Validity of transfers of concession-leased constructions as return assets and bad faith of transferees

Şedinţa publică din data de 11 aprilie 2024

Asupra recursului civil de faţă;

Examinând actele şi lucrările dosarului constată următoarele:

A. Obiectul cererii introductive.

Prin cererea înregistrată la data de 27 decembrie 2016 pe rolul Tribunalului Bihor, secţia a II-a civilă, sub nr. x/2016, reclamantul Municipiul Oradea, în contradictoriu cu pârâtele A., B. S.R.L. şi C. S.R.L. a solicitat instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa în cauză, să dispună:

- anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între A. şi B. S.R.L., autentificat la D. la data de 22.12.2014, înscris în cartea funciară nr. x Oradea la data de 29.12.2014 prin încheierea nr. x;

- anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între A. şi C. S.R.L., autentificat la D. la data de 22.12.2014, înscris în cartea funciară nr. x Oradea la data de 26.01.2015 prin încheierea nr. x;

- rectificarea intabulării de sub B.8 din CF nr. x Oradea şi de sub B.21 din CF nr. x Oradea, în temeiul prevederilor art. 908 alin. (1), pct. 3, teza I coroborat cu art. 908 alin. (4) din C. civ., întrucât dobânditorii construcţiilor edificate de A. sunt de rea-credinţă;

- radierea înscrierilor de sub B.8 din CF nr. x Oradea şi de sub B.21 din CF nr. x Oradea;

- să se constate că bunul imobil constând în atelier auto în regim de înălţime P, înscris sub A1.1 din CF nr. x Oradea şi bunul imobil constând în magazin piese auto P+1E şi show room piese auto, înscris sub A.1.1 din C.F. nr. x Oradea sunt bunuri de retur potrivit clauzelor contractelor de concesiune nr. x/27.07.2000 şi nr. y/03.04.2002, precum şi a sentinţei nr. 3998/CA/2012, pronunţate de Tribunalul Bihor, secţia de contencios administrativ şi fiscal, menţinută de Curtea de Apel Oradea prin decizia nr. 4389/RCA/06.12.2012;

- obligarea la restituirea în deplină proprietate şi posesie a acestor bunuri de retur către Municipiul Oradea, inclusiv anexele acestora, cu titlu gratuit şi libere de orice sarcini, într-un termen scurt, fixat de către instanţa de judecată iar în cazul nerespectării acestei obligaţii în termenul dat, să autorizaţi instituţia noastră să treacă la preluarea acestor bunuri imobile, pe cheltuiala pârâţilor;

- înscrierea în C.F. nr. x Oradea şi CF nr. x Oradea a dreptului de proprietate al Municipiului Oradea asupra imobilelor de sub A.1.1 din cele două cărţi funciare;

- compensarea sumelor datorate de către pârâte cu titlu de impozit pe clădiri conform art. 463 alin. (1) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal (art. 256 alin. (1) din Legea nr. 571/2003 - Codul fiscal anterior) cu taxa pe clădiri prevăzută de art. 463 alin. (2) Codul fiscal (art. 256 alin. (3) din Codul fiscal anterior);

- obligarea în solidar a pârâtelor A., B. S.R.L. şi C. S.R.L. la achitarea sumei de 138.107,26 RON, reprezentând beneficiul nerealizat care se compune din suma de 62.756,76 RON, ce constă în lipsa de folosinţa a terenului situat în Oradea, str. x, ce a făcut obiectul contractelor de concesiune nr. x/27.07.2000 şi nr. y/03.04.2002, precum şi suma de 75.350,5 RON, reprezentând lipsa de folosinţă a construcţiilor care fiind bunuri de retur trebuiau predate Municipiului Oradea în 01.08.2010, respectiv 01.05.2011, ambele sume fiind calculate pentru perioada 01.01.2014 - 31.12.2016 sau, în subsidiar, în cazul în care se va stabili că pârâtele nu răspund solidar:

a) obligarea A. la achitarea sumei de 53.793,90 RON, reprezentând beneficiul nerealizat, aferent perioadei 01.01.2014 - 31.12.2014, care se compune din suma de 24.444,29 RON (cu titlu de lipsă de folosinţă a terenului situat în Oradea, str. x, ce a făcut obiectul contractelor de concesiune nr. x/27.07.2000 şi nr. y/03.04.2002) şi suma de 29.349,61 RON reprezentând lipsa de folosinţă a construcţiilor, care fiind bunuri de retur trebuiau predate Municipiului Oradea în 01.08.2010, respectiv 01.05.2011, sumele menţionate fiind calculate pentru perioada 01.01.2014 - 31.12.2014;

b) obligarea C. S.R.L. la achitarea sumei de 52.137,54 RON reprezentând beneficiul nerealizat, aferent intervalului 01.01.2015 - 31.12.2016, care se compune din suma de 19.776,87 RON (cu titlu de lipsă de folosinţă a terenului situat în Oradea, str. x, nr. cadastral x) şi suma de 32.360,67 RON, reprezentând lipsa de folosinţă a construcţiilor edificate de A., care sunt bunuri de retur;

c) obligarea B. S.R.L. la achitarea sumei de 32.175,82 RON, reprezentând beneficiul nerealizat, aferent intervalului 01.01.2015 - 31.12.2016, care se compune din suma de 18.535,60 RON (cu titlu de lipsă de folosinţă a terenului situat în Oradea, str. x, nr. cadastral x) şi suma de 13.640,22 RON reprezentând lipsa de folosinţă a construcţiilor edificate de A., care sunt bunuri de retur;

Prin cererea modificatoare depusă la data de 10 ianuarie 2017 s-a arătat că:

I. Reclamantul a înţeles să completeze petitul privind obligarea pârâtelor la plata beneficiului nerealizat constând în lipsa de folosinţă a terenului şi a construcţiilor, astfel că a solicitat solicităm obligarea în solidar a celor trei pârâte şi la achitarea sumelor reprezentând beneficiul nerealizat de Municipiul Oradea, începând cu 01.01.2017 până la data plăţii efective, sume ce constau în lipsa de folosinţă a terenului situat în Oradea, str. x, ce a făcut obiectul contractelor de concesiune nr. x/27.07.2000 şi nr. y/03.04.2002, şi lipsa de folosinţă a construcţiilor edificate pe parcelele având nr. cadastral x Oradea şi nr. cadastral x Oradea, în cuantum de 9313,3 (1506,71+2047,45+3574,58+2184,56) RON pe trimestru plus majorări de întârziere, conform modului de calcul din anexa la adresa Serviciului Terenuri din cadrul Direcţiei Patrimoniu Imobiliar a Primăriei Oradea, nr. înreg. x din 17.11.2016, documente care au fost depuse împreună cu cererea de chemare în judecată.

În situaţia în care se va stabili că nu răspund solidar cele trei pârâte pentru plata întregii sume, s-a solicitat obligarea în solidar a S.C. A. şi S.C. B. S.R.L. la plata sumei de 3554,16 (1506,71+2047,45) RON pe trimestru plus majorări de întârziere, conform modului de calcul din anexa la adresa Serviciului Terenuri din cadrul Direcţiei Patrimoniu Imobiliar a Primăriei Oradea, nr. înreg. x din 17.11.2016, începând cu 01.01.2017 până la data plăţii efective. De asemenea, s-a solicitat obligarea în solidar a S.C. A. şi S.C. C. S.R.L. la plata sumei de 5759,14 (3574,58+2184,56) RON pe trimestru plus majorări de întârziere, conform modului de calcul din anexa la adresa Serviciului Terenuri din cadrul Direcţiei Patrimoniu Imobiliar a Primăriei Oradea, nr. înreg. x din 17.11.2016, începând cu 01.01.2017 până la data plăţii efective. S-a solicitat, în subsidiar, în cazul în care se va stabili că pârâtele nu răspund solidar:

- obligarea B. S.R.L. la achitarea sumelor reprezentând beneficiu nerealizat de Municipiul Oradea, începând cu 01.01.2017 până la data plăţii efective, sume ce constau în lipsa de folosinţă a terenului situat în Oradea, str. x, nr. cad. x, şi lipsa de folosinţă a construcţiilor edificate pe această parcelă - magazin de piese auto în regim de înălţime P+1E şi showroom auto, în cuantum de 3554,16 (1506,71+2047,45) RON pe trimestru plus majorări de întârziere, conform modului de calcul din anexa la adresa Serviciului Terenuri din cadrul Direcţiei Patrimoniu Imobiliar a Primăriei Oradea, nr. înreg. x din 17.11.2016.

- obligarea C. S.R.L. la achitarea sumelor reprezentând beneficiu nerealizat de Municipiul Oradea, începând cu 01.01.2017 până la data plăţii efective, sume ce constau în lipsa de folosinţă a terenului situat în Oradea, str. x, nr. cad. x, şi lipsa de folosinţă a construcţiilor edificate pe această parcelă - atelier auto în regim de înălţime P, în cuantum de 5759,14 (3574,58+2184,56) RON pe trimestru plus majorări de întârziere, conform modului de calcul din anexa la adresa Serviciului Terenuri din cadrul Direcţiei Patrimoniu Imobiliar a Primăriei Oradea, nr. înreg. x din 17.11.2016.

B. Hotărârea primei instanţe.

Prin sentinţa civilă nr. 204/LP/2018 din 18 octombrie 2018, pronunţată de Tribunalul Bihor, secţia a II-a civilă, în dosarul nr. x/2016, s-a respins excepţia puterii de lucru judecat, excepţia lipsei interesului şi excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune; s-a admis acţiunea formulată şi precizată de reclamantul MUNICIPIUL ORADEA PRIN PRIMAR, în contradictoriu cu pârâtele A., B. S.R.L. şi C. S.R.L. şi, în consecinţă:

S-a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între A. şi B. S.R.L., autentificat la D. sub nr. x din 22.12.2014, înscris în cartea funciară nr. x Oradea la data de 29.12.2014 prin încheierea nr. x;

S-a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între A. şi C. S.R.L., autentificat la D. sub nr. x din 22.12.2014, înscris în cartea funciară nr. x Oradea la data de 26.01.2015 prin încheierea nr. x;

S-a dispus rectificarea intabulării de sub B.8 din CF nr. x Oradea şi de sub B.21 din CF nr. x Oradea, în temeiul prevederilor art. 908 alin. (1), pct. 3, teza I coroborat cu art. 908 alin. (4) din C. civ.

S-a dispus radierea înscrierilor de sub B.8 din CF nr. x Oradea şi de sub B.21 din CF nr. x Oradea;

S-a constatat că bunul imobil constând în atelier auto în regim de înălţime P, înscris sub A1.1 din CF nr. x Oradea şi bunul imobil constând în magazin piese auto P+1E şi show room piese auto, înscris sub A.1.1 din C.F. nr. x Oradea sunt bunuri de retur potrivit clauzelor contractelor de concesiune nr. x/27.07.2000 şi nr. y/03.04.2002, precum şi sentinţei nr. 3998/CA/2012, pronunţate de Tribunalul Bihor, secţia de contencios administrativ şi fiscal, menţinută de Curtea de Apel Oradea prin decizia nr. 4389/RCA/06.12.2012;

Instanţa a mai dispus obligarea la restituirea în deplină proprietate şi posesie a acestor bunuri de retur către MUNICIPIUL ORADEA, inclusiv anexele acestora, cu titlu gratuit şi libere de orice sarcini, într-un termen de 90 de zile, de la data rămânerii definitive a hotărârii, iar în cazul nerespectării obligaţiei în termenul dat, a fost autorizat reclamantul să treacă la preluarea acestor bunuri imobile, pe cheltuiala pârâtelor; înscrierea în C.F. nr. x Oradea şi CF nr. x Oradea a dreptului de proprietate al MUNICIPIULUI ORADEA asupra imobilelor de sub A.1.1 din cele două cărţi funciare; compensarea sumelor datorate de către pârâte cu titlu de impozit pe clădiri şi impozit pe teren conform art. 455 alin. (1), respectiv art. 463 alin. (1) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal (art. 249 alin. (1), respectiv art. 256 alin. (1) din Legea nr. 571/2003 - Codul fiscal anterior) cu taxa pe clădiri şi taxa pe teren prevăzută de art. 455 alin. (2), respectiv art. 463 alin. (2) Codul fiscal (art. 249 alin. (3), respectiv art. 256 alin. (3) din Codul fiscal anterior).

Pârâta A. a fost obligată la achitarea sumei de 53.793,90 RON, reprezentând beneficiul nerealizat, aferent perioadei 01.01.2014 - 31.12.2014, care se compune din suma de 24.444,29 RON (lipsa de folosinţă a terenului situat în Oradea, str. x, ce a făcut obiectul contractelor de concesiune nr. x/27.07.2000 şi nr. y/03.04.2002) şi suma de 29.349,61 RON (lipsa de folosinţă a construcţiilor, care trebuiau predate Municipiului Oradea în 01.08.2010, respectiv 01.05.2011).

Pârâta C. S.R.L. a fost obligată la achitarea sumei de 52.137,54 RON reprezentând beneficiul nerealizat, aferent intervalului 01.01.2015 - 31.12.2016, care se compune din suma de 19.776,87 RON, pentru lipsa de folosinţă a terenului situat în Oradea, str. x, nr. cadastral x şi suma de 32.360,67 RON reprezentând lipsa de folosinţă a construcţiilor edificate de A., care sunt bunuri de retur.

Pârâta C. S.R.L. a fost obligată la achitarea sumei de 5.759,14 RON/trimestru plus majorări de întârziere, începând cu data de 01.01.2017, reprezentând beneficiu nerealizat, ca urmare a lipsei de folosinţă a terenului situat în Oradea, str. x, nr. cad. x şi a lipsei de folosinţă a construcţiilor edificate pe această parcelă - atelier auto în regim de înălţime P;

Pârâta B. S.R.L. a fost obligată la achitarea sumei de 32.175,82 RON, reprezentând beneficiul nerealizat, aferent intervalului 01.01.2015 - 31.12.2016, care se compune din suma de 18.535,60 RON, reprezentând lipsa de folosinţă a terenului situat în Oradea, str. x, nr. cadastral x şi suma de 13.640,22 RON reprezentând lipsa de folosinţă a construcţiilor edificate de A., care sunt bunuri de retur;

Pârâta B. S.R.L. a fost obligată la achitarea sumei de 3.554,16 RON/trimestru plus majorări de întârziere, începând cu data de 01.01.2017, reprezentând beneficiul nerealizat, ca urmare a lipsei de folosinţă a terenului situat în Oradea, str. x, nr. cad. x şi a lipsei de folosinţă a construcţiilor edificate pe această parcelă - magazin de piese auto în regim de înălţime P+1E şi showroom piese auto;

Pârâtele (proporţional sumelor la care au fost obligate) au fost obligate la plata către reclamantă a sumei de 38.285 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

C. Calea de atac împotriva hotărârii tribunalului.

Împotriva acestei hotărâri au declarat apel S.C. A., S.C. B. S.R.L. şi S.C. C. S.R.L. solicitând instanţei, în principal în temeiul art. 480 alin. (3) C. proc. civ., admiterea apelului, anularea sentinţei apelate şi trimiterea cauzei spre rejudecare către Tribunalul Bihor şi, în subsidiar, în temeiul art. 480 alin. (2) şi alin. (3) C. proc. civ., admiterea apelului, anularea sentinţei apelate şi în urma rejudecării cauzei cu evocarea fondului să se dispună respingerea cererii de chemare în judecată formulată ca nefondată sau, dacă nu se impune rejudecarea, schimbarea hotărârii apelate în sensul respingerii cererii de chemare în judecată, cu cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat.

D. Hotărârea Curţii de Apel.

Prin decizia nr. 102 din 23 martie 2023, Curtea de Apel Oradea, secţia a II-a civilă a respins apelul declarat de apelantele S.C. A. prin administrator judiciar provizoriu E., S.C. B. S.R.L. şi S.C. C. S.R.L. împotriva sentinţei nr. 204/LP/2018 din 18 octombrie 2018 pronunţată de Tribunalul Bihor şi au fost obligate apelantele să plătească fiecare câte 13.910 RON în favoarea intimatului, reprezentând cheltuieli de judecată în apel.

E. Considerentele deciziei pronunţate în apel.

Pentru a pronunţa această soluţie, Curtea de Apel a reţinut, în esenţă, următoarele:

Atât timp cât prima instanţă a expus într-o manieră clară motivele care au determinat admiterea acţiunii reclamantei, arătându-le, totodată, şi pe cele pentru care a înlăturat apărările pârâtelor, hotărârea judecătorească răspunde exigenţelor impuse de textul de lege arătat, ceea ce permite şi instanţei de apel să realizeze controlul judiciar în raport cu criticile formulate.

Nu se poate reţine nici vreo contradicţie între considerente şi dispozitiv, ci apelantele se referă în realitate, sub paravanul acestei critici, la nemulţumiri vizând soluţia pronunţată asupra fondului cauzei şi la interpretarea probaţiunii, care sunt aspecte ce vor fi analizate în cadrul examinării propriu-zise a temeiniciei soluţiei pronunţate.

La data de 27.07.2000, între Consiliul Local al Municipiului Oradea şi F. (administrator al S.C. A.) a intervenit contractul de concesiune nr. x/2000 având ca obiect suprafaţa de 989 mp teren, în vederea amenajării unei parcări şi atelier mecanic auto. După cum a arătat reclamantul, prin procedura exproprierii pentru lucrări de utilitate publică, s-a preluat în proprietatea publică a Statului Român suprafaţa de 249 mp din acest teren, pentru ampriza drumului de centură în Municipiul Oradea. Termenul concesiunii a fost stabilit ca fiind 10 ani, cu începere din data de 01.08.2000 şi până la 01.08.2010.

La data de 03.04.2002 s-a mai încheiat un contract de concesiune având nr. 710/2002 între Municipiul Oradea şi Administraţia Patrimoniului Imobiliar, pe de o parte şi S.C. A., pe de altă parte, având ca obiect suprafaţa de teren de 630 mp în vederea amenajării unei spălătorii auto şi a unui magazin de piese auto. S-a stipulat că, perioada de valabilitate a contractului va fi de la 01.04.2002 şi până la 01.08.2010. Prin actul adiţional nr. x/28.11.2006 s-a modificat art. 2 alin. (1) din contract, în sensul că pe terenul concesionat se va edifica un showroom auto, în loc de spălătorie şi magazin de piese auto.

Toate investiţiile au fost realizate, iar data de 22.12.2006, pârâta A. a devenit proprietară asupra construcţiilor realizate. Ulterior, la data de 22 decembrie 2014, se încheiate două contracte de vânzare-cumpărare prin care aceasta transmite proprietatea asupra imobilelor construcţii. Astfel, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.12.2014, se înstrăinează imobilul situat în Oradea str. x, în natură magazin piese auto şi showroom piese auto, înscris în CF nr. x Oradea nr. cad. x către S.C. B. S.R.L., în schimbul preţului de 3000 RON cu TVA inclus. S-a făcut menţiunea că terenul aferent construcţiei în suprafaţă de 630 mp este proprietatea Municipiului Oradea, iar vânzătoarea avea doar dreptul de concesiune asupra acestuia începând cu data de 01.04.2002 până la data de 01.08.2010.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.12.2014, aceeaşi vânzătoare A. a înstrăinat către S.C. C. S.R.L. imobilul situat în Oradea, str. x, în natură atelier auto în regim de înălţime P înscris în CF x Oradea nr. cad. x, în schimbul preţului de 1500 RON cu TVA inclus. S-a făcut aceeaşi menţiune în ceea ce priveşte deţinerea în concesiune a terenului în suprafaţă de 740 mp pe care se găseşte edificată construcţia.

Aspectul principal care se impune a fi dezlegat în speţa de faţă este dat de calificarea investiţiilor realizate în baza contractelor de concesiune ca fiind sau nu bunuri de retur, cu atât mai mult cu cât între părţi s-au derulat mai multe litigii în care instanţele de judecată au analizat tangenţial şi acest aspect. Din această cauză, în speţă, fiecare dintre părţile cu interese opuse, a invocat puterea de lucru judecat a unor hotărâri judecătoreşti care au stabilit în mod diferit în ceea ce priveşte calificarea investiţiilor realizate de concesionar pe terenurile primite în concesiune.

Astfel cum rezultă din considerentele sentinţei nr. 2347/2015 a Tribunalului Bihor, instanţa a calificat investiţiile ca nefiind bunuri de retur din perspectiv dispoziţiilor legale incidente la data încheierii contractelor de concesiune, nu şi prin interpretarea clauzelor contractuale, astfel cum se invocă în prezenta cauză.

Analiza dispoziţiilor contractuale a fost avută în vedere de instanţa care a pronunţat sentinţa nr. 3998/2012 în dosarul nr. x/2010 al Tribunalului Bihor şi care a reţinut că investiţiile revin concedentului de drept, cu titlu gratuit şi libere de orice sarcini. Chiar dacă această dezlegare a fost dată prin considerente, acestea au, la rândul lor, putere de lucru judecat, din perspectiva prevederilor art. 430 alin. (2) C. proc. civ.

Curtea apreciază că, la art. 3 alin. (1) lit. a) şi art. 9 alin. (3) din contractul de concesiune nr. x/2000 şi respectiv art. 1 alin. (3) lit. a), art. 7 alin. (9) şi art. 9 alin. (4) din contractul de concesiune nr. x/2022, s-a prevăzut în mod expres că investiţiile realizate de concedent sunt bunuri de retur care, la încetarea contractului prin ajungerea la termen, revin de drept, gratuit şi libere de sarcini concedentului.

Lipsa unor caiete de sarcini care să prevadă expres investiţiile care trebuie efectuate nu constituie o condiţie obligatorie pentru calificarea investiţiilor ca fiind bunuri de retur.

Faptul că A., în calitatea lui de concesionar, şi-a intabulat în anul 2006 dreptul de proprietate asupra investiţiilor, cu acordul Municipiului Oradea, nu înseamnă că cedentul a renunţat la dreptul său asupra investiţiilor, căci aceasta nu exclude ca, faţă de dispoziţiile contractuale, la finalul perioadei de concesiune, imobilele să revină în patrimoniul cedentului.

Raportat la prevederile art. 29 alin. (1) din Legea 219/1998, legea constituie un drept de dobândire a proprietăţii, prevăzut în mod expres de art. 645 din C. civ. de la 1864, iar potrivit art. 26 din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi fără înscriere în cartea funciară când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune, în aceleaşi condiţii fiind opozabile şi drepturile reale dobândite de stat şi de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătoreşti; aceste drepturi vor fi înscrise în prealabil dacă titularul înţelege să dispună de ele.

Ţinând cont de prevederile contractelor de concesiune, dreptul de proprietate asupra construcţiilor - investii realizate de A. s-a transmis de drept, gratuit şi liber de sarcini Municipiului Oradea, în baza dispoziţiilor legale arătate, ceea ce face să nu mai fie întrunite condiţiile de existenţă a dreptului de proprietate asupra construcţiilor dobândite de cumpărătoarele S.C. B. S.R.L. şi S.C. C. S.R.L.

Relaţiile de rudenie dintre asociaţii/administratorii societăţilor implicate în vânzare, corelate cu preţul derizoriu la care au fost înstrăinate imobilele, exclude buna-credinţă a cumpărătorilor la data cumpărării, cu atât mai mult cu cât, dată fiind înscrierea în CF a dreptului de concesiune în favoarea A. aceştia aveau posibilitatea, în calitatea lor de profesionişti, să depună minime diligenţe pentru a cunoaşte situaţia juridică reală a investiţiilor realizate de concesionar care fac obiectul contractelor de vânzare-cumpărare.

Având în vedere că s-a reţinut calitatea de proprietar a Municipiului Oradea asupra bunurilor de retur - investiţiile realizate în baza contractelor de concesiune, se impunea ca pârâtele să fie obligate la restituirea în deplină proprietate şi posesie a acestora, în favoarea reclamantului, în acord cu prevederile art. 29 alin. (1) din Legea nr. 219/1998.

Rezultă din aceste prevederi că, proprietarii datorează impozit pe clădiri, iar cei care folosesc în baza unor contracte de concesiune datorează taxa pe clădiri. În speţă, în condiţiile în care pârâtele cumpărătoare au achitat impozit pe clădiri ulterior perfectării contractelor de vânzare-cumpărare, în contextul anulării acestora şi al principiului efectului retroactiv al nulităţii, trebuiau să fi achitat taxa pe clădiri. Astfel, impozitul pe clădiri achitat se impune a fi compensat cu taxa pe clădiri, pârâtele nemaiavând de achitat nici o sumă de bani cu acest titlu.

În condiţiile în care atât terenul, cât şi construcţiile au continuat să fie folosite de pârâte ulterior expirării perioadei contractuale, reclamantul a fost prejudiciat prin privarea de încasarea unor sume de bani cu titlu de chirie, dat fiind că reclamantul are în administrare fondul imobiliar aparţinând UAT Oradea, având ca obiect principal de activitate închirierea locuinţelor, spaţiilor comerciale etc.

Prima instanţă a obligat pârâtele la achitarea unor sume cu titlu de lipsă de folosinţă a imobilelor raportat la o serie de hotărâri ale Consiliului Local Oradea prin care erau stabilite anumite tarife pentru închiriere, instanţa agreând calculele efectuate de reclamant, în contextul în care pârâtele nu au solicitat efectuarea unei expertize în faţa primei instanţe.

În condiţiile în care sumele la care ar trebui obligate pârâtele sunt oricum superioare celor stabilite de prima instanţă, devine lipsită de relevanţă apărarea privind achitarea unor despăgubiri pentru folosinţa terenului pentru perioada ianuarie- septembrie 2014.

F. Calea de atac împotriva deciziei Curţii de Apel.

Împotriva acestei decizii, au declarat recurs pârâtele S.C. A. prin lichidator judiciar E., S.C. B. S.R.L. şi S.C. C. S.R.L., criticând-o sub următoarele motive de nelegalitate:

În mod greşit instanţa a respins excepţia autorităţii de lucru judecat. Nu se poate limita această autoritate de lucru judecat la opozabilitatea hotărârilor judecătoreşti. În cazul sentinţei nr. 2347/2015 Tribunalul Bihor a rezolvat anterior o chestiune litigioasă determinată. S-a reţinut în mod eronat că în dosarul nr. x/2015, instanţa a făcut doar o analiză tangenţială asupra naturii bunurilor de retur.

Dispoziţiile art. 431 C. proc. civ. nu fac o diferenţiere între modalităţile de analiză asupra chestiunilor litigioase, respectiv dacă sunt principale sau tangenţiale. Chiar dacă obiectul litigiului nu este unul identic, chestiunea litigioasă supusă analizei este identică, astfel că există autoritate de lucru judecat, iar soluţia instanţei de apel este nelegală pentru că ignoră dispoziţiile imperative de procedură incidente.

Hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material - art. 488 pct. 8 C. proc. civ.

Instanţa a făcut o greşită aplicare a prevederilor art. 12, art. 29 şi art. 32 din Legea nr. 219/1998 raportat la analiza bunurilor de retur şi a principiului echilibrului financiar.

Instanţa a calificat edificatele ridicate de recurente ca fiind bunuri de retur fără ca la dosarul cauzei să existe caietele de sarcini care detaliază ce însemna investiţii şi, implicit bunuri de retur şi fără să analizeze studiul de oportunitate şi să facă o analiză a respectării principiului echilibrului financiar al concesiunii.

Instanţa trebuia să analizeze atunci când a calificat bunurile ca fiind de retur dacă concesionarul putea să-şi amortizeze investiţia şi să obţină un minim profit în perioada scurtă de timp de la momentul ridicării investiţiei şi finalul contractului de concesiune, având în vedere şi valoarea investiţiei realizate.

Dreptul de proprietate asupra construcţiilor edificate pe terenurile concesionate a fost intabulat în favoarea S.C. A., iar reclamanta, proprietara terenului, a consimţit în mod expres la această intabulare.

Aceste construcţii nu pot fi preluate în proprietate de către reclamantă fără o justă şi prealabilă despăgubire. Calitatea de constructor de bună-credinţă conferă recurentei dreptul la despăgubiri.

La data încheierii celor două contracte de concesiune legea prevedea în mod expres ca pentru investiţiile care vor fi considerate bunuri de retur să fie întocmite caiete de sarcini.

Singura modalitate prin care contractele de concesiune puteau să producă avantaje ambelor părţi este ca edificatele să nu fie considerate bunuri de retur, ci să aparţină A., în caz contrar aceste contracte au o cauză ilicită şi imorală şi sunt lipsite de cauză, dat fiind că recurenta a făcut investiţiile ca donaţie pentru reclamantă.

Instanţa a făcut o greşită aplicare a prevederilor art. 1665 alin. (2) cu trimitere la art. 1270 din C. civ. raportat la preţul fictiv şi derizoriu.

Neseriozitatea şi nesinceritatea preţului vânzării constituie motive de nulitate relativă şi pot fi invocate doar de persoana ale cărei interese au fost ocrotite prin dispoziţia legală încălcată.

Potrivit dispoziţiilor contractuale, odată cu transmiterea proprietăţii exclusiv asupra construcţiilor s-a convenit un drept de folosinţă în favoarea S.C. A. pe un termen de 5 ani, în schimbul unei chirii lunare de cel mult 200 Euro.

În analiza preţului trebuie avut în vedere că acesta a fost convenit în considerarea faptului că vânzătorul păstrează practic în folosinţă construcţiile în schimbul chiriei pe o perioadă de 5 ani.

Instanţa a făcut o greşită aplicare a prevederilor art. 1531 şi art. 1532 alin. (2) C. civ. raportat la prejudiciul constând în beneficiul nerealizat.

Primul contract de concesiune nr. x din 27 iulie 2000 nu a fost încheiat cu S.C. A. ci cu persoana fizică F. şi prin urmare nu poate fi obligat la plata redevenţei stabilite prin acest contract sau prin HCL aferente unor contracte de concesiune.

Terenurile au fost la dispoziţia reclamantei, în dosarul execuţional fiind încheiat procesul-verbal din 28 noiembrie 2014 prin care executorul a constatat că A. a eliberat terenul în litigiu.

Cu privire la lipsa de folosinţă a construcţiilor din CF x Oradea şi CF x Oradea, recurentele arată că nu se poate solicita beneficiul nerealizat din lipsa de folosinţă a construcţiilor ridicate pe acest CF şi anume atelier auto în regim de înălţime P şi celelalte extinderi realizate pe acest teren.

Reclamanta a solicitat în dosarul nr. x/2012 al Tribunalului Bihor demolarea acestor construcţii, ceea ce înseamnă că nu desfăşura cu privire la aceste construcţii o activitate de închiriere şi deci nu a fost privată de aceste venituri şi nici nu intenţiona să obţină venituri din această activitate întrucât urmărea să le demoleze, astfel cum rezultă din sentinţa nr. 3998/CA/2012 a Tribunalului Bihor.

Certitudinea beneficiului nerealizat se poate dovedi cu înscrisuri. În decizii de speţă ale Înaltei Curţi s-a reţinut că posibilitatea de evaluare a beneficiului nerealizat nu a fost dovedită întrucât simpla indicare a sumei pretinse şi a unei modalităţi proprii de calcul a acesteia, fără a se raporta la elemente obiective care să permită determinarea în concret a unor daune produse în patrimoniul reclamantei nu dovedeşte certitudinea prejudiciului.

Construcţiile edificate de S.C. A. pe terenul din CF-ul x Oradea nu pot fi considerate bunuri de retur dat fiind că societatea care a ridicat aceste edificate nu a avut calitatea de concesionar în contractul de concesiune nr. x/2000 şi implicit dispoziţiile Legii nr. 219/1998 nu se aplică acestor construcţii.

Reclamanta nu a desfăşurat şi nici nu a intenţionat să desfăşoare activităţi economice cu privire la aceste construcţii, intenţionând în fapt să le demoleze şi, astfel, nu se poate vorbi de o certitudine a prejudiciului constând în beneficiul nerealizat.

Reţinând că recurenta-pârâtă S.C. C. S.R.L. nu şi-a îndeplinit obligaţia de a completa taxa de timbru cu suma de 2.513,66 RON, Înalta Curte urmează să anuleze, ca insuficient, timbrat recursul declarat de această pârâtă.

Analizând decizia recurată, prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază recursul declarat de celelalte două pârâte ca nefondat şi acesta urmează a fi respins, pentru următoarele considerente:

Potrivit dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 7 din C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când s-a încălcat autoritatea de lucru judecat.

Noţiunea de proces echitabil presupune şi faptul că dezlegările definitive date problemelor de drept în litigii anterioare, dar identice sub aspectul problemelor de drept soluţionate, au caracter obligatoriu în litigiile ulterioare, deoarece s-ar încălca principiul securităţii raporturilor juridice cu consecinţa generării incertitudinii jurisprudenţiale.

Hotărârea se soluţionează, în tot sau în parte, fondul procesului sau statuează asupra unei excepţii procesuale ori asupra oricărui alt incident are, de la pronunţare, autoritate de lucru judecat cu privire la chestiunea tranşată.

Recurentele-pârâte susţin că prin decizia recurată, Curtea de Apel a încălcat autoritatea de lucru judecat a sentinţei nr. 2347/CA/2015 pronunţată de Tribunalul Bihor, în care se analizează în mod expres chestiunea litigioasă supusă analizei şi în prezentul litigiu, respectiv calitatea de bunuri de retur al construcţiilor pe care le-au edificat.

De asemenea, prin sentinţa nr. 520/COM/2013 pronunţată de Tribunalul Bihor se analizează din nou caracterul acestor bunuri şi se respinge cererea privind demolarea construcţiilor pe baza concluziei că acestea nu sunt bunuri de retur. Considerentelor sentinţei nr. 3998/2012 a Tribunalului Bihor nu li se recunoaşte autoritatea/puterea de lucru judecat.

Criticile aduse deciziei sunt nefondate.

În realitate prin considerentele sentinţei nr. 3998 din 5 iulie 2012 a Tribunalului Bihor, rămasă irevocabilă prin respingerea recursului, se arată că, potrivit contractului de concesiune, investiţiile realizate de reclamantă (pârâta-recurentă în prezenta cauză), în calitatea sa de concesionar, revin concedentului de drept, gratuit şi libere de orice sarcini. Este de reţinut faptul că aceasta este prima hotărâre prin care se statuează asupra caracterului construcţiilor în conformitate cu prevederile contractului de concesiune încheiat între părţi.

Este adevărat că, ulterior acestei sentinţe, prin considerentele sentinţei pronunţate în dosarul nr. x/2015 al Tribunalului Bihor s-a reţinut că, investiţiile realizate de concesionar nu sunt bunuri de retur, întrucât nu au fost respectate prevederile art. 29 alin. (2) lit. a) din Legea nr. 219/1998, în sensul că acestea nu au fost identificate şi impuse prin caietul de sarcini, că aceste investiţii reprezintă proprietatea privată a concesionarului, care beneficiază de regimul juridic al constructorului de bună credinţă.

Desigur că, fiecare dintre părţi invocă prezumţia de lucru judecat raportat la hotărârea care o favorizează.

Ceea ce este relevant în ce priveşte dezlegarea definitivă dată problemei de drept în litigiul anterior este faptul că analiza dispoziţiilor contractuale, respectiv ale contractului de concesiune încheiat între părţi s-a realizat pentru prima dată în dosarul nr. x/2010 al Tribunalului Bihor, prin sentinţa nr. 3998/2012.

Astfel, prin această sentinţă s-a reţinut că investiţiile revin concedentului de drept, cu titlu gratuit şi libere de orice sarcini. Aceste considerente au putere de lucru judecat din perspectiva prevederilor art. 430 alin. (2) C. proc. civ.

Ceea ce s-a reţinut prin considerentele sentinţei pronunţate în dosarul nr. x/2015 al Tribunalului Bihor în sensul că investiţiile realizate de concesionar nu sunt bunuri de retur, încalcă din această perspectivă puterea de lucru judecat a sentinţei nr. 3998/2012.

Curtea de Apel Oradea nu a fost învestită cu o cerere de revizuire a acestei ultime sentinţe, motiv pentru care, această instanţă a realizat propria analiză a prevederilor contractuale ale contractului de concesiune şi a reţinut în mod corect faptul că prin art. 3 alin. (1) lit. a) şi art. 9 alin. (3) din contractul de concesiune nr. x/2000, precum şi prin art. 1 alin. (3) lit. a), art. 7 alin. (9) şi art. 9 alin. (4) din contractul de concesiune nr. x/2002 s-a prevăzut în mod expres că investiţiile realizate de concedent sunt bunuri de retur care, la încetarea contractului, prin ajungerea la termen, revin de drept gratuit şi libere de sarcini concedentului.

Faţă de aceste considerente, în cauză, nu sunt întrunite cerinţele art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., întrucât nu a fost încălcată autoritatea de lucru judecat, astfel cum susţin recurentele-pârâte.

Potrivit dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Acest motiv presupune că instanţa de fond a recurs la texte aplicabile speţei, dar le-a încălcat, în litera sau spiritul lor, sau le-a aplicat greşit.

Critica privind greşita aplicare a prevederilor art. 12, art. 29 şi art. 32 din Legea nr. 219/1998 raportat la analiza bunurilor de retur şi a principiului echilibrului financiar este nefondată.

Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 29 din Legea nr. 219/1998, la expirarea termenului de concesiune, concesionarul este obligat să restituie, în deplină proprietate, liber de orice sarcină, bunul concesionat, inclusiv investiţiile realizate, în conformitate cu prevederile contractului de concesiune.

Potrivit alin. (2) al aceluiaşi art. 29: În contractul de concesiune trebuie precizate, în mod distinct, categoriile de bunuri ce vor fi utilizate de concesionar în derularea concesiunii, respectiv: a) bunurile de retur care revin de plin drept, gratuit şi libere de orice sarcini concedentului, la expirarea contractului de concesiune. Sunt bunuri de retur bunurile care au făcut obiectul concesiunii, precum şi cele care au rezultat în urma investiţiilor impuse prin caietul de sarcini.

Instanţa de apel nu a aplicat greşit prevederile Legii nr. 219/1998.

Astfel, cum s-a reţinut anterior, prin contractele de concesiune încheiate s-a prevăzut în mod expres că investiţiile realizate de concedent sunt bunuri de retur, care, la încetarea contractului, prin ajungerea la termen, revin de drept, gratuit şi libere de sarcini concedentului.

Lipsa caietelor de sarcini nu are relevanţă în stabilirea calităţii de bunuri de retur, câtă vreme investiţiile care trebuiau realizate au fost individualizate în cuprinsul contractelor de concesiune încheiate şi nici una dintre părţi nu a contestat realizarea acestora în conformitate cu prevederile contractuale.

Nu se poate reţine încălcarea principiului echilibrului financiar, în condiţiile în care durata contractelor de concesiune a fost de 10 ani, respectiv 9 ani şi o lună, iar pârâta-recurentă S.C. A. a stabilit o durată de amortizare a investiţiilor de 20 ani, perioadă care excede acestor termene contractuale.

Instanţa nu avea nicio obligaţie de a analiza posibilitatea de amortizare a investiţiilor de către concesionar în termenul contractual pentru a califica bunurile ca fiind bunuri de retur. Această calificare a fost realizată în conformitate cu prevederile legii şi ale contractelor de concesiune.

Faptul că S.C. A., în calitate de concesionar a intabulat în anul 2006 dreptul de proprietate asupra investiţiilor, cu acordul Municipiului Oradea, nu înseamnă că cedentul a renunţat la dreptul său de proprietate asupra investiţiilor.

Aceste imobile revin de plin drept, gratuit şi libere de orice sarcini concedentului, potrivit clauzelor contractuale şi dispoziţiilor art. 29 din Legea nr. 219/1998, acesta fiind un mod legal de dobândire a proprietăţii.

Aşa fiind, în mod corect a reţinut instanţa de apel că dreptul de proprietate al concesionarului, chiar de la data edificării construcţiilor, nu este un drept de proprietate pur şi simplu, ci are natura juridică a unui drept de proprietate rezolubilă.

Nu are relevanţă faptul că S.C. A. a fost de bună-credinţă la data edificării investiţiilor în privinţa obligaţiei sale de restituire a acestor construcţii la încetarea contractelor de concesiune, aşa cum prevăd dispoziţiile legii, precum şi respectivele contracte.

În cauză, instanţa de apel nu a făcut o greşită aplicare a prevederilor art. 1665 alin. (2) C. civ. cu trimitere la art. 1270 C. civ. raportat la preţul fictiv şi derizoriu.

În realitate, instanţa a reţinut că se impune sancţiunea anulării contractelor în temeiul art. 17 alin. (1) C. civ., întrucât respectivele contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate în decembrie 2014, după ajungerea la termen a contractelor de concesiune, acestea fiind încheiate cu privire la bunul altuia.

Aşa fiind, nu se poate reţine critica recurentelor în ce priveşte sancţiunea nulităţii relative care intervine în cazul unui preţ fictiv şi derizoriu.

Instanţa de apel a reţinut în considerentele hotărârii recurate faptul că, în ceea ce îi priveşte pe cumpărători, aceştia nu se pot prevala de buna lor credinţă la data încheierii contractelor, având în vedere legătura de rudenie existentă între asociaţii, respectiv administratorii vânzătoarei şi ai cumpărătorilor.

Mai mult chiar, în calitatea lor de profesionişti, cumpărătorii aveau posibilitatea, cu minime diligenţe, să cunoască situaţia juridică a investiţiilor realizate de concesionar şi care fac obiectul contractelor de vânzare-cumpărare.

Părţile sunt libere să încheie orice contract şi să determine conţinutul acestuia, însă nimeni nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi decât are el însuşi, acesta fiind motivul pentru care s-a dispus anularea contractelor de vânzare-cumpărare.

În cauză nu s-a făcut o greşită aplicare a prevederilor art. 1531 şi art. 1532 alin. (2) C. civ. raportat la prejudiciul constând în beneficiul nerealizat.

Astfel, în condiţiile expirării contractelor de concesiune, reclamantul-intimat a fost prejudiciat prin imposibilitatea de a închiria sau concesiona respectivele imobile, cât timp acestea au continuat să fie folosite de recurentele-pârâte.

Prejudiciul acordat s-a raportat la hotărârile de consiliu prin care sunt stabilite tarifele la care sunt încheiate bunurile proprietatea reclamantului.

Nu se poate reţine faptul că primul contract de concesiune nr. x din 27 iulie 2000 nu a fost încheiat cu S.C. A., ci cu F., având în vedere actul adiţional la respectivul contract, încheiat la 1 aprilie 2001 la solicitarea lui F., în calitate de administrator al S.C. A.. Prin acest act adiţional, calitatea de concesionar a revenit societăţii recurente.

Referitor la susţinerea recurentelor că terenul a fost restituit reclamantului, instanţa de apel a reţinut că nu au fost aduse dovezi în acest sens, iar reclamantul a fost cel care a făcut demersuri pentru punerea în executare a sentinţei pronunţate în dosarul nr. x/2012 al Tribunalului Bihor, pârâta S.C. A. fiind cea care a contestat executarea şi a solicitat anularea tuturor formelor de executare.

Faţă de aceste considerente, Înalta Curte apreciază că în cauză nu există motive de nelegalitate care să impună casarea deciziei recurate şi, pe cale de consecinţă, recursul urmează a fi respins ca nefondat potrivit dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de recurentele-pârâte A. prin lichidator judiciar E.. şi B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 102/2023 - A din 23 martie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Oradea, secţia a II-a civilă, ca nefondat.

Anulează recursul declarat de recurenta-pârâtă C. S.R.L. împotriva aceleiaşi decizii, ca insuficient timbrat.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţa publică astăzi, 11 aprilie 2024.