Limitation of contractual liability for housing agency failure to deliver functional dwelling with full infrastructure

Şedinţa publică din data de 11 octombrie 2023

Deliberând asupra recursului şi subliniind, în prealabil, că, potrivit art. 499 C. proc. civ., "prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanţei de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate şi analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins (...)", reţine următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă la 06.03.2017, sub nr. x/2017, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâţii Agenţia Naţională pentru Locuinţe, Ministerul Dezvoltării Regionale, Administraţiei Publice şi Fondurilor Europene (fostul Minister al Dezvoltării Regionale şi Turismului), S.C. B., S.C. C. S.R.L., Consiliul Local al Sectorului 1 Bucureşti, Sectorul 1 al Municipiului Bucureşti, Consiliul Judeţean Ilfov, Judeţul Ilfov, oraşul Voluntari, Consiliul Local Voluntari, Consiliul General al Municipiului Bucureşti şi Municipiul Bucureşti, solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dipună:

1. obligarea pârâtei Agenţia Naţională pentru Locuinţe, în temeiul răspunderii civile contractuale, la plata sumei de 1.450 euro/lună, cu titlu de daune-interese, pentru perioada 06.03.2014-06.03.2017, evaluate provizoriu la 52.200 euro, constând în principal în:

- despăgubiri pentru lipsa de folosinţă în cuantum de 1.250 euro/lună, evaluate provizoriu la suma totală de 45.000 euro, calculate şi în continuare până la data predării la cheie a locuinţei şi finalizării complete a cartierului Henri Coandă din care face parte locuinţa tip I23D din Municipiul Bucureşti, Sector 1;

- daune morale în cuantum de 200 euro/lună, pentru perioada 06.03.2014-06.03.2017, evaluate provizoriu la 7.200 euro, calculate şi în continuare până la data predării la cheie a locuinţei şi finalizării complete a cartierului Henri Coandă din care face parte şi imobilul sus-menţionat;

în subsidiar,

- obligarea pârâtei Agenţia Naţională pentru Locuinţe, în temeiul răspunderii contractuale şi a pârâţilor Ministerul Dezvoltării Regionale, Administraţiei Publice şi Fondurilor Europene, Judeţul Ilfov, Consiliul Judeţean Ilfov, oraşul Voluntari, Consiliul Local Voluntari, S.C. C. S.R.L., Municipiul Bucureşti, Consiliul General al Municipiului Bucureşti, S.C. B., Sectorul 1 Bucureşti, Consiliul Local al Sectorului 1 Bucureşti, în principal, în temeiul răspunderii contractuale iar, în subsidiar, în temeiul răspunderii delictuale, în solidar, la plata daunelor-interese indicate mai sus.

Pârâtul oraşul Voluntari a depus întâmpinare prin care a invocat excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi lipsei calităţii sale procesuale pasive, prescripţiei dreptului material la acţiune şi, pe fond, a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.

Prin întâmpinare, pârâtul Ministerul Dezvoltării Regionale, Administraţiei Publice şi Fondurilor Europene a invocat excepţiile lipsei calităţii sale procesuale pasive, autorităţii de lucru judecat şi, pe fond, a solicitat respingerea cererii.

Pe calea întâmpinării, pârâta S.C. D. S.A. (fostă S.C. B.) a invocat excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi a lipsei calităţii sale procesuale pasive şi, pe fond, a solicitat respingerea cererii.

Pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii.

Prin întâmpinare, pârâtul Municipiul Bucureşti a invocat excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi a lipsei calităţii sale procesuale pasive, a prescripţiei dreptului material la acţiune şi, pe fond, a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.

Pârâtul Municipiul Bucureşti a formulat şi cerere de chemare în garanţie a Oraşului Voluntari şi a Consiliului Local Voluntari.

Pe calea întâmpinării, pârâta S.C. C. S.A. a invocat excepţiile prescripţiei dreptului material la acţiune, a lipsei calităţii procesuale active, a lipsei calităţii sale procesuale pasive şi, pe fond, a solicitat respingerea cererii.

Pârâţii Sectorul 1 al Municipiului Bucureşti şi Consiliul Local al Sectorului 1 Bucureşti au depus întâmpinare prin care au invocat excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi a lipsei calităţii lor procesuale pasive, a inadmisibilităţii acţiunii în raport cu aceşti pârâţi, a prescripţiei dreptului material la acţiune şi, pe fond, au solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.

Pârâţii Sectorul 1 al Municipiului Bucureşti şi Consiliul Local al Sectorului 1 Bucureşti au depus şi cerere de chemare în garanţie a pârâţilor Mun. Bucureşti, Consiliul General al Municipiului Bucureşti, oraşul Voluntari şi Consiliul Local al oraşului Voluntari.

Pe calea întâmpinării, pârâţii Consiliul Judeţean Ilfov şi Jud. Ilfov au invocat inadmisibilitatea acţiunii, precum şi excepţiile lipsei capacităţii de folosinţă a pârâtului Consiliul Judeţean Ilfov, a lipsei calităţii lor procesuale pasive, a prescripţiei dreptului material la acţiune şi, pe fond, au solicitat respingerea cererii.

Pârâţii Consiliul Judeţean Ilfov şi Jud. Ilfov au depus şi cerere de chemare în garanţie a pârâtului Ministerul Dezvoltării Regionale, Administraţiei Publice şi Fondurilor Europene.

Pârâtul Municipiul Bucureşti a depus întâmpinare la cererea de chemare în garanţie, prin care a invocat excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a pârâţilor Sectorul 1 al Municipiului Bucureşti şi Consiliul Local al Sectorului 1 Bucureşti şi, pe fond, a solicitat respingerea cererii.

Prin întâmpinarea depusă la cererea de chemare în garanţie, Consiliul Local Voluntari a invocat excepţia lipsei capacităţii sale de folosinţă şi, pe fond, a solicitat respingerea cererii.

Pe calea întâmpinării depuse la cererea de chemare în garanţie, pârâtul Ministerul Dezvoltării Regionale, Administraţiei Publice şi Fondurilor Europene a invocat excepţia inadmisibilităţii cererii şi, pe fond, a solicitat respingerea acesteia.

Prin încheierea din 19.12.2017, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a respins excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a pârâţilor Sectorul 1 Bucureşti şi Consiliul Local al Sectorului 1 Bucureşti, ca neîntemeiată şi a admis în principiu cererile de chemare în garanţie.

Prin încheierea din 27.03.2018, aceeaşi instanţă a calificat excepţiile inadmisibilităţii acţiunii invocate de pârâţii Judeţul Ilfov, Consiliul Judeţean Ilfov, Sectorul 1 al Municipiului Bucureşti, Consiliul Local al Sectorului 1 Bucureşti şi S.C. C. S.R.L., ca fiind apărări de fond, a unit cu fondul excepţiile lipsei calităţii procesuale active a reclamantului, a lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor Municipiul Bucureşti, Sectorul 1 Bucureşti, Consiliul Local al Sectorului 1 Bucureşti, S.C. C. S.R.L., oraşul Voluntari, Ministerul Dezvoltării Regionale, Administraţiei Publice şi Fondurilor Europene, Consiliul Judeţean Ilfov şi Judeţul Ilfov şi a prescripţiei dreptului material la acţiune, invocate de către pârâţii Municipiul Bucureşti, Sectorul 1 Bucureşti, Consiliul Local al Sectorului 1 Bucureşti, S.C. C. S.R.L., oraşul Voluntari, Consiliul Judeţean Ilfov şi Judeţul Ilfov şi a respins excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a pârâţilor Consiliul Judeţean Ilfov, Judeţul Ilfov, Sectorul 1 şi Consiliul Local al Sectorului 1 Bucureşti, ca neîntemeiată.

La termenul din 13.04.2018, instanţa a unit cu fondul excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi a lipsei calităţii procesuale pasive, invocate de pârâta S.C. D. S.A. şi a respins excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a pârâtului Consiliul Local Voluntari.

La termenul din 12.02.2019, reclamantul a depus cerere de renunţare la judecata cauzei în contradictoriu cu pârâţii S.C. B., S.C. C. S.R.L., Consiliul Local al Sectorului 1 Bucureşti, Sectorul 1 al Municipiului Bucureşti, Consiliul Judeţean Ilfov, Judeţul Ilfov, oraşul Voluntari, Consiliul Local Voluntari, Consiliul General al Municipiului Bucureşti şi Municipiul Bucureşti.

Prin încheierea din 09.04.2019, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a luat act de cererea de renunţare la judecată, a admis excepţia lipsei de obiect a cererilor de chemare în garanţie, invocată din oficiu şi a constatat că cererile de chemare în garanţie au rămas fără obiect.

Prin sentinţa nr. 779/24.06.2020, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a respins excepţiile lipsei calităţii procesuale active a reclamantului şi prescripţiei dreptului material la acţiune, ca rămase fără obiect. A admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Ministerul Dezvoltării Regionale, Administraţiei Publice şi Fondurilor Europene, doar în ceea ce priveşte capătul subsidiar de cerere privind răspunderea sa civilă contractuală. A admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei Agenţia Naţională pentru Locuinţe, doar în ceea ce priveşte capătul principal de cerere, privind răspunderea sa civilă delictuală. A admis în parte cererea, astfel cum a fost modificată, în contradictoriu cu pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe şi a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Dezvoltării Regionale, Administraţiei Publice şi Fondurilor Europene. A obligat pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe la plata către reclamant a sumei de 71.664 euro, echivalent în RON la cursul oficial al B.N.R. din ziua plăţii efective, cu titlu de despăgubiri materiale aferente perioadei 06.03.2014-11.10.2019 şi la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 16.771,63 RON. A respins în rest, ca neîntemeiată, cererea reclamantului şi a respins ca neîntemeiate cererile de acordare a cheltuielilor de judecată, formulate de Ministerul Dezvoltării Regionale, Administraţiei Publice şi Fondurilor Europene şi de Oraşul Voluntari.

Împotriva acestei sentinţe, pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe a declarat apel.

Prin decizia civilă nr. 2152/03.12.2021, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis apelul, a schimbat în parte hotărârea primei instanţe, în sensul că a obligat pârâta la plata către reclamant a sumei de 17.916 euro, în echivalent în RON la cursul de schimb B.N.R. din ziua plăţii, cu titlu de despăgubiri şi a sumei de 4.150 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată. A menţinut în rest dispoziţiile sentinţei apelate.

Împotriva acestei decizii, reclamantul A. şi pârâta Agenţia Naţională pentru locuinţe, au declarat recurs.

Motivându-şi recursul, recurentul-reclamant a solicitat casarea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei pentru o nouă judecată curţii de apel.

În susţinere, a arătat că hotărârea instanţei de apel a fost dată cu încălcarea dispoziţiilor de drept substanţial şi a jurisprudenţei aceleiaşi instanţe, care, într-o cauză similară a acordat daune materiale constând în lipsa de folosinţă a imobilului, calculate până la predarea locuinţei, după realizarea recepţiei la terminarea lucrărilor, precum şi daune morale.

A afirmat că, este eronată concluzia instanţei de prim-control judiciar în sensul că intimata-pârâtă nu suportă riscul faptelor autorităţilor şi entităţilor responsabile cu realizarea infrastructurii în cartierul Henri Coandă, motivat de faptul că acestea nu ar fi mandatat-o să realizeze cartierul şi că, niciuna dintre părţile contractului nu şi-a imaginat complexitatea dezvoltării cartierului, iar răspunderea intimatei era limitată la caracteristicile construcţiei, astfel că aceasta nu putea fi obligată decât la daunele aferente unei cote de 1/4 din prejudiciu.

În concret, recurentul a susţinut că decizia recurată este dată cu încălcarea dispoziţiilor art. 2 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 10/1995, ale art. 969 C. civ. şi ale Legii nr. 50/1991.

A mai afirmat că instanţa de prim-control judiciar în mod eronat a considerat că imobilul şi cartierul Henri Coandă sunt două entităţi distincte, întrucât acest aspect contravine dispoziţiilor art. 2 din Legea nr. 10/1995, care definesc construcţia prin includerea nu doar a fundaţiei, zidurilor şi acoperişului, ci şi a instalaţiilor aferente, care o fac funcţională şi fără de care nu se poate realiza recepţia acesteia la finalizarea lucrărilor.

De asemenea, autorul căii de atac a susţinut că hotărârea recurată este şi rezultatul aplicării greşite a dispoziţiilor art. 37 din Legea nr. 50/1991, coroborate cu cele ale art. 5 din H.G. nr. 273/1994 şi cu prevederile H.G. nr. 343/2017, conform cărora o construcţie se finalizează prin efectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor, iar darea în folosinţă a acesteia poate fi realizată numai după realizarea acestei recepţii.

În continuare, a arătat că hotărârea recurată a fost pronunţată şi cu aplicarea greşită a prevederilor art. 969 C. civ., potrivit căror contractele au valoare de lege între părţi, în condiţiile în care art. 1 şi art. 15 din contractul de mandat nr. x/15.09.2006 prevăd că intimata s-a obligat să asigure predarea locuinţei finalizate conform autorizaţiei de construire şi proiectului tehnic şi că, mandatul acesteia îşi încetează valabilitatea după recepţia finală a construcţiei.

Recurentul a mai afirmat că recepţia finală este o operaţiune ulterioară recepţiei la terminarea lucrărilor, potrivit art. 3, art. 9 şi art. 24 din Regulamentul privind recepţia constructiilor din 18.05.2017, aprobat prin H.G. nr. 343/2017, iar cum niciuna dintre cele două recepţii nu a fost realizată, a apreciat că şi contractul de mandat este încă în derulare.

Mai mult, a subliniat că atât timp cât finalizarea locuinţei impunea efectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor, care implica edificarea atât a construcţiei, cât şi a instalaţiilor, pentru care este necesară executarea reţelelor pentru utilităţi, distincţia realizată de instanţa de apel între construcţie şi imobil este eronată şi încalcă normele legale.

În opinia autorului căii de atac, această concluzie rezidă şi din reglementarile Legii nr. 152/1998, conform cărora intimata trebuia să realizeze anual un program de investiţii în colaborare cu organele administraţiei publice locale, care puneau la dispoziţie terenuri viabilizate înainte de edificarea construcţiilor, cu toate facilităţile asigurate de la bugetele locale şi aprobarea documentaţiilor tehnico-economice ale obiectivelor de investiţii.

De asemenea, a afirmat că potrivit dispoziţiilor art. 17.1, art. 17.2 şi art. 17.3 din Norma metodologică pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe din 27.09.2001, intimata avea atribuţii în implementarea programelor guvernamentale de proiecte imobiliare.

Recurentul a mai susţinut că potrivit art. 17.4 din acelaşi regulament, intimata realiza investiţii privind construcţia de locuinţe sau intervenţii la construcţiile existente, în condiţiile prevăzute de Legea nr. 152/1998 şi că efectua toate operaţiunile imobiliare necesare construirii, finalizării şi predării către beneficiari a locuinţelor edificate prin programele proprii prevăzute de Legea nr. 152/1998, care reprezentau operaţiuni specifice dezvoltării imobiliare.

Din această perspectivă, autorul căii de atac a apreciat, contrar considerentelor instanţei de apel, că intimata, în calitate de preşedinte al consiliului de coordonare, potrivit art. 4 din convenţia MM nr. 1909/2004, era responsabilă şi de componenta de urbanizare a cartierului Henri Coandă, aceasta fiind înfiinţată pentru a conduce şi a răspunde pentru acest proiect.

În continuare, recurentul a susţinut că deşi convenţia sus-menţionată a fost încheiată între mai multe entităţi, intimata nu este exonerată de răspundere, întrucât acest fapt este în contradicţie cu actele juridice semnate de aceasta - convenţia MM nr. 1909/2004, contractul de mandat nr. x/15.09.2006 şi contractul de antrepriză generală nr. x/04.05.2004 - care stabilesc obligaţiile intimatei.

Referitor la fapta ilicită a intimatei, a arătat că aceasta a constat în neîndeplinirea obligaţiei de a asigura finalizarea construcţiei prin realizarea recepţiei la terminarea lucrărilor şi finalizarea urbanizării cartierului Henri Coandă, respectiv neexecutarea obligaţiei de predare a locuinţei la termen.

De asemenea, recurentul a susţinut că efectele încheierii contractului de mandat cu reprezentare şi caracterul complex şi interdependent al relaţiilor contractuale stabilite prin semnarea tuturor contractelor, în scopul realizării proiectului de locuinţe Henri Coandă, determină răspunderea intimatei atât pentru neîndeplinirea propriilor obligaţii, cât şi pentru cele ale antreprenorilor şi semnatarilor celor trei convenţii, potrivit art. 1 din Contractul de mandat nr. x/15.09.2006, art. 19 din Contractul de Antrepriza Generala nr. 4028/27.04.2004, art. 4 din Convenţia MM nr. 1909/2004, art. 3 din Convenţia dintre intimată şi S.C. C. S.A., art. 3 din Convenţia încheiată cu S.C. E. şi art. 5 din Legea nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe.

În ceea ce priveşte statuările instanţei de apel privind lipsa certitudinii prejudiciului în cotă de 3/4 şi a legăturii de cauzalitate, a afirmat că acestea contravin dispoziţiilor art. 969 C. civ. de la 1864, ale Legii nr. 152/1998, ale art. 1.531 C. civ. privind repararea integrala a prejudiciului şi ale art. 9 alin. (1) C. proc. civ. referitoare la principiul disponibilităţii.

În argumentare, autorul căii de atac a arătat că pretenţia dedusă judecăţii a fost solicitată pentru lipsa de folosinţă a locuinţei, iar nu pentru afectarea accesului la locuinţă sau a vieţii sociale în cartierul Henri Coandă.

Totodată, a afirmat că a contractat edificarea unei locuinţe funcţionale, care numai după încheierea procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor devine, din punct de vedere tehnic şi juridic, o construcţie.

A mai precizat că, faţă de rolul şi atribuţiile intimatei de investitor, coordonator al programului guvernamental şi mandatar al său, legătura de cauzalitate între fapta ilicită şi prejudiciul pretins este directă.

Conchizând, autorul căii de atac a subliniat că încheierea contractului s-a realizat în baza ofertei publice lansate de intimată pentru proiectul de locuinţe Henri Coandă, parte a proiectului naţional de construcţie de locuinţe şi că intimata a fost cea care a conceput mecanismul juridic al realizării acestui proiect rezidenţial, prin credit ipotecar, compus din contractul de antrepriză generală, contractul de mandat, contractul de construire, convenţiile încheiate cu S.C. E. şi cu S.C. C. S.A., precum şi convenţia MM nr. 1909/2004, contractul de credit ipotecar şi cel de ipotecă, motiv pentru care aceasta este răspunzătoare pentru întreg prejudiciul pretins.

În drept, susţinerile recurentului au fost circumscrise motivelor de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

La data de 05.05.2022 intimata-pârâtă a depus întâmpinare prin care a solicitat, în esenţă, respingerea recursului ca nefondat.

În temeiul art. 493 C. proc. civ., Înalta Curte a dispus întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursurilor; acesta a fost depus la dosar şi, în urma analizării lui de către completul de filtru, a fost comunicat părţilor, care au fost înştiinţate asupra faptului că în termen de 10 zile de la comunicare pot depune puncte de vedere la raport.

La termenul din 24.05.2023, prin decizia nr. 1383, Înalta Curte, constituită în complet de filtru, a respins ca tardiv recursul declarat de recurenta-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe şi a disjuns judecata recursului declarat recurentul-reclamant A., formându-se un nou dosar în vederea soluţionării acestuia, nr. x/2023.

Prin încheierea din 24.05.2023, pronunţată în cauza nou înregistrată, apreciind că nu este incidentă niciuna din ipotezele reglementate de art. 493 alin. (5) şi (6) C. proc. civ., instanţa supremă, constituită în complet de filtru, a admis în principiu recursul reclamantului şi a acordat termen în şedinţă publică pentru judecarea acestuia, în condiţiile art. 493 alin. (7) C. proc. civ.

Analizând decizia atacată prin prisma criticilor de casare invocate şi în limita controlului de legalitate, Înalta Curte constată că recursul este fondat pentru următoarele considerente:

Recurentul-reclamant a învestit Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă cu o cerere de chemare în judecată formulată în contradictoriu cu Agenţia Naţională pentru Locuinţe, Ministerul Dezvoltării Regionale, Administraţiei Publice şi Fondurilor Europene, S.C. B., S.C. C. S.R.L., Consiliul Local al Sectorului 1 Bucureşti, Sectorul 1 al Municipiului Bucureşti, Consiliul Judeţean Ilfov, Judeţul Ilfov, oraşul Voluntari, Consiliul Local Voluntari, Consiliul General al Municipiului Bucureşti şi Municipiul Bucureşti, având mai multe petite, astfel cum acestea au fost detaliate anterior.

Demersul judiciar al titularului acţiunii a fost determinat de nefinalizarea la termen a lucrărilor la locuinţa acestuia din cartierul rezidenţial Henri Coandă, proiect derulat în cadrul programului guvernamental cu acelaşi nume.

Prima instanţă a reţinut numai răspunderea contractuală a pârâtei Agenţia Naţională de Locuinţe, în temeiul contractului de mandat nr. x/15.09.2006 încheiat între reclamant şi această pârâtă, sens în care a obligat-o pe aceasta la plata despăgubirilor pentru lipsa de folosinţă a locuinţei în litigiu, aferente perioadei 06.03.2014-11.10.2019.

În apel, instanţa de prim-control judiciar a validat statuările primei instanţe privind natura obligaţiei contractuale de a asigura realizarea imobilului, în temeiul căreia s-a solicitat şi angajarea răspunderii pârâtei A.N.L., stabilind că aceasta este o obligaţie de rezultat, dat fiind termenul fixat pentru predarea locuinţei, coroborat cu calitatea acestei pârâte de coordonator al programului de investiţii sus-menţionat.

Rezumând aceste statuări ale instanţei de apel, intrate în puterea lucrului judecat prin nerecurare, Înalta Curte reţine că intimatei A.N.L., în virtutea calităţii de coordonator al programului de investiţii, îi revenea obligaţia de a preda locuinţa reclamantului la cheie, împrejurare ce avea semnificaţia că acea locuinţă corespunde din toate punctele de vedere unei utilizări conforme scopului pentru care s-a edificat, respectiv este una funcţională, fiind gata de a fi folosită şi locuită de o manieră decentă şi efectivă.

Prin urmare, nefinalizarea la termenul scadent a construcţiei cu toate utilităţile reprezintă o încălcare culpabilă de către mandatar a obligaţiilor angajate faţă de mandant, fapt de natură să atragă răspunderea sa patrimonială pentru prejudiciile cauzate de lipsa de folosinţă a locuinţei, cu toate prerogativele acestui drept.

Din considerentele deciziei recurate rezultă că instanţa de apel a reţinut că imobilul nu a fost predat conform planului şi autorizaţiei de construire, dat fiind că anumite utilităţi prevăzute în proiect nu s-au realizat. Cercetând cauzele care au condus la depăşirea termenului asumat contractual, instanţa de prim-control judiciar a reţinut pasivitatea intimatei în relaţiile cu autorităţile publice responsabile de urbanizarea cartierului, deşi aceasta a avut la îndemână mijloacele necesare pentru aducerea la îndeplinire a obligaţiilor asumate prin contractul de mandat.

Cu toate acestea, curtea de apel, prin hotărârea pronunţată, a stabilit că această pârâtă este răspunzătoare numai pentru 1/4 din valoarea despăgubirilor calculate de expertul judiciar în cauză, apreciind că doar această parte din prejudiciu este rezultatul faptei ilicite reţinute în persoana pârâtei A.N.L.

O asemenea manieră de stabilire a răspunderii intimatei-pârâte echivalează cu o necercetare a fondului cauzei, astfel cum a aceasta a fost prefigurată de reclamant, ceea ce vulnerabilizează hotărârea din perspectiva art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Aceasta, întrucât, pe de o parte, realizarea reţelei de utilităţi, aşa cum a reţinut chiar instanţa de apel, intra în compunerea obligaţiei de rezultat constând în predarea a locuinţei, pentru a cărei neexecutare intimata este direct răspunzătoare faţă de recurent, iar, pe de altă parte, determinarea acestei cote s-a realizat fără a se indica criteriile şi motivele avute în vedere de instanţa de apel, aceasta stabilindu-se în mod discreţionar şi neargumentat, cu încălcarea prevederilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.

Se cuvine subliniat faptul că, aparenta departajare efectuată de către instanţa de apel între prejudiciul determinat de nefinalizarea locuinţei şi cel ce rezultă din nefinalizarea cartierului nu poate fi avută în vedere la evaluarea pagubei sau a legăturii de cauzalitate dintre aceasta şi fapta ilicită reţinută în sarcina A.N.L., în măsura în care daunele materiale pretinse sunt rezultatul neîndeplinirii de către intimată-pârâtă a obligaţiilor ce îi reveneau în temeiul contractului de mandat încheiat între părţile litigante, obligaţii menite să asigure predarea locuinţei cu toate utilităţile la termen, iar obiectul acţiunii, astfel cum a fost configurat de către reclamant, este reprezentat de acoperirea prejudiciului produs prin nefinalizarea şi nepredarea imobilului la cheie.

În acest context, instanţa supremă notează considerentele contradictorii reţinute de instanţa de apel care, subsecvent statuării în sensul unei obligaţii de rezultat în sarcina intimatei-pârâte, diminuează nejustificat prejudiciul cauzat recurentului-reclamant, limitându-l la proporţia de 1/4, printr-o distincţie artificial creată între noţiunea de "construcţie" şi cea de "cartier".

Din această perspectivă, instanţa de prim control judiciar a realizat o aplicare greşită a normelor de drept substanţial circumscrise art. 2 din Legea nr. 10/1995, art. 37 din Legea nr. 50/1991, art. 5 din H.G. nr. 273/1994, art. 3, 9 şi 24 din Regulamentul privind recepţia construcţiilor, aprobat prin H.G. nr. 343/2017 şi art. 969 din vechiul C. civ., în condiţiile în care, pe de o parte, definiţia construcţiei de tipul celei în discuţie - care presupune în mod obligatoriu realizarea şi eficientizarea instalaţiilor aferente ce o fac funcţională -, o plasează în mod necesar în cadrul unui cartier, împrejurare care conferă obligaţiei reţinute în sarcina ANL - responsabilă pentru componenta de urbanizare a Cartierului rezidenţial Henri Coandă -, natura juridică a unei veritabile obligaţii de rezultat, iar pe de altă parte, concluzia finalizării locuinţei în discuţie, la parametrii pretinşi, amplasată într-un cartier funcţional şi darea în folosinţă a acesteia presupunea, deopotrivă, de o manieră necesară, efectuarea unei recepţii la terminarea lucrărilor edificate în conformitate cu termenii autorizaţiei de construire şi ai proiectului tehnic.

Astfel, împrejurarea că neîndeplinirea obligaţiei reclamate este, de o manieră indirectă, rezultatul neurbanizării Cartierului Henri Coandă nu este de natură să modifice răspunderea contractuală a intimatei, având în vedere că aceasta şi-a asumat finalizarea şi predarea locuinţei în anumite condiţii, şi nu a prezentat nicio justificare pentru întârzierea cu care a înţeles să acţioneze împotriva autorităţilor publice locale în vederea realizării utilităţilor, în calitate de instituţie cu atribuţii depline în organizarea şi gestionarea proiectului, în selectarea antreprenorului general, în emiterea ordinelor de începere/sistare a lucrărilor, în impunerea graficelor de execuţie şi în urmărirea respectării acestora, etc.

Aşadar, instanţa supremă impune părţilor concluzia că intimata-pârâtă este răspunzătoare pentru întreg prejudiciul derivat din imposibilitatea folosirii locuinţei contractate de reclamant, cauzat implicit prin nefinalizarea utilităţilor şi a infrastructurii aferente cartierului, elemente în măsură să confere locuinţei un caracter funcţional, respectiv caracteristicile necesare scopului pentru care s-a realizat edificarea acesteia, după cum s-a arătat.

Faţă de considerentele expuse, reţinând că în cauză decizia recurată contravine dispoziţiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ. în ceea ce priveşte stabilirea prejudiciului produs recurentului-reclamant prin neexecutarea de către intimata-pârâtă a obligaţiei de predare a locuinţei la cheie - aspect ce echivalează cu necercetarea fondului, fiind apt să producă recurentului o vătămare ce nu poate fi înlăturată decât prin desfiinţarea hotărârii atacate -, Înalta Curte urmează a casa hotărârea instanţei de apel, în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ. şi a trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

Faţă de această împrejurare, constată că celelalte critici subsumate motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., nu se mai impun a fi analizate, întrucât evaluarea lor este posibilă numai în condiţiile unei cercetări complete a fondului cauzei, ipoteză neconfirmată în speţă.

Aşa fiind, în rejudecare, revine instanţei de apel sarcina de a reevalua chestiunea prejudiciului ce se impune a fi suportat de intimată ca urmare a neexecutării obligaţiei sale de predare a locuinţei cu toate prerogativele dreptului de folosinţă al reclamantului, precum şi pe cea privind legătura de cauzalitate dintre fapta ilicită săvârşită de intimată şi prejudiciul reclamat, ţinând cont de reperele obligatorii trasate de instanţa de recurs, potrivit art. 501 C. proc. civ.

În concluzie, pentru toate considerentele expuse mai sus, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (2) şi art. 497 alin. (1) C. proc. civ., va admite recursul, va casa decizia atacată şi va trimite cauza spre o nouă judecată instanţei de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurentul-reclamant A. împotriva deciziei civile nr. 2152/03.12.2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Casează decizia atacată şi trimite cauza pentru o nouă judecată aceleiaşi curţi de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 11 octombrie 2023.