Classification of housing agency mandate as obligation of result under mandatory statutory developer duties

Şedinţa publică din data de 15 noiembrie 2023

Deliberând asupra recursului, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată la 3 mai 2019 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL), solicitând instanţei să dispună obligarea sa, în temeiul răspunderii civile contractuale, la plata sumei de 1.300 euro/lună (respectiv 6.185,27 RON/lună la cursul de 1 euro/4.7579 RON) pentru perioada cuprinsă între 2 mai 2016 şi data depunerii acţiunii, în total suma provizorie de 46.800 euro (echivalentul sumei de 222.669,72 RON), cu titlu de daune-interese constând în:

- contravaloarea lipsei de folosinţă în suma de 1.200 euro/lună (echivalentul sumei de 5.709,48,4 RON/luna) pentru perioada cuprinsă între 2 mai 2016 şi 2 mai 2019, în sumă totală de 43.200 euro, precum şi contravaloarea lipsei de folosinţă ce se va acumula până la data predării la cheie a locuinţei după recepţia la terminarea lucrărilor şi a finalizării complete a Cartierului Henri Coandă, din care face parte şi locuinţa tip S1 situată pe lotul nr. x în oraşul Voluntari, judeţul Ilfov, cu număr cadastral x şi înscris în C.F. individuală nr. 3989 conform încheierii nr. 16612 din 20 august 2004;

- daune morale în sumă de 100 euro/lună pentru perioada cuprinsă între 2 mai 2016 şi 2 mai 2019, în sumă totală de 3.600 euro (echivalentul a 17.128,44 RON), precum şi daunele morale ce se vor acumula până la data predării la cheie a locuinţei după recepţia la terminarea lucrărilor şi a finalizării complete a Cartierului Henri Coandă, din care face parte şi locuinţa tip S1 situată pe lotul nr. x în oraşul Voluntari, jud. Ilfov, cu număr cadastral x şi înscris în C.F. individuală nr. 3989 conform încheierii nr. 16612 din 20 august 2004, cu cheltuieli de judecată.

Prin cererea astfel cum a fost precizată, reclamanţii au solicitat obligarea pârâtei ANL la plata contravalorii chiriei lunare aferente perioadei 2 mai 2016 - data întocmirii raportului de expertiză, având în vedere neîndeplinirea de către pârâtă a obligaţiei de predare la cheie a locuinţei tip S1 situată în Cartierul Henri Coandă, lotul nr. x in oraşul Voluntari, jud. Ilfov, cu număr cadastral x şi înscrisă în C.F. individuală nr. 3989 conform încheierii nr. 16612 din 20 august 2004, precum şi la plata daunelor morale în sumă de 100 euro/lună pentru perioada cuprinsă între 2 mai 2016 şi data predării la cheie a locuinţei după recepţia la terminarea lucrărilor şi a finalizării complete a Cartierului Henri Coandă.

2. Sentinţa pronunţată de tribunal

Prin sentinţa civilă nr. 269 din 23 februarie 2022, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active, excepţia lipsei calităţii procesuale pasive şi excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocate prin întâmpinare, ca neîntemeiate, şi a respins cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.

3. Decizia pronunţată de curtea de apel

Prin decizia civilă nr. 1944 A din 20 decembrie 2022, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins, ca nefondat, apelul formulat de reclamanţii A. şi B. împotriva sentinţei civile nr. 269 din 23 februarie 2022, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă în contradictoriu cu pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe.

4. Calea de atac formulată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 1944 A din 20 decembrie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie au declarat recurs reclamanţii B. şi A..

Printr-o primă critică, din perspectiva art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii-reclamanţi au susţinut că hotărârea este dată cu încălcarea dispoziţiilor legii în ceea ce priveşte calităţile intimatei-pârâte ANL şi natura juridică a obligaţiilor acesteia.

În dezvoltarea motivului de recurs, au arătat că, deşi au invocat calităţile pârâtei ANL de investitor (sau dezvoltator) şi coordonator al programului construirii de locuinţe la nivel naţional şi de mandatar oneros al reclamanţilor, instanţa de apel a redus în analiza şi considerentele sale poziţia ANL la calitatea de mandatar, invocând insuficienţa suportului contractual pentru conturarea obligaţiilor pârâtei ca fiind de rezultat.

În opinia recurenţilor-reclamanţi, hotărârea instanţei de apel nesocoteşte dispoziţiile art. 969 coroborat cu art. 977, art. 978, art. 979, art. 981 şi art. 982 din C. civ., precum şi dispoziţiile art. 1, 2, 3, 4, 5 şi 6 din Legea nr. 152/1998 privind organizarea şi funcţionarea ANL, în ceea ce priveşte calitatea pârâtei în raporturile juridice, coroborat cu dispoziţiile art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, art. 1-5 din Regulamentul de recepţie al lucrărilor de construire şi a instalaţiilor aferente aprobat prin H.G. nr. 273/1994 modificat prin H.G. nr. 343/2017, coroborat cu art. 6 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe din 27 iunie 2001.

Din evaluarea modului în care s-a încheiat contractul de mandat nr. HC 1393 din 4 februarie 2010 (prin contractul de cesiune nr. x din 4 ianuarie 2010, reclamanţii au preluat toate drepturile care rezultă din contractul de construire nr. x din 6 octombrie 2004, ulterior fiind încheiat între ANL şi reclamanţi contractul de mandat), recurenţii-reclamanţi au apreciat că interpretarea acestuia trebuie făcută integrat, pentru că acesta a fost încheiat doar pentru individualizarea raporturilor juridice cu beneficiarul, pentru raţiuni de funcţionare şi de bună evidenţă a raporturilor juridice cu fiecare beneficiar în parte, însă conţinutul lui se completează cu obligaţiile legale şi cu obligaţiile cuprinse în contractele de antrepriză şi de construire. În acest sens, au expus în mod cuprinzător argumentele care susţin caracterul complementar al acestor contracte.

În opinia recurenţilor-reclamanţi, nefinalizarea construcţiei de către constructorul executant şi nepredarea locuinţei nu pot constitui o cauză de exonerare de răspundere a pârâtei ANL, întrucât este cauzată de neexecutarea obligaţiilor. Asigurarea finalizării construcţiei implică atât asigurarea edificării construcţiei în sine, cât şi a instalaţiilor care deservesc şi o fac funcţională, conform art. 2 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii şi care fac parte din componenta de urbanizare a cartierului.

Având control asupra constructorului, în mod evident pârâtă ANL răspunde faţă de reclamanţi pentru obligaţiile constructorului, pentru că aşa a fost creat şi impus mecanismul contractual complex, mecanism pe care curtea de apel îl exclude în mod nelegal.

Cum finalizarea locuinţei prin realizarea recepţiei la terminarea lucrărilor implică edificarea atât a construcţiei, cât şi a instalaţiilor, pentru care este necesară executarea prealabilă a reţelelor de apă, canal (de către primării) şi a celor de gaze, curent electric (de către C. S.R.L. E- Distribuţie Muntenia SA), toate fiind entităţi semnatare ale Convenţiei MM nr. 1909/2004, sub coordonarea şi controlul ANL (art. 4), rezultă că mandatul funcţionează şi pe componenta de urbanizare, fără de care nu se poate finaliza şi preda o construcţie.

În susţinerea criticilor, au mai arătat că este vorba despre un contract complex, de sorginte legală, nenumit, a cărui interpretare se face în raport de totalitatea regulilor generale aplicabile contractelor, indiferent de izvorul lor formal, cutumiar sau legal, constând în C. civ. sau legile complementare acestuia şi bineînţeles în raport de legislaţia specială, care autorizează funcţionarea şi atribuţiile ANL, constând în Legea nr. 152/1998 privind înfiinţarea ANL, H.G. nr. 962/2001 de aprobare a Normelor Metodologice de punere în aplicare a Legii nr. 152/1998 şi H.G. nr. 620/2001 de aprobare a Regulamentului de Organizare şi Funcţionare a ANL.

O altă critică, expusă tot prin prisma art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., priveşte condiţia prejudiciului, recurenţii-reclamanţi susţinând că hotărârea este rezultatul aplicării greşite a dispoziţiilor art. 998, art. 1073 şi art. 1084 din C. civ. de la 1864 şi a tuturor temeiurilor de drept expuse în cadrul primului motiv de recurs, precum şi a confuziei privind pretenţia dedusă judecăţii.

În acest context, au arătat că, nefiind executate reţelele de utilităţi de către semnatarele convenţiilor, aflate sub controlul şi coordonarea pârâtei şi nefiind finalizare lucrările de construcţie, nici recepţia la terminarea lucrărilor nu s-a făcut, lipsirea de folosinţa locuinţei fiind rezultatul faptelor ilicite săvârşite de ANL, constând în neexecutarea obligaţiilor contractuale şi legale.

În mod corect, instanţa de apel a reţinut faptul că în cauză există o contradicţie între procesele-verbale încheiate de părţi cu ANL prin raportare şi la concluziile expertului judiciar numit în cauză, însă, deşi motivul de apel al reclamanţilor a fost întemeiat, nu a fost de natură să conducă la infirmarea soluţiei pronunţate de tribunal.

A apreciat că încheierea procesului-verbal de predare-primire din 2012 şi efectele sale juridice sunt de preluare spre conservare şi evitare a devalizării construcţiei nefinalizata şi nu de folosinţa sau de realizare a recepţiei la terminarea lucrărilor, întrucât o construcţie poate fi folosită doar după recepţia la terminarea lucrărilor, după cum prevăd dispoziţiile art. 37 alin. (5) şi (6) din Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi art. 5, 7 şi 8 din H.G. nr. 273/1994 - de aprobare a Regulamentului de recepţie a lucrărilor de construcţie şi a instalaţiilor aferente şi din H.G. nr. 343/2017 de aprobare a Regulamentului privind recepţia construcţiilor.

Lipsirea de folosinţă nu are legătură cu prejudiciul constând în ratarea unei şanse şi nici cu preţul transferului drepturilor rezultate din contractarea locuinţei, regimul juridic fiind diferit, recurenţii-reclamanţi având dreptul de a fi proprietari, însă nu sunt din culpa ANL, care nu şi-a executat obligaţiile contractuale. Prejudiciul constând în lipsirea de folosinţă poate fi afirmat dacă locuinţa contractată de recurenţii-reclamanţi nu are făcută recepţia la terminarea lucrărilor, nu cea finală a bunului. O construcţie este finalizată şi poate fi folosită după realizarea recepţiei la terminarea lucrărilor, operaţiune ce constituie o componentă a calităţii de stat în construcţii (art. 9 lit. i) din Legea nr. 10/1995), prin care se verifică starea tehnică a lucrărilor de construcţie, aşa încât de la acest moment se naşte construcţia ca entitate juridică şi fiscală.

Din perspectiva motivului de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenţii-reclamanţi au invocat că au fost încălcate dispoziţiile art. 431 alin. (2) C. proc. civ., întrucât prin decizia civilă nr. 5197 din 25 aprilie 2013, pronunţată în dosarul nr. x/2011, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia de contencios administrativ şi fiscal a constatat refuzul nejustificat al pârâtei ANL de a întreprinde toate demersurile pentru finalizarea programului guvernamental "Cartierul de locuinţe Henri Coandă" şi a obligat-o pe pârâtă să efectueze toate măsurile administrative în acest sens, în termen de 6 luni de la data pronunţării deciziei, sub sancţiunea amenzii prevăzute de art. 24 alin. (2) din Legea nr. 554/2004.

Ultima susţinere a recurenţilor-reclamanţi priveşte justificarea calităţii lor de beneficiari, raportat la art. 1315 din C. civ., conform căruia toate drepturile din contractul de construire le-au fost transferate. Iniţial, a fost încheiat contractul de mandat nr. HC 0275 din 11 mai 2004 între D., în calitate de mandant şi pârâta ANL în calitate de mandatar, în baza căruia pârâta ANL a fost mandatată să o reprezinte pe D. în relaţiile cu proiectantul şi antreprenorul general în vederea urmăririi şi finalizării lucrărilor locuinţei tip S1 de pe lotul nr. x, compusă din 4 camere de locuit şi dependinţe, în cartierul Henri Coandă. Urmare a contractului de cesiune autentificat prin încheierea nr. 1 din 4 ianuarie 2010, a fost încheiat contractul de mandat nr. HC1393 din 4 februarie 2010 între B., în calitate de mandant, şi pârâta ANL în calitate de mandatar, în baza căruia pârâta a fost mandatată să îi reprezinte pe reclamanţi în relaţiile cu proiectantul şi antreprenorul general în vederea urmăririi şi finalizării lucrărilor locuinţei.

5. Apărările formulate în cauză

Intimata-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL) a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

În primul rând, a susţinut că argumentele expuse de recurenţii-reclamanţi nu se încadrează în motivele de recurs prevăzute de art. 488 C. proc. civ., deoarece reprezintă doar aspecte de netemeinicie prin care aceştia şi-au exprimat nemulţumirea faţă de soluţia de respingere a acţiunii.

Intimata-pârâtă a precizat că imobilul a fost predat la 4 aprilie 2012, conform procesului-verbal de predare primire, astfel că reclamanţii au decis încetarea contractului de mandat la acel moment. De asemenea, a fost încheiat procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor la 22 noiembrie 2012. Faţă de aceste înscrisuri, a apreciat că imobilul este finalizat şi locuit, mandatul său fiind îndeplinit la 4 aprilie 2012, contrar susţinerilor recurenţilor-reclamanţi. În acest context, a afirmat că nu poate fi vorba despre o lipsire de folosinţă a imobilului.

În ceea ce priveşte critica referitoare la încălcarea art. 431 alin. (2) C. proc. civ., raportat la considerentele deciziei nr. 5197 din 25 aprilie 2013, pronunţată în dosarul nr. x/2011, intimata-pârâtă a arătat că aceasta nu vizează raportul juridic din prezenta cauză, ci un alt beneficiar, care deţine un alt imobil în cartierul Henri Coandă.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Analizând excepţia nulităţii recursului, invocată de intimata-pârâtă, Înalta Curte reţine că aceasta are caracter nefondat, întrucât criticile expuse de recurenţii-reclamanţi antamează chestiuni de nelegalitate a deciziei recurate din perspectiva motivului de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin prisma cărora s-a susţinut, în esenţă, greşita calificare a obligaţiilor pârâtei ANL. De asemenea, susţinerile referitoare la încălcarea prevederilor art. 431 alin. (2) C. proc. civ. (efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat) constituie critici de nelegalitate încadrabile în motivul de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este fondat potrivit considerentelor expuse în cele ce succed.

Luând în examinare motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., se constată că sunt fondate susţinerile recurenţilor-reclamanţi, care au susţinut, în esenţă, că instanţa de apel a dat o calificare greşită obligaţiilor pârâtei ANL, interpretând clauzele contractuale cu încălcarea dispoziţiilor legale incidente, din perspectiva următoarelor aspecte:

Referitor la motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. (hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material), Înalta Curte reţine că ipotezele circumscrise acestui motiv se referă la situaţiile în care instanţa aplică un act normativ care nu este incident în pricina dedusă judecăţii, dă eficienţă unei norme generale în condiţiile existenţei unei norme speciale aplicabile, dă o interpretare greşită textului de lege aplicabil în cauză sau aplică norma într-o manieră eronată, contrară sensului şi scopului regulilor de drept.

Calificarea juridică a faptelor litigioase şi modul în care acestora li se relevanţă juridică, din perspectiva condiţiilor de aplicare a normei de drept material, sunt supuse cenzurii instanţei de recurs, care are prerogativa de a da faptelor relevante o altă calificare juridică ori să le aplice în mod diferit regula de drept material incidentă.

Înalta Curte constată că părţile au încheiat contractul de mandat nr. HC 1393 din 4 februarie 2010, prin care Agenţia Naţională pentru Locuinţe a fost împuternicită, potrivit art. 1, să îi reprezinte pe reclamanţi în relaţiile cu proiectantul şi antreprenorul general, în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor, pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire - obţinută de mandatar, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire.

Din analiza acestei clauze rezultă că Agenţia Naţională pentru Locuinţe a fost împuternicită să urmărească executarea şi finalizarea lucrărilor de construire a imobilului tip S1, pe lotul nr. x, în conformitate cu proiectul tehnic şi autorizaţia de construire, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire.

Prin clauza stipulată la art. 14 din acelaşi contract, părţile au convenit că sunt răspunzătoare de daunele-interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor contractului menţionat. La art. 13 s-a prevăzut că, în cazul în care antreprenorul general este în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile lui, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu alt antreprenor general, valabilitatea mandatului încetând doar la recepţia finală a locuinţei, potrivit art. 15 din contract.

În consecinţă, mandatarul era ţinut să îndeplinească întocmai şi corespunzător obligaţiile stabilite prin mandat şi să răspundă pentru modul în care şi-a îndeplinit mandatul, în conformitate cu dispoziţiile art. 1539 din C. civ. de la 1864.

Interpretarea dată de instanţa de apel obligaţiilor asumate de pârâta ANL prin contractul de mandat nu a avut în vedere caracterul complex şi interdependent al relaţiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului Henri Coandă, nici faptul că, faţă de menţiunea din preambulul contractului cu privire la cadrul legal în care a fost încheiat, contractul se completează cu normele legale incidente, respectiv Legea nr. 152/1998 şi Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare.

În aplicarea regulii de interpretare a contractului, prevăzută de art. 970 alin. (2) din C. civ. de la 1864, conform căreia convenţiile obligă "nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura sa", conţinutul obligaţiilor mandatarului ANL trebuie determinat în mod sistematic, prin corelare cu dispoziţiile Legii nr. 152/1998 şi ale Normelor metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare, precum şi cu obligaţiile asumate de pârâtă.

Astfel, potrivit art. 1 alin. (1) şi art. 2 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 152/1998, pentru dezvoltarea construcţiei de locuinţe la nivel naţional se înfiinţează Agenţia Naţională pentru Locuinţe, având ca obiective, între altele, iniţierea şi dezvoltarea, în condiţiile pieţei, a unor programe de construcţii de locuinţe proprietate privată prin credit ipotecar.

De asemenea, potrivit art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, Agenţia Naţională pentru Locuinţe coordonează constituirea şi atragerea de resurse de finanţare pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea prin programe proprii a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuinţe proprietate privată prin credit ipotecar.

În realizarea acestor atribuţii, potrivit art. 5 din Legea nr. 152/1998, Agenţia Naţională pentru Locuinţe este autorizată să efectueze toate operaţiunile imobiliare necesare construirii, finalizării şi predării către beneficiari a locuinţelor construite prin programele proprii.

Dispoziţiile art. 31 din Normele metodologice clarifică sensul noţiunii de "operaţiuni imobiliare", incluzând în această categorie încheierea, intermedierea şi gestionarea actelor juridice, care au ca obiect bunuri imobile, de către Agenţia Naţională pentru Locuinţe, în cadrul unor programe proprii de construire, finalizare şi predare a locuinţelor către beneficiari.

O primă concluzie care se desprinde din analiza prevederilor legale enunţate este aceea că obligaţiile ANL depăşesc cadrul specific unui simplu contract de mandat remunerat, pentru că aceste obligaţii nu se limitează la încheierea unor acte juridice pe seama beneficiarului, ci ANL acţionează ca un adevărat dezvoltator imobiliar, cu atribuţii de coordonare a proiectului imobiliar. O interpretare contrară ar nega scopul Legii nr. 152/2008, în temeiul căreia recurenta-pârâtă are raporturi juridice cu alţi participanţi la realizarea proiectului imobiliar, precum proiectantul şi antreprenorul general, convenţiile încheiate completându-se reciproc.

În acest sens, art. 1 alin. (4) din Normele metodologice prevede că Agenţia Naţională pentru Locuinţe monitorizează sau, după caz, dezvoltă proiecte pentru viabilizarea terenurilor destinate construcţiilor de locuinţe, prin programe proprii sau prin programe guvernamentale.

Cu privire la componenta lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, dispoziţiile art. 2 alin. (4) din Normele metodologice impuneau ca dezvoltarea proiectelor imobiliare privind construirea de locuinţe prin credit ipotecar să se facă pe terenuri viabilizate sau a căror viabilizare se realizează corelat cu termenele de recepţie şi punere în funcţiune a locuinţelor.

Aşadar, în acord cu criticile recurenţilor-reclamanţi, Înalta Curte reţine că obligaţiile recurentei-pârâte nu se limitează la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului, fără ca aceasta să includă şi realizarea lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, cu respectarea termenului asumat prin contractul de construire,

Pentru asigurarea corelării programelor de investiţii în viabilizarea terenurilor cu programele de investiţii în construcţia de locuinţe, ANL a încheiat contracte cu autorităţile administraţiei publice locale şi cu furnizorii de utilităţi.

Astfel, prin Convenţia privind realizarea ansamblului de locuinţe Henri Coandă nr. MM 1909 din 6 mai 2004, la art. 2 lit. b), intimata-pârâtă s-a obligat să asigure contractarea şi realizarea locuinţelor finanţate prin credit ipotecar, în timp ce părţile cocontractante s-au obligat, potrivit atribuţiilor fiecăreia, să contribuie la realizarea lucrărilor şi investiţiilor pe componenta de infrastructură şi utilităţi, respectiv de viabilizare a terenurilor aferente locuinţelor.

În exercitarea atribuţiei legale de coordonator şi dezvoltator al proiectului imobiliar, ANL a fost desemnată conducător al Consiliului de coordonare numit prin convenţie să urmărească realizarea utilităţilor.

Cu alte cuvinte, obligaţiile asumate de pârâta ANL prin contractul de mandat, în calitate de dezvoltator şi coordonator al proiectului imobiliar, presupuneau executarea şi finalizarea lucrărilor cu cele două componente: i) construirea propriu-zisă a locuinţelor şi ii) viabilizarea terenurilor din punct de vedere al infrastructurii şi utilităţilor, în termenul asumat prin contractul de construire.

Astfel, instanţa de apel trebuia să aibă în vedere regulile referitoare la interpretarea convenţiilor, în acord cu prevederile art. 970 din C. civ., să examineze clauzele contractului de mandat şi să constate că obligaţia asumată de pârâtă, prin art. 1 din contract, anume de reprezentare în vederea urmării executării şi finalizării lucrărilor este o obligaţie de rezultat, întrucât presupune atingerea unui scop, nu doar depunerea unor diligenţe în acest sens.

Nefinalizarea la termenul scadent a construcţiei "la cheie", prin nerealizarea reţelei de utilităţi, deşi a deţinut toate pârghiile şi mecanismele legale la îndemână, reprezintă o încălcare culpabilă de către mandatar a obligaţiilor directe faţă de mandant, fapt de natură a atrage răspunderea sa patrimonială, în măsura în care se constată, în cauză, îndeplinirea tuturor condiţiilor răspunderii civile contractuale.

În acest context, Înalta Curte constată că este nefondată concluzia instanţei de apel în sensul că obligaţiile asumate de pârâtă sunt de diligenţă, iar nu de rezultat, întrucât obligaţiile stabilite de lege în sarcina pârâtei au constituit baza legală a încheierii contractului de mandat, iar obligaţiile contractuale depăşesc sfera obligaţiilor de diligenţă, ce se asumă în general de mandatar în cadrul unui raport juridic de mandat.

Prin contractul de mandat se face referire la prevederile Legii nr. 152/1998 şi contractul de antrepriză generală încheiat de ANL, din conţinutul cărora reiese existenţa obligaţiilor sale referitoare la dezvoltarea şi coordonarea proiectului imobiliar, cu urmărirea atât a finalizării construirii locuinţelor contractate, cât şi a infrastructurii şi utilităţilor.

Pârâtă şi-a asumat explicit obligaţia de a urmări această executare şi finalizare a locuinţei "la cheie", inclusiv cu infrastructură/utilităţi necesare funcţionării sale în parametri normali, obligaţie a cărei neexecutare sau executare necorespunzătoare poate să constituie temeiul antrenării răspunderii pentru prejudiciul suferit, reclamat în cauză ca fiind lipsa folosinţei imobilului.

Mai mult, aceasta nu poate fi exonerată de răspundere în raportul dedus judecăţii invocând culpa unor terţe entităţi în efectuarea lucrărilor, neputând fi opuse reclamanţilor nici actele încheiate cu terţe persoane (res inter alios acta) şi nici modalitatea de executare a obligaţiilor prevăzute în aceste acte, cât timp ANL şi-a asumat în nume propriu, faţă de reclamanţi, obligaţia de a urmări executarea şi finalizarea locuinţei, respectiv de a asigura coordonarea eficientă în vederea realizării ansamblului de locuinţe.

Din perspectiva celor expuse, Înalta Curte reţine incidenţa dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., urmând a admite recursul declarat de reclamanţi, a casa decizia recurată, cu trimiterea cauzei spre rejudecare.

Cu ocazia rejudecării cauzei, instanţa de apel urmează a verifica dacă, în cauză, sunt îndeplinite condiţiile pentru a fi angajată răspunderea civilă contractuală a pârâtei pentru neexecutarea conformă a contractului, urmând a examina şi obligaţiile mandatarei în funcţie de calificarea dată prin prezenta decizie de casare, obligaţii care sunt de rezultat.

De asemenea, vor fi avute în vedere şi considerentele deciziei nr. 5197 din 25 aprilie 2013, pronunţată în dosarul nr. x/2011 al Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia de contencios administrativ şi fiscal, care cuprinde dezlegări cu privire la conduita pârâtei, constând în refuzul nejustificat de a întreprinde toate demersurile pentru finalizarea programului guvernamental "Cartierul de locuinţe Henri Coandă", faţă de toate imobilele cuprinse în acest program, decizie care este opozabilă pârâtei, aceasta neputând fi ignorată de instanţă.

Din perspectiva celor expuse, Înalta Curte reţine că, nefiind soluţionat fondul cauzei, susţinerile ambelor părţi privind consecinţele întocmirii procesului-verbal de predare-primire din 4 aprilie 2012 şi procesul-verbal nr. x din 22 noiembrie 2012 de recepţie la terminarea lucrărilor de bază nu pot fi analizate în calea de atac a recursului, reprezentând chestiuni de temeinicie sub aspectul condiţiei prejudiciului, motiv pentru care urmează a fi evaluate de instanţa de apel cu ocazia rejudecării cauzei.

Pentru aceste considerente, constatând că este incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8, Înalta Curte, în temeiul art. 497 C. proc. civ., urmează a admite recursul declarat de reclamanţi, a casa decizia recurată cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepţia nulităţii recursului, invocată de intimata-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe.

Admite recursul declarat de reclamanţii B. şi A. împotriva deciziei nr. 1944 A din 20 decembrie 2022 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Casează decizia recurată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 15 noiembrie 2023.