Real estate revindication: binding effect of res judicata on prior title validation and material publicity of land registry in comparative title analysis

Şedinţa publică din data de 23 aprilie 2024

Asupra cauzei, constată următoarele:

I. Circumstanţele litigiului:

1. Obiectul cererii de chemare în judecată:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 9 august 2019 pe rolul Tribunalului Bucureşti, reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta B., a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună lăsarea în deplină proprietate şi liniştită posesie, prin compararea titlurilor, a imobilelor din Bucureşti, str. x, identificate electronic astfel: x, nr. cad. x, CF x.

2. Hotărârea pronunţată de prima instanţă:

Prin sentinţa civilă nr. 1278 din 20 octombrie 2020, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta B..

3. Hotărârea pronunţată de instanţa de apel:

Prin decizia nr. 964A din 4 iulie 2023, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a admis apelul declarat de reclamanta A. S.R.L. - prin lichidator judiciar Cabinet de Insolvenţă C. împotriva sentinţei civile nr. 1278 din 20 octombrie 2020 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă în contradictoriu cu intimata-pârâtă B., a schimbat în tot sentinţa atacată în sensul că: a admis acţiunea; a obligat pe pârâtă să lase în deplină proprietate şi posesie apartamentul situat la mansardă cu o suprafaţă utilă de 215,49 mp şi teren indiviz în proprietate de 51,35 mp, înscris în CF nr. x având nr. cadastral x CF vechi x nr. cadastral vechi x), situat în Bucureşti, Pictor Ion Negulici, nr. 27, mansardă, în favoarea reclamantei; a respins, ca nefondată, cererea reclamantei de acordare a cheltuielilor de judecată aferente judecăţii în primă instanţă; a luat act că pârâta şi-a rezervat dreptul de a solicita cheltuielile de judecată pe cale separată în privinţa judecăţii în fond; a luat act că ambele părţi şi-au rezervat dreptul de a solicita pe cale separată cheltuielile de judecată aferente judecăţii în apel.

4. Calea de atac formulată în cauză:

Împotriva deciziei nr. 964A din 4 iulie 2023 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a declarat recurs pârâta B.:

Invocând incidenţa motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., după expunerea unor consideraţii teoretice, recurenta-pârâtă a arătat că prin decizia recurată instanţa de apel, deşi formal a invocat şi recunoscut existenţa puterii de lucru judecat a hotărârilor anterioare (sentinţa civilă nr. 9884/2009, pronunţată în dosarul nr. x/2008 şi sentinţa civilă nr. 4795/16.06.2017, pronunţată în dosarul x/2013), a ignorat cu desăvârşire consecinţele juridice ale efectului pozitiv al lucrului judecat, aferent hotărârilor judecătoreşti anterior menţionate (cu precădere sentinţa civilă nr. 9884/22.06.2009).

A precizat că, dobândind dreptul de proprietate asupra imobilelor prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu societatea D., a dobândit implicit şi calitatea de succesor cu titlu particular al autorului său, fiind un având-cauză şi având dreptul să invoce efectul reflex al puterii lucrului judecat, respectiv faptul că din moment ce instanţele de judecată au respins acţiunile A., care au vizat inclusiv revendicarea imobilelor în cauză de la autoarea sa, hotărârile pronunţate în acest sens sunt opozabile persoanei juridice, aceasta nemaiavând posibilitatea să pună în discuţie contrariul lucrului judecat.

Apreciază că, la acest moment, reclamanta nu mai poate critica preferabilitatea titlului D., acţiunea în revendicare formulată de A. în contradictoriu cu D., fiind definitiv şi irevocabil respinsă de instanţele de judecată (cu precădere prin sentinţa civilă nr. 9884/22.06.2009), D. dobândind cu bună credinţă imobilul, înscriindu-şi dreptul de proprietate în cartea funciară, fiind stabilită valabilitatea titlului lui D. şi faptul că A. a consimţit la semnarea contractului de vânzare.

Judecând în fond cauza, Tribunalul Bucureşti a analizat în detaliu aceste aspecte şi a reţinut, în mod întemeiat, că acestea nu mai pot fi aduse în discuţie, întrucât s-ar încălca puterea lucrului judecat. Or, din moment ce titlul D. (autorul pârâtei) a fost preferat în litigiile anterioare, acţiunile în revendicare fiind respinse definitiv şi irevocabil, în mod corect a reţinut Tribunalul Bucureşti că acţiunea în revendicare din prezenta cauză este nefondată, pârâta dobândind dreptul de proprietate de la D., al cărui titlu a fost consolidat definitiv şi irevocabil în contradictoriu cu A..

Acest motiv de nelegalitate este în strânsă legătură cu motivul de nelegalitate privind greşita aplicare a dispoziţiilor art. 563 C. civ., din perspectiva obligaţiei comparării dobândirilor succesive ale dreptului de proprietate de către cele două părţi din litigiu.

Practic, prin soluţia dată, Curtea de Apel Bucureşti a încălcat puterea de lucru judecat a hotărârilor judecătoreşti anterioare, apreciind în mod greşit că, deşi există aceste hotărâri, titlul pârâtei, care provine de la autorul (D.) care şi-a validat definitiv titlul de proprietate în raport cu cel invocat de A., nu este preferabil (cu alte cuvinte, faţă de titlul D., cel deţinut de A. nu este preferabil, dar faţă de cel deţinut de pârâtă, deşi provenit de la D., ar fi preferabil, concluzie evident eronată).

În egală măsură, în cadrul aplicării corecte a dispoziţiilor art. 563 C. civ., respectiv în cadrul comparării de titluri, instanţele trebuie să observe că titlul pârâtei este preferabil, fiind dobândit de la autorul său, societatea D., căruia instanţele de judecată i-au validat definitiv şi irevocabil titlul de proprietate. În raport de titlul invocat de A., efectul puterii de lucru judecat împiedică orice analiză a dobândirilor subsecvente, fiind irelevant în cauză, contrar analizei greşite a instanţei de apel, titlul lui E., de la care autorul pârâtei - societatea D. - a dobândit dreptul de proprietare.

Practic, prin soluţia pronunţată în cauză, curtea de apel a lipsit de orice efect hotărârile anterior pronunţate de instanţele de judecată, încălcând astfel dispoziţiile art. 431 alin. (2) C. civ. şi totodată cele ale art. 563 C. civ. recurenta susţinând că raţionamentul este în esenţă următorul: dacă A. nu mai poate revendica de la D., fiind ţinut de hotărârile judecătoreşti anterioare, în egală măsură acesta nu mai poate revendica de la oricare dintre subdobânditorii cu titlu particular ai D., întrucât, în cadrul operaţiunii de comparare a titlurilor, efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat conferă preferabilitate atât titlului D., cât şi a titlului provenit de la D..

Întrucât acţiunea în revendicare împotriva D. a fost respinsă, titlul acesteia fiind consolidat în raport de pretenţiile A., în mod evident recurenta-pârâtă, în calitate de având-cauză, asimilat noţiunii de parte, poate opune cu succes efectul pozitiv al lucrului judecat, demersul A. fiind paralizat ca urmare a soluţiilor pronunţate anterior de către instanţele de judecată.

Or, din moment ce acţiunile au fost respinse definitiv şi irevocabil, fiind reţinută valabilitatea titlului D., totodată fiind respinse şi capetele de cerere privind revendicarea de la D., reiese că pârâta este succesorul cu titlu particular al autorului său, societatea D., dobândind dreptul de proprietate asupra imobilelor prin vânzare-cumpărare, fiind un "având-cauză" care se subsumează noţiunii de parte care poate invoca efectul pozitiv al puterii de lucru judecat, astfel încât apreciază că instanţa de apel a pronunţat o soluţie greşită, cu încălcarea efectului pozitiv al autorităţii de lucru judecat. Constatarea valabilităţii titlului D., a bunei credinţe a autorului recurentei şi respingerea revendicării în raport de D. se impun noii judecăţi din prezenta cauză ca un "dat" ce nu poate fi ignorat.

Prin cel de-al doilea motiv de recurs, subsumat art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a arătat că decizia atacată este dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material, respectiv cu încălcarea dispoziţiilor art. 14 alin. (2) C. civ., în ceea ce priveşte analiza bunei credinţe a pârâtei.

Astfel, prin decizia recurată, pentru a reţine incidenţa relei credinţe a pârâtei, Curtea a punctat faptul că la momentul perfectării contractului de vânzare cumpărare prin care a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, deţinea calitatea de asociat, cu o cotă de participare de 50% în societatea D.. De asemenea, Curtea a reţinut că "relevant din perspectiva bunei credinţe a acestei pârâte este actul adiţional perfectat la data de 21.01.2016, cu privire la actul de înstrăinare anterior menţionat, prin care se reglementează modalitatea de achitare a preţului aferent apartamentului. Actul adiţional evidenţiază că parte din preţ s-a achitat sub forma unui avans în valoare de 13.350 RON, plătit anterior actului adiţional, din surse proprii ale pârâtei cumpărătoare, iar restul de 491.289 RON, ce reprezintă mai mult de 36 de ori valoarea avansului a fost plătit prin mecanismul compensaţiei cu suma de 491.289 RON datorată pârâtei B. de către societatea vânzătoare, din profitul net repartizat în virtutea calităţii acesteia de asociat" (paragraful 1, pagina 8 din decizia recurată).

Pornind de la aceste aspecte, Curtea a conchis că pârâta a fost de rea credinţă la momentul dobândirii imobilului, întrucât ar fi cunoscut, din poziţia de asociat, toate criticile aduse de A. titlului autorului său - societatea D..

Simplul fapt al deţinerii calităţii de asociat în cadrul unei societăţi comerciale, fără a se reţine alte aspecte, contemporane momentului dobândirii imobilului, nu poate justifica răsturnarea prezumţiei de bună credinţă. Instanţa de apel, în lipsa unor probe concrete, din care să rezulte că pârâta, în mod direct ar fi avut cunoştinţă de situaţia juridică a imobilului, respectiv de criticile în detaliu, aduse de A. titlului autoarei sale - societatea D., a încălcat dispoziţiile art. 14 alin. (2) C. civ., pe care le-a omis cu desăvârşire (omisiunea unor dispoziţii legale relevante echivalează cu încălcarea acestora).

Simpla deţinere a calităţii de asociat nu înseamnă şi o implicare concretă în activitatea societăţii şi, cu atât mai puţin, o cunoaştere în detaliu a unor critici aduse de o terţă persoană titlului de proprietate al societăţii, în cadrul unui litigiu în care nu a fost parte.

De asemenea, cota de 50%, în sine nu reprezintă un element doveditor suficient pentru răsturnarea prezumţiei, atât timp cât activitatea societăţii nu este condusă de asociaţii, ci de administratorii acesteia. Or, pârâta nu a avut calitatea de administrator al societăţii D..

Mai mult, pentru a opera prezumţia de bună credinţă, pârâta arată că a făcut dovada faptului vecin şi conex potrivit căruia, la momentul dobândirii dreptului de proprietate, prin extrasul de carte funciară obţinut de notar în vederea autentificării titlului său, în cartea funciară nu era notat niciun litigiu, respectiv nu era intabulat titlul de proprietate invocat de A. în prezentul litigiu. Aşadar, deşi Curtea de Apel Bucureşti a reţinut că A. nu şi-a intabulat niciodată dreptul de proprietare rezultat din titlul invocat, iar la data întocmirii titlului pârâtei, extrasul de carte funciară nu menţiona niciun litigiu pendinte, conchide că pârâta ar fi fost de rea credinţă, în lipsa oricărei probe din care să rezulte, în mod direct, cunoaşterea de pretenţiilor A..

Modalitatea de stingere a obligaţiei de achitare a preţului din contractul prin care pârâta a dobândit proprietatea asupra imobilului, menţionată de curtea de apel ca fiind concludentă în cadrul analizei bunei credinţe, este în realitate lipsită de relevanţă în acest context, fiind un element ulterior momentului dobândirii imobilului (chestiunea fiind tranşată printr-un act adiţional ulterior la contractul de vânzare cumpărare). Existenţa bunei credinţe trebuie raportată la momentul dobândirii dreptului de proprietate, astfel că luarea în considerare a unor elemente ulterioare dovedeşte încălcarea dispoziţiilor art. 14 alin. (2) C. civ. de către Curtea de Apel Bucureşti, cu ocazia aprecierii asupra bunei credinţe a pârâtei.

Chiar şi în ipoteza în care s-ar aprecia că în calitate de asociat în mod indubitabil ar fi avut cunoştinţă de situaţia juridică a imobilului, respectiv de criticile aduse de A. titlului autoarei sale, apreciază că prezumţia bunei credinţe nu este răsturnată, date fiind următoarele elemente prezente la momentul perfectării titlului pârâtei: inexistenţa unei notări a litigiilor pendinte, în cartea funciară; inexistenţa unei intabulări a dreptului de proprietate a A. în cartea funciară; nedeţinerea de către pârâtă a calităţii de administrator a societăţii; simpla deţinere a calităţii de asociat nu presupune automat o implicare activă a asociatului în viaţa societăţii; lipsa oricărei dovezi concrete, în sensul implicării pârâtei în viaţa societară, respectiv în sensul cunoaşterii unor elemente care să zdruncine încrederea subsemnatei în dreptul autoarei mele, D.; pârâta nu a fost parte în litigiile anterioare, iar societatea D. a fost reprezentată de administratorul statutar; la momentul dobândirii de către pârâtă, deja instanţele de judecată au invalidat criticile A., respingând definitiv şi irevocabil atât capătul de cerere privind anularea titlului D., cât şi cel privind revendicarea imobilului (A. invocând acelaşi titlu ca în prezenta acţiune) - toate aceste elemente conduc în mod rezonabil la concluzia că pârâta a acţionat cu convingerea că autoarea sa, societatea D. are dreptul de proprietate asupra imobilului, şi că acesta este valabil şi preferabil, fiind astfel îndreptăţită să dispună de acesta prin orice mijloc legal, inclusiv prin vânzarea acestuia către pârâtă.

Nu în ultimul rând, faptul că la momentul dobândirii de către pârâtă a dreptului de proprietate mai exista un litigiu pe rolul instanţelor, iniţiat tot de A., în baza aceluiaşi titlu de proprietate invocat în toate demersurile sale, nu poate fi reţinut ca fiind o dovadă a relei credinţe a pârâtei, întrucât la momentul dobândirii imobilului existau hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile care invalidau criticile A. şi totodată confirmau titlul autoarei sale, societatea D., toate acestea fiind coroborate şi cu situaţia de carte funciară existentă la acel moment.

Un alt motiv de recurs vizează greşita aplicare a dispoziţiilor art. 563 C. civ. în privinţa imobilului apartament.

A susţinut recurenta că au existat două litigii distincte, în cadrul cărora toate instanţele de judecată, din toate etapele procesuale, au recunoscut legalitatea titlului D., autoarea pârâtei. Prin respingerea acţiunii în revendicare formulată de A. împotriva autorului său, instanţele au confirmat deja că titlul D. este preferabil, nemaifiind posibilă o nouă analiză în acest sens.

Din momentul validării titlului D., orice succesiuni de dobândiri anterioare şi orice aspecte privind dreptul de proprietate al lui E. sunt lipsite de relevanţă. O interpretare contrară ar invalida hotărârile judecătoreşti definitive şi irevocabile, opozabile reclamantei şi care beneficiază de autoritate de lucru judecat.

A. a semnat contractul nr. x/2002, titlul de proprietate al autorului pârâtei, recunoscând, confirmând şi ratificând vânzarea realizată de E.. A. nu a formulat nicio obiecţie la momentul vânzării, ba dimpotrivă, fiind de acord ca avansul să fie încasat în contul bancar a lui E..

Prin formularea prezentei acţiuni în revendicare, practic, reclamanta îşi invocă propria culpă, susţinând în esenţă că a semnat titlul autorului pârâtei, prin care E. a transmis proprietatea asupra apartamentului, dar pe care acum îl contestă, arătând că nu este preferabil faţă de titlul său.

Potrivit principiului nemo auditur propriam turpitudinem allegans, în susţinerea prezentei acţiuni, reclamanta nu îşi poate invoca propria culpă. Atât timp cât reclamanta a consimţit la vânzarea apartamentului către autorul pârâtei, semnând contractul nr. x/2002, aceasta nu mai poate susţine că acest titlu este mai puţin caracterizat, fiind preferabil titlul său.

Nu în ultimul rând, pârâta arată că şi-a intabulat dreptul de proprietate de îndată ce l-am dobândit. Astfel, începând cu data de 11.11.2015 şi până în prezent dreptul său de proprietate este înscris în cartea funciară.

Mai mult, autorul său - societatea D. şi-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară în data de 18.09.2002, imediat după dobândirea acestuia prin contractul nr. x/2002. De atunci şi până la momentul înstrăinării către pârâtă, dreptul de proprietate al D. a fost înscris în cartea funciară.

Pe de altă parte, intimata-reclamantă, cu toate că invocă dobândirea dreptului de proprietate prin sentinţa civilă nr. 3519/1.10.1997, aceasta nu a procedat niciodată la înscrierea dreptului său în cartea funciară.

O altă critică face referire greşita aplicare de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 901 din noul C. civ.

Pârâta arată că este titulara dreptului de proprietate asupra apartamentului şi terenului aferent şi prin raportare la dispoziţiile art. 901 C. civ., fiind îndeplinite condiţiile prevăzute de texul legal: a dobândit cu bună credinţă apartamentul şi terenul aferent; este succesoarea cu titlu particular a autoarei sale, societatea D.; aceasta a fost înscrisă în cartea funciară încă din 2002 când a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor; la momentul încheierii contractului nr. x/2015, conform extrasului de carte funciară, D. în calitate de vânzător era titularul dreptului de proprietate; în cartea funciară nu era notată nicio acţiune prin care să se conteste conţinutul acesteia; de asemenea, la momentul cumpărării de către pârâtă nu exista nicio cauză care să justifice rectificarea cărţii funciare în favoarea A. sau a altei persoane; pârâta a dobândit un drept real înscris în cartea funciară în favoarea vânzătoarei D. încă din 2002: partea a III-a a cărţii funciare nu conţinea nicio menţiune privind notarea vreunui demers realizat de A.; dobândirea s-a realizat în baza unui act juridic cu titlu oneros, între pârâtă - în calitate de cumpărător şi D. - în calitate de vânzător intervenind contractul de vânzare cumpărare nr. x/2015.

În consecinţă, atât timp cât pârâta este de bună credinţă, conform celor detaliate mai sus, apreciază că sunt incidente dispoziţiile art. 901 C. civ., în vigoare la momentul încheierii contractului nr. x/2015, fiind recunoscută de lege ca titular al dreptului de proprietate tabular asupra imobilelor în cauză, pe care le-a dobândit cu titlu oneros.

Curtea de Apel Bucureşti a nesocotit regulile publicităţii materiale - excepţie de la principiul nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet.

Spre deosebire de sistemul de publicitate anterior (prin registre de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare), în sistemul publicităţii materiale prin cărţi funciare terţii pot dobândi drepturi reale, acest sistem recunoscând drepturile înscrise în folosul terţilor subdobânditori de bună credinţă. Cu alte cuvinte, cel ce a dobândit cu bună credinţă un drept real, bazându-se pe conţinutul cărţii funciare, constituie o veritabilă excepţie de la regula nemo dat quod non habed resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.

Terţul care a dobândit un drept tabular, întemeindu-se cu bună credinţă pe conţinutul cărţii funciare, rămâne titularul lui, chiar dacă autorul nemijlocit nu a avut acel drept, chiar dacă autorul său mediat vătămat prin înscriere nu a iniţiat acţiunea în rectificare în termenul de 3 ani prevăzut de art. 38 din Legea nr. 7/1996 (care începe să curgă de la data înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară a dreptului a cărui rectificare se solicită).

În cauză, cu ocazia comparării titlurilor de proprietate, Curtea de Apel Bucureşti a omis aceste dispoziţii legale, în temeiul cărora autorul pârâtei, societatea D., dobândind de la E., prin contract de vânzare cumpărare, cu bună credinţă şi întemeindu-se pe conţinutul cărţii funciare, la momentul vânzării E. fiind înscris în cartea funciară ca proprietar al construcţiei, a devenit proprietarul de drept al imobilului apartament, A. neiniţiind în termenul de 3 ani acţiunea în rectificare de carte funciară.

Aşadar, prin aplicarea corectă a acestor dispoziţiile legale, titlul pârâtei este preferabil, acesta provenind de la societatea D., al cărui titlu a fost recunoscut în mod definitiv şi irevocabil de către instanţele de judecat, şi care este în mod evident preferabil titlului deţinut de A., în raport de dispoziţiile art. 34 din Legea nr. 7/1996.

În concluzie, şi din această perspectivă, analiza instanţei de apel este greşită, fiind realizată cu încălcarea regulilor de carte funciară, care consolidează definitiv titlul autorului pârâtei.

A mai susţinut recurenta că instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile art. 563 din C. civ. sub aspectul demersului obligatoriu de comparare a titlurilor atunci când ambele părţi din litigiu invocă deţinerea unui titlu de proprietate, încălcând totodată şi dispoziţiile art. 1282 alin. (2) din C. civ. privind transmisiunea drepturilor către succesorii cu titlu particular.

În cazul de faţă, întrucât Curtea de Apel Bucureşti a apreciat că nu sunt întrunite condiţiile dobândirii cu bună credinţă a dreptului de proprietate, trebuia să continue cu analiza comparativă a titlurilor şi să observe întreg şirul de dobândiri, întrucât titlul autorului pârâtei, societatea D. a fost validat de instanţele de judecată, fiind menţinut ca valabil şi totodată preferabil în raport de titlul A., iar pârâta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului prin contract de vânzare cumpărare încheiat cu societatea D., fiind succesorul cu titlu particular, având-cauză al societăţii D., aceste aspecte ar fi justificat pe deplin constatarea preferabilităţii titlului său, provenit de la societatea D.. Doar printr-o astfel de analiză s-ar fi respectat efectele hotărârilor pronunţate anterior de instanţele de judecată (în raport de care, chiar instanţa de apel reţine că au vizat şi revendicarea imobilului de către A. de la societatea D.).

În concluzie, instanţa de apel a aplicat greşit prevederile art. 563 din C. civ. din perspectiva analizei titlurilor de proprietate şi a succesiunilor de dobândiri, precum şi prevederile art. 1282 alin. (2) din C. civ., în vederea stabilirii preferabilităţii unuia în detrimentul celuilalt.

Recurenta a mai susţinut greşita aplicare a dispoziţiilor art. 563 C. civ. în privinţa imobilului teren indiviz aferent imobilului apartament, asupra căruia reclamanta nu deţine titlu.

În cazul în care, în cadrul unui acţiuni în revendicare, părţile din litigiu invocă deţinerea unor titluri de proprietate doctrina a reţinut că "instanţa învestită cu soluţionarea acţiunii trebuie sa procedeze la compararea acestora, urmând a da câştig de cauză părţii al cărei titlu este mai bine caracterizat şi al cărei drept este preferabil".

Fiind acţiunea proprietarului neposesor, împotriva posesorului neproprietar, reclamantul are obligaţia de a proba că dreptul său este preferabil dreptului pârâtului.

Cu toate că din perspectiva specificului acţiunii în revendicare şi a cazului concret în care ne aflăm (părţile invocă titluri provenind din surse diferite), instanţa de apel avea îndatorirea de a identifica şi analiza titlurile părţilor în raport de ambele imobile din cauză, curtea de apel nu a procedat în această manieră.

Prin decizia recurată, Curtea de Apel Bucureşti a dispus obligarea pârâtei la lăsarea în deplină proprietare şi liniştită posesie a imobilului teren indiviz în suprafaţă de 51,35 mp, aferent imobilului apartament, cu încălcarea dispoziţiilor art. 563 C. civ., întrucât în ceea ce priveşte terenul A. nu a făcut nicio menţiune concretă cu privire la titlul pe care l-ar avea asupra imobilului teren indiviz.

De altfel, A. nu poate să indice un titlu în acest sens pentru că nu îl deţine. Prin contractul nr. x/2002, A., în calitate de proprietar al terenului şi vânzător, a transmis dreptul de proprietate asupra acestui imobil către D., care şi-a înscris în cartea funciară dreptul de proprietate dobândit. Aceasta din urmă a vândut terenul către pârâtă, care la rândul său şi-a înscris dreptul de proprietate dobândit asupra terenului în cartea funciară.

Prin urmare, în ceea ce priveşte terenul, operaţiunea comparării titlurilor nu este posibilă, intimata-reclamantă neavând niciun titlu pe care să-l poată prezenta instanţei, sub acest aspect acţiunea fiind vădit neîntemeiată, chiar inadmisibilă.

Curtea de Apel Bucureşti a omis aceste aspecte şi în consecinţă a aplicat greşit dispoziţiile art. 563 C. civ., A. nefiind proprietarul terenului indiviz şi neputând prezenta un titlu de proprietate asupra acestui imobil, pentru ca instanţa să poată aplica prevederile art. 563 alin. (1) C. civ. şi să procedeze la compararea titlurilor exhibate de cele două părţi din litigiu.

O altă critică vizează greşita aplicare a dispoziţiilor legale privind uzucapiunea de scurtă durată.

Similar greşitei aplicări a dispoziţiilor art. 901 C. civ., în măsura constatării încălcării dispoziţiilor art. 14 alin. (2) C. civ. privind prezumţia de bună credinţă a pârâtei, recurenta a arătat că instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile legale invocate în susţinerea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiunea de scurtă durată.

Întrucât instanţa de apel a analizat aceste dispoziţii strict din perspectiva neîndeplinirii condiţiei privind existenţa unei bune credinţe, se impune reanalizarea tuturor condiţiilor acestei instituţii, în rejudecare, în subsidiar faţă de celelalte argumente invocate.

Aceleaşi considerente sunt aplicabile şi în cazul prevederilor art. 931 C. civ., în măsura în care nu s-ar reţine, în rejudecare, incidenţa joncţiunii posesiilor.

5. Apărările formulate în cauză:

Intimata-reclamantă a depus întâmpinare, comunicată, solicitând respingerea recursului.

Astfel, referitor la presupusa putere de lucru judecat a hotărârilor pronunţate în cauze anterioare invocată de recurentă, intimata a arătat că aceasta invocă, în principal, două hotărâri judecătoreşti pronunţate în dosare anterioare, susţinând că prin aceste hotărâri s-a respins inclusiv o presupusă acţiune în revendicare, cu trimitere la o cerere subsidiară formulată de ea de a i se lăsa imobilul în deplină proprietate şi liniştită posesie, ca urmare a admiterii cererii principale prin care a solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare prin care D. a cumpărat imobilul de la E., invocând cauza ilicită şi consimţământul viciat.

Intimata a precizat că aceasta afirmaţie nu este reală întrucât o cerere de anulare a unui act civil nu poate fi susţinută, în aceeaşi acţiune, alături de o cerere de revendicare imobiliară, pentru că acestea se exclud reciproc. Un act anulat se consideră că nu a existat niciodată şi că nu a produs efecte juridice, consecinţa firească fiind restituirea prestaţiilor reciproce. În cazul unui contract de vânzare-cumpărare, după anularea actului, părţile sunt obligate să-şi restituie reciproc prestaţiile - vânzătorul preţul încasat, iar cumpărătorul bunul dobândit. În acest sens, al repunerii părţilor în situaţia anterioară prin restituirea prestaţiilor, susţine intimata că a formulat al doilea capăt de cerere în acel dosare.

În cazul unei acţiuni în revendicare, instanţa este învestită să compare titlurile părţilor aflate în litigiu, care trebuie să fie neapărat valabile şi necontestate, dând preferinţă titlului mai bine consolidat.

Or, susţine intimata, nu a solicitat compararea titlului său cu cel al societăţii D., ci obligarea pârâtei D. să-i lase imobilul în deplină proprietate şi liniştită posesie, ca urmare firească a anularii contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2002, prin care D. a dobândit imobilul, fiind o cerere subsecventă primului capăt de cerere şi nu alt capăt principal de cerere, cum sugerează recurenta.

Referitor la presupusa buna credinţă a recurentei B. la dobândirea imobilului în anul 2015, intimata a arătat că pe baza coroborării actelor dosarului, instanţa de apel a ajuns în mod logic şi justificat la concluzia că recurenta-pârâtă nu a fost de bună credinţă la data când a dobândit imobilul, deoarece a cunoscut faptul că a fost anulat procesul-verbal de recepţie ce a stat la baza înscrierii vânzătorului E., existând astfel riscul anulării inclusiv a contractului de vânzare-cumpărare prin care societatea D. a cumpărat imobilul de la E. susţinând că e posibil chiar ca însuşi notarul care a autentificat actul de transfer al imobilului - convenţia matrimonială, să fi pus condiţia dispariţiei sentinţei din CF, pentru a fi în măsură să autentifice actul de transfer.

Cu privire la criticile recurentei-pârâte faţă de considerentele instanţei de apel, intimata a susţinut caracterul nefondat al acestora.

Referitor la invocarea uzucapiunii de scurtă durată, intimata a arătat că instanţa de apel a concluzionat că nu este posibilă joncţiunea posesiilor (posesia recurentei-pârâte cu cea a societăţii D.), având în vedere ca recurenta-pârâtă a fost de rea credinţă, fiind inaplicabile în acest caz dispoziţiile art. 931 C. civ. (buna credinţă a posesorului înscris în CF). A precizat intimata că uzucapiunea nu poate fi admisă dacă posesorul deţine un titlu aparent valabil şi neviciat, înscris în Cartea funciară, iar art. 931 C. civ. prevede foarte clar la alin. (1) că posesia trebuie să fie neviciată. Conform art. 922 C. civ., unul dintre viciile posesiei este tulburarea, care presupune contestarea titlului în baza căruia a fost înscris posesorul în Cartea funciară, iar în cazul de faţă, atât posesia societăţii D., cât şi cea a recurentei-pârâte, au fost tulburate prin acţiunile promovate, inclusiv prin acţiunea din prezenta cauză.

În ce privesc criticile recurentei relative la faptul că instanţa de apel a dispus inclusiv restituirea terenului indiviz în suprafaţa de 51.35 m.p., aferent imobilului - mansardă înscris în CF sub nr. x, pe care nu l-a revendicat, intimata a arătat că, într-adevăr, instanţa de apel i-a acordat din eroare şi terenul aferent imobilului revendicat, susţinând că această eroare poate fi îndreptată printr-o cerere de îndreptare eroare materială, în temeiul art. 442 C. proc. civ. astfel că nu se impune casarea deciziei şi trimiterea la instanţa de apel spre rejudecare.

6. Procedura în faţa instanţei de recurs:

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie la 12 septembrie 2023.

Având în vedere data înregistrării cererii de chemare în judecată pe rolul instanţelor judecătoreşti (9 august 2019), în cauză sunt aplicabile dispoziţiile C. proc. civ., cu modificările aduse prin Legea nr. 310/2018.

Constatându-se încheiată procedura de comunicare, în condiţiile art. 490 alin. (2) coroborat cu art. 4711 a alin. (5) şi (6) C. proc. civ., a fost fixat termen de judecată la 9 aprilie 2024, cu citarea părţilor, în şedinţă publică, în vederea soluţionării căii de atac, termen la care instanţa a rămas în pronunţare.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este fondat, pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Cu titlu prealabil, faţă specificul căii de reformare cu soluţionarea căreia a fost învestită Înalta Curte în cauza de faţă, se impune a se arăta că în calea extraordinară de atac a recursului, criticile ce pot fi formulate nu pot viza decât ipotezele prevăzute de art. 488 C. proc. civ., care concretizează aspecte de nelegalitate în legătură cu hotărârea atacată (aspecte de ordin procedural şi/sau substanţial).

Prin urmare, Înalta Curte va analiza exclusiv legalitatea hotărârii recurate, prin raportare la situaţia de fapt deja stabilită de instanţa de apel, fără a cenzura aprecierea dată mijloacelor de probă şi a verifica elementele de fapt ale cauzei.

Tot cu titlu preliminar, instanţa de recurs constată că, deşi în memoriul de recurs, criticile recurentei au fost numerotate şi expuse formal ca fiind circumscrise unor aspecte de nelegalitate distincte, în cuprinsul motivelor de recurs se regăseşte o repetare a argumentelor prezentate, ceea ce impune, pentru raţiuni ce ţin de rigoarea raţionamentului logico-juridic, o examinare a unora dintre acestea în mod sintetizat şi grupat în cadrul unor considerente unice.

Astfel, printr-o primă categorie de critici subsumate de recurentă motivului de recurs reglementat prin art. 488 pct. 7 C. proc. civ., aceasta a susţinut, în esenţă, că, deşi formal a evocat existenţa puterii de lucru judecat a hotărârilor anterioare prin care s-au rezolvat unele chestiuni litigioase dintre părţi (sentinţa civilă nr. 9884/2009, pronunţată în dosarul nr. x/2008 şi sentinţa civilă nr. 4795/16.06.2017, pronunţată în dosarul x/2013), instanţa de apel a ignorat cu desăvârşire consecinţele juridice ale efectului pozitiv al lucrului judecat aferent hotărârilor judecătoreşti anterior menţionate.

Acest motiv de recurs este întemeiat, după cum se va detalia în continuare.

Principiul autorităţii de lucru judecat corespunde necesităţii de stabilitate juridică şi ordine socială, fiind interzisă readucerea în faţa instanţei a chestiunii litigioase deja rezolvate.

Efectul de "lucru judecat" al unei hotărâri judecătoreşti are două accepţiuni: stricto sensu semnifică efectul negativ al autorităţii de lucru judecat (bis de eadem), care face imposibilă judecarea unui nou litigiu între aceleaşi părţi, pentru acelaşi obiect, cu aceeaşi cauză (exclusivitatea), iar lato sensu semnifică efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat (res judicata), care presupune că hotărârea beneficiază de prezumţia irefragabilă că exprimă adevărul şi că nu trebuie contrazisă de o altă hotărâre.

Aşadar, efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat, consacrat de art. 431 alin. (2) din C. proc. civ., se referă la imposibilitatea de a statua diferit asupra modului în care anterior au fost dezlegate anumite aspecte litigioase în raporturile dintre părţi, întrucât ceea ce s-a judecat este presupus a exprima adevărul raporturilor juridice dintre acestea (res iudicata pro veritate habetur). Într-o atare situaţie, efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat presupune existenţa unui proces în desfăşurare, în cadrul căruia se impun ca un "dat" dezlegările anterioare ale instanţei, spre deosebire de efectul negativ, reglementat de art. 431 alin. (1) din C. proc. civ., care opreşte o nouă judecată în fond (bis de eadem re ne sit actio), doar dacă există tripla identitate de elemente - părţi, obiect şi cauză.

În termenii consacraţi de art. 431 alin. (2) C. proc. civ., nu trebuie să fie întrunită tripla identitate de elemente ale raportului juridic transpus pe plan procesual, cum se întâmplă în cazul excepţiei autorităţii de lucru judecat, ci trebuie să existe doar o legătură cu lucrul judecat anterior, care să se impună noii judecăţi (în sensul de a nu se nesocoti ceea ce o instanţă a statuat deja jurisdicţional).

Pe de altă parte, dispoziţiile art. 435 C. proc. civ. reglementează modalitatea în care se produc efectele hotărârii judecătoreşti, cu valoare obligatorie, sub semnul relativităţii, în raporturile dintre părţi (şi succesorii acestora) şi în forma opozabilităţii faţă de terţii neparticipanţi la procedura judiciară, care vor putea face, însă, dovada contrară celor statuate prin hotărâre, în absenţa participării lor la proces.

Principiul relativităţii hotărârii judecătoreşti, atât sub aspectul efectelor obligatorii între părţi, cât şi al lucrului judecat, presupune că ceea ce a fost judecat să nu poată fi opus decât de către părţile în proces şi succesorii acestora. Fundamentul şi justificarea acestui principiu îl constituie contradictorialitatea şi dreptul la apărare, deoarece aceste părţi au participat în litigiu, au avut ocazia de a-şi susţine apărările, de a propune şi administra probe, de a dezbate pricina în contradictoriu şi de a exercita căile legale de atac. Este, prin urmare, just ca ele să respecte ceea ce s-a stabilit definitiv, atât în sensul inadmisibilităţii unei noi acţiuni identice (efectul negativ al lucrului judecat), cât şi în sensul că, între ele, chestiunile litigioase definitiv stabilite să nu mai poată fi contrazise, iar judecăţile respective trebuie avute în vedere ca premise cu valoare de adevăr juridic şi, în consecinţă, inatacabile în litigiile ulterioare (efectul pozitiv).

Având ca reper aceste premise de ordin teoretic, Înalta Curte consideră că este întemeiată susţinerea recurentei conform căreia, în soluţionarea cauzei, instanţa de apel a ignorat efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat ataşat sentinţei civile nr. 9884/22.06.2009, pronunţată în dosarul nr. x/2008 al Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială, rămasă definitivă (şi irevocabilă la epoca litigiului) prin decizia civilă nr. 518/03.02.2011 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, precum şi sentinţei civile nr. 4795/16.06.2017, pronunţată în dosarul x/2013 al Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, secţia a II-a civilă. Prin aceste hotărâri judecătoreşti, soluţionându-se litigii anterioare între S.C. A. S.R.L., pe de o parte, şi S.C. D. S.R.L., respectiv E., pe de altă parte, vizând anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. x/17.09.2002, reprezentând titlul prin care autoarea recurentei-pârâte a dobândit imobilul în litigiu, s-a constatat buna-credinţă a dobânditoarei.

Astfel, se constată că, deşi apare ca fiind reală apărarea intimatei reclamante care susţine că părţile nu s-au judecat anterior în litigii vizând revendicarea bunului, cererea din acel litigiu prin care se solicita lăsarea în deplină proprietate a bunului fiind accesorie celei vizând anularea contractului şi având sensul de repunere a părţilor în situaţia anterioară încheierii actului, totuşi în litigiile purtate între acele părţi instanţele au dezlegat aspecte litigioase care se impun în cauza de faţă cu putere de lucru judecat.

Potrivit hotărârilor menţionate, s-a statuat că S.C. D. S.R.L. - primul dobânditor prin cumpărare - a fost de bună-credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare întrucât s-a întemeiat pe menţiunile de carte funciară, conform cărora numitul E. (vânzătorul construcţiei) era proprietarul acesteia, iar S.C. A. S.R.L. era proprietara terenului înstrăinat (pe care era situată respectiva construcţie).

S-a reţinut, în considerentele aceloraşi hotărâri, că demersul S.C. A. S.R.L. de a solicita anularea înstrăinării sub motiv că, în realitate, aceasta ar fi fost proprietara construcţiei (iar nu E.) - aspect rezultat şi din desfiinţarea ulterioară a contractului de asociere în construcţii şi, respectiv, a procesului-verbal de recepţie - este unul fundamentat pe propria turpitudine a părţii, ceea ce nu îl face apt de a obţine protecţie juridică.

Această statuare cu privire la poziţia subiectivă lipsită de corectitudine a fost întemeiată pe faptul că S.C. A. S.R.L., prin reprezentanţii săi, a fost prezentă la data încheierii şi semnării contractului de vânzare-cumpărare, întărind astfel ideea că nu societatea, ci numitul E. era proprietarul construcţiei, de vreme ce nu a formulat nicio obiecţiune în legătură cu transferul dreptului de proprietate asupra construcţiei cu privire la care acum susţine că îi aparţinea inclusiv la data încheierii contractului autentificat sub nr. x/17.09.2002.

În acelaşi sens, s-a reţinut că hotărârea judecătorească de care s-a prevalat S.C. A. SRL- sentinţa civilă nr. 3519/1.10.1997 a Tribunalului Bucureşti - ca reprezentând titlul său de proprietate asupra construcţiei nu era înscrisă în cartea funciară la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare, pentru a fi astfel opozabilă terţilor.

Ca atare, instanţele anterioare au constatat, pe de o parte, că nu pot să reţină existenţa unei cauze de nulitate absolută la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar pe de altă parte, existenţa bunei-credinţe a subdobânditorului S.C. D. S.R.L. la încheierea contractului întrucât aceasta s-a încrezut în menţiunile de carte funciară.

Or, faţă de aceste dezlegări jurisdicţionale intrate sub autoritatea lucrului judecat şi care se opuneau sub aspectul efectului pozitiv al acestora, reglementat de art. 431 alin. (2) C. proc. civ., Înalta Curte consideră că decizia din apel reţine în mod greşit lipsa de relevanţă a statuărilor anterioare pe care nu le apreciază ca fiind valorificabile în ipoteza acţiunii în revendicare imobiliare de faţă.

O astfel de apreciere a instanţei de apel este eronată, întrucât face doar o trimitere formală la efectul pozitiv al lucrului judecat al sentinţelor anterior menţionate, cu privire la care, deşi le reţine dezlegările, nu identifică judicios legătura pe care acestea o au cu judecata acţiunii în revendicare, ignorând realitatea raporturilor juridice dintre părţi.

Înalta Curte subliniază faptul că acţiunea în revendicare a fost întemeiată de reclamantă pe ipoteza comparării titlurilor părţilor, în condiţiile în care ambele părţi deţin titluri prin care fac dovada derivată a dreptului lor, pentru a se stabili care dintre acestea este preferabil.

În acest context, nu poate fi ignorat faptul că prin contractul de vânzare autentificat sub nr. x/17.09.2002, ce reprezintă titlul autoarei directe a recurentei pârâte, S.C. A. S.R.L. a consimţit, prin reprezentantul său, la vânzarea întregului ansamblu imobiliar compus din teren şi construcţie, astfel încât, devine esenţial în soluţionarea revendicării în ce măsură sunt valide sau nu, actele succesive de înstrăinare a bunurilor de la reclamantă şi până la pârâtă, hotărârile pronunţate anterior în litigiile dintre părţi dobândind astfel o relevanţă specifică justificată şi de necesitatea respectării principiului securităţii raporturilor juridice.

Or, în condiţiile în care acţiunile în anularea contractului de vânzare autentificat sub nr. x/17.09.2002 prin care reclamanta şi E. au înstrăinat imobilele teren şi construcţie către S.C. D. S.R.L. au fost respinse, contractul fiind declarat valid şi neafectat de anularea convenţiei dintre reclamantă şi E., care îi era şi reprezentant, motivat de buna credinţă a cumpărătoarei şi de faptul că dobânditoarea nu trebuie afectată de maniera ilicită în care între societate şi reprezentanţii săi au fost încheiate anumite acte, în operaţiunea de comparare a titlurilor invocate de părţi se impunea ca instanţa de apel să ţină seama de puterea de lucru judecat a hotărârilor judecătoreşti prin care acţiunile în nulitate au fost respinse şi contractul a fost menţinut, urmând ca acest act juridic să producă între părţi şi succesorii lor efectele specifice.

În raport de acest din urmă aspect, Înalta Curte consideră întemeiată susţinerea recurentei, subsumată motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., potrivit căreia aptitudinea de a opune ea însăşi reclamantei drepturile dobândite, derivate atât din consimţământul dat de S.C. A. S.R.L. la înstrăinare (ca vânzător direct în cazul terenului, respectiv indirect în cazul construcţiei), cât şi în urma litigiilor purtate anterior între părţi, i-a fost transmisă odată cu proprietatea bunului, în baza temeiului general reglementat de art. 1282 alin. (2) C. civ., căruia i se suprapune şi un temei specific prevăzut de art. 1673 alin. (2) din acelaşi act normativ. Potrivit acestor dispoziţii legale "odată cu proprietatea cumpărătorul dobândeşte toate drepturile şi acţiunile accesorii ce au aparţinut vânzătorului în strânsă legătură cu bunul care face obiectul vânzării."

Printr-un alt motiv de recurs, subsumat cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta susţine că decizia atacată este dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material, respectiv cu încălcarea dispoziţiilor art. 14 alin. (2) C. civ. potrivit căruia buna credinţă se prezumă până la proba contrară, susţinând că instanţa de apel a ignorat această prezumţie, probele avute în vedere de instanţă (analizate pe larg prin cererea de recurs) nefiind apte să o răstoarne.

Analizând criticile efective invocate de recurentă în susţinerea acestui motiv de recurs, astfel cum au fost acestea sintetizate la pct. 4 de mai sus, Înalta Curte constată că ele pun în discuţie temeinicia deciziei recurate, partea deducând judecăţii împrejurări de fapt legate de atitudinea subiectivă a recurentei şi solicitând instanţei să reanalizeze probele administrate, cu efectul modificării, astfel, a situaţiei de fapt reţinută de instanţa de apel.

Or, astfel cum s-a expus anterior, instanţa de recurs efectuează un control exclusiv de legalitate, fiind ţinută de situaţia de fapt stabilită de instanţa de apel, sens în care aceste aspecte nu pot face obiectul controlului judiciar în recurs atât timp cât se raportează în mod explicit la modul de interpretare şi evaluare a circumstanţelor concrete ale cauzei care ţin de situaţia de fapt conturată de probele administrate.

Printr-o altă critică, încadrată de recurentă în cazul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., se invocă greşita aplicare de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 901 C. civ., partea susţinând că este titulara dreptului de proprietate asupra apartamentului şi terenului aferent, pretinzând, astfel, că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de texul legal care reglementează dobândirea cu bună-credinţă a unui drept tabular.

Deşi motivul invocat se încadrează în cazul de casare indicat, acesta este însă nefondat.

Astfel, potrivit art. 56 din Legea nr. 71/2011 privind punerea în aplicare Legii nr. 287/2009 privind C. civ. "(1) Dispoziţiile C. civ. privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. (2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi."

Or, deşi invocă incidenţa art. 901 C. civ., căruia i se aplică prorogarea reglementată de art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, recurenta nu evidenţiază îndeplinirea condiţiilor prevăzute de acest din urmă temei legal vizând finalizarea lucrărilor de cadastru pentru unitatea administrativ-teritorială pe teritoriul căreia este situat imobilul, în speţă Municipiul Bucureşti, pentru a justifica operabilitatea în cazul său a dispoziţiilor relevate din C. civ. vizând dobândirea cu bună-credinţă a dreptului tabular de referinţă.

O altă critică susţinută de recurentă şi încadrată de aceasta tot în cazul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. vizează nelegalitatea deciziei recurate ca urmare a nesocotirii de către instanţa de apel a regulilor publicităţii materiale, excepţie de la principiul nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet (nimeni nu-i poate transmite altuia mai multe drepturi decât are el însuşi), reglementat prin dispoziţiile art. 34 din Legea nr. 7/1996, în vigoare la data dobândirii dreptului de proprietate de către autoarea S.C. D. S.R.L..

În esenţă, recurenta a precizat că, în cauză, cu ocazia comparării titlurilor de proprietate, Curtea de Apel Bucureşti a omis aceste dispoziţii legale, în temeiul cărora autorul pârâtei dobândind de la E. prin contract de vânzare cumpărare, cu bună credinţă şi întemeindu-se pe conţinutul cărţii funciare (la momentul vânzării E. fiind înscris în cartea funciară ca proprietar al construcţiei) a devenit proprietarul de drept al imobilului apartament, S.C. A. S.R.L. neiniţiind în termenul de 3 ani acţiunea în rectificare de carte funciară, astfel încât, şi din această perspectivă, analiza instanţei de apel este greşită, fiind realizată cu încălcarea regulilor de carte funciară, care consolidează definitiv titlul autorului pârâtei.

Critica recurentei apare a fi întemeiată.

În speţă, în raport de prevederile art. 56 din Legea nr. 71/2011 privind punerea în aplicare a noului C. civ., sunt incidente dispoziţiile Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare.

Potrivit art. 34 din Legea nr. 7/1996, forma în vigoare la momentul dobândirii construcţiei de către S.C. D. S.R.L. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18.09.2002, "cuprinsul cărţilor funciare se consideră exact, în folosul acelei persoane care a dobândit, prin act juridic cu titlu oneros, un drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului n-a fost înscrisă în cartea funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă nu a cunoscut, pe de altă cale, această inexactitate".

Din dispoziţia legală redată în precedent rezultă că în sistemul publicităţii materiale a cărţilor funciare, întemeindu-se cu bună credinţă pe cuprinsul cărţii funciare, terţii pot să dobândească drepturi reale, întrucât cartea funciară, în reglementarea Legii nr. 7/1996, garantează atât existenţa, cât şi valabilitatea drepturilor înscrise în folosul terţilor subdobânditori de bună-credinţă.

Cu alte cuvinte, în sistemul cărţii funciare, o persoană poate dobândi, prin efectul înscrierii efectuate, cu bună-credinţă şi bazându-se pe conţinutul cărţii funciare, în condiţiile temeiului legal analizat, un drept real, chiar dacă cel care i l-a transmis nu-l avea, situaţie care, într-adevăr, constituie o veritabilă excepţie de la principiul nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet (nimeni nu-i poate transmite altuia mai multe drepturi decât are el însuşi) invocat de recurentă, dar şi de la regula resoluto iure dantis, resolvitur et ius accipientis (anularea actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial).

Se constată că, deşi premisele avute în vedere de dispoziţia legală evocată sunt întrunite în speţă în ce priveşte autorul recurentei, S.C. D. S.R.L., instanţa de apel nu a făcut aplicarea lor cu prilejul comparării titlurilor părţilor părţilor (mai exact a modurilor de dobândire a proprietăţii relevate de părţi). De altfel, analiza curţii de apel s-a limitat la compararea modului în care reclamanta a dobândit dreptul(prin sentinţa civilă nr. 3519/1.10.1997), cu modul în care pârâta a dobândit dreptul de la S.C. D. S.R.L. (prin contractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 10.11.2015), fără a verifica în continuare modul de dobândire a dreptului de către autoarea recurentei, aspect invocat în cauză de căte pârâtă cu scopul de a dovedi caracterul cert al proprietăţii sale. Dacă ar fi procedat astfel, instanţa de apel ar fi constatat aplicabilitatea în favaoarea autorului pârâtei recurente a regulilor specifice sistemul publicităţii materiale a cărţilor funciare, astfel cum au fost sintetizate în precedent, cu consecinţe evidente asupra preferabilităţii modului de dobândire a proprietăţii invocat de pârâtă. Aceasta întrucât consecinţa de drept material, specifică sistemului de publicitate imobiliară bazat pe cartea funciară constă în aceea că terţul care dobândeşte, prin act juridic cu titlu oneros un drept real, întemeindu-se cu bună-credinţă pe cuprinsul cărţii funciare, devine şi rămâne titularul lui, chiar dacă autorul nemijlocit nu a avut acel drept, dacă titularul al cărui drept a fost vătămat prin înscriere, nu a formulat acţiunea în rectificarea cărţii funciare în termen scurt de 3 ani, potrivit conform art. 38 din Legea nr. 7/1996, varianta în vigoare la epoca dobândirii dreptului de către S.C. D. S.R.L..

În contrast cu cele mai sus precizate, deşi reţine că buna-credinţă a autorului pârâtei fusese constatată în litigiile anterioare, curtea de apel nu a făcut în niciun fel aplicarea regulilor publicităţii imobiliare prevăzute de Legea nr. 7/1996. Mai mult, deşi reţine că la momentul înstrăinării vânzătorii aveau înscris în cartea funciară dreptul de proprietate asupra imobilului (E. asupra construcţiei şi S.C. A. S.R.L. asupra terenului) şi că dobânditorii, la rândul lor, şi-au înscris drepturile dobândite prin cele două înstrăinări succesive, procedând la compararea de titluri în cadrul acţiunii în revendicare, instanţa de apel ignoră cu desăvârşire regulile publicităţii imobiliare.

Printr-o altă critică, subsumată aceluiaşi motiv de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a mai susţinut greşita aplicare a dispoziţiilor art. 563 C. civ. în privinţa imobilului teren indiviz aferent imobilului apartament, asupra căruia reclamanta nu deţine titlu.

Acest motiv de recurs este întemeiat.

Într-adevăr, se constată că prin decizia recurată, Curtea de Apel Bucureşti a dispus obligarea pârâtei la lăsarea în deplină proprietare şi liniştită posesie a imobilului teren indiviz în suprafaţă de 51,35 mp, aferent imobilului apartament.

Această statuare a instanţei de apel este nelegală.

Astfel, obligând pârâta la prestaţia arătată anterior, instanţa de apel a constatat în mod nelegal că reclamanta s-ar regăsi în situaţia premisă cerută de art. 563 alin. (1) C. civ. pentru promovarea unei acţiuni în revendicare, respectiv aceea în care a pierdut stăpânirea materială a bunului şi solicită restituirea acestuia de la cel care îl deţine fără temei juridic, câtă vreme cea împotriva căreia îşi îndreaptă pretenţiile este chiar subdobânditoarea cu titlu particular al imobilului teren, urmare a transmisiunilor succesive intervenite (între reclamantă şi S.C. D. S.R.L., potrivit contractului de vânzare-cumpărare din 2002 şi, ulterior, între S.C. D. S.R.L. şi pârâtă, în baza contractului de vânzare-cumpărare din 2015).

Or, faţă de acest context, cu temei susţine recurenta, că reclamanta nu este în poziţia unui proprietar care să fi pierdut posesia bunului spre a cărei redobândire să tindă prin promovarea unei acţiuni în revendicare, câtă vreme dreptul de proprietate a ieşit din patrimoniul său conform contractelor de vânzare-cumpărare anterior menţionate, contracte valide, aflate în fiinţă, neanulate de vreun organ jurisdicţional ori invalidate în alt mod.

Înalta Curte nu poate reţine, în acest context, apărarea intimatei potrivit căreia menţiunea obligării pârâtei să-i lase în deplină proprietare şi liniştită posesie a imobilului teren indiviz în suprafaţă de 51,35 mp, aferent imobilului apartament ar reprezenta o simplă eroare materială care poate fi îndreptată în procedura prevăzută de art. 442 C. proc. civ., nesusceptibilă, astfel, de a face obiect al căii de atac a recursului conform art. 445 din acelaşi act normativ.

În acest sens, Înalta Curte are în vedere că, deşi soluţia nu este motivată în cuprinsul hotărârii instanţei de apel, modul de structurare a dispozitivului evidenţiază că statuarea instanţei este rezultatul procesului deliberativ al judecătorilor, iar nu o simplă eroare materială.

În fine, printr-un alt motiv de recurs, încadrat de recurentă tot în cazul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., se invocă nelegalitatea deciziei recurate din perspectiva greşitei aplicări a dispoziţiilor legale privind uzucapiunea de scurtă durată, respectiv a uzucapiunii tabulare reglementată de art. 931 C. civ.

Se remarcă faptul că în susţinerea acestui motiv de recurs recurenta invocă, extrem de lacunar, faptul că nelegalitatea săvârşită de instanţa de apel este legată de aplicarea eronată a dispoziţiilor art. 14 alin. (2) C. civ. privind prezumţia de bună credinţă a pârâtei, după cum a argumentat în cuprinsul criticilor vizând acest din urmă aspect.

Înalta Curte nu poate reţine ca fondat acest motiv de recurs întrucât, pe de o parte, după cum mai sus s-a arătat, aspectele vizând buna credinţă a pârâtei nu au putut fi analizate de către instanţa de recurs întrucât priveau aspecte de netemeinicie a hotărârii instanţei de apel, iar o asemenea analiză este incompatibilă cu cale a de atac a recursului.

Pe de altă parte, în legătură cu acest caz de casare, recurenta nu susţine alte argumente de natură să constituie critici veritabile de nelegalitate a deciziei instanţei de apel în raport de statuările acesteia sub aspectele analizate.

Faţă de ansamblul considerentelor expuse anterior, Înalta Curte va constata caracterul nelegal al deciziei atacate, aceasta fiind dată cu încălcarea deopotrivă a efectului pozitiv al lucrului judecat anterior, precum şi a regulilor de carte funciară aplicabile în operaţiunea comparării titlurilor în cadrul acţiunii în revendicare, ceea ce atrage incidenţa motivelor de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 7 şi 8 C. proc. civ.

Conform art. 497 alin. (1) C. proc. civ., urmare a admiterii recursului, decizia va fi casată şi cauza trimisă spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

Cu ocazia rejudecării, se vor avea în vedere, conform art. 501 alin. (1) C. proc. civ., dezlegările date prin prezenta decizie asupra modalităţii în care atât efectul pozitiv al lucrului judecat dedus din sentinţa civilă nr. 9884/22.06.2009, pronunţată în dosarul nr. x/2008 al Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială şi sentinţa civilă nr. 4795/16.06.2017, pronunţată în dosarul x/2013 al Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, secţia a II-a civilă, în sensul art. 431 alin. (2) C. proc. civ., precum şi incidenţa regulilor publicităţii materiale prevăzute de Legea nr. 7/1996, în forma aplicabilă la momentul dobândirii dreptului de proprietate de autoarea pârâtei recurente, S.C. D. S.R.L., se reflectă în operaţiunea de comparare a titlurilor opuse de părţi cu privire la imobilul construcţie.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta B. împotriva deciziei nr. 964A din 4 iulie 2023 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 23 aprilie 2024.