Seller’s warranty against eviction: consummation of legal disturbance via settlement with third-party claimants despite retention of property

Acţiune în constatarea nulităţii absolute a unui contract de vânzare-cumpărare. Tranzacţie încheiată între cumpărătorul bunului şi terţul evingător. Tulburare de drept. Obligaţia vânzătorului de garanţie contra evicţiunii provenind din fapta unui terţ

Cuprins pe materii: Drept civil. Obligaţii. Contracte

Index alfabetic: contract de vânzare-cumpărare

evicţiune

tulburare de drept

contracte subsecvente de vânzare-cumpărare

tranzacţie

C.civ., art. 1695, art. 1704, art. 1706

Câtă vreme titlul de proprietate al subdobânditorului imobilului a fost contestat de către terţii care, în considerarea calităţii lor de moştenitori ai celor care au formulat notificări în baza Legii nr. 10/2001, au promovat acţiune în constatarea nulităţii absolute a actului subsecvent de vânzare-cumpărare, ulterior constatării, prin hotărâre judecătorească definitivă, a nulităţii absolute a contractului iniţial de vânzare-cumpărare, nu se poate reţine că este vorba despre o simplă temere a cumpărătorului de a fi evins, ci, dimpotrivă, o astfel de împrejurare constituie o veritabilă tulburare de drept a acestuia în exerciţiul dreptului său de proprietate.

Faptul că acţiunea, prin care s-a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului subsecvent de vânzare-cumpărare, nu a fost soluţionată în fond nu are relevanţă din moment ce terţii au renunţat la judecată doar în urma încheierii cu subdobânditorul bunului a contractului de tranzacţie, în baza căruia acesta le-a achitat suma de 200.000 euro.

În această situaţie, evicţiunea s-a consumat, deşi nu s-a repercutat asupra imobilului dobândit prin contract de vânzare-cumpărare, ci asupra altor bunuri ale cumpărătorului (suma de bani, pe care a plătit-o terţilor evingători).

Prin urmare chiar dacă nu a pierdut bunul dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care cumpărătorul a încheiat o tranzacţie cu terţul evingător şi a plătit acestuia o sumă de bani, în schimbul renunţării de către terţ la dreptul asupra bunului, este îndeplinită condiţia existenţei tulburării de drept pentru activarea obligaţiei vânzătorului de garanţie pentru evicțiunea provenind din fapta terţului.

I.C.C.J., Secţia I civilă, decizia nr. 805 din 21 martie 2024

I. Circumstanţele cauzei

1. Pretenţiile deduse judecăţii

Prin cererea principală înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti-Secţia a III-a civilă la 27.06.2018, reclamanta A. S.R.L. a solicitat să se constate că pârâtele B. S.A., C. şi D. S.A. sunt debitori ai obligaţiei de garanţie contra evicţiunii, cu privire la imobilul - teren şi construcţii - situat în Bucureşti, precum şi să fie obligate, în solidar, la plata sumei de 961.800 lei, urmând ca realizarea creanţei faţă de pârâta B. S.A. - în insolvenţă să se facă în cadrul procedurii prevăzute de Legea nr. 85/2014.

La 7.08.2018, pârâta B. S.A. a formulat cerere de chemare în garanţie a pârâtelor C. şi D. S.A., solicitând obligarea acestora la suportarea pagubelor generate de obligarea sa la plata garanţiei pentru evicţiune solicitată de către reclamantă.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 130 din 8.02.2022, Tribunalul Bucureşti-Secţia a III-a a respins excepţiile lipsei calităţii de reprezentant a semnatarului cererii de chemare în judecată şi lipsei interesului reclamantei în constatarea nulităţii absolute a întregului contract de vânzare-cumpărare, a respins, ca neîntemeiată, cererea principală, a respins, ca rămasă fără obiect, cererea de chemare în garanţie, a obligat reclamanta la plata către pârâta B. S.A. a sumei de 27.707,36 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, a constatat că pârâta D. S.A. şi-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată şi a respins cererea pârâtei C. de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

3. Hotărârea pronunţată în apel

Împotriva acestei sentinţe civile, a declarat apel reclamanta, solicitând schimbarea sentinţei, în sensul admiterii acţiunii.

Prin decizia civilă nr. 302A din 23.02.2023, Curtea de Apel Bucureşti-Secţia a IV-a civilă a respins apelul, ca nefondat.

4. Recursul formulat în cauză

Împotriva acestei decizii civile, a declarat recurs reclamanta, solicitând casarea deciziei şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

Recurenta-reclamantă a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., susţinând că instanţa de apel a aplicat în mod greşit normele de drept material referitoare la garanţia pentru evicţiune, sens în care a învederat următoarele argumente:

Instanţa de apel a reţinut în mod greşit că nu a existat o tulburare de drept serioasă şi gravă, deşi, potrivit noului Cod civil, care guvernează contractul încheiat cu B. S.A., sunt permise cazurile de angajare a răspunderii pentru evicţiune fără a exista un proces finalizat definitiv, prin care cumpărătorul să fie evins. Astfel, art. 1.704 C.civ. reglementează posibilitatea ca cumpărătorul să evalueze tulburarea de drept şi să ceară vânzătorilor să acopere paguba creată prin plata făcută terţului evingător, în cazul în care cumpărătorul a decis să păstreze bunul cu plata unei sume către terţul evingător. Acest text este temeiul în baza căruia recurenta a negociat cu părţile din dosarul prezent şi cu ţerţii evingători şi a decis să păstreze bunul cumpărat şi să îi dezdăuneze pe terţi.

Este greşit raţionamentul instanţei de apel, în sensul că nu s-a dovedit o tulburare serioasă, ci doar o simplă temere. Instanţa de apel a făcut o analiză formală şi simplistă a noţiunii de tulburare de drept, rezumându-se a analiza doar regimul juridic al contractului de vânzare-cumpărare dintre pârâtele D. şi C., astfel că nu poate fi primită susţinerea că anularea unui contract nu-1 plasează pe cumpărător în situaţia unui cumpărător evins. În realitate, anularea primului contract deschide pentru terţ posibilitatea de a anula şi contractele subsecvente, cu scopul de a readuce terenul în patrimoniul D., de a o obliga pe aceasta la soluţionarea notificării depuse în baza Legii nr. 10/2001 şi de a obţine restituirea în natură.

Confirmarea de către judecătorul sindic a contractului de tranzacţie dovedeşte că acesta era necesar şi util în economia procedurii de lichidare, că un judecător a analizat contextul litigios în care s-a apreciat „salvarea” patrimoniului societăţii în lichidare de la complicaţiile privind o posibilă anulare a titlului debitoarei şi antrenarea acesteia în alte litigii civile, separat de procedura de lichidare. Prin urmare, recuperarea sumei plătite către familia X. trebuie analizată tot în contextul procedurii de faliment.

Nu era necesar să se formuleze o acţiune în răspundere delictuală contra pârâtelor D. S.A. şi C. şi una în răspundere contractuală împotriva lui C. (răspunderea pentru această parte este atrasă atât delictual, cât şi contractual) şi B. S.A., în măsura în care a existat un contract care a fost ulterior anulat, din moment ce izvorul răspunderii stă în modul în care D. şi C. au fraudat atât legea civilă, cât şi contractul. Atât timp cât a existat un contract care a fost anulat, obligaţiile născute din acel contract şi răspunderea părţilor este o problemă de aplicare a legii şi instanţa, în virtutea rolului activ, avea obligaţia de a da o calificare, după dezbateri contradictorii. Or, instanţa de apel a nesocotit principiul contradictorialităţii, din moment ce nu a pus în dezbatere calificarea juridică a răspunderii pârâtei D. S.A., pronunţându-se direct prin hotărâre, cu încălcarea art. 22 alin. (4)-(6) C.proc.civ.

Cu privire la pârâtele C. şi B. S.A., fiind antecesori ai reclamantei, acestea au obligaţia de garanţie, conform art. 1.706 din Codul civil. În egală măsură, acţiunea trebuia admisă şi în raport cu prevederile art. 1.339 din vechiul Cod civil. Chiar dacă nu s-ar fi admis acţiunea în raport cu pârâta D. S.A., decizia este nelegală în raport cu pârâtele C. şi B. S.A.

5. Apărările formulate în cauză

Intimata-pârâtă B. S.A. a depus întâmpinare, prin care a invocat excepţia nulităţii recursului, iar, în subsidiar, a solicitat respingerea acestuia ca nefondat.

Intimata-pârâtă D. S.A. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

6. Procedura de filtru

Prin încheierea din 18.01.2024, completul de filtru a respins excepţia nulităţii recursului, invocată prin întâmpinare, a admis în principiu recursul şi a fixat termen pentru soluţionarea acestuia în şedinţă publică.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând recursul de faţă, prin prisma motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C.proc.civ., Înalta Curte îl va admite, va casa decizia civilă recurată şi va trimite cauza, spre rejudecare, la aceeaşi instanţă de apel, pentru următoarele considerente de drept:

Potrivit art. 483 alin. (3) C.proc.civ., „recursul urmărește să supună instanței competente examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile”, iar, conform art. 486 alin. (1) lit. d) C.proc.civ., „cererea de recurs va cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiată recursul şi dezvoltarea lor”.

Din coroborarea acestor dispoziţii legale, rezultă că recursul este o cale extraordinară de atac, de reformare, prin care hotărârea este supusă controlului judiciar doar prin prisma conformităţii sale cu regulile de drept material şi/sau procesual, părţile putând-o critica numai pentru motivele prevăzute, în mod expres şi limitativ, la art. 488 alin. (1) pct. 1-8 C.proc.civ.

Recurenta-reclamantă a respectat aceste exigenţe legale, invocând argumente care se circumscriu motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi pct. 8 C.proc.civ. Chiar dacă în cuprinsul memoriului de recurs a fost invocat, în mod expres, doar motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., se constată că unele dintre argumente se subsumează motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C.proc.civ., din moment ce recurenta-reclamantă a susţinut încălcarea de către instanţa de apel a unor norme de drept procesual.

Având a analiza, cu prioritate, motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C.proc.civ., se reţine că recurenta-reclamantă a invocat încălcarea principiilor contradictorialităţii şi rolului activ al instanţei, argumentând că instanţa de apel nu a pus în dezbatere calificarea juridică a răspunderii civile a pârâtei D. S.A., pronunţându-se direct prin considerentele deciziei asupra acestei chestiuni şi făcând, în consecinţă, aplicarea prevederilor art. 478 alin. (3) C.proc.civ.

Înalta Curte constată că acest motiv de casare este fondat.

Se constată că prima instanţă a respins cererea principală ca nefondată, reţinând că, din moment ce reclamata a menţionat, în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare, că are cunoştinţă despre pretenţiile juridice invocate de terţii notificatori şi că înţelege să cumpere imobilul în atare condiţii, rezultă că aceasta a acceptat riscul producerii evicţiunii, ca urmare a tulburării de drept provenite din partea terţilor notificatori, renunţând implicit, dar inevitabil, la garanţia contra tulburării sale în liniștita posesie a imobilului cumpărat. În acest context, prima instanţă a apreciat că nu este îndeplinită ultima condiţie necesară pentru angajarea răspunderii pârâtelor pentru evicţiunea provenită din fapta terţului, respectiv aceea ca sursa evicţiunii să nu fi fost cunoscută de către cumpărător la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Respingând, ca nefondat, apelul declarat de reclamantă, instanţa de apel a schimbat considerentele hotărârii primei instanţe şi a procedat la analiza, pe două paliere distincte, a pretenţiilor deduse judecăţii: pe de o parte, pretenţia îndreptată împotriva pârâtei D. S.A. (care a avut calitatea de vânzător în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 804 din 03.03.2004, a cărui nulitate absolută s-a constatat prin sentinţa civilă nr. 560 din 18.03.2013, pronunţată de către Tribunalul Bucureşti-Secţia a IV-a civilă în dosarul nr. x/3/2009*), iar, pe de altă parte, pretenţiile formulate împotriva pârâtei C. (care a avut calitatea de vânzător în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 98 din 17.03.2004) şi a pârâtei B. S.A. (care a avut calitatea de vânzător în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 192 din 13.02.2013).

Referitor la pretenţia formulată împotriva pârâtei D. S.A., instanţa de apel a confirmat soluţia primei instanţe, argumentând că nu poate fi angajată răspunderea acesteia pentru evicțiune, întrucât este vorba despre o răspundere contractuală, iar efectul constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 804 din 03.03.2004 constă în desfiinţarea sa retroactivă și încetarea garanţiei pentru evicţiune. A mai reţinut instanţa de apel că, din moment ce reclamanta a urmărit să transfere răspunderea pârâtei D. S.A. pe tărâm delictual abia prin răspunsul la întâmpinare depus în apel, sunt incidente dispozițiile art. 478 alin. (3) C.proc.civ., potrivit cărora în apel nu poate fi schimbată cauza cererii de chemare în judecată.

În acord cu susţinerile recurentei-reclamante, Înalta Curte constată că, fundamentându-şi soluţia pe atare argumente de drept, care nu au fost invocate de pârâta D. S.A. prin întâmpinare şi nici nu au fost puse în discuţia părţilor, instanţa de apel a încălcat principiul contradictorialităţii.

Conform art. 14 C.proc.civ.: „(4) Părţile au dreptul de a discuta şi argumenta orice chestiune de fapt sau de drept invocată în cursul procesului de orice participant la proces, inclusiv de instanţă din oficiu. (5) Instanţa este obligată, în orice proces, să supună discuţiei părţilor toate cererile, excepţiile şi împrejurările de fapt sau de drept invocate. (6) Instanţa îşi va întemeia hotărârea numai pe motive de fapt şi de drept, pe explicaţii (...) care au fost supuse, în prealabil, dezbaterii contradictorii.”

Aceste dispoziţii legale au rolul de a asigura exercitarea corespunzătoare a dreptului la apărare, care constituie o componentă esenţială a dreptului la un proces echitabil, garantat de art. 6 par. 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, art. 21 alin. (3) din Constituţie şi art. 6 C.proc.civ. Potrivit prevederilor art. 20 C.proc.civ., „judecătorul are îndatorirea să asigure respectarea şi să respecte el însuşi principiile fundamentale ale procesului civil, sub sancţiunile prevăzute de lege”.

În contextul în care instanţa de apel nu a supus dezbaterii contradictorii chestiunile de drept pe care şi-a fundamentat soluţia privind pretenţia îndreptată împotriva pârâtei D. S.A. şi le-a expus direct prin considerentele deciziei, recurenta-reclamantă a susţinut, prin memoriul de recurs, că nu este vorba despre schimbarea cauzei cererii şi că instanţa de apel, în baza dispoziţiilor art. 22 C.proc.civ., avea obligaţia de a pune în discuţie calificarea juridică a răspunderii pârâtei D. S.A.

Sub acest aspect, se reţine că instanţa de apel trebuia să pună în discuţia părţilor atât chestiunea dacă schimbarea temeiului răspunderii civile a pârâtei D. S.A., din răspunderea contractuală în cea delictuală, astfel cum rezultă din răspunsul la întâmpinare depus în apel şi cum a susţinut apărătorul reclamantei cu ocazia dezbaterilor din 9.02.2023, reprezintă o schimbare a cauzei cererii de chemare în judecată a pârâtei D. S.A., cât şi, în caz afirmativ, incidenţa prevederilor art. 478 alin. (3) C.proc.civ., conform cărora în apel nu se poate schimba cauza cererii.

Neprocedând astfel, instanţa de apel a încălcat norme de procedură prevăzute de lege sub sancţiunea nulităţii, fiind incident motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C.proc.civ. În rejudecare, instanţa de apel va analiza şi dacă hotărârea pronunţată de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauza Vod Baur Impex S.R.L. contra României la 26 iulie 2022, invocată de către recurenta-reclamantă, are revelanţă în speţă.

Referitor la pretenţiile formulate împotriva pârâtelor C. şi B. S.A., recurenta-reclamantă a invocat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., susţinând că instanţa de apel a aplicat în mod greşit normele de drept material referitoare la obligaţia vânzătorului de garanţie contra evicţiunii.

Înalta Curte constată că şi acest motiv de casare este fondat.

Sub aspectul dreptului material aplicabil, instanţa de apel, plecând de la dispozițiile art. 102 din Legea nr. 71/2011, conform cărora „contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa”, a apreciat corect că, în ceea ce privește pretenţiile întemeiate pe contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 98 din 17.03.2004, sunt aplicabile prevederile art. 1.336 şi urm. din C.civ. 1864, iar, referitor la pretenţiile întemeiate pe contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 192/13.02.2013, sunt incidente dispoziţiile art. 1.695 şi urm. din Codul civil aprobat prin Legea nr. 287/2009.

Sub imperiul Codului civil din 1864, a fost recunoscută jurisprudențial posibilitatea compărătorului de a acționa în mod direct împotriva vânzătorilor anteriori, în cazul unor vânzări succesive, în scopul angajării răspunderii lor pentru evicţiune. Noul Cod civil a consacrat expres această posibilitate, art. 1.706 reglementând că „vânzătorul este obligat să garanteze contra evicţiunii faţă de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu oneros ori gratuit”. Această soluţie legislativă se justifică prin faptul că, odată cu bunul, se transmit asupra subdobânditorului toate drepturile aflate în strânsă legătură cu bunul respectiv.

Potrivit art. 1.337 din Codul civil de la 1864, respectiv art. 1.695 din noul Cod civil, garanția pentru evicțiunea provenind din fapta unui terţ este datorată dacă sunt îndeplinite, în mod cumulativ, următoarele condiţii: a) evicţiunea să aibă o cauză juridică, adică să fie o tulburare de drept, iar nu de fapt; b) cauza evicţiunii să fie anterioară încheierii contractului de vânzare; c) cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută cumpărătorului la data contractării. La aceste trei condiţii, se mai adaugă, uneori, necesitatea unei acţiuni în justiţie intentate de către terţ împotriva cumpărătorului, însă obligaţia de garanţie contra evicţiunii nu poate fi condiţionată de acţiunea în justiţie a terţului, întrucât pot exista şi cazuri de evicţiune care nu sunt consacrate printr-o hotărâre judecătorească (de exemplu, situaţia în care dreptul terţului asupra bunului este atât de evident, încât cumpărătorul renunţă la bun fără judecată; ipoteza în care cumpărătorul plăteşte creanţa ipotecară pentru a degreva imobilul şi pentru a-l păstra etc.).

Instanţa de apel, schimbând considerentele hotărârii primei instanţe, a reţinut că nu este îndeplinită condiţia existenţei unei tulburări de drept. În acest sens, instanţa de apel a constatat că anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 804 din 03.03.2004 a provocat cumpărătorilor subsecvenți o temere cu privire la pierderea dreptului de proprietate asupra unei părți din imobilul care a făcut obiectul contractelor de vânzare, în baza principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis, însă ceea ce face diferența dintre o simplă temere și o tulburare de drept este cauza care generează pierderea dreptului de proprietate asupra bunului.

Pe de o parte, instanţa de apel a reţinut că acțiunea în constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare poate fi formulată de către orice persoană care dovedește un interes, nu doar de către o persoană care urmărește valorificarea unui drept real sau a unor drepturi de creanţă în legătură cu bunul, născute anterior vânzării, opozabile cumpărătorului, astfel cum o impune garanția pentru evicțiune. Pe de altă parte, instanţa de apel a reţinut că invocarea garanţiei contra evicţiunii presupune existenţa unui contract de vânzare-cumpărare valabil şi pierderea posesiei de către cumpărător, ca urmare a dreptului invocat de către terţ. Instanţa de apel a conchis că nici din perspectiva dreptului invocat de către terț, nici din perspectiva cauzei care, în opinia reclamantei, ar putea conduce la pierderea dreptului său de proprietate asupra imobilului, nu se poate reţine că ar fi vorba despre o cauză de evicțiune.

În acord cu susţinerile recurentei-reclamante, Înalta Curte constată că instanţa de apel a aplicat greşit normele de drept material privind obligaţia vânzătorului de garanţie contra evicţiunii, atunci când a reţinut că nu este vorba despre o tulburare de drept, ci despre o simplă temere a reclamantei.

În situaţia evicţiunii provenind din fapta unui terţ, vânzătorul are obligaţia de a-l garanta pe cumpărător împotriva acelor acţiuni ale terţului care limitează sau împiedică exercitarea dreptului cumpărat, care sunt legale şi care nu sunt cauzate de către cumpărător. Tulburarea de drept presupune ca terţul să invoce în sprijinul său un drept, o libertate sau o putere care îi permite să acţioneze de aşa manieră încât să-l împiedice sau să-l limiteze pe cumpărător în exercitarea dreptului dobândit. Când dreptul cumpărat este dreptul de proprietate, terţul evingător îşi poate întemeia tulburarea fie pe un alt drept de proprietate asupra aceluiaşi bun/ asupra unei părţi din acesta ori pe un alt drept real, fie pe un drept de creanţă, fie doar pe o limitare a dreptului cumpărat, chiar dacă aceasta nu creează terţului un drept subiectiv. Ca atare, pentru existenţa obligaţiei de garanţie a vânzătorului contra evicţiunii, nu este suficientă o simplă temere a cumpărătorului de a fi evins, ci este necesară o tulburare de drept, care nu se reduce la pierderea proprietăţii bunului, ci poate consta şi în tulburarea cumpărătorului în exerciţiul prerogativelor dreptului de proprietate.

Plecând de la situaţia de fapt astfel cum a fost reţinută, în mod definitiv, de instanţa de apel, în urma coroborării mijloacelor de probă administrate, se constată că recurenta-reclamantă a probat existenţa unei tulburări de drept din partea unor terţi, nefiind vorba despre o simplă temere de a fi evinsă.

După cum s-a învederat prin cererea introductivă, tulburarea de drept constă în contestarea titlului de proprietate al recurentei-reclamante de către terţii X., Y., Z. şi W., care, în considerarea calităţii lor de notificatori, respectiv moştenitori ai celor care au formulat notificări în baza Legii nr. 10/2001, au solicitat, prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București-Secția a IV-a civilă sub nr. x/3/2016, constatarea nulităţii absolute a contractelor subsecvente de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. 98/2004 şi nr. 192/2013.

Contrar celor reţinute de către instanţa de apel, nu este vorba despre o simplă temere de a evins, ci despre o veritabilă tulburare de drept a recurentei-reclamante în exerciţiul dreptului de proprietate asupra imobilului cumpărat, în contextul în care, prin sentinţa civilă nr. 560 din 18.03.2013, pronunţată de Tribunalul Bucureşti-Secţia a IV-a civilă în dosarul nr. x/3/2009*, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 804/2004 şi a actului adiţional autentificat sub nr. 97/2004, pentru nerespectarea interdicției legale de înstrăinare, decurgând din faptul că notificarea formulată în baza Legii nr. 10/2001, care privea o parte din terenul vândut, nu fusese soluționată, precum și pentru conivenţa frauduloasă a părților contractante, în scopul fraudării intereselor notificatorilor.

Or, în cadrul dosarului nr. x/3/2016, s-a solicitat constatarea nulităţii absolute a celor două contracte subsecvente de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. 98/2004 şi nr. 192/2013, în baza principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis, reglementat la art. 1.254 alin. (2) C.civ., conform căruia „desfiinţarea contractului atrage, în condiţiile legii, şi desfiinţarea actelor subsecvente încheiate în baza lui”.

Ca atare, astfel cum s-a învederat prin cererea introductivă şi prin cererea de apel, cauza evicţiunii o reprezintă notificările nr. 2254 din 14.08.2001, nr. 356 din 18.05.2001 şi nr. 470 din 05.07.2004 (prin care s-a solicitat acordarea de măsuri reparatorii pentru terenul în suprafaţă de 2,50 ha, în care se regăseşte suprafaţa de 41.904 mp, aflată în proprietatea recurentei-reclamante), urmate şi coroborate cu pronunţarea sentinţei civile nr. 560 din 18.03.2013 de către Tribunalul Bucureşti-Secţia a IV-a civilă, prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 804/2004 şi a actului adiţional autentificat sub nr. 97/2004, precum şi cu promovarea acţiunii ce a făcut obiectul dosarului nr. x/3/2016, prin care s-a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractelor subsecvente de vânzare-cumpărare.

Nu are relevanţă împrejurarea că acţiunea ce a făcut obiectul dosarului nr. x/3/2016 nu a fost soluţionată în fond, din moment ce terţii X., Y., Z., W. au renunţat la judecată doar în urma încheierii cu recurenta-reclamantă a contractului de tranzacţie autentificat sub nr. 678 din 20.04.2018, în baza căruia aceasta le-a achitat suma de 200.000 euro. Se constată că terţii evingători nu au renunţat doar la judecata acţiunii ce a făcut obiectul dosarului nr. x/3/2016, ci şi la judecata acţiunii în revendicare ce a făcut obiectul dosarului nr. x/3/2010, stingând astfel toate litigiile rezultând din cele trei notificări depuse în baza Legii nr. 10/2001 şi renunţând la dreptul de a contesta dreptul de proprietate al recurentei-reclamante asupra imobilului cumpărat.

În acest context, se reţine că evicţiunea este consumată şi că nu s-a repercutat asupra imobilului dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 192/2013, ci asupra altor bunuri ale cumpărătorului (suma de 200.000 euro, pe care a plătit-o terţilor evingători).

Sub acest aspect, se observă că unul dintre temeiurile de drept invocate de recurenta-reclamantă în susţinerea demersului său judiciar îl constituie art. 1.704 C.civ., potrivit căruia „atunci când cumpărătorul a păstrat bunul cumpărat, plătind terţului evingător o sumă de bani sau dându-i un alt bun, vânzătorul este liberat de urmările garanţiei, în primul caz prin rambursarea către cumpărător a sumei plătite cu dobânda legală calculată de la data plăţii, iar în al doilea caz prin plata valorii bunului dat, precum şi, în ambele cazuri, a tuturor cheltuielilor aferente”. Or, instanţa de apel a ignorat acest text, care consacră înlăturarea evicţiunii de către cumpărător.

Legiuitorul a edictat acest text tocmai pentru că în practică există ipoteze în care cumpărătorul tratează cu terţul evingător şi reuşeşte să împiedice pierderea bunului, cu preţul unor sacrificii de natură patrimonială. Astfel se întâmplă atunci când cumpărătorul încheie o tranzacţie cu terţul evingător şi plăteşte acestuia o sumă de bani, în schimbul renunţării de către terţ la dreptul asupra bunului, cum este situaţia în prezenta cauză. Într-o astfel de ipoteză, este îndeplinită condiţia existenţei tulburării de drept, chiar dacă cumpărătorul nu a pierdut bunul ce formează obiectul vânzării.

În considerarea celor expuse, rezultă că este îndeplinită prima condiţie privind garanția pentru evicțiunea provenind din fapta terţului, şi anume tulburarea de drept, decizia fiind dată cu aplicarea greşită a normelor de drept material, astfel că este incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ. În rejudecare, instanţa de apel va analiza motivele de apel şi apărările formulate cu privire la celelalte două condiţii, şi anume cauza evicţiunii să fie anterioară încheierii contractului de vânzare şi să nu fi fost cunoscută cumpărătorului la data contractării.

Constatând că sunt incidente motivele prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C.proc.civ., Înalta Curte, în baza art. 496 alin. (2) şi art. 497 C.proc.civ., a admis recursul, a casat decizia civilă recurată şi a trimis cauza, spre rejudecare, la aceeaşi instanţă de apel.