţean străin, şi prin urmare, dreptul de proprietate urma să fie intabulat, urmare convertirii acestuia în temeiul legii.

În plus, nu există vreo obligaţie legală de verificare a cărţilor funciare ale terenurilor vecine şi de efectuare de expertize topo la momentul achiziţionării unui imobil, după cum reţine instanţa de apel.

Pe de altă parte, în cartea funciară a intimatei reclamante nu este înscris blocul II şi suprafaţa de teren este eronată încă din anul 2001. La momentul la care intimata reclamantă a efectuat intabularea terenului în cartea funciară, persoana care a întocmit documentaţia cadastrală avea obligaţia să noteze construcţia blocului II în cartea funciară a terenului şi suprafaţa corectă de teren, deţinută în proprietate de intimata reclamantă, de 1.211,07 m.p. Atât timp cât nu este notată construcţia bloc II, terenul aferent blocului II nu poate fi intabulat în cartea funciară de care face vorbire intimata reclamantă. Dacă ar fi fost notat blocul II în cartea funciară a terenului aparţinând intimatei reclamante, acest element ar fi ridicat suspiciuni, întrucât ar fi rezultat suprapunerea de terenuri, dar, în contextul dat, din extrasele de informare depuse la dosarul cauzei nu există niciun indiciu din care ar putea reieşi că terenurile se suprapun sau, mai mult, că intimata reclamantă deţine, în proprietate, terenul aferent blocului II.

Nu rezultă cum s-a obţinut certificatul de atestare a dreptului de proprietate de către intimata reclamantă pe un teren aflat sub un bloc construit în 1946 (blocul II), cât timp acest teren nu a fost deţinut în folosinţă de această parte.

Instanţa de apel a pronunţat hotărârea fără să analizeze şi să aplice, în prezenta cauză, dispoziţiile art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare (forma textului legal în vigoare la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare), potrivit cărora:

"Dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală.".

Din extrasele de carte funciară obţinute de către notarul public rezultă că nu a fost notată nicio acţiune prin care se contestă conţinutul cărţilor funciare în baza cărora au fost încheiate contractele de vânzare-cumpărare.

De asemenea, nu se poate susţine că între titlul vânzătorului, dispoziţia nr. 8807, şi cuprinsul cărţii funciare ar reieşi vreo neconcordanţă. Dispoziţia nr. 8807, prin care a fost reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului din prezenta cauză, nu face nicio referire cu privire la numărul cadastral sau numărul de carte funciară al terenului.

Dimpotrivă, conform art. 4 din cuprinsul dispoziţiei nr. 8807, se menţionează, expres, că aceasta face dovada proprietăţii asupra imobilului şi constituie titlu executoriu după îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară - elemente de fapt care nu au fost analizate de către instanţa de apel.

Prin urmare, este neîntemeiat să se susţină că reaua-credinţă a cumpărătorilor rezultă din simplul fapt că, în cuprinsul extraselor de carte funciară, se menţionează un număr cadastral fracţionat, din moment ce, din cuprinsul aceloraşi extrase, rezultă, în mod indubitabil, că vânzătorul este proprietarul imobilului vândut şi că, în privinţa acestuia, nu este notat niciun litigiu prin care să se conteste valabilitatea dreptului de proprietate al vânzătorului.

8.4. Forţa probantă şi efectele juridice pe care le produc extrasele de carte funciară pentru autentificare, care au stat la baza încheierii contractelor de vânzare-cumpărare.

Acestea sunt înscrisuri care emană de la o instituţie publică (art. 3 alin. (1) din Legea nr. 7/1996), unica instituţie din România competentă să ţină registre publice cu privire la drepturile reale având ca obiect imobilele.

Aceste înscrisuri au fost semnate şi ştampilate în mod legal de către funcţionarii din cadrul acestei instituţii publice, neexistând niciun dubiu cu privire la valabilitatea lor.

Din cuprinsul extraselor de carte funciară rezultă suficiente elemente care să susţină credinţa cumpărătorilor că vânzătorul avea toate însuşirile cerute de lege spre a le putea transmite dreptul de proprietate. În acest sens, sunt şi dispoziţiile art. 1898 C. civ. din 1864:

"Buna-credinţă este credinţa posesorului că, cel de la care a dobândit imobilul, avea toate însuşirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea.".

În concluzie, faptul că recurentul pârât nu a verificat cartea funciară aferentă documentaţiei cadastrale unitare x nu are ca efect transformarea acestuia în cumpărător de rea-credinţă.

Nu în ultimul rând, conduita de bună-credinţă trebuie asimilată unei obligaţii de mijloace, iar nu uneia de rezultat. Pentru aceste motive, nu se poate pretinde de la un dobânditor de bună-credinţă să depună absolut toate diligenţele şi să verifice absolut toate aspectele cu privire la bunul pe care intenţionează să-l achiziţioneze. O asemenea interpretare a conduitei de bună-credinţă ar lipsi de substanţă instituţia dobânditorului de bună-credinţă, o excepţie veritabilă de la principiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, întrucât, din punct de vedere practic, este aproape imposibil să se verifice absolut toate împrejurările şi aspectele cu privire la un bun înainte de a-l cumpăra.

Mai mult, o asemenea interpretare ar putea prejudicia, inclusiv, circuitul civil al bunurilor, întrucât ar putea determina desfiinţarea în cascadă a actelor juridice subsecvente, dacă se constată că dobânditorii subsecvenţi nu au verificat absolut toate aspectele, indiferent de importanţa acestora, referitoare la bunurile achiziţionate.

8.5. Lipsa accesului propriu la blocul II ar fi impus verificări suplimentare.

În ceea ce priveşte acordul de mediere din 10 septembrie 2012, acesta a fost încheiat între intimata reclamantă şi C. în cadrul procesului iniţiat de către acesta din urmă împotriva A., prin care s-a solicitat instanţei de judecată evacuarea intimatei reclamante din apartamentele deţinute în proprietate de către C., acordarea unui drept de trecere către apartamentele deţinute de către recurent şi acordarea de despăgubiri reprezentând lipsa de folosinţă a apartamentelor sus-menţionate.

Prin urmare, prin acordul de mediere s-a convenit, în principal, că apartamentele deţinute de către soţii Gantz vor fi eliberate de către intimata reclamantă şi puse la dispoziţia acestora; acordarea unui drept de trecere către apartamentele aflate în proprietatea intimaţilor pârâţi Gantz pe o durată de 12 luni, până la realizarea noii intrări pe latura din partea stângă (dinspre proprietatea din str. x), acolo unde a fost prevăzută în proiectul iniţial al clădirii bloc II de la Negustori nr. 23, astfel cum este indicat în schiţa de plan anexată; crearea unei intrări separate prin gangul de acces existent în blocul II (aflat în proprietatea soţilor Gantz şi Statului român), pentru a se evita accesul prin blocul III (proprietatea intimatei reclamante); cuantumul despăgubirilor pe care urma să le plătească intimata reclamantă pentru lipsa de folosinţă a apartamentelor.

Precizează că blocul II, în care se află apartamentele intimaţilor pârâţi Gantz, este construit la calcan cu blocul I şi blocul III, aflate în proprietatea intimatei reclamante, şi acestea comunică printr-un hol de acces comun situat la fiecare etaj (schiţă dosar T.B.), neexistând perete despărţitor.

Întrucât A. a închiriat de la Statul român apartamentele intimaţilor pârâţi Gantz încă din anul 1960, aceasta a stabilit o singură cale de acces la blocurile I, II şi III, pe terenul aferent blocurilor I şi III, blocând accesul principal în blocul II, care se realiza direct din str. x.

Prin urmare, scopul acordului de mediere a fost acela de a se evita accesul pe terenul aferent blocurilor I şi III şi a se amenaja acces propriu din str. x către blocul II, pe terenul aferent acestuia. La data la care intimatul pârât C. a dobândit imobilele, accesul către blocul II se făcea printr-un gang care era neîngrijit şi era utilizat de reclamantă pentru depozitare deşeuri, motiv pentru care trebuia efectuate lucrări de amenajare.

Fără putinţă de tăgadă, blocul II avea acces direct din str. x pe terenul intimatului pârât C., după cum rezultă şi din acordul de mediere, care este depus incomplet la dosar. În acesta se menţionează că accesul se va realiza acolo unde a fost prevăzut în proiectul iniţial al clădirii bloc II de la Negustori, nr. 23, astfel cum este indicat în schiţa de plan anexată . Acest acces a fost creat la momentul edificării construcţiei şi este folosit şi în prezent.

Prin urmare, având în vedere aceste împrejurări, nu se poate reţine că lipsa unei căi de acces ar fi trebuit, în mod imperativ, să suscite suspiciuni cu privire la identitatea imobilului, mai ales dacă se au în vedere toate demersurile pe care le-au întreprins soţii Gantz, inclusiv faptul că, în cuprinsul extraselor de carte funciară, B. era menţionat proprietarul imobilelor înstrăinate şi nu era notat niciun litigiu cu privire la acestea.

Recurentul pârât nu ar fi putut cerceta accesul în clădire, cât timp intimata reclamantă ocupa ilegal clădirea şi nu permitea accesul.

Raportat la aceste aspecte, rezultă că acordul de mediere nu are nicio legătură cu prezenta cauză şi nici nu poate dovedi reaua-credinţă a recurentului pârât la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare.

Mai mult, înscrisurile depuse de intimata reclamantă sunt folosite cu rea-credinţă, cu unicul scop de a induce în eroare şi de a crea o situaţia aparent incertă, dar care nu are nicio legătură cu realitatea.

8.6. Conduita şi situaţia personală a recurenţilor pârâţi Gantz.

Pe lângă aspectele anterior menţionate este important de luat în considerare, în aprecierea bunei-credinţe a recurenţilor pârâţi Gantz, după cum retine şi Înalta Curte în cuprinsul deciziei de casare, modelul omului prudent şi diligent, standardul de evaluare al acestuia fiind diferit în funcţie de circumstanţele particulare ale fiecărei speţe.

Aprecierea bunei-credinţe se face prin raportare la circumstanţele anterioare şi concomitente încheierii actului analizat şi prin analiza acţiunilor întreprinse pentru cunoaşterea situaţiei de fapt şi juridice a bunului, avându-se în vedere recurgerea la mijloace de investigare normale şi curente pentru actul care se încheie.

În acest sens, arată că soţii Gantz s-au născut în România. C. s-a născut în 1950 la Târgu Mureş şi a plecat din România la vârsta de 3 ani, fiind deportat de autorităţile române în Germania, împreună cu părinţii. G. s-a născut în 1953 în Bistriţa şi a fost deportată la vârsta de 5 ani de autorităţile române în Germania, împreună cu părinţii. Niciunul dintre aceştia nu ştie să scrie ori să citească în limba română, neavând cunoştinţă de alfabetul latin. Cunosc anumite expresii şi cuvinte în limba română, învăţate de la părinţi. Aceştia vizitează România de câteva ori pe an pentru a păstra legătura cu ţara natală. Acesta a fost şi motivul pentru care au cumpărat apartamentele în România.

În perioada 2006-2007, soţii Gantz au efectuat formalităţile pentru obţinerea cetăţeniei române, prin raportare la faptul că părinţii lor nu au renunţat la cetăţenia română când au fost deportaţi. În momentul în care C. a ieşit la pensie, s-a hotărât să-şi redirecţioneze economiile în ţara lui natală. Deţinerea unor proprietăţi în România reprezintă un proiect de suflet pe care l-a păstrat pentru vârsta pensionării, astfel că la vârsta de 58 de ani a procedat la cumpărarea imobilelor din Negustori.

Recurenţii pârâţi Gantz nu cunosc legislaţia română, nu au studii superioare şi nici nu au cunoştinţe juridice sau de carte funciară dobândite într-un alt context.

Din acest motiv, C. a apelat la asistenţa juridică a unui avocat şi a unui mandatar atât pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, cât şi a acordului de mediere.

De asemenea, toată procedura de încheiere a contractelor de vânzare-cumpărare s-a desfăşurat în faţa notarului public, care a obţinut extrasele de carte funciară pentru autentificare. În cadrul acestei proceduri, C. a fost reprezentat printr-un mandatar, cetăţean român, specializat în afaceri imobiliare.

C. nu a purtat niciodată discuţii directe cu reprezentanţii societăţii intimatei reclamante, întrucât niciunul dintre aceştia nu cunosc o limbă comună în care s-ar fi putut înţelege.

Mai mult, C. cunoştea faptul că predecesorii vânzătorului B. au deţinut, în proprietate, imobilele (apartamente şi teren) care făceau obiectul contractelor de vânzare-cumpărare, începând cu anul 1936, şi au fost deposedaţi, în mod abuziv, de către Statul român. Această informaţie, coroborată cu dispoziţia nr. 8807, prin care s-au restituit de către Statul român imobilele preluate abuziv şi cu extrasele de carte funciară pentru autentificare obţinute de către notar, întăreau încrederea recurentului pârât cu privire la faptul că B. era proprietarul bunurilor imobile.

Instanţa de apel a reţinut că B. a menţionat, în cuprinsul plângerii pe care a depus-o împotriva încheierii de carte funciară nr. x/17 martie 2008, prin care i se respinsese acestuia notarea dispoziţiei nr. 8807 în cartea funciară nr. x, că:

"C. şi G. sunt succesorii aceloraşi persoane de la care am dobândit şi noi (autorii lor şi autorii noştri s-au asociat pentru a edifica această clădire), iar pentru C. şi G. a fost posibil să se efectueze intabularea". Având în vedere această menţiune, instanţa de apel a ajuns la concluzia că aceste părţi se cunoşteau şi deţineau informaţii despre situaţia juridică a proprietăţilor lor, deţinute în imobilul situat la adresa din str. x. Or, acest aspect al cauzei este privit de Curte ca reprezentând manifestarea unei înţelegeri, în cunoştinţă de cauză, cu privire la încheierea contractelor de vânzare cumpărare între aceşti intimaţi pârâţi.

Instanţa de apel a efectuat presupuneri despre o eventuală conivenţă a pârâţilor, deşi susţinerile lui B. priveau faptul că C. şi G. au achiziţionat apartamentul D în 2006 şi aceştia au putut realiza intabularea în cartea funciară. Aşa cum au arătat anterior, apartamentul D a fost primul intabulat în cartea funciară deschisă pentru blocul II, cu numărul fracţionat 2499/D.

O asemenea interpretare este nelegală, contrară dispoziţiilor C. proc. civ., întrucât o simplă frază dintr-o plângere nu poate constitui un mijloc de probă care să dovedească, în mod indubitabil, împrejurările de fapt pe care le-a reţinut instanţa de apel. Situaţia de fapt care rezultă din probele administrate contrazic această concluzie.

Prin urmare, Curtea de Apel, în virtutea rolului activ al judecătorului în aflarea adevărului, consfinţit prin art. 129 alin. (5) C. proc. civ., putea să solicite probe suplimentare, eventual chiar să-1 interogheze pe C. cu privire la această menţiune din cuprinsul plângerii, pentru a stabili dacă concluzia la care a ajuns are sau nu un suport probator.

În schimb, instanţa de apel a decis să califice o simplă frază ca fiind un mijloc de probă din care rezultă împrejurările de fapt sus-menţionate, fără să pună în discuţia părţilor acest aspect. Mai mult, acea afirmaţie din cuprinsul plângerii nu a fost probată în cadrul acelui proces, nefiind respectate, astfel, dispoziţiile art. 35810 C. proc. civ., conform cărora faptele invocate în cadrul litigiului trebuie să fie dovedite.

Prin urmare, analizând conduita recurentului pârât C., este evident că acesta a depus toate diligenţele necesare pentru a dobândi imobilele în mod legal, excluzând orice risc ce ar fi putut perturba dreptul de proprietate astfel dobândit. Acţiunile obişnuite care se realizează anterior achiziţionării unui bun imobil constau în: verificarea titlului de proprietate şi a documentaţiei cadastrale, verificarea certificatului de atestare fiscală, verificarea extrasului de carte funciară, obţinerea dovezilor de achitare la zi a utilităţilor. În plus faţă de aceste demersuri obişnuite, recurentul pârât C. a apelat la personal de specialitate pentru achiziţionarea imobilelor.

Este esenţial de avut în vedere că buna/reaua credinţă trebuie analizată prin raportare la recurenţii pârâţi, în mod distinct. Consideră că este esenţială această distincţie între cei doi recurennţi pârâţi, întrucât G. nu a participat la încheierea contractelor de vânzare, nici personal şi nici prin mandatar, aceasta dobândind dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile în devălmăşie, în calitate de soţie a lui C..

Apreciază că, în situaţia recurentei pârâte G., este exclusă orice discuţie cu privire la reaua-credinţă, aceasta dobândind dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile în virtutea regimului matrimonial al comunităţii legale de bunuri al celor doi soţi. Pe de altă parte, intimata reclamantă nu a adus nicio acuzaţie privind reaua-credinţă la adresa recurentei pârâte G. şi nici nu a administrat vreo probă în acest sens.

În cadrul dosarului nr. x/2009, nu s-a efectuat o verificare a legalităţii titlului de proprietate deţinut de către intimata reclamantă, ci cadrul procesual stabilit în acel dosar viza, strict, verificarea dacă Primăria Municipiului Bucureşti avea calitatea unei unităţi deţinătoare în sensul art. 21 din Legea nr. 10/2001.

În acest sens sunt şi considerentele din cuprinsul deciziei nr. 187 A din 28 mai 2013 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti în acest dosar, respectiv:

"actele atacate în prezenta cauză sunt nelegale cu privire la teren pentru simplul motiv că au fost emise de Primăria Municipiului Bucureşti, care nu era unitate deţinătoare", iar nu pentru că B. sau recurenţii pârâţi nu ar fi îndreptăţiţi să pretindă un drept de proprietate asupra terenului. Cu alte cuvinte, în acel proces nu s-a făcut o comparaţie de titluri cu verificare retrospectivă pentru a se stabili al cui titlu de proprietate prevalează. În acest sens, precizează că înscrisurile care atestă dreptul de proprietate al lui B. şi, respectiv al recurenţilor pârâţi, datează încă din 1946, în baza unui contract de asociaţie.

În cuprinsul aceleiaşi decizii, Curtea de Apel Bucureşti a reţinut:

"Nu prezintă în cauză nicio relevanţă valabilitatea ori nevalabilitatea titlului statului (...). În ce priveşte valabilitatea ori nevalabilitatea titlului S.C. A. S.A. şi condiţiile în care acest titlu a fost eliberat (...). Nu a făcut obiectul cauzei prezente şi nu putea fi considerată în cauza prezentă o chestiune incidentală care să poată fi, totuşi, cercetată de instanţă valabilitatea acestui titlu de proprietate, în raport de modul în care a fost învestită instanţa, exclusiv cu cererea S.C. A. S.A. de declarare a nulităţii celor două acte emise de Primăria Municipiului Bucureşti.".

Cu atât mai pregnantă, în acest sens, este decizia nr. 1017/27 martie 2014 pronunţată de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în dosarul nr. x/2009, în cuprinsul căreia s-a prevăzut expres că:

"(...) s-a reţinut greşit de către instanţa de apel că probele administrate au confirmat că întregul teren de la adresa str. x cade sub acoperirea certificatului de atestare a dreptului de proprietate emis în favoarea S.C. A. S.A. Că nu este aşa o dovedeşte contractul de închiriere nr. x/1993, prin care S.C. Foişor S.A. a închiriat construcţia S.C. A. S.A. Nu se acceptă susţinerile instanţei de apel că acest înscris nu poate constitui în niciun fel dovada proprietăţii Municipiului Bucureşti asupra acestui teren sau a unui alt drept în raport de care Primăria Municipiului Bucureşti să poată fi considerată unitate deţinătoare în sensul Legii nr. 10/2001, pentru că, prin acest contract, se creează o situaţie de fapt existentă de care nu se poate face abstracţie, ajungându-se astfel la o situaţie paradoxală în care S.C. A. S.A. plăteşte chirie Municipiului Bucureşti în baza contractului nr. x/1993 (în prezent contractul nr. x/10 mai 2012, conform adresei nr. x (...), în timp ce asupra terenului invocă un drept de proprietate dobândit în baza H.G. nr. 834/1991). Astfel, raportat la starea de fapt enunţată, se constată că Municipiul Bucureşti a emis dispoziţia nr. 8807 cu respectarea dispoziţiilor legale, în calitate de unitate deţinătoare, astfel că se impunea admiterea apelului în cauză".

Prin urmare, susţinerile intimatei reclamante, conform cărora legalitatea şi valabilitatea titlului de proprietate cu care aceasta s-a înscris în cartea funciară au fost verificate de către instanţele de judecată, nu corespund realităţii.

Aşadar, dosarul nr. x/2009 nu a avut ca obiect verificarea legalităţii şi valabilităţii titlului de proprietate seria x nr. x emis de Ministerul Industriilor la 18 noiembrie 1996. Faptul că intimata reclamantă nu a deţinut, în proprietate, terenul dobândit de către recurenţii pârâţii rezultă inclusiv din cuprinsul raportului de expertiză efectuat în cadrul acelui dosar.

8.7. Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 26 aprilie 2013

Prin acest contract, recurenţii au dobândit, de la D., N., E., O. şi F., dreptul de proprietate asupra apartamentului K.

Vânzătorii au dobândit respectivul drept de proprietate în baza contractului de vânzare nr. x/18 decembrie 2008, în aceeaşi perioadă în care au încheiat contractele de vânzare-cumpărare şi recurenţii-pârâţi.

Prin urmare, având în vedere că vânzătorii au dobândit, în mod legal, imobilul, rezultă că dreptului de proprietate al vânzătorilor îi sunt aplicabile dispoziţiile art. 555 alin. (1) din noul C. civ., respectiv:

"Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege". Astfel, vânzătorii erau liberi să dispună de bunul dobândit, inclusiv să îl vândă recurentului pârât C..

Odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. x/18 decembrie 2008, vânzătorii fiind de bună credinţă, imobilul a intrat, în mod legal, în circuitul civil.

De asemenea, nu există nicio dispoziţie legală care să prevadă că, dacă unele dintre părţile unul litigiu încheie contracte de vânzare-cumpărare prin care transmit către una sau mai multe părţi, din cadrul aceluiaşi litigiu, nesoluţionat definitiv, bunuri cu privire la care se susţine că le-ar fi dobândit cu rea-credinţă, aceasta ar atrage nulitatea acestor contracte, dacă, în final, prin hotărâre definitivă, se constată că toţi cumpărătorii au fost de bună-credinţă.

Prin urmare, instanţa de apel nu trebuia să analizeze dacă cumpărătorul C. ştia de existenţa prezentului litigiu la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. x - evident că acesta cunoştea, acest fapt a fost menţionat în mod expres în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare nr. x - ci trebuia să analizeze dacă vânzătorii din cuprinsul acestui contract au fost de bună-credinţă la data dobândirii apartamentului K, respectiv la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. x/18 decembrie 2008.

Faptul că C. ştia de existenţa prezentului dosar nu are nicio relevanţă, dacă instanţa va constata, prin hotărâre definitivă, că vânzătorii, la data dobândirii apartamentului K, au fost de bună-credinţă.

Astfel, constatându-se că vânzătorii din cadrul contractului de vânzare-cumpărare nr. x au fost de bună-credinţă la data când au dobândit apartamentul K, la care se adaugă constatarea că C. a fost de rea-credinţă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. x, ar însemna că acel contract ar trebui desfiinţat. Or, o asemenea soluţie nu poate fi admisă, întrucât se aduce atingere dreptului de dispoziţie din cuprinsul dreptului de proprietate al vânzătorilor. Această situaţie poate fi calificată ca fiind o restrângere a dreptului la proprietate, care trebuie să fie prevăzută, în mod expres, de lege.

Prin urmare, având în vedere că vânzătorii au fost de bună-credinţă la data când au dobândit apartamentul K, consideră că instanţa nu poate dispune anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. x.

În concluzie, solicită admiterea recursului, modificarea hotărârii recurate şi, pe cale de consecinţă, respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată şi obligarea intimatei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată efectuate în prezenta cauză (taxe timbru şi onorarii avocaţiale).

9. Apărările formulate în cauză

Intimata S.C. A. S.A. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, şi obligarea recurenţilor pârâţi la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 13.478,12 RON, reprezentând taxele judiciare de timbru achitate de reclamantă la fond şi în apel.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor art. 304 pct. 5, 7 şi 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:

Preliminar, trebuie menţionat că, deşi recurenţii îşi întemeiază calea de atac doar pe motivele de modificare prevăzute de art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ., parte dintre critici se subsumează motivului de casare reglementat de pct. 5 din acelaşi text legal, întrucât supun dezbaterii încălcarea unor reguli de procedură prevăzute de lege sub sancţiunea nulităţii în condiţiile art. 105 alin. (2) din Cod (încălcarea rolului activ al judecătorului menţionat în art. 129 alin. (5) C. proc. civ., a dispoziţiilor art. 35810 din acelaşi cod).

8.1. Criticile referitoare la neanalizarea naturii notorietăţii reţinute de instanţa de apel ca element determinant al necesităţii efectuării unor verificări suplimentare pentru cunoaşterea situaţiei juridice a imobilelor înstrăinate către recurenţi, precum şi la existenţa, sub acelaşi aspect, a unor argumente străine cauzei, sunt neîntemeiate.

Motivarea străină de natura litigiului, în sensul motivului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., presupune, în esenţă, că instanţa apelează la anumite instituţii sau norme de drept material care nu au legătură cu speţa dedusă judecăţii. Or, în cauză, terenul înstrăinat prin contractele de vânzare-cumpărare contestate a fost obţinut de autorul pârâţilor, B., în urma unei notificări formulate în baza Legii nr. 10/2001 şi emiterii, conform aceluiaşi act normativ, a dispoziţiei nr. 8807/28 septembrie 2008, ulterior desfiinţate parţial, tot prin raportare la dispoziţiile legii speciale de reparaţie, potrivit sentinţei civile nr. 935/19 mai 2011 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, rămase definitivă prin decizia nr. 187 A/28 mai 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă şi irevocabilă prin decizia nr. 1017/27 martie 2014 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă. Ca atare, nu se poate reţine că notorietatea disputelor şi problemelor judiciare generate de aplicarea şi interpretarea Legii nr. 10/2001, astfel cum s-au configurat inclusiv în jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, ar reprezenta un criteriu străin de natura cauzei, în sensul art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

Pe de altă parte, recurenţii contestă aspecte care ţin de cauza şi culpabilitatea în declanşarea litigiilor referitoare la legea specială de reparaţie şi care, în opinia lor, aparţin Statului român, care nu a fost în măsură o lungă perioadă să soluţioneze, în termen, notificările formulate de persoanele pretins îndreptăţite la măsuri reparatorii şi să creeze un mecanism eficient de acordare a reparaţiei, ceea ce a determinat pronunţarea unor hotărâri la nivel naţional, cu caracter obligatoriu (decizia în interesul legii nr. XX/19 martie 2007, decizia preliminară nr. 45/14 octombrie 2019), şi la nivelul instanţei de contencios european (cauza Maria Atanasiu şi alţii vs. România), din care s-ar deduce cele afirmate de părţi. Totodată, susţin că notorietatea nu s-a creat, printr-o jurisprudenţă amplă, în ceea ce priveşte situaţia suprapunerii de imobile. Aceste chestiuni supun dezbaterii aspecte de legalitate vizând reţinerea elementului de notorietate ca fiind determinant în măsurile ce ar fi trebuit luate de cumpărători pentru cunoaşterea situaţiei juridice a terenului dobândit, fiind circumscrise, deci, motivului de modificare reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.. Alegaţiile recurenţilor sunt neîntemeiate.

În primul rând, fără a se putea contesta ezitările şi lacunele în activitatea desfăşurată de reprezentanţii Statului în asigurarea rezolvării, în termen, a notificărilor şi a unui mecanism corespunzător de reparaţie în cazul imobilelor preluate în mod abuziv în perioada de referinţă a Legii nr. 10/2001, ceea ce a generat intervenţia Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi a Curţii Europene a Drepturilor Omului în acest scop, dificultăţile astfel parcurse nu au legătură directă cu conduita ce ar fi trebuit adoptată de recurenţi pentru a se încredinţa că terenurile dobândite provin de la adevăratul proprietar al bunurilor. În alţi termeni, soluţionarea, cu întârziere, a cererilor de restituire şi culpa Statului în eficientizarea aplicării legilor de reparaţie în legătură cu imobilele în discuţie nu îi absolveau pe recurenţi de obligaţia unei conduite corespunzătoare proprietarului prudent şi diligent, în scopul cunoaşterii situaţiei juridice reale a bunurilor cumpărate, inclusiv din perspectiva calităţii de proprietar a vânzătorului. Dimpotrivă, tergiversarea rezolvării notificărilor, determinată şi de numărul foarte mare de astfel de cereri, precum şi imperfecţiunile legilor de reparaţie, creau tot atâtea premise pentru eventuale dispute între mai multe persoane care se considerau îndreptăţite la restituirea aceluiaşi bun.

Nu în ultimul rând, notorietatea litigiilor născute în legătură cu aplicarea legii de reparaţie nu trebuie să vizeze circumstanţele fiecărui caz în parte, în speţă, suprapunerea de imobile, fiind suficient să se cunoască, la nivelul unui public cât mai larg, că legea de reparaţie este susceptibilă de generarea unor multiple probleme, care, la rândul lor, determină declanşarea tot atâtor litigii. În fine, contrar opiniei recurenţilor, chestiunea suprapunerii de imobile reprezintă unul dintre cele mai des întâlnite aspecte litigioase, constituind tocmai motivul pentru care mai multe persoane îşi dispută acelaşi bun.

Prin urmare, în mod corect, în aprecierea atitudinii de proprietar diligent a cumpărătorului, instanţa de apel s-a raportat, printre alte criterii, şi la notorietatea dificultăţilor generate de aplicarea legii speciale de reparaţie, nefiind, în consecinţă, întrunite cerinţele motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Considerentul referitor la interdicţia conţinută în art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, care ar fi străin de natura pricinii, în condiţiile în care imobilul în litigiu a fost restituit prin dispoziţie emisă de entitatea învestită de lege şi care se bucură de prezumţia de legalitate în ceea ce priveşte titularul dreptului de proprietate menţionat în cuprinsul său, până la anularea actului, nu poate fi, de asemenea, primit.

Pe de-o parte, argumentul întemeiat pe dispoziţiile sus-menţionate, care prevăd, sub sancţiunea nulităţii absolute, interzicerea actelor juridice de înstrăinare, concesionare, locaţie de gestiune şi altele asemenea, privind imobile notificate în baza legii speciale, până la rezolvarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare, generate de aplicarea actului normativ, constituie un argument suplimentar, iar nu determinant în soluţionarea cauzei, folosit de instanţa de apel pentru a explicita evoluţia concepţiei legiuitorului în ceea ce priveşte înlăturarea riscului de suprapunere a mai multor drepturi de proprietate asupra aceluiaşi bun, cu consecinţa preîntâmpinării litigiilor ce s-ar putea declanşa din acest motiv. În sprijinul acestui raţionament trebuie observat, pe lângă împrejurarea că art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 nu a fost invocat de reclamantă drept temei juridic al acţiunii în nulitate, deci, nu putea fundamenta soluţia instanţei, nici nu a fost avut în vedere, în mod prioritar, de către Curte, de vreme ce cazul de nulitate absolută reglementat de textul de lege enunţat nu poate fi înlăturat de buna-credinţă a subdobânditorului imobilului. Or, tocmai conduita subiectivă a recurenţilor pârâţi, la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, a fost verificată de către instanţa de apel, fiind înlăturată buna lor credinţă determinat de insuficienţa verificărilor efectuate în legătură cu situaţia juridică a terenurilor.

De asemenea, considerentul referitor la conţinutul art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 are legătură (indirectă) cu soluţionarea litigiului, de vreme ce bunul a fost restituit autorului pârâţilor în temeiul acestei legi, în baza unei dispoziţii ulterior anulate tot ca efect al verificărilor efectuate conform actului normativ de reparaţie, iar contractele de vânzare-cumpărare contestate au fost încheiate în perioada decembrie 2008 şi posterior, când textul de lege era în vigoare, în forma reţinută de instanţă. Prin urmare, nu se poate considera că evocarea art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, în considerentele deciziei recurate, ar fi străină de natura cauzei.

Cât priveşte alegaţiile referitoare la neaplicarea dispoziţiilor sus-menţionate în cazul restituirii, în natură, a imobilelor pentru care s-au emis dispoziţii în temeiul legii speciale de către entităţile învestite de lege, precum şi la prezumţia de legalitate a unei astfel de dispoziţii, în legătură cu titularul dreptului de proprietate (de folosinţă specială), până la anulare, acestea se circumscriu motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi nu corespund circumstanţelor speţei. Astfel, nu se poate reţine că dispoziţia nr. x/28 septembrie 2007 emisă de Primăria Municipiului Bucureşti a fost pronunţată de entitatea învestită de lege cu soluţionarea notificării, tocmai nerespectarea dispoziţiei legale referitoare la identificarea corectă a acestei entităţi fiind şi motivul pentru care s-a constatat nulitatea parţială a dispoziţiei menţionate, prin hotărâre rămasă irevocabilă (sentinţa civilă nr. 935/19 mai 2011 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă). De asemenea, cum s-a arătat deja, soluţia instanţei în dosarul respectiv a fost de constatare a nulităţii parţiale a dispoziţiei, măsură care produce efecte retroactive, în sensul că trebuie considerat că această dispoziţie nu a fost emisă vreodată, astfel încât nu se mai poate pune problema operării prezumţiei de legalitate a actului în ceea ce priveşte titularul dreptului de proprietate indicat în dispoziţie.

Nu pot fi primite nici susţinerile referitoare la demersurile efectuate de recurenţi pentru aflarea situaţiei juridice a imobilului la data cumpărării, astfel cum au fost enumerate în cererea de recurs, şi care, în opinia acestora, erau suficiente pentru dovedirea bunei lor credinţe, precum şi la persoana interesată să împiedice înstrăinarea, în speţă, intimata reclamantă, prin notarea suprapunerii de imobile şi a litigiului (de constatare a nulităţii parţiale a dispoziţiei nr. 8807/2007) în cartea funciară.

În primul rând, trebuie menţionat că, potrivit deciziilor de casare anterioare, instanţele de recurs au considerat că se impune, în evaluarea atitudinii subiective a pârâţilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, analizarea a trei elemente distincte relevante în soluţionarea cauzei, şi anume diferenţa de adresă poştală a imobilului, situaţia cadastrală şi lipsa accesului propriu la apartamentele dobândite. Prin urmare, raţionamentul implicit al instanţelor respective determină concluzia că demersurile deja efectuate de cumpărători la data perfectării actelor juridice nu sunt suficiente pentru stabilirea bunei sau relei lor credinţe la aceeaşi dată. De asemenea, cea de-a doua instanţă de recurs a arătat, în mod expres, că verificarea situaţiei cărţilor funciare a apartamentelor dobândite, pe baza extraselor de carte funciară solicitate de notarul care a instrumentat încheierea contractelor, reprezintă verificări prealabile elementare, dar nu îndestulătoare în calificarea atitudinii subiective a contractanţilor, în caz contrar, o astfel de apreciere fiind de natură să lipsească de conţinut întreaga materie a nulităţii actului juridic pentru cauză ilicită.

Cu respectarea caracterului obligatoriu al deciziilor de casare asupra problemelor de drept dezlegate, reglementat de art. 315 alin. (1) C. proc. civ., instanţa de apel a procedat la verificarea aspectelor expuse mai sus. În acest ultim ciclu procesual, nu se mai poate repune în discuţie de către Înalta Curte necesitatea efectuării unor asemenea verificări, impuse prin hotărârile de recurs anterioare, ci doar se poate aprecia asupra legalităţii deciziei atacate din perspectiva concluziilor la care instanţa a ajuns în ceea ce priveşte poziţia subiectivă a părţilor la data încheierii contractelor. În acest context, toate elementele expuse de recurenţi în conturarea unei atitudini diligente (angajarea unor specialişti pentru perfectarea actelor, verificarea titlului vânzătorului şi a celor anterioare, inexistenţa notării unor litigii în cartea funciară privind imobilul, înregistrarea la organele fiscale, autentificarea contractelor de către notarul public) nu pot fi considerate satisfăcătoare în determinarea bunei sau relei-credinţe, o apreciere contrară încălcând înseşi deciziile de casare.

Referitor la obligaţia intimatei reclamante de a preîntâmpina înstrăinarea unui bun de către un vânzător neproprietar, prin notarea, în cartea funciară, a suprapunerii de imobile şi a litigiului pendinte, trebuie menţionat că ceea ce interesează este atitudinea subiectivă a părţilor care au încheiat contractele contestate, respectiv recurenţii pârâţi, prin prisma informaţiilor care le erau accesibile şi pe care erau datori să le verifice sau să le cunoască, aşa cum s-a subliniat în cea de-a doua decizie de casare. În continuarea raţionamentului expus, în aceeaşi decizie, Înalta Curte a menţionat că examinarea calităţii pârâţilor de cumpărători de bună sau de rea-credinţă trebuie subsumată, nu în mod necesar, faptului cunoaşterii de către aceştia a existenţei, pe rolul instanţei, a prezentului litigiu, ci, mai ales, a cunoaşterii situaţiei drepturilor vânzătorilor la data realizării contractelor. În alţi termeni, instanţa de recurs a considerat că determinantă în stabilirea atitudinii subiective a cumpărătorilor nu este notarea litigiului de către reclamantă, omisiune care i-a fost imputată acesteia de către recurenţi, ci posibilitatea cunoaşterii de către dobânditori a precarităţii dreptului de proprietate al vânzătorului, în contextul aprecierii şi altor elemente, în mod special a celor trei deja enunţate (adresă poştală, situaţie cadastrală, lipsa accesului propriu la imobil). Or, instanţa de apel a analizat aceste aspecte, concluzia juridică la care a ajuns în ceea ce priveşte reaua-credinţă a pârâţilor fiind rezultatul unei aprecieri de ansamblu asupra tuturor criteriilor impuse prin deciziile de casare anterioare.

Nu în ultimul rând, împrejurarea că recurenţii nu locuiesc în România şi nu cunosc legislaţia naţională în materie sau chestiunile de notorietate legate de aplicarea legilor de reparaţie reprezintă elemente de fapt, care nu pot fi luate în considerare în verificarea legalităţii deciziei atacate. Oricum, aceste circumstanţe existau şi la momentul soluţionării recursurilor anterioare, Înalta Curte considerând, chiar în acest cadru, că se impune a se analiza de către instanţa de rejudecare elementele legate de verificarea adresei poştale, situaţiei cadastrale şi lipsei accesului cumpărătorilor în imobil. De altfel, conform susţinerilor recurenţilor, în scopul perfectării contractelor, şi-au angajat specialişti în materie, chestiune de natură să le asigure premisele perfectării unor acte juridice valabile, dacă ar fost verificată calitatea vânzătorului de adevărat titular al dreptului de proprietate asupra terenului înstrăinat, potrivit exigenţelor impuse de o astfel de specializare. În niciun caz, angajarea unor specialişti în domeniu nu-i absolvă pe pârâţi de obligaţia efectuării unor verificări corecte, complete şi, totodată, accesibile, privind situaţia juridică a bunului înstrăinat, tocmai prin intermediul persoanelor cu grad ridicat de pregătire în materie.

8.2. Deja s-a menţionat că, prin deciziile de casare anterioare, s-a reţinut că un cumpărător nu poate fi considerat de bună-credinţă doar dacă verifică situaţia de carte funciară a bunului pe care urmează să-l dobândească, în cazul unui imobil preluat de stat şi care, deci, comportă discontinuităţi în ceea ce priveşte titularul dreptului de proprietate, diligenţele cumpărătorului trebuind să fie sporite pentru a se asigura că transmiţătorul este veritabilul titular al dreptului în discuţie. De asemenea, potrivit aceloraşi hotărâri judecătoreşti, s-a considerat că modificările în adresa poştală a unui bun (prin urmare, inclusiv în cazul alăturării de numere stradale) pot implica verificări suplimentare din partea dobânditorului bunului, în special, în contextul adresei emise în 2008 de Primăria Municipiului Bucureşti, existentă în dosarul cauzei, aspect neverificat de instanţele de apel şi care, printre altele, a determinat admiterea recursului şi casarea deciziei atacate, cu trimitere spre rejudecare. În aceste condiţii, nu se mai poate pune în discuţie, în prezenta cale de atac, că verificarea extraselor de carte funciară obţinute de notar anterior perfectării contractelor de vânzare-cumpărare era suficientă pentru a se reţine buna-credinţă a cumpărătorilor la data dobândirii imobilului.

Concluzia instanţei de apel, în sensul că diferenţa de adresă poştală (între cea menţionată în extrasele de carte funciară şi cea din titlul vânzătorului, constând în dispoziţia nr. x/28 septembrie 2007) ar fi trebuit să ridice cumpărătorilor suspiciuni privind situaţia juridică a imobilului, să determine verificări suplimentare pentru confirmarea identităţii bunului cumpărat cu cel menţionat în titlul de proprietate al transmiţătorului, în absenţa acestor verificări fiind exclusă buna-credinţă a dobânditorilor, este corectă. Este nerelevant că imobilul preluat de stat şi retrocedat lui B. se afla situat la nr. 23, la data preluării, şi, deci, în dispoziţia nr. 8807, nu putea fi menţionat un alt număr poştal, ci tocmai diferenţa dintre adresa bunului restituit şi cea din extrasele de carte funciară care au stat la baza încheierii contractelor de vânzare-cumpărare impunea efectuarea de verificări suplimentare. De asemenea, nu prezintă importanţă că extrasele respective sunt emise de o instituţie a statului abilitată cu verificarea dreptului de proprietate astfel înscris şi a titularului său, în contextul în care, pentru reţinerea bunei-credinţe a cumpărătorilor, pertinente sunt propriile lor demersuri pentru confirmarea identităţii bunului, inclusiv din perspectiva titularului dreptului înstrăinat. Aceasta în condiţiile în care, într-adevăr, alăturarea a două numere poştale conduce, în mod rezonabil, la concluzia unor imobile diferite şi comasate, iar nu la cea de renumerotare, în prezent, a aceluiaşi bun.

În plus, extrasele de carte funciară nu reprezintă proba absolută a dreptului de proprietate, întrucât, la data dobândirii bunurilor, plasată sub imperiul vechiul C. civ., înscrierea de carte funciară nu are efect constitutiv de drepturi, ci de opozabilitate, extrasele respective având valoare probatorie egală cu cea a extrasului C.F. depus de reclamantă, dar şi a altor documente eliberate tot de organe ale statului, cum ar fi adresa nr. x/25 aprilie 2008 emisă de Primăria Municipiului Bucureşti, anterioară contractelor de vânzare-cumpărare perfectate de recurenţi, deci, emisă de generatorul adreselor poştale ale imobilelor situate în raza sa de competenţă.

Or, potrivit acestei adrese, reiese că, la nivelul anului 1986, imobilul cu nr. x de pe strada x a rezultat din alipirea imobilelor care, la nivelul anului 1940, figurau la nr. 23 şi, respectiv, la nr. 25, având cărţi funciare distincte. În continuare, se face referire la parcursul situaţiei juridice a imobilului de la nr. 23, menţionându-se, printre altele, că acesta reprezintă o secţiune din imobilul din str. x, cu suprafaţa de 2.690 m.p. teren, din care construcţii 1196 m.p., categoria folosinţă "instituţii", proprietate de stat.

Se arată că reclamanta din prezentul dosar, S.C. A. S.A., a obţinut certificat de atestare a dreptului de proprietate seria x 03 nr. x/1996 privind terenul în suprafaţă de 2.631 m.p., situat la adresa din str. x, care include şi amplasamentul fostului imobil care a purtat adresa str. x. Aceste informaţii erau accesibile recurenţilor şi, mai mult, adresa respectivă a fost cunoscută de către aceste părţi, astfel cum s-a reţinut în cea de-a doua decizie de casare, în care se menţionează poziţia lor exprimată la cuvântul pe fond asupra recursului în legătură cu actul emis de Primărie, privind istoricul de rol poştal, ocazie cu care pârâţii au declarat că, vizualizând documentul respectiv, au dedus că, pentru imobilul din str. x, s-au folosit atât nr. 23, cât şi nr. x.

Or, o astfel de concluzie nu poate fi valorificată în sensul celor afirmate de recurenţi, de vreme ce, după cum s-a arătat deja, în adresa Primăriei se menţionează că imobilul de la nr. x a rezultat din alipirea (deci, nu din renumerotarea) imobilelor de la nr. 23 şi nr. 25, pentru care existau cărţi funciare distincte, iar, în ce priveşte terenul, acesta figura cu categoria de folosinţă "instituţii", fiind proprietate de stat. În plus, conform aceluiaşi document, reclamanta obţinuse certificat de atestare a dreptului de proprietate din anul 1996, pentru suprafaţa de 2.631 m.p., care îngloba şi terenul de la nr. 23 (restituit autorului pârâţilor).

Prin urmare, din relaţiile furnizate de Primărie, anterioare încheierii contractelor de vânzare-cumpărare de către pârâţi, rezultă, în mod neîndoielnic, că, pentru terenul în litigiu, exista un alt titular al dreptului de proprietate decât autorul recurenţilor, neputând fi reţinută buna-credinţă prin prisma acestui aspect.

În consecinţă, din perspectiva criticilor subsumate acestui punct din cererea de recurs, nu sunt îndeplinite cerinţele motivului de modificare reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

8.3. Nici susţinerile vizând lipsa de utilitate a verificărilor suplimentare a cărţii funciare colective a imobilului din str. x, derivate din studiul cărţilor funciare individuale deschise de autorul recurenţilor, care, prin numărul cadastral fracţionat, indicau un condominiu, astfel cum a impus instanţa de apel, nu sunt întemeiate.

În primul rând, împrejurarea că recurentul C. dobândise anterior încheierii contractelor de vânzare-cumpărare contestate în prezentul dosar un alt apartament, şi anume cel cu numărul cadastral x, în legătură cu care nu a avut nicio dispută juridică, iar, la momentul cumpărării respectivului apartament, dreptul de proprietate al reclamantei nu era intabulat, este nerelevantă în aprecierea bunei-credinţe invocate de pârâţi. Aceasta, în contextul în care este vorba tocmai despre apartamente diferite, dobândite la momente distincte, care implică verificări specifice la data încheierii fiecăruia dintre contractele de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care situaţia de carte funciară s-ar fi putut modifica de la momentul achiziţionării apartamentului cu nr. cadastral x şi până la data perfectării actelor juridice contestate în prezentul dosar, ceea ce este şi cazul în speţa de faţă.

Într-adevăr, la data cumpărării apartamentului sus-menţionat, 04 iulie 2006, dreptul de proprietate al reclamantei asupra unei părţi din construcţiile existente în str. x şi asupra terenului aferent nu era intabulat în cartea funciară, dar o astfel de operaţiune a fost realizată ulterior, în baza încheierii nr. 999837/18 septembrie 2007. Or, intabularea dreptului de proprietate în favoarea reclamantei a avut loc anterior perfectării contractelor de vânzare-cumpărare atacate în litigiul de faţă, aspect care putea fi cunoscut de către recurenţi, pornind de la împrejurarea că apartamentele şi terenul aferent dobândite de aceştia proveneau dintr-un condominiu, după cum rezulta din simpla analiză a cărţilor funciare individuale deschise de B., unde apartamentele erau identificate printr-un nr. cadastral fracţionat, provenit din numărul cadastral unic x, acelaşi cu cel indicat în cartea funciară deschisă de reclamantă.

Pornind de la premisa că imobilele cumpărate de pârâţi făceau parte dintr-un condominiu şi că, potrivit art. 45 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, în cazul unui complex imobiliar, se întocmea şi o carte funciară colectivă, pe lângă cele aferente proprietăţilor individuale, o atitudine diligentă a cumpărătorilor impunea verificarea cărţii funciare colective, care să conţină date şi în legătură cu terenul achiziţionat sau, cel puţin, ca aceştia să se preocupe dacă o astfel de carte funciară există.

Aceasta, în contextul în care extrasele de carte funciară obţinute de notar indicau o altă adresă a imobilului decât cea menţionată în titlul de proprietate al autorului pârâţilor, la adresa din str. x, nefiind deschisă carte funciară. Dacă ar fi procedat la astfel de verificări, informaţiile fiind accesibile prin intermediul biroului de cadastru şi carte funciară în a cărui rază teritorială este situat imobilul, recurenţii ar fi cunoscut că, pentru terenurile dobândite de ei prin contractele de vânzare-cumpărare contestate în prezentul dosar, reclamanta deschisese, anterior, C.F. nr. x, pentru imobilul teren în suprafaţă de 2538,05 m.p. şi construcţiile astfel cum sunt descrise în Partea I, evidenţiate sub nr. cadastral x, fracţionat din nr. cadastral unic x, acelaşi cu cel al autorului pârâţilor, situat la adresa din str. x, aceeaşi adresă cu cea a terenurilor aferente construcţiilor dobândite de recurenţi.

Prin urmare, nu era necesar ca, la descrierea construcţiilor din C.F. nr. x, să fie menţionat că acestea fac parte din blocul II, denumirea sub care figura imobilul din C.F. deschise de B., şi preluată în contractele de vânzare-cumpărare atacate în prezentul litigiu, şi nici ca numerele cadastrale fracţionate să coincidă, pentru a se reţine suprapunerea cadastrală a terenurilor dobândite de reclamantă şi de pârâţi şi, ca atare, să creeze dubii pentru aceştia din urmă în legătură cu titularul dreptului de proprietate de la care au cumpărat, fiind suficiente elemente care, pentru un cumpărător diligent, ar fi implicat verificări suplimentare, şi anume adresa identică a imobilului şi nr. cadastral unic x, din care au derivat numerele fracţionate.

De altfel, recurenţii, deşi au contestat menţiunile din C.F. nr. x, deschisă în favoarea reclamantei, în realitate nu au întreprins niciun demers concret de a obţine informaţiile cuprinse în aceasta, nefiind preocupaţi de cartea funciară colectivă a imobilului, cu toate că nr. cadastral fracţionat sub care figurau apartamentele cumpărate indica ipoteza unui condominiu. Aceasta, în contextul în care, cum înşişi recurenţii au arătat în cererea de recurs, au beneficiat de asistenţă juridică specializată la încheierea contractelor respective.

În plus, contrar argumentelor recurenţilor, instanţa de apel, în calificarea atitudinii lor subiective la perfectarea actelor juridice, nu le-a reproşat că nu au făcut verificări privind situaţia juridică a terenurilor învecinate sau că nu au propus efectuarea unor expertize topografice la momentul dobândirii, ci că, raport la numărul cadastral fracţionat sub care au cumpărat apartamentele şi terenurile aferente, nu au cercetat cartea funciară colectivă a condominiului din care făceau parte acestea sau, cel puţin, să se asigure dacă o asemenea C.F. exista, ipoteză care i-ar fi condus la C.F. nr. x, în care era intabulat dreptul de proprietate al reclamantei. Din această perspectivă, nu prezintă relevanţă dacă alţi cumpărători ar fi procedat la verificarea cărţilor funciare anterioare sau a celor colective, fiecare speţă având circumstanţele ei particulare, în cea de faţă, cum s-a menţionat deja, fiind suficiente elemente care ar fi impus recurenţilor o cercetare mai amplă a situaţiei juridice a imobilului cumpărat, raportat la calitatea vânzătorului de adevărat titular al dreptului de proprietate.

În egală măsură, nu prezintă importanţă nici că, ulterior admiterii acţiunii judiciare promovate de un terţ, M., alături de alte persoane, terenul obţinut de intimata reclamantă conform certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria x nr. x/1996 s-a diminuat, respectiv cu suprafaţa de 1420 m.p., nefiind operate modificări în acest sens în cartea funciară, de vreme ce terenurile dobândite de recurenţi figurau intabulate în C.F. nr. x, în favoarea A. S.A., şi aceste bunuri fac obiectul disputei judiciare în litigiul de faţă, iar nu imobilul câştigat de terţi. De asemenea, pentru aceleaşi argumente, nici absenţa rectificării C.F. menţionate, în sensul radierii dreptului de proprietate al intimatei reclamante pentru terenul deţinut în proprietate de alte persoane decât părţile din prezentul dosar nu influenţează raţionamentul instanţei de apel în ce priveşte demersurile care trebuia să fie efectuate de pârâţi pentru a fi consideraţi de bună-credinţă, cu atât mai mult cu cât modificarea de C.F. aparţine iniţiativei persoanei interesate, respectiv M. şi celorlalte persoane care au fost părţi în dosarul de anulare parţială a certificatului de atestare a dreptului de proprietate intabulat în favoarea reclamantei.

Nu se pot reţine nici susţinerile referitoare la lipsa opozabilităţii extraselor de carte funciară depuse de intimata reclamantă în raport cu recurenţii, în opinia acestora din urmă, doar extrasele obţinute de notar pentru autentificare fiindu-le opozabile. Critica este neîntemeiată, întrucât extrasul de carte funciară reprezintă documentul probator al înscrierii în cartea funciară, această operaţiune îndeplinind funcţia de opozabilitate faţă de terţi, de la data înregistrării cererilor, conform art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, forma în vigoare la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare. Or, imobilul fusese înscris în C.F. x, în favoarea reclamantei, anterior actelor juridice perfectate de pârâţi şi titlului obţinut de autorul acestora, astfel că produce efect de opozabilitate faţă de recurenţi, în contextul în care s-ar fi preocupat să verifice conţinutul cărţii funciare menţionate.

Referitor la notarea unui litigiu în cartea funciară de către reclamantă, operaţiune în absenţa căreia pârâţii trebuie consideraţi, în mod absolut, de bună-credinţă, în condiţiile art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, critica este, de asemenea, neîntemeiată. Prin cea de-a doua decizie de casare, cu titlu de principiu, s-a stabilit că, în examinarea bunei sau relei-credinţe, apărările formulate de pârâţi în legătură cu momentul atragerii lor în proces (18 mai 2011), ulterior încheierii primelor trei contracte de vânzare-cumpărare, nu trebuie subsumate, în mod necesar, faptului cunoaşterii de către aceştia a existenţei, pe rolul instanţei, a litigiului pendinte, cât mai ales situaţiei drepturilor vânzătorului la data perfectării actelor şi a posibilităţii cunoaşterii acesteia de către viitorii cumpărători. În alţi termeni, Înalta Curte, neasociind, în mod exclusiv, calificarea atitudinii subiective a pârâţilor la încheierea celor trei contracte de cunoaşterea existenţei procesului de faţă, ci de posibilitatea aflării posibilelor carenţe ale titlului vânzătorului, nici notarea litigiului în cartea funciară nu poate căpăta semnificaţia dată de recurenţi, în sensul că, în lipsa acestei operaţiuni, părţile menţionate trebuie considerate de bună-credinţă. De altfel, aşa cum au reţinut şi instanţele de recurs anterioare, buna-credinţă în materia salvării actului încheiat cu un vânzător neproprietar reprezintă o instituţie mult mai complexă, care, în funcţie de particularităţile bunului înstrăinat, poate implica verificări suplimentare din partea viitorilor cumpărători, neputând fi rezumată la notarea litigiului în cartea funciară, demers care ar presupune doar intervenţia reclamantei şi, respectiv, o atitudine pasivă din partea dobânditorilor, ceea ce nu poate fi de conceput în această materie.

Mai mult, şi din perspectiva dispoziţiilor Legii nr. 7/1996, art. 31 alin. (2) trebuie interpretat în mod integral şi prin coroborare cu art. 30 alin. (1) din acelaşi act normativ. Potrivit acestei din urmă dispoziţii legale, "dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condiţiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul".

Conform art. 31 alin. (2) din acelaşi act normativ, "dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală".

Din coroborarea celor două texte de lege rezultă că prezumţia bunei-credinţe şi, succesiv, dobândirea dreptului în folosul unei persoane pot fi înlăturate prin dovada contrară, care nu se rezumă la notarea unui litigiu în cartea funciară a vânzătorului, şi, mai departe, reaua-credinţă a dobânditorului unui imobil nu trebuie privită doar din perspectiva notării litigiului, ci şi din cea a neconcordanţelor între cartea funciară şi situaţia juridică reală privind titlul transmiţătorului. Or, cel puţin sub acest din urmă aspect, exista o necorespundere între adresa imobilului menţionată în dispoziţia nr. x/2007, care reprezenta titlul autorului pârâţilor, şi adresa indicată în cărţile funciare deschise de aceeaşi persoană, în raport de care s-au emis extrasele ce au stat la baza autentificării actelor juridice încheiate de pârâţi, element care, aşa cum s-a arătat, impunea verificări suplimentare din partea lor. Mai mult, în ce priveşte C.F. nr. x, pentru imobilul descris în partea I, pe lângă B., care este menţionat cu o cotă de 50,25% din bun, apare şi Statul Român, cu o cotă de 49,75%, ceea ce reprezintă un alt element de natură să creeze dubii în ce priveşte titlul transmiţătorului şi să implice demersuri suplimentare din partea dobânditorilor. Referitor la caracterul suficient al cercetării extraselor de carte funciară obţinute de notar în scopul autentificării, aceasta chestiune a fost deja analizată în precedent, instanţele de casare anterioare tranşând, fără echivoc, în sensul că astfel de verificări sunt o condiţie absolut necesară, dar nu şi îndestulătoare pentru configurarea bunei-credinţe a cumpărătorilor.

Nu în ultimul rând, susţinerile vizând modul în care intimata reclamantă a obţinut certificatul de atestare de care se prevalează în evocarea dreptului său de proprietate asupra terenului, în condiţiile în care nu ar fi deţinut folosinţa acestui bun, aflat sub un bloc construit în 1946, nu pot fi examinate în prezenta cauză, raportat la limitele de învestire a instanţei, care nu cuprind o cerere de desfiinţare a certificatului respectiv.

În concluzie, nici din perspectiva criticilor subsumate acestui motiv de recurs nu sunt îndeplinite cerinţele motivului de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

8.4. Chestiunilor supuse dezbaterii în cadrul acestui motiv de recurs li s-a răspuns cu ocazia examinării susţinerilor de la punctele anterioare din cerere.

În esenţă, nu se pune problema nevalabilităţii extraselor de carte funciară emise în vederea autentificării contractelor încheiate de pârâţi, din perspectiva legalităţii semnăturii şi aplicării ştampilei de către funcţionarii competenţi, aspecte necontestate în cauză, ci a valorii probatorii a înscrierii în cărţile funciare deschise de autorul pârâţilor, certificată de extrasele respective. Cum s-a arătat deja, titlul autorului pârâţilor şi contractele de vânzare-cumpărare încheiate de aceştia din urmă plasându-se sub imperiul vechiul C. civ., în care înscrierea nu are decât efect de opozabilitate faţă de terţi, iar nu constitutiv de drepturi, această operaţiune nu poate fi considerată ca reprezentând proba absolută a dreptului de proprietate înscris în favoarea lui B.. Mai mult, extrasele de carte funciară obţinute de notar pentru autentificare, privite în sine, au valoare probatorie egală cu cea a extrasului de carte funciară depus de reclamantă, ambele probând înscrierea efectuată de părţi în cărţi funciare diferite pentru aceeaşi suprafaţă de teren. Raportat la acest aspect, nu se poate considera că înscrierea dreptului în favoarea autorului pârâţilor ar proba, în mod incontestabil, buna-credinţă a recurenţilor, derivată, în opinia lor, din faptul că au cercetat extrasele de C.F. necesare autentificării, în condiţiile în care, pentru acelaşi bun, reclamanta deschisese anterior o altă carte funciară, care ar fi putut şi ar fi trebuit să fie verificată de pârâţi.

Cât priveşte incidenţa dispoziţiilor art. 1898 C. civ., evocată de recurenţi în sprijinul valabilităţii titlului lor de proprietate, trebuie amintit că prezumţia bunei-credinţe, reglementată de acest text de lege în favoarea dobânditorului, are caracter relativ, putând fi înlăturată prin administrarea probei contrarii, sens în care reclamanta a şi procedat pentru argumentele deja expuse.

Referitor la aria verificărilor ce trebuia să fie efectuate de către pârâţi pentru a se asigura că au cumpărat de la adevăratul proprietar al bunului, acest aspect a fost deja tranşat prin hotărârile irevocabile pronunţate în fazele procesuale anterioare, nemaiputând fi reluat în dezbatere în prezentul recurs. Nu în ultimul rând, distincţia făcută de recurenţi în legătură cu obligaţiile de mijloace şi cele de rezultat este neavenită în cauză de faţă, în contextul în care nu se pune problema unui raport juridic obligaţional între aceste părţi şi reclamantă, ca să intereseze natura obligaţiilor asumate de pârâţi. Reinterpretând susţinerile recurenţilor, prin prisma eforturilor depuse de aceştia pentru a se încredinţa că autorul lor este adevăratul proprietar al terenului înstrăinat, ele s-au limitat la verificări sumare şi absolut necesare în acest sens, în condiţiile în care elementele deja analizate erau în măsură să provoace o cercetare mai amplă în legătură cu calitatea transmiţătorului.

Prin urmare, nici din perspectiva criticilor subsumate acestui punct din cererea de recurs nu sunt întrunite cerinţele art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

8.5. Susţinerile referitoare la utilitatea verificărilor legate de lipsa accesului propriu la apartamentele din blocul II nu reprezintă critici de nelegalitate, supunând dezbaterii probele administrate (acordul de mediere din 10 septembrie 2012, înscrisurile depuse de intimata reclamantă) şi elemente de fapt, inclusiv prin descrierea configuraţiei exterioare a construcţiei bloc II şi a căilor de acces, tinzând la o altă evaluare a situaţiei de fapt decât cea realizată de instanţa de apel, în sensul că blocul menţionat avea acces direct din terenul proprietatea pârâtului C. şi că, totodată, nu a putut cerceta accesul în clădire în raport cu refuzul părţii adverse de a i-l asigura. Or, Curtea a reţinut contrariul celor afirmate de recurenţi, şi anume că, la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare de către recurenţi, aceştia cunoşteau situaţia de fapt referitoare la apartamentele cumpărate, după cum rezultă din menţiunile cuprinse în actele juridice respective, şi, în plus, că accesul la proprietăţile pârâţilor se realiza pe terenul altor persoane, chestiuni de fapt ce nu pot fi reinterpretate de prezenta instanţă în raport cu structura recursului (art. 304 C. proc. civ.), care nu permite decât invocarea unor motive de nelegalitate, iar nu şi de netemeinicie, a deciziei atacate.

Cât priveşte concluzia instanţei de apel, în legătură cu lipsa bunei-credinţe a recurenţilor, sub aspectul prezentat mai sus, aceasta este corectă, lipsa accesului propriu pe terenul cumpărat la apartamentele din clădirea bloc II fiind de natură să ridice suspiciuni în legătură cu situaţia imobilului şi să genereze verificări suplimentare din partea dobânditorului. Din acest punct de vedere, nu sunt întrunite cerinţele motivului de modificare reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

8.6. Referitor la mijloacele de investigare normale ale unui proprietar prudent şi diligent, care, în opinia recurenţilor, nu ar trebui să includă verificări suplimentare în raport cu cele efectuate de pârâţi, aceasta reprezintă o chestiune deja tranşată prin deciziile de recurs anterioare şi care, deci, nu mai poate fi contestată în calea de atac de faţă.

În legătură cu circumstanţele personale ale recurenţilor, necunoscători ai limbii române, cu scopul afectiv pentru care au cumpărat imobile în România şi cu forţa probatorie a menţiunii autorului lor din plângerea îndreptată împotriva refuzului organelor competente de a nota în cartea funciară deschisă în favoarea reclamantei, nr. 70597, dispoziţia nr. 8807, sub aspectul unei presupuse conivenţe a pârâţilor, toate aceste elemente pun în dezbatere chestiuni de fapt incompatibile cu structura recursului şi, ca atare, nu pot fi examinate de Înalta Curte.

Nu se poate reţine nici încălcarea dispoziţiilor art. 129 alin. (5) C. proc. civ., privind rolul activ al judecătorului în materie de suplimentare a probatoriului, faţă de dispoziţiile alin. (5)1 din acelaşi text de lege, care prevăd imposibilitatea invocării de către părţi, în căile de atac, a omisiunii instanţei de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus şi administrat în condiţiile legii.

Nu poate fi primită nici critica privind încălcarea art. 35810 C. proc. civ., în legătură cu nedovedirea afirmaţiilor din cuprinsul plângerii sus-menţionate, întrucât, pe de-o parte, dispoziţie legală enunţată vizează procedura arbitrală, iar, pe de altă parte, cum s-a arătat deja, probele administrate sau nu în legătură cu un anume aspect nu sunt chestiuni ce pot fi cenzurate în recurs.

Nici alegaţiile referitoare la împrejurarea că, în persoana lui G., este exclusă reaua-credinţă, care, de altfel, nici nu a fost evocată de reclamantă, cu consecinţa păstrării imobilului, cel puţin în cotă de 1/2, nu sunt întemeiate. Tocmai motivat de împrejurarea că aceasta nu este parte semnatară a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de recurent, doar fiind trecută menţiunea, în actele juridice, că pârâtul este căsătorit, nu se poate pune problema invocării şi cercetării propriu-zise a atitudinii subiective a pârâtei la momentul perfectării contractelor, ci a atitudinii subiective a cumpărătorului. Astfel cum au susţinut recurenţii, pârâta G. a dobândit imobilul în codevălmăşie, ca urmare a aplicării regimului comunităţii de bunuri, aşa cum era reglementat anterior noului C. civ. (art. 30 şi următoarele din Codul familiei), iar nu în calitate de participantă la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare perfectate sub imperiul vechiul C. civ.. Prin urmare, nu interesează atitudinea subiectivă a pârâtei la încheierea unui act juridic pe care nu l-a semnat, care trebuie verificată doar în persoana cumpărătorului, acestuia din urmă neputându-i, de asemenea, profita, în baza regimului matrimonial, efectele aplicării acestuia, în sensul păstrării, cel puţin în parte, a imobilului cumpărat în întregime de el, cu rea-credinţă.

În ceea ce priveşte dosarul nr. x/2009, în care s-au pronunţat soluţiile evocate de recurenţi, cu argumentele corespunzătoare (decizia nr. 187 A/28 mai 2013 a Curţii de apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, decizia nr. 1017/27 martie 2014 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă), raportat la limitele de învestire a instanţei, care vizau, exclusiv, nulitatea absolută a dispoziţiei nr. 8807/28 septembrie 2007, este evident că instanţele nu puteau verifica legalitatea emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria x nr. x/18 noiembrie 1996, emis în favoarea intimatei reclamante.

Acest aspect nu este însă de natură să valideze contractele de vânzare-cumpărare contestate în prezentul dosar, reclamanta justificând calitatea de a formula solicitarea de desfiinţare a actelor juridice menţionate tocmai determinat de faptul că titlul său de proprietate, nefăcând obiectul vreunui litigiu, se bucură de prezumţia de legalitate. De asemenea, indiferent de motivele pentru care reclamanta a obţinut, în acest dosar, nulitatea absolută parţială a dispoziţiei emise în favoarea autorului pârâţilor, actul respectiv trebuie considerat, faţă de efectele nulităţii, desfiinţat cu efect retroactiv, ceea ce constituie premisa nulităţii actelor de înstrăinare subsecvente, cu excepţia în care acestea ar fi fost salvgardate prin aplicarea principiului ocrotirii subdobânditorului cu titlu oneros şi de bună-credinţă a unui imobil.

Referitor la îndreptăţirea autorului pârâţilor de a pretinde un drept de proprietate asupra terenului transmis acestora, din argumentele prezentate în cele două decizii, nu rezultă o asemenea recunoaştere juridică în persoana lui P., dimpotrivă, dispoziţia care constituie titlul său de proprietate, fiind constatată nulă în parte, indiferent de motivarea soluţiei (că emitentul actului nu era şi deţinătorul imobilului), hotărârile instanţelor infirmă raţionamentul recurenţilor. Cât priveşte împrejurarea evocată de pârâţi, în sensul că, în cuprinsul deciziei nr. 1017/2014, se menţionează că nu tot terenul din str. x cade sub acoperirea certificatului de atestare a dreptului de proprietate, prin raportare şi la contractul de închiriere nr. x/1993 dintre reclamantă şi Primăria Municipiului Bucureşti, cu consecinţa reţinerii acestei entităţi ca fiind unitate deţinătoare a imobilului şi, deci, a admiterii apelului declarat în cauză, dispoziţia fiind emisă cu respectarea dispoziţiilor legale, susţinerile nu pot fi primite.

Dispozitivul deciziei sus-enunţate cuprinde soluţia de respingere a ambelor recursuri, declarate de pârâţii B. şi de Municipiul Bucureşti, cu păstrarea celor două hotărâri judecătoreşti anterioare, astfel încât sentinţa de nulitate parţială a dispoziţiei şi care vizează terenul din prezentul litigiu, transmis pârâţilor, a rămas irevocabilă. Printre altele, în cuprinsul deciziei instanţei de recurs nr. 1017/2014, se arată, contrar celor menţionate în cererea de recurs, că "(...) prin dispoziţia emisă de P.M.B., care nu avea calitatea de unitate deţinătoare, au fost încălcate drepturile reclamantei S.C.

A. S.A., ca unitate deţinătoare". Totodată, în examinarea recursului exercitat de Municipiul Bucureşti, Înalta Curte a reţinut că, prin probatoriul complex administrat în faţa instanţei de apel, legat de suprapunerea imobilelor, nu se confirmă pretenţia Primăriei de a i se recunoaşte calitatea de unitate deţinătoare, expertiza topografică întocmită relevând faptul că întregul teren cade sub acoperirea certificatului de atestare a dreptului de proprietate, A. fiind şi proprietar, şi deţinător al imobilului în litigiu. Referirile legate de contractul de închiriere nr. x/1993 au fost înlăturate, întrucât vizează raporturile de locaţiune dintre reclamantă şi Primărie, iar nu terenul din prezenta cauză.

În concluzie, recurenţii au redat distorsionat raţionamentul şi soluţiile pronunţate prin cele două hotărâri judecătoreşti, pretinzând că acestea au validat titlul de proprietate al autorului lor.

În ce priveşte îndreptăţirea recurenţilor de solita recunoaşterea dreptului de proprietate pentru imobilele cumpărate, această chestiune formează tocmai obiectul procesului de faţă şi nu este condiţionată de promovarea unei acţiuni în revendicare, în cadrul căreia să se procedeze la compararea titlurilor de proprietate exhibate de părţile aflate în dispută.

În concluzie, nici sub aspectul criticilor subsumate acestui punct din cererea de recurs nu sunt îndeplinite condiţiile motivului de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

8.7. Susţinerile referitoare la încheierea valabilă a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/26 aprilie 2013 sunt neîntemeiate.

Contrar celor arătate de recurenţi, nu există hotărâre irevocabilă prin care să se constate că vânzătorii care au încheiat actul juridic sus-menţionat au fost de bună-credinţă la data dobândirii terenului aferent apartamentului K de către ei, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/18 decembrie 2008, nici instanţa de apel şi nici prezenta instanţă nevalidând un asemenea raţionament. Dimpotrivă, în privinţa tuturor celor patru acte juridice supuse contestării în prezentul dosar, s-a reţinut, pentru toate argumentele expuse în precedent, vânzarea bunului altuia combinată cu reaua credinţă a părţilor contractante, ceea ce a condus la desfiinţarea actelor juridice, ca efect al aplicării principiilor "nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet" ("nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi decât are el însuşi") şi "resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis" ("anularea dreptului transmiţătorului atrage anularea dreptului dobânditorului").

Prin urmare, în mod corect, instanţa de apel a verificat atitudinea subiectivă a recurenţilor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. x/26 aprilie 2013, reţinând, în mod corect, reaua-credinţă a acestora la data perfectării actului juridic, de vreme ce acordul lor de voinţă s-a realizat pe parcursul procesului de faţă, după chemarea lor în judecată.

Pentru aceleaşi argumente, nu se poate primi nici critica privind aplicarea, în cauză, a dispoziţiilor art. 555 alin. (1) C. civ., vânzătorii din actul juridic sus-menţionat neputând dispune de bunul înstrăinat recurenţilor, de vreme ce actul lor de dobândire din 2008 a fost constatat nul absolut în ceea ce priveşte terenul aferent apartamentului K.

Pentru toate aceste considerente, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul, ca nefondat, nefiind întrunite cerinţele art. 304 pct. 5, 7 şi 9 din acelaşi cod.

Soluţia de respingere vizează şi cererea recurenţilor de obligare a intimatei reclamante la plata cheltuielilor de judecată, deoarece, fiind părţi căzute în pretenţii, nu au dreptul la avansarea lor, faţă de dispoziţiile art. 274 alin. (1) C. proc. civ.

Va respinge cererea de plată a cheltuielilor de judecată formulată de intimata reclamantă, privind taxele judiciare de timbru achitate la fond şi apel, deoarece, în absenţa exercitării unui recurs sub acest aspect, ele nu pot fi acordate, nedecurgând din soluţia ce urmează a fi pronunţată de Înalta Curte asupra recursului părţii adverse, care implică păstrarea soluţiei instanţei anterioare, iar nu modificarea ei.

Potrivit aceluiaşi text de lege, îi va obliga pe recurenţi, ca părţi căzute în pretenţii, la plata sumei de 1.500 de RON cheltuieli de judecată către intimatul chemat în garanţie Municipiul Bucureşti, reduse în condiţiile art. 274 alin. (3) C. proc. civ., în raport cu activitatea depusă de avocatul părţii.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii C. şi G. împotriva deciziei civile nr. 1642 A din 17 noiembrie 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Respinge cererea de acordare a cheltuielilor de judecată formulată de intimata reclamantă S.C. A. S.A.

Obligă pe recurenţii pârâţi C. şi G. la plata sumei de 1.500 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimatul chemat în garanţie Municipiul Bucureşti, reduse conform art. 274 alin. (3) C. proc. civ.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 8 decembrie 2022.