Eviction after express contractual termination: rent payment during litigation does not constitute tacit renewal

Deliberând asupra recursului de față:

Reclamanta A.P.I. a solicitat obligarea pârâtului S.V. la plata sumei de 15.459.751 lei, din care 10.324.100 lei chirie aferentă perioadei noiembrie 2001 – aprilie 2002 și majorări de întârziere de 5.135.551 lei cât și evacuarea pârâtului din spațiul situat în Oradea, str. General Moșoiu.

Cererea a fost înregistrată inițial sub nr. 6820 din 19 august 2002 la Tribunalul Bihor, iar în urma casării cu trimitere, reînregistrată sub nr. 3781 din 5 mai 2003.

Motivându-și cererea reclamanta arată că a încheiat cu pârâtul contractul de închiriere nr. 200741 din 27 aprilie 2000, stabilind ca sancțiune penalități de întârziere de 12% pe zi de întârziere și posibilitatea denunțării unilaterale a contractului dacă nu se plătește chiria mai mult de 2 luni consecutiv, potrivit art. 9 alin. (6) lit. f) din contract.

Tribunalul Bihor, prin sentința comercială nr. 1885 din 18 septembrie 2003 a respins acțiunea reclamantei reținând că a fost achitată chiria, iar întârzierea s-a datorat majorării unilaterale a cuantumului chiriei pentru spațiu.

S-a apreciat că nu există o neexecutare culpabilă a obligațiilor asumate având în vedere că s-a achitat chiria.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta susținând că hotărârea este nelegală, întrucât acumulându-se restanța la chirie contractul a fost denunțat, conform art. 9 alin. (6) din contract, achitarea chiriei pe parcursul procesului neputând influența această denunțare, iar lipsa titlului impunea evacuarea pârâtului din spațiu.

Curtea de Apel Oradea, prin decizia nr. 21 din 12 februarie 2004 a respins ca nefondat apelul reclamantei apreciind că reclamanta a majorat unilateral chiria cu 300%, cuantumul achitat a fost acceptat, iar locatarul a făcut și investiții.

Decizia a fost atacată cu recurs de către reclamantă, care susține motive, prevăzute de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Se arată că în contract era prevăzut un pact comisoriu de gradul IV în art. 9 alin. (6) lit. f), astfel încât contractul fiind denunțat el nu mai poate produce efecte.

Pe de altă parte acceptarea chiriei nu reprezintă o tacită relocațiune, pentru simplul fapt că pârâtul trebuia să plătească pentru perioada cât a ocupat spațiul.

Se constată că nu au fost dovedite investițiile invocate, iar respingerea cererii de evacuare este nelegală, în condițiile în care nu mai exista un titlu în baza căruia pârâtul să dețină spațiul.

Recursul este fondat pentru următoarele considerente:

Potrivit art. 9 alin. (6) lit. f) din contractul de închiriere aflat la dosarul de fond, rezultă că părțile au stabilit un pact comisoriu expres de gradul IV și contractul a fost reziliat de drept astfel că acesta nu-și mai poate produce efecte și nu mai poate reprezenta titlu legal, pentru ocuparea spațiului de către pârât.

Reclamanta a formulat acțiune prin care a solicitat plata chiriei și evacuarea, iar pârâtul a achitat chiria pe parcursul procesului.

Faptul că reclamanta a acceptat chiria a făcut-o pentru a nu-și mări prejudiciul produs prin neplata chiriei și întârzierea plății. Acest fapt nu echivalează cu tacita relocațiune, pârâtul ocupând abuziv spațiul și nefiind îndeplinite condițiile cerute de art. 1452 C. civ.

În mod greșit au reținut instanțele că nu există o neexecutare culpabilă a obligațiilor contractuale și că există un titlu în baza, căruia s-ar putea continua locațiunea, când în realitate acest titlu nu mai există și se impunea evacuarea pârâtului din spațiu.

Constatându-se că sunt întrunite condițiile, prevăzute de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., va fi admis recursul reclamantei, se va modifica decizia în sensul că se va admite apelul reclamantei.

Urmează a fi schimbată sentința de fond și se va admite, în parte, acțiunea dispunându-se evacuarea pârâtului din spațiu.

Vor fi menținute celelalte dispoziții ale sentinței cu privire la capătul de cerere referitor la respingerea pretențiilor achitate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanta A.P.I. Oradea, împotriva deciziei nr. 21/ C din 12 februarie 2004 a Curții de Apel Oradea, pe care o modifică în sensul că admite apelul, schimbă sentința nr. 1885 din 18 septembrie 2003 a Tribunalului Bihor.

Admite în parte acțiunea, dispune evacuarea pârâtului S.V. din imobilul situat în Oradea, menținând celelalte dispoziții.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință publică, astăzi 13 octombrie 2004.