Ownership by accession claim fails: no building permit bars court recognition of property right.

Şedinţa publică din data de 16 aprilie 2024

Deliberând asupra cauzei de faţă, reţine următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Cererea de chemare în judecată.

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti la data de 4 septembrie 2018, reclamanţii A. si B. au chemat în judecată pârâţii C., D., E., F., G., H., I. si J., solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa în cauză să constate că au dobândit dreptul de proprietate, prin accesiune imobiliară, asupra construcţiei ridicate pe terenul în suprafaţă de 400,001 mp situat în Bucureşti, str. x - 137, nr. cadastral x.

În drept, au invocat dispoziţiile art. 492 şi urm. C. civ.

2. Sentinţa pronunţată în primă instanţă de Tribunalul Bucureşti

Învestit prin declinarea competenţei, prin sentinţa civilă nr. 1949 pronunţată la data de 22 decembrie 2021, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă a respins ca inadmisibilă acţiunea civilă.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti

Prin decizia civilă nr. 792 A/2022 din data de 19 mai 2022, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a-IV-a civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanţii-reclamanţi A. şi B., împotriva sentinţei civile nr. 1949/22.12.2021 pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă în dosarul nr. x/2018.

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti au declarat recurs reclamanţii A. şi B., criticând soluţia pentru nelegalitate.

În cuprinsul memoriului de recurs, recurenţii au apreciat că atât sentinţa de fond, cât şi decizia pronunţată în apel sunt nelegale pentru următoarele considerente:

Terenul, care este proprietatea privată a acestora, nu poate să facă nicidecum parte din vreun parc, scuar ori grădină publică, iar Primăria Sectorului 5, care iniţial eliberase certificat de urbanism pentru acest teren, ulterior s-a răzgândit şi, fără vreun act de expropriere, a considerat că terenul care le aparţine are destinaţia de parc sau grădină publică, iar reclamanţii nu pot edifica pe acesta niciun fel de construcţii.

Au mai arătat că acţiunea a fost promovată în anul 2018, înainte de pronunţarea deciziei pronunţate în recurs în interesul legii nr. 13/2019 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, ceea ce ar reprezenta o aplicare retroactivă a dreptului prin apariţia unui nou izvor de drept.

Au susţinut că, în condiţiile în care Primăria de sector refuză să le elibereze autorizaţia de construcţie, are loc o încălcare a dreptului conferit de art. 1, Protocolul 1 din CEDO.

Se mai arată că instanţele naţionale sunt obligate să aplice cu prioritate dreptul şi legislaţia europeană în raport cu legislaţia naţională, conform art. 20 din Constituţia României.

În cauză, fără să motiveze în vreun fel, instanţa de apel a pronunţat o hotărâre care încalcă prevederile CEDO şi lasă fără substanţă atât dreptul lor de proprietate asupra construcţiei, cât şi dreptul lor de proprietate asupra terenului dobândit prin act autentic, pe care Primăria îl consideră parc sau grădină publică. Consideră că este o încălcare evidentă a dreptului lor de proprietate privată pe care instanţele naţionale refuză să îl ocrotească, ignorând principiul aplicării cu prioritate a tratatelor internaţionale ratificate de România, în speţă Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.

În drept, s-au invocat dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Intimaţilor li s-au comunicat motivele de recurs, iar aceştia nu au depus întâmpinare la dosarul cauzei.

Prin rezoluţia din data de 31 ianuarie 2023, s-a dispus întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului conform art. 493 alin. (2) C. proc. civ., după efectuarea procedurilor de comunicare menţionate de dispoziţiile art. 490 alin. (2) C. proc. civ.

Prin încheierea completului de filtru din 12 decembrie 2023 a fost admis în principiu recursul, fiind fixat termen de judecată la 16 aprilie 2024, în şedinţă publică, pentru soluţionarea recursului.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Recursul recurenţilor-reclamanţi a fost întemeiat pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susţinându-se, în esenţă, că în mod greşit instanţa de apel a dat eficienţă dispoziţiilor Deciziei pronunţate în recursul în interesul legii nr. 13/2019, fiind nesocotit art. 1 din Protocolul 1 adiţional la Convenţia europeană a drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale.

Potrivit art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., casarea hotărârii se poate cere "când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material".

Textul are în vedere situaţiile în care instanţa recurge la textele de lege care sunt de natură să ducă la soluţionarea cauzei, dar fie le încalcă, în litera sau spiritul lor, fie le aplică greşit, interpretarea pe care le-o dă fiind prea întinsă sau prea restrânsă ori cu totul eronată.

Pentru a verifica în ce măsură aplicarea dispoziţiilor legale incidente a fost realizată în mod judicios de către instanţa de apel, Înalta Curte apreciază necesar a expune circumstanţele relevante de fapt, astfel cum acestea au fost reţinute de instanţele de fond, care nu mai pot fi repuse în discuţie în calea de atac a recursului, acesta vizând, în cadrul procesual reglementat de art. 488 din C. proc. civ., aspecte de nelegalitate şi nu de netemeinicie.

Astfel, Înalta Curte are în vedere că obiectul dedus judecăţii primei instanţe prin cererea de chemare în judecată este reprezentat de solicitarea de a se constata accesiunea imobiliară artificială cu privire la construcţia edificată de reclamanţi pe terenul dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. x la 14.03.2005 de Biroul Notarului Public K., în cadrul căruia s-a menţionat că, pentru teren, vânzătorii au obţinut certificatul de urbanism nr. x/29.12.2004 eliberat de Primăria Sectorului 5 Bucureşti; reclamanţii au obţinut la data de 29.06.2005 certificatul de urbanism nr. 1143-9 necesar pentru eliberarea autorizaţiei de construire, însă aceasta nu a mai fost emisă, deşi edificarea construţiei a început şi s-a finalizat.

Verificând decizia prin prisma modalităţii de aplicare a dispoziţiilor deciziei pronunţate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie nr. 13/2019 privind accesiunea imobiliară artificială, Înalta Curte constată că, în mod just, instanţa de apel a aplicat şi interpretat prevederile legale incidente astfel cum au fost acestea interpretate prin decizia menţionată, considerând că, în realitate, reclamanţii tind a obţine pronunţarea unei hotărâri privind dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiei prin accesiune imobiliară artificială de către instanţele judecătoreşti, prin eludarea normelor privind autorizarea şi disciplina în construcţii emise de către legiuitor, spre a se intabula ulterior titlul astfel obţinut în cartea funciară.

Curtea de apel a argumentat că în mod corect prima instanţă a dat eficienţă, în situaţia expusă, deciziei nr. 13/2019 pronunţate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Completul competent să judece recursul în interesul legii.

Se reţine că, prin Decizia nr. 13 din 3 iunie 2019 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în admiterea recursului în interesul legii promovat de Colegiul de conducere al Curţii de Apel Bucureşti, în interpretarea şi aplicarea art. 492 din C. civ. din 1864, art. 579 alin. (1), art. 577 alin. (2) din C. civ., art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările şi completările ulterioare şi art. 37 alin. (1) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, s-a stabilit că: "Lipsa autorizaţiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoaşterea pe cale judiciară, în cadrul acţiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcţii realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii".

Conform art. 517 alin. (4) C. proc. civ., dezlegarea dată problemelor de drept, printr-o decizie pronunţată în recurs în interesul legii, este obligatorie pentru instanţe şi opozabilă erga omnes de la publicarea deciziei în Monitorul Oficial.

Decizia este aplicabilă, de la momentul menţionat, atât cauzelor pendinte, cât şi celor care se introduc ulterior pe rolul instanţelor, astfel că este irelevant faptul că demersul judiciar de faţă a fost înregistrat pe rolul instanţei în anul 2018, procesul fiind în curs de judecată în faţă primei instanţe la data publicării deciziei menţionate la 3 iunie 2019. De altfel, decizia pronunţată în interesul legii stabileşte interpretarea corectă a unor dispoziţii legale, acestea fiind în vigoare anterior promovării prezentului demers judiciar, astfel încât nu se poate susţine încălcarea principiului neretroactivităţii legii civile consacrat de art. 6 alin. (1) teza a II-a din C. civ.

În considerentele deciziei menţionate, instanţa supremă a explicat, în paragrafele 60 şi 61, că dreptul de a construi este o prerogativă ce intră în conţinutul juridic al dreptului de proprietate, făcând parte din dreptul de dispoziţie materială asupra imobilului, care este supus unor reguli speciale în materia amenajării teritoriului şi a urbanismului, astfel încât, cu prilejul dovedirii faptului edificării, ce stă la baza prezumţiei de proprietate, trebuie dovedită şi respectarea tuturor condiţiilor legale privind autorizarea efectuării lucrărilor de construcţii. Altfel spus, reclamantul trebuie să dovedească nu numai faptul juridic al construirii, ci şi caracterul licit al conduitei sale, în sensul că exercitarea dreptului său de dispoziţie materială asupra terenului s-a făcut cu respectarea restricţiilor cuprinse în documentaţiile de amenajare a teritoriului şi de urbanism.

Prin normele în materia amenajării teritoriului şi urbanismului se limitează exercitarea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, aceste norme constituind în acelaşi timp şi temei al limitării exercitării dreptului de proprietate asupra construcţiilor.

Aceste considerente oferă un răspuns criticilor recurenţilor reclamanţi care au considerat că soluţia pronunţată în cauză conduce la încălcarea unor prerogative care intră în conţinutul juridic al dreptului lor de proprietate.

În ceea ce priveşte pretinsa încălcare a prevederilor art. 1 din Protocolul 1 adiţional la Convenţia europeană a drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale, prin aceeaşi decizie pronunţată în recursul în interesul legii s-a făcut trimitere la considerentele unei decizii a instanţei de contencios constituţional, în care s-a arătat în mod expres că "regimul legal al construcţiilor nu are legătură cu ocrotirea dreptului de proprietate. În măsura în care, însă, (…) exercitarea dreptului de proprietate se abate de la prevederile legale imperative, titularul dreptului de proprietate va suporta sancţiunile stabilite de lege, fără a se putea apăra invocând principiul constituţional al ocrotirii proprietăţii" (Decizia nr. 697 din 25 mai 2010).

Astfel, Curtea Constituţională, în jurisprudenţa formată în legătură cu diferitele prevederi din Legea nr. 50/1991, având în vedere şi jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, s-a pronunţat în mod constant în sensul că limitările legate de autorizaţia de construire sunt instituite prin lege în interes public, în cadrul controlului statal asupra amenajării teritoriului, urbanismului şi autorizării executării lucrărilor de construcţii, ce caracterizează regimul juridic al construcţiilor.

Prin urmare, în mod just instanţa de apel a reţinut că protecţia oferită de art. 1 din Protocolul 1 adiţional la Convenţia europeană a drepturilor omului este asigurată doar în privinţa bunurilor dobândite în mod legal.

În acest sens, considerentele deciziei pronunţate în interesul legii au arătat în ce constă eludarea normelor legale privind regimul legal al construcţiilor în cazul pronunţării unei hotărâri judecătoreşti de admitere a cererii de constatare a dreptului de proprietate asupra construcţiei edificate fără autorizaţie de construire:

"76. În această privinţă, art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 prevede că "dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizaţiei de construire, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, precum şi a celorlalte dispoziţii legale în materie şi a unei documentaţii cadastrale".

77. În acelaşi sens, art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, introdus prin pct. 7 din Legea nr. 197/2016, începând cu 4 noiembrie 2016, dispune că "Dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare (...), care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor (...)".

78. Din conţinutul prevederilor legale citate rezultă cu evidenţă că, în lipsa autorizaţiei de construire, a certificatului de atestare care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, construcţia nu poate fi intabulată în cartea funciară."

Potrivit art. 37 alin. (2) din Legea nr. 50/1991, "Lucrările de construcţii autorizate se consideră finalizate dacă s-au realizat toate elementele prevăzute în autorizaţie şi dacă s-a efectuat recepţia la terminarea lucrărilor (...)". Câtă vreme, potrivit art. 37 alin. (5), construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia nu se considera finalizate, în privinţa acestora, nu se poate elibera de către autoritatea competentă procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, ceea ce conduce la imposibilitatea intabulării.

Astfel, în lipsa autorizaţiei de construire, dreptul de proprietate asupra construcţiei nu ar putea fi recunoscut de autorităţile administrative, în sensul că titularul nu ar putea să solicite înscrierea construcţiei în evidenţele fiscale şi de publicitate imobiliară, neavând, în consecinţă, nici posibilitatea de a dispune de acest drept; concluzia care se impune este aceea că, prin cererea de constatare pe cale judiciară a dreptului de proprietate asupra construcţiei, titularul tinde să înlăture impedimentul legal al constatării dreptului pe cale administrativă şi să înfrângă legitimitatea refuzului autorităţilor printr-o hotărâre judecătorească ce beneficiază de efectele prevăzute de C. proc. civ., cu consecinţa eludării dispoziţiilor legale imperative care impun obligaţia de a obţine autorizaţia de construire.

Este de observat că instanţa de apel a subliniat şi faptul că reclamanţii "au posibilitatea de a urma procedura Legii nr. 50/1991 pentru a intra în legalitate cu privire la construcţie şi de a-şi intabula dreptul de proprietate asupra construcţiei, în măsura în care îndeplinesc cerinţele prevăzute de lege, nefiind necesară o hotărâre judecătorească prin care să se constate dreptul de proprietate".

În acest sens sunt considerentele deciziei nr. 13/2009 pronunţate în recursul în interesul legii:

"89. Se constată că proprietarul terenului are posibilitatea să urmeze procedura Legii nr. 50/1991 pentru intrarea în legalitate cu privire la construcţia realizată pe terenul său, acţiunea în constatarea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliară artificială nefiind reglementată ca o opţiune a constructorului în raport cu legea specială care reglementează autorizarea construcţiilor. Autorizaţia de construire poate fi emisă nu numai înainte de realizarea construcţiei, dar şi ulterior, în procedura intrării în legalitate, prevăzută de 28 din Legea nr. 50/1991 şi art. 59 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991.

90. După intrarea în legalitate, prin obţinerea tuturor autorizaţiilor prevăzute de legea specială, în temeiul procesului-verbal încheiat la terminarea lucrărilor, constructorul, proprietar al terenului, are posibilitatea să îşi intabuleze dreptul de proprietate asupra construcţiei, nefiind necesară o hotărâre judecătorească prin care să se constate dreptul de proprietate."

În ceea ce priveşte celelalte susţineri ale reclamanţilor, formulate prin cererea de recurs, relative la "destinaţia de parc sau grădină publică a terenului", Înalta Curte notează că acestea tind la a supune analizei instanţei de recurs probele administrate în cauză, a căror evaluare în prezenta fază procesuală nu este posibilă, în raport cu dispoziţiile art. 488 din C. proc. civ., care limitează controlul instanţei de recurs la cercetarea cazurilor de nelegalitate reglementate de acest text legal.

Susţinerile recurenţilor reclamanţi în sensul că, în circumstanţele speţei, dreptul de proprietate asupra terenului este lăsat fără substanţă, precum şi cele vizând conduita autorităţii publice locale nu pot fi circumscrise unor critici de nelegalitate în privinţa soluţiei pronunţate în cauză, instanţa nefiind învestită cu o cerere prin care să se tindă la repararea unor prejudicii rezultate din ipotezele expuse mai sus, cererea de chemare în judecată având ca obiect solicitarea de a se constata dobândirea dreptului de proprietate, prin accesiune imobiliară, asupra construcţiei ridicate pe teren.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenţii-reclamanţi A. şi B. împotriva deciziei nr. 792A din 19 mai 2022 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenţii-reclamanţi A. şi B. împotriva deciziei nr. 792A din 19 mai 2022 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi F., J., E., I., D., H., C. şi G..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 16 aprilie 2024.