State liability for evicted social housing buyers: scope of “desfiinţare” under Art. 501 Law 10/2001 includes loss of title via eviction

Şedinţa publică din data de 22 mai 2024

asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti în data de 26.04.2018, sub nr. x/2018, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanţelor, obligarea acestuia la plata investiţiilor ce au ridicat valoarea imobilului situat în Bucureşti, str. x, imobil ce a fost vândut în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. x/16.04.1997, precum şi la plata preţului de piaţă plătit pentru acest imobil, în valoare de 9.756.663 RON (ROL).

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001.

În data de 02.07.2018, reclamanta a depus o cerere precizatoare, prin care a arătat că valoarea imobilului este de 44.650 euro, conform unei hotărâri judecătoreşti. A precizat că valoarea conform grilei notariale este de 41.240 euro, prin raportare la zona 35/A3, apartament cu o cameră.

Pârâtul Ministerul Finanţelor a depus întâmpinare, prin care a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, iar pe fond, a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată.

În data de 10.10.2018, reclamanta a precizat că solicită suma de 44.650 euro, reprezentând valoarea de piaţă a imobilului, respectiv că valoarea investiţiilor este de 4.500 RON.

Prin sentinţa nr. 8328/20.12.2018, Judecătoria Sector 1 Bucureşti a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti.

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă în data de 11.03.2018.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Bucureşti

Prin sentinţa nr. 1573/22.10.2021, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului, invocată de acesta, cu privire la capătul de cerere privind obligarea la plata investiţiilor; a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului, invocată de acesta, cu privire la capătul de cerere privind obligarea la plata preţului de piaţă; a respins capătul de cerere privind obligarea la plata investiţiilor, ca fiind introdus împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă; a respins capătul de cerere privind obligarea la plata preţului de piaţă, ca neîntemeiat.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti

Prin decizia nr. 1183A/12.09.2022, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a admis apelul reclamantei împotriva sentinţei; a schimbat, în parte, sentinţa, în sensul că l-a obligat pe pârât la plata, către reclamantă, a sumei de 52.500 euro, echivalent în RON la data plăţii, reprezentând preţul de piaţă al imobilului situat în Bucureşti; l-a obligat pe pârât la plata cheltuielilor de judecată, constând în taxa judiciară de timbru de 5.667 RON şi onorariu de expert, în cuantum de 2.600 RON; a menţinut, în rest, dispoziţiile sentinţei.

Prin decizia nr. 281A/27.02.2023, aceeaşi instanţă a admis cererea reclamantei de completare dispozitiv şi a completat dispozitivul deciziei civile nr. 1183A/12.09.2022, în sensul că l-a obligat pe pârât la plata, către apelanta-reclamantă, a sumei de 7.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată aferente apelului, stabilite conform art. 453 alin. (2) C. proc. civ.

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva acestor decizii a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., pârâtul Ministerul Finanţelor.

Recurentul a arătat că în mod eronat instanţa de apel a apreciat că acţiunea intimatei-reclamante A. este întemeiată şi că, în speţă, sunt aplicabile dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001.

În cauză nu este îndeplinită nicio condiţie dintre cele prevăzute imperativ de Legea nr. 10/2001.

Astfel, cu privire la existenţa unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, recurentul apreciază că reaua-credinţă a intimatei-reclamante nu poate fi pusă la îndoială, dat fiind faptul că aceasta ştia sau ar fi putut sti că imobilul este revendicat de către foştii proprietari, că ar fi putut sau că ar fi trebuit să se informeze despre demersurile întreprinse de aceştia şi că pasivitatea îi este imputabilă.

Nu există o hotărâre judecătorească prin care să se statueze că intimata-reclamantă ar fi fost de bună-credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, aceasta nedepunând minime diligenţe înainte de cumpărare, pentru a afla care este titlul în baza căruia statul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului pe care urma să-l achiziţioneze.

Nu este îndeplinită nici cea de-a doua condiţie imperativă prevăzută de dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, respectiv contractul să fi fost desfiinţat prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.

Recurentul mai arată că în mod eronat a fost omologat raportul de expertiză întocmit în cauză, deoarece acesta nu reflectă preţul real al imobilului în discuţie.

Intimata-reclamantă A. a achiziţionat imobilul în temeiul Legii nr. 112/1995, la un preţ social, preferenţial, cu mult sub preţul pieţei, astfel încât în cauză operează îmbogăţirea fără justă cauză, fiind nepotrivit ca intimata-reclamantă să încaseze o diferenţă mai mare faţă decât valoarea achitată în contractul de vânzare-cumpărare.

Prin stabilirea valorii de piaţă la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare antemenţionat se poate stabili valoarea reală a imobilului din acel moment pentru a se putea determina cuantumul real al sporului de valoare, iar acesta din urmă în niciun caz nu poate fi stabilit la preţul efectiv plătit de chiriaşa-cumpărătoare (intimata-reclamantă).

Astfel, în ceea ce priveşte imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligaţia de garanţie este particularizată, pe de o parte, de situaţia juridică specifică a bunului ce formează obiectul vânzării şi, pe de altă parte, de normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr. 10/2001.

Aşadar, pe criterii de simetrie şi de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieţei imobiliare şi nici la preţul de pe piaţa liberă, obligaţia de garanţie nu poate funcţiona prin raportare la regimul pieţei libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.

În spiritul protejării drepturilor reclamantei în baza unei legi, respectiv Legea nr. 112/1995, şi a art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, aceasta ar fi îndreptăţită să primească numai o despăgubire echitabilă, respectiv prin stabilirea, în funcţie de preţul plătit la achiziţionarea imobilului în temeiul Legii nr. 112/1995, a tipului de imobil ce ar fi putut fi cumpărat de pe piaţa liberă cu acest preţ la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cu stabilirea valorii actuale de piaţă a unui astfel de imobil.

Numai în aceste limite s-ar putea aprecia valoarea economică a dreptului de proprietate dobândit de reclamantă şi pierdut, ca urmare a evicţiunii, şi nicidecum în raport cu valoarea actuală de piaţă a imobilului, întrucât obligaţia de garanţie pentru evicţiune funcţionează pe principiul protejării patrimoniului dobânditorului faţă de pierderea dreptului dobândit, iar reparaţia pecuniară pentru această pierdere se apreciază în raport cu valoarea efectivă şi reală a prejudicierii acestui patrimoniu.

Mai precizează recurentul că admiterea acţiunii în revendicare ori în constatarea nulităţii absolute semnifică, în mod logic şi necesar, că imobilul a fost preluat fără titlu valabil, de unde rezultă că el nu intră în câmpul de aplicare al Legii nr. 112/1995, întrucât art. 1 dispune că această lege se aplică numai imobilelor preluate cu titlu valabil (în urma unei decizii de referinţă a Curţii Constituţionale, nr. 73/1995, publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 177/08.08.1995).

Este evident că preţul de cumpărare al imobilelor vândute în temeiul Legii nr. 112/1995, stabilit de art. 16 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, era mult inferior valorii de piaţă a acestor imobile, la data edictării legii, precum şi în perioada cumpărării acestor imobile de către chiriaşi, începând cu anul 1996.

Aşa fiind, indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piaţă actuală a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogăţire fără justă cauză a acestora, care încalcă principiul egalităţii cetăţenilor în faţa legii.

În ceea ce priveşte obligarea la plata cheltuielilor de judecată, recurentul arată că instanţa, prin soluţionarea procesului demarat de intimata-reclamantă, nu a făcut decât să tranşeze anumite aspecte formale, nu s-a avut în vedere numărul de termene de judecată care au avut loc în cauză, activitatea pe care a prestat-o avocatul la fiecare termen ori probele administrate.

Mai mult, intimata-reclamantă a stabilit, în contractul de asistenţă juridică, un onorariu fix, care urma a fi plătit indiferent de modalitatea de finalizare a procesului, acesta fiind achitat anterior finalizării litigiului.

În consecinţă, arată că onorariul de avocat, în cuantum de 7.000 RON, este exagerat de mare faţă de complexitatea litigiului.

5. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul de filtru, fiind comunicat părţilor, iar, prin încheierea din 07.02.2024, completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor, prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti, împotriva deciziei nr. 1183A/12.09.2022, a fixat termen de judecată, în şedinţă publică, pentru soluţionarea acestuia la data de 22.05.2024 şi a constatat ca fiind nul recursul declarat de aceeaşi parte împotriva deciziei nr. 281A/27.02.2023 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

6. Apărările formulate în cauză

Prin întâmpinare, intimata-reclamantă A. a invocat următoarele excepţii: excepţia de inadmisibilitate în ce priveşte criticarea, în recurs, a unor aspecte ce privesc proba cu expertiza administrată în faţa primei instanţe; excepţia de nulitate a argumentelor ce privesc raportul de expertiză, pentru neîncadrarea acestora în dispoziţiile art. 488 C. proc. civ. excepţia de inadmisibilitate a recursului formulat împotriva deciziei nr. 281A/27.02.2023, respectiv a argumentelor ce privesc cheltuielile de judecată.

Pe fondul recursului, intimata a arătat că, în cauză, sunt îndeplinite condiţiile cerute de legiuitor pentru acoperirea prejudiciului cauzat de evicţiune.

În ceea ce priveşte condiţia încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, a precizat că buna-credinţă se prezumă, recurentul-pârât fiind ţinut a proba pretinsa rea-credinţă a intimatei-reclamante, probă care nu a fost realizată în speţă.

Mai mult, consideră că a oferi efecte juridice unei pretinse lipse de diligenţă a intimatei-reclamante nu reprezintă altceva decât o încercare de deturnare a răspunderii recurentului-pârât pentru evicţiune.

Totodată, a menţionat şi că buna-credinţă a intimatei-reclamante este consolidată, din moment ce, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, imobilul nu forma obiectul vreunui litigiu, această dovadă regăsindu-se în dosarul nr. x/2008.

A arătat şi că în lipsa acestei dovezi nu era posibilă încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Precizează şi că, în mod corect, a reţinut instanţa de apel incidenţa puterii de lucru a deciziei nr. 154/17.02.2016 a Curţii de Apel Bucureşti, prin care s-a statuat deja asupra legalităţii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv asupra încheierii contractului cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Or, prin recursul formulat, partea adversă nu a putut proba contrariul.

În ceea ce priveşte cea de-a doua condiţie, constând în desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare, a arătat că în mod corect şi legal a reţinut instanţa de apel că noţiunea de desfiinţare este un concept juridic care include orice situaţie care lipseşte de efecte juridice contractul în cauză.

De asemenea, se reţine în mod judicios că art. 20 alin. (2)1 din Legea nr. 10/2001 configurează domeniul de aplicare al conceptului folosit de legiuitor, prin includerea atât a situaţiilor de anulare a contractului, cât şi de lipsire a preferabilităţii, în cadrul acţiunilor în revendicare în care sunt exhibate astfel de contracte.

Or, prin sentinţa civilă nr. 4828/16.03.2012 a Judecătoriei Sector 1 Bucureşti, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 154/17.02.2016 a Curţii de Apel Bucureşti, ambele pronunţate în dosarul nr. x/2008, a fost configurată lipsirea de efecte a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/16.04.1997, prin admiterea acţiunii în revendicare, formulate de reclamanţii B. şi C. împotriva intimatei-reclamante.

Astfel, o interpretare restrictivă a art. 50 şi a art. 501 din Legea nr. 10/2001, în sensul că prin sintagma desfiinţare se înţelege exclusiv anularea contractelor de vânzare încheiate de chiriaşi conform Legii nr. 112/1995, ar lipsi de orice remediu juridic efectiv o suită de persoane/foşti chiriaşi ce au fost deposedaţi de bunurilor lor, în urma comparării de titluri, fără anularea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de aceştia.

În realitate, în acord cu decizia recurată, apreciază că, prin desfiinţare, trebuie să se înţeleagă orice fel de deposedare pe care a suferit-o fostul chiriaş, respectiv orice fel de evicţiune pe care acesta a fost nevoit să o suporte în urma acţiunii ori inacţiunii statului român, constând în cadrul legislativ pe care l-a edictat în această materie în perioada 1990-2013.

Suplimentar, menţionează şi incidenţa principiului actus interpretandus est potius ut valeat quam pereat, conform căruia orice normă juridică trebuie interpretată astfel încât să se identifice posibilitatea aplicării ei, iar nu să se motiveze imposibilitatea aplicării sale.

În ceea ce priveşte remediile incidente în speţă, respectiv restituirea preţului de piaţă al imobilului, a arătat că, la momentul pronunţării deciziei nr. 154/17.02.2016 a Curţii de Apel Bucureşti, a suferit o evicţiune, fiind incidente regulile speciale ale Legii nr. 10/2001 sub aspectul răspunderii pentru evicţiune.

Mai mult, însăşi instanţa de recurs din dosarul nr. x/2008 a arătat, în cuprinsul deciziei nr. 154/17.02.2016, următoarele aspecte relevante şi în soluţionarea prezentei cauze:

"intimata-pârâtă nu poate invoca încălcarea dreptului său de proprietate decurgând din contractul de vânzare-cumpărare neanulat, deoarece are la dispoziţie calea dreptului comun pentru recuperarea preţului de piaţă al imobilului. În plus, prin Legea nr. 1/2009 s-a introdus art. 501 din Legea nr. 10/2001, care prevede că proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor (...). Astfel, Legea nr. 1/2009 permite pârâţilor foşti chiriaşi, cumpărători în temeiul Legii nr. 112/1995, să obţină o reparaţie integrală a pierderii bunului, prin obligarea statului, pe calea dreptului comun, la restituirea preţului de piaţă al imobilului."

Or, date fiind considerentele decizorii ale hotărârii Curţii de Apel Bucureşti, reţinute în cuprinsul unei hotărâri judecătoreşti rămase definitive şi care beneficiază de autoritate de lucru judecat, arată că a înţeles să îşi afirme dreptul de proprietate pe care l-a pierdut/de care am fost evinsă de statul român, în cadrul prezentului demers procedural.

În aceste condiţii, în mod corect şi legal a reţinut Curtea de Apel Bucureşti, prin decizia recurată, autoritatea de lucru judecat a considerentelor deciziei civile nr. 154/17.02.2016, prin care se indică în mod clar că dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001 sunt incidente asupra situaţiei intimatei-reclamante.

În alte cuvinte, instanţa a indicat remediile la care trebuie să aibă acces intimata-reclamantă în urma evicţiunii suferite, aceasta fiind expres stabilită ca fiind contravaloarea preţului de piaţă pentru imobilul de care a fost evinsă.

Mai precizează şi că o interpretare contrară, precum cea invocată de către recurentul-pârât, ar conduce la încălcarea dispoziţiilor exprese ale art. 501 din Legea nr. 10/2001, prin care se reţine în mod expres modalitatea de reparaţie a prejudiciului suferit, prin restituirea contravalorii preţului de piaţă, a însemna încălcarea autorităţii de lucru judecat a deciziei civile nr. 154/17.02.2016, pronunţată de către Curtea de Apel Bucureşti în dosarul nr. x/2008, şi a dreptului său de proprietate, garantat de art. 44 din Constituţia României şi de art. 480 C. civ. de la 1864.

De asemenea, ar reprezenta şi suportarea unei sarcini excesive în urma admiterii acţiunii în revendicare indicate, în dosarul nr. x/2008, în condiţiile în care intimata-reclamantă a fost deposedată de bunul pe care îl stăpânea prin încheierea unui contract translativ de proprietate cu reprezentanţii statului român şi nu a fost despăgubită.

Mai arată şi că orice altă interpretare ar constitui o "rupere" a echilibrului de care trebuie să se bucure inclusiv foştii chiriaşi, în conformitate cu cele statuate de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauza Raicu c. României, precum şi în cauza Pincova şi Pine c. Cehia.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, Înalta Curte constată că recursul este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Cu titlu preliminar, se constată că, în speţă, prin cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată, intimata-reclamantă a solicitat, în temeiul dispoziţiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, obligarea recurentului-pârât Ministerul Finanţelor la plata preţului de piaţă şi a investiţiilor aferente imobilului situat în Bucureşti, str. x, a cărui proprietate - dobândită în temeiul unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 - a pierdut-o în concursul cu moştenitorii fostului proprietar, ca efect al admiterii acţiunii în revendicare formulată de aceştia, prin sentinţa nr. 4828/16.03.2012, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti în dosarul nr. x/2008 (irevocabilă prin decizia nr. 154/17.02.2016 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie).

Printr-o primă critică circumscrisă ipotezei prevăzute de unicul motiv de casare invocat, art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul-pârât a invocat interpretarea şi aplicarea greşită, de către instanţa de apel, a dispoziţiilor art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001.

Astfel, în ceea ce priveşte cea dintâi condiţie prescrisă de norma de drept material evocată, ce constă în existenţa unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, recurentul-pârât a susţinut că aceasta nu este îndeplinită în speţă având în vedere că "reaua-credinţă a intimatei-reclamante nu poate fi pusă la îndoială, dat fiind faptul că aceasta ştia sau ar fi putut şti că imobilul este revendicat de către foştii proprietari, că ar fi putut sau ar fi trebuit să se informeze despre demersurile întreprinse de aceştia şi că pasivitatea le este imputabilă".

A mai susţinut, totodată, şi că "nu există o hotărâre judecătorească prin care să se statueze că intimata-reclamantă ar fi fost de bună-credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare".

Critica nu poate fi primită, întrucât ignoră situaţia juridică a bunului imobil în litigiu, astfel cum a fost determinată prin hotărârile judecătoreşti pronunţate în litigiul anterior, având ca obiect acţiune în revendicare.

În acest sens, prin decizia nr. 154/17.02.2016, pronunţată în dosarul nr. x/2008, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a reţinut că, în cadrul acţiunii în revendicare, intimata-pârâtă A. (intimata-reclamantă din prezenta cauză) a invocat în favoarea sa contractul de vânzare-cumpărare nr. x/16.04.1997 încheiat cu Consiliul General al Municipiului Bucureşti - Departamentul Patrimoniului Imobiliar - Direcţia de Administrare a Fondului Imobiliar, în temeiul Legii nr. 112/1995, contract care îi conferă un bun, în sensul Convenţiei europene pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale.

Astfel, prin decizia pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti în pricina anterioară s-a statuat în sensul că "în mod corect s-a constatat în fazele procesuale anterioare că intimata-pârâtă, cumpărător al imobilului revendicat în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr. x/16.04.1997 încheiat în baza Legii nr. 112/1995, care nu a fost anulat în urma unei acţiuni în justiţie formulate în conformitate cu art. 45 din Legea nr. 10/2001, republicată, se bucură la rândul său de un bun, titlul său de proprietate consolidându-se în virtutea legii (prin expirarea termenului de prescripţie special prevăzut de art. 45 alin. final) şi beneficiind de prezumţia legală de validitate şi legalitate."

De asemenea, prin aceeaşi hotărâre judecătorească s-a reţinut şi că intimata-reclamantă poate invoca încălcarea dreptului său de proprietate decurgând din contractul de vânzare-cumpărare neanulat, deoarece are la dispoziţie remediul recunoscut prin Legea nr. 1/2009 (prin care a fost introdus art. 501 din Legea nr. 10/2001) şi care permite foştilor chiriaşi, cumpărători în temeiul Legii nr. 112/1995, să obţină o reparaţie integrală a pierderii bunului, prin obligarea statului la restituirea preţului de piaţă al imobilului, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.

Cu toate că recurentul-pârât nu a avut calitatea de parte în litigiul anterior, iar astfel să i se poată opune principiul res judicata pro veritate habetur în raport cu judecata anterioară, totuşi, dezlegările date prin decizia civilă nr. 154/17.02.2016 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, în legătură cu mijloacele procesuale de care se bucură intimata-reclamantă din prezenta cauză, sunt pe deplin opozabile, ca mijloc de probă, şi în litigiul pendinte, din moment ce acestea constituie însăşi cauza juridică a prezentului demers judiciar, iar pârâtul a omis să facă o eventuală dovadă contrară a acestora.

În aceste coordonate, cum în prezenta fază procesuală nu mai pot fi cenzurate elementele de fapt şi de apreciere pe care s-a fundamentat judecata devolutivă din apel, inclusiv din perspectiva administrării mijloacelor probatorii, în mod judicios s-a reţinut de către curtea de apel că dreptul intimatei-reclamante la acordarea preţului de piaţă al imobilului a fost consfinţit prin decizia civilă nr. 154/17.02.2016 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Totodată, în acord cu aceste consideraţii, aducerea în discuţie, în faţa instanţei de recurs, a unei eventuale rele-credinţe a intimatei-reclamante la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în scopul înlăturării aplicabilităţii dispoziţiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, este, de asemenea, oprită, dată fiind natura juridică a prezentei căi extraordinare de atac, care nu permite cercetarea faptelor cauzei, ci doar verificarea legalităţii actului jurisdicţional atacat.

Mai mult, procedând în această manieră, se observă şi că recurentul-pârât tinde la eludarea dispoziţiilor art. 45 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, referitoare la termenul limită în care putea fi contestat titlul de proprietate al intimatei-reclamante, care a fost luat în analiză, în cadrul acţiunii în revendicare, ca titlu de proprietate valid şi neanulat, efectele sale juridice fiind ineficientizate doar ca urmare a soluţiei pronunţate în litigiul având ca obiect revendicare (prin care a fost acordată preferabilitate titlului deţinut de reclamanţii din respectiva pricină), fiind consolidat, ca efect al împlinirii acestuia, cum corect s-a constatat.

Mai mult, în dosarul având ca obiect cererea de revendicare, niciuna dintre instanţe nu a reţinut reaua-credinţă a intimatei-reclamante la încheierea contractului în discuţie, ci, dimpotrivă, s-a constatat, astfel cum s-a arătat, că acesta nu a fost anulat şi că face dovada existenţei în patrimoniul acesteia a unui bun în înţelesul Convenţiei europene pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale.

În aceste circumstanţe, susţinerea recurentei-pârâte referitoare la lipsa unei hotărâri judecătoreşti care să constate buna-credinţă a intimatei-reclamante la încheierea contractului de vânzare apare ca fiind formală, aspectul încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 nemaiputând fi contestat la acest moment.

Neîntemeiată este şi critica recurentului-pârât referitoare la neîndeplinirea celei de-a doua cerinţe prevăzute de dispoziţiile art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, conform căreia contractul să fi fost desfiinţat prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.

Astfel, este eronată susţinerea recurentului în sensul că reclamanta nu a făcut dovada respectării acestei condiţii, întrucât "contractul de vânzare-cumpărare nu a fost anulat", din moment ce, în acord cu cele reţinute de către instanţa de apel (în urma unei interpretări gramaticale, sistematice, prin analogie şi teleologice a textului de lege), conceptul juridic de "desfiinţare" a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995 are în vedere toate situaţiile de ineficacitate a acestor acte juridice, incluzând, astfel, şi ipoteza dedusă judecăţii, de lipsire a preferabilităţii acestora în cadrul acţiunilor în revendicare, cu ocazia comparării titlurilor de proprietate aflate în concurs.

Această concluzie decurge în mod logic, cum corect a reţinut instanţa de apel, din chiar conţinutul prevederilor art. 20 alin. (2)1 din acelaşi act normativ, care, stabilind o situaţie similară a chiriaşilor care au cumpărat cu bună-credinţă, în temeiul Legii nr. 112/1995, imobilele în care locuiau şi ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate (deşi, de această dată, în vederea recunoaşterii unui drept al acestora la o locuinţă din fondurile locative gestionate de consiliile locale, respectiv de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Locuinţelor), a explicitat înţelesul acestei noţiuni juridice, în sensul că desfiinţarea poate surveni "fie ca urmare a unei acţiuni în anulare, fie ca urmare a unei acţiuni în revendicare".

Cum scopul reglementării celor două norme juridice este unul similar, respectiv conferirea unei protecţii juridice foştilor chiriaşi, ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate în baza Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate, este evidentă intenţia de a se recunoaşte acestei noţiuni juridice un domeniu mai larg de aplicare, nemărginit doar la desfiinţarea actului juridic ca efect al exercitării unei acţiuni clasice cu o atare finalitate (acţiunea în nulitate, acţiunea în rezoluţiune), ci care include şi situaţia acelor bunuri care au fost pierdute de cumpărători ca urmare a admiterii unei acţiuni în revendicare, precum în speţă.

De altfel, includerea în sfera conceptului juridic de "desfiinţare" a contractului de vânzare-cumpărare şi a acţiunilor în revendicare este justificată şi în raport cu efectele concrete produse în patrimoniul cumpărătorului în ceea ce priveşte pierderea bunului, care sunt aceleaşi, indiferent că deposedarea are loc ca urmare a admiterii unei acţiuni în nulitate sau a admiterii unei acţiuni în revendicare.

Efectele celor două acţiuni asupra proprietăţii imobilului fiind practic aceleaşi, este firesc ca şi reparaţia ce intervine în cele două cazuri pentru cumpărătorul de bună-credinţă, care a încheiat contractul cu respectarea Legii nr. 112/1995, să fie echivalentă, foştii chiriaşi, aflaţi în unul dintre cele două cazuri, neputând fi discriminaţi în legătură cu dreptul lor la contravaloarea de piaţă a imobilului, aspect interzis de dispoziţiile art. 14 din Convenţia europeană pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, cu referire la art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la aceasta.

Aşadar, din moment ce intimata-reclamantă a demonstrat că situaţia sa juridică, existentă în legătură cu imobilul în cauză, corespunde ipotezei normative reglementate prin art. 501 din Legea nr. 10/2001 (respectiv că titlul său de proprietate, reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, a fost lipsit de efecte în concursul cu cel al moştenitorilor fostului proprietar, căruia i s-a dat preferinţă în cadrul acţiunii în revendicare iniţiate de aceştia), astfel cum s-a constatat inclusiv în cuprinsul considerentelor deciziei nr. 154/17.02.2016 a Curţii de Apel Bucureşti, în mod corect a reţinut instanţa de apel incidenţa, în speţă, a acestor dispoziţii de drept material.

Cea de-a doua critică dedusă judecăţii prin memoriul de recurs, referitoare la greşita omologare a raportului de expertiză întocmit în cauză, "deoarece acesta nu reflectă preţul real al imobilului în discuţie", nu poate fi, de asemenea, primită, dat fiind că aceste aspecte, ce pun în discuţie însăşi analiza unui mijloc de probă administrat de către instanţa de apel, nu pot forma obiectul controlului de legalitate al instanţei de recurs.

Totodată, va fi înlăturată şi susţinerea recurentului-pârât în sensul că "în speţă operează îmbogăţirea fără justă cauză", prin "încasarea unei diferenţe mai mari faţă de valoarea achitată prin contractul de vânzare-cumpărare", din moment ce, în realitate, recurentul-pârât înţelege să critice, din perspectiva unei pretinse îmbogăţiri fără just temei, "indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piaţă actuală a imobilelor", cum chiar acesta arată prin memoriul de recurs.

Or, susţinerii recurentului-pârât i se opune însuşi conţinutul prevederilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, prin care este recunoscut "dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare" proprietarilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate.

Formulată în aceşti termeni, care pune în discuţie mai degrabă simpla nemulţumire în raport cu o soluţie legislativă, susţinerea recurentului-pârât nu este susceptibilă de analiză în recurs, fiind lipsită de rigoarea indicării unei critici punctuale de nelegalitate.

Nici susţinerile subsecvente ale recurentului-pârât, formulate în legătură cu valoarea despăgubirii acordate intimatei-reclamante, nu se traduc în veritabile critici de nelegalitate, ci privesc, în realitate, aspecte de fapt menite să combată modalitatea de evaluare a bunului, astfel cum a fost stabilită prin raportul de expertiză judiciară administrat în faţa primei instanţe.

În acest sens, recurentul afirmă că, în speţă, se impunea "stabilirea valorii de piaţă a bunului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare", pentru ca ulterior să poată fi determinat "cuantumul real al sporului de valoare", respectiv că determinarea cuantumului despăgubirii ar fi trebuit să aibă loc "prin stabilirea, în funcţie de preţul plătit la achiziţionarea imobilului în temeiul Legii nr. 112/1995, a tipului de imobil ce ar fi putut fi cumpărat de pe piaţa liberă cu acest preţ la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cu stabilirea valorii actuale de piaţă a unui astfel de imobil".

Aşadar, nici aceste susţineri nu vor putea face obiectul analizei instanţei de recurs, din moment ce tind la o reevaluare a probatoriului administrat în calea ordinară de atac, având în vedere că, în considerarea dispoziţiilor exhaustive ale art. 483 alin. (3) C. proc. civ., în prezenta fază procesuală pot fi deduse judecăţii doar aspectele de nelegalitate ale hotărârii atacate.

Nefondată este şi susţinerea recurentului-pârât în sensul că "obligaţia de garanţie pentru evicţiune funcţionează pe principiul protejării patrimoniului dobânditorului faţă de pierderea dreptului dobândit, iar reparaţia pecuniară pentru această pierdere se apreciază în raport de valoarea efectivă şi reală a prejudicierii acestui patrimoniu", din moment ce aceasta ignoră temeiul juridic al acţiunii intimatei-reclamante, respectiv prevederile art. 501 din Legea nr. 10/2001.

Or, aceste dispoziţii legale derogă de la dreptul comun, fiind cele care stabilesc, în mod expres, modalitatea şi condiţiile de despăgubire a persoanelor care au cumpărat în baza Legii nr. 112/1995 şi ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.

Astfel fiind, din moment ce acestea au un caracter special faţă de dispoziţiile de drept comun în materie de evicţiune, prevăzute de art. 1.337 şi urm. C. civ. de la 1864, se aplică prioritar, înlăturând de la aplicare normele de drept comun, conform principiului de drept specialia generalibus derogant.

Pentru toate aceste considerente, Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor, prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti, împotriva deciziei nr. 1183 A din 12 septembrie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Având în vedere soluţia de respingere a recursului, se constată că recurentul-pârât se află în poziţia procesuală de parte care a pierdut procesul, în sensul art. 453 alin. (1) C. proc. civ., astfel că cererea intimatei-reclamante, de acordare a cheltuielilor de judecată aferente recursului, apare ca fiind întemeiată.

Urmează a fi făcută, însă, aplicarea art. 451 alin. (2) C. proc. civ., în sensul reducerii cuantumului cheltuielilor ce vor fi puse în sarcina recurentului-pârât, apreciindu-se că, faţă de nivelul de complexitate al problemelor de drept suscitate de criticile din recurs şi de împrejurarea că această cale de atac a fost soluţionată, în şedinţă publică, la primul termen de judecată, suma de 5.000 RON, ce se va acorda cu acest titlu (faţă de onorariul de avocat în cuantum de 9.471,26 RON pe care reclamanta l-a achitat şi a cărui dovadă a fost făcută prin factura nr. x/03.10.2023 şi prin extrasul de cont nr. 196/04.10.2023, depuse la dosar), are caracter rezonabil şi echitabil.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor, prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti, împotriva deciziei nr. 1183 A din 12 septembrie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Obligă pe recurentul-pârât la plata sumei de 5.000 RON către intimata-reclamantă A., cu titlu de cheltuieli de judecată, reduse conform art. 451 alin. (2) C. proc. civ.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 22 mai 2024.