Contractual liability for non-delivery of state-subsidized housing: appeal dismissed, damages awarded for loss of use

Şedinţa publică din data de 29 februarie 2024

Asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului constată următoarele:

1. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată iniţial la 8 aprilie 2021 pe rolul Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, sub nr. x/2021, reclamantul A. a solicitat obligarea pârâtei Agenţia Naţională pentru Locuinţe, în temeiul răspunderii civile contractuale, la plata sumei de 1.200 euro/lună pentru perioada cuprinsă între 05.04.2018 şi 06.04.2021, cu titlul de daune-interese constând în contravaloarea lipsei de folosinţă a locuinţei din Cartierul Henri Coandă, a contravalorii lipsei de folosinţă calculate în continuare, până la predarea la cheie a locuinţei, precum şi la asigurarea finalizării lucrărilor de construire a locuinţei, prin realizarea recepţiei la terminarea lucrărilor şi predarea locuinţei la cheie, cu cheltuieli de judecată.

Competenţa de soluţionare a cauzei a fost declinată succesiv între secţiile Tribunalului Bucureşti, iar prin sentinţa civilă nr. 98 F din 01.07.2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă, s-a stabilit competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea secţiei a VI-a civile a Tribunalului Bucureşti.

Prin încheierea din 15.09.2021, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a admis excepţia prescripţiei, invocată cu privire la primul capăt al cererii referitor la plata despăgubirilor.

Prin sentinţa civilă nr. 2354 din 06.10.2021, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2021, a fost respinsă cererea de chemare în judecată.

2. Împotriva acestei sentinţe şi a încheierii din 15.09.2021, reclamantul A. a declarat apel, prin care a solicitat anularea încheierii şi schimbarea sentinţei atacate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată.

Prin decizia civilă nr. 529 din 24.03.2022, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, a fost admis apelul formulat de reclamant, a fost anulată în parte încheierea din 15.09.2021, în sensul că a fost respinsă excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune privind pretenţiile aferente perioadei începând cu data de 08.04.2018, fiind menţinută soluţia de admitere a prescripţiei pentru pretenţiile aferente perioadei 05.04.2018-07.04.2018 şi a fost anulată în tot sentinţa apelată, reţinându-se cauza pentru evocarea fondului.

3. Împotriva acestei decizii pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe a declarat recurs, în temeiul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin care a solicitat casarea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

Prin decizia 2592 din 7 decembrie 2022, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, s-a respins ca inadmisibil recursul pârâtei.

4. Prin decizia civilă nr. 1025 din 22 iunie 2023, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, în dosarul nr. x/2021, a fost admisă în parte cererea de chemare în judecată, a fost obligată pârâta să plătească reclamantului suma de 26.438 Euro, echivalentul în RON la data plăţii, reprezentând despăgubiri pentru contravaloarea lipsei de folosinţă aferente perioadei 08.04.2018-12.12.2022, precum şi să asigure finalizarea lucrărilor de construire ale locuinţei, prin realizarea recepţiei la terminarea lucrărilor şi predarea locuinţei la cheie către reclamant.

A fost respinsă în rest cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

A fost obligată pârâta la plata către reclamant a sumei de 7.277,13 RON cheltuieli de judecată reprezentând taxe de timbru (fond şi apel), respectiv onorariu expertiză.

5. Împotriva acestei decizii, pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe a declarat recurs în temeiul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin care a solicitat casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

În esenţă, recurenta susţine că decizia recurată a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor privind interpretarea contractului, a prevederilor contractului de mandat şi a Legii nr. 152/1998.

Potrivit recurentei, în apel nu a avut loc o judecată efectivă a cauzei, întrucât nu a existat o analiză a situaţiei de fapt, a probelor administrate şi a aplicării dreptului, încălcându-se dreptul la un proces echitabil.

Se arată că instanţa de apel a ignorat regulile referitoare la interpretarea contractului şi nu a avut în vedere contractele încheiate între părţi, prin care s-au stabilit drepturi şi obligaţii specifice fiecărui raport juridic.

Sub acest aspect, recurenta susţine că instanţa de apel nu a avut în vedere modul în care au fost redactate clauzele privind urmărirea execuţiei şi a finalizării lucrărilor de construire, din cuprinsul cărora nu rezultă că executarea şi finalizarea lucrărilor erau în sarcina mandatarului, şi nici prevederile art. 1532 şi art. 1539 C. civ. de la 1864 privind contractul de mandat.

Contrar celor reţinute în decizia recurată, Legea nr. 152/1998 nu conţine nicio dispoziţie din care să reiasă obligaţia A.N.L. de a efectua ea însăşi lucrările de utilităţi şi de construire şi de a preda locuinţa către beneficiari.

În acelaşi sens sunt menţionate şi dispoziţiile art. 5 din Legea nr. 152/1998 şi art. 6 lit. j) din H.G. nr. x, din care reiese că obiectul de activitate al A.N.L. nu include efectuarea lucrărilor de construire şi predarea locuinţelor edificate către beneficiari, această obligaţie revenind constructorului, ci priveşte efectuarea tuturor operaţiunilor imobiliare necesare pentru efectuarea lucrărilor de construire a locuinţelor, respectiv punerea la dispoziţia antreprenorului general a amplasamentului liber de orice sarcini, contrasemnarea dispoziţiilor de şantier date de proiectant, supravegherea desfăşurării lucrărilor, etc.

În continuare, recurenta subliniază că obligaţii similare sunt prevăzute şi la art. 1 din contractul de mandat, iar faptul că prin intermediul recurentei se derulează proiectul privind realizarea Cartierului Henri Coandă nu echivalează cu asumarea răspunderii exclusive pentru finalizarea acestuia.

Se menţionează că A.N.L. nu este dezvoltator imobiliar, nu construieşte pe terenul proprietatea acestuia, nu finanţează construcţiile sau utilităţile, nu are obligaţiile specifice unui astfel de dezvoltator. De asemenea, nici obligaţia de garanţie a lucrărilor executate nu este şi nu poate fi în sarcina A.N.L., ci în sarcina celui care le execută efectiv, adică a constructorului.

În acest sen, se face trimitere la prevederile art. 8, 9 şi 10 din contractul de construire, precum şi la art. 65 din contractul de antrepriză generală, potrivit cărora antreprenorul general are obligaţia de executare şi finalizare a locuinţei, precum şi predarea acesteia.

Potrivit recurentei, aceasta poate şi trebuie să fie responsabilă pentru ceea ce şi-a asumat faţă de intimat în baza contractului de mandat, contract preexistent, care atrage răspunderea contractuală. În acest sens, se susţine că în baza contractului de mandat încheiat între A.N.L. şi reclamant, recurenta şi-a asumat obligaţia de a depune toate diligenţele necesare obţinerii rezultatului constând în finalizarea lucrărilor de construcţie a locuinţei acestuia, fără a se obliga la obţinerea rezultatului stabilit prin contractul de construire, respectiv executarea construcţiei.

În opinia recurentei, în mod greşit s-a reţinut prin decizia recurată că este probată culpa contractuală a A.N.L., actele îndeplinite de aceasta fiind suficiente pentru a nu se reţine o culpă gravă. Sub acest aspect, obligaţia de mijloace asumată a fost îndeplinită cu suficientă diligenţă, motiv pentru care neatingerea rezultatului, în termenul de 24 luni, nu are relevanţă.

Prin urmare, autoarea recursului susţine că răspunderea contractuală nu poate fi angajată nici pentru pretinsa nerespectare a obligaţiilor legale sau a celor stabilite prin contractele încheiate de reclamant cu terţii, la care A.N.L. nu este parte sau prin contractele încheiate de A.N.L. cu terţii, la care reclamantul nu este parte, contracte menţionate în considerentele deciziei recurate, nici pentru pretinsa nerespectare a îndatoririlor antreprenorilor sau altor terţi, semnatari ai convenţiilor încheiate.

Sub acest aspect, recurenta a menţionat că instanţa de apel în mod greşit a reţinut că prevederile contractului de mandat se completează cu obligaţiile legale, precum şi cu cele cuprinse în contractele de antrepriză şi construire, o astfel de interpretare încălcând principiile prevăzute la art. 973 şi art. 1073 C. civ. de la 1864.

Referitor la fapta ilicită imputată recurentei, se arată că aceasta nu şi-a asumat obligaţia de a executa şi finaliza, într-un anumit termen, lucrările de construire a locuinţei, precum şi cele de infrastructură, astfel cum rezultă din prevederile art. 1, 14 şi 15 din contractul de mandat.

Simpla împlinire a termenului, fără ca locuinţa să fie finalizată şi predată reclamantului, "la cheie", nu dă naştere unei prezumţii de culpă în sarcina A.N.L., având în vedere, pe de o parte, caracterul de diligenţă al obligaţiei care îi revine acesteia, reţinut în decizia nr. 1227, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în dosarul nr. x/2011, şi obligaţia de finanţare asumată de intimat.

Referitor la culpa reţinută de instanţa de apel, recurenta susţine că nu a fost dovedit faptul că aceasta nu ar fi depus toate diligenţele posibile pentru a obţine executarea şi finalizarea locuinţei contractate de reclamant şi nici nu au fost indicate măsurile pe care A.N.L. ar fi omis să le întreprindă pentru finalizarea locuinţei cu utilităţi.

În ce priveşte nefinalizarea la termen a cartierului, s-a arătat că nu a fost determinată de acţiunea sau inacţiunea A.N.L. în rezolvarea problemelor ivite sau de modul defectuos de urmărire a activităţii, astfel că A.N.L. nu poate fi găsită răspunzătoare pentru acţiunile sau mai ales inacţiunile autorităţilor şi societăţilor cu atribuţii în domeniu.

În ceea ce priveşte prejudiciul, recurenta susţine că lipsa de folosinţă a locuinţei nu este consecinţa neîndeplinirii obligaţiei mandatarului ci, cel mult, a celui care avea îndatorirea să construiască bunul.

Pe de altă parte, recurenta apreciază că prejudiciul nu este cert, neputându-se proba un prejudiciu real, efectiv, în condiţiile în care este generat de lipsa de folosinţă a unei locuinţe asupra căreia intimatul nu este proprietar.

Prin întâmpinarea înregistrată la 27 septembrie 2023, intimatul - reclamant A. a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

La 30 ianuarie 2023 intimatul - reclamant a depus note scrise însoţite de înscrisuri.

Cauza a fost înregistrată la 24 august 2023 pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, sub nr. x/2023, iar prin rezoluţia din 3 noiembrie 2023 s-a fixat termen de judecată la 29 februarie 2024.

Înalta Curte, analizând decizia atacată în raport cu criticile formulate, în limitele controlului de legalitate şi temeiurilor de drept invocate, va respinge ca nefondat recursul, pentru următoarele considerente:

Criticile privind neanalizarea situaţiei de fapt şi a probelor administrate în cauză, cu încălcarea dreptului la un proces echitabil, subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., sunt invocate de recurentă în mod formal, nefiind dezvoltate în concret, prin trimitere la motivele de fapt sau de drept care au fundamentat soluţia din apel. Pe de altă parte, este de subliniat faptul că nemulţumirile recurentei privind analiza situaţiei de fapt şi interpretarea probelor administrate vizează aspecte de netemeinicie, care nu pot forma obiect al controlului judiciar în calea extraordinară de atac a recursului, potrivit art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

În dezvoltarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a susţinut că instanţa de apel a aplicat greşit regulile de interpretare a convenţiilor atunci când a analizat clauzele contractelor de mandat, de antrepriză generală şi de construire, stabilind că obligaţiile asumate de A.N.L. privind executarea şi finalizarea lucrărilor ar fi de rezultat şi nu de diligenţă.

De asemenea, recurenta a arătat că instanţa de prim control judiciar a interpretat şi aplicat greşit dispoziţiile art. 1532 şi art. 1539 C. civ. de la 1864 privind contractul de mandat, precum şi art. 5 din Legea nr. 152/1998, art. 6 lit. j) din H.G. nr. 620/2011 şi Legea 190/1999, stabilind că obiectul de activitate al A.N.L. ar include efectuarea lucrărilor de construire şi predarea locuinţelor edificate către beneficiari, în realitate această obligaţie revenind constructorului.

Sub acest aspect, recurenta a menţionat că instanţa de apel în mod greşit a reţinut că prevederile contractului de mandat se completează cu obligaţiile legale şi cu cele cuprinse în contractele de antrepriză şi construire, ceastă interpretare fiind de natură să încălce principiile prevăzute la art. 973 şi art. 1073 C. civ. de la 1864.

Prin aceste critici, recurenta contestă, în esenţă, obiectul obligaţiilor asumate în raport cu intimatul pârât, natura obligaţiilor, precum şi îndeplinirea condiţiilor angajării răspunderii sale civile contractuale pentru fapta constând în nerespectarea obligaţiei de a asigura executarea şi finalizarea lucrărilor, atât de construire a locuinţei, cât şi de realizare a infrastructurii şi utilităţilor.

Criticile nu sunt fondate, Înalta Curte considerând că instanţa de apel a identificat în mod corect natura obligaţiilor pârâtei Agenţia Naţională pentru Locuinţe, de a urmări executarea şi finalizarea lucrărilor de construire, ca fiind de rezultat.

În acest sens, este de menţionat faptul că prin Legea nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, s-a stabilit la art. 1:

"(1) Pentru dezvoltarea construcţiei de locuinţe la nivel naţional se înfiinţează Agenţia Naţională pentru Locuinţe, denumită prescurtat A.N.L., sub autoritatea Ministerului Dezvoltării Regionale şi Turismului. (2) A.N.L. este instituţie de interes public cu personalitate juridică, de coordonare a unor surse de finanţare în domeniul construcţiei de locuinţe, având autonomie financiară".

Recurenta avea la îndemână, potrivit legii, mijloacele necesare pentru aducerea la îndeplinire a obligaţiilor asumate prin contractul de mandat x din 21 februarie 2008, încheiat cu intimatul A., precum şi obligaţia asigurării corelării programelor de investiţii în viabilizarea terenurilor, cu programele de investiţii în construcţia de locuinţe.

A.N.L. are calitatea de instituţie de interes public cu atribuţii în dezvoltarea construcţiilor de locuinţe, calitatea de dezvoltator şi coordonator al programului construirii de locuinţe la nivel naţional, precum şi de garant al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale, după cum rezultă din dispoziţiile art. 1-6 din Legea nr. 152/1998, contrar celor susţinute de recurentă.

În temeiul contractului de mandat încheiat cu reclamantul, recurenta A.N.L. a fost împuternicită, potrivit art. 1, să urmărească executarea şi finalizarea lucrărilor de construire a locuinţei, în conformitate cu proiectul tehnic şi autorizaţia de construire, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate convenite.

Prin dispoziţiile art. 14 din contractul de mandat, părţile au convenit că sunt răspunzătoare de daunele interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor contractului menţionat.

La art. 13 din acelaşi contract s-a prevăzut că, în cazul în care antreprenorul general este în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile lui, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu alt antreprenor general, valabilitatea mandatului încetând doar la recepţia finală a locuinţei, potrivit art. 15.

Prin urmare, mandatarul este ţinut de îndeplinirea întocmai şi corespunzătoare a obligaţiilor stabilite prin mandat şi răspunde exclusiv pentru modul în care şi-a îndeplinit mandatul, în conformitate cu dispoziţiile art. 1539 C. civ. de la 1864.

În acord cu cele reţinute de instanţa de apel, contractul de mandat nu a fost încheiat exclusiv pentru ca mandatarul A.N.L. să încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama mandantului, fiind în realitate un act juridic complex, prin care reclamantul a împuternicit A.N.L. să îl reprezinte în relaţiile cu proiectantul şi cu antreprenorul general în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor, pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire, precum şi pentru a utiliza sumele din conturile de avans şi de credit ale reclamantului în vederea recuperării cheltuielilor avansate de A.N.L. pentru deschiderea amplasamentului şi executarea lucrărilor, a cheltuielilor necesare pe parcursul execuţiei, precum şi a celorlalte costuri cuprinse în preţul locuinţei.

Potrivit art. 1 din contractul de mandat, obligaţia asumată de mandatar este una de rezultat, părţile convenind dincolo de orice echivoc că pârâta A.N.L. se obligă să urmărească executarea şi finalizarea la termen a lucrărilor.

Interpretarea dată de instanţa de apel obligaţiilor A.N.L. ţine cont de caracterul complex şi interdependent al relaţiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului Henri Coandă, precum şi de faptul că, faţă de menţiunea din preambulul contractului cu privire la cadrul legal în care a fost încheiat, contractul se completează cu normele legale incidente (Legea nr. 152/1998 şi Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare).

În aplicarea regulilor de interpretare a contractului, conţinutul obligaţiilor mandatarului A.N.L. trebuie determinat în mod sistematic, prin corelare cu dispoziţiile Legii nr. 152/1998 şi ale Normelor metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare, precum şi cu obligaţiile asumate de pârâtă prin contractele la care A.N.L. a fost parte.

Astfel, potrivit art. 1 alin. (1) şi art. 2 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 152/1998, pentru dezvoltarea construcţiei de locuinţe la nivel naţional se înfiinţează Agenţia Naţională pentru Locuinţe, având ca obiective (atribuţii), între altele, iniţierea şi/sau dezvoltarea, în condiţiile pieţei, a unor programe de construcţii de locuinţe proprietate privată prin credit ipotecar.

De asemenea, potrivit art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, Agenţia Naţională pentru Locuinţe coordonează constituirea şi atragerea de resurse de finanţare pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea prin programe proprii a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuinţe proprietate privată prin credit ipotecar.

În realizarea acestor atribuţii, potrivit art. 5 din Legea nr. 152/1998, Agenţia Naţională pentru Locuinţe este autorizată să efectueze toate operaţiunile imobiliare necesare construirii, finalizării şi predării către beneficiari a locuinţelor construite prin programele proprii.

Sensul noţiunii de "operaţiuni imobiliare" este clarificat prin art. 31 din Normele metodologice, fiind considerate astfel de operaţiuni încheierea, intermedierea şi gestionarea actelor juridice care au ca obiect bunuri imobile, de către Agenţia Naţională pentru Locuinţe, în cadrul unor programe proprii de construire, finalizare şi predare a locuinţelor către beneficiari.

O primă concluzie care se desprinde din analiza prevederilor legale anterior prezentate, este aceea că obligaţiile A.N.L. depăşesc cadrul specific unui simplu contract de mandat remunerat, pentru că aceste obligaţii nu se limitează la încheierea unor acte juridice pe seama beneficiarului, ci ANL acţionează ca un adevărat dezvoltator imobiliar, cu atribuţii de coordonare a programului/proiectului imobiliar, contrar celor susţinute de recurentă.

Obligaţiile sale nu se limitează la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului, ci privesc şi realizarea lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, contrar celor susţinute de recurentă.

În acest sens, art. 1 alin. (4) din Normele metodologice prevede că Agenţia Naţională pentru Locuinţe monitorizează sau, după caz, dezvoltă proiecte pentru viabilizarea terenurilor destinate construcţiilor de locuinţe, prin programe proprii sau prin programe guvernamentale. Cu privire la componenta lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, dispoziţiile art. 2 alin. (4) din Normele metodologice impuneau ca dezvoltarea proiectelor imobiliare privind construirea de locuinţe prin credit ipotecar să se facă pe terenuri viabilizate sau a căror viabilizare se realizează corelat cu termenele de recepţie şi punere în funcţiune a locuinţelor.

Pentru asigurarea corelării programelor de investiţii în viabilizarea terenurilor cu programele de investiţii în construcţia de locuinţe, ANL a încheiat contracte cu autorităţile administraţiei publice locale şi cu alte persoane juridice.

Astfel, prin Convenţia MM nr. 1909/2004, la art. 2 lit. b), A.N.L. s-a obligat să asigure contractarea şi realizarea locuinţelor finanţate prin credit ipotecar, în timp ce părţile cocontractante s-au obligat, potrivit atribuţiilor fiecăreia, să contribuie la realizarea lucrărilor şi investiţiilor pe componenta de infrastructură şi utilităţi, respectiv de viabilizare a terenurilor aferente locuinţelor. În exercitarea atribuţiei legale de coordonator şi dezvoltator al proiectului imobiliar, ANL a fost desemnată conducător al Consiliului de coordonare desemnat prin convenţie să urmărească realizarea utilităţilor.

Cu alte cuvinte, obligaţiile de rezultat asumate de A.N.L prin contractul de mandat, în calitate de dezvoltator şi coordonator al proiectului imobiliar, presupun executarea şi finalizarea lucrărilor pe cele două componente: (i) de construire propriu-zisă a locuinţelor şi, (ii) de viabilizare a terenurilor din punct de vedere al infrastructurii şi utilităţilor, în termenul asumat prin contractul de construire.

Prin urmare, criticile privind aplicarea greşită a regulilor de interpretare a contractelor mandat, antrepriză generală şi construire, precum şi a dispoziţiilor art. 1532 şi art. 1539 C. civ. de la 1864, art. 5 din Legea nr. 152/1998, art. 6 lit. j) din H.G. nr. 620/2011 şi ale Legii 190/1999, din perspectiva obiectului şi naturii obligaţiei, în sensul că nu ar fi una determinată (de rezultat), nu pot fi primite.

În ceea ce priveşte practica judiciară invocată de către recurentă, respectiv decizia nr. 1227, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în dosarul nr. x/2011, în considerentele căreia s-a reţinut că obligaţia A.N.L. este de diligenţă şi nu de rezultat, instanţa supremă subliniază faptul că în sistemul nostru de drept jurisprudenţa nu reprezintă un izvor de drept şi nici nu poate fi considerată drept material pentru fi îndeplinite exigenţele dispoziţiei de la art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

De asemenea, nici critica privind aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 973 şi art. 1073 C. civ. de la 1864 nu este fondată.

În aprecierea recurentei, aceasta nu poate fi responsabilă pentru neîndeplinirea unor obligaţii care nu au fost asumate prin contractul de mandat, ci au format obiectul altor contracte.

Analiza instanţei de apel efectuată asupra clauzelor contractului de mandat, antrepriză generală şi construire, precum şi a dispoziţiilor legale incidente în stabilirea naturii juridice a obligaţiilor asumate de A.N.L. nu reprezintă o încălcare a principiilor consacrate la art. 973 C. civ. de la 1864 privind relativitatea efectelor contractului mandat şi la art. 1073 din acelaşi cod privind executarea obligaţiilor din acest contract.

Înalta Curte constată că în analiza faptei culpabile a pârâtei A.N.L. şi a naturii obligaţiei acesteia, instanţa de apel a avut în vedere atribuţiile legale de coordonator şi dezvoltator al proiectului imobiliar, precum şi ansamblul raporturilor contractuale existente pentru realizarea cartierului de locuinţe Henri Coandă.

În acest context, contractul de mandat nu trebuie privit individual, ci în corelaţie cu celelalte contracte încheiate în vederea realizării obiectivului de a preda reclamantului locuinţa "la cheie".

Prin urmare, Înalta Curte constată că atunci când a stabilit natura juridică a obligaţiei asumate de A.N.L., în contextul legal şi convenţional existent, instanţa de apel nu a aplicat greşit dispoziţiilor art. 973 şi 1073 C. civ. de la 1864, în sensul că au fost atribuite recurentei obligaţii pe care nu şi le-a asumat contractual.

În egală măsură, nici critica privind neîndeplinirea condiţiilor răspunderii civile contractuale în sarcina recurentei-pârâtei nu este fondată.

În contextul legal şi convenţional evocat, recurenta era ţinută, în calitate de mandatar, să îndeplinească întocmai şi corespunzător obligaţiile asumate prin contractul de mandat şi să răspundă pentru modul în care şi-a îndeplinit mandatul privind asigurarea finalizării la termenul scadent a construcţiei "la cheie" şi a realizării infrastructurii şi reţelei de utilităţi.

În cauză, se constată că deşi a deţinut toate pârghiile şi mecanismele legale la îndemână pentru a urmări şi a finaliza construcţia, fapta A.N.L. de a nu asigura finalizarea şi predarea locuinţei către reclamant reprezintă o încălcare culpabilă de către mandatar a obligaţiilor directe faţă de mandant, astfel cum corect a fost stabilit în apel.

Argumentele recurentei privind diligenţele întreprinse pentru finalizarea lucrărilor în stabilirea culpei nu pot fi primite, ţinând cont de natura obligaţiei asumate de A.N.L. şi de împrejurarea că reclamantul nu a obţinut predarea "la cheie" a locuinţei contractate, în termenul convenit.

Nici critica privind lipsa unui mandat din partea reclamantului pentru a-l reprezenta în relaţiile cu entităţile care au competente în realizarea infrastructurii şi utilităţilor nu este fondată, întrucât în temeiul contractelor încheiate şi a dispoziţiilor legale amintite, A.N.L. avea calitatea de dezvoltator şi coordonator al proiectului imobiliar, ceea ce presupune că dispunea de toate pârghiile pentru a asigura executarea şi finalizarea lucrărilor.

În legătură cu prejudiciul invocat în cauză, recurenta a susţinut că acesta nu este cert, neputându-se proba un prejudiciu real şi efectiv, în condiţiile în care în contractul de mandat nu este stipulată o clauză penală, iar intimatul-reclamant nu este proprietarul locuinţei.

Inexistenţa unei clauze penale în contractul de mandat nu este de natură să înlăture răspunderea patrimonială a recurentei A.N.L., aceasta fiind ţinută să răspundă pentru neîndeplinirea obligaţiilor din contractul de mandat şi care au determinat nepredarea locuinţei la termen, lipsa de folosinţă a bunului ce trebuia predat producând în patrimoniul intimatului-reclamant un prejudiciu continuu.

Înalta Curte confirmă raţionamentul instanţei de apel în sensul că, în conformitate cu art. 14 din contractul de mandat, reclamantul a solicitat repararea unui prejudiciu material pentru imposibilitatea de folosinţă a locuinţei echivalentă cu chiria practicată pe piaţa liberă, ceea ce include şi beneficiul nerealizat, potrivit art. 1084 C. civ. din 1864.

Atât timp cât reclamantul a invocat lipsa folosinţei locuinţei ca urmare a nerespectării obligaţiilor recurentei în legătură cu predarea locuinţei în termenul asumat şi "la cheie", nu are relevanţă faptul că acesta nu a devenit proprietar pentru a putea invoca acest prejudiciu.

De asemenea, în mod just instanţa de apel a reţinut legătura de cauzalitate dintre faptă şi prejudiciu, deoarece prin neîndeplinirea obligaţiei de a asigura finalizarea lucrărilor la locuinţa reclamantului, acesta nu a beneficiat de folosinţa imobilului, suferind un prejudiciu stabilit prin raportul de expertiză judiciară administrat în cauză.

Aşadar, în mod corect au fost analizate de către instanţa de apel condiţiile răspunderii contractuale în sarcina recurentei, reţinându-se că intimatul-reclamant este îndreptăţit să primească despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a locuinţei.

Prin urmare, criticile subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. sunt nefondate.

În considerarea celor evocate, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe (A.N.L.) împotriva deciziei civile nr. 1025/2023 din 22 iunie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, în dosarul nr. x/2021.

Referitor la cererea intimatul A. privind obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată, Înalta Curte reţine că în conformitate cu art. 452 C. proc. civ., "partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă, în condiţiile legii, dovada existenţei şi întinderii lor, cel mai târziu la data închiderii dezbaterilor asupra fondului cauzei".

Prin raportare la această dispoziţie legală, aplicabilă şi în recurs potrivit art. 494 C. proc. civ., Înalta Curte constată că intimatul nu a depus la dosarul cauzei dovezi privind efectuarea cheltuielilor de judecată.

Prin urmare, Înalta Curte va respinge cererea intimatului privind obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe împotriva deciziei civile nr. 1025/2023 din 22 iunie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, în dosarul nr. x/2021, ca nefondat.

Respinge cererea privind cheltuielile de judecată formulată de intimatul A..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 29 februarie 2024.